地产集团合肥市场调查报告样本.doc

金石地产合肥市场调查汇报目录：一：序言 3页二：项目跟踪及分析3-41页三：市场分析总结42页一. 序言此汇报内容为合肥市二零零五年一月二十一日到二零零五年三月二十日市场调查汇报，结合了合肥市房地产新年以来资料所做。所包含到内容关键关键竞争楼盘和合肥市现在比较有影响力多个新盘。二. 项目跟踪及分析1颐园世家 地理位置地处习友路和怀宁路交汇处，和宋全部西湖花苑遥相对望地理位置相对于宋全部来说很好部分。 开发商安徽信谊集团信得置业。 销售代理深圳张达利设计企业/地产专案组。 产品介绍此楼盘投资1.9亿元，开工面积12.4万平方米，共有20幢住宅，总户数为1100户，开发产品全是小高层，通常以9+1、11+1为主，沿街通常为16+1，主力户型面积为115、130平方米，现在在售是4、5、6、7、8、五栋。主力房型为三室两厅两卫。房屋层高3米，外墙采取面砖，窗户采取是彩铝，玻璃大部分采取是双层中空玻璃，屋顶采取是平顶带平台类型，供水为变频加压供水，供电量为20A或40A，阳台形式为北阳台封闭，南阳台不给封闭，小区车位为560个，整个小区采取电子巡更系统单元采取可视对讲，综合看来，产品处于中上等水平。现已售30%左右，高一点楼层和面积较大卖不理想。 推广方法广告投放关键分布在报广和户外广告牌。售楼处面积较大，部署比较豪华。开盘时间为7月，一期推出260套。开盘开盘价格为2600元/平方米，采取VIP卡优惠10000元，阳光金卡优惠8000元推广方法。截止到2月销售均价为3500元/平方米。 卖点分析1）地处政务区，未来发展及升值空间大。2）项目东南方向，一条马路之隔即为正在兴建奥体中心，更含有很大升值空间。3）境外景观设计企业（加拿大润枫国际）。 劣势及不足1）运动卖点在销售中显得牵强，虚无支撑。2）产品优异性在政务区显得不强，如车位配比过低，约1：0.5。3）现在该项目交通不便利，周围配套尚不完善。3）从整个案场主管到销售员专业性较差，销讲随意，销售能力通常，管理也较为混乱。4）其户型较差，房型不规整，功效区面积不合理，使用性较差。另外户型整体面积偏大，总价高。5）从开盘到现在涨价太快，六个月涨了600元/平方米，因为周围配套还没有跟上，项目缺乏基础支点，从销售来看比其它项目显著要慢得多。 近期颐园世家已经封盘，而且工期也停了下来，只发了两期半版报广。关键是因为此项目标入市过于慌忙，在前期没有用户积累情况下进入市场，且此项目至今没有一个明确专题，对市场需求没有充足调查，入市产品根本得不到市场认可，再加上其入市时没有一个能够诠释项目标展示中心，使得此项目成为市场上无效供给。此点尤其需要注意，本案作为一个大盘应该要充足考虑市场需求，去引导市场，入市不宜过于慌忙。项目近期和合肥当地怡景工作室签署了整合推广协议，现在已经进入全新包装阶段，估计在半个月左右时间将会以全新面貌进入市场，本企业将连续高度关注。2国际花全部 3518888 3512888 地理位置地处东流路和潜山路交汇处，地理位置相对于宋全部距市中心较近。 开发商上海绿地集团合肥置业。 销售代理由开发商自销。 产品介绍此楼盘总建面积将达70万平米，为合肥第二大项目。将分5期开发，一期于12月开盘，开发约13万平米，二期也约13万平米，户数为900多户，开发产品多层和小高层。屋顶采取是平顶带平台类型，主力户型为80、120平方米，房型为二室二厅一卫和三室两厅两卫。户型特点房屋开间大，进深短（10.5m）主力户型双卧朝南，户型方正，采光及通透性好，全明设计。外墙采取面砖，窗户采取是彩铝，玻璃采取是双层中空玻璃，供水为变频加压供水，供电量为20A或40A，阳台形式为北阳台封闭，南阳台半封闭，小区车位配比为3：1，整个小区采取红外二十四小时监控和单元采取可视对讲，产品处于中上等水平。一期于底交房，下六个月二期交付。 推广方法广告投放关键分布在报纸广告，电视广告和户外广告牌。项目分五期，每期全部以一个国际花名命名。现在售楼处所在位置为地处东流路和潜山路交汇处楼盘现场，面积约300，装修简约。