市房地产市场调研报告样板样本.doc

南京市房地产市场调研汇报
——进入南京市场前期调研汇报

目录：
一． 南京市房地产总体情况分析；
二． 南京市房地产市场板块划分及其属性；
三． 政府房地产发展政策；
四． 政府城市计划对房地产影响；
五． 城市发展中交通发展影响；
六． 南京市房地产企业竞争企业情况；
七． 江宁板块具体资料；
八． 民信将军路项目诸项信息；
九． 民信将军路项目SWOT分析及预见性提议；
南京市房地产总体情况分析

南京市房地产整体上市场供需两旺，价格连续上涨，卖方市场特征显着，但同时也含有结构性短缺市场部分特征(如:80—90平方房型短缺)。市场竞争层面也展现板块化、品牌化、专业化，这就意味着本项目入市不仅要面临微观项目竞争，也要面临企业、板块层面竞争。怎样在市场上找准机会点击败竞争对手？经过对南京房地产市场、板块市场、项目本身及目标用户群具体分析，认为南京房地产市场正处于从用户市场向概念市场过渡阶段（从卖小区环境向卖生活方法、卖文化过渡），在此阶段，可借鉴一线发达城市成熟市场经验，在完善产品本质基础上，发明概念市场。

一、总体供求情况展现卖方市场特征
1、 土地供给情况
□新土地批租政策——拍卖，预示着南京土地市场开始进入市场化阶段。
□城市改造计划提供大量土地进入市场——新城区建设、城内企业外迁、十大城市工程开启、老城地域棚户拆迁，提供大量可开发土地。
□南京房地产市场各区域发育不平衡，市区过热，而城郊相对较迟缓，所以，政府有意识地利用调整级差地租手段，控制不一样区域土地供给，从而达成有效地疏散城市人口和平衡各区之间开发水平目标。
□待开发土地大多集中在城市新区。南京中心城区内空间十分狭小，可提供土地资源有限。这种现象原因很多，其中包含改善城市面貌和环境需要大量公用土地；公共设施建设需要土地；原有工业用地和军事用地占用也影响了城市民用和商用土地开发，所以城区外扩已经是大势所趋。可见。大量待开发土地集中在城市新区。
2、 住宅供求情况
供销量连续稳定增加——这一点也能够从南京历年开发供给总量看出来。1998年以来商品住宅供给量和需求量全部有显著大幅增加，尤其是，市场供求增幅加大，呈供求两旺局面。（造成这种局面关键是原因是旧城改造和多种政策影响下积蓄多年购置力释放）

表一：南京市历年商品住宅供求情况

完工面积（万/㎡）
销售面积（万/㎡）
其中个人购置面积（万/㎡）
1995
230.78
75.69
21.44
1996
275.67
91.08
43.54
1997
207.87
141.47
87.64
1998
270.46
153.04
88.66
1999
314.33
149.27
84.5

297.55
189.88
144.17

309.09
248.00
234.82

352.00
333.50
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表二：南京市截止6月份房地产开发投资
指 标 名 称
计量单位
本月止累计
比去年同期±%
房地产开发投资额
亿元
82.31
67
# 商品房屋投资额
亿元
63.97
75
土地开发投资额
亿元
11.54
36.7
1、按工程用途分

住宅
亿元
52.69
60.6
办公楼
亿元
7.26
25.1
商业用房
亿元
5.64
84.9
其它
亿元
16.72
119.6
2、房屋建筑面积

施工面积
万平方米
1099.21
28.8
# 住宅
万平方米
857.7
30.3
完工面积
万平方米
95.11
19
# 住宅
万平方米
88.8
31.7
3、商品房屋销售面积
万平方米
145.77
19.8
# 住宅
万平方米
133.86
29.7
4、商品房屋销售额
亿元
47.59
27.6
# 住宅
亿元
41.31
38.1
5、土地开发面积
万平方米
125
81.7

反应在房地产销售上，给人印象是：大凡推出项目，不管规模大小，价格高低通常全部卖得不错，卖方市场特征显着。南京空置情况极少，现在置率还不足 5%，只有全国平均四分之一。自以来，南京新建商品房销售面积增幅一直快于完工面积增幅，这使得一度空置商品房得到了逐年消化。底，南京商品房空置面积为89.6万平方米，即降低到82 .6万平方米，到底，全市仅空置商品房79.6万平方米，而现在，全市商品房空置面积仅为23.3万平方米。
3、 供求结构情况
从近两年销售情况看，5000元/平方米以上住宅供给率为20%，而需求率为18.4%;4000-5000元/平方米住宅供给率为40%，需求率为27.4%;3000-4000元/平方米供给率为40%,需求率为54.2%。

