惠州广场可行性研究报告样本.doc
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1、原创*广场可行性研究汇报(规范研究,全文共赏)center目录第一章惠州市社会经济发展概况0511惠州市经济社会发展概况0512惠州市经济发展历程和特点0613惠州市区位条件0814南海石化项目和大亚湾经济区建设1015惠州市在珠三角地位和作用11第二章项目概括1221研究基础12211研究依据13212项目参数1322研究过程14221研究目标14222研究人员14223研究内容15224研究方法1523项目背景16231发展商介绍16232项目概况17233总体布局17234交通组织18235建筑功效18236建筑造型18237消防及分区1824区域特点18241基础描述19242总体布局
2、19243道路系统20244公共设施配置21245绿化系统计划21第三章惠州市商品房需求情况2231基础情况2232住宅建设和消费2333需求关键指标2334需求请求2435对环境及配套要求26第四章惠州市商品房供给情况2741商品房供给总量及特点2742住宅市场发展趋势28第五章个案分析3151总体供给情况3152个案分析31第六章项目评定3461项目概括3462项目优势3463项目劣势36第七章市场容量3671项目市场定位3672目标用户分析3773销售价格估计3774市场容量估算38第八章初步成本分析4081项目基础装修标准4082项目开发组织4183土地成本4384建安成本43841土
3、建及装修工程成本43842设备安装工程成本4385前期费用4386项目其它不可预见费4487开发期税、费4488红线内、外市政及公建配套设施工程费4489本项目静态总投资44810本项目开发期各项静态总投资百分比45第九章财务效益估算4591项目开发前景4592财务效益初步估算4693项目总体开发盈亏平衡分析5594项目敏感性分析5695影响开发效益关键原因分析57第十章结论及提议59101研究结论59102可行性提议60 惠州*广场可行性研究汇报本项研究为规范可行性研究,关键任务是论证*广场投资必需性、可能性、有效性和合理性。根据国家相关规范,可行性研究包含机会研究、初步可行性研究和最终可行
4、性研究,依据本项目特点,我们合三为一,从技术及经济角度,对本项目进行规范可行性研究,本项研究标准是:项目相关经济技术和综合建筑面积指标,是根据本项目相关报建资料和由陕西省建筑设计研究院初步设计方案等图纸资料进行统计和编制而成;各类房地产开发市场成交数据则关键起源于惠州市国土房管局;建安工程造价组成依据,既首先参考了该设计工程所做工程概算,同时和惠州市建设委员会公布惠州市正在建设和已经完工部分经典工程个案中相关建安工程造价资料作为对比。总投资测算一览表,系按整个开发项目完全由惠州市*房地产开发全资兴建方案,拟分为三组采取滚动开发形式;本项目各类物业测定价格和分析比较是依据对本项目周围物业市场调查
5、统计数据所得,并经过归纳和整理,其计算模式根据国外尤其是香港地域所普遍常见房地产开发项目投资可行性研究汇报表述形式,结合本项目标实际情总严谨测算得出。本开发项目标各项财务分析部分,根据现在惠州市各类房地产开发物业投资经验和本项目标实际数据,经过科学测算取得,务求能够符合这类汇报规范要求、计算模式和测算要求。第一章惠州市社会经济发展概况11惠州市经济社会发展概况惠州市在广东省东南部、珠江三角洲东北端,南临南海大亚湾,和深圳、香港、东莞毗邻,北连河源市,东接汕尾市,西邻广州市。惠州市地处低纬度,北回归线横贯全市,雨量充沛,阳光充足,气候温和,属南亚热带季风气候区。惠州市是广东省一座历史文化名城,素
6、有“粤东重镇”,“岭南名郡”之誉。改革开放以前,惠州市经济基础相当微弱,直到1979年,全市中国生产总值6.76亿元,工农业总产值6.66亿元,其中工业产值仅为2.67亿元。改革开发以后,尤其是1988年地改市以后,全市经济社会进入了快速发展、充满生机活力时期。20多年来,惠州市国民经济连续快速发展,经济实力大大增强,社会和经济面貌全部发生了巨大改变。惠州已由一寂寂无闻边陲之地变为一方备受关注投资热土,从一个经典农业经济区域变为进入工业化发展阶段新兴城市。,全市实现中国生产总值525.2亿元,比1990年增加8.1倍,翻了三番多,年均增加20.2%。行政区划调整后,惠州市现辖惠城区、惠阳区、惠
