地产项目市场研究报告样本.doc

黄骅某地产项目市场研究汇报

目 录
第一部分项目研究背景...................................................................................................................05
第二部分黄骅市整体环境分析..........................................................................................................07
（一）黄骅市概况
（二）人口环境——未来三年市场需求量
（三）政府计划指标研究分析
（四）政策环境研究分析
（五）经济环境分析
（六）综述
第三部分 房地产总体市场调研分析……………………………………………………………………………………20
（一）黄骅市房地产市场概况
（二）黄骅市房地产市场总体发展态势
（三）经典楼盘分析
（四）综述
第四部分 文脉分析………………………………………………………………………………………………50
（一）历史文脉分析
（二）居住文脉分析
（三）消费文脉分析
（四）综述
第五部分 消费者市场研究分析………………………………………………………………………………………55
（一）消费主力特征分析
（二）购房者消费心理分析
（三）影响消费者购房关键原因
（四）住宅档次类别各消费群体分析
（五）综述

第六部分 项目地块分析………………………………………………………………………………………………67
（一）项目地概况
（二）项目地周围配套情况
第七部分 调研结论及开发提议………………………………………………………………………………………75
（一）项目地地产因子分析
（二）项目优势分析
（三）项目劣势分析
（四）项目机会分析
（五）项目威胁分析
（六）综述

第一部分 项目研究背景

为了正确把握市场定位，完美顾问市场研究部对本项目进行了前期市场调研；依据该项目标调研性质，我们采取实地考察和相关人员深度访谈相结合方法，依靠黄骅市房地产市场相关背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达成以下目标：

& 了解黄骅市房地产市场整体情况及发展变动趋势；
& 了解黄骅市房地产市场产品设计、物业类型及价格发展趋势；
& 了解黄骅市住宅物业市场分布现实状况及用户群组成情况；
& 了解黄骅市整体计划发展；
& 掌握本项目所处地块基础特征；
& 掌握本项目周围房地产市场走势及关键竞争楼盘基础特征；
& 明确项目和周围关键竞争楼盘和其它区域优势、劣势所在；
& 掌握目标用户及业内专业人士对项目标初步认识；
& 明确项目构建优势市场机会及企业机会；
& 提出项目标市场定位（包含项目定位、目标用户定位、户型定位等）思绪。

第二部分 黄骅市整体环境分析

1、黄骅市概况
黄骅市在河北省东南部，临渤海、靠京津，处于“环渤海”和“环京津”“双环”枢纽地带。城市辖区总面积1803平方公里，人口约41万。其中黄骅市城区面积18平方公里，城区人口约12万人。辖9个乡镇，327个行政村，3个街道办事处和一个开发区；
黄骅市历史悠久，自然资源丰富，全市共有耕地面积94万亩，未利用土地54万亩。海岸线长约65公里，为中国四大海盐生产基地之一，其地下石油、天然气、地热资源丰富；
黄骅市政基础建设日益完善，累计投资13亿元用于城市建设，城市绿化面积达成111万平方米，市区人均住房面积达成28平方米，并形成了以四区（骅西新区、骅东区、骅中区、经济技术开发区）为主体城市格局。
黄骅市周围南大港管理区、沧州临港经济开发区、沧州黄骅港口和黄骅市形成了地域经济组合，这也为黄骅市带来了巨大城市发展潜力，经济实力发展强大、市区人口流动加大等，这些全部带动了黄骅市区房地产急速发展。

黄骅市区位图 黄骅市行政中心
（以上图片展示黄骅市在河北省东南部，处于“环渤海”和“环京津”“双环”枢纽地带，地理位置优越。）
黄骅市城区计划发展方向：合适向东、向北拓展

城市建设情况：
& 城市建设整体定位：努力争取经过几年努力，构筑起现代化滨海中等城市雏形；
& 城市建设功效定位：把黄骅市建成区域性经济、文化、教育、商贸服务中心；
& 黄骅市境内形成了完整公路、铁路、海上运输体系。海防公路、205国道（山海关到广州）和307国道（歧口到银川）纵横贯通黄骅市全境，石港高速公路；
& 铁路运输由黄沧（黄骅到沧州市）地方铁路和京沪线接轨，朔黄铁路即西煤东运铁路通道，全长820公里；
& 石黄高速公路沧州市至黄骅港段（沧黄高速公路），是河北省“十五”期间关键建设项目之一，路线全长93.585公里，12月将全线建成通车；
& 津汕高速公路——路线起点河北省黄骅市桃园村冀津交界处，沿线经子牙新河、南大港农场、黄骅市计划区、307国道、沧黄铁路、朔黄铁路、石黄高速公路、省道武港线至海兴县辛集刘王庄周围。路线全长68．644公里，建设标准为双向四车道，全封闭、全立交高速公路，路基宽28米，桥涵和路基同宽。