一期多层小高层12月6日开盘，4个月时间全部卖完。二期开盘时间为6月中旬，均价约3200元，现在均价为3600元。一组团推出200多套，开盘前采取内部放号形式首批150号在放号当日放完，每号10000元。到十月份为止基础售完，只余少许顶楼大面积户型,购置能够有5000元优惠。1月16日推出三期天香苑分三个组团，其中A组团小高层共推出200套，基础售完，主力户型为三房两厅，价格区间：33004300元/，仅剩170户型约3、4套。天香苑B组团将于3月5日对外放号销售，均价为3700元/，现在B组团已基础销售完成，C组团将会推出4幢11+1小高层，面积为90-130。 卖点分析1）西面紧邻市政府办公大楼，未来发展及升值空间大。2）政务区未来商业配套较为集中在此楼盘周围。3）属于离市中心较近政务区楼盘，用户接收能力较强。4）一期立即交房小区效果能够直接看见，能起到增强用户购房心理作用。5）项目较大配套完善，有专题公园景观，绿化率达成了40%。6）户型配比比较符合当地市场需求，以80-120为主。7）售楼处销售设施较优异，利用三维动画可直接从电脑中看房选房。8）境外景观设计企业，加拿大KFS建筑设计企业。 劣势及不足1）楼盘卖点在销讲中提炼不精，讲解不具体。2）产品优异性在政务区显得不强，如车位配比过低，约3：1。3）现在该项目交通不便利，周围配套尚不完善。4）售价较高，为现在政务区最贵楼盘。且价格受到周围楼盘如生活地带、绿怡汇林等楼盘相对低价冲击。5）一期交房后，产品质量不如宣传中精巧，且绿化效果极为粗糙，和其发展商实力不相符。 3、金色池塘 地理位置地处蜀山区樊洼路和蜀鑫路交汇处，距离合肥植物园较近 开发商安徽合肥英泰地产 销售代理开发企业自销 产品类型此楼盘总建面积35万平米，分期开发。产品为多层和花园洋房，其中花园洋房为模拟万科退层户型。一期花园洋房基础为照抄万科户型，二期在户型上做了部分更改，但一、二期花园洋房均为两层复式户型。三期计划还未确定。多层屋顶采取是平顶带平台或阁楼类型，主力户型为80、100、120平方米，房型为二室二厅一卫、三室二厅一卫和三室两厅两卫。户型多为南北两端式，开间较大，126户型即有三个开间朝南。外墙采取涂料，底层部分架空，窗户采取是彩铝，玻璃大部分采取是双层中空玻璃，供水为直供水，供电量为40A，可提供暖气和热水，阳台形式为北阳台封闭，南阳台半封闭，小区车位配比为多层3：1，花园洋房3：2，二期花园洋房一跃二户型带自家车库，且为赠予。整个小区采取入门IC卡，电子门禁，单元采取可视对讲，物管费用多层0.6元，小高层1元，综合看来产品在当地处于较高水平。 推广方法广告投放关键分布在报广和户外广告牌。在市中心繁荣地段设有醒目广告牌。现在售楼处为楼盘会所，面积较大，装修豪华。销售人员着装统一，服务态度好，比较认真，业务素质很好。一期开盘时间为7月，推出20余幢，500多套多层住宅，3幢，计36套花园洋房。多层分为带供暖和不供暖两种，均价分别为2400和2600元，花园洋房均价3500元，最贵景观户型达4800元。现一期已全部卖完。二期现拿出2幢多层（均价2750），5幢花园洋房（均价4000元，最高达成了5800元）现多层售基础售完。二期开盘之前曾采取放号申购形式，二期第一组团150套房源有190位用户拿号，整个销售形式十分良好。现在销售价格已经涨到30003500元/平方米。 卖点分析1）地处蜀山区，周围环境很好，未来发展及升值空间大。2）花园洋房房型优异，在合肥乃至安徽全部为稀缺产品。3）小区景观好，大面积水景设计在当地较为突出。4）境外景观设计企业（瑞典西林）5）内部商业气氛很好，有商业内街，咖啡馆 6）有样板房，样板区，样板景观带。在合肥较为少见。7）物管企业为深圳金地企业，销售阶段已前期介入，物业形象很好，着装、服务全部和万科物业相仿。 劣势及不足1）周围配套较差。2）即使水体面积很大，但水质浑浊。3）花园洋房全部为大面积户型，总价太高。近期金色池塘在推出了三幢小高层，并在3月19日进行放号，当日交元意向金即可获赠元优惠，并有抽奖活动，中奖可取得1000、1500、元不等优惠。