顺义项目市场研究报告样本.doc

顺义项目市场研究汇报目 录序 言11. 宏观经济和地域经济分析21.1全国经济保持快速增加良好势头21.2经济景气处于正常水平21.3 中国宏观经济有以下关键特征：41.3.1进出口保持高速增加41.3.2固定资产投资大幅度增加51.3.3社会消费品零售总额平稳增加51.3.4物价水平总体平稳51.4制约原因不容忽略61.5北京市国民经济保持快速健康发展71.6北京市旅游市场发展方向82.顺义整体市场分析102.1顺义区位说明102.2顺义发展概况112.2.1行政区划112.2.2经济情况112.2.3旅游资源123.区域市场分析133.1李遂镇介绍133.2市场类型说明133.3度假村市场分析143.3.1区域市场分析说明143.3.2供给量分析163.3.3产品分析173.3.4价格分析233.3.5个案点评283.4养老公寓市场分析383.4.1老年公寓市场现实状况分析383.4.2分析说明393.4.3样本说明393.4.4东方太阳城393.4.5北京太阳城国际老年公寓423.4.6太申祥和国际养老中心443.4.7对比分析464分析结论494.1宏观经济健康、平稳、快速发展494.2区域市场分析结论：494.2.1度假村市场分析结论494.2.2养老公寓市场分析结论504.3个案横向点评分析结论：50序 言市场研究和市场推广是市场营销两个关键步骤，二者相互关联，不可或缺。前者经过详尽地市场调查，采集相关市场数据，并利用科学方法加以分析，从而正确把握宏观市场及区域市场供需情况，深入了解国家政治经济政策对房地产市场影响，科学地估计市场走向、竞争对手及竞争形势，最终确定正确合理市场定位；以后者则依据前者研究结果市场定位处理市场推广中具体方法，如价格策略，销售策略，广告宣传策略，促销手段组合策略等。简言之，前者是基础，后者为前者逻辑结论。应该指出是，市场定位是整个营销活动关键，它既是市场研究结果，又是市场推广灵魂，它包含了产品和产品所提供竞争优势两方面基础内容。市场定位需要正确和有力。正确市场定位最大程度地把握市场机会、最大程度地回避来自内部和外部风险和威胁；有力市场定位将淋漓尽致地表现产品内涵并给予产品感人心魄个性。1. 宏观经济和地域经济分析1.1全国经济保持快速增加良好势头国家信息中心中经网经济监测预警系统监测结果表明，1月份中国景气综合评分为41分，经济预警信号继续处于适度区间中线以上。从关键景气指标看，在组成国民经济综合景气评分12项指标中，进出口总额处于过热区间。固定资产投资、工业增加值、社会货运量和货币供给量M1指标保持快速增加势头，处于趋热区间。其中工业增加值同比增加7.2%，扣除季节原因影响后仍处于趋热区间。金融方面，当月狭义货币供给量增加速度比上年末回落3个百分点。工业产品产销率、农资生产、居民消费价格指数、金融机构各项贷款、商品房销售额和社会消费品零售总额六项指标增加适度，处于稳定区间。财政支出处于趋降区间。1.2经济景气处于正常水平改革开放以来，中国经济运行经历了两个比较完整周期循环，一个是从1981年到1990年，峰顶是1984年，经济增加率达成15.2%，循环长度为9年；第二个循环从1991年开始直到，峰顶是1992年，经济增加率达成14.2%，循环长度为。中国中国生产总值为116694亿元，比增加9.1%。从下面各项分类指标看，大部分全部处于趋热及稳定区间，表明现在中国经济正处于改革开放以来第三轮景气循环上升阶段。总体上看，投资快速增加、外贸出口和外商投资增势强劲，成为经济增加关键拉动原因。经济运行经历了非典爆发短暂影响，较快恢复并保持了快速增加势头，表明国民经济自主性增加基础在增强。不过，对消费增加相对缓慢和投资高速增加应予足够注意，尤其是应注意国有部门投资扩张“软约束”问题，保护自主性增加市场基础。