地产项目可行性分析研究报告样本.doc

金帝●国际项目

可行性研究汇报

目 录

 前 言

 第一章     市场研究

 第二章     项目研究

 第三章     物业定位及发展提议

 第四章     财务分析

 第五章          结论

【前   言】

受上海联洋土地发展企业和上海联洋置业委托，本企业对委托方在###自治区****市金桥经济技术开发区进行房地产开发投资意图进行可行性研究。
可行性研究工作从3月15日开始展开，至4月10日结束。可行性研究资料起源有：公开政府汇报和统计资料、对政府官员、房地产业内人士、房地产开发企业、一般市民访谈、相关产品项目资料、含有代表性开发商调研资料和委托方提供《****市金桥经济技术开发区总体计划》文本等。本企业经过对以上资料汇总和分析，本着实事求是，对委托方负责标准，编制出本可行性研究汇报。

 第一章     市场研究

 1、###自治区概况
     ###自治区成立于1947年5月1日，是中国最早民族自治区。###疆域广阔，跨越东北、华北和西北三大地域，东西蜿蜒2400多公里，南北跨距1700多公里。有8个省区和之毗邻，并同俄罗斯、蒙古等国家接壤，边境线逾4200公里。全区总面积118.3万平方公里，占全国总面积12.3％，居各省市区第3位。全区辖8个盟、4个市、101个旗、县（市、区），1553个乡镇，1396个行政村。其中区辖市****市为自治区首府。
###大部分是海拔1000米以上高原地域。高原、平原、山地、丘陵、盆地、沙漠和森林、草原等，境内河流和湖泊星罗棋布，数以千计。自治区耕地面积531万公顷，人均0.24公顷，居全国首位。森林总面积1406.6万公顷，居全国第二位；森林覆盖率达13.8％，高于全国平均水平。同时，###还拥有丰富矿产资源和旅游资源。
###是以蒙古族实施区域自治少数民族地域。全区共有蒙、汉、回、满、朝鲜、达斡尔、鄂温克、鄂伦春等49个民族。
###工业体系关键包含煤炭、纺织、冶金、机械、电力、食品、建材、森工、电子、皮革、皮毛、化工、医药、造纸、酿酒、服装等门类比较齐全工业体系，其中冶金、农畜产品加工业、油、钢铁、机械、煤炭、建材、毛纺、水泥、羊绒制品、电力、森工、食品等是###工业支柱产业。
  ###自治区产业结构分布为：第一产业占25%，第二产业40%，第三产业占35%。

 2、 ****市经济发展情况和城市发展情况分析
 2．1 产业结构及经济发展趋势分析
 ****为###自治区首府，蒙语意为“青色城”，故有“青城”之称，在###自治区中部，阴山以南，黄河以北，土默特平原内，是塞外历史文化名城。明代定名“绥远”，1954年定为###自治区首府，称****市（简称*市）。全市辖新城区、回民区、玉泉区、塞罕区、托克托县、和林格尔县、清水河县、武川县、土默特左旗和金川、如意、金桥三个开发区。全市总面积17224平方公里，其中市区面积2054平方公里。总人口208万人，其中市区人口105万人。
     ****是###最关键工业城市之一，现在已形成了毛纺、食品、电子机械、建材等支柱产业，包含化工、冶金、电力、包装、装潢等20多个行业门类比较齐全加工工业体系。“仕奇”、“伊利”等是@@@市关键扶持和发展企业集团。
  ****是中国西北地域交通枢纽之一，每日有近30对货车、11对客车直达或过@@@市。****至乌兰巴托国际列车和俄罗斯贝阿铁路、西伯利亚大铁路相接，并可和俄西部发达地域和东欧各国相连，是最好陆路运输线之一。@@@市白塔机场已开通48条中国航线，并开通蒙古国、俄罗斯方向国际航线，是北京机场备降机场。领商网.com 提供专业地产资料和品牌推广

