学府物业管理实施方案样本.doc
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1、学府春天物业管理方案目 录一、四川华神物业管理介绍2l 基础情况2l 企业介绍2l 托管物业3二、我们优势4三、学府春项目分析5四、物业管理构想6五、物业管理目标9 六、实现目标确保方法13七、学府春管理处管理职责29附:费用测算表34一、四川华神物业管理介绍1、基础情况名 称四川华神物业管理法人代表 注册地点成城市高新区桂溪工业园注册资本300万元办公地点十二桥路37号新1号华神大厦3楼电 话87750664物业管理面积及类型总管理面积约20万平方米,其中:住宅小区约3万平米、写字楼约6万平米、工厂物业约10万平米企业资质临时企业人才结构总数本科大专中专以上其它人员1585526833工程师
2、会计师建设部颁发物业管理经理上岗资格管理人员2225组织机构综合管理部 品质部 市场拓展部 经营管理部 财务部机电维修中心 保洁服务中心备 注2、企业介绍华神集团是以医药和生物工程产品为支柱,集制药、新型建材、生物工程技术及农业新技术应用研究、开发、生产、经营一体化高科技产业集团。被国家科委认定为国家关键科技企业和四川省首批技术创新试点企业。拥有一家上市企业(股票代码:000790)和药业、生物医药科技、农业新技术、房地产开发、钢构、化学建材、装饰、园林景观、物业管理等企业和三个生产基地。四川华神物业管理隶属华神集团,注册资金300万元,按四川省物业管理二级资质申报注册,于12月组建成立,因为
3、政策性限制,现在申报登记为四川省物业管理企业临时资质。其前身为成全部华神集团物业管理部,从95年开始经营物业管理业务。企业以管理住宅小区和综合写字楼和工厂物业为主,前后承接了康桥雅舍小区、华神公寓楼、四川丝绸大厦、成全部中医药大学科技综合楼、太升丝绸大厦、华神药业生产基地等物业,已接管物业总管理面积近20万平方米。华神物业秉承华神集团“人才高素质、产品高质量、经济高效益”企业理念,把引进人才、培养人才放在企业发展首要位置。造就了一批理论扎实、经验丰富管理技术人员队伍,现在职员队伍稳定,贮备充足,士气高涨。华神物业一直把为业主提供满意服务作为企业生存之本,发展之源。并响亮地提出了物业管理“全身心
4、、全过程、全方位、全天候、全透明”五全服务模式,努力追求“承接一个项目,塑造一个精品”企业目标。华神物业锐意进取,主动参与市场竞争,因为她知道,只有不停进取,才会不停成长。并相信伴随国家物业管理条例和物业管理服务行业标准出台和物业管理逐步进入招投标市场,竞争愈加透明和公正,她成长空间将愈加宽广。华神物业更知道肩上责任。小区作为社会细胞,物业管理服务好坏,不仅会影响业主正常生活,甚至会影响一方安定团结。她一直切记着一句话:“扑下身子抓落实”(华神集团董事终年初寄语)。落实,厚重而朴实,业主物业需要呵护,业主文化生活需要呵护,业主安全需要呵护,小区环境需要呵护在她身上,没有刺眼光环,只有业主肯定和
5、赞许眼光。3、托管物业华神物业凭借本身实力,成立之初就接管了康桥雅舍小区、华神药业生产基地、成全部中医药大学科技综合楼等多个项目。康桥雅舍:小区在成城市高新区紫荆南路56号,建筑面积近两万平方米,康桥雅舍是西南地域首创国家级博士定居点精雅小园。园区整体设计合理,环境优美,配套齐全。区内设有会所,儿童游乐园、健身房等。园区实施全封闭式安全保卫体系,外围墙安装了红外线安全设施,园内每户均安装有安保系统。康桥雅舍前期管理因为物业管理单位定位不正确,一度使小区物业管理服务质量和小区物业档次存在较大差距,业主颇有微词。我企业接手康桥雅舍后,针对小区特点推出了 “全身心、全过程、全方位、全天候、全透明”五