指标名称03-0103-0203-0203-0403-0503-0603-0703-0803-0903-1003-1103-1204-011、财政支出（不含债务）2、固定资产投资3、工业产品产销率4、工业增加值5、基础农资6、货运量7、海关进出口总额8、居民消费价格指数9、金融机构各项贷款10、狭义货币（M1）11、商品房销售额12、社会消费品零售额综合景气评分40分39分39分38分38分39分40分41分41分42分41分42分41分1.3 中国宏观经济有以下关键特征：1.3.1进出口保持高速增加整年进出口总额达8512亿美元，比上年增加37.1%。其中出口额4384亿美元，增加34.6%；进口额4128亿美元，增加39.9%。进口高速增加首先是受国际市场原材料价格上涨和进口关税整体下调影响 , 其次也反应了中国需求旺盛情况。出口方面特点是 , 增速显著高于年初 10% 左右预期 , 加入 WTO 效应仍在继续释放。 其中加工贸易出口增加 31.3%, 通常贸易出口增加 32.9%, 略快于加工贸易出口增速。贸易顺差降低是在出口高速增加条件下出现 , 同时因为国家外汇贮备充裕 , 不会对经济增加造成负面影响。1.3.2固定资产投资大幅度增加整年全社会固定资产投资55118亿元，比上年增加26.7%。工业投资增加显著快于其它产业。整年国有及其它经济类型投资中，第一产业投资1156亿元，增加3.7%，增速比上年回落19.8个百分点。第二产业投资15007亿元，增加39.1%，加紧16.2个百分点。第三产业投资继续保持较快增加，整年完成投资26480亿元，增加24.2%，加紧9.8个百分点。固定资产投资高速增加关键源于连续六年主动财政政策实施，极大地剌激了投资需求，尤其是民间投资已经开启并呈加速增加态势，成为拉动全社会投资增加关键力量。另外，受加入WTO影响和普遍看好中国经济前景，外商直接投资连续大幅度增加。1.3.3社会消费品零售总额平稳增加整年社会消费品零售总额达成45842亿元，比上年增加9.1%，扣除物价原因，实际增加9.2%。以房地产、汽车、电子通讯产品为代表消费热点正在形成，已经成为目前乃至未来一段时期带动消费增加关键动力。因为非典疫情对社会就业和消费环境影响，消费在二季度出现显著下滑，这一短期突发原因影响在三季度基础得到消除，第三季度社会消费品零售总额增加 9.7%，比第二季度加紧了 3 个百分点。伴随政府增加居民收入和最低生活保障政策实施力度加大，消费需求对经济增加贡献将会逐步增加。1.3.4物价水平总体平稳价格总水平有所上涨。全国居民消费价格总水平比上年上涨1.2%。其中，城市上涨0.9%，农村上涨1.6%。物价回升当然和需求扩大、固定资产投资增加、工业生产加紧等原因相关，但关键是受季节性、外在性等短期原因影响。市场供求情况是影响物价水平根本性原因。从市场供求来看，现在，绝大部分商品仍然供大于求。据统计，在600种关键商品中，供大于求有513种，占85.5%；供求基础平衡有87种，占14.5%；没有供不应求商品。生产能力过剩，需求不足仍然是突出矛盾。假如供大于求情况没有根本改变，物价总水平就不会大幅上涨。能够说，目前物价水平总体平稳，通货膨胀趋势并不显著，还没有完全摆脱通货紧缩阴影。1.4制约原因不容忽略目前经济生活中阻碍经济良性循环深层次问题仍然存在，经济能否保持稳定上升势头还需经受考验。首先，中国经济增加已经进入市场需求约束阶段，最终需求尤其是消费需求对经济增加制约或拉动作用越来越关键。因为中国仍处于社会发展和体制转型阶段，中国需求增加面临着结构变动深刻影响，供求总量矛盾还没有得到根本缓解，制度规则和市场环境还不完善，经济运行中深层矛盾和体制性障碍作为中长久原因，仍将对经济增加组成制约。