商业房地产市场调研报告样本.doc

威海商业房地产市场调研汇报

目 录
第一部分、威海市宏观经济环境分析·····················4
第二部分、威海市商业市场总体分析·····················10
一、 环翠区·········································10
（一） 大型商业物业···································10
（二） 商业网点·······································14
（三） 专业市场·······································16
二、 高区···········································22
（一） 大型商业物业···································22
（二） 商业网点·······································24
（三） 专业市场·······································28
三、 经区···········································32
（一） 大型商业物业···································33
（二） 商业网点·······································33
（三） 专业市场·······································35
第三部分、威海市商业业态分析·························37
一、 家电业分析······································37
二、 家居业分析······································43
三、 服装业分析······································49
四、 娱乐业分析······································51
五、 餐饮业分析······································55
第四部分、消费者分析·································64
一、 消费者结构分析··································64
二、 消费习惯分析····································67
三、 目标消费群体消费力分析··························73
第五部分、可类比项目分析·····························81
一、 威海可类比项目现实状况分析··························81
二、 可类比项目具体分析······························83
三、 小结············································88
第六部分、结论提议···································90
一、 项目优劣势分析··································90
二、 项目定位提议····································90
（一） 商业部分定位提议····························91
（二） 住宅部分定位提议····························96

第一部分 威海市宏观经济环境分析
一、 威海市经济发展情况
威海地处山东半岛东北部，东南北三面临黄海，西和烟台相邻，北和辽东半岛相对，东和朝鲜半岛及日本列岛相望。市辖环翠区、高区、经区及乳山、文登、荣城三市，面积为5436平方公里。威海市是首座国家级卫生城市，首批国家环境保护模范城市和中国优异旅游城市，国家园林城市、国家文明城市，数次被联合国确定为“改善人居环境全球最好范例”城市。威海被联合国人居署评为“最适合人类居住地方”，捧回了国际人居奖。伴随成功地举行了国际人居节会议，将城市著名度提升到了前所未有高度。其以有丰富自然景观和人文景观，成为著名中外旅游、避暑和疗养圣地，经过几年来开发建设，已形成了一批独具风格名胜游览区。
威海常驻人口约60.92万人，流感人口为11万人。全市中国生产总值836.02亿元，比上年增加7.9%。其中，第一产业增加值92.49亿元，增加4.6%；第二产业增加值492.03亿元，增加23.7%；第三产业增加值是251.5亿元，增加13.2%。人均中国生产总值33762元，增加17.8%；整年社会固定资产投资370.57亿元，比上年增加119%；城镇规模以上投资286.71亿元，其中房地产开发投资43.69亿元，增加77.4%，商品房销售面积150.5万平方米；整年社会消费品零售总额202.03亿元，增加14.6%；预算财政收入37.17亿元，增加33.4%，预算内财政支出47.13亿元，增加23.1%。全市金融机构各项存款余额528.69亿元，比年初增加20.9%，各项人民币贷款余额391.11亿元，比年初增加19.6%，年末城镇居民储蓄存款余额359.87亿元，比年初增加14.5%。
在岗职员平均年工资收入11215元，增加9.6%；其可支配收入是10194元，增加了8.6%；人均消费性支出7404元，增加了10.3%。其中食品性支出2225元，衣着之处1259元，设备用具及服务支出511元，医疗保健支出408元，交通和通讯支出801元，娱乐文教服务支出1014元，居住支出为872元，杂项商品和服务支出为301元。农村居民人均纯收入4751元，增加了7.9%，人均生活消费支出2608元，增加7.6%。整年居民消费总指数比上年上升了0.1%。
城市居民消费结构情况
（单位：元）
指标名称
食品 1810 1946.64 1947 2225.76
衣着 1049 1162.56 1163 1259.88
家庭设备和日用具 497 415.56 416 511.56
医疗保健 338 439.56 440 408.12
交通和通讯 456 794.28 794 811.80
娱乐、教育和文化 749 978.84 979 1014.24
居住 688 680.64 680 872.16
杂项商品和服务 346 296.52 296 301.08
平均每人消费 5933 6714.72 6715 7404.72

