地产项目策划方案模板样本.doc
《地产项目策划方案模板样本.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《地产项目策划方案模板样本.doc(31页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、颐中城市运动家项目策划方案目录一、市场分析论证1、市场主流产品塑造(1)市场流行主流产品(2)本案是否含有成为主流产品潜质2、本案应吸收产品经验(1)竞争产品缺乏有力“特质化”元素相结合(2)本案应采取对应方法二、消费群体分析1、消费群购置心理(1)影响消费群购房原因(2)购置动机(3)信息接收路径2、消费群特征分析三、项目定位分析1、项目情况概述2、项目周围市场调查3、SWOT分析(1)优势分析(2)劣势分析(3)机会分析(4)威胁分析4、形象定位5、功效定位6、用户群定位7、价格定位四、营销策划思绪五、广告策划思绪1、广告推广价值体系(1)本案广告推广定位及标准(2)广告价值体系建立2、广
2、告专题确立3、广告创意及分析(1)创意策略概述:(2)创意三部曲4、广告投放计划及媒介分析5、广告效果评定(略)六、双方合作计划及收费标准1、合作前景2、合作方法及收费序言颐中城市运动家开发在即,就地段而言项目本身拥有毋庸置疑资源和资本,而且开发商实力也是有目共睹。这么一个含有地利优异项目,相信其前景十分光明。作为一直在青岛房地产市场进行专业策划代理服务企业,我企业极为看好本案,同时愿意为本案提供专业、细致、周到策划服务。强强联手是众多企业愿景和必选,在本案开始运作之初,我们如能和开发商联手合作,相信一定能够将本案推广成功,首先取得愈加好、愈加快销售,其次能够极大提升双方运作企业声誉。我企业在
3、对项目经过初步调查分析后,出具了本策划方案草案(含合作方法探讨),提交给开发商,以供双方探讨磨合,进而能够达成合作无间。一、 市场分析论证目前市场中主流产品是什么?主流产品销售情况怎样?本案有哪些竞争对手?其推广怎样?1、 市场主流产品塑造(1) 市场流行主流产品青岛房地产市场延续了以往良好发展,即使趋于平稳,但价格依旧有所攀升。市南房产项目标销售可圈可点,一派繁盛。房产价格关键增加点逐步向北转移,尤其是市北可谓异军突起;市南区因为价格基点已经较高,所以增加幅度放缓。本案在市南区靠近市北,所以同时含有了较高起点价格(对比周围同类项目)、一定增加空间(受市北一线产品影响),这就使得本案销售现有可
4、喜一面,也有了较大风险存在,若再加上周围强有力竞争对手冲击,本案销售务必谨慎,不容盲目乐观。青岛市场中主流产品关键有多层、小高层、高层、部分别墅(联排、独栋),依据目前销售关注程度来看,其大致排列次序为多层、联排、高层。能够看出,多层依旧是最受欢迎主流产品,而高层在销售关注中存在一定障碍,别墅一直属于高端产品,所占份额在整个市场中属于少数。分析本案情况,恰恰是高层占到了多数(77%),多层(16%),联排别墅(7%)。高层当然成为本案主流产品,所以,怎样顺利销售高层将是该项目标重中之重。(2) 本案是否含有成为主流产品潜质这里“主流产品”并非指多数产品,而是指销售成功、受欢迎产品,本案是否有称
5、为“主流产品”潜质,决定着销售能否顺利实施。本案位置绝佳,环山而居,自然环境含有了潜质建筑质量佳,开发商系列产品全部有着极好声誉开发运作经验丰富,多个产品运作经验含有一定市场空间,用户需求相对稳定总而言之,本案拥有很多成为主流品质,最关键就是怎样运作推广,推广好则顺风顺水,销售只需顺势而为;反之,则身陷泥泞。2、 本案应吸收产品经验(1) 竞争产品缺乏有力“特质化”元素相结合周围竞争项目中和本案含有相近背景大多采取了“卖点”推广,如“半山生活”、“拥翠”等等,全部没有含有塑造极大差异“特质化”元素相结合,从而使项目推广变成单纯卖点炒作,和青岛其它项目混为一团不易区分记忆。本案推广运作中切忌此种
