建设项目可行性研究报告模板样本.doc

发证单位：国家发改委
证书编号：
等 级：丙 级

萧县烟草专卖局
综合业务用房建设项目

可行性研究汇报

XZS0010

安徽省萧县工程咨询研究所
二O一十二个月五月

萧县烟草专卖局
综合业务用房建设项目

可行性研究汇报

工程编号：XZS0010

单位责任人：

技术责任人：

安徽省萧县工程咨询研究所
二O一十二个月五月

萧县烟草专卖局
综合业务用房建设项目

可行性研究汇报

主办单位：
安徽省萧县工程咨询研究所
咨询证书：
工咨丙
单位责任人：
刘先引
咨询工程师：
王 坤 李维峰
编制责任人：
刘先引（高级经济师）
参与人员：
董纯洁（高级工程师）

王向阳（高级工程师）

董伯勤（高级工程师）

李 明（工程师）

王传仁（工程师）
制图文印：
尤 莉 孟艳丽
目 录

第一章 总 则 1
一、项目概述 1
二、项目编制依据、标准及范围 1
三、项目承接单位介绍 3
四、关键经济技术指标 5
第二章 项目建设背景和必需性 6
一、项目建设背景 6
二、项目建设必需性 6
第三章 项目建设规模和内容 9
一、项目建设规模 9
二、项目建设内容 9
第四章 中国卷烟市场特征及发展趋势分析 10
一、中国卷烟市场新特征 10
二、中国卷烟市场发展趋势分析 13
第五章 项目选址和建设条件 17
一、场址所在位置现实状况 17
二、自然条件 17
三、环境条件 21
第六章 工程技术方案 23
一、设计标准 23
二、总图部署 24
三、土建工程 25
四、分配方案 27
第七章 公用工程和辅助设施 28
一、给排水 28
二、供配电 30
三、弱电系统 32
第八章 环境保护、安全卫生及消防 33
一、环境保护 33
二、安全卫生 37
三、消防 38
第九章 节能方案分析 40
一、用能标准和节能规范 40
二、能耗情况和能耗指标分析 41
三、节能方法和节能效果分析 41
第十章 项目组织管理 48
一、项目实施计划 48
二、项目组织管理 49
第十一章 工程招标方案 53
一、工程招标 53
二、招标基础情况表 55
第十二章 投资估算和资金筹措 56
一、估算依据 56
二、估算条件 56
三、估算范围 56
四、建设投资 56
五、资金筹措方案 57
第十三章 综合分析评价 58
一、经济效益分析评价 58
二、社会影响分析评价 58
三、互适性分析 59
四、社会风险分析 59
五、结论 60

