年度房地产业研究报告样本.doc
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1、1993-中国房地产业研究汇报一、产业界定及产业特征(一)产业界定房地产是房屋和土地作为一个财产总称,它包含了土地及土地上改良物,如建筑物、道路、停车场等,通常来说,我们通常所说房地产是就城镇房屋和土地而言,故房地产也可称为城镇房地产,本汇报讨论房地产就特指这一含义。根据商品房屋用途来划分,房产可分为商品住宅和非商品住宅两大类,前者包含一般商品住宅、经济实用房和别墅、高级公寓,后者可分为写字楼、商业营业用房等。(二)产业特征1、房地产业发展含有周期性 房地产业是进行房产、地产开发和经营基础建设行业,属于固定资产投资范围,受国家宏观经济政策影响很大,所以,同国民经济发展含有周期性一样,房地产业发
2、展也含有周期性。而且,房地产在国民经济中含有一定先导性。 2、房地产业含有很强产业关联性 房地产和国民经济很多行业全部有着亲密关系,含有很强产业关联性,如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业全部和房地产业亲密相关,据统计,中国每十二个月钢材25%、水泥70%、木材40%、玻璃70%和塑料制品25%全部用于房地产开发建设中。所以,房地产业发展能促进这些产业发展,其百分比达成1:1.17,即每100元房地产销售能带动相关产业170元销售。另外,房地产业发展也能促进部分新行业产生,如物业管理、房地产评定、房地产中介等。因为房地产业含有很强产业关联性,所以房地产业对国民经济贡献率很高,中国房地产业
3、对国民经济贡献率为1-1.5个百分点,也就是说现在中国8%GDP增加速度中,有1%-1.5%是由房地产业贡献。 3、房地产业发展含有地域性 房地产是不动产,当某一地域房地产市场供求失衡或不一样地域房地产价格存在差异时,不可能象其它商品一样,经过房地产在地域之间流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。房地产市场供求情况关键受当地经济发展水平影响,若某一地域经济发展水平高,对应地当地居民收入水平也高,从而当地房地产市场需求就大,房地产价格就高,当地房地产业就会展现出良好发展势头。 4、房地产业发展受产业政策影响很大 政府政策对房地产业发展影响关键经过以下方面来表现,其一,政府对土地资源开发和使用计划
4、直接影响到土地供给,从而影响到房地产业开发情况;其二,政府各项税费会影响到房地产价格,从而影响到房地产销售情况;其三,政府对房地产交易所采取政策会影响到房地产流通情况。二、现实状况分析(一)房地产开发商现实状况分析1、房地产商数量多,分布不均1986年,中国房地产开发商只有3000多家,到了1995年,房地产开发商已达成33482家,是迄今为止房地产开发商最多十二个月。以后,全行业进入调整阶段,很多房地产开发商因为亏损而破产,房地产开发商数目有所降低。98年以后,伴伴随房地产业复苏,中国房地产开发商数量展现出稳定增加趋势,99年底,全国房地产开发商达25600多家。2、企业区域分布含有较高集中
5、性全国二分之一以上房地产开发商分布在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地域12个省市中,西部边远地域不仅开发商数量少,而且企业规模也不大,在盈利水平、经营能力、创新意识等方面远不如东部地域。东部地域企业竞争已从资金实力和土地开发权竞争走向品牌、营销、服务等方面。3、企业经济类型含有多样性,民营企业或股份制企业发展趋势远远好于国有企业在全国房地产开发商中,以国有企业为主,多个经济形式并存。96年国有企业所占比重最大,达成41%;集体企业所占比重为22.4%,在第二位;股份制企业排在第三位,比重为13.1%;外商投资企业和港澳台投资企业合起来所占比重为20.1%。从近两年发展趋势来看,因为企业改革
6、不停深化,很多国有企业和集体企业全部改制为股份制企业,股份制房地产开发商所占比重越来越大。在多种类型全部制企业中,私营企业或以私营为背景企业发展前景好过国有企业,前几年各地域排名前几位几乎全部是国有企业,而经过93至97年调整后,排名前几位几乎全部是私营企业。 4、企业规模偏小,资质结构有待优化中国房地产开发企业普遍规模偏小,96年中国房地产开发商平均注册资金为1732万元,全国最大房地产开发商净资产不过为10多亿元,和国外房地产开发商动辄几十亿、几百亿美元相比,相差甚远。房地产开发商规模偏小造成开发出楼盘也偏小,现有规模、配套设施又好楼盘更少。96年,中国房地产开发企业资质结构是:一级企业和
