商贸城营销策划方案分析样本.doc

某商贸城营销策划方案

第一部分 市场篇
项目实施之前，需对整个市场环境进行深入调查分析，正确掌握市场信息，把握市场环境改变。所以，我们组织了一支专业市场调查小组对项目标市场环境进行了细致调查研究。
一、项目营销环境调查分析
1、某城区环境
A、 地域介绍
全镇占地总面积381平方公里，人口6.8万人，其中城区人口1.8万人。总面积为362平方公里，其中城区面积6.5平方公里。全国153个关键示范镇及全区20个关键小镇之一；含有良好投资环境。

B、 交通发达、运输便利
东接鹿寨，相距17公里；西接L，相距25公里；处柳江、桂柳高速公路、国道322线、209线、湘桂铁路交汇处，是西南省区通往广东、湖南关键通道，来往客运很繁忙；水路有柳江航道、LQ江航道，上可通湘桂中原，下可通柳邕梧粤，区位优势独特。这些全部为某商业发展提供了得天独厚地理环境。

2、政策环境
C、 加大基础建设，吸引外资
镇政府加强某基础建设，扩大城区建设力度，多方引进外来资金投入并给多方优惠政策，如按五折优惠价收取土地征用费或租用费，在用水、用电方面给优先安排，帮助代办相关证、照手续等。一系列优惠政策，给某投资环境改善提供有力支持和帮助，为某房地产业、商业发展发明了良好机会。

D、 长远计划
1997年起，镇政府对全镇实施至长远计划，
再次调整计划，加大镇区功效完善性，拟前
引资在码头处建设一座AA公园。计划为房地产业发展提
供了更多机会，某房地产业发展前景乐观。

3、流通环境
E、 陆地交通繁忙
某做为一个交通枢纽，来往车辆很频繁，每一时
间段车辆经过频率全部较高。进入镇区道路周围基础上全部是车辆维修铺面，约估有十家以上，可见陆地交通繁忙及过往车辆之多。
项目在镇中心十字路口旁，各来往车辆络绎不绝，均以后经过，确保了区域内巨大车流量，为项目营造旺盛环境气氛。

F、 水路交通发达
某镇水路交通也不落后于陆地交通，水运方便，LR西面柳江河有两个码头，LQ江建有1个码头，年吞吐量15万吨。LQ江上水运很频繁，能够看见大小船只常常在江上穿行。水运以货物运输为主，到了赶集日子，客运船只逐步增加，多数是来自倒江等地下游民众。
项目靠近LQ江码头，赶集日很多民众经过此码头上到镇上，这为项目开拓了更大市场。

G、 集日人流量增加
某集市人流量比平日尽多出一倍，人山人海，很热
闹，赶集民众纷纷来到镇上买卖，买卖品种众多，以农副产品居多。集日以三天为一个周期，在这一时期成交额也达成最高。集日人流量给项目增添了大量人气。

4、企业环境
H、 企业情况
全镇企业有红砖、运输、建筑、金属制品、冶炼、包装、合金、锌品、食品、机车修理、塑料等170多家企业，个体户达2800多户，其中千万元企业14个，500万元企业21个。工业园区内有34家民营化工、冶炼类企业；造纸厂星罗棋布，大大小小总共有8家左右，其中以林业造纸厂最大及最具规模，是广西级造纸企业。整个镇以工业较为发达且发展速度较快。

I、 大型企业入驻
和YY工业园区对接后，某镇将在LQ江对岸再建一
个工业区，现已经有睡宝床垫厂进驻，并开始建设厂房，将于明年年底投入上线。紧伴随有汽配厂、锡制厂等较为大型、规模化企业来到某投资建厂，其中多为L、鹿寨投资商。大型企业入驻肯定带动某经济发展，提升居民收入，从而刺激消费。

二、收入和消费调查
1、人均年收入情况
A、 某行政管理范围内乡、村、屯等人均年收入为2650元左右，而城区内人均年收入为10000元左右。
B、镇政府收益关键起源90%来至镇工业收入，剩下10%关键是运输业及农业。
某镇人均年收入和财政收入起源统计表：