此次推出为围绕会所而建三幢一梯两户小高层，而且每幢楼只有一个单元，均价在3500元/，面积在90-140。不过其二期花园洋房因为价格过高和面积过大，至今还没有销售完成，而且现场销售员会主动引导用户购置花园洋房。经过一期和二期销售率鲜明对比，在三期金色池塘将主推小面积户型，在三期中70-100户型将成为其占有市场有力筹码。现场售楼处增加了一个建材展示区域，向用户展示其交付标准中铝合金窗框及其隐形纱窗安装，使得用户有了很直观认识，提议本案在以后现场展示中心也要考虑此项区域。其一期已经交付入住，从小区整体外立面效果和景观来看，和其花园洋房概念相距甚远。其外立面处理较为粗糙，下水管裸露；且空调机位设计极其不合理，部分直挂外墙上，部分有空调机位不过管线拖较长，极其影响外立面；飘窗内栅栏和阳台栏杆选材不管是从美观还是从质量上看全部是比较差；绿化效果和其“花园洋房”相去甚远。综合来看，此开发商不管从开发实力和开发经验上看全部是比较弱，欠缺开发理念。4、绿城桂花园二期 地理位置地处高新技术开发区扬振宁大道 开发商安徽绿城房地产开发 销售代理由开发商自销 产品类型此楼盘总建41万平方米，一期总户数为500多户，已全部售完。开发产品多层和点式多层及小高层，多层通常以五层为主，小高层为11层，屋顶采取是坡顶类型，主力户型基础为大户型设计，平均面积150以上，为三室两厅两卫，双卧朝南，户型方正，通风很好，明卫，明厨。外墙采取大理三石贴面和涂料，窗户采取是彩铝，玻璃大部分采取是双层中空玻璃，供水为直供和变频加压供水，供电量为40A，阳台形式为北阳台封闭，南阳台不给封闭，小区车位配比为3：2，整个小区采取红外二十四小时监控、电子巡更和单元采取可视对讲，物管费用为多层0.8元，小高层1.08元，产品处于较高水平。 推广方法广告投放关键分布在报广和户外广告牌。现在售楼处所在位置为楼盘内部会所当中，面积较大。销售队伍形象不错，服务着装统一，但业务素质通常，服务态度也通常。开盘时间为3月和5月中旬二次开盘，售价为3600元起，点式多层价格到4000以上，现在销售形势很好，一期仅余4套跃层。二期均价整体在4100左右。 卖点分析1）地处高新技术开发区，距离大蜀山较近，周围环境很好，未来发展及升值空间大。2）整个园区景观已经初步形成，会所设计较完善。3）有现房能够提供比较直观产品形象。4）内部景观设计企业为美国YPA北半球设计顾问。5）物管企业为绿城物业管理企业，形象很好，着装统一，接待有礼，在销售阶段已前期介入。6）产品质量很好，选材较精 劣势及不足1）楼盘卖点在销售中提炼不精，讲解不具体。2）销售队伍形象不好，销售人员服务不热情。3）现在该项目交通不便利，周围配套尚不完善。4）价格偏高，且户型单位面积较大，购房总价高。3月19日绿城推出了90套一期已经交付保留房，面积在90-180，价格为4100元/，全部为多层。到售楼处即可顺位领取一张号码牌，每十位用户为一组进会议室选房。选房下定需要交纳0元定金，车库为10000元定金，7天内签协议和付首付，首付为三成。此用意十分显著： 一期成型和二期建设，再加上景观完工，全方面表现了绿城对产品力追求，绿城桂花园已经是合肥标志，绿城品牌已经成型； 对二期小高层销售起到促进作用，保持市场关注度和热度，因为在此项目中多层和小高层价格是倒挂，此多层价格能够刺激其小高层销售，做到产品互补； 一期已经从2300元/涨至现今4300元/，产品已经基础实现了利润最大化； 开始宣传桂花园三期，为项目三期做好铺垫，积累并锁定其意向用户，使得用户流失做到最小化。绿城成功不仅意味着产品力就是竞争力真理，而且还预示着在合肥未来几年内，品牌效应已经成为一个时尚，老百姓对企业品牌已经趋之若骛。且在销售队伍上绿城已经有了很大改变，销售人员专业性和服务性有了很大提升，售楼处也增加了一个小交付标准建材区，关键是展示了交付后窗框和双层中空玻璃选材。此产品为合肥市场上高端产品，鉴于本案中高端产品定位，有很多能够向绿城借鉴。