6、全服务。短短六个月时间,物业管理服务质量得到大幅度提升,业主满意率达成了95,管理费收缴率达成100。华神科技工业园:在成城市双流西南航空港长城路,和双流机场邻近,工业园占地110亩,厂区内有综合楼、办公楼、质检楼、仓库、车间等,是华神集团药业关键生产基地。华神物业从开始进驻华神科技工业园后,针对工业厂区物流频繁和GMP质量要求,重新划分了客货分流通道、进货出货专用通道,经过合理计划,使园区交通井然有序,同时关键加强了二十四小时保安服务和草坪养护,园区环境得到了深入改善,华神科技工业园取得了省市县数次表彰,物业管理服务受到了开发区委员会和业主一致肯定。华神公寓:地处于青羊区光华村。占地面积达6
7、000平方米,绿化面积占45,是成全部华神集团一个职员宿舍高级公寓。华神物业进驻该物业后,实施二十四小时巡检,包含安全,房屋管理,设备维修,保洁,一次性全方面检验服务。我们服务取得了业主称赞,管理费收缴率达100。华神动保生产基地:处于成城市锦江区琉璃场杨柳村工业区。占地面积80余亩。是华神集团动物保健制品生产基地。厂区建设时华神物业就参与了物业管理顾问,使物业使用愈加合理。后前物业管理着重加强了基础物业服务,现在厂区内清洁整齐,厂房保持常新,各车间作业有序。房屋完好率达100,整年无治安责任事故,用户(工人)满意率100。华神钢构生产基地:坐落在郫县境内,占地300亩,是大型钢构生产基地。该
8、物业操作是计划化较为重视一个,华神物业在钢构生产基地管理工作,采取了新模式,一切以业主为主,尽力配合业主需要。成全部中医药大学科技综合楼:地处蜀全部大道十二桥路,同一环路相交,和成全部中医药大学为邻,是成城市中心多层中高级写字楼,建筑面积11000多平方米。华神物业进驻后,针对写字楼商务办公环境特点,配套提供了商务网络、快餐、商务法律支援、会议室、绿化摆放、鲜花等一系列服务,并响亮提出了15分钟快速响应服务。用户满意率达成98以上,房屋出租率达87。二、我们优势人才优势:现有各类管理人员28名,其中,物业管理经理及管理员共25名(持证),工程技术类专业人员8名(助工以上),会计师2名,消防安全
9、管理员4名(持证)。管理优势:企业严格根据ISO9001:国际质量体系进行质量管理,专业化规范化作业作为管理服务质量有效确保,企业品质部一系列控制手段为此提供了有力地支撑;企业人性化管理手段和健全人才激励机制为稳定服务质量提供了坚实人文基础。资金优势:凭借华神集团雄厚资金实力,不仅为华神物业提供了强大发展后劲,也为托管物业有效管理服务提供了物质基础。地域优势:四川华神物业管理地处成城市十二桥路37号新1号华神科技大厦。和学府春只有几分钟车程,便于管理;因为有效半径短,还有利于内部资源共享,其中包含人力资源、设备和技术资源等,降低管理服务成本;有利于服务过程有效控制,确保稳定物业管理服务质量。三
10、、学府春项目分析1、物业概况学府春小区在成城市青羊区光华村,毗邻四川省行政管理学院、四川省党校、西南财经大学和水木光华大型住宅小区。总建筑面积约为30000平方米(含部分商铺)。小区共有3栋电梯公寓,小区设计有一个地下停车场。2、业主委员会业主委员会在小区管理中发挥着关键作用。学府春业主委员会委员们不仅熟知物业管理法规,并对物业管理规范运作有相当认识,这为物业管理企业进驻提供了良好合作气氛和运作环境。能和这么团体合作,共同营造学府春小区文化是我企业至高荣幸。 3、安全防范及车辆管理学府春有两道大门,其中一号门为机动车和行人通道进出通道,二号门为消防通道(据观察未开放)。从观察情况看,小区存在部
11、分安全隐患。第一,行车标识牌、标线数量有限,设置不尽合理;第二,地下停车场标识不显著,轻易发生擦挂;第三,路面停车没有归位,有乱停乱放现象。4、房屋及公共设施设备小区房屋外观朴实、简约。但进入小区,发觉存在部分不足。第一,主通道没有小区导识图;第二,小区公共活动场地小,而且没有充足利用,业主生活显得单调。 因为开发商没有提供公共设施设备清单,仅就实地了解情况看,公共设施设备日常养护不到位。如停车场部分车位护栏被车辆撞坏;庭院灯具部分锈蚀;设备运行情况不详。5、环境卫生小区环境卫生和物业不很友好,存在卫生死角;主通道多个单元一楼顶面有蜘蛛网等;垃圾桶周围有残留垃圾;铺面食店存在一定程度油烟和噪音
