地产项目策划书样本.doc

一、 v项目分析
1、 概述
本项目在上海浦东新区金桥出口加工区内，基地在新金桥路和纬四路交汇口东北地块。本项目共为3栋楼，其中A楼为28层，B1、B2为19层，A、B全部有2层裙楼。
项目于1994年动工，后因为种种原因中止，最近重新开启，并依据市场环境变更功效要求为：以产权式商务酒店为主，配以适量公寓式办公楼功效要求。
本项目现已经主体封顶，估计年底能够交付使用。总建筑面积为84013.16平方米，设计停车位为258个，发展商将预留A楼26-28F，
楼层
A楼
B1楼
B2楼
累计
地下一层
1901
6297
8198
1F
1812
1585
769
8652
2F
1901
2585
标准层
1148（3-21F）
1274（3-16F）
721（3-16F）
63100
1100（22-28F）
1205（17-19F）
681（17-19F）
屋顶设备层
262
190
72
524
总套数
523
276
204
1003
共三层，总计3300平方米，所以能够销售943套，面积59800平方米。

2、 优势
本项目首推优势在于其位置，在浦东金桥开发区中心地带，属于上海经济密集区域，周围中外企业云集，大企业和品牌企业比比皆是，诸如通用、日立、庄臣、上海贝尔、西门子、Kodak、NEC、PHILIPS、SHARP等等，区域内存在大量高收入青年白领和企业管理层人员，这类群体消费能力强、消费欲望高。
其次本项目周围没有类似项目在运作，直到碧云小区内才有产权式商务酒店，所以是一个市场空白点。
第三是交通便捷。环视本案周围，交通网络健全，地块三面临路，南边更是直面快速干道新金桥路，距杨浦大桥只有3公里，和陆家嘴金融贸易区约为9公里，到外高桥保税区约10公里。到浦东机场和虹桥机场均很方便。即使没有轨道交通，不过含有一定辐射能力。
第四，本项目销售面积属于中等楼盘，一千户左右楼盘基础上能够形成一个小型小区，在销售中营销费用也相对宽松。

3、 劣势
本项目标劣势一样在于其地理位置，因为处于一个经济开发区内，所以其生活配套设施不是很健全。在周围基础上没有类似大型超市、商场、休闲娱乐场所生活配套设施。
其次因为是中止过房产项目（即为烂尾楼），中止过项目对消费者所产生不良印象一直影响到本项目标销售。
再则本项目为商业用地，因为中止了快要十年，其产权使用期限仅余40年，这个问题对销售将有巨大杀伤力。
从计划角度来说，B1、B2楼和A楼楼间距过小，所以直接影响到B1、B2采光问题。尤其是B2楼采光问题严重。其次B1楼户型有问题，根据项目介绍中描述，B1楼户型有122平方米、145平方米、148平方米、156平方米、157平方米、184平方米，大面积户型，其套数占整个项目套数为7.9%。不过平面层没有表现出，相关这个问题我部门已经和开发商接触并不停确定，至今开发商仍在和计划设计单位联络确定。
相关这个问题假如确定存在，必需考虑不均衡户型将造成产品定位和目标消费者定位错乱，造成销售推广复杂而引发销售成本提升，
而该物业性质为商业用地，所以在销售中首付款必需在40%以上，以本项目平均面积为63平方米，假如均价为8000元，首付款基础上在20万以上。20万对于投资客相对来说比较轻易处理，不过对于自用客来说，将产生较大抗性。

4、 威胁
威胁首先来于其项目东侧科德电子信息楼，其次是碧云小区（一个改善和享受型小区）内销售房产。
科德电子信息楼是一个定位杂乱项目，其定位为一个商业、办公、产权式商务酒店三者相结合综合楼。不过依据市场调研，其销售价格可能在7500元/平方米层面上，对于碧云中惠项目销售价格提升将造成一定束缚。
碧云小区中房产基础上是改善型和享受型项目。即使本项目和之定位错位，不过作为成熟大型小区，和金桥开发区不远，而且金桥项目潜在购置（使用）群体——青年白领和企业管理层人员对于生活品质要求相对比较高，所以对于本项目含有一定威胁。

5、 机会
对于本项目来说，最大机会是抓住金桥开发区内青年白领和
企业管理层人员，不管是考虑到投资还是自用，这类群体全部是本项目标要把握好群体。
对于投资客来说，这类群体基础上是房产使用者，直接影响投资本项目标收益率。而对于自用客来说，基础上围绕在金桥工作青年白领和企业管理层人员范围内。所以本项目标最大机会是抓住金桥开发区内青年白领和企业管理层人员。
其次应该把握和金桥开发区做配套厂家，该类厂家往往全部会在上海设置办事处，假如将其挖掘过来，因为该类消费者往往全部是办公加居住使用者，购置或使用面积均比较大，即使数量少，不过总量大。