第一章 总 则

一、项目概述
（一）项目名称：萧县烟草专卖局综合业务用房建设项目
（二）项目选址：萧县政务新区
（三）项目性质：新建
（四）项目承接单位：萧县烟草专卖局
（五）项目法人代表：贾明军
（六）项目可研编制单位：萧县工程咨询研究所
二、项目编制依据、标准及范围
（一）编制依据
1、《安徽省烟草行业“十二五”发展计划》
2、《宿州市国民经济和社会发展“十二五”计划》
3、《投资项目可行性研究指南》
4、建筑物防雷设计规范 GB50057
5、火灾自动报警系统设计规范 GB50116
6、民用建筑热工设计规范 GB50176-1993
7、建筑设计防火规范 GBJ16-1987（）
8、建筑灭火器配置设计规范 GBJ140
9、卷烟储存保管方法 YC0006-1992
10、项目单位提供编制可研汇报基础资料
（二）编制标准
1、根据国家烟草专卖局“符合流向、方便交售、相对集中、功效齐全、便于管理、合理计划”标准，对建设工程进行合理计划布局调整，立足现实，着眼发展。
2、以高标准、高起点、高水平、高质量为关键特征，坚持“以人为本”标准，考虑主体工程功效和设施优异性，充足满足烟草局综合业务用房规范要求，应用现代计划、设计手段，经过精心构思，精心计划，精心设计，建成高标准、现代化综合楼，重视建筑造型，表现烟草建筑简练明快、美观清新、富有时代感新型烟草局建筑形象。
3、合理确定工程系统方案，重视工程建设科技含量，利用新技术、新材料、新产品，节省用地，节省材料，节省投资，降低能耗，重视“再生能源”使用，推广应用环境保护节能材料。
4、充足考虑使用功效，坚持“安全第一”标准，确保每个教室采光通风、互不干扰；并最大程度地确保职员疏散安全、防火安全和结构安全，严格实施国家相关要求。做到环境保护、安全卫生、消防等和主体工程同时计划、同时实施、同时发展。
5、遵守国家环境保护法规和地方环境保护相关要求，对“三废”进行处理并达成要求排放标准。
（三）项目研究范围
在对内外部环境进行分析和研究基础上，论证项目建设必需性和可行性，提出建设方案，制订项目实施计划，估算项目投资，进行社会经济效益分析，并提出项目建设相关结论性意见，以供相关部门进行决议。研究范围关键包含：
1、项目提出背景及建设必需性；
2、市场分析；
3、项目建设条件；
4、工程技术方案；
5、环境保护、安全卫生和节能等方面方法；
6、项目组织机构、实施计划；
7、投资估算和资金筹措；
8、效益分析；
9、可行性研究结论和提议。
三、项目承接单位介绍
（一）内设机构及工作职能
1、内设机构
办公室、专卖监督管理科、营销服务科、安保行政科
2、工作职能
（1）负责办理本级烟草专卖局职能权限范围内相关工作，组织宣传落实国家烟草专卖法律、法规和规章。
（2）依据国家烟草专卖法、法规、规章及相关政策和上级指示拟订当地烟草专卖管理和行业内部管理具体规章制度和措施。
（3）在权限范围内组织、审核、发放烟草专卖许可证及其它专卖证件发放及具体管理措施。
（4）依据《烟草专卖行政处罚程序要求》负责本辖区内违法案件查处工作，管理行政罚没款及其物品和收缴、上交、入库、保管工作。
（5）在全县范围内深入完善卷烟营销网络服务体系，提升用户服务水平和服务质量。
（6）负责每日货源分配，监控市场改变、立即调整分配策略。
（7）做好全县卷烟需求估计及品牌培育工作，组织开展卷烟新产品宣传、推广工作；
（8）负责全县卷烟配送工作。
（9）完成县委、县政府和上级主管部门下达其它工作任务。
（二）办公现实状况
萧县县局、营销部办公楼建于1987年，属砖混结构；配送卷烟仓库是烟棉分离时期遗留改建、属砖木结构，卷烟仓库和办公区分离管理。现在卷烟仓库和办公楼主体结构陈旧，部分房屋出现裂缝、变形，县局配送卷烟中转库不能满足使用要求，无停车场，至今在外租使用。机关办公楼外墙局部砂浆剥落，砌体风化，粉刷空鼓，屋面沥青防水，卷材老化，屋面及墙体渗漏，室内墙体局部阴潮、发霉，卫生间下水堵塞、渗漏，基础底层下沉墙角裂缝，二到三层阳台不一样部位出现多道裂缝，局部构件出现裂纹和变形，电路布局不合理，虽经大小数次修理，但不能满足正常使用要求，9月15日经过萧县房屋安全判定部门检测判定，县局、营销部办公楼已无加固维修使用价值。为营造良好工作环境，有效保障企业各项工作正常运转，同时伴随萧县县委、县政府“东向发展、工业立县、产业强县和科教兴县”战略大力实施，地方经济深入发展，本局、营销部综合办公环境和地方办公条件不相适应情况就愈加凸显。新建萧县县局、营销部综合经营业务用房已迫在眉睫、刻不容缓。
（三）经营情况
萧县烟草局、、卷烟销售量、销售金额、利税分别为3135箱、2.94亿元、5400万元；32176箱、2.989亿元、5800万元；33150箱、3.14亿元、6100万元。
四、关键经济技术指标
技术指标
序号
名称
单位
数据
备注
1
厂区占地面积
公顷
1.4298
用途为商服
2
项目计划总投资
万元
1500