区域
人均年收入
（元）
产业
镇财政收入起源
（%）
城区
10000
镇工业
90
乡、村、屯
2650
镇运输业及农业
10

能够看出 ，某城区人均年收入相对还是比较可观，而且某镇工业带动着整个镇经济发展，伴随镇工业不停完善和改善，镇经济肯定再上一个台阶，经济发展带动收入增加，某人均收入可望提升，不过能够预见，居民收入增加同时储蓄也在不停增加。

2、企业职员收入情况
A、现有工业园区内民营企业人均月收入水平全部在600元～1000元左右，园内工人以周围居民为主，约估1000人左右。
B、林业造纸厂人均月收入在1000元左右，而镇上制糖厂正在企业改制过程中，效益稍差先，但人均月收入也在600～800元左右。
某企业职员收入情况统计表：
类别
企业结构
人均月收入
（元）
林业造纸厂
股份制
1000
镇制糖厂
企业改制中
600～800
民营化工企业
协议制
600～800
民营冶炼企业
协议制
600～800

伴随多年工业园区扩建，做为L卫星城，和L工业相接轨，连接YY工业园，引进大型企业入驻，带动工业和其它产业发展，人均收入将再上一个台阶。

3、消费情况
A、容消费水平和L消费水平相持平，生活用具及市场肉、菜类价格和L同类物品在一个标准线上。
B、旅馆住宿业不发达，客源不足，一般旅馆收费5元～15元/天，镇关键保护单位喜来登宾馆最低消费80元/天。
某镇除住宿较为廉价外，其它消费稍高，伴随经济发展，收入提升将会带动消费水平提升，但大家消费意识也逐步转变，所以，消费不会趋于盲目，而是较为保守。

三、某镇住宅开发总量调查分析
1、现有住宅情况调查
A、 老城区
老城区多数是外来租住人员，连周围人数共有1000多人，居住以平房、土胚房为主，环境、卫生较差。
B、 新城区
a. 1996开始，整个镇文化政治中心整体搬迁到新城
区内，在政府搬迁同时，原有居民跟随一起搬入新城区，而且在新城区内买地自建私人砖房，其中，砖房三层结构占50%，四层结构占30%，二层结构占20%。
b. 在较为热闹街区及主干道，居民买地建房后一楼关键做为商铺用，或自己居住及出租，面积50㎡～80㎡不等，租金500元左右。
c. 据调查，新城区内除了原有居民外，还有周围乡村甚至L、鹿寨外来人员买地建房，部分买地关键为炒地赚差价。

2、现行开发商住小区调查分析
A、BB商住小区

项目名称
BB商住小区
占地
125亩
每户占地
80㎡～90㎡
总户数
270亩
推出时间
9月
销售情况
销售100块宅基地左右
配套
设施
建有文化娱乐花园、货运客运停车场，中心道路由开发商销售前期建设完成，计划并铺设完成排污、供水、用电等基础设施
首
期
开
发
宅基地位置
靠近货运、客运处
宅基地数量
48块
销售形式
竞标
价格
12～18万
销售情况
全部售完
开间
5m～7.5m
进深
12m～16m
层高
3米

现
在
开
发
A

类
宅基地位置
主干道旁
计划形式
“棺材盒”形式
销售价格
1000元/㎡
开间
5m～7.5m
进深
12m～16m
层高
3米
B
类
宅基地位置
不临街处
计划形式
“棺材盒”形式
销售价格
800元～900元/㎡
开间
5m～7.5m
进深
12m～16m
层高
3米
C
类
宅基地类型
别墅型地块
计划形式
三面采光结构
销售价格
1000元/㎡
开间
5m～7.5m
进深
12m～16m
层高
3米
备注
现在开发宅基地共185块，分为A类、B类、C类三种形式销售，已经销售了57块，占现行开发总量30%，C类宅基地共16块已经销售了一块。项目要求最高楼层只能建设四层，二年内开工，若二年内不能开工，可到镇上继办手续延期开工。

BB商住小区计划平面图：
B、某综合性广场
由鹿寨县开发商投资建设，项目已经进行过开工奠基仪
式，但整个项目在计划过程中，具体细节方案还没有出台。
从某镇住宅开发总量调查来看，住宅开发量并不多，除老城区、新城区外，只有现行开发BB商住小区。住宅情况也并不理想，老城区环境、卫生全部较恶劣，伴随文化政治中心转移，居住人口集中在新城区内，造成新城区人口密集。同时，伴随部分大型企业入驻，住宅开发总量必将增加。