  @@@市属西北大陆性季风气候，年平均温度6℃，1月份最冷，平均气温-13℃；7月份最热，平均气温22℃。降水量少而不均，寒暑改变猛烈。
 “九五”期间，@@@市经济和社会、文化等方面得到了长足发展。全市GDP从1995年96亿元增加到了179亿元，年平均增加率达成了11.3%。三个产业结构从“八五”时期18.4︰42.3︰39.3调整到“九五”时期14.0︰43.8︰42.2。其中，非国有经济比重上升，带动了全部制结构改善，成为经济发展关键力量。非国有经济投资、工业增加值和社会消费品零售总额百分比由1995年13.1%、27%、54.4%上升到28.5%、50.8%、78.2%。“九五”期间，以水、电、气和交通通讯为关键城市基础设施建设得到加强，部分长久制约经济社会发展“瓶颈”得到缓解。
  “十五”期间，@@@市总体发展思绪是：以建设现代化首府城市为目标，突出提升城镇人民生活水平和财政收入水平，推进以农业和农村经济结构战略性调整为中心任务脱贫致富达小康工程、以工业经济结构调整为关键城市经济发展战略工程、以提升城市整体功效和文明程度为关键现代化首府城市建设工程，加大经济结构调整力度、促进产业结构优化升级，主动实施体制创新和科教创新战略，增强经济发展内在活力，大力推进城市化进程，加紧现代化首府城市基础设施建设，深入扩大对外开放，主动参与中国外经济竞争和合作，坚持可连续发展战略，大力推进生态环境建设和保护。

 表1：
 上海市、###自治区和****市关键经济指标对比
                                                  年度：

指 标 项 目
上海市
###自治区
****市
中国生产总值（亿元）
4551.15
1400
179.15
其中：第一产业
81.65
352
25
第二产业
2186.9
552
78.5
第三产业
2282.6
496
75.6
人均中国生产总值（万元
3.46
0.59
0.86
财政收入（亿元）
1141.6
155.6
20.45
固定资产投资总额（亿元
1861.17
430.01
67.13
城镇人均可支配收入（元）
11718
5120
5582
城镇住宅完工面积（万m2）  *
1476.86
965
43.36
住宅开发投资（亿元）

413.15

28.82   

不详
 * 经济适用房完工面积

 @@@市制订“十五”发展具体目标是：
 GDP年均增加12%，到按价格水平计算达成318亿元；
 财政收入年均增加10%，到达成33亿元；
 城市居民人均可支配收入年均增加8%，达成8200元；
 农民人均纯收入增加7%，达成3560元；
 人口自然增加率控制在9‰以内；
 城镇登记失业率控制在5%以内。
 具体地，在房地产方面，@@@市“十五”关键目标是，大力发展以经济适用房为主一般住宅建设，增加住房供给。计划建设好小康住宅示范工程，提升住房质量。坚持住宅建设和新区开发、旧城改造有机结合。加紧住房商品化进程，完成公有住宅出售，盘活存量，搞活房地产二、三级市场。

 2．2 “十五”期间@@@市城市建设总体计划分析
依据@@@市计划，“十五”期间，城市发展根据中心城区、卫星城和中心镇三级体系布局，逐步形成以中心城区为关键，卫星城为骨干，中心镇和通常镇合理布局、功效互补城市网络群。其中，中心城要控制密度、增强功效、优化环境。主动调整第二产业结构和土地利用结构，有步骤地淘汰技术落后、污染重、有碍城市景观工业，逐步将部分工业企业外迁，关键发展金融、商贸、信息等现代服务业。要依靠如意、金川和金桥开发区，适度拓展中心城区规模。
  在基础设施建设方面，@@@市城区道路将要开辟贯通东西向干道，延伸改造南北向干道，打通一环路，建设绕城路（二环路），拓宽改造城区出入口，综合整改小街小巷。
 在市政公用设施建设方面，@@@市计划在，市区日供水能力抵达52万吨，自来水普及率达成100%。经过天然气输配工程建设，形成以天然气为主、人工煤气和液化气为辅供气格局；扩大集中供热面积，完成集中供热二期工程，计划建设供热三期工程。计划到，城市气化率达成80%，集中供热面积达成1800万平方米。
  另外，在“十五”期间，@@@市将根据重视精品、突出特色，高标准制订全市及各区控制性计划和具体计划，做好城市整体设计工作。

 2．3      人口分布及流动情况分析
 @@@市总人口208万人，其中市区人口105万人。
  玉泉区和回民区人口相对比较密集，因为属于老城区，市民区域观念较强，人口流动性较小。
  新城区和赛罕区开发区发展较快，比较开放，外地企业和外地个体户和郊区农民成为这两个区人口流动关键力量，也为这两个区房地产市场提供了大量客源。