二、 威海城市人口数量
据统计，威海市（含环翠区、高区、经区）家庭数已达20.38万之多，常驻人口约60.92万，流感人口为11万左右，现阶段城市人口还在快速扩张。家庭结构上，2人和3人家庭分别占到总户数28.55%和45.97%，1人家庭占到10.21%，4人和5人家庭分别占到总户数11.48%和2.84%。其中农业人口为160647人，占总人口26.37%；非农业人口为448553人，占总人口73.63%。

区域 累计 男性 女性 农业人口 非农业人口
市区 609200 307829 301371 160647 448553
环翠区 343466 173897 169569 88889 254577
高区 158332 80332 78010 25571 132761
经区 107402 53637 53765 46183 61219

三、 威海人文环境分析
威海地域在山东半岛东北部，其独特人文地理环境，孕育出丰富多彩民俗和民间文化。深受孔家文化、胶东渔民文化、国际人居文化熏陶威海人，淳朴劲勇，耐劳节俭，质直好义。威海气候四季分明，气候宜人。市区依山傍海，环境优美，大气质量、水质和噪音等环境质量指标达成或超出了国家标准，是旅游、避暑、疗养好地方。年平均气温12度，平均降水量800多毫米。长达1000公里海岸线，约占山东省1/3，沿海分布三大渔场，是中国最大渔业生产基地之一；地下矿藏品种较多， "石岛红"、"文登白"、"乳山黑"花岗石在中国外享受盛名。威海近几年伴随经济飞速发展，为全国综合实力50强和投资环境40优城市之一。国民经济以年平均30％速度递增，为全国经济发展最快地域之一。

四、 威海政策和法律分析
（一） 城市化进程推进房地产高速发展
自市委、市政府提出实施城市化战略以来，经过几年优化城镇总体布局，加紧城镇基础设施建设，严格规范房地产市场秩序，威海房地产业一直处于平稳发展状态，投资总量一直位居全省第四位，增加幅度保持在20--30%左右。
（二） 政策推进房地产供给量和开发量
7月政府出台了《威海市市区村庄改造建设管理暂行措施》。要求三区每十二个月应分别选择2～3个关键村进行改造。改造关键是转非村、景区内村和关键道路两侧村。村庄改造大规模地展开。威海正处于城市化进程较快阶段，间接影响城市房地产开发进程和总量增加，深入造成房屋需求上长。至城市化率已由1997年38.7%提升到49.7%，政府大力推进城市化进程。

五、 市政计划和建设分析
（一） 威海市房地产市场发展描述
威海市是山东省经济增加速度最快城市之一，其国民经济快速发展，全市实现中国生产总值836.02亿元，按可比价格计算，比上年增加17.9%。其中第一产业增加值92.49亿元，增加4.6%；第二产业增加值492.03亿元，增加23.7%；第三产业增加值251.5亿元，增加13.2%；人均中国生产总值33762元，增加17.8%。三种产业占中国生产总值比重分别为11.06%、58.85%和30.08%。
固定资产投资规模快速扩大。整年全社会固定资产投资370.57亿元，比上年增加119%；城镇规模以上投资286.71亿元；其中基础建设完成投资100.67亿元，增加105.2%；更新改造完成投资80.84亿元，增加100.7%；房地产开发完成投资43.69亿元，增加77.4%。其中房地产开发快速发展。整年商品房屋施工面积531.1万平方米，增加20%；完工面积169.7万平方米，和同期基础持平。商品房销售面积150.5万平方米，增加24.2%。商品房销售额24.8亿元，增加21.6%。

（二） 开发及供给量分析
分组指标 累计 住宅 商业地产 网点房
房屋施工面积（平方米） 5310606 4766129 67334 334758
新开工面积 3505781 3258294 21280 154549
房屋完工面积 1732705 1570064 28967 68442
房屋销售面积 1638528 1554975 19180 59683
预售面积 1598354 1530886 6100 56678
销售总额（万元） 260518 230001 5591 24242

1、 施工面积
威海房地产施工面积为5310606平方米，其中住宅施工面积为4766129平方米，商业物业地产施工面积是67334平方米，网点房施工面积为334758平方米。其中商业物业地产施工面积比去年增加了45.82%；网点房施工面积比去年增加了50.25%。