四、某贸易市场调查分析
1、某农贸市场
A、市场地处于两主干道之间，占地8、9亩，是最热闹及货物最为齐全集散地，其中包含肉类行、成衣行、杂货行、饮食行、布匹行、五金、门面等等，镇工商局直接管理。
B、 市场内20㎡左右铺面总共有90间，租金约估350～400元/月，有30间左右是一、二楼一起出租，租金约估为500～530元/月，摊位一共有220个，肉类摊位租金最贵，约要1万～2万元/年，以竞标形式获取租用摊位优先权，其它固定摊位费在20元～50元/月左右，散摊要求收取市场管理费用，约估0.5元/天。
某农贸市场情况统计表：
类别
数量
租金
备注
单间铺面（20㎡）
90
350元～400元/月
肉类摊位以竞标形式获取租用优先权
两层铺面
30
500元～530元/月
肉类固定摊位

220
1万～2万/年
其它固定摊位
20元～50元/月
散摊
市场管理费用：0.5元/天

2、雒贸苑市场
A、市场处于新城区住宅密集地方，周围全是居民住
宅，这一点也制约了市场交通，部分大型货车、农用车无法进入市场内，限制了市场发展，在镇政府加力要求下，凡进入某赶集销售家禽、谷物米类生意人全部进入雒贸苑市场内经营。
B、雒贸苑市场每个摊位收2元/天市场管理费用，而市场
内原有14个水泥固定摊位关键用于饮食料，每个月约130元管理及租金费用，晚上以夜宵经营为主。
C、 非赶集日市场内很冷清，在白天基础没有些人在市场内经营。

3、马路市场
沿马路一路摆摊，关键以水果、农副产品批发为主，每个摊位收1.5元～3元占路费及管理费。马路市场影响了整个镇形象和卫生环境，镇政府针对这个问题对马路市场做出了一定计划，将再建设一个市场来处理这一问题，在地址上要求交通便利，宜于车辆进出。
经过对某贸易市场调查能够看出，某贸易市场还不完善，除某农贸市场外，缺乏较具规模农贸市场。雒贸苑市场除集日外基础上无人在市场内经营，很冷清，马路市场则是大大影响了镇容镇貌。光是某农贸市场并不能满足广大消费者消费需求，而且市场不规范性很大程度上阻碍了贸易发展，所以，项目计划建设一个最具规模大型农贸市场正恰恰填补了这一空缺。

五、调查结论
1、政府加紧经济发建设步伐，激励投资，房地产发展潜力巨大。
A、某镇正在一个起步阶段，百废待兴，镇内如文化小公园、影剧院等政府性便民设施全部基础没有，很多东西全部只是在计划当中，但某发展实力是我们看得见，这和政府大力支持是分不开，给投资者一个宽广发展空间。
B、某镇党委、政府把某集镇建设视为振兴某新经济增加点。为加紧经济建设步伐，在短短几年时间，开发了五期房地产共400亩，全部街道全部硬化、绿化，供水、供电、排污等配套设施俱全，建成某农贸市场、雒贸苑市场。还给投资商一定优惠政策激励投资，这在一定程度上，大大促进了某房地产业发展。
C、在政府大力支持和帮助下，某经济得以快速发展，众多投资商均看好这难得发展机会，纷纷来到某投资。来自L、鹿寨不少投资商把眼光放在了地皮买卖和农贸买卖上，经过炒地皮和进行农贸交易盈利，而部分某当地居民也期望经过商贸买卖致富。所以，项目发展潜力是很巨大。
D、 某工业园和YY开发新区相接壤，L啤酒厂、L锌品厂等多家大中型工厂均已或立即举厂搬迁至某镇，YY工业园区和市政府新计划所带来巨大人流、资金已陆续进入某，给某房地产业、商业带来了前所未有发展机遇。
2、项目含有地段优势
项目所处地段车流量巨大，由高速公路进入镇上必经此路，而且项目定在LQ江大桥旁，靠近码头，码头是某连接下游民众关键脉络，也是某经济对外交流渠道，所以给项目中计划市场地理上优势。某第二个工业区恰好在LQ江对面，看得见一定市场存在。