 2．4 居民收入水平及住房消费百分比分析
  ，****人均可支配收入5581.90元，扣除价格上涨原因，比1999年增加了4.87%，人均消费性支出4612.91元，扣除价格上涨原因，同比增加了7.33%，国有企业职员人均收入7910.57元，同比增加13.05%，人均食品支出1622.52元，占消费性支出35.17%。
 ****市人均居住面积11.99平方米，同比增加9.6%；其中80.15%居民居住在成套住宅单元内，两室户以上居民户占77%。，@@@市居民户中，人均居住面积不足4平方米降低到1%，人均投资购房和建房支出868.04元，比上十二个月增加1.4倍，占消费支出18.82%。

 表2：

  上海市和****市居民收入和住房消费情况对比
                                               年度：
 对 比 指 标
上海市
****市
 人均可支配收入（元）
11718
5581.90
 人均消费性支出（元）
---
4612.91
 其中：食品支出（元，所占百分比）
           住房消费（元，所占百分比）
---
1622.52 (35%)
---
868.04   (19%)
 人均居住面积（平方米）
11.4
11.99
 住宅成套率（%）
74
80.15
 表3：
 ****市部分职位年平均收入
                                           单位：元/年
 职位/职称     较高水平     中等水平     较低水平
 企业党群机构责任人     37800     6870     4236
 企业高级管理人员     30800     8870     4838
 企业中层管理人员     20763.2     8139.5     4621
 企业通常管理人员     13376.2     5687     3732
 高级工程技术人员     28152     8796     4448
 中级工程技术人员     16621     6249     3791
 初级工程技术人员     14010     5327.5     3509
 土建施工工人     11521     6312     3697
 机修工     6583     5395     4729
 博士生     18000
 硕士生     13200
 本科生     9600
 大专生     4800

 图1：
 @@@市居民每100元消费支出中用途百分比

 2．5 城市居住区布局及交通计划分析
     @@@市原先为郊区包围。1999年，@@@市市政府对城区行政辖区范围作了重新划分，设置了新城区、玉泉区、回民区、塞罕区，取消了城郊概念，形成了以中心城区为中心，各区各自向外延伸拓展发展格局。不过，因为@@@市特殊地理位置和历史发展情况，各区内城市建设和住宅发展并不平衡。
     @@@市北部为大青山山脉阻隔，大青山向南和@@@市城区之间另有一地震断裂带，所以@@@市向北基础没有发展余地。
     玉泉区和回民区在@@@市西部，是城市中旧城区，市政基础配套设施基础不完善，而且区内以低、矮老房居多，居民文化层次、职业地位和消费能力很有限，旧城改造任务十分艰巨，形成了城市发展瓶颈区域和类似上海“下只角”居住概念。市政府要求在三年内完成旧房拆迁任务，在此过程中，已经引入了部分外地开发商。这一地域市场大，但楼市价格偏低，是一个每十二个月60万平方米低级位市场。
 @@@市东西向是一条长轴，现在发展重头戏在东部，尤其是在在白塔机场和中心城区之间如意开发区及其西侧，中心城区和之相邻地带，住宅建设正在形成一个高潮。一大批较为高级住宅小区已经建成或正在建设，如昭君花园、昭君别墅、芳汀花园、丽苑小区等。尤其是原@@@市市委、市府用地分别以近7000万和3000多万元价格拍卖后，市政府办公楼迁往如意开发区，中心城区和之连接交通主干道——东风路和海拉尔东路已经建成，对该地域房地产开提议到了推波助澜作用。
  东部人口密度现在不如南区高，生意人是现在关键市场。市政府移址东迁，可能使这里出现一部分高级物业，如丽苑二期等。
      然而，@@@市唯一机场——****白塔机场限制了@@@市向东方向继续发展。同时，因为该地域普遍为当地政府官员和一般市民看好，该地域地价已经有较大幅度上升。但也有大量开发商以6-7万元价格囤积了待开发土地。如丽苑小区就有30万平方米计划量在以后3年开发。
      @@@市南区地势平坦，原先多为农田和菜地，地理上没有发展阻隔。和之紧紧相邻是@@@市大学区，人气旺盛，人文环境相对较佳。但除老师和医生以外，因为当地原为郊区，郊区农民是一个关键部分。因为昭乌达路没有贯通，二环路工程还未全方面开启，所以地价相对较低，不管开发区报出地价，周围村提供土地，还是东瓦窑地价，通常每亩在6万元左右，甚至以下。该区域内住宅楼盘相对较少，只有东苑住宅小区和学府花园等。现在，南区主干道——昭乌达路建设已基础完成了地下管线敷设，延伸工程估计在7月底全方面完工。二环路工程在今年6月将首先开始南段动拆迁工作，估计在2年内完成南段（即金桥开发区概念）。在金桥开发区北侧紧邻东西向主干道上，现已经有38路公交车通行，交通相当便捷。所以，在此地发展房地产将有升值潜力。
  2．6 金桥开发区情况
 金桥经济技术开发区是****经济技术开发区南片区，和西片区金川开发区和东片区如意开发区相联，形成一个有机整体。该开发区在****市城区东南城郊结合部，计划总面积40.6平方公里，辖3个乡镇11个行政村，归****市赛罕区管辖。区域内计划有现代工业区、行政和商贸金融区、新型住宅区、高科技园区、仓储区、现代农业区等六大功效分区，总投资60亿元。
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 3、****市房地产市场综述
 3.1 土地市场供给量及供给方法
  ****市人民政府于12月26日颁布了《相关垄断土地一级市场实施统一计划、统一征地、统一供地、统一审批决定》。其关键目标是授权@@@市土地经营企业，对城市建设控制区内土地一级市场进行垄断，实施“五统一”，同时，开放土地二级市场，经过市场运作，盘活土地资产，获取土地收益，为城市建设筹集资金。该决定要求，在@@@市三环路以内和沿三环路外侧1公里范围内全部建设用地，由市政府实施统一计划、统一征地、统一收购、统一供地、统一审批。市计划局负责城市建设统一计划，市土地管理局负责用地审批，市土地资产经营企业负责统一征地、统一收购、统一供地，土地收益全部用于城市建设。
      依据了解，@@@市对商品住宅用地供给量没有明确和单独控制计划，仅在商品房开发年度计划中表现。