2、 新开工面积
威海房地产新开工面积为3505781平方米，其中住宅新开工面积为3258294平方米，占住宅施工面积68.36%。商业物业地产新开工面积为21280平方米，占商业物业地产施工面积31.6%。网点房新开工面积为154549平方米，占商业网点房施工面积46.17%。其中商业物业地产新开工面积比去年增加了175%，商业网点房新开工面积比去年增加了55.93%。由此看出新开工面积增加量很大,市场竞争也相对猛烈。

3、 完工面积
威海房地产完工面积为1732705平方米，其中住宅完工面积为1570064平方米，占住宅施工面积32.94%。商业物业地产完工面积为28967平方米，占商业物业地产施工面积43.02%。网点房完工面积为68442平方米，占商业网点房施工面积20.45%。其中商业物业地产完工面积比去年增加了866%；商业网点房完工面积比去年增加了214%。由此表明未来有大量商业地产上市，大量完工面积对威海市房地产市场造成一定冲击，使竞争程度更趋白热化。

4、 销售面积
威海房地产销售面积为1638528平方米，其中住宅销售面积为1554975平方米，占住宅施工面积32.63%。商业物业地产销售面积为19180平方米，占商业物业地产施工面积28.48%。网点房销售面积为59683平方米，占商业网点房施工面积17.83%。其中商业网点房销售面积比去年增加了397%。商业地产销售面积虽有所增加，但其增幅不如完工面积增幅大。

5、 预售面积
威海房地产预售面积为1598354平方米，其中住宅预售面积为1530886平方米，商业物业地产预售面积为6100平方米，网点房预售面积为56678平方米。

6、 销售总额
威海房地产销售总额为260518万元，其中住宅销售总额为230001万元，商业物业地产销售总额为5591万元，网点房销售总额为24242万元。其中商业网点房销售总额比去年增加了616%。

7、 空置面积
威海房地产空置面积为687944平方米，其中住宅空置面积为541218平方米，商业物业地产空置面积为38942平方米，网点房空置面积为69664平方米，其中商业物业地产空置面积要比降低了23.35%。