分析：
近两年，黄骅市在城市建设方面加大投资力度，路网建设、市政配套完善、环境优化、关键工程开工建设，使黄骅市投资环境得到了较大改善，城市建设加紧推进了房地产业发展，使黄骅市房地产市场需求空间加大。同时，作为连接沧州市和沧州港关键通道，沧黄高速公路建设，充足发挥了沧州港这一北方新兴港口在环渤海经济圈中前沿作用，使之成为黄骅市城市发展和临海工业关键依靠，进而带动黄骅市乃至全省中南部地域社会、经济快速发展，全部含有十分关键意义。

黄骅市城市广场

2、人口环境——未来三年市场需求量

年底人口关键统计指标
总人数
12万人
总户数
37500户
每户家庭人口
3.2人/户
从黄骅市总体人口环境来看，整个黄骅市人口基数相对偏小，在12万左右，仅黄骅市区当地居民居住需求量相对有限。
& 计算依据：
现在，黄骅市区有12万人左右，人均住房面积有28平方米，根据现有国家小康居住面积35平方米标准，黄骅市还需要80余万平方米住房面积，伴随多年来黄骅市经济发展，大量外来企业在黄骅投资落户使得外来人口快速增加，就现实状况而言，还需要大面积住宅开发来满足市场需求。

综合人口原因分析，未来三年黄骅市还需要大量居住面积，就本项目而言，含有较大开发空间，项目标目标用户群应着眼于市区，放眼于市区周围在内高等消费人群。

3、政府计划指标研究分析
黄骅市全市经济计划指标以下：
Ø 综合经济实力深入增强。GDP完成80.7亿元，是1.6倍；财政收入完成5.13亿元，是1.9倍；计划地域生产总值年均增加15%，全部财政收入年均增加20%；
Ø 经济结构显著优化。三大产业比重调整为9：48.8：42.2，工业形成五金制造、资源化工、塑料模具三大产业集群，成为关键制造业基地；农业形成以冬枣标准化生产、多样化加工、品牌化销售为一体龙型产业格局，成为著名“中国冬枣之乡”，服务业形成辐射周围地域大商贸、大流通格局，成为区域性服务中心；
Ø 临港经济板块凸起。仓储物流、能源开发、装备制造等产业兴起，初步形成和临港区域相融合、和天津滨海新区相对接，含有黄骅市特色临港产业体系；
Ø ，农民人均纯收入3288元，增加13.1%，为历年来最高。城镇居民人均可支配收入6861元，增加6.1%。城镇居民人均储蓄存款余额9126元，计划城镇居民人均可支配收入、农民人居纯收入年均增加9%和7%，社会消费品零售总额年均增加15%，城镇最低生活保障率达成100%。

4、政策环境研究分析
4.1货币政策影响
& 中国人民银行将依据市场发育情况和经济金融形势，适时调整汇率浮动区间；
& 对人民币汇率进行管理和调整，维护人民币汇率正常浮动，保持人民币汇率在合理、均衡水平上基础稳定，促进国际收支基础平衡，维护宏观经济和金融市场稳定；
& 对房地产融资、银行贷款、资金链产生较大影响。

4.2国家金融政策影响
& 3月份，央行取消房贷优惠政策，提升5年以上房贷利率；
& 3月26日国务院公布“稳定房价通知”，国家出台一系列政策和方法含有很强针对性和指导性，房地产市场在宏观调控政策影响下趋于理性和冷静，整个市场观望气氛浓厚；
& 1月1日“放贷利率上调”；
& 中国人民银行又出台政策“将现行个人住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实施下限管理，下限利率水平为对应期限档次贷款基准利率0.9倍”——实为提升住房贷款利率，并提议“提升最低首付百分比”；
& 4月28日，中国人民银行上调利率0.27%，这将对现在过热房地产业起到了一定抑制作用；中国人民银行出台“调高存贷款基准利率”政策，使购房者采取一次性付款增多；同时，还出现部分提前还贷款现象，给房地产发展带来一定影响。