6、 对策
缺乏生活配套设施对策
对于本项目缺乏类如大型卖场、休闲娱乐等生活配套设施，假如
由开发企业经过引入方法处理，基础上是不可能，本项目体量不是大盘，不可能全部处理，能够借鉴方法是引入接送巴士，经过接送巴士和陆家嘴相连接，利用陆家嘴生活配套来处理该问题。其次经过项目内裙楼引入部分休闲娱乐方法，增加该房产使用者在物业逗留时间。而这些方法引入应该更多从方便、实用角度出发。

烂尾楼不良影响对策
对于烂尾楼所造成不良影响，首先要更改项目名称和开发企业名称；其次在项目销售中，要以高投放和高品质广告使潜在消费者有项目开发商含有强大资本背景，来扭转消费者心目中不良印象，同时该项目主体已经封顶，在开盘阶段估计能够进入装修阶段，能够有效消除该影响。

40年使用权限对策
在项目推广中，利用收益率计算使购置者认识到40年投资整体回报率相对于银行储蓄利益率已经处于一个比较高水平。

计划和户型复杂对策
计划问题，在销售控制中提议首推B1，其次再推B2和A。利用B1吸引人气，再推B2和A。
大户型存在而造成户型复杂问题，首先继续和开发企业接触确定，其次假如确实存在，考虑使用商务套间来消化。

科德电子信息楼影响对策
该项目是三种业态所混合，定位纷乱，所以本项目利用装修档次和配套设施和包租确保收益率方法拉开两个项目标档次，采取错位方法处理

碧云小区影响对策
果断用错位策略打开局面，同时利用良好配套和服务来处理该问题。

首付款高对策
开发企业给业主办理六成十年按揭贷款。不过在首付二成后，开发商三年免息垫付另二成，业主在三年内把垫付二成还给开发商。
本项目未来将引入酒店管理企业，将有一定稳定收益。所以也能够演绎为“带租约销售”，开发商承诺3年8%投资回报，经过这种方法等于用前三年消费者投资回报作为开发企业垫付部分。
不过在预售中不能够提出“带租约销售”，也不能说是售后包租，因为违反法律要求。这种模式并不能等同于“九成按揭”和“售后包租”，能够说开发商打了一个擦边球。

二、 营销策划
1、 切入点分析
利用中国现在实际负利率和投资渠道不健全是碧云中惠项目营销策划切入路径，目标在于扩大消费群体，将传统房产投资群体扩大为追求稳定收益投资群体。

实际负利率出现
现在中国物价指数从1月开始由负转正，并在年末上升至3.2%，今年1月份继续保持在这一水平。假如以此来对照目前存款利率，按十二个月期存款利率1.98%计算，考虑20%利息所得税原因，实际利率为-1.616%(即1.98%×0.8-3.2%)。它意味着你将100000元存进银行，1年后它实际价值变成了98384元，1616元就白白地“蒸发”了。
即使以现在最长久限五年期存款利率2.79%计算，实际利率仍为-0.968%，这意味着自1996年以来，中国首次出现全部存款实际负利率情况。     
目前经济社会正在从低利率时代走向负利率时代。面对通胀压力增大预期，将钱放在银行里已不合时宜。对于一般居民来说，需要拓宽理财思绪，选择最适合自己理财计划，让“钱生钱”。
B、现在投资渠道仍然不健全。
最近，中国金融业发生了前所未有改变，尤其是证券市场和保险市场发展尤为快速。不过相对于百姓储蓄增加来说，适销对路、安全性、流动性和盈利性匹配很好投资产品显著不足。
在美国，只要有投资需求，就有和之相对应金融产品，个人还能够用税前收入投资部分开放式基金。除股票外，还有政府债、货币市场基金、共同基金、银行大额存单和多种企业债券、期权、期货等等。中国老百姓对于投资渠道有着太多等候。
近几年来，国家每次公开向社会发售国债，全部会看到老百姓排长队争购情景。抢购国债首先表明百姓对国家前途充满信心，其次也表明我们现在投资渠道确实太窄了。
不过长久沉淀在银行里“大象屁股推不动”居民储蓄，今年开始，自己慢慢往外“跑”了——老百姓已开始知道在不一样市场寻求财富机遇。尝试新投资渠道，银行存款摇身一变成为国债、基金、信托等储蓄替换品。　　
中国有10万亿储蓄，不过没有对应投资渠道。假如能够抓住不满意银行实际负利率储蓄者，使她们变成追求稳定收益投资客，对碧云中惠项目进行投资。
利用中国现在实际负利率和投资渠道不健全是碧云中惠项目营销策划切入路径。