第二部分 威海市商业市场总体分析
一、 威海市环翠区商业地产现实状况分析
环翠区国民经济保持了连续稳定增加良好势头，整年中国生产总值实现98.03亿元，占威海市区生产总值43.55%。人均中国生产总值40157元。
威海市商贸流通经济保持增加，整个消费品市场展现货源充足，繁荣活跃，物价适中，买方市场日益突出。据统计环翠区社会消费品销售总额为87.98亿元，增加7.6%；全区第一产业增加值10.94亿元，比上年降低了10.92%；第二产业增加值52.4亿元，比上年增加了10.57%；第三产业增加值34.69亿元，比上年增加了3.27%；市场价格总水平较上年略有上升。整年居民消费价格总指数比上年上升0.1%。
，当威海市被联合国人居署评为“最适合人类居住地方”后，其城市建设、经济得到了飞速发展。环翠区作为威海市政治、文化、经济活动中心，更是在此次评选中获益甚多。下面我们关键针对本区域内商业地产进行具体分析：
（一） 环翠区商业物业现实状况分析
依据前期市场调研分析，环翠区现在共有14家大型商业地产，其中等次最高为华联购物广场、华联商厦、百货大楼、友谊现代商城、威胜大厦等；大世界、环球广场、海港大厦等为中等；金地商厦、韩国服装城等为低级。另外还有天坛家俱城、鑫城电脑城、金谷图书批发市场等为专业商业物业地产。
1、 规模分析
环翠区各商业物业规模一览表
楼盘名称 建筑规模 层数 面积 主力户型 畅销户型
威胜大厦 6万平方米 4层 20—38 ㎡ 40—45㎡ 20—38 ㎡40—45㎡
40—45 ㎡ 50—72 ㎡ 110㎡
海港大厦 1.68万平方米 6层 14—20 ㎡ 14——20㎡ 14—20㎡30—35㎡
30—35 ㎡ 60—120 ㎡
韩国服装城 2万平方米 4层 16—20 ㎡ 26—35㎡ 16—20 ㎡26—35㎡
26—35 ㎡ 35—70 ㎡
大世界 5.5万平方米 3层 4.5—9 ㎡ 4.5—16㎡ 4.5—9 ㎡9—16 ㎡20—45 ㎡
9—16 ㎡ 20—45 ㎡ 75—90 ㎡
环球广场 1万平方米 3层 16—20 ㎡ 60—80 ㎡ 16—20 ㎡20—45 ㎡80—120㎡
20—45 ㎡ 60—80 ㎡ 80—120 ㎡ 200 ㎡以上
金地大厦 1.2万平方米 7层 8—10㎡ 16—37 ㎡ 16—19 ㎡16—19 m 2 24—37 m 2
45—80 m 2 800m 2左右
金谷图书批发市场 8万平方米 3层 30—56㎡ 76—150㎡ 76—150㎡76—150㎡
百货大楼 4万平方米 15层 16—30 ㎡ 16—30㎡35—45㎡ 16—3035—4550—60㎡
35—45 ㎡ 50—60 ㎡ 75—160 ㎡ 2400 ㎡
华联购物广场 2万多平方米 5层 4—9 ㎡ 80—120 ㎡157 ㎡ 4—9 ㎡15—36 ㎡35—60 ㎡80—120 ㎡157㎡15—36 ㎡ 35—60 ㎡ 80—120 ㎡ 157 ㎡ m 2左右
华联商场 6万平方米 20层 6—9 m 2 45—78 m 2 6—9 m 215—30 m 245—78 m 2
15—30 m 2 45—78 m 2 1000 m 2左右
友谊现代商厦 4层 15—24 ㎡ 15—24 ㎡28—35 ㎡ 15—24 ㎡28—35 ㎡
28—35 ㎡ 48—110 ㎡
小商品批发市场 3层 10—16 ㎡ 24—35 ㎡40—46 ㎡ 10—16 ㎡24—35 ㎡40—46 ㎡
24—35 ㎡ 40—46 ㎡ 75—110㎡
天坛家俱城 4000平方米 4层 6—9㎡ 155—220 ㎡ 6—9㎡155—220 ㎡300—350 ㎡450、600㎡155—220 ㎡ 300—350 ㎡ 450、600㎡
鑫城电脑城 2万平方米 2层 30—45 ㎡ 45——70 ㎡ 30—45㎡45—70㎡
45—70 ㎡ 70—85 ㎡
现在环翠区各商业地产户型面积关键以45㎡以下户型面积为主，46-70㎡、71㎡以上户型面积为辅。这只要是因为经营业态原因，而造成户型面积配比关键是小户型为主。从户型面积配比上能够看出环翠区各商业地产所经营定位特征，小户型面积关键从事服装等业态，大户型面积关键集中在专业商业地产内。
依据市场调查，环翠区各商业物业大全部是售租并举进行经营，其出租率和出售率平均在五成左右，现在环翠区各商业地产中，韩国服装城、金地大厦两家商城，其出售、出租率仅为48%、68%。其它商城出售、出租率均为90%以上。
2、 售价分析
环翠区各商业地产在出售价格方面，以威胜大厦以2.3万元/㎡价格位居出售价格榜首。对其原因分析关键表现在两个方面，一是该项目地处威海最繁荣商业街区，人流量高，是威海当地人和外地游人关键购物中心之一。二是该商场经营管理模式是统一管理，其物业企业介入在一定程度上，提升了商场档次和购物环境。其次，威胜大厦旁边友谊现代商厦，以2.1万元/㎡价格位居出售价格第二位。其以高级次、高品味、高价位产品，树立威海高级购物中心。最终是海港大厦、环球广场和金谷图书批发市场，其出售价格分别是1.8万元/㎡、1.45万元/㎡和1万元/㎡。
3、 租金分析
现在环翠区商业地产出租价格分为三个档次，威胜大厦、海港大厦、韩国服装城出租价格最高，分别以4.9元/㎡/天、8.3元/㎡/天和7.4元/㎡/天价格；金地大厦、环球广场、小商品批发市场和天坛家俱广场出租价格居中，分别是3.1元/㎡/天、3元/㎡/天、2元/㎡/天和1.8元/㎡/天；出租价格最低是鑫城电脑城、大世界、金谷图书批发市场和友谊现代商城等四个，其出租价格分别以0.9元/㎡/天、1.44元/㎡天、1.4元/㎡/天和1.6元/㎡/天。另外，华联商厦、百货大楼和华联购物广场因厂家统一进行招商，故其出租、出售价格不详。
其中，出租价格最高是海港大厦，以8.3元/㎡/天出租价格位居榜首。出租价格最低是鑫城电脑城，其出租价格为0.9元/㎡/天。