3
投资强度
万元/公顷
1364

4
计划容积率

1.07

5
建筑密度
%
35

第二章 项目建设背景和必需性

一、项目建设背景
国家工信部领导指出，烟草行业要深入落实落实科学发展观，坚持走中国特色新型工业化道路，继续严格控制烟叶生产规模，全方面推进“卷烟上水平”工作，着力调整烟草产业结构，愈加重视转变发展方法，切实提升运行质量和效益，努力实现又好又快发展。一是要着力推进发展方法转变，努力保持行业连续健康发展；二是努力保持烟叶生产稳定发展；三是全方面加强质量品牌建设，提升行业整体竞争实力；四是切实加强烟草专卖管理，努力保持良好市场秩序；五是深入加强行业党建设和队伍建设，努力发挥广大干部职员主动性、主动性和发明性。
国家实施“卷烟上水平”、“服务上档次”战略实施，给整个烟草专卖工作提出了新要求。在这一大潮中，对全社会来说，烟草行业必需强化服务品牌建设，提升服务质量。在行业内部来说，萧县烟草专卖局必需加强本身建设，包含服务基础设施建设和干部职员队伍建设，以提升竞争力，适应萧县经济社会和人民生活水平提升需要。
二、项目建设必需性
1、适应萧县城市建设需要
伴随城市建设快速发展，萧县城市圈逐步扩大，中心城区道路交通、市政基础设施、公共服务设施不足。和立即建成政务新区难以形成有效交通及功效组织，南北分离进出，对交通联络，功效布局造成份割。萧县人民政府为突出“两型”社会试验区建设，结合萧县城市总体计划（-）布署和萧县汽车客运总站，宿徐城际列车站、徐郑高铁站建设需要，关键打造政务新区，推进城市功效完善、交通功效提升和环境品质改善。使萧县成为书画之乡特色、历史人文特色生态宜居城市。
根据萧县县委、县政府战备布署，西部新城区建设已于实施水、电、路、气等基础设施建设。萧县政治、文化中心将在西部新城区形成，县委、县人大、县政府、县政协“四大家”机关和县直关键部门将根据萧县总体计划要求逐步搬迁至新区。烟草企业已受到了县委、县政府高度重视，萧县人民政府办公室10月处理了萧县烟草专卖局综合业务用房土地问题，要求项目单位在底以前开始建设。县计划部门已于2月出具选址意见书。本项目标建设适应了萧县城市建设需要。
2、适应地方经济发展需要
，萧县生产总值完成110亿元，其中，一产业130亿元，二产业50亿元，三产业69.79亿元。地方财政通常预算收入完成4.6亿元。农民人均纯收入4840元，城镇居民人均可支配收入25000元。本项目标建设将适应萧县经济建设发展和人民物质文化生活水平提升。
3、适应行业整体发展需要
近几年来，烟草行业发展很快，萧县烟草行业经营业绩以10%以上速度递增。全国整个行业依据国家部委领导“卷烟上水平”、“服务上档次”要求，全部制订了“市场营销创一流、市场监管创一流、内部监管创一流、基础管理创一流、队伍建设创一流，文化建设创一流”工作实施方案。要适应行业整体发展需要，就必需搞好服务基础设施建设。本项目标建设正是适应了这一需要。
4、项目建设有利于整合资源、加强内部管理
项目建成后，能够将配送分库、专卖执法、综合办公场所整合在一起，从是高办公效率，提升卷烟商品保管安全系数。
为树立良好烟草形象，建立起和地方办公条件相适应办公场所和和现代物流相适应配套设施。依据萧县局办公实际情况，并经宿州市局（企业）办公会议研究，拟新建萧县县局综合经营业务用房，将县局、营销部和配送分库整合到一起。
5、建设培训基地、提升干部职员素质需要
现在，项目单位因为受场地设施制约，企业无固定培训基地，职员教育培训硬件设施差，文化娱乐设施基础上没有。建设本项目，有利于处理干部职员培训和娱乐硬件，以提升干部职员综合。

第三章 项目建设规模和内容

一、项目建设规模
项目计划占地面积14298平方米（21.45亩），总建筑面积3450平方米，总投资1580万元。
二、项目建设内容
（一）土建工程
1、综合办公楼 2400平方米
2、专卖行政执法用房 500平方米
3、卷烟配送仓库 400平方米
4、其它辅助用房 150平方米
（二）设施设备
1、室内装修
2、室外装饰
3、办公、仓储设施、设备
4、供水、供电、消防设施、设备
5、围墙（1435平方米）及大门
6、院内硬化、美化
7、道路
（三）其它工程
1、土地购置
2、土地平整
3、前期工作费
4、材料涨价预备金