其次，就业矛盾突出，现在中国新生劳动力资源增优点于高峰期，同时多年来农村剩下劳动力转移加紧，国有企业下岗失业人员增多，和加入 WTO 在短期内对就业结构影响，使得就业压力深入增大。就业不足肯定妨碍居民收入增加，再加上农民收入增加缓慢情况短期内还难以根本改善，对经济增加组成关键制约。最终，因为投融资体制改革滞后于经济市场化进程，国有部门“软约束”问题一直没有根本处理。伴随地方政府换届完成，体制性投资冲动又现端倪，新行政主导型反复建设、不负责任扩大生产投资行为可能会重新抬头。 这会使投资效益和经济增加质量降低，潜在金融风险扩大，同时也会扭曲市场信号，给宏观决议和企业决议均造成负面影响。所以，应在深入放宽民间资本市场准入同时，确保政府投资限制在社会公益性或自然垄断领域，将政府投资纳入预算范围，提升透明度，加强社会公众对政府投资活动监督。1.5北京市国民经济保持快速健康发展全市实现生产总值3611.9亿元，比上年增加10.5%，实现了预期增加目标，经济增加率连续5年保持在10%以上。人均生产总值达成31613元，比上年增加9.2%，按目前汇率折算，约合3819美元。全市经济经受住了上六个月“非典”疫情严峻考验，整年经济运行展现“高开回落恢复回升”特点。投资、消费和出口三大需求共同拉动，经济自主增加动力强劲。首先，固定资产投资保持较快增加。整年完成全社会固定资产投资2157.1亿元，比上年增加18.9%。投资关键集中于住宅和基础设施两个方面。整年完成住宅投资692.4亿元，比上年增加9.1%；住宅投资占全社会固定资产投资比重为32.1%，比上年下降2.9个百分点。整年完成基础设施投资417.8亿元，比上年增加1.4%，占全社会固定资产投资比重为19.4%。固定资产投资效果系数为0.19，和上年0.20基础持平。固定资产投资率为59.7%，比上年增加3.3个百分点。其次，消费市场热点突出。整年实现社会消费品零售额1916.7亿元，增加14.5%，扣除价格原因，实际增加16.6%。结构升级成为推进消费需求增加关键原因，消费热点关键集中于住房、交通和通信等领域。整年销售商品住宅1771.1万平方米，增加10.4%，实现销售额789.2亿元，增加10.1%；销售各类汽车40.8万辆，实现零售额305.2亿元，分别增加56.6%和51.2%。城镇居民人均消费支出11123.8元，增加8.1%。其中，服务性消费比重达成30.3%，和上年基础持平。第三，外贸企业市场竞争力增强，出口大幅增加。全市出口168.5亿美元，比上年增加33.6%；其中地方企业出口总值达成73.7亿美元，比上年增加24.9%，增幅提升3.8个百分点。地方企业出口中，机电产品和高新技术产品为关键出口商品，出口额分别为48.5亿美元和34.1亿美元，分别比上年增加29.5%和29.8%，占全市地方企业出口比重分别达成65.8%和46.3%。从产业看，经济增加推进力关键来自于工业。，以汽车为突破工业结构调整取得重大进展，和钢铁、石油加工、化工生产形势出现主动改变，工业成为经济增加主角。整年实现工业增加值1017.3亿元，增加12%，工业对全市经济增加贡献率达成33.2%，比上年提升17.4个百分点。其中，汽车制造业对工业增加贡献率达成44.4%，对全市经济增加贡献率为16.6%。区域投资环境不停改善。经过改善区域投资环境，有效地推进了利用外资增加。整年实际利用外商直接投资21.5亿美元，同比增加19.8%，增幅提升18.6个百分点。1.6北京市旅游市场发展方向北京市旅游发展总体计划对北京旅游发展前景描述，依据北京市旅游局征求北京旅游业教授学者意见和北京市相关委、办、局多个区县意见，我们对旅游发展前景描绘大致以下： 北京城市建设将有一个极大发展，很多城市标志性建筑物将陆续涌现，不停增加和改变着北京城市景观。