推广切入点
本项目推广切入点是利用5星级酒店装修、配套、包租，本案位置，直指金桥开发区内大量世界500强跨国企业为本案房产带来巨大商机，是本项目绵绵不停收益起源。强化购房者信心，用安全而高额投资回报刺激本案消费群体。
现在上海小户型楼盘销售推广专题，往往围绕三个方面：首先是位置；其次是装修档次，再则是投资回报率。
上海小户型购置者和使用者相分离，相信已经成为房产经营者共识。根据这条线索，剖析这三种营销专题，会发觉三种营销专题全部是围绕一个概念来操作，就是给消费者信心，投资本项目肯定有高额回报。
以位置作为推广专题，无非表示这么意思：这么好位置，你以后租赁收租也能够，等着房子价格往上涨再卖也能够，怎么样全部让你有好回报。
以装修作为推广专题，表示意思很类似：这么好装修，以后你想租出去还不轻易，租个好价格太简单了。总而言之也是给消费者一个信心，就是能够得到良好回报。
而投资回报率作为推广专题就是最原始保底方法来确保投资客收益。
作为本项目标推广专题应该怎样制作，思绪一样是围绕怎样给购房消费者强大投资信心。
本项目在金桥开发区，在大型跨国企业包围中，这些企业职员有着极强消费能力，有能力租赁高级物业。
这些企业牵涉到众多和之有商务往来企业，她们需要在金桥开发区住、需要在金桥开发区办公，需要高级次酒店、但也需要节省成本。本案就提供这么地方，本案就利用这些来获取利润，本案就经过这些给购房者良好投资回报率。
本项目推广切入点是利用5星级酒店装修、配套、包租，本案位置，直指金桥开发区内大量世界500强跨国企业为本案房产带来巨大商机，是本项目绵绵不停收益起源。强化购房者信心，用安全而高额投资回报刺激本案消费群体。

2、 项目定位

项目整体定位
本项目采取产权式商务酒店作为定位
投资型酒店采取投资型和休闲型相结合，分别针对不一样消费者将三栋楼分别采取不用方法。A楼采取休闲C型概念，B1、B2楼采取投资B型。

作为定位一个市场基础要素，本身地理位置和客观存在部分条件市场发展需求和消费者所能提供支持，三者组成了一个定位最为关键三要素，下面从这三个方面来论证上述定位
碧云中惠项目在金桥加工开发区，其周围全部是世界500强等级企业，存在大量高收入青年白领和企业管理层人员，这类群体消费能力强、消费欲望高。而和世界500强企业有商务联络企业，在开发区内需要酒店服务，作为其差旅、办公之场所，所以该地段消费者对于产权式商务酒店有需求。
其次在金桥开发区内没有小户型产权式商务酒店，基础为改善型和享受型物业，从市场角度来说是个空缺，能够把握。
再则，碧云中惠项目在重新开工前将功效变更：以产权式商务酒店为主，配以适量公寓式办公楼功效要求，从项目本身来说能够定位为产权式商务酒店。
从产品切入来说，碧云中惠项目采取产权式商务酒店为定位是其最好切入点。
本项目体量比较大，目标消费者群体中含有一定自用客，所以本项目将定位为投资型酒店方法和自住型酒店相结合方法，以投资型酒店为主。具体A楼、B2楼为投资型酒店方法；B1楼为拟订倾向于自住型酒店。
产权式商务酒店概念，始于1994年，意为“公寓式管理、酒店式服务”，实际为提供酒店式管理服务公寓，它集住宅、酒店、会所多功效于一体，实际上是一个酒店延伸业态。
产权式商务酒店和传统酒店本质区分在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，因为拥有产权业主居住或委托酒店物业管理企业统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权酒店。和传统酒店相比，产权式商务酒店在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。它能够为客人提供酒店专业服务，如室内打扫、床单更换、二十四小时送餐和部分商业服务等；关键是它向住客提供了家庭式居住布局：客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，和家居式服务，现有了“居家”私密性和生活气氛，又有了高级酒店良好环境和专业服务。
最大特点是要比传统酒店更多了家味道，而且租价更合理。因为它吸收了传统酒店和传统公寓优点，所以，备受中短期租务需求白领、商务人士和异地旅游人士青睐。
现在，国际上通用产权式酒店大致有三种投资经营类型：一是时权酒店，即有约定时使用酒店客房权利；二是住宅型酒店，即投资者购置后能够先委托酒店经营，到一定时限转为自己长久居住客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定回报，并期待着增值回收投资。
通常取得利润三种形式：投资A型：业主和酒店管理企业签署《委托租赁协议》，每十二个月能够无偿入住30天，取得酒店经营利润回报;投资B型：业主和酒店管理企业签署《租赁协议》，取得固定回报，每十二个月也能够无偿入住30天；休闲C型：业主能够随时入住，不定时地将物业交给酒店管理企业代为出租，取得出租回报。
本项目采取投资B型和休闲C型相结合，分别针对不一样消费者将三栋楼分别采取不用方法。A楼采取休闲C型概念， B2楼采取投资B型。