第四章 中国卷烟市场特征及发展趋势分析

一、中国卷烟市场新特征
1、中国卷烟市场上大企业、大品牌已初见端倪，但大市场建设还有待加强。
到底，中国烟草以红塔、红云和红河为关键“滇系”，以京、津、沪三家烟草企业整合成“沪系”，以长沙、常德烟厂为代表“湘系”“三系”格局已基础形成。中国烟草已经拥有年产量超出200万箱卷烟企业5家，分别为红塔集团、红云集团、武烟集团、黄果树烟草集团、上海烟草集团；打造了产量超出百万箱五大品牌：白沙、红梅、红河、红金龙、哈德门；行业前10个牌号集中度已达26.4%，已经由小品牌混战局面走向大品牌和大品牌角逐。能够说，大品牌、大企业成长很快速，已初见端倪。不过，统一、有序、开放、公平卷烟大市场建立仍然有待时日。在下六个月卷烟交易中，在有成交52家卷烟企业中，其产品能够实现覆盖全国全部33个省市企业只有四个，分别是红塔、红云、红河、上海；能够实现覆盖16个省市以上企业有30个；有7个企业产品只在省内销售。
2、高端烟市场稳中略有增加，中等烟市场增幅较快且竞争最为猛烈，低级烟市场展现出显著供不应求。
中国卷烟市场发展已逐步趋于理性和成熟，卷烟品牌及其价格结构日趋分化。高级卷烟市场自吸需求相对较小，维护其“稀缺性”价值才能适应市场发展需要，所以，市场相对稳定，传统高级烟品牌如中华、芙蓉王、玉溪仍然占据着市场有利位置。中等卷烟通常能反应真实市场消费容量，其市场份额正在日趋扩大，已经出现有一定规模和市场影响力及渗透力卷烟大品牌，如年产量过百万箱白沙、红梅和红河。每包6—10元及每包11—15元价位卷烟市场已经形成新一轮竞争焦点。低级卷烟市场需求旺盛，但供给仍然不足，而且品牌相对分散。国家局共享品牌“大丰收”上市为低级烟供给提供了新生产模式。
3、卷烟生产商、销售商和消费者关系愈加符合市场经济下供求规律。
在以市场为取向改革推进下，卷烟工业企业、烟草企业和消费者三者之间关系愈加符合市场经济下供求规律。已经由过去计划体制下工业生产什么卷烟、商业就必需销售什么卷烟、消费者也只能购置这些卷烟，转变为产、供、销全部必需以满足消费者真实需求为导向。卷烟工业企业在提供产品实体价值同时，要按消费需求设计品牌，要经过品牌设计、计划、传输建立起和消费者情感沟通平台，提供给卷烟销售渠道、消费者附加于产品内在品质外精神内涵。卷烟工业企业是品牌关键价值创建者，而烟草企业作为唯一销售渠道，既要配合国家局“大品牌、大企业、大市场”战略实施，又要实现本身商业利益，必需做好卷烟品牌上市及推广工作，维护品牌价值。
4、卷烟市场竞争已经由产品、服务、价格、质量竞争，发展为品牌、技术、营销方法、反应速度、产业创新、信息技术等全方位竞争。
在变幻莫测市场竞争中，谁洞察了市场先机，谁在技术上领先一步，谁就能取得成功。苏烟在高端卷烟市场异军突起，红塔山恢复性增加，全部是卷烟企业灵活应对市场改变、提升产品技术含量、敏锐捕捉市场需求、创新营销方法结果。
5、在巩固和占领现有卷烟市场同时，细分市场，从满足需求到发明新市场需求，已经成为卷烟企业抢占市场新路径。
伴随卷烟市场竞争加剧，从全方位人性化服务角度出发，扩大广大卷烟经营用户和消费者选择范围，以发明新市场需求，扩大烟草消费市场，已经成为卷烟企业抢占市场新路径。经过市场细分，以不一样口味满足不一样消费需求、不一样形象满足不一样消费群代表、不一样品牌定位满足不一样区域市场、不一样概念细分制作独特产品，形成一个只有自己才能满足市场空间和消费群体已经成为企业竞争新亮点。如白沙集团高级产品能够针对不一样消费者进行个性化小批量生产，消费者能够在烟盒上定制自己喜爱文字或图案，使卷烟不再仅仅是大批量生产从众化消费产品，成为彰显拥有者个性一个新载体。
二、中国卷烟市场发展趋势分析
伴随中国加入WTO过渡期逐步结束，烟草产业中国市场国际化压力增大；而世界卫生组织《烟草控制框架条约》在中国正式生效也使烟草产业发展环境愈加严峻。面对愈加猛烈市场竞争，面临愈加严峻控烟形势，中国卷烟市场将发生怎样改变呢？
1、卷烟市场产销量将连续增加，但增幅将减缓。