（二） 环翠区商业网点房现实状况分析
此次环翠区商业网点房市场调查，关键分为七大片区。即和平路街区商业网点房、塔山中路街区商业网点房、戚家夼路街区商业网点房、光明路街区商业网点房、花园南路小区商业网点房、新威路街区商业网点房和统一路街区周围商业网点房。
1、 售价分析
依据调查资料显示，环翠区商业网点房地产其出售价格最高是塔山中路街区商业网点房，其以2万元/㎡价格，位居榜首。其依次是花园南路、和平路、新威路和统一路三个街区商业网点房，其出售价格分别是1.6万元/㎡、1.4万元/㎡、1万元/㎡和0.9万元/㎡。
2、 租金分析
依据调查资料显示，环翠区商业网点房出租价格最高是花园南路小区商业网点房，以2400元/㎡/年价格位居威海商业网点房地产榜首，其次是统一路、新威路、和平路、塔山中路、光明路和戚家夼路六个街区商业网点房，起出租价位分别为：1500元/㎡/年、1400元/㎡/年、1300元/㎡/年、960元/㎡/年、875元/㎡/年和700元/㎡/年。
3、 业态分析
在环翠区各商业网点房现有业态调查中发觉，现在从事最多前四位业态是娱乐休闲业、茶店、零售业及药品业和家俱业，（药品业和家俱业并列）其分别占总业态27%、15%、12%、10%和10%；其中，娱乐休闲业位居总业态榜之首。其次是图书音像业、洗染业、服装/鞋业、餐饮业及其它业态，分别占总业态7%、7%、5%、5%和2%。
（三） 环翠区专业市场现实状况分析
依据市场调查结果显示，威海市专业市场大大小小不下五十个，关键集中在环翠区周围，环翠区作为威海市关键城区，交易额达264830万元，交易成交额达301719万元，日平均人流量达10万人次以上，是威海关键批发零售市场之一，更是威海专业市场中“老大”。交易区内以服装、鞋类、小商品百货、家俱广场、电脑器材、图书音像专业批发零售经营为主。其中小商品批发市场、金谷图书批发市场、环球广场、鑫城电脑城、天坛家俱广场等颇具规模专业市场大全部集中在文化路、昆明路、世昌大道一带。商场开业率达95%以上，档位面积大、中、小，面积分别为600-450㎡、70-150㎡、8-16㎡，购物环境很好，且拥有大批固定客源。而新开发或新装修改造专业市场，如金地大厦，走是中等偏高层次，定位为图书、高中等服装、工艺品、餐饮等于一体专业市场，其开业率、经营情况不佳。由此可见，其专业市场竞争猛烈，市场定位尤为关键。
在这里关键针对小商品批发市场、金谷图书批发市场、环球广场、鑫城电脑城和天坛家俱广场五个专业商业地产价格、实用率、面积和经营模式/效果进行相关分析，从中剖析她们经营情况，期望对本项目标操作提供一定借鉴意义。
1、 专业市场调查
（1） 小商品批发市场
小商品批发市场在威海最大居民生活区周围，周围人流量较多，其经营定位正确，关键以小商品批发零售为主。现在该广场出租价格在1.4-2元/㎡/天，在威海商业地产中属于低级价位。因现在已经基础售完，出租率达成100%，所以未能探知其出售价位。在这里关键分析该广场户型面积及经营管理情况。该项目定位在小商品批发零售，其在前期招商、出售过程中，因投资商资金周转方面原因，造成前期营销推广过程中受阻。其中，有部分商铺以后作为抵帐。后因政府相关介入，其招商工作才得意顺利完成。现在该广场关键以10-16㎡户型对外出租，其统一管理，独立店铺、自主经营运行模式得到了广大业主喜好。
项目名称 小商品批发市场
项目类型 专业小商品、杂品、百货用具、食品批发零售
开发商 一轻开发，罐头厂出资，政府入股
管理费 0.45元/㎡/天
地理位置 文化中路
交通情况 3、6、7、19路车均抵达
开业时间 12月21日1、2层试营业，8月20日正式营业
总建筑面积 万平方米
出租率 100%
层数 3层
建筑风格 欧式现代建筑风格
售价 对外不出售
租价 2元/ ㎡.天 1.4元/ ㎡.天 1.7元/ ㎡.天
主力单位面积 10-16㎡
经营模式及效果 统一管理、独立店面、自主经营
目标用户群 关键以环翠区批发兼零售群
人流量 5000人次以上/天
经营定位 食品、小商品批发、零售
各层经营内容及面积 一层：办公用具，食品、化妆品、玩具二层：针织品、小商品、玩具、饰品、宗教用具三层：布艺、服装、插花、包具、床上用具等一层网点房2万元/50㎡/年。