如项目标景观样板展示区、样板房、现场展示中心设计和装修等务必精益求精，争取在合肥市场上一炮而红，快速建立宋全部企业品牌和营造一个舒适家企业理念。5、凤凰城家家景园2期 5581100、项目位置史河路和金牛路交界口、投资商香港万基投资发展、计划设计上海同济城市计划设计研究院、景观设计清华大学景观设计研究院广厦、施工单位安徽三建工程 安徽广厦建筑股份、产品介绍一期已经全部售完并已经交付，二期工地处于一期北面。现在在售累计43栋，其中小高层18栋多层25栋，共1470户，于5月份开盘，现在小高层均价为3500元/平方米，销售超出80%。多层均价3400元/平方米，销售95%左右，仅剩顶层带阁楼大面积户型，顶层赠予20平方左右平台。小区外立面使用涂料局部采取面砖，靠近路边住宅装有双层玻璃，使用彩铝门窗。有一套完整保安监视系统和防盗对讲系统，小区建有幼稚园和篮球场，并有一个大型商场正在建设之中，一个大型酒店，区内环境很好，配套齐全，定位为中等物业。、推广方法因二期推出规模很大，售楼处面积也在300平方左右，没有请代理企业，属开发商自销项目，广告关键为相临两条路边罗马旗。广告设计较差，销售人员不够热情，销售员处于问一句答一句状态没有自己销售思绪，售楼处卫生情况也不是很理想，光看模型感觉房子卖了两三年了，不象今年才开盘。、卖点分析1） 小区规模大，相对环境很好计划2） 户行好，大开间小进深，户型选择余地也较大，有从90到190三十多个户型。3） 一期已经交付，环境做不错，对于二期销售也有很大帮助。4） 周围居民区较多，已形成一定居住气氛。5） 每家一楼有自己私家花园。、劣势及不足1） 此项目随然离一环线很近，但周围公交离较远，要步行五分钟以上。2） 户型面积整体偏大，购置能力受限3） 周围基础上全部是住宅区，谈不上未来计划，没有太多憧憬在里面，其价格和销售情况只能依靠合肥大市场而定。 此项目现在多层已经基础销售完成，只剩下几套跃层，而小高层也剩下不多，剩下小高层为115或140-150，均价为3500元/。三个月后将推出下一个组团，面积为100-170。6、盛世名城 5575000 55753331、项目位置潜山路和黄山路口2、投资商安徽新方天房地产开发3、发展商合肥圣安物业发展有限责任企业4、计划设计澳大利亚柏涛5、行销企划上海及帝智帝6、产品介绍此项目分为小高层、多层和联排别墅三种类型，共1700户。现在共推出112号共十二栋住宅，均价为3300元左右。工程进度较快，基础上在售几栋全部已经结构封顶。面积基础上在90130之间，销售速度很快，听说开盘三天就达成了80%销售率，现在仅剩几套顶层跃层带挑高大面积户型。小区环境很好配套齐全，设计也比较独特，共有27大景点。窗子部分采取双层中空玻璃，外立面使用乳胶漆，顶层赠予大面积露台，车位配比达成60%。周围交通方便，现在共有四路公交线路经过，周围配套也较为齐全超市、小学、医院一应俱全，另外周边有三四家大学，且紧邻政务新区，未来价格提升空间很大。7、推广方法聘用专业代理企业销售，代理企业很专业，销售人员也很热情。楼书和宣传资料设计也很精巧。售楼处在会所里面，部署简单但比较舒适。8、卖点分析1） 环境好绿化率很高，达成了53%2） 周围配套齐全，交通便利，生活方便3） 学府林立，有很着很好学术气氛。4） 开发企业层在合肥成功开发过项目，口碑不错。9、缺点及劣势1） 外立面为涂料颜色破旧2） 紧邻机械厂，在小区内能听到机械嘈杂声 此项目现在可售房源基础销售完成，下期房屋将于4月上旬放号，4月中旬进行认购，现在价格为均价3500元/，下期开盘将推出1幢小高层和4幢多层，现在登记用户关键以需求90-100用户为主。7、中兴-西湖花园 1、项目位置二环线双七路以北瑶海公园和生态公园之间2、开发商合肥西湖房地产开发3、整合推广杭州中兴房地产策划机构4、计划设计浙江省工业设计研究院5、广告推广蓝狮品牌策划6、产品介绍浙江上市企业数源科技之抗鼎力作，共27栋，其中小高层6栋，多层21栋。现在一期共推出四栋130户，均价达成了2600元/平方。销售情况很好，从11月5日开始销售，现在已售90%，所剩户型全部为一层和顶层。