附注1：南京市——GDP：1295亿元，人均GDP为22908元；人均GDP约为3000美元；面积6421平方千米，人口544万。市人民政府驻玄武区，邮政编码210008。区号025。
玄武区    面积  70平方千米，人口39万。邮政编码210018。
白下区    面积  25平方千米，人口32万。邮政编码210002。
秦淮区    面积  23平方千米，人口23万。邮政编码210001。
建邺区    面积  18平方千米，人口24万。邮政编码210004。
鼓楼区    面积  24平方千米，人口52万。邮政编码210009。
下关区    面积  30平方千米，人口28万。邮政编码210011。
浦口区    面积    平方千米，人口  万。区人民政府驻珠江镇，邮政编码211800。
六合区    面积    平方千米，人口  万。区人民政府驻雄州镇，邮政编码211500。
栖霞区    面积 302平方千米，人口34万。邮政编码210046。
雨花台区  面积 148平方千米，人口21万。邮政编码210012。
江宁区    面积1602平方千米，人口74万。区人民政府驻东山镇，邮政编码211100。
溧水县    面积1048平方千米，人口40万。县人民政府驻在城镇，邮政编码211200。
高淳县    面积 750平方千米，人口43万。县人民政府驻淳溪镇，邮政编码211300。
附注2：国民经济快速增加 （摘之1月份“南京市政府工作汇报”）
去年，全市中国生产总值完成1295亿元，比上年增加12．5％，实现财政收入265亿元，增加26．7％。郊县经济发展显著加速。“绿色南京”工程开始开启，关键乡镇企业园区建设和非农产业发展取得新进展，郊县中国生产总值完成423亿元，同比增加18．8％。工业经济稳步增加，运行质量和效益显著提升。整年实现工业增加值498亿元，增加11％。工业总投入达成241亿元，增加54．3％。扬子石化65万吨乙烯改造工程等一批重大技改项目建成投产。工业集中度有新提升，优质资源深入向开发区集中。第三产业继续保持快速增加势头。商贸流通加速扩张，成功举行了中国旅游交易会等旅游会展活动，旅游倍增计划成效显着，房地产市场深入活跃。全市第三产业实现增加值620亿元，增加13．2％。
附注3：即使历年来，南京市房地产市场连续升温，但业内有种认为多年来将出现大幅降温说法，尚不可确定。