 3．2 新建商品房市场供给量、消化量和存量情况
      依据@@@市房地局提供信息，1999年以前，@@@市每十二个月下达商品房销售面积在20至30万平方米左右，而1999年商品房出售面积一跃达成100万平方米，商品房出售面积为80万平方米（以上数据均包含旧城改造项目）。
     ，@@@市下达商品房建设计划为200万平方米（含旧城改造项目）。建成完工数据，因为@@@市统计体系有待完善，故无法提供。
      自起3年内，@@@市房管部门每十二个月将下达商品房建设计划100万平方米，并作为控制指标，通常不予突破。此计划不包含每十二个月旧城改造项目中新建住宅，@@@市4个区旧城改造任务每十二个月将抵达60万平方米。据了解，@@@市即使制订了实物动迁（包含现房和期房）和货币动迁政策，但因为开发商资金实力通常不强，且旧城改造区域内居民层次和消费能力十分有限，无法自行贴补购置较高品质商品房，所以旧城改造动迁仍以就地返迁为主。
      因为统计体系不健全，对@@@市多年新建商品房存量说法各一。但最可信数据是15%。通常购置对象是由各机关、机关（集团消费）和个人，多年个人购置百分比开始上升，但集团消费现象仍然有一定百分比，在20%至30%左右。

 3.3 @@@市近三年房产成交价格及房型特点分析
     @@@市多年住宅销售价格平均在1400元/M2，其中市中心区均价在1800-1900元/M2，部分超出元/M2。经济适用房销售价格在1150元/M2。
房价较上十二个月度上升了2.3%。销售主力房型为80-100平方米两房。超出100平方米三房，关键购置对象是机关和机关干部及私营业主。

 3.4 新建商品房市场区域分布分析
     现在@@@市新建商品房大多分布在东北部和东南部地域。
     热点区域――东北部，因为市政府搬迁至东北部如意开发区，致使@@@市东北部成为房产开发烧点区域，现在在建和新建商品房有丽苑小区、海天花园、芳汀花园、祥泰花园等，该地域楼盘均以中等形象出现，其中北恒街以北地域均价在1300元/平方米左右；北恒街以南地域均价在1750元/平方米左右。
     次热点区域――东南部，现在@@@市东南部还未成为房产开发真正热点地域，但“东苑”60万平方米开发量足以引发@@@市房产市场关注，估计在3－5年后会有一个地位提升。