6、情况,应参考成功案例,塑造属于项目自己推广方法,融入独特元素,从而使项目含有“独一无二”性质。(2) 本案应采取对应方法本案应该采取战略致胜标准。依靠颐中集团和旗下房地产综合优势,甄选出关键理念给充足演绎,努力争取做到避开竞争,独树一帜。二、 消费群体分析1、 消费群购置心理(1) 影响消费群购房原因房地产项目影响消费群购置原因众多,针对本案具体情况,我们只列出其中相关关键原因点,并依据以往经验和周围竞争对手调查情况,对其进行分析,寻求最能影响消费心理多个原因,在推广运作中充足考虑其关键性、针对性,使推广更具效率。上表中所罗列影响购置原因,以价格、地段、环境等影响最大,也就是说消费群最优先考虑
7、原因,其它原因一样也影响着消费群体,在不一样项目、不一样时间所占据百分比可能各不相同,但总来说,以价格、地段、环境等原因为主关键点,本案在地段、环境中有着极大优势,是推广中关键把握原因之一。(2) 购置动机消费者购置房屋动机各不相同,出于各自需求对产品有着不一样要求,针对本案,我们依据经验及项目本身条件,做出一定程度预估,以预见消费群体购置动机,由此判定消费群关键购置心理特征,方便于营销推广更有针对性、高效性。分析:本案周围项目不少,其价格不菲,目前阶段应该在50008000元/m2之间,由此能够肯定购置群体收入在中高层。统观青岛市场,高收入人群首次置业需求在之前应该已经满足,青岛房地产快速发
8、展数年间,这部分人群不管出于投资还是居住,大全部已经进行了首次置业。现阶段,首次置业群体数量不会占到多数。高收入人群经过首次置业以后,伴随市场发展、观念改变,二次置业需求不停增加,因为居住环境深入改善需要,或为家人购置,或因为投资需求而进行二次置业人群可能是本案关键用户群体。所以,考虑二次置业消费群体心理及行为特征进行针对性宣传推广,会使本案营销工作愈加顺利。(3) 信息接收路径青岛市房地产市场信息传输路径关键有:报纸、地产杂志、电视(少许)、户外、间接传输、其它(包含宣传品等)。对其信息传输效果调查以下:分析:青岛房地产市场信息传输方法多个,其中报纸比重最大(54%左右),其次为消费者间接、
9、户外传输。鉴于此种情况,本案在推广过程中,广告策划投入分布应该据此作以合理分布,提升广告投入效率,降低资源浪费。2、 消费群特征分析依据以上消费群体三种关键特征分析,能够得出本案关键消费群特征,不管从营销还是广告角度,全部能够对消费群体特征加以把握,推进本案销售顺利进行。收入关注点期望生活信息渠道百分比联排别墅高收入环境地段高质量高端报纸间接7%多层公寓中高收入环境价格高质量好环境报纸间接16%高层公寓中高收入价格其它质量报纸其它77%三、 项目定位分析本案项目标优劣势是什么?从哪些地方着手“差异化”塑造?项目最终定位是什么?注:定位分析中部分内容会在营销思绪中具体叙述。1、 项目情况概述本案
10、在青岛市市南区大尧山北山,靠近山顶半山处,是山体最高建筑;临银川西路,交通很好;总占地面积123862.6平米,容积率1.26,共722户;整体围合式建筑群,北侧为三组高层(20层),中为多层公寓(6层),南侧为联排别墅(2、4层);另有会所及幼稚园。2、 项目周围市场调查伴伴随奥运会召开,青岛作为伙伴城市,必将深入加强相关总体计划。而作为青岛市迎宾大道,308国道沿海尔路至香港东路,必将使计划关键位置。伴伴随这里交通及甚或配套日趋完善,在相当长一段时间会是各界关注焦点。现在青岛东部沿海一线土地急剧萎缩,多数开发商全部看好浮山一带高级次,高价位,和带来高利润。在第一轮开发商淘金以后,在浮山南麓
11、大面积开发小区似乎已经不太可能,在这种情况下,有实力开发商开始在浮山后一带大面积吃地,经过优异计划、完善配套、细致服务等方法,大幅度抬高该地块档次。而在浮山以南地块因为占地原因,建立小高层和高层为主,多层为辅开发格局已经基础成为主基调。经过对香港东路和海尔路和福州路和辽阳路周围项目标调查,和处于对市场整体竞争态势分析和把握,我们认为应该将竞争眼光和主战场关键放在浮山后项目。这些项目关键表现出以下几方面特点:(1) 在福州北路和银川西路交界处项目关键以高层和小高层为主,或干脆就是高层项目(海信.城市华彩、颐中.家为专题项目、华恩名座、亚星.美瓴居等);劲松路周围项目关键以多层为主,小高层和高层为