二．南京市房地产市场板块划分及其属性

河 西 板 块：
河西 河西地域作为南京新开发区域，其房地产开发展现出最为活跃原因。以三汊河、江东北路、江东南路南北中轴线为中心，涌现了几十家房地产开发商涌入，使河西楼盘在很短时间内便拔地而起，其楼盘品质也在逐步提升，同时，河西借助于地铁一号线、奥体中心等建设，又一次为房地产发展注入活力。
河西新城区西依长江，总用地约为54平方公里，其开发建设肇始于20世纪80年代末，现在已经有一定居住和产业建设基础。
河西新城区是南京城市总体计划调整未来5—南京市主城建设关键。
河西新区这两年发展，有目共睹：奥体新城建设、高级物业开发、市政配套建设和完善、商业配套和生活配套不停跟进……使得这一板块土地价值飙升，房地产市场火爆，成为住宅市场项目开发数量最多板块。精品楼盘辈出，如万科金色家园（二期均价已达6500元以上）、月安花园（二期均价已达3800以上），但因为缺乏自然环境优势，几乎全部楼盘全部是以人工造景为主（万科等少数高价盘除外）。
江 北 板 块：
江北地域包含浦口区，大厂区，六合区，江浦县，因为长江两岸交通滞后，江北半版块房地产开发温度较低，购房者尚没有把江北版块作为关注选择目标。伴随长江五座大桥建设，交通改善，江北版块大有可能进入浦东模式发展轨道；现在江北版块浦口区少许楼盘开发项目已试图进入南京市购房人群视野。
住宅多以多层为主，价格在元以下。
宁 南 板 块：
关键地处雨花台区，宁南新区因为有“仁恒”等品牌发展商实力开发，又有环境优美自然景观优势（雨花台风景区、花神湖等），成片打造高级物业小区（如“仁恒玉兰山庄”、“翠竹园”等），使得该板块住宅市场整体价格水平不停拉升（不排除部分原因），促进该地域房地产市场深入膨胀。现在，整体房价水平已在其它几大“新区板块”之首。但该区域商业配套、生活配套等均不够成熟，仅有只是区位优势、自然景观优势。而伴随城市化不停发展，河西、亚东、江宁等新区板块房地产市场价格整体水平和宁南新区距离将深入缩短，估计未来河西将和宁南持平，甚至超出宁南。
住宅多以多层为主，均价4000元左右。
城 东 南 板 块：
城东南地域后期政府对该地域计划改造也将直接影响该地域整体品质提升，城东南地域内也有配套不全环境不佳地方仍然存在。
城东南中山门外周围地域，经过三年发展，各项配套设施已很健全，展现相当繁荣人文景象。
住宅以多层和小高层为主，多层均价在4300左右，小高层均价在5000左右。
城 北 板 块：
城北片区和其它片区相比略显沉寂，但今年以来，伴随幕府山地域环境改善和景观开发，和幕府东路和栖霞大道、二桥快速开通，使下关、大桥、幕府山地域，经济技术开发区连成了一体，从而使原有以下关地域为中心城北居住区划分有了重大调整，原有因人口环境、卫生环境等原因而显品质不高楼盘，因新开楼盘及今明两年立即推出楼盘整体烘托，也将显现出活力。
城北地域居住人口密度不高，下关地域人员流动性强，卫生情况还需改善。沿江一带大型工矿企业较多，空气及水资源环境对居住有一定影响。现在，伴随各部门及各企业对环境保护重视及方法到位，环境已深入改善。
以红山地域、迈皋桥地域为中心居住区因环境很好，生活配套较齐全，也成为城中、城北居民购房关键地域之一。
住宅以多层和小高层为主，多层均价在3700左右，小高层均价在4000左右。
江 宁 板 块：
江宁 江宁地理位置优越，土地资源较主城区更为丰富，房地产开发已成为该地域活力最强产业之一。江宁房产展现品种最多、风格最为丰富多样地域。
江宁房价从经济型到高级型全部有，从2500元至3400元不等。江宁房地产现在已展现出大盘唱戏情况。但总体而言，江宁从整体上还未形成功效齐备生活气氛。
江宁物业多年来如雨后春笋般拔地而起。但和市中心相比却是相对滞后，道路、交通等基础设施还显得不够便利，生活配套方面也较单一，虽有高尔夫练习场、高标准俱乐部等高级消费娱乐设施。但适合大众需求餐饮服务、文化娱乐等设施还很欠缺。
江宁新区是离宁南板块最近一个区域，也是组成竞争威胁最大一个板块。江宁撤县建区深入带动了房地产开发和建设，房地产市场更是百花齐放。现在，江宁大致可划分为四大板块：将军路板块、开发区板块、东山板块、大学城板块。将军路板块以别墅项目为主，自然景观优美、空气清新，但商业配套、生活配套等还有待深入完善，整体房价水平在江宁几大板块之首（多层均价2900元左右，别墅均价4000元以上）；其次是开发区百家湖一带，现在市政配套等较为完善，但人气不是很高，关键以多层公寓为主（均价达2500-2600元）；大学城板块依靠文化教育优势，也是以多层公寓为主（均价2400-2500元）；东山板块是江宁老城区，生活配套、商业配套等最为成熟，70%为多层（整体均价2200-2300元）。
城 中 板 块：
关键地处玄武区、鼓楼区，为南京市中心城区，各方面配套设施齐全，商业繁荣，但可利用土地面积较小，住宅以小高层为主，均价在6000元左右；
该板块更多向中心商务区为主，开发纯住宅可利用土地极少。
仙林新区 板 块
因为一直受交通瓶颈影响较为严重，离市中心距离较远，缺乏完善商业配套、生活配套等设施，房地产开发也关键以“亚东”为主。但“大学城”文化教育优势、自然景观优美等也使得该区域土地价值不停上升，尤其是开通玄武湖地下隧道，这使仙林地域抵达市中心距离缩短了10分钟，这一工程最大受益者是“亚东板块”。