据中国卷烟销售企业和国家统计局城市社会经济调查司在全国开展中国烟草消费情况调查显示，中国吸烟总人口数为3.11亿，比增加148万人，年均增加0.48%；卷烟消费者平均日吸卷烟18.15支，比17.68支增加0.47支，增加幅度为2.66%。所以，不考虑人口增加原因，未来几年中国卷烟消费量仍然将处于小幅增加态势。据估算，现在中国人口近13亿，中国卷烟产销量估计达成4000万箱。到，人口总量将靠近14亿，增加1亿人口按人均7.6条平均消费量测算，将增加304万箱市场容量，估计“十二五”期间，全国卷烟销量将达成4300万箱。
2、卷烟消费结构仍将逐步提升。
伴随全方面建设小康社会、建设社会主义新农村等国家经济发展战略推进，中国整体经济实力将提升。依据中国政府经济发展计划和国家统计局估计，“十一五”期间中国经济将以7%以上速度增加，经济发展势必刺激卷烟消费结构提升。城镇卷烟消费者平均消费档次为4.51元/盒，比增加了1.23元，增加幅度为37.50%。同时，工商企业受制于利税增加要求，会不自觉地引导卷烟结构提升；消费者健康意识增强，将带动低级烟结构提升。到“十二五”后期，一、二、三类卷烟百分比有望达成70%，尤其是三类烟份额将更大。
3、卷烟品牌集中度将继续提升。
国家局提出要关键培育10多个全国性名优品牌，目标是培育1—2个300万箱以上、3—4个200万箱以上品牌，产销规模在100万箱以上全国性大品牌集中度达成70%以上。而中国产销量最大卷烟品牌白沙年销量也不过154万箱。相对于国际卷烟品牌高品牌著名度、高市场拥有率、高市场集中度和单品牌高销售量，为了打造多个能和国际卷烟品牌抗衡中国卷烟品牌，中国卷烟品牌集中度还将深入提升。伴随消费者逐步成熟，消费者对品牌认知度和接收度也逐步提升，品牌竞争时代已经到来，中国卷烟市场将越来越展现出向大品牌发展良好态势。
4、卷烟制造大型企业将成长起来。
为了落实国务院57号文件精神，国家局作出了一系列战略布署，提出了“培育10多个关键骨干企业”战略构想，明确要求工业步骤要逐步构建国家烟草总企业和省级工业企业二级法人体制母子企业，省级工业企业作为一个市场竞争主体存在，实现全国卷烟生产合理布局。这些全部意味着全国烟草行业新一轮卷烟工业企业强手之间竞争已经拉开了序幕，更高层次、更高水平联合重组将深入深入推进。在行业政策引导和市场推进下，市场资源配置和市场竞争环境全部将利于已经含有一定竞争优势大企业发展，年产量300万箱以上大企业将根据培育10多个大企业目标组成，中国卷烟制造大型企业将成长起来。
5、争夺“中式卷烟”代表品牌竞争将愈加猛烈。
未来中国卷烟市场竞争焦点，就是谁将成为中式卷烟代表品牌。从《百牌号目录》到《中国卷烟品牌发展纲要》、再到立即出台《全国关键骨干品牌目录》，国家局全部一再强调要坚持“中式卷烟”发展方向，不停丰富中式卷烟内涵，突出中式卷烟风格特征，培育含有较强竞争优势中式卷烟代表品牌，适应愈加开放、愈加猛烈市场竞争。现在，不少品牌全部在大力宣传自己是中式卷烟代表品牌，不过，谁将成为代表品牌要经得起市场真正考验，现在竞争仅仅只是一个开始，未来几年，争夺“中式卷烟”代表品牌竞争将愈加猛烈。能够说，企业自主创新能力和品牌关键价值提炼，将是打造含有自主知识产权“中式卷烟”代表品牌关键。
6、以市场为取向卷烟交易方法改革将改变传统卷烟生产经营模式。
在市场经济推进下，加上产业政策引导，经过“按用户订单组织货源”改革，和以后按订单供货向按订单生产延伸，将使得传统“产、供、销”卷烟生产经营模式将逐步转变为“销、供、产”，最终实现零售户能够自主选择品牌，商业企业能充足反应和满足零售户需求，工业企业能做到按订单组织生产。这种卷烟产销交易方法改革，肯定带来计划管理体制改革。省级企业要退出经营领域，县级烟草企业法人资格取消，地市级企业将成为卷烟经营真正主体，订单不足企业要优先安排有订单全国性大品牌进行联营加工，满足订单需求，卷烟生产计划指标将向关键优势企业和高效益关键品牌倾斜。
坚持专卖制度下市场化改革是中国烟草未来发展方向。面对瞬息万变市场，只有坚持科学发展观，研究烟草产业发展规律和市场竞争法则，才能洞察市场，真正掌握竞争主动，实现中国烟草可连续发展。