7、二级企业所占比重仅为17.3%,五级以下企业所占比重为17.5%,大部分企业资质为三、四级企业.因为资质低企业抗风险能力弱、融资能力差、开发力量弱,所以它们极难经受得住市场竞争考验。 5、房地产开发商进入微利阶段90年代初,市场对房地产需求量很大,开发企业营业利润高,吸引了更多企业进入这个行业,出现了房地产泡沫。又因为1993年下六个月房地产业成为宏观调控调控关键对象,相当一部分企业出现严重亏损,全行业平均营业利润降低,房地产开发商进入微利阶段。(二)市场供给情况分析1、中国房地产业开发投资情况(1)房地产业投资增加速度。中国房地产业开发投资规模和全行业发展步调是一致,92年至93年是房地产开
8、发投资高峰时期,94年以后伴随全行业步入调整时期,房地产业开发投资展现出增速减缓态势,98年房地产逐步走向复苏后,房地产业开发投资增加率也走向回升,前10月,全国房地产业开发投资同比增加36%。 (2)房地产业投资结构。1996年开始,中国房地产业投资结构开始向住宅转移,住宅投资占房地产业投资比重逐步上升,98年住宅投资占房地产业投资百分比为59.2%,1至9月,这一百分比己上升为69%,办公楼投资和商业用房投资比重则展现出下降趋势。投资结构这种改变符合房地产业发展规律。 (3)投资资金起源情况。从资金起源主体来看,三级以上房地产开发商是房地产业投资主体,所占比重超出了50%,从整体上看,一、
9、二级企业己经有了一定规模效益,而四级以下企业规模效益较差,但这些企业所占投资比重仍然偏大,尤其是无等级企业所占投资比重高达20%,这说明房地产业投资还有待深入优化。 2、土地资源供给情况分析土地资源供给情况决定了房地产开发规模,改革开放前,中国土地使用权是经过无偿划拨而取得,1988年,新土地管理法实施后,中国土地使用权能够依法转让,从而使得土地市场空前发展。现在,土地供给出现了以下两个新特点。 (1)土地供给方法出现了改变,有偿供地比重不停提升,在具体出让方法中,土地招标、拍卖比重有所提升。 (2)土地转让价格略有下降,价格水平地域差距深入扩大。近两年,国家相关部门对土地转让价格具体组成作了
10、调整,基准地价趋于合理,96年在国家计委、财政部颁布全国性减免48项税费措施中,包含土地转让价格有10项,各地方政府也纷纷出台政策,降低土地转让中税费。3、商品房新开工面积、施工面积和完工面积分析 ,全国房地产新开工面积、施工面积、完工面积全部出现了快速增加势头。(1)新开工面积快速增加。93年至96年,国家实施房地产业调整后,新开工面积逐年下降, 96年新开工面积降到了谷底,97年新开工面积开始回升,98年受住房制度改革影响,新开工面积增速加紧,高达33.7%,99年新开工面积有所降低,但又展现快速增加之势。 (2)施工面积。96年新开工面积比95年降低,但施工面积却在增加,这是由前几年新开
11、工工程较多所引发。98年施工面积增速较快,达7.8%,考虑到98年新开工面积增速达33.7%,能够预见,以后几年内施工面积还会出现较快增加。 (3)完工面积。即使从93年房地产业进入调整期后,有些年份新开工面积和施工面积出现负增加,但受工程建设工期较长影响,商品房完工面积却一直展现增加趋势,98年以来,房地产业投资增加速度开始回升,商品房完工面积也在增加,前10月,全国房地产完工面积8893万平方米,比去年同期增加18%。 4、中国房地产业市场供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给关键组成部分,其中住宅市场在房地产市场中所占比重最大,商业用房市场次之,办公楼市场所占比重最小。近几
12、年来,中国房地产市场供给结构存在着以下特点: (1)住宅供给平稳增加,住宅供给内部结构发生改变,其中别墅和高级公寓所占百分比有所下降,安居工程所占百分比有所上升。依据国际经验,发展中国家高级物业在房地产业中所占百分比在5%至10%左右比较适宜,而在前几年房地产过热时,中国别墅、高级公寓等高挡物业所占百分比远远超出了这一数字,从而造成了高级物业空置率远高于一般住宅,所以近几年中国政府严格控制高级物业投资,中国证监会也要求上市企业配股资金不得用于建设别墅等高级物业。这些方法使得高级物业投资开始下降,商档物业在房地产业中所占百分比已降低到10%以下,一般住宅投资百分比开始上升,1至9月,住宅投资占房