7、东县、博罗县、龙门县,除龙门县外,其它县区全部属于珠三角地域。全市总面积11158平方公里,城镇建成区面积94平方公里。按惠州市统计年鉴口径,底,惠州市总人口为333.72万,其中户籍人口(常住人口)283.02万人,外来人口(暂住人口)50.7万人。全市现有78个乡镇,10个街道办事处,1066个行政村,并设有两个国家级开发区:大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业区。惠州市人民政府驻地惠城区,惠城区土地总面积1410.2平方公里,总人口91.78万;惠阳区土地总面积1262.1平方公里,总人口50.77万。12惠州市经济社会发展历程和特点纵观惠州市近二十几年社会经济发展历程,能够划分为三个
8、阶段:第一阶段是改革开发后到1988年,第二个阶段是19891993年,第三个阶段是1994年到现在。第一阶段,1978年到1988年是惠州市经济发展积累阶段,这个时期代表性事件是中国开始实施改革开放,香港劳动密集型产业逐步向珠三角转移。惠州市经济发展比之改革开放前发展要快得多,GDP年均增加10.4%,1988年达成33.04亿元;人口年均增加1.3%,1988年达成218.06万人;城镇建成区面积年均增加4.6%,1988年达成27.75平方公里;地方财政收入年均增加14.3%,1988年达成2.08亿元;工业生产总值年均增加21.8%,1988年达成20.7%亿元;人均GDP年均增加8.
9、5%,1988年达成1526元;三次产业比重从1978年一产独大发展到1988年退居第二位置,但该阶段第二产业比重一直最小,惠州市还没有完成从农业市到工业市蜕变;这一期间,惠州市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加,但因为基数太小,惠州市经济并没有出现质飞跃。19891993年是惠州市经济从起步进入快速发展阶段,经济社会各项指标全部经历了前所未有大发展,GDP年均增加30.5%,地方财政收入年均增加40.8%,实际利用外资年均增加61%,城镇建成区面积年均增加24.7%,外贸出口总额年均增加37.7%,人均GDP年均增加27.2%。从1989年到1993年,惠州市工业生产年均递增57.6%,第
10、二产业比重快速上升到首位,1993年占GDP47.8%,第一产业快速下降,1993年占GDP17.5%,成功实现了从农业市向工业市转变。该阶段代表性事件是当初中国处于房地产开发高潮,当初惠州是房地产投机狂潮最集中地域之一,快速蜂拥而来投机资金一度使惠州市经济发展达成辉煌顶峰,同时也托起惠州市人民对本市经济发展高远幻想。这一阶段另一个代表性事件是熊猫汽车城项目在惠州进行谈判开启和终止。这些事件对惠州经济社会发展产生了极大影响,伴随房地产泡沫根本破灭,熊猫汽车城项目标搁浅,惠州市经济发展陷入低落和迷茫之中。1994年至今,是惠州市经济发展重归理性阶段,在这一阶段,惠州市一边化解房地产泡沫破灭给城市
11、发展带来副作用,一边进行经济结构调整,使国民经济逐步实现连续健康快速稳定发展。在此期间,中国生产总值年均增加18.3%,地方财政收入年均增加13.6%,实际利用外资年均增加6.7%,外贸出口总额年均增加16.7%,工业生产总值年均增加21.9%,人均GDP年均增加14.5%。这一阶段代表性事件是中海壳牌南海石化项目标最终签署。估计未来五到十年间,大亚湾区石化产业将投入1000到1500亿元建设资金,巨大产业集聚效应将为大亚湾工业化、城市化提供强有力物质支撑,也将为整个惠州市跨越式发展提供契机。13惠州市区位条件惠州市是珠三角东部联络粤东地域区域交通枢纽,紧邻深圳、东莞、广州等珠三角发达城市和国
12、际大城市香港。惠州市区西距广州市153公里,东距汕头市320公里,南和深圳市相隔80公里,惠州市南部澳头港到香港中环码头仅47海里。良好区位条件是区域经济快速发展关键原因,其毗邻香港优越区位条件便是其中最关键原因。改革开放以前,珠三角西岸发展快于东岸,改革开放后,因为东岸靠近香港,近水楼台优势突现,到,深圳和东莞人口和中国生产总值是中山和珠海三倍多。形势出现巨大逆转关键原因就是区位条件,东部地域和香港连通性较高,这一差异使香港企业和在香港外国企业投资、技术和管理倾向流入珠三角东部,为深圳和东莞外向型经济发展提供动力,使东岸经济发展快速赶上并超出西岸。依据相关方面测算,在广东、香港企业北上数量和