北京基础设施建设将在以后20年中产生飞跃式发展，地铁线路延长，地面轻轨铁路建成，四环、五环通车，市内交通也将经过马路扩延、违法建筑物拆除、占路市场清理和增加停车场地等方法得以根本改善。城市绿地将深入扩大，大气质量将深入提升，和基础设施相配套城市标识系统将全方面建立。北京旅游业将有一个愈加轻松、愈加现代发展环境。 北京市将会竭尽全力保护北京古城风貌，关键街区、关键文物、关键民居不仅会得到市政府高度重视，而且肯定会充足为旅游业所利用，成为现代化北京古老文化亮点。 北京郊区将成为本市居民和周围地域旅游度假者旅游目标地，成为发展双休日旅游和黄金周旅游关键基地，京郊还将成为连接周围热点旅游区点关键通道。 北京旅游产品将愈加丰富，观光旅游、会站旅游、度假旅游、文化旅游、娱乐旅游将成为北京旅游产品五大支柱。另外，商务旅游、体育旅游、探险旅游、康体旅游、节庆旅游、修学旅游、购物旅游和农业观光、工业观光、科技观光、教育观光等多个旅游形式将得到充足发展，到时，中国外旅游者将在北京对旅游产品有更多选择性。 北京将作为科教文化中心，愈加充满知识和趣味气氛。国家级和地方级关键文物点、博物馆、名人旧居、历史上关键事件发生地将更多地向游人开放。科技开发区、科技结果试验地、大学校园等全部将成为旅游者选择新热点，而且民俗文化因其特色鲜明而得到愈加重视和充足开发，茶馆、会馆、民间文艺、特色小吃、京剧话剧和来自全国各地不一样民族民俗活动，全部将在北京全方面开花，使北京成为国际著名文化大城市。 旅游产业到时经过四十年发展，将成为一个很成熟产业，不仅有稳定市场，而且在中国外享受很高著名度，很多产品将成为世界产品，北京将成为世界最关键旅游目标地和国际会议中心，北京旅游文化节也将成为享誉世界国际节日。旅游业产业配套将走向市场化，产业各要素得以充足发展。旅游者在北京将享受愈加方便出入和咨询，享受充满知识、充满信息、充满文化旅游活动。 旅游业无疑将成为北京经济支柱型产业，将对国家和地方做出较大贡献，北京所以成为国际中国著名文化型消费城市，人民生活水平、生活质量将得到极大提升，整个社会愈加稳定，经济愈加繁荣，文化愈加丰富多彩，并所以跻身于国际大城市和国际旅游强市行列。 经济发展、政策倾向、开发力度加大，人民生活水平不停提升给北京度假村市场发展带来了巨大利好。2.顺义整体市场分析2.1顺义区位说明顺义在北京市东北郊，城区距市中心30公里，东邻平谷，北连怀柔、密云，西接昌平、朝阳区，南接通州区、河北三河市。区境东西长45公里，南北宽30公里，总面积1020平方公里。地处燕山南麓，华北平原北端，属潮白河冲积扇下段。平原面积占95.7%。北部山地最高点海拔637米，平原海拔25-45米，平均海拔35米。境内有大小河流20余条，分属北运河、潮白河、蓟运河3个水系，河道总长232公里，径流总量1.7亿立方米。地表水可用量平水年为4300万立米，地下水资源年平均可开采量约为4亿立方米，为北京市区每十二个月提供生活用水2亿立方米。气候属暖温带半湿润大陆性季风性气候，年平均气温为11.5C。1月平均气温4.9C，最低气温零下19.1C；7月平均气温25.7C，最高气温达40.5C。年日照2750小时，无霜期195天左右。年均相对湿度50%，年均降雨量约625毫米，为华北地域降水量较均衡地域之一，整年降水75%集中在夏季。土地总面积137万亩，有耕地84.5万亩，其中粮田60万亩，果林6.5万亩，渔塘3万亩。境内已探明矿藏有煤、泥炭、水泥灰岩、大理石、砂石料及黏土等，其中煤、水泥灰岩储量分别为2.3亿吨和800多万吨，泥炭、大理石、砂石料储量分别是100万、900万和1亿立方米 。2.2顺义发展概况2.2.1行政区划1998年撤县设区，调整区划，设12镇7个地域办事处、2个街道办事处，辖425个村民委员会，47个居民委员会。