第五章 项目选址和建设条件

一、场址所在位置现实状况
1、地点和地理位置
项目场址在萧县龙山新区顺河路东侧，东邻311国道，徐阜铁路1公里，距离徐州仅１０公里，地理位置和区位优势显著。
2、场址土地权属类别及占地面积
场址土地权属政府新征龙山新区建设用地，项目占地总面积21.45亩。
3、土地利用现实状况
项目场址已达五通，土地平整后既可实施建设。
二、自然条件
（1）气候条件
萧县地处中纬度地域，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。主导风向整年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。
历年极端最低气温为-12.4℃，历年极端最高气温为38.0℃，年均气温14.4℃；历年平均降水量为811.2毫米，年平均无霜期208.3天，年平均相对湿度为70%，年平均蒸发量为1500.0毫米，年平均日照时数为2220-2480小时。
（2）水文条件
萧县在淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部淮北平原中部。
萧县水资源总量包含地表水和地下水两部分，全县多年平均地下水资源总量为2.6亿立方米/年，地表水和地下水资源丰枯基础依靠降水补给多寡，地下水资源赋存于地层多孔介质之中，水运动较为缓慢。多年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年降低，展现超采现象，应该给予防范。全县水资源水质很好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，造成水硬度较大。
（3）地质地貌
萧县主属黄淮海冲击平原，地面高呈由西北向东南缓倾，海拨高度介于32-50米之间。地形大致可分为两个单元，即东南部分布着部分低山丘陵，其它为黄泛平原。山丘、谷地占总面积22.2%,平原占77.8%。
土壤为潮土类、褐土类、石灰土类、棕壤土类、砂疆黑土类，以淤土、两合土、沙土、盐碱土、土淤土为主，其中淤土平全部有机质1.35%、碱解氮含量为70mg/kg、速效磷含量15mg/kg、速效钾含量120mg/kg、PH值为7.0，两合土平全部有机含量1.25%、碱解氮含量60mg/kg、速效磷含量12.5mg/kg、速效钾含量100mg/kg、PH值为7.2，沙土平全部有机质含量1.1%、碱解氮含量为50mg/kg、速效磷含量8mg/kg、速效钾含量75 mg/kg、PH值为7.5。
萧县域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，改变较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。
（4）工程地质条件
萧县东、西有寒武、奥陶系地质组成。山丘平行延伸两侧，其它均为平原，海拨通常为2.5-32.5米，地势由东南向西北倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。建设用地综合自然条件很好。
萧县区域大地结构属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其它均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积4.7％。
本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，关键大气降水为主补给水源。浅层地下水流向和地形坡降及河流方向一致， 由西北向东南。地下水位升降随季节(降水量)改变，地下水对混凝土无侵蚀作用。
依据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述以下：
①粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。
②粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少许淡水螺壳，完整。
③粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。
④粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。
除第一层外，其它各层地基承载力标准值均在140KPa以上。
（5）交通运输条件
萧县东邻江苏徐州市25公里，素有“徐州西大门”之称。南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北连山东济宁130公里，县城距合肥、南京、济南、郑州4省会均为3小时旅程，距徐州观音机场40公里，连云港出海口260公里。陇海、符夹铁路纵横穿境，连霍、合徐高速公路于县境内交汇，310、311国道，301、101、202省道和县乡道路交织成网，境内公路密度为每平方公里130公里，已形成公路、铁路、航空相结合，内外相联立体交通网络，承东启西，南引北联，是关键交通枢纽。
三、环境条件
（一）地段环境优越
本项目在萧县新城区关键地段，作为萧县城市未来发展主方向，作为徐州城市圈卫星城和后花园定位。北临萧县交通主动脉——龙凤大道，其拓建工程已经动工，估计底将全部完工，到时将大大改善现在需绕道进入市中心情况，实现本项目和城内零距离接触，在相当大程度上增强本项目标地理优势。
（二）周围生活配套完善
紧邻本项目周围有“安粮中央花园”、体育中心、县委和县政府大楼、市府广场、寄宿制中学、凤山花园小区和第一人民医院；其中县委和县政府大楼、市府广场、寄宿制中学、试验小学和第一人民医院均为安粮建设；本项目将计划教育教学条件优异，师资力量强大国际双语幼稚园，让您孩子赢在起跑线上；同时本项目地块上将计划建设现代超市化新区综合农贸市场、文化广场和星级酒店，以提升整个小区服务档次和文化品位；本项目地块上还将打造集购物、休闲、娱乐为一体大型专题特色街区，其中涵括购物中心、主力店、专业店、专卖店和多种娱乐休闲业态。总而言之，本项目周围将拥有最优质教育资源、最优异医疗条件和最完善商业配套，尽享现代城市生活便利和惬意。
（三）园林景观设计突出
本项目对萧县住宅市场园林景观设计进行了巨大突破，南北两地块各有10亩左右，建造特色活水中央生态景观带、实施绿化、多组团绿化等等。
（四）教育配套优势显著
自古以来，大家就很看重环境对人影响，古有“孟母三迁”，伴随买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购置前期对楼盘综合素质关注，发展到对未来居住环境关注，对未来邻居关注。现代社会，大家在生活压力之下更渴望一个淡定、闲适居家感觉，一份内心丰盈和本身气质修养显现。现在，全国各大城市“教育楼盘”普遍畅销，销售价格高于周围其它条件相同楼盘10%—20%。本项目周围试验小学、寄宿制中学、试验中学等萧县优质教学点配套，吸引了多数老师、学生、家长眼光，公务员和医生用户群体也必将提升整个小区人文环境和居住档次。