13、陆路交通距离基础上成反比,珠三角城市和香港距离每降低1%,制造业外资企业单位数量便增加0.58%至0.61%,制造业外资投入金额增加0.4%至0.6%,服务业外资企业单位数量增加0.34%至0.37%,服务业外资投入金额就增加0.2%到0.7%。进入新世纪,惠州区位条件将重大改变。CEPA签署和实施,在未来若干年香港对珠三角辐射作用将大大加强,香港国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角全方面发展。惠州作为珠三角城市关键一员,经过基础设施建设改善和香港交通便捷性,深入充足利用和强化毗邻香港区位优势,使其接收香港和周围大城市经济辐射和承接产业转移,和香港进行更深层次合作方面,有更大作为。14南海
14、石化项目和大亚湾经济区建设落户大亚湾中海壳牌南海石化项目,首期投资43亿美元,是中国现在最大中外合资项目,由英荷壳牌企业和中国海洋石油总企业及广东投资企业合资经营。项目采取世界优异石油化工技术,年产80万吨乙烯,进而衍生出230多万吨高质量化工产品,年销售值达17亿美元,对下游产品拉动效应为1:50。该项目已于11月奠基,现在正在进行80万吨乙烯裂解装置建设,估计到正式建成投产。未来几年中国对石油化工产品需求前景仍然十分宽广,石化产品在中国还有很大发展空间,惠州正主动抓住这次机会,争取吸引更多配套下游石化产业落户惠州,使惠州成为珠三角乃至广东省关键石化基地。大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发
15、区,陆域面积273.68平方公里,海域面积488平方公里,海岸线52公里,自然条件得天独厚,拥有全方面开发吞吐能力超出亿吨天然深水良港,土地资源、淡水资源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善道路、供水、供电、通讯和港口等基础设施网络,含有发展临海大型工业项目标优越条件。大亚湾在努力构建完整石化产业链方面有很大优势:壳牌企业是全球500强跨国企业之一,拥有优异管理和技术设备,在世界石化市场占据关键地位。壳牌企业龙头地位有利于大亚湾吸引其它跨国企业集聚,进而组成完整石化产业链。开发区内已经有东风本田等一批汽车零部件企业,形成了一定产业规模,伴随日本三大汽车生产商进入珠三角地域,大亚湾汽车装备业
16、发展前景十分可观,尤其其优越港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业出口基地。假如从更大范围来看大亚湾,其发展前景更不可估量。大亚湾东部稔平半岛,土地面积740平方公里,超出新加坡土地面积,正处于尚待开发状态,含有发展多个大型工业项目标条件,正受到外来投资商高度关注。15惠州市在珠三角地位和作用现在,惠州是珠三角东部联络粤东地域交通枢纽,是珠三角电子信息产业生产基地之一,是珠三角关键生态农业供给基地和生态环境保障区。惠阳市改市划区,拓展了惠州中心城区发展空间,从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市转变。正在建设中中海壳牌南海石化项目将给惠州市经济发展增添一台强有力发动机,推进惠州工业化进
17、程,拉长产业链,使惠州成为珠三角乃至华南地域关键化工基地,改变惠州在珠三角分工地位,进而带动珠三角东翼边缘工业化起飞,为东翼乃至整个珠三角提供强大基础性工业支撑。同时,石化产业区开发使惠州产业空间向沿海推移,带动城市空间向沿海发展,推进惠州市走向真正意义上沿海城市。伴随继续加强和深圳、香港、东莞联络,对旅游资源开发利用,对生态环境加强保护和建设,惠州市未来将成为珠三角关键休闲旅游基地,成为珠三角东部产业转移最直接承接地。第二章项目概括21研究基础用地单位:惠州市*房地产开发发展商:惠州市*房地产开发用地性质:商住楼(高尚住宅)项目名称:*广场用地位置:惠州市江北27号小区用地现实状况:已开发4
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