消费者定位
本项目标消费者群体定位为：
1）、经过长久租赁，以租金形式和土地自然增值获取收益投资客
2）、经过房产价格上涨，进行低吸高抛获取一定收益投资客
3）、和金桥开发区内企业有商务联络企业
4）、为中高层管理者和有商务关系用户提供住所周围企业。
5）、在市区有住房，因工作原因需要在金桥开发区有休息场所
6）、金桥开发区内，外省市高素质、高学历在上海无住房青年人才或含有独立居住倾向本市青年群体
依据本企业实际操作各个小户型项目和对现在市场供给小户型
产品研究，结合上海整体目标市场现实状况和本项目特征，本项目消费主体定位为投资客为主，自用客为辅。

小户型物业用户特征及组成
目前小户型产品需求市场关键有以下多个特征：
（一）、目标市场特征
1、 年纪细分
用户群年纪跨度约为25-45岁间，其中主力客源年纪跨度为30-40岁，约占70%；40岁以上估量约占20%；30岁以下估量约占10%。

2、 工作、家庭背景细分
因产品特殊性，目标用户职业结构、学历结构、收入结构、家庭背景全部和通常商品房用户群有很大不一样。
u 从职业结构分析：证券业、商业贸易业约占35%；广告业、娱乐业及文教业约占15%；境外或外地人士在沪工作或投资约占25%；自由职业者及小型私人企业主约占15%，其它约占10%。

从学历结构分析：大专和本科以上约占75%；其它约占25%。
u 从收入结构分析：月收入8000元以上约占80%；月收入4000-8000元估量约占20%。
u 从家庭背景分析：未婚估量约占40%；已婚估量约占60%。
3、 用户需求特点分析
伴随改革开放深入深入，上海已发展成为国际化金融、贸易、文化中心城市，尤其是加入了WTO，又吸引了一批高层次人才，所以而形成了一个高学历、高收入、含有全新生活理念、有较强消费能力中、青年群体，她们需要一个独立、自由、高级生活空间，而且在对产品功效配置上普遍存在较高要求。

（二）目标用户细分
1、投资客
投资客能够分为两类，一个是经过大量集中购房推进房产价格上涨，进行低吸高抛获取一定收益；另外一个是经过长久租赁，以租金和土地自然增值形式来获取一定收益。
第一类投资客——经过大量集中购房推进房产价格上涨，进行低吸高抛获取一定收益
该类投资客是现在政策面所打击对象。从舆论导向和上海市政府连续推出调控市场、稳定房价有力方法来看，基础上全部是对该类消费者进行打击。
因为资本逐利性，该消费群体仍然会存在。在项目销售中，这类群体含有集体购置和大量购置特征，所以仍应该作为关键用户群体来接触。
（1）用户组成：
u 温浙地域投资客为主

（2）消费心理：
u 所购置房产价格短期内大幅度提升。
u 50万总价能轻松接收。
u 所购置房产能够快速脱手。
u 短期内追求最大收益，并负担一定风险。
（3）功效配置
u 对此方面要求少。

第二类投资客——经过长久租赁，以租金和土地自然增值形式来获取一定收益
对于这类投资客，政策面相对宽松。没有直接限制。从政府不期望房价下跌，也不期望房价上涨太快思绪来考虑，该类别投资客在政策上短期内不会遭受打击。
（1）用户组成：
u 本市及海外投资客（台湾、香港居多，日本、新加坡等）
（2）消费心理：
u 享受退税优惠，现在按揭30年，正常租金>还款额。
u 进行长久投资，购置物业重视升值潜力
u 50万总价能轻松接收。
u 有稳定投资收益，但关键利润起源于上海地价升值。
u 大于银行利率投资回报，资金能够经过某种相对比较安全方法保值并增值。
（3）功效配置
u 看重著名专业型酒店式物业管理，这是吸引租客关键，加上多种方便代理出租服务（如包租），是业主投资回报确保。
特征以下：