13、地产行业总投资百分比已达69%以上。 (2)办公楼市场供给地域差异深入扩大。近几年来,办公楼市场供给增速很快,97年办公楼完工面积突破1000万平方米,和此同时,办公楼市场地域间差异不停扩大,如北京云集了世界各国5000多家驻华机构和外资企业,还有全国各地地方政府和各地大企业驻京办事处,其办公楼市场展现供销两旺态势,北京办公楼租金现已仅次于香港和东京,处于世界第三位。不过象广州、深圳、海口等城市因为前几年办公楼投资过于膨胀,而这些城市又不含有北京、上海那样旺盛需求,所以出现了办公楼市场供需全部出现下降趋势。 (3)商业用房供求矛盾比较突出。在前几年经济发展过热时,商业用房比较畅销,各地商场、商
14、铺纷纷涌现,出现了严重供过于求现象。伴随宏观调控政策实施,商业用房销售率快速下降,近两年消费疲软困绕者中国国民经济发展,从而造成了商业用房需求下降,但每十二个月商业用房完工面积却不停增加,这就加剧了商业用房供求矛盾。 (三)市场需求分析现在,中国房地产业市场需求存在以下特点: 1、市场需求开始回升近两年来,在扩大内需和全方面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下,中国房地产销售摆脱了前两年徘徊不前局面,出现高速增加形势。1-10月,全国商品房销售面积为8249万平方米,同比增加36%。 2、个人消费成为市场需求主体 90年代以来,个人购置商品房绝对额高速增加,1987年,个人购置商品房只有426
15、.66万平方米,占当年商品房销售17.9%;而到了1997年,个人购置商品房达5233.72万平方米,占当年商品房销售66.6%; 1998年,即使受住房制度改革影响,集团突击购房现象比较严重,但个人购房也增加很快,98年个人购房百分比比97年上升了7个百分点,达成73.6%,市场消费主体这种改变对开发商提出了更高要求。前9个月,伴随房改结束,个人购房百分比已达90%以上。 3、和个人消费增加适应,住宅在房地产市场需求结构中占主导地位住宅销售在商品房销售中占主导地位,从87年到97年住宅销售额在商品房销售总额中所占比重全部在70%以上,所以住宅市场发展情况决定了房地产市场发展情况。1998年住
16、房制度实施改革后,个人购房百分比深入提升,1-9月,住宅销售额占房地产业销售额85%以上。(四)存在问题现在,中国出现了大量商品房积压和大量城镇居民住房需求得不到满足这么相互矛盾现象,供需脱节成为目前关键问题。关键原因是商品房售价高,中低收入家庭难以接收。据统计,1998年,中国商品房平均每平方米售价达成元,商品住宅平均每平方米售价达1800多元(见全国商品住宅平均售价图。),按此计算,一套70平方米住宅大约共需13万,而1997年中国城镇人均可支配收入为5200多元,人均消费支出为4300多元(包含居住支出400多元),剩下可用于购置住房约为人均1300多元,98年底平均每人储蓄存款余额为5
17、000元,按一个三口之家计算,购置这么一套住房共需33年。依据世界银行研究资料,当一个国家一套住房售价和家庭年收入之比为3:1至6:1时,居民才能负担得起,而中国这个百分比现在大约高达10:1以上,而对于中低收入家庭和北京、上海、广州和深圳等房地产市场较为发达城市来讲,这个百分比更大,所以房价过高是制约房地产业发展一个桎梏。 同时,据对全国17万城镇居民住房条件抽样调查显示,40.5%家庭住房不足40平方米。假如根据第五次人口普查结果,中国现在城镇每户平均人口为3.44人计算。全国有7.8%家庭人均使用面积不足5.8平方米,40.5%家庭人均不足11.6平方米。这一批人对住房潜在需求大,但因为
18、收入和房价巨大反差,有效需求不足。所以,住房市场能否面向中低收入者,是房地产业能否成为国民经济新增加点关键。1998年国务院下发了相关深入深化城镇住宅制度改革,加紧住宅建设通知,在借鉴发达国家处理中低收入家庭住宅问题做法和总结各地房改经验基础上,提出了建立新供给体系,对不一样收入家庭实施不一样住宅供给政策,即对高收入家庭提供一般商品住宅,对中低收入家庭提供经济适用房,对特困家庭提供廉租房,大力发展经济实用房。对不一样收入家庭实施不一样住宅供给政策,是含有中国特色住宅制度。三、趋势分析(一)市场需求影响原因分析1、中国城镇居民购房能力分析 归根到底,房地产市场需求是由居民购房能力大小决定。开始,