3、某缺乏一个含有规模商贸中心
某镇计划在LQ江对岸即项目所在处对面再建一个工业区，新工业区
建立肯定带来众多企业入驻，同时其它大型企业纷纷落户某，随工厂搬迁企业职员也将在某居住。新增大量人流安置某同时，更需要一个成规模商贸中心来满足大家多种需求，而某正缺乏一个这么商贸中心。

4、消费群体增加
镇政府激励投资，很多外来投资商把握这一机遇全部来到某进行投资，同
时，多家企业纷纷落户某开厂创业，加上YY工业区快速建设，某工业
园和YY工业区对接，这些全部将带来一股强大房地产消费群体。

5、消费能力有限
某经济建设稳步向前，伴随经济发展居民收入会有所提升，不过，大家消费能力还是有限。某大家收入水平相对L要低很多，但消费水平却和L持平，日常消费全部稍高。一块80㎡宅基地大约需8万～9万元左右，对于收入有限某镇大家来说，8、9万无疑是一个沉重经济负担。

第二部分 营销篇

经过专业市调人员对项目及项目各项情况进行深入细致调查，和我们整合各方面原因结合对市场调查研究和分析，在符合市场规律前提下，我企业本着满足消费者需要并确保贵企业最大利益宗旨，特确定出以下适合AA商贸城营销计划。
一、项目优劣势分析
1、优势
（1）优良地段
AA商贸城所处地段和某现在最中心地段仅百米之遥，在十字路口旁，是某进入高速公路必经之处。更为关键是，新建某工业区和商贸城隔江相望，众多从L搬迁而至大厂及庞大人流对于商贸城以后经营、运作将是一有力支撑。
（2）正确项目定位
项目定在以卖宅基地为主，此点很切合现在某市场，在某当地，经济发展水平普遍不是很高，居民思想仍保留着旧时观念，有买地发家、防老、传宗接代精神需求，本项目标推出即迎合了消费者此种意愿。
（3）项现在景看好
某正面临着一个全新发展机遇，众多企业、单位迁入，大量人流涌入，对于商业地产来说无疑是一个巨大机遇，所面临将是一个更为巨大市场。
（4）市场竞争小
某镇现在仅有一个地产项目——BB小区，相对当地消费者来说，选择面相对较小，所以我项目所面临
（5）项目整体规模大
AA商贸城总占地面积100多亩，整体规模相对较大，对于整体商业气氛及旺盛人气营造均含有较大优势，同时，因为规模大，所以内部设施配套方面会更为全方面。
（6）内部设置优势
AA商贸城内部中心位置修建一座2层综合楼，一层为农贸市场，二层为L工贸大厦强力进驻，以农贸市场及工贸大厦鼎盛人气，更利于带旺区域内商业。

2、劣势
（1）商业地产气氛不成熟
某镇之前只有一家房地产开发项目，整体地产商业气氛不浓，区域市场并不成熟，对于本项目标推广、展开及诉求上会产生一定阻碍。
（2）目标用户较为分散
本项目标目标用户较为分散，关键集中于某镇、周围乡镇、鹿寨县城及L市，分散用户，不利于住处传输。
（3）可选择传媒受限制
当地可选择媒体仅限于电视、户外广告等少许机构，地产界最常见报版广告在当地难以起到有效作用，这些在媒体选择上限制，对于项目标推广是较大不利原因。
（4）消费者观望心理
因当地房地产业发展刚刚起步，未形成地产购置习惯，所以项目运作早期估计会出现对应消费者观望情况。

二、营销目标
1、经过周密市场分析并结合项目情况及经济走势，制订以下营销目标：
时段
推出计划
单价（均价）
1月
10%
1050.00元/㎡
3月
30%
1150.00元/㎡
4月
20%
1250.00元/㎡
5月
40%
1300.00元/㎡
累计
100%
1220.00元/㎡

2、在确保地产企业最大利益和符合市场消费者消费要求前提下，适时提升销售单价，争取最大利润空间。
3、项现在期销售计划，努力使项目销售开门红，从而树立项目名牌、企业品牌，提升企业著名度、美誉度。

三、对项目价格提议
经过我们对市场深入调查、分析，并结合AA商贸城本身多种情况，为规避市场风险，同时争取最大利润，并取得整个项目标成功，我们提议采取低开高走策略，开盘时经主动造势，以均价元/平方米推出，在销售行情看涨以后，可争取将均价提到元/平方米。