自用客分析
首先谈自用消费群体，房产项目标自用客消费群体主力圈是项目周围以3—5公里为半径范围内工作、生活群体。其百分比在80%以上。次销售圈为项目周围5—10公里半径范围内工作、生活群体，其百分比很小，不足20%。
针对碧云中惠项目，该类消费者能够分为四种。
1）、和金桥开发区内企业有商务联络企业
2）、为中高层管理者和有商务关系用户提供住所周围企业。
3）、在市区有住房，因工作原因需要在金桥开发区有休息场所
4）、外省市高素质、高学历在上海无住房青年人才或含有独立居住倾向本市青年群体

第一类消费者——和金桥开发区内企业有商务联络企业
细分能够分为两种：一个是办公加居住。另外一个是纯办公。
（1）用户组成：
u 企业产品是和金桥开发区跨国企业相配套，以广告企业、贸易企业、网络企业、外地商贸企业为主，企业规模不大，以3—4个人为主。
（2）消费心理：
u 短距离和服务之企业接触。
u 节省差旅成本
u 办公场所相对稳定
u 相对物业档次要高
u 交通方便
u 能够做长久投资
（3）功效配置
u 重视物业形象，良好酒店管理，含有商务中心
u 有简单休闲娱乐场所和日常配套设施
办公加居住购置者和纯办公购置者之所以没有分开细化分析，因为办公加居住购置者对于居住用房购置是购置办公用房延续。
针对本项目，办公加居住和纯办公购置群体很大程度上应该首先
考虑到外地企业设置于上海办事处或分企业，该类型企业长久和跨国企业进行交易，其资金和实力相对于当地做后勤支持类广告企业、网络企业愈加雄厚。
其次外地企业设置于上海办事处或分企业因为长久有些人在上海留守或常来上海出差、参与展会等等。每次过来使用酒店，费用相对比较高。所以其更有可能购置本案之产品，而购置体量相对较大。
本项目将把A楼作为该类型消费群体主推方向。

第二类消费者—为中高层管理者和有商务关系用户提供住所周围企业。
（1）用户组成：
u 金桥开发区内大型企业

（2）消费心理：
u 节省职员时间，使其工作更有效
u 节省企业成本，降低房屋补助支出
u 方便非当地职员在上海居住
u 价格不是很高，含有一定资产增值

（3）功效配置
u 有基础生活配套设施
u 和企业距离比较近
u 有一定休闲娱乐设施

第三类消费者——在市区有住房，因工作原因需要在金桥开发区
有休息场所
（1）用户组成：
u 金桥开发区内大型企业中、高层管理人员

（2）消费心理：
u 上下班时间过长，需要能够提供过夜休息场所
u 总价低，能够承受20—30万首付款，月供2400—28000元
u 价格不是很高，含有一定资产增值
u 物业含有一定档次
u 工作稳定，在金桥开发区内企业从事中高等等级管理类工作

（3）功效配置
u 有基础生活配套设施
u 和企业距离比较近
u 在满足本身要求同时期望能够经过某种方法取得一定收益

第四类消费者——金桥开发区内，外省市高素质、高学历在上海无住房青年人才或含有独立居住倾向本市青年群体

（1）用户组成：

u 金桥开发区内大型企业从事技术类和行政类或低级管理工作

（2）消费心理：
u 计划在上海定居，并在现在企业长久做下去
u 往往和结婚相关
u 总价不高，能够承受20万左右首期付款
u 购置住房是为了过渡性使用房产
u 以后房产易于出手或租赁

（3）功效配置
u 有齐全生活配套设施
u 和企业距离比较近
u 有一定休闲娱乐设施

3、 项目提议

本项目目标消费群体集中在投资客身上，项目全部提议全部集中
围绕在怎样给消费者一个信心——投资该项目一定有高额回报。

酒店管理企业

为何选择酒店管理企业，而不选择物业管理企业
之所以采取酒店管理企业，而不采取物业管理企业，是因为酒店管理强调是经营；物业管理强调是服务。
本项目由“烂尾楼”改造包装而成，属于办公或商住产权，使用权年限只有40年，计划设计先天不足，使之难以满足酒店式经营管理需要。
产权式商务酒店“亦住亦商”，采取物业管理企业会存在很多问题。同时，该类产品假如物业企业缺乏酒店经营能力也无法为小业主提供租赁客源和酒店式服务。
假如物业企业没有高效、系统、专业市场开发能力，业主最终只能是一个传统粗放出租方法，极难得到稳定和较高投资回报率。
酒店管理企业相对物业管理，拥有充足租房客源。含有酒店经营管理经验、专业化酒店管理体系、品牌效应、服务品质管理和检验制度、低成本采购服务、订房系统、销售网络和客源分配系统
本项目目标消费群主体是投资客，投资客需要是投资回报，项目需要满足投资客对于投资回报要求。酒店管理企业能够提供投资回报，不过物业管理企业极难做到。
所以本案选择酒店管理企业而不选择物业管理企业。