外立面才用面专和涂料结合，每一栋一层东面有二分之一为架空。区内环境仿造西湖风景建造了一个3000平米人工湖，并在湖四面部署了四条生态走廊，会所在湖中央。小区内配有幼稚园，沿街部分做商业配套，听说要引进大型超市，小区北面有一个大型农贸菜场。交通有两路公交线路。7、推广方法在市区设置几面广告牌，并在双七路上设置矮炮广告牌，但数量不大仅有几面。售楼处为工棚改建地址比较难找且周围没有显著标识，销售为开发企业自己销售，销售人员素质不错很热情。8、卖点分析1） 西湖景观卖点很是新奇2） 小区东面和西面全部是公园，环境很好3） 周围全部是在建和最近一两年才建好新房，新区概念正在形成4） 小区基础为多层，业主较能接收。9、缺点和劣势1） 小区位置比较偏僻已靠近城郊结合2） 小区主入口前路车子需要拐很大弯才能开进去，极不方便。3） 顶层为平屋顶估量隔热和防水会有一定问题4） 户型不是很好，有很大面积浪费。 此项目一期销售已经进入尾声，一期最终起售价为2580元/，均价为2700元/，且一期4幢多层结构也全部已经基础完成。立即二期将会将剩下17幢多层，约400套多层全部推出，主力面积将为120左右。将6幢小高层做为项目标第三期最终推出。 此项目标案名和本案十分相象，其在计划和景观设计上，包含LOGO和户外宣传上和本案十分靠近，不过其位置偏远将成为其死穴，和本案相比没有很强竞争力。 8、香港元一集团现在有五个项目在开发一：元一国际大酒店 一栋五星级酒店，自己经营在凤阳路以北胜利路以东二：元一时代花园 小区已经交付并入住 在凤阳路以北胜利路以西三：元一美邦国际 小区已经售完在长丰路以西，武警医院对面四：元一时代广场分商场和住宅两部分，住宅部分已经售完，售价在4000元/平米。商场部分有四层全部出售，一层价格在40000元/平方米、二层价格为30000元/平方米、三层价格为2元/平方米、四层价格为10000左右。现在一层和四层产品已经全部售完，仅剩三层和二层部分商铺。五：元一滨水城 5600111 56008881、项目位置颖上路和临泉路交叉口2、投资商香港元一集团3、发展商合肥市城建房地产开发有限责任企业4、计划建筑设计香港刘荣广伍振民建筑师事务所5、景观设计雅博奥顿国际设计6、策划设计三憬划TSS7、产品介绍总建筑面积10万平方米，累计29栋高层，此次一期推出是靠近小区东边16栋，累计580套。主力面积在90150之间，价格为28003800元/平方米，现在已销售85%左右。 高层基础上全部是由28层高层组成，这么解放出了大面积土地来做绿化，所以建筑密度超低，在19%左右，在10万平方米土地上有8万平方米园林绿化。至于采光方面采取北高南低建筑格局，利于采光和南北通透性。外立面方面从整体上看大部分全部是由玻璃组成，其它部分采取面砖，窗子部分采取彩色铝合金。小区设置中央空调，统一提供冷暖需求，并二十四小时提供热水。区内设有一个面积近万平米豪华会所，功效关键有餐饮、休闲、教育、商务。停车场分为地上车位和地下停车场两种，在公共场所和会所内设有背景音乐，智能化方面设有七重智能安保系统。综合各方面来看小区定位较为高级。8、广告推广聘用代理企业做销售，元一集团在合肥开发多年，已经形成了一定著名度。现在在建项目也有四个，而且所处位置人流量也比较大，所以也不用做太多广告宣传，其共设有三个售楼处，之间也能够互通消息。售楼处面积较大，里面关键以摆放模型为主。楼书和广告设计方面做也不错，做法上比较大手笔。9、卖点分析1） 依靠集团雄厚实力做宣传2） 定位为合肥少有高级产品，表现出产品稀缺性。3） 小区景观方面做很好，配套也比较齐全。4） 安保方面引进现在较为成熟技术，处理了业主后顾之忧。10、缺点及劣势1） 周围建筑全部比较破旧，此项目在周围有点鹤立鸡群感觉2） 交通不是很方便3） 房型设计不是很好，中间突出部位会挡光4） 小区容积率太高5） 合肥人对高层住宅有一定心理抗性 该项目现在剩下30-40套房源，均价为3400元/，4月下旬将紧接着推出二期，面积为90-200。