四、对项目内部设置提议
1、专题商业街区打造
AA商贸城共分两期打造，将小区内6条主干道依不一样建筑风格进行专业打造，将之计划为6条专题商业街：
（1）伦敦商业街
（2）纽约商业街
（3）香港商业街
（4）巴黎商业街
（5）东京商业街
（6）曼哈顿商业街。
同时，依小区地形特征，分为五个专题商业区：
（1）五金家电区
（2）服装
（3）饰品区
（4）休闲娱乐区
（5）日用百货区
以上6条商业街及5个专题商业区分别以五金家电、服装、饰品、精品、休闲、娱乐、餐饮、日用百货等为主营项目，以专业化经营打造项目商业气氛。

2、内部配套设施营建
小区内部依计划将建造一栋2层综合楼，一、二层分别经营农贸市场及工贸商场，同时我们提议开发商在小区内重视停车场所及路灯等公共设施建设，以一个更为优良经营环境来吸引商业业户及购物人流。

3、内部环境营建
因小区定位为商业性质，总体绿化率不高，所以在建造时应尽可能利用好每一处绿地，做出特色，并可合适地考虑假山、喷泉等景观，给选择在此居住人一个选择此处理由。
五、营销策略
1、项目市场定位
（1）项目市场定位总体思绪
① 站在某镇至高地位高度上策划运作本项目
本项目为某镇真正意义上第二个房地产项目，所处地段较佳，所以本项目含有较宽辐射面，以较高出嫁点打造此项目，可获取消费者心理上追崇，同时建立起项目及开发商品牌。
② 提倡某投资新模式
以全新模式，给某人民一个投资机遇，经过主动造势及项目本身特征讲议求，营造出蓬勃商业气息，激发消费者投资、发展热情，引发出消费者对更美好生活潜在渴望，引导消费者重新了解投资定义。
（2）市场定位
依据市场调查结论分析，并针对当地消费者及产品本身特征，本项目定位为以开发销售宅基地为主，以多层住宅为辅，在用户心目中建立“AA商贸城”极具商业价值，富含升值、投资潜力鲜明形象，是一个有坚实开发商作保障，价位合理而潜力巨大地产项目。

2、目标消费群体定位
基于本项目标市场定位，并结合当地消费群体特征，将本项目标目标消费群体定在当地中老年人。这类人群含有以下特点：
（1）购置力强
（2）有投资欲望
（3）有给儿女留一份产业传统思想
3、营销通路
（1）广告诉求
① 电视广告
在电视广告方面可选择媒体：鹿寨电视台、柳江电视台、桂中电视台。
② 户外广告牌
③ 路灯广告
（2）现场诉求
① 销售现场
A、现场气氛
B、销售人员传输
C、楼书单张、手提袋等资料
D、其它
② 外设展点
本项目在推出阶段将于鹿寨及某关键区域设置展点，以面对面方法，将本项目标信息向受众传输。
（3）口碑诉求
从各个方面来营造项目标良好口碑，比如广告、销售现场、展点等处。以良好口碑赢取更多用户，同时建立用户购置信心。

六、营销战术
1、前期造势战术
项目开盘前期经过系列广告专题鲜明、一致诉求，加之有轰动效应专题策划活动，将AA商贸城影像深刻地印在消费者心中。
实施关键点：（1）广告投放力度
（2）诉求专题鲜明、一致
（3）宣传活动新奇、到位

2、全方位攻击战术
在前期成功造势基础上，以多渠道传输，将本项目标多个诉求专题灌输于消费者，形成一股强大攻势。

3、心理战术
从正确把握消费者心理出发，从消费者各方面需求展开诉求，有效针对消费者以下心理：
（1） 随大流
（2） 攀比
（3） 渴望致富
（4） 信心缺失
有了对消费者心理正确把握，在推广中可做到有放矢，正确而快速地打动消费者。

4、关键突破战术
进入强销期，经过前期市场调查分析及开盘期间用户积累分析，可得到正确目标消费群体定位，在此期间，有强针对性地关键突破该类消费者，集中兵力收获最为丰盛果实。

5、正面出击战术
采取外设展点方法，以某镇为主，以鹿寨县为辅，在关键人群集中地、集贸市场、厂矿单位等处设置展点，置业顾问现场宣传，并分发资料，以主动主动方法赢取更大市场。