三．政府房地产发展政策

1.人均住房25平方米
到去年年底为止，南京市城镇居民拥有建筑面积平均为21.4平方米,在全国处于中等水平。在国家计委拟订全方面实现小康社会指标体系中，城镇居民住宅基础标准为人均建筑面积为30平方米，南京现在仍差8.6平方米。以后，南京将分两步走，来具体实现这一目标，努力争取到实现人均住宅居住面积25平方米。（4月2日公布）
2.公积金缴存百分比将提升
南京市住房公积金新标准立即出台，以后公积金缴存百分比将上调为年人均工资20%，其中个人和单位各负担二分之一；现在南京市住房公积金缴存百分比实施是16%标准，三资企业职员为20%，具体缴存时全部是个人和单位各二分之一。（8月8日公布）
3.别墅热亮出红牌
因为近记念来别墅升温太快，部分城市甚至出现买别墅甚至要排队现象，2月初，国家一纸禁令对别墅热亮出红牌。南京市别墅关键集中在江宁和亚东，其中江宁区将军路沿线就搜集了爱涛漪水圆、瑞景文华、翠萍国际城、运盛美之国等十多个盘子；（2月23日公布）
4．10万套经济适用房为南京楼市“降压”
一项已推行9个月经济适用房政策，日前使1200多户南京市低收入家庭圆了住房梦。未来几年内，将有约10万套经济适用房进入一般商品房价一路攀升南京楼市。来自南京市房改办消息说，一个总开发面积超出600万平方米经济适用房开发计划已经实施，征地面积达9000亩。今年南京市经济适用房计划完工面积将在去年完成20万平方米基础上，再新增30万平方米。南京市新建住宅以一般商品房为主单一供给结构可望得到根本性扭转。
5．住房公积金贷款额度提升
南京市住房公积金管理委员会同意，自4月1日起，提升住房公积金贷款额度，在最高可贷额度不超出购房总价80％前提下，将最高可贷额度由一方缴存住房公积金职员（含单身职员）最高可贷额度6万元提升到10万元，夫妻双方均缴存住房公积金职员最高可贷额度12万元提升到20万元。这也就是说，凡夫妻双方均正常缴纳公积金家庭到时能够到公积金贷款委托中、农、工、建四家国有商业银行申请最高额度为20万元公积金贷款。据悉，现在中国公积金贷款额度最高北京为30万元，上海、广州均为20万元，省内最高徐州也是30万元。在3月24日南京市住房公积金管理委员会向中、农、工、建四家国有商业银行发文后，南京市民就能够向银行按新公积金贷款额度申请公积金贷款。

四. 政府近五年关键城市计划

1．南京沿江交通蓄势龙腾
　南京是全省惟一一座横跨长江两岸城市，伴随全省沿江开发战略实施，突破长江天堑过江信道及沿江交通呼之欲出——近日，南京过江信道“五桥一隧”、沿江公路“两翼齐飞”沿江开发交通计划正式确定，立即渐次拉开建设大幕。 
　　“五桥一隧”过江信道包含：长江大桥（上世纪60年代建成通车）；长江二桥（建成通车）；长江三桥（计划建成通车）；长江四桥（石埠桥大桥，6车道高速公路，计划开工，建成通车）；长江五桥（梅子洲大桥，6车道高速公路，计划开工，建成通车）；龙潭过江隧道（6车道高速公路，计划开工，建成通车）。其中，长江五桥和长江二桥将使一环高速成为完整环形高速；长江四桥和长江三桥将使南京二环高速成为完整环形高速；龙潭过江隧道将处理南京三环高等级公途经江难题。 

2.南京加紧东部建设步伐，60亿元运作五大项目
从玄武区政府得悉，今年该区将举全区之力，加紧东部地域建设步伐，融资60亿元关键运作南京珠江路软件产业园、钟山国际体育公园、聚宝山花园、仙鹤门经济适用房工程、南京现代农业科技园孝陵卫关键园5大项目。 
现在，南京珠江路软件产业园建设项目已完成拆迁工作前期准备，4月份进场拆迁，建设园区一期道路和部分基础设施。钟山国际体育公园是十运会项目，节前已做了大量招商工作，3月份土地出让成功后，上六个月开始拆迁，年内完成净地交付。聚宝山花园项目3月份动迁，6月份拆迁完成并向投资方交付净地，下六个月开启建设工程。南京现代农业科技园孝陵卫关键园现在已经开始做园区计划设计，立即完成立项、计划等前期手续，开启部分园区改造、建设工作，开工建设园区道路。仙鹤门经济适用房项目将于2月26日举行开工仪式，今年将建成总面积10万平方米居住房。估计整年新开工面20万平方米。