19、中国实施货币分房制度,下面我们就来推测一下新住房制度下居民购房能力。97年底,中国政府公布城镇总人口约为3.699亿,总户数约为1.02亿,平均每户人口 3.6人,考虑到城镇平均每户人口数在下降,我们就以一个三口之家为例来说明这个问题,这么假设不会使结果偏差太大。以后,一个家庭可用于购房款项有:原有储蓄存款、当年总收入中扣除消费支出余额、住房公积金、每个月发放住房补助、一次性发放住房补助。(现在全国货币分房有六种模式,因为多种模式差异不大,本文仅用一个模式来研究) 储蓄存款:99年底全国城镇人均储蓄存款约为7500元,一个三口之家储蓄存款为22500元。 当年总收入扣除消费支出(不含住房支出)
20、城镇人均余额。据对90年至97年数字分析,得一三口之家总余额为6039.36元。 住房公积金:依据新住房公积金管理制度,职员单位和个人每个月计缴住房公积金为上年平均月工资5%,按1999年职员平均年工资为7000元,一个三口之家双职员家庭年住房公积金为1400元。 每个月发放住房补助:现在中国很多地域补助措施还没有制订出来,从部分已制订出地域来看,每个月发放补助约为工资15%,按99年工资水平来看,就是每十二个月发放1050元,一个三口之家双职员家庭为2100元。 一次性发放住房补助:从全国己制订出实施方法来看,约为房价20%。 上述可用于购房款项中,储蓄存款和一次性发放住房补助为固定性购房款
21、起源,而每十二个月发放住房公积金、住房补助和每十二个月收入中可用于购房款额为变动性购房款,所以我们能够据此评定居民购房能力。 现在我们来估算一个一般三口之家按国家要求标准购置60平米房子购房能力。一套60平米住房总共所需房价为108000元,意味着一个三口之家在购置一套60平米房子,约需时间里,就可利用其可用于购房收入来还清房款,应该来说这个年数是一般居民能够承受,也就是说实施住房制度改革后,一般居民购置较小面积住房能力还是有。 2、中国房地产业市场容量分析 现在中国城市家庭中只有26%以上家庭居住面积在60平米以上。从住房产权来看,只有50%家庭住在自已拥有房子里,44%租用单位房子,4%租
22、用私人房子,2%家庭租用其它房源房子。从上述数字能够看出,中国住房潜在市场容量是很大,在原来福利分房制度下,一般居民购房能力不足,从而使得房地产市场有效需求不足,实施货币分房以后,这种情况可望得到很大改变。 (二)市场供给发展趋势分析1、房地产开发商向规模化、品牌化方向发展在房地产过热时期,房地产业利润率比较高,所以吸引了很多商家进入房地产业,但当初成立这些企业规模全部不大,它们开发楼盘规模偏小,配套设施不齐全。经过几年调整后,房地产业盈利能力已呈下降趋势,房地产业进入了微利时代,房地产开发商之间竞争日趋猛烈,在此情况下,规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争关键。现在很多综合实力较强房地产
23、开发商全部把发展成熟品牌管理体系、实现管理高效和科学、发展高品质服务体系作为提升本身竞争力关键手段。2、房地产供给将多元化方向发展配合住房制度改革,中国政府将提供多个渠道住房供给体系。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层商品房,而且还有面向中低收入阶层经济适用房,和面向贫困阶层解困房和低租金公寓等,房地产供给多元化将大大地改善中国城市家庭居住情况。 3、商品住宅价格将展现出稳中回落趋势多年来,商品住宅市场供过于求,但价格却一直居高不下。供求规律在中国房地产市场中不起作用关键原因是中国房地产市场是一个发育不完全市场,其需求主体不是个体消费者,而是集团,在这些集团中又有相当一部分购房资金起源于多种
24、财政拨款,她们购置行为不一样于一般消费者,价格对她们需求不起决定性作用,所以造成商品房需求价格弹性很低。1998年中国开始在全国范围内推行福利住房制度改革,要求了停止福利分房时间表,将个人住房消费推向商品房市场,商品房市场需求主体也逐步由集团向个人转移,需求规律在房地产市场中作用逐步增大,所以,在商品住宅大量积压情况下,住宅价格有逐步下调可能。 中国现在商品住宅价格关键由这么几部分组成:土地出让费、建筑安装费、多种税费和企业利润。这几项组成中有很多能够减让成份,在占到房价60%多种税费中有极不合理,有大幅减让余地,如城建配套费由消费者负担十分不合理,这一费用中包含公用设施建设费用理应由政府财政
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