建设项目可行性研究报告模板样本.doc
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1、发证单位:国家发改委证书编号:等 级:丙 级萧县烟草专卖局综合业务用房建设项目可行性研究汇报XZS0010安徽省萧县工程咨询研究所二O一十二个月五月萧县烟草专卖局综合业务用房建设项目可行性研究汇报工程编号:XZS0010单位责任人:技术责任人:安徽省萧县工程咨询研究所二O一十二个月五月萧县烟草专卖局综合业务用房建设项目可行性研究汇报主办单位:安徽省萧县工程咨询研究所咨询证书:工咨丙单位责任人:刘先引咨询工程师:王 坤 李维峰编制责任人:刘先引(高级经济师)参与人员:董纯洁(高级工程师)王向阳(高级工程师)董伯勤(高级工程师)李 明(工程师)王传仁(工程师)制图文印:尤 莉 孟艳丽目 录第一章
2、总 则1一、项目概述1二、项目编制依据、标准及范围1三、项目承接单位介绍3四、关键经济技术指标5第二章 项目建设背景和必需性6一、项目建设背景6二、项目建设必需性6第三章 项目建设规模和内容9一、项目建设规模9二、项目建设内容9第四章 中国卷烟市场特征及发展趋势分析10一、中国卷烟市场新特征10二、中国卷烟市场发展趋势分析13第五章 项目选址和建设条件17一、场址所在位置现实状况17二、自然条件17三、环境条件21第六章 工程技术方案23一、设计标准23二、总图部署24三、土建工程25四、分配方案27第七章 公用工程和辅助设施28一、给排水28二、供配电30三、弱电系统32第八章 环境保护、安
3、全卫生及消防33一、环境保护33二、安全卫生37三、消防38第九章 节能方案分析40一、用能标准和节能规范40二、能耗情况和能耗指标分析41三、节能方法和节能效果分析41第十章 项目组织管理48一、项目实施计划48二、项目组织管理49第十一章 工程招标方案53一、工程招标53二、招标基础情况表55第十二章 投资估算和资金筹措56一、估算依据56二、估算条件56三、估算范围56四、建设投资56五、资金筹措方案57第十三章 综合分析评价58一、经济效益分析评价58二、社会影响分析评价58三、互适性分析59四、社会风险分析59五、结论60第一章 总 则一、项目概述(一)项目名称:萧县烟草专卖局综合业
4、务用房建设项目(二)项目选址:萧县政务新区(三)项目性质:新建(四)项目承接单位:萧县烟草专卖局(五)项目法人代表:贾明军(六)项目可研编制单位:萧县工程咨询研究所二、项目编制依据、标准及范围(一)编制依据1、安徽省烟草行业“十二五”发展计划2、宿州市国民经济和社会发展“十二五”计划3、投资项目可行性研究指南4、建筑物防雷设计规范 GB500575、火灾自动报警系统设计规范 GB501166、民用建筑热工设计规范 GB50176-19937、建筑设计防火规范 GBJ16-1987()8、建筑灭火器配置设计规范 GBJ1409、卷烟储存保管方法 YC0006-199210、项目单位提供编制可研汇
5、报基础资料(二)编制标准1、根据国家烟草专卖局“符合流向、方便交售、相对集中、功效齐全、便于管理、合理计划”标准,对建设工程进行合理计划布局调整,立足现实,着眼发展。2、以高标准、高起点、高水平、高质量为关键特征,坚持“以人为本”标准,考虑主体工程功效和设施优异性,充足满足烟草局综合业务用房规范要求,应用现代计划、设计手段,经过精心构思,精心计划,精心设计,建成高标准、现代化综合楼,重视建筑造型,表现烟草建筑简练明快、美观清新、富有时代感新型烟草局建筑形象。3、合理确定工程系统方案,重视工程建设科技含量,利用新技术、新材料、新产品,节省用地,节省材料,节省投资,降低能耗,重视“再生能源”使用,
6、推广应用环境保护节能材料。4、充足考虑使用功效,坚持“安全第一”标准,确保每个教室采光通风、互不干扰;并最大程度地确保职员疏散安全、防火安全和结构安全,严格实施国家相关要求。做到环境保护、安全卫生、消防等和主体工程同时计划、同时实施、同时发展。5、遵守国家环境保护法规和地方环境保护相关要求,对“三废”进行处理并达成要求排放标准。(三)项目研究范围在对内外部环境进行分析和研究基础上,论证项目建设必需性和可行性,提出建设方案,制订项目实施计划,估算项目投资,进行社会经济效益分析,并提出项目建设相关结论性意见,以供相关部门进行决议。研究范围关键包含:1、项目提出背景及建设必需性;2、市场分析;3、项