3.南京今年将投资66亿改扩建200条路
从南京市建委得悉，面对城市快速扩张和小汽车进入家庭迅猛发展态势，南京将深入加大城市道路建设力度。今年全市将改扩建城市道路约200条，其中拓宽和新建150条，整改出新50条，总长度超出150公里，总投资达成66亿元左右。
  从今年起到十运会召开前夕，南京将建成一个高效便捷立体化城市道路网络系统，包含全方面完成绕城公路外环和由城东、城西干道、纬三路、纬七路组成内环建设，并在已建成机场高速连接线及沪宁高速连接线基础上，完成凤台南路、宁镇路、长江大桥快速化改造，从而形成“两环五射”格局，使南京快速路密度达成0．4公里／平方公里。快速内环建设是重中之重，玄武湖隧道已完工通车，年底完成快速内环西线建设，基础建成内环南线主体工程，同时完成内环北线西段（模范马路和模范西路）和城东干道快速化改造计划设计等前期准备工作。另外，还将围绕“经六纬九”干道网计划，完成经五北上、纬九路二期、滨江大道河西段等工程。

4．南京河西新城区总体计划亮相
依据计划，新城区和外秦淮河（南河）以东地域有24条道路沟通，其中滨江路、纬三路、纬七路和绕城公路为快速信道。同时，设有地铁1、2、4、6、7号线共5条轨道交通线路。从中心结构体系来看，河西新城区又分为新区中心—地域中心—小区中心三级，新区中心和地域中心安排在关键交通走廊经四路沿线，小区中心结合服务半径和计划地铁站点，安排在生活性干道沿线。其中新区中心在纬八路以南、油棉路以北、经四路和纬九路沿线，集中商务金融设施、政府办公设施和含有区域服务功效商业设施；3个地域中心服务人口15万人，分别设置在北部中保、江东门和南部地域，配套以图书馆、体育馆、地域医疗服务中心、大型超市等设施；8个小区中心服务人口3万—5万人，分别设置在管子桥、清凉门、南湖、上新河、虹苑、兴隆、沙洲、双闸等地，关键配置小型便民设施。新城区建筑以明快亮丽浅色调为主。为确保天际线优美流畅，河西严格控制建筑高度，将整个新城区分为超高层建设区、许可高层建设区、混合区和低层建设区。大于180米高超高层建筑只计划在新城区中心，小于120米高层建筑计划在中心区周围和地域中心、经四路沿线关键地铁站周围。 

5．南京，15亿元再推河西新区建设
明年年初南京将斥资15亿元投入河西新区建设，以加速构建现代化新城区框架。率先开启“三大标志性工程”包含新城市广场、国际医院和宝船遗址公园。 
　　据介绍，总投资8亿元新城市广场，是参考法国巴黎、西班牙巴塞罗那和美国夏威夷等地含有国际水平Shopping Mall而建设一个大型室内步行街，号称“室内湖南路”。该广场西临江东路，东至经四东路，北靠草场门大街，占地面积189.3亩，建筑面积23万平方米。广场内设超市、专业商店、百货精品店、餐饮娱乐广场等。明年1月份，新城市广场超市及部分商业街开业，“五一”节前，和时代华纳合作建设数码电影院开始营业，明年底，全部商业街建成并正式开业。该广场建成后，将成为中国现在最具规模、最高级次商业中心之一。正在计划中宝船遗址公园设在宝船小区，占地200亩，明年下六个月开工。 
　　另外，河西新城区还将建设占地100多亩综合性南京国际医院，以满足当地居民医疗需求。