12、辅(湖光山色、春光山色、浮山后海信项目等)。(2) 计划上档次。即使浮山后在青岛人眼光中是“贫民窟”代名词,不过经过“湖光山色”项目标开发,尤其是开发商对于项目从环境设计到整体计划,从优异户型设计到完善细致物业管理,再加上是大规模开发,拥有完善配套设施,已经使消费者有“柳暗花明又一村”感觉。当然,随之而来价格攀升是肯定趋势。从刚开始不到4000元/平方米到现在6000多元。(3) 从现在调查来看(参看下面表格)。 楼盘名称湖光山色美瓴居海信燕岛国际公寓阳光山色海信浮山后项目城市华彩四季景园价位(元/)53006000130005500550060005000(4) 高举环境和奥运牌。青岛气候宜
13、人,是为数不多适合人类居住城市之一。尤其是青岛取得奥运分会场资格以后,市政府加大对计划投入,对环境整改,给人以耳目一新感觉。(5) 放量发展。在到之间仅仅在浮山后估量有近80万平方米开发量,对于我们项目含有极大冲击力和杀伤力。(6) 消费者对项目标见解。现在在青岛置业用户仍然偏爱多层这一建筑形式,对于高层现在只能是在却是没有愈加好选择情况之下,或项目在性价比比较高情况下才进行购置。经过这次调查,发觉该区域项目关键问题有以下几点问题:(1) 该处项目周围全部拥有完善配套,如大型购物场所,娱乐场所等。不过不管项目怎样扎堆,周围配套怎样完善,会所这一形式必不可少,几乎是千篇一律。不过经过多年房地产会
14、所运行情况看,这种形式已经成为开发商“鸡肋”。(2) 即使自然条件适宜居住,但因为在该处理业者大多数为外地人,再加上大量投资者看好该处升值潜力在此处投资,使得该区域入住率一直不高。这也是多种配套不完善另一原因。因为没有大量消费者,使得即使在此处设置多种消费场所也不会有成规模市场。(3) 小区专题不明确。作为青岛市高级小区,这一区域小区仍然沿用大青岛山水概念。以单一“水景”、“山景”为卖点。这就使得能看到小区内水景或是山景房子价格尤其高,而看不到水景和山景房子价格较低,而且户型很优异。因为同质性异常严重和价格差异,使得整个小区消费群体整体档次差异较大,对于消费者没相关键吸引力,对于开发商没相关键
15、竞争力。从另外一个角度来看开发商在进行市场消费群正确定位困难重重。假如一旦出现不利于房地产宏观调控出现,价格战产生和爆发是肯定趋势。(4) 户型以大面积为主。经过调查发觉该区域项目标户型大多以大户型为主,动辄150甚至于200,良好地理位置肯定决定该处单位面积房价较高,这使得总房价过高。以下为个楼盘具体情况进行综合分析:(一)城建浮山后项目项目名称湖光山色开发商青岛城市建设集团股份地理位置青岛市浮山新区东南部占地面积300亩价格5300元总户数户型面积72171平方米建筑密度30总建筑面积28万平方米绿化率40容积率小区配套智能化小区,综合会所、商业步行街、幼稚园、网球场、健身长廊等生活配套设
16、施。综合描述在项目中央有面积约为15000平方米天然湖泊,给充足利用。计划以湖为中心,充足发挥山地特色,利用自然地形地貌发明了丰富空间。湖光山色一期23个楼座于8月30日交付,二期17个楼座已开工建设,二期以高层为主。项目名称阳光山色开发商青岛城市建设集团股份地理位置辽阳西路北侧占地面积174亩总户数户型面积85150平方米价格初步估量5500元总建筑面积138万平方米绿化率容积率小区配套小区内设置幼稚园、小区中心等综合描述合理利用地形特点,低建筑密度、多层次立体绿化,外立面采取造型完美、色彩协调建筑风格,和多层次绿化融于一体,充足表现了青岛山地住宅特点,是大家理想花园式居住小区。现在现正在建
17、设中。项目名称春光山色开发商青岛城市建设集团股份地理位置浮山后八小区村庄改造工程占地面积总户数价格5300元总建筑面积31万平方米(其中6.5万进行拆迁安置)绿化率容积率小区配套综合描述因为是旧村改造项目,政府肯定有相关政策进行倾斜,同时成本相对比较低。又是政府旧村改造示范代表。建筑设计美观大方,户型设计实用科学。该小区正在建设中。项目名称曙光山色开发商青岛城市建设集团股份地理位置浮山后五小区村庄改造工程占地面积总户数价格5300元总建筑面积14.5万平方米绿化率容积率小区配套综合描述和春光山色有异曲同工置妙。建筑设计方面采取丰韵美观实用标准,在一定程度上提升了岛城康居家庭居住层次城建福州路项