第六章 工程技术方案

一、设计标准
建筑设计应表现烟草专卖产建筑特征，美化环境，满足国家对烟草管理规范要求，在设计中以技术优异、安全适用、经济美观为标准，并按使用性质、类别充足考虑建筑对噪音控制、采光、通风、日照、消防、卫生及其它特殊要求。在满足使用要求同时，实施国家现行相关规范、标准，努力争取建成一个环境优美、含有时代特征新奇综合业务用房。
（1）以高标准、高起点、高水平、高质量为关键特征，坚持“以人为本”标准，考虑主体工程功效和设施优异性，充足满足仓储、物流规范要求，满足综合功效结构布局，应用现代设计手段，经过精心构思，精心设计，建成高标准、现代化综合业务用房。
（2）重视工程建设科技含量，利用新技术、新材料、新产品，节省用地，节省材料，节省投资，降低能耗，重视“再生能源”使用，推广应用环境保护节能材料。
（3）设计应遵照安全、坚固、适用、经济、庄重标准。结合当地建筑传统和风格，表现综合建筑特殊性和统一性。重视建筑造型，表现烟草建筑简练明快、美观清新、富有时代感新兴烟草专卖建筑形象。
（4）充足考虑使用功效，坚持“安全第一”标准，确保每个科室采光通风、互不干扰；并最大程度地确保职员疏散安全、防火安全和结构安全，严格实施国家相关要求。做到环境保护、安全卫生、消防等和主体工程同时计划、同时实施、同时发展。
（5）遵守国家环境保护法规和地方环境保护相关要求，对“三废”进行处理并达成要求排放标准。
（6）坚持可连续发展标准，统筹考虑，合理布局，充足考虑近期建设可能性和远期改造可行性，既要处理现在急需处理问题，又不影响整体布局和远期发展。合理制订综合设施建设规模和建设标准，最有效地使用建筑投资，以发挥最大社会效益和经济效益。
二、总图部署
1、部署特点
（1）符合国家烟草行业建筑标准及安徽省相关要求、指标、规范、标准，符合城市计划要求。充足考虑到了项目整体动态计划和长远发展。表现大空间、大绿地标准，和周围自然景观和人文景观一致、协调。
（2）计划统一、布局合理，做到了功效分区明确、交通顺畅、配套设施齐全、环境质量完善，表现高标准、高质量、高水平、高效率“四高”标准。
（3）深入把握现代烟草行业用房空间环境和建筑特点，为办公、仓储、生活发明便捷、优美、高雅气氛，表现了功效上优异性、灵活性、适应性。
（4）功效优异灵活，空间布局合理，联络方便，互不干扰。综合楼建筑含有外部造型新奇性、内部空间适应性和灵活性。
（5）充足利用建设场址地形，处理好各类建筑总体设计功效要求和节省用地和投资矛盾，同时也考虑到了日照、通风、防火及道路、绿化、环境等方面技术要求。有效地组织建筑空间，建筑造型丰富，表现出了高低错落有致、关键突出及和地势起伏、绿树掩映相结合大学建筑面貌。
三、土建工程
（一）建筑结构
1、设计依据
萧县烟草专卖局综合业务用房基础设施建设项目在平面部署、建筑外观、建筑结构、建筑材料、建筑结构、建筑设备、建筑配件、空间组织、建筑色彩等很多方面全部和一般工业和民用建筑项目基础相同。设计所遵照除通用规范标准为，还应符合特殊行业建设标准。各专业设计规范标准：
（1）《烟草及烟草制品仓库设计规范》；
（2）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-）；
（3）《建筑结构荷载设计》（GB50009-）；
（4）《混凝土结构设计规范》（GB50010-）；
（5）《建筑抗震设计规范》（GB50011-）；
（6）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-）；
（7）《砌体结构设计规范》（GB50003-）；
（8）《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-）；
2、地震设防
本项目地处萧县，属地震烈度6度区，设计抗震烈度为8度，基础地震加速度值为0.05g，依据《建筑抗震设计规范》（GB50011-）设计地震分组为第一组，建筑物抗震设防类类别为关键设防类（乙类）。
3、自然条件
（1）基础风压：0.39KN/m2
（2）基础雪压：0.45KN/m2
4、建筑结构方案
（1）地基基础
地基基础设计依据岩石工程勘察汇报、场地地震危险性作综合评价，正确确定地基承载力。基础埋置深度应依据地质情况、土地冻层深度和地下水位等情况，综合考虑确定。本项目拟采取复合地基处理后人工基础。
（2）结构形式
本工程关键建筑物因为开间不大，墙体较多，采取框架结构，楼板为现浇混凝土，填充墙体采取150厚粉煤灰加气混凝土砌块砖。
（3）结构材料
钢筋采取HRB235、HRB335、HRB400热轧钢筋；
混凝土强度等级：基础部分C30，柱、梁C30，结构柱圈梁，楼梯过梁均采取C20；
填充墙：均为150mm厚加气混凝土砌块，强度等级A3.5级，干容量小于7.0KN/m2。
（二）关键建筑面积一览表
序号
名称
单位
数量
层数
备注
1
综合办公楼
平方米
24000
5层
框架结构
2
行政执法用房
平方米
500
2层
框架结构
3
配送仓库
平方米
400
1层
框架结构
4
辅助用房
平方米
150
1层
砖混
5
围墙
平方米
1345