本项目怎样选择酒店管理企业？
第一个选择是开发商自己建立酒店管理企业进行管理，第二种选择是引进酒店管理企业提供管理服务。
第一个开发商自己建立酒店管理企业进行管理。
如世福汇、金银汇等是由中福集团成立中福酒店管理企业进行管理。有中餐厅、西餐厅、咖啡厅、酒吧、商务中心、停车场、票务服务、DDD电话、IDD电话、洗衣服务、卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、商场、剪发美容室、健身室、出租车等服务。
再如大众河滨（星光名门）是由大众河滨酒店管理进行管理。提供代订车、船、机票、代订报刊、杂志、室内保洁服务，家政服务，商务中心服务，洗车服务，代购物品等。
这类楼盘因为有专门成立酒店管理企业，提供服务要比物业管理企业全方面和专业，不过因为是新成立企业，原来并非是专业做酒店业务，在水平上也极难确保达成很高档次，比如说三星、四星等往往难以达成或显著显示出来。
最关键是不能拥有充足租房客源。所以收益是否真有确保极难确定。
第二种选择是引进酒店管理企业提供管理服务。
如上海绿地集团引进国际著名酒店管理集团——豪生集团接管绿地集团产权式酒店“莫奈印象”，豪生集团使用独有服务品质、管理体制和检验制度，专门设置了７２门酒店管理循环课程对酒店职员进行岗位专业培训。
所以，“莫奈印象”在竞争上最大优势就是豪生专业酒店服务。豪生将经过专业化酒店管理制度和步骤，在提供周到、完善服务同时，最大可能地节省酒店运行成本，为业主带来更可靠长久收益。
作为纯投资者产权式酒店，用于长久投资可能更有利于投资者取得稳定而持久回报。而对于产权式酒店本身品质则成为众多投资者最为关心内容。通常投资产权式酒店人未必会太在意开发商承诺６％—８％年回报，她们更看重自己购置物业整体素质是否优良、未来保值乃至升值潜力怎样。
所以，产权式酒店开发商会不会像做住宅那样，等房子卖完便撒手不管等问题，这才是让投资者们最操心；况且，中国产权式酒店经营成功案例不多事实，也使得更多投资者犹豫再三。
所以，引入专业酒店管理企业将是本项目是否能够提供给投资客一个良好回报预期关键。
对于本项目来说，酒店管理服务提供，必需经过引进专业酒店管理企业来处理，尤其是国外著名酒店管理企业愈加好，如豪生集团、澳大利亚龙全部集团、新加坡莱佛士控股、瑞士酒店控股等。
这么首先能够取信于市场，使投资回报有良好预期，加大投资客购置该物业信心，提升项目销售时优势，其次能够确保项目以后经营管理成功，降低其它方面如包租等风险。
注：国外著名酒店管理企业参与项目需要评定，本项目是否能够经过酒店管理企业评定，因没有评定标准不能判定。
假如该项目不能经过著名酒店管理企业评定，提议采取开发商自己组建一家酒店管理企业，并聘用著名酒店管理企业做顾问，提供相关服务。
包租
项目标目标用户群体是投资客，为了加强她们购置信心，需要提供最低并可视投资收益，而这种投资收益怎样做保障提议采取包租方法。
房产包租是指，房地产开发企业以在一定时限内承租或代为出租买售人所购该企业商品房方法销售商品房行为。现在因为政策原因，据建设部6月1日起施行《商品房销售管理措施》，明确要求：房地产开发企业不得采取售后包租方法销售未完工商品房。其出台初衷就是为了防范楼市泡沫，以预防哄抬楼价。
不过要求并没有影响到它在上海流行。规避风险方法很简单，双方在交房验收之前只签署售后包租意向书，交房以后再签正式协议就是正当行为了。
包租有两种方法，一个是开发商经过成立一家新企业做包租，另外一个是开发商和另外包租企业合作，将包租业务转移，并付给一定百分比费用，也是规避一个方法，这中间还包含到包租企业担保企业，向购房者确保租金支付。
现在市场上还出现一个模式，就是前面所提到“莫奈印象”。由绿地集团担保，业主和其下属企业签订协议，每十二个月收益率为8%，而绿地集团和豪生签定全权委托管理协议，并约定收费标准，豪生在年底扣除其费用后收益全部归绿地集团全部。
这种模式相对来说对开发企业和业主之间均比较适宜。业主取得稳定收益，开发企业承租风险经过著名酒店管理企业有效降低。
所以该项目包租提议采取“莫奈印象”模式。