18、目项目名称福林华庭开发商青岛城市建设集团股份地理位置福州北路占地面积351总户数户型面积70135平方米总建筑面积8万绿化率容积率小区配套综合描述小区由6座小高层、高层错落有致地组成,高、中、低高层群体组合。综合评价:作为现在浮山后要价最高和计划最优异房地产项目,它出现是青岛市房地产向价格高级化发展一个尝试。对于我们项目来说,它一期销售完成是不利。首先,在质量差距不大情况下,项目在整体计划和户形设计所占百分比是较高;其次,湖光山色出现,深入提升了该区域小区档次,同时在一定程度上也封杀了用户进行投资利润空间。第三,城建集团经过对于项目标运作,使用户对于浮山后整体局面又有了一个全新认识。第四,下一
19、步城建集团必将以湖光山色为基准,快速展开其它项目标开启,时间基础和我们现在项目时间相差无几,而且经过湖光山色这个项目城建集团已经含有在市场瞬间积聚用户能力。这么对于我们现在项目威胁性较大。第五,在和在浮山后城建集团开发量不会低于60万。(二)青岛星洲世源置业浮山后项目四季景园:项目名称河马石四季景园开发商青岛星洲世源置业地理位置合肥路、劲松三路交汇口占地面积243亩价格5000元总户数1820总车位数1456个户型面积40130平方米总建筑面积21万平方米绿化率40容积率1.29小区配套智能化小区,多重安保设施综合描述在计划设计上,重视营建小区浓郁文化气氛,打造园林式均质生活环境。使楼座景观、
20、采风、采光方面基础上达成友好一致。小区建筑和建筑计划上,改变传统北入口入户方法,从南入口入户,“花园洋房”感受,让用户对阳光、花园、舒适体会更深。道路采取内环封闭鱼骨型路网体系,缩短步行回家距离,符合人体生理要求。空间排布错落布局、景观计划层次有序,空间布局更趋合理性独有创新设计。以日本樱花文化长廊带形景观主轴和田园风光带形景观次轴为根本,同时贯穿数个景观中心,共创环境空间均好性和亲和性。小区内划分为四大组团,每一组团全部有对应专题景观,做到四季有景、四季景致不一样,打造园林式生活环境。从而在价格上做到均衡一致,销售速度和利润获取方面全部有较高优势。综合评价:现在这个项目是济南开发商进行运作,
21、同时这是一个比较神秘项目。即使已经开工,但没有进行大规模宣传,听说是内部已经预订差不多了。经过这么预定,肯定会有炒家进行操作,几次炒房以后,该处房价肯定会继续增加,听说会和湖光山色持平。在到间开发量21万平方米(三)海信项目项目名称海信浮山后项目开发商青岛海信房地产股份地理位置劲松一路以东,劲松三路以西,辽阳西路以南占地面积总户数建筑密度14.30价格5500元总建筑面积69279万平方米绿化率38容积率1.50小区配套幼稚园及商业网点,生活配套齐备综合描述拥有良好自然地势,地块地势南高北低,落差约10米,计划区内有一处面积约1.2万平方米湖面,远眺浮山森林公园,有很好自然景观。项目计划设计将
22、充足利用地势落差和区内天然湖,计划成一个小高层、高层相结合现代住宅小区。小区住宅以小高层、高层为主,户型以套二及套三户型为主,建筑风格简练明快,立面设计现代感强。项目名称海信城市华彩开发商青岛海信房地产股份地理位置福州路和宁夏路交汇处占地面积187亩价格6000元总户数254户型120140 140160 160180 180300总建筑面积46万总车位143容积率368小区配套综合描述城市华彩由三座高层住宅及一栋2层综合楼组成。建筑造型流畅动感,根本摆脱了混凝土呆板形象,其中值得一提是创新性“叶式”建筑造型,满足户户朝南居住要求,并使小区及城市景观均好性达成极至,为该地段营造出一个空间层次丰
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 地产 项目 策划 方案 模板 样本
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【精****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【精****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。