6．南京确定明年城建规模投资351亿
这10大系统工程关键包含："一城三区"建设：包含建设河西新城区、仙西新市区和东山、江北新市区。其中河西新城区要完成三期征地拆迁，续建、开工或改造14条关键道路；开工建设10幢标志性建筑、运动员村等；建设一批园林绿化设施和河道、泵站。仙西新市区要完成仙林大道等道路总长28公里，并建设一批园林广场和大学城中心城区。
老城整改：包含"一环"内整改建设小桃园、三汊河大桥-定淮门、定淮门-草场门、草场门-凤凰桥片区和东、西长干巷沿河地域，并实施月牙湖整改改造三期。"两区"要基础建成鼓楼-北极阁片区、计划建设鼓楼广场西北地块和整改改造新街口中心区。"三轴"即整改中华路-进香河路、御道街-北安门街、中山东路-汉中路、中山北路沿线环境。"四线"即建设中山路-中山南路、大桥南路-城西干道景观路。"五街"包含建设湖南路商业文明街、珠江路科技街、长江路文化街、太平南路商业街和王府大街饮食街。"六片"则是保护改造"总统府"片区、朝天宫片区、南捕厅历史街区、颐和路片区一期、门东、门西地域和夫子庙片区。
    城市道路建设：包含建设城市快速内环系统和一批城市主干道，包含建成赛虹桥立交、三山桥和草场门大桥加宽改造、纬九路西延一期等，并开工长江大桥交通疏导及整改工程，实施龙蟠路快速化改造，完成老宁杭路改造二期。同时，还要建设改造一批城市次干道及支路，在火车站站前地下、北极阁片区地下、太平南路杨公井地下及零星地块建设一批社会公共停车场，总泊位达1900个。
轨道交通：建设地铁一号线一期工程(含西延线)，开工建设二号线一期工程。
对外交通：建成宁杭高速公路一期，建设长江三桥主体工程等高等级公路，和龙潭港疏港公路等一批干线公路。
     水环境治理：整改外秦淮河主城段和金川河环境，完成内秦淮河截污等；完成城北污水处理系统和江心洲污水处理厂扩建一期并开工二期。
     社会事业设施建设：建设为十运会配套东杨坊国际体育公园、群众全民健身中心等10个配套场馆。
    生态环境建设：建设15-20米宽环城绿色带和长54公里绕城公路绿化带；整改建设中山陵景区、雨花台风景区和幕燕风景区等，并新、改建11座公园广场，城区移植5万株大树形成"城中森林"。
     公用设施建设：扩建北河口水厂，购置400辆公交车辆，10万户自来水抄表到户，建成大行宫人防主体等。
     住宅发展：建成300万平方米以上住宅和30万平方米以上经济适用房，在宝善、二道埂子等地域实施旧城改造。

五. 城市发展中交通发展
1、地铁一号线：　南京地铁一号线西延工程起于奥体中心站，出站后沿上新河路西侧向南，至上新河路、纬九路路口左转沿纬九路南侧向东，跨过凤台南路、宁芜铁路后接至一期工程起点小行站。线路全长4.82公里，其中地下线3.93公里，高架线0.62公里，过渡段0.27公里，设3座地下车站。元月主体工程完工。
2、地铁二号线：地铁2号线一期工程线路西起河西中和村，沿江东南路向北至江东门，转向水西门大街，经水西门大街向东折向莫愁湖公园西侧，在莫愁湖公园西北角转至汉中西路，沿汉中路向东穿过外秦淮河，经过汉中路、中山东路、宁杭公路至马群，沿途经过河西新城区、莫愁湖、汉中门、新街口、逸仙桥、明故宫、中山门、孝陵卫、马群等地。线路全长21．63公里，设车站18座，在中和村和马群建停车场车辆段。 计划开工，建成通车。
3、轻轨：从南京市计划局得悉，南京城市轨道交通线网轮廓初现。根据初步确定方案，到2050年左右，南京城市发展区城市轨道交通线网规模将达成280至300公里，主城和东山、仙西、江北三大新市区之间各有两条以上轨道交通线连通，其中一条能够直达新街口中心区。
4、桥梁隧道：“五桥一隧”过江信道包含：长江大桥（上世纪60年代建成通车）；长江二桥（建成通车）；长江三桥（计划建成通车）；长江四桥（石埠桥大桥，6车道高速公路，计划开工，建成通车）；长江五桥（梅子洲大桥，6车道高速公路，计划开工，建成通车）；龙潭过江隧道（6车道高速公路，计划开工，建成通车）。其中，长江五桥和长江二桥将使一环高速成为完整环形高速；长江四桥和长江三桥将使南京二环高速成为完整环形高速；龙潭过江隧道将处理南京三环高等级公途经江难题。 
5、京沪高速铁路对南京影响：京沪高速铁路北京到上海5小时，南京到上海1小时。“一条交通线带活一片区”，对于江宁、江北发展全部是重大利好消息，尤其是江宁。关键交通枢纽周围巨大人流、车流将产生大量需求，商业、贸易、住宅等第三产业自然蓬勃兴起，该地域会快速成为繁荣区，比如日本新干线沿线及中央门第三商业圈。岔路口热闹起来了，会辐射带动整个江宁地价、房价。江宁发展将真正“提档升级成为南京副中心”。对于将军山板块，铁路从秦淮河以北600～800米地方经过，离该板块最近运盛美之国等楼盘还隔一条秦淮河，属于污染圈外（污染圈约为200米左右）。另外，该铁路是向大胜关方向西进，路线几乎水平，不会危及宁南新区。