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 3.5 房地产市场相关政策分析
     ###自治区第九届人大常委会于2月12日公布了《###自治区城市房地产开发经营管理条例》。该条例依据《中国城市房地产管理法》等相关法律和法规制订，其中，需要上海市投资者注意内容有：
 l     设置房地产开发企业应有100万元以上注册资本和4名以上持有资格证书房地产专业、建筑工程专业专职技术人员，2名以上持有资格证书专职会计人员。
 l     自治区以外一、二级房地产开发企业能够在自治区内从事房地产开发经营，并必需到项目所在地房地产开发行政管理部门登记，并由管理部门向自治区政府建设行政管理部门立案后才可进行房地产开发经营。
 注：建设部要求仅一级企业可在全国范围内自由开发房地产。
 l     房地产开发企业在取得开发建设项目后应办理城市房地产开发建设项目手册，在项目建设过程中应该将关键事项统计在项目手册中，定时报送相关部门立案。
 l     土地出让协议约定动工开发期限满1年未动工开发，能够征相当于土地出让金20%以下土地闲置费；满2年未动工开发，能够无偿收回土地使用权（但动工开发必需前期工作造成动工延迟除外）。
 l     完工验收时，政府相关部门组织综合验收包含拆迁安置方案落实情况。
 l     预售房购置人在交房后90天内，现售房在签署协议后90天内办理土地使用权变更和产权登记手续。房地产企业帮助办理。

 银行项目贷款和按揭贷款政策
     因为@@@市经济发展情况不如上海，所以银行贷款能力也相当有限。银行向开发商发放项目专题贷款和向业主发放商业按揭贷款总额受到限制，开发商之间竞争这一盘子相当猛烈。
      职员公积金由@@@市住房资金管理中心负责管理。职员贷款由中心负责审核，再委托商业银行具体操作。只要职员所在企业缴纳公积金，则职员购置商品房公积金贷款通常不受限制。然而，@@@市并非每个企业全部实施公积金制度。
 @@@市住房资金管理中心类似上海公积金管理中心，负担住房公积金和房改基金管理工作。不过，@@@市住房资金管理分散，条块分割，各系统、自治区全部运行各自住房资金管理中心，没有完成属地化管理，造成资源分散、统计不全局面。

 建设周期
       @@@市地处北方，传统上每十二个月10月中旬左右到第二年4月中旬为冻土期，通常工程建设全部停止。如在此期间需要施工，必需采取价格昂贵冬季施工方法，并推行繁琐手续。

 预售许可
      即使在预售管理上，自治区服从国务院和建设部相关预售条件要求，但实际实施较松。
      其次，因为市场不成熟，@@@市居民有购置现房习惯，以免受骗受骗。通常在建筑结构出形象后，才会有销售量。

 交付许可
      @@@市没有类似上海交付使用许可证制度。住宅单体完工，取得完工验收合格证实后即可交付用户入住。其关键原因是@@@市气候冬季严寒，施工期短，如要绿化、环境等全部完工，则建设周期过长，开发商压力过大。

 @@@市招商引资优惠政策
 1、     内联企业享受以下税收优惠：（1）经营以上，市外投资在100万元以上（含100万元）且占中投资25％以上生产性内联企业，从赢利年度起，3年内免征企业所得税，免税期满后，2年内减半征收企业所得税。
 2、     在开发区或经济园区新办内联企业，除享受对应财税优惠政策外，优惠期满后减按15％税率征收企业所得税。
 3、     市外投资者在****新办内联项目，减半征收城市基础设施配套费、增容费和7000平方米以下人防结建费。

 4、     市场微观情况分析
 4．     1 区位竞争对象研究
     和本案同区域、同品质楼盘以“东苑”为代表，所以相邻物业以东苑一期为标准进行分析，并作为关键楼盘竞争对象。
 n     物业单价、总价及房屋面积
           A房型
 楼层     房型     面积     实际单价     总价
 1F     二室二厅     97.19     1450     140926
 2F     二室二厅     97.19     1600     155504
 3F     二室二厅     97.19     1716     166778
 4F     二室二厅     97.19     1660     161335
 5F     二室二厅     97.19     1550     150645
 6F     跃层     130.41     1850     241259
 小计          616.36          1016446