具体怎样包租，先看一组数据
物业类型
楼盘
位置
单价（元）
方法
住宅
骏豪国际
陕西北路
南京西路
24000
1年期8%
世福汇
山东中路
广东路
0
期6.5%
莫奈印象
延安西路
番禺路
15000
3年期8%
中远行家
杨高南路1288号
9200
1-6年6%，7-依次7%、8%、9%、10%
办公
均瑶国际广场
肇嘉浜路789号
17000
3年期8%
商铺
亚太盛汇
地铁2号线
杨高南路站
26000
4年期7%，或4年依次3%、7%、10%、11%
上表统计分析，上海包租收益率基础上是在6.5—8%，而包租时间越长，收益率越低。包租时间通常在3—4年，也有包租。
本项目包租时间提议在3—5年，收益率在8%左右。包租只是为了给投资客一个保底收益作用，所以不提议过长，过高。
为减轻开发商压力，提议包租采取逐年递加方法，如6%、8%、10%方法。

装修、配套

见相关专题

物业管理费用
本项目存在自用客，而项目没有物业管理，只有酒店管理企业替换物业管理企业运作，所以这笔费用该怎样收取。
根据通常通例，酒店管理企业向业主收取管理费。其中包含基础管理费和奖励管理费。标准为：基础管理费取费标准为总营业额2%；奖励管理费取费标准为毛利额3%
依据这种方法测算，基础上能够控制在5元/平方米*月。

营销策略

本项目营销策略是追求销量控制、价格控制、时间控制三位一体，紧密结合，相互协调。房子掌握在手中，就能控制价格。伴随时间推移，不停调整价格，并依据不一样时间段推出不一样层次，那么整个营销过程就是一个比较完美营销控制过程。

营销基础思绪

在本项目三栋楼中位置最好、销售价格最高是A楼，不过结合本项目销售价格走势设计为低开高走态势。为了获取更大收益，有意识将A楼放于最终销售。
在B1和B2，B1楼体量比较大，位置相对比很好，轻易销售。所以先推B1，能够快速制造人气，回笼资金，再推B2和A楼。其中A楼项目定位做机动处理，假如产权式商务酒店销售空间比较大，则A继续以产权式商务酒店方法推出，假如产权式商务酒店销售不佳，则更多采取办公类型物业推出。
注：《上海市商品房销售协议网上立案和登记措施》已经出台，于3月30日施行。其中第八条要求：凡已在网上公布可供销售商品房，购房人要求购置，房地产开发企业不得拒绝。
所以相关销售控制怎样操作，拟计划采取分批申请预售许可，实现销售控制。

营销战术（销量控制、时间控制）
销售过程将分为四个阶段。利用公关活动吸引眼球，利用分销加紧销售速度。
引导试销阶段
本阶段经过大型公关活动来吸引眼球，将采取“酒店管理企业竞标”或类似活动拉开销售帷幕，掀起销售第一波。
该阶段消费群体是针对经过长久租赁，以租金形式和土地自然增值获取收益投资客和金桥开发区内自用客消费群体
采取“酒店管理企业竞标”或类似活动，目标在于从开始就确立起本案含有良好投资收益形象。
而直销采取，目标在于三个方面：直接接触项目消费者和使用者，了解该类群体对项目标认同度；其次本项目自用型消费群体基础处于项目周围3—5公里范围内，区域不大，有直销可能；其次节省销售费用。
经过面对面接触，了解目标消费群体真实想法和策划汇报吻合程度，并据此对销售策划做修正。
假如该阶段目标消费群体对于项目有良好投资热情，将加大这类群体销售，降低温浙分销，从而节省销售周期和销售难度。
直销采取能够最大程度降低销售成本。
阶段时间：7—9月份
阶段推盘量：B1楼276套
阶段目标：
1）、传达项目上市信息，基础形成项目标著名度
2）、B1楼销售率达成80%，即销售220套房产。
阶段关键工作：
1）、广告宣传推广、楼盘预售信息公布
2）、售楼处和现场接待、来电来人过滤和营销监控
3）、针对金桥开发区做直销工作。
4）、初步建立温浙分销渠道
广告支持：围绕公关活动做宣传