7、目建设条件;4、工程技术方案;5、环境保护、安全卫生和节能等方面方法;6、项目组织机构、实施计划;7、投资估算和资金筹措;8、效益分析;9、可行性研究结论和提议。三、项目承接单位介绍(一)内设机构及工作职能1、内设机构办公室、专卖监督管理科、营销服务科、安保行政科2、工作职能(1)负责办理本级烟草专卖局职能权限范围内相关工作,组织宣传落实国家烟草专卖法律、法规和规章。(2)依据国家烟草专卖法、法规、规章及相关政策和上级指示拟订当地烟草专卖管理和行业内部管理具体规章制度和措施。(3)在权限范围内组织、审核、发放烟草专卖许可证及其它专卖证件发放及具体管理措施。(4)依据烟草专卖行政处罚程序要求负责
8、本辖区内违法案件查处工作,管理行政罚没款及其物品和收缴、上交、入库、保管工作。(5)在全县范围内深入完善卷烟营销网络服务体系,提升用户服务水平和服务质量。(6)负责每日货源分配,监控市场改变、立即调整分配策略。(7)做好全县卷烟需求估计及品牌培育工作,组织开展卷烟新产品宣传、推广工作; (8)负责全县卷烟配送工作。(9)完成县委、县政府和上级主管部门下达其它工作任务。(二)办公现实状况萧县县局、营销部办公楼建于1987年,属砖混结构;配送卷烟仓库是烟棉分离时期遗留改建、属砖木结构,卷烟仓库和办公区分离管理。现在卷烟仓库和办公楼主体结构陈旧,部分房屋出现裂缝、变形,县局配送卷烟中转库不能满足使用
9、要求,无停车场,至今在外租使用。机关办公楼外墙局部砂浆剥落,砌体风化,粉刷空鼓,屋面沥青防水,卷材老化,屋面及墙体渗漏,室内墙体局部阴潮、发霉,卫生间下水堵塞、渗漏,基础底层下沉墙角裂缝,二到三层阳台不一样部位出现多道裂缝,局部构件出现裂纹和变形,电路布局不合理,虽经大小数次修理,但不能满足正常使用要求,9月15日经过萧县房屋安全判定部门检测判定,县局、营销部办公楼已无加固维修使用价值。为营造良好工作环境,有效保障企业各项工作正常运转,同时伴随萧县县委、县政府“东向发展、工业立县、产业强县和科教兴县”战略大力实施,地方经济深入发展,本局、营销部综合办公环境和地方办公条件不相适应情况就愈加凸显。
10、新建萧县县局、营销部综合经营业务用房已迫在眉睫、刻不容缓。(三)经营情况萧县烟草局、卷烟销售量、销售金额、利税分别为3135箱、2.94亿元、5400万元;32176箱、2.989亿元、5800万元;33150箱、3.14亿元、6100万元。四、关键经济技术指标技术指标序号名称单位数据备注1厂区占地面积公顷1.4298用途为商服2项目计划总投资万元15003投资强度万元/公顷13644计划容积率1.075建筑密度%35第二章 项目建设背景和必需性一、项目建设背景国家工信部领导指出,烟草行业要深入落实落实科学发展观,坚持走中国特色新型工业化道路,继续严格控制烟叶生产规模,全方面推进“卷烟上水平”
11、工作,着力调整烟草产业结构,愈加重视转变发展方法,切实提升运行质量和效益,努力实现又好又快发展。一是要着力推进发展方法转变,努力保持行业连续健康发展;二是努力保持烟叶生产稳定发展;三是全方面加强质量品牌建设,提升行业整体竞争实力;四是切实加强烟草专卖管理,努力保持良好市场秩序;五是深入加强行业党建设和队伍建设,努力发挥广大干部职员主动性、主动性和发明性。国家实施“卷烟上水平”、“服务上档次”战略实施,给整个烟草专卖工作提出了新要求。在这一大潮中,对全社会来说,烟草行业必需强化服务品牌建设,提升服务质量。在行业内部来说,萧县烟草专卖局必需加强本身建设,包含服务基础设施建设和干部职员队伍建设,以提