12个镇为：张镇、大孙各庄、北务、李遂、木林、南彩、北小营、李桥、高丽营、赵全营、北石槽、龙湾屯；7个地域办事处有：仁和、马坡、南法信、天竺、后沙峪、牛山、杨镇；2个街道办事处为：光明、胜利。2.2.2经济情况“十五”以来， 顺义区紧紧抓住中国入世和北京筹备奥运历史性机遇，大力实施信息工业化发展战略，着力构建空港国际化、全区空港化、发展融合化运行机制，经过优化区域发展环境， 狠抓招商引资，膨胀经济总量，优化经济结构，区域经济综合实力显著增强。尤其是经过多年精心培育和发展，以空港工业区、北京天竺出口加工区为依靠空港高科技产业群落，以林河工业区、北京汽车生产基地为依靠现代制造业产业群落，以燕京、汇源、鲲鹏等企业为代表城市型饮料食品产业群落，以空港物流基地、潮白河旅游产业带、温榆河绿色生态走廊为载体现代服务业产业群落，以“三高”农业示范区为代表现代农业产业群落发展快速，已经成为促进全区经济增加支撑力量。 ，全区完成中国生产总值183亿元，同比增加37.8%，人均中国生产总值达成4000美元，三次产业比重达成12.5：55.6：31.9。其中：第一产业实现增加值22.9亿元，比上年增加4.7%；第二产业实现增加值101.9亿元，比上年增加76.6%，其中工业实现增加值89.2亿元，比上年增加84.3%；第三产业实现增加值58.3亿元，比上年增加9.4%。全区属地财税收入完成33.9亿元，比上年增加44.2%。地方财政收入完成8.6亿元，比上年增加37.2%。财政支出20.6亿元，比上年增加25.9%。各项税收完成32.8亿元，比上年增加52.5%。其中国税完成21.3亿元，比上年增加72.9%；地税完成11.5亿元，比上年增加25%。2.2.3旅游资源顺义水土丰沃，风光秀丽，景色宜人，是观光旅游、休闲度假胜地。京东第一大河潮白河纵贯南北，加上两岸4万亩森林，可谓林水相间，绿草如茵，空气清新，环境优雅。潮白河两岸前后建起了北京乡村高尔夫俱乐部、北京高尔夫俱乐部、马坡垂钓宫、绿色度假村、潮白温泉、潮白赛车城等旅游景点和别墅、宾馆、娱乐、医疗保健等配套设施，吸引了众多中国外游客。东北部有以神唐湖、神唐谷为主体唐指山风景区。区内峰峦叠嶂，山水相依，青山绿水，风景如画。神唐谷内有“三潭六洞十八景”，每处景观全部给游客留下一段漂亮感人传说。顺义东部正在恢复保护汉石桥湿地，水面清澈，绿色沧茫，百花争艳，水鸟鸣啼。微风吹拂，芦苇摇曳，此起彼伏，如同浩翰大海，景色颇为壮观。伴随顺义经济快速发展，工业园区健康成长，和其本身景观资源优势，度假产业已经作为经济发展关键支柱，度假村项目在顺义市场存在巨大发展空间。3.区域市场分析本项目在顺义李遂镇北京骨伤科医院院内，占地28698平方米，建筑面积18539.29平方米，我们此次调研关键针对养老公寓市场及度假村市场进行，调研区域集中在顺义，昌平及怀柔。3.1李遂镇介绍北京顺义区李遂镇在首全部东北郊潮白河畔。距首全部北京天安门40公里，距首全部国际机场仅10公里，悠悠箭杆河从镇域中流过，两河环抱，依林傍水使这里形成了一道天然风景线，全镇有土地34000亩，人口2万，交通便利，通讯发达，地理位置优越，自然环境优美，适于工、农、林、牧副渔各业发展。李遂镇处于北京市13个风景区之一潮白河旅游度假区内，这里是您开发旅游，投资办厂，兴建新项目最有期望地方。改革开放后，李遂镇日新月异，经济蓬勃发展。这里不仅是瓜果之乡，蔬菜之乡而且是香菇生产大镇，年产香菇1000万千克，镇南有几十家工业企业。针织、服装、机械制造、化工制剂、化学镀镍首饰、印刷、钢窗、轧管、食品、饮料、建筑等在我镇形成了多个行业，其中这里现有国家定点项目标企业，也有联营企业和外资企业。开放李邃，旅游业发展快速。全国有名万亩森林公园“北京市青少年绿色度假村”就坐落在这风景秀丽潮白河畔。温泉疗养院、铁道部疗养院全部坐落在此，而著名北京市潮百河骨伤科医院正是我们项目标所在。