（2） 金谷图书批发市场
金谷图书批发市场是威海唯一一家大型图书批发市场，其独特行业定位，为其奠定了无可替换位置。该市场属传统建筑风格，其市场环境通常。金谷图书批发市场主力面积为78-150㎡，其出租、出售价格均属低级价格。因为是威海唯一一家图书批发零售市场，所以其现在拥有固定客源，日均人流量约在人次左右。
项目名称 金谷图书批发市场
项目类型 图书批发
开发商 新闻出版局
物业企业 威海市金谷物业管理企业
管理费 暂未收
地理位置 汽车站南150米，塔山生活区北侧。
交通情况 5、7、9路等车均抵达
开业时间 .12.11
总建筑面积 8万平方米
出租率 97%
层数 3层
建筑风格 传统建筑
售价 最高 最低 均价
10000元/ ㎡. 5500元/ ㎡. 7750元/ ㎡.
租价 1.2元/ ㎡.天 0.9元/ ㎡.天 1.05元/ ㎡.天
主力单位面积 78-150㎡
经营模式及效果 分租各大批书商14家，是威海最大规模图书批发市场
目标用户群 三市三区书店、书商和部分学校
人流量 人次左右/天
经营定位 批发图书
各层经营内容及面积 地下一层：图书一层：金谷农贸市场和临街网点房二层：金谷糖酒超市
（3） 环球广场
环球广场在昆明路（大世界西侧），威海首条步行街区内。地理位置优越，开发商强大资金势力为该项现在期操作奠定了坚实基础。在项现在期操作中，其强大广告渲染力，吸引了大量投资者眼光。该项目关键以经营服装批发零售为主，其经营面积有16—20㎡、20-45㎡、60—80㎡、80—120 ㎡和120 ㎡以上等不一样类型面积，供置业者选择。该广场良好购物环境，成为当地消费者娱乐休闲购物场所。究其原因，一是该广场统一管理、独立店铺、自主经营经营模式。其次是良好物业企业介入，为消费者提供了一个良好购物休闲环境。其中良好物业企业介入对置业者在购置投资过程中，增加了一定信心。
其次，该广场出售价格和出租价格，在威海当地属于中高级，和项目标经营定位吻合。现在该广场出租率达成98%左右。
项目名称 环球广场
项目类型 服装商场
开发商 环球建设
物业企业 威海环球广场物业管理企业
管理费 0.5元/㎡天（包含空调费、管理费）
地理位置 昆明路（大世界西侧）
交通情况 2、8、15、17、18、21、25路车
开业时间 1998年
总建筑面积 1万平方米
出租率 98%左右
层数 3层
建筑风格 欧式风格
售价 最高 最低 均价
14500元/㎡ 14000元/㎡ 14250元/㎡
租价 3元/㎡天 2元㎡天 2.5元/ ㎡.年
主力单位面积 16—20㎡、20-45㎡、60—80㎡、80—120㎡
经营模式及效果 统一管理，独立店铺、自主经营
目标用户群 威海市中层消费群体及旅游者
人流量 4万人次左右/天
经营定位 中等服装市场,有部分韩国商友会场馆
各层经营内容及面积 -1层：华联环球食品超市；1层：服装、领带、渔杆、鞋帽、饰品等；2层：服装、包、鞋、儿童天地