9、东信水墨兰庭 3511988 35129881、项目位置东流路和圣泉路交汇处2、发展商合肥市东信房地产开发3、计划建筑设计美国RTKL 4、全案策划浙江阳光顾问5、产品介绍总建筑面积22万平方米，累计12幢多层幢31幢小高层和1幢商务中心，此次一期推出是靠近小区西边紫兰苑，累计300多套。主力面积在100组，价格为29003200元/，现在按销售人员口述已销售99%，估量真实销售率也要达成85%左右。 外立面分采取面砖，窗子部分采取彩色铝合金。停车场分为地上车位和地下停车场两种，在公共场所和会所内设有背景音乐，智能化方面设有七重智能安保系统。综合各方面来看小区定位较为中高级。6、推广方法项目在市内和现场均设有接待中心，并配有看房车，能够把市内展示中心用户直接带到项目现场参观，宣传方法关键是以报纸广告和户外广告牌为主。一期在经过前期对用户积累后于12月25日正式对外放号，每号10000元；并于1月1日至1月3日完成正式认购工作，认购情况良好。估量二期将会在年后接连推出，价格暂定上调100元/。7、卖点分析1） 规模较大，小区内配套较完善2） 小区北面围绕政务新区专题公园，景色怡人3） 一期主力户型面积较小，只有100左右，且为多层4） 一期入市价格合理，比最近国际花全部低了500元/左右5） 在政务新区东西向中轴线东流路上，以后交通便利，配套完善8、缺点及劣势1） 产品计划设计无特点，还是没有摆脱行列式设计思绪2） 户型设计、功效分区分配欠合理，进深大开间小，和之采光好宣传语不相吻合3） 车位设计欠缺前瞻性，现在为止其销售人员对车位配比也没有清楚认识，估量不会超出1：0.64） 经过其销售窗口和整体计划可看出，此小区至今概念比较混乱，有很多未确定原因。此项目一期销售完成，二期将会将剩下6幢多层全部推出，具体推出大致为7月或8月。10、广利花园 2822200,28222331、项目位置潜山路和贵池路西交汇处2、投资商广利集团3、发展商合肥鸿志房地产开发有限责任企业4、计划建筑设计浙江省建筑设计研究院4、景观设计浙江大学环境艺术系5、产品介绍总建筑面积16万平方米，占地160亩，绿化率35.5%，一期由14幢多层组成，并已基础销售完成，窗框采取是铝合金。停车场分为地上车位和地下停车场两种，在公共场所设有背景音乐，智能化方面关键有周界红外线报警、可视对讲、闭路电视监控系统等。小区周围靠近五十中西区，超市有好有多超市，医院有105医院和红十字医院，本身配有幼稚园，农贸市场关键有岳西路和安居苑农贸市场。6、推广方法项目在市内和现场均设有接待中心，并配有看房车，能够把市内展示中心用户直接带到项目现场参观，宣传方法关键是以报纸广告和户外广告牌为主。市内展示中心地址为合肥市梅山路103号（中医学院西侧），面积为170左右，销售人员服装统一，精神面貌佳。7、卖点分析1） 多层较多，市场需求较多2） 周围配套齐全，生活方便3） 主力面积较小，总价低8、缺点及劣势1） 产品计划设计无特点，基础还是沿用了行列式排布2） 现在因为周围小区较多，交通路线较少，出行不方便3） 车位设计欠缺前瞻性，车位配比为 1：0.5 3月12日广利花园正式对外放号，其关键步骤为： 即使在广告上对外宣传3月12日正式放号，不过很多人在3月11日下午4点就已经开始排队并排号，3月12日早上8点已排到了154号； 排号时不需要交纳意向金，只需手写登记就能够顺位排号，没有考虑到老用户优先标准，现场较为混乱，只有几名着装不整保安和男性销售人员来维持秩序，用户对此很不满； 此次二期推出累计159套住宅； 此次来排号有很多是从上派？炒房团，有老用户强调个人最多能够一人购置5套住宅 用户在售楼处门口根据号码次序排队，进入售楼处前必需交纳5000元意向金后方可进入售楼处选房，并确定基础意向； 每5位用户为一组进入售楼处选房。 3月19日，已交纳意向金用户至售楼处选房，并补齐定金，当场签约，没有选中房子用户意向金将被退回。综述，即使在放号过程和步骤中有很多遗憾，不过以后次放号实际效果来看，广利放号还是相当成功，说明合肥市消费群体对放号形式还是十分接收和喜好，但对于活动中合理和公平性还没有具？