3.2市场类型说明因为本项目标特殊性及其产品形式，考虑到市场竞争情况和项目标实际情况，此次调研，并不单一研究一个市场形态，而是针对度假村市场及养老公寓市场两种形态进行分析。努力争取经过不一样市场形态分析找到市场空白点，使项目取得正确定位。3.3度假村市场分析3.3.1区域市场分析说明3.3.1.1区域市场界定此次调研覆盖区域称为本案区域市场。针对本案所处地理位置，我们首先对此次市场调研范围进行确定，针对区域内度假村分布情况和对本案竞争威胁程度，考虑到度假村市场特殊性，本项目区域市场具最终界定为：顺义，而怀柔、昌平等区域对于本项目标影响并不是很大，所以不做关键分析。依据项目标实际情况，仅选择昌平区多个温泉专题度假村项目作为参考。3.3.1.2样本确实定此次调研样本是依据贵司意见，经过敝司内部讨论并和贵司商讨最终确定，在当初确定样本中经过敝司初步调研，最终确定了9个度假村项目作为调研样本。样本基础情况见表1：表1：项目名称地址电话安利隆生态农业旅游山庄北京市顺义区龙湾屯镇山里辛庄石门基地64174382顺鑫绿色度假村顺义李遂镇北京怡生园国际会议中心春晖园度假村（温泉）顺义区高丽营镇乡村高尔夫别墅度假村华中园乡村商务会所顺义县马坡乡乡村乐园顺义县马坡乡小汤山龙脉温泉旅游度假村昌平小汤山九华山庄3.3.1.3分析内容说明依据对样本调研取得具体资料，敝司首先从供给量、产品、价格、销售等方面对区域市场作纵向分析，明确以下多个问题： 区域市场总体供给量 区域市场到底提供了什么样产品及配套设施。 区域市场总体价格。然后选定2个项目进行横向点评分析，更清楚地明确竞争对手情况，找出成功项目对本案借鉴之处，和应避免问题。这么从面到点，对区域市场作一个比较完整分析解剖，为本案以后市场定位提供强有力依据。3.3.2供给量分析3.3.1.1总体供给量表 1：区域样本供给量列表项目名称接待量安利隆生态农业旅游山庄536顺鑫绿色度假村678北京怡生园国际会议中心644春晖园度假村（温泉）560乡村高尔夫别墅度假村320华中园乡村商务会所312乡村乐园280小汤山龙脉温泉旅游度假村1000人左右九华山庄人左右经过样本供给量分析看出，现在区域内和周围比较有竞争力度假村其接待能力大致在7000人左右，部分度假村项目标接待能力达成了千人以上。从整体供给上讲，顺义区在北京周围度假村市场上所占分额并不是很大，且接待能力超出千人度假村并不多见。在区域内规模较小度假村比较多，即使其接待能力不是很强，不过凭借其产品特点及服务特色依旧吸引了大量消费者，带来了稳定客源。就我们项目本身情况而言，我们接待量应该也属于中等能力，我们也需要经过本身特色吸引消费者，达成占领市场，提升竞争力目标。3.3.3产品分析3.3.3.1规模分析表：区域市场项目规模列表项目名称占地面积（万平方米）安利隆生态农业旅游山庄40.02顺鑫绿色度假村333.5北京怡生园国际会议中心2.34春晖园度假村（温泉）180.09乡村高尔夫别墅度假村4.47华中园乡村商务会所1.2乡村乐园1.0龙脉温泉度假村18.68九华山庄106.72规模分组列表规模分组小于10万平方米 10万100万100万以上总计个数（个）4239个数百分比4444%2222%3333%100%供给百分比131%853%9016%100%供给面积加和（万平方米）9015876203168802经过统计能够看出所选样本规模差距很显著，小规模项目有4个，其数量较多，不过其在总体供给数量中所占百分比很小，只有9.01%，而占地面积在100万以上大规模项目其供给百分比占到90.16%。小规模项目数量较多，可是其供给百分比较低，中等项目2个，大规模项目3个，可见现在度假村市场规模从绝对数量上讲展现出平均分布态势，大中小规模项目数量比较均等，这说明现在市场上对于度假村需求参差不齐，不一样档次度假村均会有用户选择，不一样规模度假村全部有市场机会。