 B房型                    
 楼层     房型     面积     实际单价     总价
 1F     三室二厅     118.78     1450     172231
 2F     三室二厅     118.78     1600     190048
 3F     三室二厅     118.78     1716     203826
 4F     三室二厅     118.78     1660     197175
 5F     三室二厅     118.78     1550     184109
 6F     跃层     143.2     1850     264920
 小计          737.1          1212309

 C房型                    
 楼层     房型     面积     实际单价     总价
 1F     二室二厅     104.22     1450     151119
 2F     二室二厅     104.22     1600     166752
 3F     二室二厅     104.22     1716     178842
 4F     二室二厅     104.22     1660     173005
 5F     二室二厅     104.22     1550     161541
 6F     跃层     139.94     1850     258889
 小计          661.04          1090148

 D房型                    
 楼层     房型     面积     实际单价     总价
 1F     三室二厅     122.5     1450     177625
 2F     三室二厅     122.5     1600     196000
 3F     三室二厅     122.5     1716     210210
 4F     三室二厅     122.5     1660     203350
 5F     三室二厅     122.5     1550     189875
 6F     跃层     180.4     1850     333740
 小计          792.9          1310800

 E房型                    
 楼层     房型     面积     实际单价     总价
 1F     四室二厅     161.85     1450     234683
 2F     四室二厅     161.85     1600     258960
 3F     四室二厅     161.85     1716     277735
 4F     四室二厅     161.85     1660     268671
 5F     四室二厅     161.85     1550     250868
 6F     跃层     218.15     1850     403578
 小计          1027.4          1694493
 销售总额                    6324196
 销售面积                    3834.80
 平均价格                    1649

 n     建筑类型――     多层住宅

 房型结构及百分比     
 房型     一房     二房     三房     四房     跃层     累计
 百分比     0     38.9%     30.9%     13.5%     16.7%     100

 n     交付状态
           一期10月交房，二期将于7月份开盘。

 n     物业管理
           物业管理由开发商进行管理，管理费用为0.35元/平方米.月
 n     配套设施
           200米范围内：东瓦窑副产品批发市场。
           500米范围内：郊区医院。
          1000米范围内：内蒙师大、农业大学等。
 n     地段位置
 在金桥开发区外，昭乌达路和师大南路交界处。和本案地段位置靠近。在现在居民概念上属于@@@市南端，开发商取得地价也在6万元左右。

 4.2   板块竞争对象研究
  在东区丽苑小区能够作为本案板块竞争对象加以研究。
 n     地理位置
 在海拉尔路东路和二糕点厂西巷交界处，属于新城区。
 n     物业规模
           总建筑面积50多万方左右，其中一期30万方，二期22万方。
 n     物业类型
           一期为纯多层小区，二、三期将开发多层、小高层及别墅多个物业类型。
 n     销售价格
           一期平均价格：1300元/平方米左右，二期初步定价为2200元/平方米左右
 n     主力房型
           一期以80－100平方米小户型为主，二期主力房型以100－130大户型为主。
 n     环境计划
           一期计划较通常，二期将推出组团绿化、下沉式广场等计划。
 n     交房时间
 一期为现房。
 n     销售情况
 一期所剩不多，只剩1－2万余量。一期销售速度在每十二个月3万平方米左右，是@@@市销售很好项目。二期还未开盘。
 n     消费者
 外地私营业主、药（保健品）商等。
 n     发展态势
 现在丽苑正准备第二期工程计划设计，价格将会有较大幅度提升。

 4．3 其它竞争对象研究
 （1）学府花园
 n     地理位置
 在电杆厂街和师大南路交界处。属于赛罕区。
 n     物业规模
           总建筑面积10万方，其中一期3万方。
 n     物业类型
 纯多层小区
 n     销售价格
           表价区间：1310－1580元/平方米
           平均价格：1400元/平方米左右
           折扣：一次性付款95折，贷款98折。
 n     主力房型
           本案主力房型二房；主力面积区间为70－100元/平方米。
 n     环境计划
           环境计划无特色，以带状绿化为主。
 n     交房时间
 一期于4月底交房；二期于4月中旬开盘，年底交房。
 n     销售情况
 一期去化率达85％以上，仅余几套面积较大房型。
 n     消费者
 院校老师、个体户、工薪阶层（以小房型为主）