12、扰民现象。6、园林绿化学府春绿化计划采取分点布局,中庭花园和通道旁边绿地组成了学府春园林绿化景观。关键有少许花卉、草坪和小树木。现在,草坪养护标准仅能达成4级要求;花卉植物长势通常,养护不够立即,修剪不到位,部分植物干枯。7、小区文化建设仅从观察情况看,业主对小区多种活动有着广泛需求,渴望邻里之间相互交流,相互了解。但现在活动空间较小而且缺乏合理计划,参与小区活动业主不多,活动项目比较单一,没有包含到不一样年纪层次业主,包含儿童和成人。还处于封闭、自发性状态,缺乏系统组织。四、物业管理构想针对学府春前期物业管理过程中存在问题,结合我企业对小区物业管理经验和学府春实际,提出以下管理构想:(一)小
13、区建设模式学府春地处财大校园居住圈,学术气氛浓厚。所以,本企业拟以“文化交流建小区,物业服务创品牌”打造学府春居住环境。第一、以小区文体活动为切入点,充足利用双休日、节假日和民族传统节日有组织开展丰富多彩文体活动,包含老年健身活动,私家车自驾游、“六一”儿童文体晚会等;第二、在小区业主中聘用乐于公益活动退休老师等成立以学术交流为主小区协会,开展小区宣传和书法、绘画、灯谜、小说会、时政演讲等竞赛,丰富小区文化气氛;第三、利用宣传栏和增设含有浓厚文化气氛警示语路牌、标牌营造小区外围文化环境;第四、物业管理服务重视营造尊老爱幼、安定祥和小区气氛。(二)小区管理模式小区管理坚持物管和业主自治相结合,齐
14、抓共管,共建小区。为此,针对学府春小区,物业管理服务采取以下图所表示管理模式:学府春业主委员会四川华神物业管理学府春管理处综合组设备维修组保安班保洁绿化组代收代缴服务精神文明建设小区公共事务内部行政管理小区保洁清运除四害消杀绿化养护环境整改房屋修缮管理设备管理设备运行业主小修安全防范综合治理车辆管理消防管理从上图能够看出,管理处于企业领导下,在学府春业主委员会和全体业主指导和监督下,实施我企业总经理领导下主任负责制。管理处主任下面设管理员、班组长,班组长下面为作业职员。其编制努力争取精干,人员努力争取一专多能。总经理(三)小区服务质量控制体系 质控小组管理者代表 管理 物业管理处 各物业管理处
15、服 业主信息务 务流程评估 A 综合管理部 B 品质部 C 工程主管 D 安全主管 E 保洁绿化主管 F 财务部 G 行政主管 H 经营管理部(四)人力资源配置职务姓名性别岗位证书从事物管年限关键业绩主任男部门经理证6年参与企业质量手册编写,参与康桥雅舍移交,并牵头推行“五全服务”模式,积累了相当小区物业管理经验管理员女部门经理证六个月成全部理工大学物业管理专业毕业,理论基础扎实,朴实、沉稳,在康桥雅舍实习了六个月,对小区管理和“五全服务”模式有较深了解保安班长男高中4担任保安班长三年,对安全防范、保安管理有相当经验保安队员6人男1-3保安学校毕业,部分为转退,在企业服务最短六个月以上综合维修
16、工1人男水电工操作证7对综合楼、小区供配电,设备小修经验丰富,善于处理设备故障,在企业服务7年保洁工3人0.5-2在企业最短服务六个月以上,熟知操作程序绿化工1人女园林职中毕业1在企业服务1年,对园林景观再造,养护有相当经验考虑到学府春物业管理费标准,人力资源配置努力争取从紧,以降低管理成本。不足部分经过企业人力资源整合来填补。其中,设施设备检修及房屋修缮管理、绿化综合整改经过企业综合管理部统一调配。(五)保安岗位设置1、保安班长:1人,全方面负责小区安全管理,并帮助门岗值勤;2、固定岗(门岗):3人,三班倒,负责车辆和行人出入管理;3、巡查岗:3人,负责小区内部包含消防通道定点不定时巡查。(