本项目占地28698平方米，属于小规模项目，现在市场上供给小规模项目应该作为我们关键比较对象，其不一样经营模式及经营特色，能够为本项目寻求市场空白点提供具体而有价值参考，增加项目入市胜算。并为本项目产品形式确实定提供依据。另外，经过规模分析及产品比较，我们还发觉占地在100万平方米以上大规模项目，其建筑物占地百分比很小，大部分是水系及绿地占地，这种水系及绿地资源，使得大规模度假村优势显著，由此能够看出，现在消费者选择度假村首先考虑还是其整体环境和和自然亲合度，这一点很值得关注。对于在面积上不占优小规模项目，假如能够把园林做出本身特色相信会吸引更多消费者。3.3.3.2项目建筑风格 表 ：样本建筑风格项目名称建筑风格安利隆生态农业旅游山庄欧式建筑风格顺鑫绿色度假村休闲中式风格、木质别墅、日式特色房北京怡生园国际会议中心欧美式风格春晖园度假村（温泉）欧式风格、湖畔别墅中式风格乡村高尔夫别墅度假村欧式风格华中园乡村商务会所乡村木屋乡村乐园乡村木屋龙脉温泉度假村现代简约风格九华山庄古典园林式风格经过统计能够看出，现在度假村市场建筑形式依旧风格迥异，各不相同。但不管其规模大小，在建筑形式上全部努力争取做到匠心独运，经过建筑风格变换吸引消费者。从图表得出，现在度假村建筑形式依旧以欧式为主，含有异域风情欧式建筑占到了样本总量44.44%，这一建筑形式作为北京周围度假村普遍采取形式，已经受到了市场认可。不过因为其进入市场时间较长，销售者对于欧式建筑热情也已经大大降低。这一形式现在大多表现在运行时间相对较长项目上，而众多新兴度假村在建筑形式上推陈出新，努力争取做出自己特色。现在市场上比较常见度假村建筑风格，除了欧式外，还有中式及乡村风格，其中中式风格建筑多以皇家建筑为主，建筑形式比较复杂，运行成本较高。所以，选择中式建筑多是规模较大度假村。而乡村风格出现愈加充足反应了消费者对于亲近自然渴望。就我们这个项目标现实状况而言，现在建筑风格已经锁定在徽派建筑上，这一建筑风格在现在北京度价村市场上还属于竞争真空状态，这将为项目入市带来巨大商机，假如能够配合建筑风格将本项目内部园林也作成江南风格，使得项目整体风格统一，那么项目标竞争力将会深入增强。3.3.3.3内部配套我们此次所选择样本及研究对象是度假村项目，就其内部设施而言和通常房地产项目有比较大差异，在这里我们将所选样本内部设施逐一列出，进行比较，为本项目入市提供依据项目名称卫星电视宽带接口会议室餐厅桑拿保龄球KTV沙狐球乒乓球棋牌台球高尔夫游泳健身羽毛球网球排球安利隆生态农业旅游山庄顺鑫绿色度假村北京怡生园国际会议中心春晖园度假村（温泉）乡村高尔夫别墅度假村华中园乡村商务会所乡村乐园龙脉温泉度假村九华山庄我们选择了17项含有代表意义得基础配套设施进行比较，各样本所含有得配套设施百分比见下表：项目名称配套项数安利隆生态农业旅游山庄12顺鑫绿色度假村17北京怡生园国际会议中心12春晖园度假村（温泉）13乡村高尔夫别墅度假村12华中园乡村商务会所12乡村乐园10龙脉温泉度假村16九华山庄16经过统计能够看出，项目标配套和其规模有比较大联络，规模越大项目其配套设施越完备。小规模项目因为受本身条件限制极难配置大型娱乐项目，而投资小，便于管理娱乐项目十分受青睐。即使因为项目规模不一样造成项目配套不一样，不过不管大规模项目还是小规模项目，对于娱乐配套设置全部是十分重视，乒乓球、台球、棋牌、游泳等项目在所选择样本中，其拥有率达成了100%，这也能够看出，现在度假村吸引消费者关键手段，除了优良环境及和众不一样建筑形式外，基础设施配置也是其中关键一项。现在消费者对于娱乐功效选择还是有显著倾向性。