（4） 鑫城电脑城
鑫城电脑城在昆明路、大世界西侧，和环球广场像连接。地理位置繁荣，是威海唯一两家大型电脑器材用具商场之一。该商场关键目标用户群为企业及私人。日人流量在4000人次左右，节假日期间人流量会达成7000人次以上。该商场关键面积为30-45㎡、45-70㎡、270-85㎡和150㎡以上，四个不一样面积。该商场购物环境通常，其租金价格是威海商业地产中最低一位。产品相对较齐全，和商场内部业主沟通时，发觉该商场受节假日原因影响很大。
项目名称 鑫城电脑城
项目类型 专业电脑城
开发商 鑫城大厦
管理费 物业费0.28元/㎡/天
地理位置 光明路80号，大世界西侧。
交通情况 2、6、8、15、17、18、21路车均抵达
开业时间
总建筑面积 2万平方米
出租率 98%
层数 2层
建筑风格 现代写字楼建筑风格
售价 对外不出售
租价 0.9元/ ㎡.天 0.5元/ ㎡.天 0.7元/ ㎡.天
主力单位面积 30-45㎡、45-70㎡、70-85㎡
经营模式及效果 统一管理，自主经营
目标用户群 企业及个人
人流量 4000人次左右/天
经营定位 专业电脑城
各层经营内容及面积 一层：电脑器材及各类软件二层：关键是电脑企业

（5） 天坛家俱广场
天坛家俱广场作为市中心唯一一家大型家俱广场，其优越地理位置和良好购具环境是其它同类商场所不能比拟。该广场集中了全国各大品牌家俱产品，另外还包含国外家俱品牌。其为威海地域高级购置家俱广场。因经营业态原因限制，（主力面积集中在160㎡以上）该广场出租价格为1.5-1.8/㎡/天之间，属于低级价位。
项目名称 天坛家俱城
项目类型 家俱城
管理费 包含在租金内
地理位置 汽车站西侧，解放路6号
交通情况 1、2、12、27路车均抵达
开业时间 1999年
总建筑面积 4万多平方米
出租率 100%
层数 4层（加地下层）
建筑风格 现代建筑风格
租价 最高 最低 均价
1.8元/ ㎡.天 1.5元/ ㎡.天 1.65元/ ㎡.天
主力单位面积 50-600㎡
经营模式及效果 中高级次，大部分为联营，地下室分租
目标用户群 当地消费者和周围城市居民
人流量 少，关键针对购置目标群体
经营定位 中等
各层经营内容及面积 地下一层：沙发、厨具、办公用具。一层：家俱、沙发、红木产品。二层：家俱、办公用具。三层：家俱（有光明、华鹤等品牌）

2、 租售价格分析
上述五个专业商业地产其在经营定位上，分别定位在小商品批发、图书音像业、服装/鞋业、IT业和家俱业五个行业。其经营面积依据本身独特行业属性而定。其价格最高为环球广场，以2-3元/㎡/天价格位居环翠区专业商业地产榜首，其它价格之间相差不到1元。这些专业市场租售价格以下：

二、 威海市高区商业地产现实状况分析
高区国民经济保持了连续稳定增加良好势头，整年中国生产总值实现57.64亿元，占威海市区生产总值25.61%。威海市商贸流通经济保持增加，整个消费品市场展现货源充足，繁荣活跃，物价适中，买方市场日益突出。据统计高区社会消费品销售总额为48.41亿元，增加7.6%；全区第一产业增加值26.34亿元，比上年降低了10.92%；第二产业增加值21.5亿元，比上年增加了10.57%；第三产业增加值9.8亿元，比上年增加25.8%；市场价格总水平较上年略有上升。整年居民消费价格总指数比上年上升0.1%。下面我们关键针对本区域内商业地产进行具体分析：
（一） 高区商业物业现实状况分析
依据前期市场调研分析，高区现在共有5家大型商业地产，其中等次最高为利群购物广场；建城广场为低级。另外还有大屋建材装饰城、威韩商贸城、棱方园家俱广场等为专业商业物业地产。
1、 规模分析
高区各商业物业规模一览表
楼盘名称 建筑规模 层数 面积 主力户型 畅销户型
棱方园家俱广场 2.3万平方米 1层 35—60 ㎡ 35—60 ㎡ 35—60 ㎡75—135 ㎡
大屋建材装饰商场 2.5万平方米 5层 40——60㎡ 150—200㎡ 40—60 ㎡75—110 ㎡110—140 ㎡150—200㎡75—110㎡ 110—140㎡ 150—200 ㎡左右
威韩商贸城 4.1万平方米 1层 45—60㎡ 75—110㎡ 75—110㎡
75—110 ㎡ 110—140㎡
建盛广场 3000平方米 7层 15—35㎡ 15——55㎡ 15——35㎡46——55㎡
46—55㎡ 107—140㎡ 1200 ㎡左右
利群购物广场 2万平方米 4层 16—45㎡ 16—45㎡ 16—45㎡45—60㎡60—120㎡120㎡以上45—60 ㎡60—120 ㎡ 120㎡以上
现在高区各商业地产户型面积关键以45-80㎡之间户型面积为主，45㎡以上、75-200㎡户型面积为辅。这关键是因为经营业态原因，而造成户型面积配比以中户型为主。从户型面积配比上能够看出高区各商业地产所经营定位特征，小户型面积关键表现在零售业态，大户型面积关键集中在专业商业地产内。
依据市场调查，高区各商业物业大全部是售租并举进行经营，其出租率占主
导地位，现在高区各商业地产中，除建盛广场出租率较低外，其它商业出租情况很好。