17、六)小区环境整改1、安全:按小区特点,按ISO9000质量管理体系确定巡查路线,定点不定时巡查。将小区安全置于监控范围内;2、小区设施(关键是一楼架空,后改为商用房部分)征求业主意见后,要么拆除,要么改建为小区活动室(会所);3、商铺小食店油烟及噪音:督促商家整改,达成排放标准;并深入协调商铺业主逐步引导出租,以达成住户楼下无小食店局面;4、针对绿化存在问题,补栽植物和补种草坪,加强修剪和养护;5、车辆管理:利用二号门临围墙一面,计划自行车停车棚;将三号楼一楼架空部分作为活动场地;地下停车场增加标线和标识牌,引导车辆进出,降低擦挂;地面计划一部分车位,使地面车辆有序停放。(七)财务管理1、加强
18、财务管理,每六个月向业主公开收支帐目,接收业主监督;2、加强维修基金管理,维修基金使用一直置于业主委员会监控之下;3、全部收费项目提前公告业主,杜绝任何乱收费现象。五、物业管理目标六个月内达成小区环境协调统一,房屋外观整齐美观;设施设备运行良好;实现封闭式管理,无治安消防责任事故;环境卫生整齐美观;绿化景观计划合理,管理有序,长势良好;小区精神文明建设全方面展开,小区活动丰富多彩,初步实现“文化交流建小区,物业服务创品牌”目标;特色物业管理服务逐步开展,为业主分忧解难;优美、温馨、文明小区环境初步形成。1、房屋及维修管理目标(1)严格实施业主条约,建立健全房屋附着物管理制度,杜绝多种有损观瞻和
19、违反相关法规和业主条约私搭乱建行为;(2)制订房屋年度维修保养计划,负担房屋保修期外小修;立即报请业主委员会房屋大中修计划,并严格根据公开、公正、公平标准聘用专业企业进行大中修;保修期内出现房屋质量问题,立即督促开发商进行整改;(3)建立巡检制度,月检/季检覆盖率100%;(4)建立健全房屋装修管理制度,并严格控制装修全过程,决不许可违规操作,对小区负责,对业主负责;(5)业主/租赁户装修方案审批率100%,过程监视及合格验收率100%。2、共用设备管理目标(1)供电系统A、建立健全安全用电管理制度及停电应急处理方法;B、和供电部门保持良好关系,提前做好应急准备;C、每个月对配电箱、每三个月对
20、配电设备及其线路进行一次维护保养,每六个月对配电设备及其线路进行一次小修;D、建立巡检制度,月检/季检覆盖率100%,完好率100%,检修立即率100%,检修一次合格率98%,安全运行率100%,设施设备标识标牌正确率100%,完好率98%。(2)供电系统A、建立健全弱电管理制度及事故应急处理方法;B、设备运行统计保留六个月以上;C、每七天对弱点系统进行一次维护保养;D、建立巡检制度,月检/季检覆盖率100%,完好率100%,检修立即率100%,检修一次合格率95%,安全运行率100%。(3)消防系统A、消防中心二十四小时值班,值班统计保留六个月以上;B、消防知识宣传教育和消防演练每十二个月两
21、次;C、建立健全消防设备维修保养计划,确保设备正常启用;D、房屋装修严格审查,杜绝易燃材料进入小区和电线私拉乱接等火灾隐患;E、制订突发怒灾应急处理预案,疏散示意图,引路标志完好,消防通道通畅;F、建立消防设施巡检制度,月检/季检覆盖率100%,完好率100%,安全运行率100%,重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100%,设施设备标识标牌正确率100%,完好率98%。G、年度无火灾事故发生。(4)给排水系统A、设备、阀门、管道工作正常,排水系统通畅,建立台帐,清楚点位;B、制订事故应急处理预案;C、宣传节省用水;D、制订给排水系统维修保养计划,并按计划严格实施;E、建立巡查制度,月检/季检覆
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