在现在猛烈市场竞争状态下，众多度假村在满足消费者基础需求同时还千方百计推陈出新，推出多种特色服务项目名称特色服务安利隆生态农业旅游山庄打飞碟、开坦克顺鑫绿色度假村温泉、高尔夫北京怡生园国际会议中心春晖园度假村（温泉）温泉乡村高尔夫别墅度假村高尔夫华中园乡村商务会所乡村乐园龙脉温泉度假村亚洲最大温泉中心九华山庄温泉、体检中心在样本项目所列出特色服务中，以高尔夫、温泉为主。高尔夫因为条件限制，小规模度假村无法设置，而温泉因为需要地热资源，设置也是有一定要求。温泉因为她保健、缓解压力等功效。已经为越来越多消费者认可。本项目现在已经确定有地热资源存在，所以温泉必将作为本项目标关键买点。从样本项目及北京度假村整体市场来看，医疗保健方面服务在市场上现在还有较大缺口，在本项目标产品设计中能够参考。3.3.4价格分析价格无疑是市场最关键原因，度假村市场也毫不例外。众所周知，度假村市场价格和其规模、配套设施有着亲密关系，在分析价格同时，我们要充足考虑以上这些相关原因，对样本项目进行分组分析，努力争取对本项目起到指导作用。而度假村市场和其它形态物业市场不一样，其配套设施价格也是很关键作成部分。在价格分析中，我们首先对样本住宿价格进行分析，然后对其配套设施价格进行分析，以期对我们项目定价起到指导作用。3.3.4.1住宿价格分析现在度假村市场住宿形式比较多元化，结合样本实际情况，考虑到样本现实状况，我们在进行住宿价格分析时仅对样本项目标准间报价进行分析，这么使得分析相对集中，对本项目标指导性更强。项目名称标准间门市价（元/间/天）安利隆生态农业旅游山庄430顺鑫绿色度假村560北京怡生园国际会议中心580春晖园度假村（温泉）350乡村高尔夫别墅度假村280华中园乡村商务会所528乡村乐园320龙脉温泉度假村380九华山庄480我们将样本分为三组：大规模组项目名称顺鑫绿色度假村地春晖园九华山庄占地（万平方米）333.5108.09106.72价格（元/间/天）560350480均价（元/间/天）463中等规模组项目名称安利隆生态农业旅游山庄龙脉温泉度假村占地（万平方米）40.0218.68价格（元/间/天）430380均价（元/间/天）405小规模组项目名称北京怡生园国际会议中心乡村高尔夫别墅度假村华中园乡村商务会所乡村乐园占地（万平方米）2.344.471.21.0价格（元/间/天）580280528320均价（元/间/天）427经过比较能够看出，样本项目标准间报价和其规模并不成一定百分比，大规模度假村价格并不比中小规模度假村价格高，有项目甚至还要低于小型度假村，在9个样本中门市价格最高怡生园度假村其规模仅有2.34万平方米，但门市价却有528元/天/间。可见，度假村项目标价格和其档次有直接关系。大规模度假村往往能够依靠其它附加项目带来赢利，从而降低房假，吸引更多消费者，从而达成利润最大化，但小规模度假村往往经过提升本身档次，带来赢利。本项目属于小规模项目，要想提升项目标竞争力，首先要提升项目档次，其次还要做出项目特色，经过发觉市场空白找到切入点，进入市场。3.3.4.2娱乐项目价格分析项目名称桑拿保龄球KTV沙狐球乒乓球棋牌台球高尔夫游泳健身羽毛球网球排球安利隆生态农业旅游山庄60元/次80-160元/小时100元/小时20-30元/小时50元/小时20-30元/小时30元/小时20-30元/小时顺鑫绿色度假村58元/小时15-30元/小时280-320元/小时40元/小时30元/小时30元/小时30-40元/小时100元/小时50元/次20元/次30元/小时40元/小时30元/小时北京怡生园国际会议中心58元/次120元/小时400-500元/小时60元/小时80元/小时60-70元/小时100元/半天20元/次98元/小时268元/小时春晖园度假村（温泉）98元/位30元/局200元/小时30元/小时35元/小时30元/小时98元/次30元/次30元/小时50元/人乡村高尔夫别墅度假村30元/人200元/人