外地推销和当地强势攻击阶段
引导试销阶段结束后，依据引导试销阶段反馈信息对于后期策划做修正，并结合温浙分销渠道建立。进入外地推销和当地强势攻击阶段。
该阶段消费群体重心放置于经过房产价格上涨，进行低吸高抛获取一定收益投资群体上，利用温浙投资客形成销售第二波，
同时稳固发展经过长久租赁，以租金形式和土地自然增值获取收益投资客。并利用第一阶段销售所造成良好口碑，切入和金桥开发区内企业有商务联络企业消费群体和其它几类消费群体。
阶段时间：10月—1月
阶段推盘量：B1楼余房、B2楼204套、A楼中50% 230套。
阶段目标：
1）、全力促进项目销售
2）、B2楼销售率达成90%，
A楼推出量90%
B1楼销售结束
阶段关键工作：
1）、广告和SP活动
2）、售楼处和现场接待住宅全力推出
3）、稳固金桥开发区直销。
4）、利用温浙分销渠道全力销售
广告支持：强力度、高密度广告宣传
销售方法：以分销为主，辅以直销

冲刺阶段
该阶段销售工作基础上是在前阶段工作调整，将从分销渠道为主转变为以分销和当地用户并重，两条腿走路阶段。
因为春节淡季原因，该阶段和上一阶段有30天时间差。该阶段销售将利用“五一”长假完成最终销售。除“五一”前后，该阶段广告密度显著降低，利用已购置住户口碑和房产已经交付使用公关活动宣传吸引人气。从而达成销售目标。
阶段时间：3月——5月
阶段推盘量：全部余房
阶段目标：实现项目标基础销售结束。
阶段关键工作：
1）、广告和销售并进
2）、分销和当地销售并进
广告支持：围绕房产交付公关活动和已购住户口碑做广告宣传

清盘阶段
阶段时间：6月
阶段目标：剩下物业最终推出
广告和推广策略：答谢和最终机会
阶段关键工作
1）、前期掌握但未成交用户再联络、接洽
2）、广告和SP答谢活动
3）、售楼处、现场接待、营销监控、问题处理
4）、用户维系和售后服务
目标效果

推出量
销售估计
时间
引导试销阶段
B1楼276套
220套
04/7—04/9
外地推销和当地
强势攻击阶段
B1楼余房 56套
B2楼90% 204套
A楼推量90% 313套

450套
04/10—05/1
冲刺阶段
273套
250套
05/3—05/5
清盘阶段
23套
23套
05/6
总计

943套
04/5—05/6

4、 价格策略
序言
不管是以攫取高额利润还是以快速回笼资金为关键目标，在为楼盘确定价格时通常需考虑三个原因：
一是成本——地价、建安成本、税收及其它费用总和。
二是竞争——市场供求总量、直接和间接竞争对手们价格情况。
三是消费者——目标消费者能够接收何种价格
三种原因在楼盘最终定价中所起作用显然不一样，通常说来市场供求总量和竞争对手价格只是参考，而成本和消费者则是决定价格策略根本原因。深入分析后即可发觉：成本+竞争和消费者+竞争是房地产定价两种基础策略。
本项目是烂尾楼，建造时间比较长，成本计算比较难，而且我企业是房产代理企业，所以用成本+竞争方法来计算房产销售价格误差比较大，而且和市场相脱节。
所以本项目采取消费者+竞争定价方法计算房产价格。
消费者+竞争定价策略最大好处因为以消费者潜在心理接收价格为出发点，以竞争对手为参考，所以不管计划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者需求为标准，并时刻注意区分或跟随竞争对手，所以实现开发目标（高额利润或快速回笼资金）多种方法、手段、过程一直全部处于可控制状态，能使开发效率达成最高。
消费者+竞争定价策略决议步骤是：竞争对手提供物业和价格怎样→调查本项目和竞争对手物业差异化，调整各项价格变数后消费者将愿意以何种价格接收何种物业→本项目物业类型、怎样营销能实现战略目标→本楼盘最终具体价格。
具体而言：
一、相关本项目价格形成体系（含装修费用）研究
价格研判思绪
u 市场比较法推算单位租金
u 租金还原法推算单价
u 利用单位租金、单价关系，结合区域市场行情判定价格实现可能性。

（一）、市场比较法利用
1、估价思绪：
市场比较法关键是利用相类似项目作为样本，经过对影响房地产价格原因分析修正从而得出评定项目最可能实现合理价格或是租金。
2、样本选择
样本必需有参考意义，不然将影响价格正确性。我企业在长久实践中总结出了以下样本选择标准：
n 相近标准，相近地段会有更多相近原因
n 成功标准，只有成功楼盘，价格才含有参考意义
n 功效标准，样本楼盘必需含有相同功效定位
在以上标准指导下，我们现场踏勘了和本案相关楼盘10多个，选择其中有参考价值楼盘4个作为实例。
样本楼盘：
碧云钻石酒店公寓、金桥酒店公寓、盈标花园、凤凰酒店公寓

3、修正思绪
通常情况下，市场比较所需考虑原因有交易情况、交易日期、