象认识，从另一个侧面也反应并证实了合肥市消费群体还处于初级消费意识阶段，但已经快速成长并明朗起来，此种手段在本案销售中也能够借鉴并使用。3月19日共有20多人进行了选房，10多人签署了购房协议，但在房源销控上做较无水准，竟然让很多消费者知晓很多好房源全部是被保留了，引发大家不满！均价做到了3700元/。11、百协大溪地 26299881、项目位置黄山路和怀宁路交汇处2、投资商深圳百协集团3、发展商合肥百协置业4、销售代理戴德梁行泛城（中国）综合住宅服务5、物业管理顾问戴德梁行6、整合推广深圳博思堂广告6、产品介绍80万超大高尚人文新城，荣获建设部颁发全国经典建筑设计金奖。项目总建为80万，一期推出688套住宅，其中5幢多层，面积为90-190，主力面积为120左右，共180套；3幢SOHU公寓，面积为34-80，层高为4.5米；5幢11+1小高层，2幢10+1小高层，面积在130-170，共304套；2幢18+1高层，面积130-170，共72套：整个小区中心为6幢花园洋房，面积在200-262之间，共36套。产品结构比较完整，在4月中旬将对外发售，于6月交付。一期用地面积为66526.69，建筑密度20.30%，绿化率53.20%，园林面积35871.68，容积率1.32。整个小区有20万风情园林；3.75万集中绿地；9300艺术馆和体育馆；2所幼稚园、1所名牌小学、市关键中学50中入学名额；网球场、篮球场、羽毛球场、足球场、标准田径场、超大型露天泳池；17万超大商业规模；SOHO式酒店公寓等功效齐全配套，一期关键有半篮球场和网球场。7、推广方法项目在市内阜阳路设有接待中心，面积约为250，展示中心设有一个整体沙盘和一个一期沙盘，三维宣传片循环播放和部分展板，现场销售人员着装统一，但形象较差，现场收取3000元意向金，并只有交纳意向金用户才能拿到项目标宣传折页，当日交纳意向金用户在以后买房中能够得到3000元优惠，此意向金能够退回，现在累积共认购800号左右意向用户。但除了现场展板制作较精美精细外，其它在沙盘制作上和三维宣传片制作上全部比较粗糙，现场秩序也较为混乱，没设停车位，显然为仓促开业。而此项目现行媒体投放关键以报广和车身为主。8、卖点分析1） 规模较大，打出了人文新城概念2） 一期建筑类型丰富，面积区间较大，可供选择面较广3） 周围配套齐全，医院、学校、大学城和超市近在咫尺4） 小区内配套齐全，且配套规模较大9、缺点及劣势1） 产品入市过于慌忙，整个展示较为混乱，没有表现整个项目标宏大气势2） 地段较差，比较偏远，交通不方便3） 项目周围现在不成熟， 配套不完善4） 靠近火车道，噪音污染严重12、枫丹白鹭湖公馆 5317299、53173991、项目位置长江西路半岛路88号3、发展商安徽华房房地产4、销售代理 上海智帝策划事业机构5、景观设计： 澳大利亚DBI设计集团6、售楼中心海关路和天柱路交汇处7、产品介绍项目总建18万，关键是以多层和小高层为主，一期全开多层，多层共400多套，车位配比为1：0.7，绿化率为40%， 面积从96-180，层高2.9米，结构为异型框架，外墙采取高级外墙砖，屋顶形式为坡顶并为标准层无跃层，门窗为高级彩铝平开窗，阳台选材为金属栏杆，电表容量为40A，家庭采取城市管道煤气，沿街采取双层中空玻璃，智能化关键有可视对讲、家庭安全防范、周界防越报警、闭路电视监控等。8、推广方法因为此项目现场制约，所以售楼处设于海关路和天柱路交汇口，离项目约1.5公里，整个售楼处约500，在进门处设置了一个站立式接待台，每位轮到接待销售人员就在此接待台等候用户到来。一期第一组团近300套于11月中旬首推，均价3000元/；一期第二组团132套于3月19日推出，均价为3080元/，面积为96-140。此项目离新加坡花园城仅100米左右，但其价格相比新加坡花园城要低400-500元/，而且在销售充足利用此点中采取报总价没有单价销售手法，但此点也确立了其中低端产品定位。推广手段以报广为主。