6、短兵相接战术
利用有时代感、浓厚商业气氛销售现场，和气派展板等来吸引旁观目标消费者，并使其受到极深感染。销售人员能力强、经验丰富，并熟悉市场，同时加强用户追踪、回访，形成高度营销网。

七、销售前准备
1、现场部署
售楼现场部署经过展板、沙盘、吊旗及简练明快灯光等其它，营造出一个商业气氛浓郁，人气鼎盛环境，使售房现场整体气氛和AA商贸城定位相一致。
2、户外广告牌、路灯
关键设置于某镇中心繁荣地带、关键路段及现场周围，以极强视觉冲击力予消费者以震憾。
3、销售实施
（1）销售资料
A、企业营业执照
B、土地使用证件
C、土地销售证件
D、统一说词
E、价目表
F、付款方法
G、交房标准
H、用户资料表
I、办理产权证相关程序、税费
J、建房步骤
K、建房收费项目明细
L、周围学校收费明细
M、预订书
N、销售协议标准文本
O、个人土地抵押协议
P、个人置业商业性贷款协议
Q、按揭办理措施
R、利率表
（2）开售前培训
培训目标：使销售人员了解并掌握以下知识：
A、国家相关政策
B、房地产基础知识
C、按揭知识
D、项目产品特点
E、本身优劣势
F、竞争对手情况
G、对应销售技巧。
培训内容：
A、人员培训模式
人员配置模式
总经理

市场策划部
销售经理

销售主管

置业顾问第2组（2人）
置业顾问第1组（2人）

人员配置以专案模式进行，由销售经理向业主负责，主持日常销售工作，统辖销售主管和二个业务小组。
B、销售培训计划表
注意事项：a、需得到企业各部门全力配合，资料要求正确及具体；
b、在以后实施过程中，应不停强化和检验。
（3）用户管理系统
A、电话接听统计表
B、新用户记录表
C、老用户记录表
D、销售日统计表
E、销售周统计表
F、月报表
G、已成效用户档案
H、应收帐款控制
I、保留楼盘控制表
八、销售造势
1、奠基造势
以售楼部揭牌，工程奠基及大型歌舞演出三场活动为主体，经过舞狮、前期宣传为穿插、辅垫，形成当地一轰动性事件，经过项目奠基活动，打响整个项目动作头炮。
2、开盘前期造势
项目标开盘，是承接奠基又一关键步骤，一个良好开盘，在很大程度上决定了项目销售成败，所以开盘前期造势至关关键，本项目针对区域经济、文化特征，将采取以下活动方案：
（1）广告，以电视广告、户外广告为主；
（2）相关联宣传专题歌舞、模特演出；
（3）无偿电影放映活动，地点选择：工地现场或电影院。
3、开盘造势
开盘当日，邀请嘉宾，以热烈、喜庆活动营造气氛：
（1）歌舞、模特演出；
（2）娱乐、互动性活动，如家庭趣味竞技等；
（3）游园活动。
4、商业管理造势
从本项目未来商业走势切入，以毓商业专题街区为宣传点，结合商业管理、经营内容，烘托出区域内商业价值，具体采取方法：
（1）现场部署；
（2）置业顾问口头传输；
（3）宣传资料；
（4）系列图片展；
（5）个案解析；
（5） 商业性质活动。