 （2）芳汀花园
 n     地理位置
 在东风路展览馆对面，属于新城区。
 n     物业规模
           总建筑面积15多万方左右。
 n     物业类型
           纯多层小区。
 n     销售价格
           表价区间为：1650－2200元/平方米
           一次性付款96折，其它协商。
 n     主力房型
           不详，但房型种类比较齐全。
 n     环境计划
           沿一条带状绿化轴向两翼计划，绿化率较高。
 n     交房时间
 现房。
 n     销售情况
 一期销售率约75％。
 n     消费者
 机关干部，市中心地域市民，个体户等。

 （3）伯爵花园
 n     地理位置
 在机场路和郊区果木园交界处。
 n     物业规模
           占地86亩，一期共45套别墅。
 n     物业类型
           独立式二层别墅。。
 n     销售价格
           一口价2180元/平方米
 n     主力房型
           共有七种房型，房型面积为168、180、228、280、276、300平方米不等。
 n     交房时间
 一期现房，二期年底交房。
 n     销售情况
 一期已经售完，现在正在销售二期。
 n     消费者
 有车族、企业老总等处于@@@市消费金字塔上层人。

 4.4 目标市场定位和特征
 4.4.1 区域选择
                首选@@@市东北部如意开发区周围新建楼盘；
  其次选择高校周围文教区；
 本项目离文教区较近，有一定用户起源。
 4.4.2 年纪层次
 因为@@@市收入水平很低，能买房消费者大多有一定积蓄，所以和上海主力购房年纪相比要高出5－10岁，@@@市潜在购房年纪集中在35－55岁中老年人。
 4.4.3   收入能力及支付能力
 @@@市平均物业总价在8－13万元之间，所以潜在购房者家庭年收入在2.5万以上，月付承受能力1000元左右。
 4.4.4 现居住区域
                现居住在赛罕区和新城区。
 4.4.5 职业特征
      消费者可分为三个层次，具体以下：
           第一层次为大学讲师、教授，医院医生等，但这些对象消费能力受到一定局限，通常可接收房价在1400元或1500元以下；
 第二层次是机关干部，但这批对象关键倾向高级盘，有相当一部分将消费转移到北京；
 第三层次：个体户，私营业主，药品和保健品商人，关键有外地来蒙经商人员，内蒙常年在外地从事保健品业务个体业主等。

 第二章     项目选址

 1、     项目特征分析
 1．1 地理位置
  在金桥开发区东北角，东临昭乌达路、南接世纪二路、西靠金桥一路、北依世纪一路。紧临区行政中心，和市中心距离最近且距计划中工业区最远。可谓靠近繁荣，闹中取静、远离污染。
  在计划上，这里过去是郊区，现在是塞罕区，未来是金桥开发区行政中心。
 在心理上，这里是城南，是郊区。市民在心理上接收速度低于规范和建设发展速度。
 1．2 交通情况
 作为住宅项目投资，关键考虑出行便利性和道路通畅性，昭乌达路南延及二环路修建后，完全能够处理本案小区居民多种交通工具出行。经过昭乌达路可直接通往市中心；而二环路作为大流量快速干道将深入加强金桥开发区开放功效，提供小区所处区位优势。
     现在本案周围公交线路有34路和38路和市中心相连。
 1．3 商业气氛
      金桥开发区内计划商贸金融区以金融、商贸、商住、宾馆为主形成商务洽谈、信息公布、通讯、展览等中心；商贸金融区中心腹地以商业、娱乐旅游、集市为主，形成艺术、博览、影视、体育等文化中心和美食、购物等商业步行特色街。
      计划中“三横三纵”路网结构为商贸金融区繁荣提供了保障，商贸金融区进行合理功效分区，关键有大型商城、商业步行街、公共活动中心、私营经济城和地域级商业中心等，从而最大程度地满足不一样层次市民在衣、食、住、行、文化、休闲、娱乐等多方面需要。
 不过，需要提醒，商业是在计划中，实现周期无法预见。