六．南京市房地产企业竞争企业情况

1．在册房地产企业约300家；
2．外行、外地、外资统称三外房地产企业进入南京，使南京房地产企业增加，并带来经营模式多元化交流和竞争；
3．代表性外行企业，中国肉食品巨子“江苏雨润集团”成立“地华房地产”开始在南京市开发楼盘；
4．以万科为代表外地房地产颇具实力房地产企业在南京以成功开发数个成功楼盘，并有新外地企业进入南京；
5．以新加坡仁恒集团外资房地产企业在南京成功开发楼盘，并发明出出色品牌；
6．南京本土房地产借助天时、地利、人和，成功开发楼盘，涌现出一大批以栖霞建设（上市企业），长发集团为代表成功本土企业；

七． 江宁板块具体资料；
江宁区总体概况:

☆ 江宁区总面积1567平方公里;
☆ 总人口76万,总户数24万户;
☆ 全区中国生产总值113.6亿元;
☆ 财政收入14.88亿元,全省排名第七;
☆ 农民人均纯收入4375元;
☆ 在岗职员人均年收入11497元,人均GDP为15310元

——据江宁区统计局底公布资料显示

江宁区整体楼市分析：
江宁区先天拥有山水生态自然优势，伴随撤县化区、地铁计划通达等利好政策支持，多年江宁楼市一路升涨。但楼盘开发水平参差不齐，空置率近期有所提升。其区域性特点大致归纳为：
l 低价：多层房价在2500以下，元左右，期房更低。市区很多一般工薪阶层只能承受这么房价水平。所以就房价视角，江宁有其特定用户群体。
l 环境：牛首山、将军山、翠屏山、韩府山、天印山（方山）等五座名山；百家湖、九龙湖、高湖三大名湖，外加一条秦淮河，累计59万亩山林，12万亩水面，为“城南绿肺”。
l 新区：城市发展区次区域中心，未来发展三大定位：南京新区、高新技术产业密集区、城市农业集中区。
l 交通：现在开通101、102、103刷卡公交车，但未深入老城区腹地。将军路全线贯通，使江宁抵达市中心区驾乘时间缩短近1/4，未来三到五年轻轨及地铁通达将深入改善交通情况。
l 配套设施、开发水平及入住率：配套有待深入完善，开发水平参差不齐，入住率不高。
l 产业及人口移动：依据市府计划，南京市相当一部分企机关将迁往江宁（江宁有两个国家级开发区），所以将带动部分人口迁至江宁。
l 教育气氛：现在有3万多名大学生在江宁就读。南京大学、东南大学、南京航空航天大学、河海大学及多所民办高校落户江宁，江宁大学城建设使江宁形成浓郁教育气氛。

片区基础特征叙述:

A、大学城\民营科技园片区
·处于大规模开发建设初级阶段,各项配套设施极度匮乏
·竹山路周围小区建设初步完成,已能够满足基础生活需要
·伴随建设推进本区域将行成高端并洋溢着文化气息现代型生活小区和投资区域

B、开发区片区
·借助百家湖优越天然环境第一轮住宅开发已基础完成;
·厂区建设已初具规模,并不停向百家湖以南伸展;
·入住率低人气不足,各项生活机能极不完善;
·各项配套正在加紧建设,一个满足大家休闲及享受需要现代型消费中心正在逐步形成(东新南路一带)

C、东山镇片区
·传统小城镇生活圈;
·有着完善生活机能,但规模不大,品位不高;
·人口密度较高,居住人群以拥有稳定收入工职人员为主;
·短期内,在现有城中心基础上,借助已经有人气优势,商业中心位置将有所增强;
·长久看,伴随大家生活水平提升, 商业中心位置可能会被东新南路一带替换.