第四部分 广告篇
一、广告目标：
在保持AA商贸城明确定位基础上，塑造出项目在当地第一品牌，第一旺地形象，达成从认知到接收再到购置过程。
1、导入期
强势推出，先声夺人，确立项目定位，给消费者明晰印象。
2、强销期
从各个诉求点展开，依积累情况及市场情况，针对项目关键目标消费群体，有侧重地进行推广。
3、连续期
加深项目形象，提升项目著名度、美誉度，并造就良好口碑，以社会舆论引消费者认同感。
二、广告推广总体思想
1、适合大众利益点
集中本案众多优势进行整合，深层挖掘项目标价值所在，同时从消费者
角度出发，寻求消费者最直接感受，从而以消费者角度看待一个产品，看待一则广告，从中提炼出和目标消费者利益紧密联络独特价值点，使消费者看到本案价值所在。
A、 得天独厚地段
B、 最具规模商贸中心
C、 无可限量升值潜力
D、 绝佳商业投资机遇
E、 平实价格
F、 势力雄厚开发商
G、 区域浓厚商业气氛
H、 完善商业管理
2、强大震撼力
在广告设计表现中，使消费者感觉到本案不凡气势，如同一股商业龙卷
风向某袭来，带来了无限发展商机，让消费者产生一个强大震撼力，被本案气势所吸引及折服。
3、形象区格
某当地现在仅有BB商住小区一个竞争对手，该小区和我小区定位基础相同，均定在销售宅基地，该小区卖点在于建一汽车站及花园，以此来凝聚人气，该小区相对我项目来说，所处地段稍偏僻，我项目主唱地段，并以此表现楼盘商业价值，建立起开发商实力雄厚，项目进展快速形象，给消费者以购置信心。
3、统一风格
在广告推广中，重视于保持风格统一，同时尽可能采取和本案风格和档次相适应媒体方法，避免发生盲目爆光。
4、打造项目、开发商品牌
经过广告推广，提升消费者对本案认知度，打造项目品牌，提升品牌形象，以品牌效应确保销售，带动销售。
三、广告定位
某镇现在地产项目较少，消费者可选择面窄，在AA商贸城推广中，以突出该项目“商业价值”为主诉求点，结合项目各方面优势及企业、项目实力等多方面衬托出该主诉求。
广告主标题：
1、AA商贸城——城市财富新坐标
1、AA商贸城——财富滋生地
2、AA商贸城——摇钱树生长地方
3、AA商贸城——首席财富家园
4、AA商贸城——地段决定财富
四、立体化市场推广策略
1、广告目标市场策略
针对项目标目标消费群，依据其不一样生活习惯及个性特点等，我们制订了不一样广告诉求点和广告表现形式，努力争取在目标市场上更全方面传输广告信息。
A、 无差异市场广告策略：——导入期
即在一定时间内向一个大目标市场利用多个媒体组合，做同一专题广告。这么很轻易在开盘早期快速提升著名度，树立品牌形象。
B、 差异市场广告策略：——强销期
步步为营，逐一击破：即在一定时间内，针对目标消费群细分，利用靠近于该细分市场媒体，做不一样专题内容广告。这么很轻易在强销期内抓住每一个细分市场。
C、 集中市场广告策略：——连续期
为避免广告战线拉得太长，力量分散，所以，在这一段时期采取把广告宣传关键集中于已细分一个或多个目标市场上，以求在较小细分市场中占有较大份额。
2、广告促销策略
在广告过程中，结合营销情况和市场情况，允诺给消费者更多附加利益，以吸引消费者注意，起一个立竿见影广告效果。即活动广告、文娱广告、中奖广告等等。
3、广告心理策略
即针对消费者购置心理，采取广告运动。所以，广告成功取决于我们是否能抓住消费者心理改变过程：从感知——了解——信赖——产生购置行为
A、 消费者需求：
需求是消费者购置AA商贸城原动力，所以，广告诉求必需确立在这一需求之上。
B、 引人注意：
引人注意是广告成功基础，有是无意中注意，有是有意注意。那么，深刻性又是引发注意关键原因，假如广告不能给消费者留下深刻印象，那么，它就不算一个成功广告。
C、 想象空间：
广告要引导消费者对本案产生想象，要能使消费者看到广告后有冲动感，使之产生买AA商贸城宅基地后有什么样情景联想。
D、 记忆
每次广告暴露以后，要便于记忆，通常看到广告后，不是立即去购置，而是对众多信息进行分析、比较，所以，有一定时间和空间差，所以，对每次广告专题要简单顺口，易记忆。

五、广告实施策略
A、 诉求关键：关键诉求本案所提炼特有卖点：
1、 地段
2、 规模
3、 升值潜力
4、 商机
5、 价格
6、 开发商实力
B、 广告系列
在广告公布过程中，针对诉求关键，不停加深消费者印象，所以，广告要统一风格，要分时间进行系列化。
六、广告预算
1、 沙盘模型
2、 效果图
3、 销售员统一服装
4、 单张
5、 空飘
6、 彩旗
7、 布幅
8、 充气拱门
9、 广告牌
10、 路灯广告
11、 电视广告
12、 促销活动
13、 外设展点