12、升竞争力,适应萧县经济社会和人民生活水平提升需要。二、项目建设必需性1、适应萧县城市建设需要伴随城市建设快速发展,萧县城市圈逐步扩大,中心城区道路交通、市政基础设施、公共服务设施不足。和立即建成政务新区难以形成有效交通及功效组织,南北分离进出,对交通联络,功效布局造成份割。萧县人民政府为突出“两型”社会试验区建设,结合萧县城市总体计划(-)布署和萧县汽车客运总站,宿徐城际列车站、徐郑高铁站建设需要,关键打造政务新区,推进城市功效完善、交通功效提升和环境品质改善。使萧县成为书画之乡特色、历史人文特色生态宜居城市。根据萧县县委、县政府战备布署,西部新城区建设已于实施水、电、路、气等基础设施建设。萧
13、县政治、文化中心将在西部新城区形成,县委、县人大、县政府、县政协“四大家”机关和县直关键部门将根据萧县总体计划要求逐步搬迁至新区。烟草企业已受到了县委、县政府高度重视,萧县人民政府办公室10月处理了萧县烟草专卖局综合业务用房土地问题,要求项目单位在底以前开始建设。县计划部门已于2月出具选址意见书。本项目标建设适应了萧县城市建设需要。2、适应地方经济发展需要,萧县生产总值完成110亿元,其中,一产业130亿元,二产业50亿元,三产业69.79亿元。地方财政通常预算收入完成4.6亿元。农民人均纯收入4840元,城镇居民人均可支配收入25000元。本项目标建设将适应萧县经济建设发展和人民物质文化生活
14、水平提升。3、适应行业整体发展需要近几年来,烟草行业发展很快,萧县烟草行业经营业绩以10%以上速度递增。全国整个行业依据国家部委领导“卷烟上水平”、“服务上档次”要求,全部制订了“市场营销创一流、市场监管创一流、内部监管创一流、基础管理创一流、队伍建设创一流,文化建设创一流”工作实施方案。要适应行业整体发展需要,就必需搞好服务基础设施建设。本项目标建设正是适应了这一需要。4、项目建设有利于整合资源、加强内部管理项目建成后,能够将配送分库、专卖执法、综合办公场所整合在一起,从是高办公效率,提升卷烟商品保管安全系数。为树立良好烟草形象,建立起和地方办公条件相适应办公场所和和现代物流相适应配套设施。
15、依据萧县局办公实际情况,并经宿州市局(企业)办公会议研究,拟新建萧县县局综合经营业务用房,将县局、营销部和配送分库整合到一起。5、建设培训基地、提升干部职员素质需要现在,项目单位因为受场地设施制约,企业无固定培训基地,职员教育培训硬件设施差,文化娱乐设施基础上没有。建设本项目,有利于处理干部职员培训和娱乐硬件,以提升干部职员综合。第三章 项目建设规模和内容一、项目建设规模项目计划占地面积14298平方米(21.45亩),总建筑面积3450平方米,总投资1580万元。二、项目建设内容(一)土建工程1、综合办公楼2400平方米2、专卖行政执法用房500平方米3、卷烟配送仓库400平方米4、其它辅助
16、用房150平方米(二)设施设备1、室内装修2、室外装饰3、办公、仓储设施、设备4、供水、供电、消防设施、设备5、围墙(1435平方米)及大门6、院内硬化、美化7、道路(三)其它工程1、土地购置2、土地平整3、前期工作费4、材料涨价预备金第四章 中国卷烟市场特征及发展趋势分析一、中国卷烟市场新特征1、中国卷烟市场上大企业、大品牌已初见端倪,但大市场建设还有待加强。到底,中国烟草以红塔、红云和红河为关键“滇系”,以京、津、沪三家烟草企业整合成“沪系”,以长沙、常德烟厂为代表“湘系”“三系”格局已基础形成。中国烟草已经拥有年产量超出200万箱卷烟企业5家,分别为红塔集团、红云集团、武烟集团、黄果树烟
17、草集团、上海烟草集团;打造了产量超出百万箱五大品牌:白沙、红梅、红河、红金龙、哈德门;行业前10个牌号集中度已达26.4%,已经由小品牌混战局面走向大品牌和大品牌角逐。能够说,大品牌、大企业成长很快速,已初见端倪。不过,统一、有序、开放、公平卷烟大市场建立仍然有待时日。在下六个月卷烟交易中,在有成交52家卷烟企业中,其产品能够实现覆盖全国全部33个省市企业只有四个,分别是红塔、红云、红河、上海;能够实现覆盖16个省市以上企业有30个;有7个企业产品只在省内销售。2、高端烟市场稳中略有增加,中等烟市场增幅较快且竞争最为猛烈,低级烟市场展现出显著供不应求。中国卷烟市场发展已逐步趋于理性和成熟,卷烟