2、 租金分析
现在高区商业物业基础处于开业经营状态，售价难以调查，这里关键分析租金水平。高区商业物业出租价格分为三个档次，大屋建材装饰城以3.7元/㎡/天出租价格，位居高区商业地产榜首；利群购物广场、威韩商贸城、建城广场出租价格居中，分别是2元/㎡/天、1.8元/㎡/天和1.3元/㎡/天；出租价格最低是在体育广场周围棱方园家俱广场，其出租价格分别为0.8元/㎡/天。其中，出租价格最高是大屋建材装饰城，以3.7元/㎡天出租价格位居榜首。出租价格最低是棱方园家俱广场，其出租价格为0.8元/㎡/天。其它商业地产之间相差不超出0.5元/㎡/天。

（二） 高区商业网点房现实状况分析
此次高区商业网点房地产市场调查，关键分为四大片区。即高区张村周围商业网点房、高区利群周围商业网点房、高区帝王宫周围商业网点房和高区神道口/卧龙山周围周围商业网点房。依据调查资料显示，高区整体商业网点房地产出售、出租价格仅次于环翠区，在商业网点房出售、出租价格中，整体排列第二。其中，出售、出租价格最高是高区神道口/卧龙山周围商业网点房，其以1.5万元/㎡和1500元/㎡/年价格，位居榜首。出售、出租价格最低为高区张村周围商业网点房，0.28万元/㎡和114元/㎡/年。
1、 高区张村周围商业网点房现实状况分析
现在高区张村商业网点房关键有金全部房地产开发、建盛房地产开发、大明房地产开发三家房地产开发商所开发。其中出售价格最高为建盛房地产开发企业所开发，其以4500元/㎡出售价格位居张村周围商业网点房榜首，最低为金全部房产开发企业所开发，其出售价格为2800元/㎡。其商业网点房面积关键集中在45-78㎡之间。其中，大明房产出租价格为114元/㎡/年。该区域商业业态关键集中在零售业和餐饮业。

2、 高区利群周围商业网点房现实状况分析
在高区利群周围商业网点房调查中，关键针对吉林路（东、西道）和大屋建材装饰城周围商业网点房进行了相关采样调查。其中，吉林东路商业网点房价格最高，其以1200元/㎡/年出租价格排列第一。其它两处商业网点房出租价格为400元/㎡/年价格。在商业网点房面积方面，该区域网点房面积集中在30-90㎡之间，其业态关键集中在零售业、娱乐休闲业和部分专业店。

3、 高区帝王宫周围商业网点房现实状况分析
在高区帝王宫周围商业网点房进行相关采样调查中。出租价格最高为滨洲北街和青州街周围商业网点房，其出租价格为500元/㎡/年。其次是长春路和文化西路，出租价格分别为450元/㎡/年和350元/㎡/年。
在出售价格方面，滨洲北街出售价格最高，其出售价为6000元/㎡。青州街和长春路周围商业网点房出售价格为4000元/㎡和3980元/㎡。该区域网点房面积关键集中在20-70㎡之间，部分网点房面积在120-200㎡之间。

4、 高区神道口/卧龙山周围商业网点房现实状况分析
高区神道口/卧龙山周围是威海几大居民小区之一，其人流量大，消费频次高，故该区域商业网点房及商业业态较为多样。