D、岔路口片区
· 以汽车消费为主体产业链已经形成，并不停发展壮大（如朗驰集团将拆资2.3亿建设江苏省最大汽车物流中心）
·金盛路一带住宅区建设将形成服务于南京较低收入及年轻家庭大型生活区

E、汤山地域
未纳入此次调查范围

八． 项目成本预算
成本估算：
序号
名称
费用
备注
1
土地费用
1000元/㎡

2
基础设施费用
100元/㎡

3
教育附加费用
10元/㎡
经营性费用：20元/㎡
4
新墙体材料基金
10元/㎡

5
白蚁防治费用
2.3元/㎡
别墅：10元/㎡
6
人防费用
48元/㎡

7
立案费（测绘费）
3元/㎡

8
审图费用
3元/㎡

9
销售证

每证5500元
10
水、电、煤、有线等内部配套费用
150元/㎡

合 计
1326.3元/㎡

建安成本：多层为750－800元，小高层为950－1100元。

九． 将军路项目SWOT分析及预见性提议
项目SWOT分析：

优势

1. 将军山、翠萍山、牛首山得天独厚秀丽风光，绿色健康居住环境；
2. 企业多年来积累丰富公寓开发经验
3. 周围环境逐步成熟，以别墅为主竞争格局有利于公寓推广。

弱势
1.和市区距离较远，交通很不方便；
2.多种生活配套设施很不齐全，人居环境冷清；
3.企业属于三外之一，对南京本土不够了解。

威胁
1. 开发区板块混合型小区中多层及小高层威胁；
2. 宁南板块小高层及多层住宅威胁；
3. 将被大量开发下关版快、河西版快威胁；
4. 南京市政府明年将提供20万平方米经济适用房进入市场；

机会
1.江宁开发区板块多层公寓售价平均水平低于其它各板块；
2.开发区板块内，是别墅集中地域，没有纯多层小区；
3.项目在整个新区不算大盘，消化比较快。明年新区板块宣传会继续增加。

遇见性提议：
1、开发时间提议：
提议立即进行此次项目开发，河西奥体中心、城运会场等地大量开发，估计河西板块将有400万平方米开发量，下关宝善地块就有200万平方米左右开发量。因为土地大量拍卖造成开发量大增，对整个南京市场将会产生比较大冲击。
快速循环开发有利于企业形象塑造，并最终在南京立足发展。
2、未来投资方向
浦口地域现在对南京冲击还不是很大，关键是因为交通原因，现在房价在元左右，政府计划过江隧道假如建成，将对浦口产生重大影响，房价翻倍很有可能。
3、企业形象及品牌战略
现在南京市场逐步向品牌化发展，部分大品牌企业楼盘销售情况全部很好，万科金色家园房价在8000元/平方米左右，但销售情况很好。企业品牌和形象塑造不是靠一个楼盘、一个项目能够实现，要想在南京立足发展，必需不停进行循环开发，逐步树立企业形象。
4、分析：从威胁分析
A．宁南板块因为多层价格高于江宁板块1000元每平方价格原因和居住环境差距，对此次项目标威胁很小；
B．河西板块和下关板块，现在还未开始大规模开发，估计明年下六个月将进入大规模开发，因为开发面积巨大，提供大量住宅将对整个市场造成巨大冲击；而且这两大板块因为地域原因和江宁板块同质程度较高，对江宁板块冲击最大；
C．一直以来江宁板块在南京市各板块中以较低价格存在，20万经济适用房有很大可能对此次项目造成冲击；
5、价格估计：
现在，江宁板块多层住宅平均价格在2900元/平方米，假如明年南京房地产市场继续升温，加上此次项目在居住环境优势，在明年下六个月开盘卖到3200元/平方米价格是有可能。
6、产品定位及目标消费者定位：
从优势分析——A. 将军山、翠萍山、牛首山得天独厚秀丽风光，绿色健康居住环境，这是一块在南京市房地产市场，风景独特地域。
B. 企业多年来积累丰富公寓开发经验。
从机会分析——.A. 开发区板块内，是别墅集中地域，没有纯多层小区；
结合以上两方面原因，提议建造多层公寓住宅，针对那些重视居住区自然环境，但尚距离购置别墅有相当距离人群销售；