18、品牌及其价格结构日趋分化。高级卷烟市场自吸需求相对较小,维护其“稀缺性”价值才能适应市场发展需要,所以,市场相对稳定,传统高级烟品牌如中华、芙蓉王、玉溪仍然占据着市场有利位置。中等卷烟通常能反应真实市场消费容量,其市场份额正在日趋扩大,已经出现有一定规模和市场影响力及渗透力卷烟大品牌,如年产量过百万箱白沙、红梅和红河。每包610元及每包1115元价位卷烟市场已经形成新一轮竞争焦点。低级卷烟市场需求旺盛,但供给仍然不足,而且品牌相对分散。国家局共享品牌“大丰收”上市为低级烟供给提供了新生产模式。3、卷烟生产商、销售商和消费者关系愈加符合市场经济下供求规律。在以市场为取向改革推进下,卷烟工业企业、
19、烟草企业和消费者三者之间关系愈加符合市场经济下供求规律。已经由过去计划体制下工业生产什么卷烟、商业就必需销售什么卷烟、消费者也只能购置这些卷烟,转变为产、供、销全部必需以满足消费者真实需求为导向。卷烟工业企业在提供产品实体价值同时,要按消费需求设计品牌,要经过品牌设计、计划、传输建立起和消费者情感沟通平台,提供给卷烟销售渠道、消费者附加于产品内在品质外精神内涵。卷烟工业企业是品牌关键价值创建者,而烟草企业作为唯一销售渠道,既要配合国家局“大品牌、大企业、大市场”战略实施,又要实现本身商业利益,必需做好卷烟品牌上市及推广工作,维护品牌价值。4、卷烟市场竞争已经由产品、服务、价格、质量竞争,发展为
20、品牌、技术、营销方法、反应速度、产业创新、信息技术等全方位竞争。在变幻莫测市场竞争中,谁洞察了市场先机,谁在技术上领先一步,谁就能取得成功。苏烟在高端卷烟市场异军突起,红塔山恢复性增加,全部是卷烟企业灵活应对市场改变、提升产品技术含量、敏锐捕捉市场需求、创新营销方法结果。5、在巩固和占领现有卷烟市场同时,细分市场,从满足需求到发明新市场需求,已经成为卷烟企业抢占市场新路径。伴随卷烟市场竞争加剧,从全方位人性化服务角度出发,扩大广大卷烟经营用户和消费者选择范围,以发明新市场需求,扩大烟草消费市场,已经成为卷烟企业抢占市场新路径。经过市场细分,以不一样口味满足不一样消费需求、不一样形象满足不一样消
21、费群代表、不一样品牌定位满足不一样区域市场、不一样概念细分制作独特产品,形成一个只有自己才能满足市场空间和消费群体已经成为企业竞争新亮点。如白沙集团高级产品能够针对不一样消费者进行个性化小批量生产,消费者能够在烟盒上定制自己喜爱文字或图案,使卷烟不再仅仅是大批量生产从众化消费产品,成为彰显拥有者个性一个新载体。二、中国卷烟市场发展趋势分析伴随中国加入WTO过渡期逐步结束,烟草产业中国市场国际化压力增大;而世界卫生组织烟草控制框架条约在中国正式生效也使烟草产业发展环境愈加严峻。面对愈加猛烈市场竞争,面临愈加严峻控烟形势,中国卷烟市场将发生怎样改变呢?1、卷烟市场产销量将连续增加,但增幅将减缓。据
22、中国卷烟销售企业和国家统计局城市社会经济调查司在全国开展中国烟草消费情况调查显示,中国吸烟总人口数为3.11亿,比增加148万人,年均增加0.48%;卷烟消费者平均日吸卷烟18.15支,比17.68支增加0.47支,增加幅度为2.66%。所以,不考虑人口增加原因,未来几年中国卷烟消费量仍然将处于小幅增加态势。据估算,现在中国人口近13亿,中国卷烟产销量估计达成4000万箱。到,人口总量将靠近14亿,增加1亿人口按人均7.6条平均消费量测算,将增加304万箱市场容量,估计“十二五”期间,全国卷烟销量将达成4300万箱。2、卷烟消费结构仍将逐步提升。伴随全方面建设小康社会、建设社会主义新农村等国家
23、经济发展战略推进,中国整体经济实力将提升。依据中国政府经济发展计划和国家统计局估计,“十一五”期间中国经济将以7%以上速度增加,经济发展势必刺激卷烟消费结构提升。城镇卷烟消费者平均消费档次为4.51元/盒,比增加了1.23元,增加幅度为37.50%。同时,工商企业受制于利税增加要求,会不自觉地引导卷烟结构提升;消费者健康意识增强,将带动低级烟结构提升。到“十二五”后期,一、二、三类卷烟百分比有望达成70%,尤其是三类烟份额将更大。3、卷烟品牌集中度将继续提升。国家局提出要关键培育10多个全国性名优品牌,目标是培育12个300万箱以上、34个200万箱以上品牌,产销规模在100万箱以上全国性大品
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