半开放式
6
硬化、绿化
平方米
10000

7
道路
平方米
3000

8
场地平整
立方米
45000

土石
注：房屋建筑3450平方米，其它建筑14435平立米。
四、分配方案
1、综合办公用房2400平方米，关键包含
（1）综合管理用房，包含办公室、派驻财务室、会议室、档案室、机房等；
（2）专卖行政执法用房500平方米，包含专卖管理办公室、稽查大队、内部监管办公室、公安派驻经侦中队、机动中队、专卖管理所、卷烟罚没仓库、专卖行政服务大厅等。
（3）营销业务用房，包含经理室、用户经理室、配送部办公室等。
2、卷烟配送仓库400平方米，关键包含：仓储用房、保管用房。
3、传达室及配套设施150平方米。

第七章 公用工程和辅助设施

一、给排水
（一）给水
1、设计依据
（1）《给水排水设计手册》；
（2）《室外给水设计规范》（GB50013-）；
（3）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-）；
（4）《给水排水管道施工及验收规范》（GB50268-97）。
2、用水量分析
本项目考虑消防、绿化、生活用水，设计定员70人，水源来自新区供水管网。供水标准：人均用水40升/人.日，年按350天计算。则项目日用水量为2.8吨，年用水量为980吨。生活饮用水水质标准应符合国家生活饮用水标准。各用水处供水管道入口处水压大于0.2MPa。
3、供水水源及供水设施
办公给水源取至城市供水管网，配置水质净化处理设备。院内接入DN100供水管道，沿校内主干道路呈环状敷设接至各分区，可满足用水需要。
本项目建筑物给水管道采取下行上给方法，管道为内筋嵌入式衬塑钢管，卡环式连接。管件和管道间采取专用过渡管件连接。
室外管网尽可能沿关键道路两侧铺设，埋地给水管采取给水铸铁管，承叉式接口。在给水干管上以阀门井将环状管网分割成若干段，方便于检修。
（二）排水
1、设计依据
（1）《建筑给水排水设计规范》GB50015-；
（2）《室外排水设计规范》GB50014-；
（3）《污水综合排放标准》GB8798-1996；
（4）《污水排入城市下水道水质标准》CJ3082-1999。
2、排水量分析
项目排水量根据给水量80%计算，经计算，日排水量为2.24吨，年排水量为784吨。
3、排水方法和设施
依据现实状况地形图，校区地势十分平坦，且整个地形无显著坡向。所以，本着尽可能降低土方量，确保排水通畅标准进行排水设计，排水采取雨污分流制。
生活污水采取统一排水方法，排污管网采取干支管网方法，生活及试验废水需经特殊处理后方可排出，污水经化粪池初步处理后，排入城市污水管网。
雨水排放依据汇水区域及建筑部署，结合竖向设计，采取排水暗管和地面坡度相结合排水方法，地表泾流尽可能利用道路和地面坡度。地面最小坡度设计为0.3%。将大部分雨水聚集到校园主次路面上，由路下排水暗管排入院外城市雨水管网。排水管最小设计坡度为0.3%。
二、供配电
1、设计依据
（1）《低压配电设计规范》（GB50054-1995）；
（2）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）；
（3）《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-）；