9、卖点分析1） 紧靠着董铺水库，能够看见水库水景；2） 项目标东边为生态公园，空气清新，景色秀美；3） 价格策略制订合理，适合市场需求；4） 紧靠合肥市主干道长江西路，交通比较便利。5） 景观设计为境外著名设计企业10、缺点及劣势1） 项目计划无特点，属于中低端产品；2） 项现在面为恢复楼，人文环境较差；3） 周围还处于发展阶段，配套现在还很欠缺；4） 建筑立面效果较差，视觉效果很差。 13、春天花园成功人士全部会名宅 2629555、2638806 1、项目位置长江西路和环城西路交汇处2、投资商安联集团3、发展商安徽蓝盾房地产开发有限责任企业4、全程营销合肥桃园房产代理销售5、咨询地点长江西路（庐阳饭店入口处）6、产品介绍项目为一幢32层高层，商住两用，1-4层全部是商铺，标准层面积从115两房两厅到233五房两厅两卫，结构为异型框架，外墙采取高级外墙砖，管道供气，周围配套齐全，合肥一中、琥珀中学、试验小学、永红路小学、咖啡馆、邮局、医院、银行等近在周围，交通十分便利。采取闭路电视监控系统，保安二十四小时监控巡查，每户预留两条电话专线，预留有线电视管线，可申请卫星电视线路。在高速宽带网方面，预留网络管道，提供多媒体高速宽带网络接口。在智能IC卡系统方面，住户出入小区身份确定管理，车辆进出，临时停放及收费管理，物业管理费用收取管理，三表收费管理，其它各类使用收费管理。在公共消防系统方面，公共区域内烟感、自动喷淋，为住户防火安全提供确保。7、推广方法项目于1月22日举行了开盘仪式，销售均价为4800元/，整个项目主推成功人士全部会名宅概念，从整个项目标定位和产品设计来看，和此概念是相吻合。关键推广手段关键是以报纸广告为主。8、卖点分析1） 地理位置很好；2） 能够领会琥珀潭、黑池坝美景； 3） 交通便利，配套完善；9、缺点及劣势1） 只有一幢商住楼，本身没有环境等配套，商业气氛浓厚；2） 户型设计不合理，有很多设计南北不通风，且浪费面积较大；3） 因为是高层，得房率较低；4） 项目直接靠近长江路主干路，噪音和灰尘污染严重14、新华学府春天好房子新纪元 5571111 项目位置东临石台路，南接计划中皖河路，西面为潜山路2、投资商安徽新华投资集团3、发展商安徽新华房地产4、计划设计澳大利亚柏涛(墨尔本)建筑设计企业5、景观设计美国贝尔高林香港6、物业管理安徽天一物业管理7、售楼中心合肥市黄山路和石台路交汇口8、产品介绍项目总用地面积为138672.55总建筑面积为26万，建筑密度为24.7，容积率为2.017，停车泊车位数：877辆（地上23辆，地下806辆，私客车位48辆），居住总户数为1767户。面积区间为90-290；物业类型为多层、小高层、高层、联排别墅；外墙以亚光面砖为主，顶层外墙涂料；窗建材采取是镁铝合金窗；煤气为管道煤气；阳台建材采取是安全玻璃栏板；小区采取闭路电视监控系统，保安二十四小时监控巡查，在高速宽带网方面，预留网络管道，10M宽带到户，可视对讲，周界防越报警等。9、推广方法整个小区采取“好房子新纪元”专题思绪，并利用小区计划设计和景观设计优异性和合理性，将整个项目包装成一个充满生机小区，3月26日，其二期开盘销售，现在关键推广手段为报纸广告和户外大牌。开盘当日关键有以下优惠活动： 开盘期间，全部预约新华学府春天用户均可按所购物业面积大小，享受不一样优惠，100以下，享受每套减免6000元优惠；100-160，享受每套减免10000元优惠；160-200享受每套减免15000元优惠；200以上享受每套0元优惠。此优惠签约时直接充抵房款。 新华会会员持卡购置新华学府春天，享受会员待遇。 3月26日到销售现场签约用户，均可获赠高级礼品一份。10、卖点分析1） 小区计划和景观设计皆为境外著名设计企业；2） 产品建筑形态和面积丰富，可供消费者选择面较大； 3） 交通便利，配套完善；4） 一期学府花园成功销售和入住对二期销售有很强支撑。11、缺点及劣势1） 车位配比较低，只有1：0.48；2） 现在交通路线不多，业主出行较为不便；15、新加坡花园城 53111