4.3房改政策影响
& 国家严格实施了土地管理制度，严禁土地以协议方法转让，必需实施“招、拍、挂”，这一政策肯定造成土地价格上涨；
& 伴随国家对集资建房严格控制，集资建房现象将逐步降低；
& 初，国务院下发通知，严格控制耕地转化为建设用地，这一政策必将使房地产市场竞争愈加猛烈。

4.4对黄骅市场影响
& 国家严格限制耕地转换为建设用地，在一定程度上加紧了黄骅市旧城改造进度；
& 黄骅市对城市建设实施一系列优惠政策会在一定程度上降低项目标开发难度，增强开发商信心；
& 黄骅市场现在在支付购房房款时相当部分采取一次性付款方法，影响不大；
& 黄骅市房价整体水平偏低，贷款利息上涨不会冲击过大；
& 在一定程度上不会影响消费者购房计划。

5、经济环境分析
Ø 黄骅市关键经济指标完成情况，全市完成地域生产总值71.59亿元，同比增加17.1%，其中：
第一产业完成增加值7.73亿元，同比增加8.4%；
第二产业完成增加值34.19亿元，同比增加22.1%；
第三产业完成增加值29.87亿元，同比增加12.9%。
Ø 黄骅市全部财政收入完成5.13亿元，同比增加34.2%，财政收入占GDP比重为7.2%；
Ø 全社会固定资产投资完成31.6亿元，同比增加72.6%；
Ø 全市财政收支情况，整年完成财政收入5.13亿元，占年初预算120.7%，同比增加34.2%。其中，通常预算收入2.09亿元，同比增加35%。完成预算支出36543万元，同比增加28.6%。其中：基础建设支出1506万元，同比增加23%；教育支出8790万元，同比增加15.2%；农业支出3603万元，同比增加12.4%；抚恤和社保支出2215万元，同比增加21.6%。
Ø 直接利用外资761万美元，同比增加 97%；引进省外资金8.5亿元，同比增加104%；出口创汇6400万美元，同比增加23.3%。
Ø 政府工作目标——经济和社会发展关键预期目标是：完成地域生产总值82.3亿元，增加15%；全部财政收入完成5.9亿元，增加15%；全社会固定资产投资37.9亿元，增加20%；农民人均纯收入增加6%，城镇居民人均可支配收入增加8%。
小结
以上为影响房地产发展关键原因，从以上数据能够看出：
A、黄骅市经济正向良好方向发展，居民购置力正在逐年增加，伴随收入水平提升，居民用于日常消费性支出在不停增加同时，对住房需求增加，用于提升生活品质、追求高级住宅也日益成为支出关键组成部分；
B、城镇人均可支配收入增加8%，反应消费者消费力逐年增强，具体到住宅要求市场上提供档次较高、配套完善物业类型；
C、招商引资带动了黄骅市经济快速增加，刺激了房地产业发展。

6、综述
1）伴随房地产业发展，近两年来，黄骅市居民对住房需求量在快速增加；
2）伴随经济发展，投资环境得到了深入改善，房地产业发展空间较大；
3）伴随国家宏观政策调整，将对黄骅市经济、住房、消费产生影响，并在一定程度上改变了黄骅市消费者观念；
4）多条高速公路、铁路交汇于此，优越区位优势，城计划及建设进程加紧，使黄骅市经济、投资环境得到深入改善，消费者可支配收入逐年增加，购置力逐步提升，刺激了黄骅市经济快速发展。
5）总体来看，黄骅市房地产发展水平还比较落后，正处于由分散向集约化转变阶段，需求较旺，经济发展情况决定了房地产发展速度，由上述各类经济指标看，是房地产发展肯定阶段，从现在黄骅市房地产市场建筑规模、产品品质、户型结构、景观计划及销售价格看，和其它城市还有一定差距，伴随经济发展、城市计划完善，这一差距将会逐步缩小。

附：沧州临港经济开发区介绍
沧州临港经济技术开发区（简称开发区）成立于二零零三年五月，是经河北省人民政府同意建立含有独立区域和行政管理职能省级开发区，行政隶属河北省沧州市人民政府（1988年被国务院同意沿海开放城市）。
开发区前身是中捷友谊农场。是一个国际合作型大型农垦企业，直属河北省农垦局。五十年建设发展，经济总量和运行质量位居全国多个农垦企业前茅，已成为“全国工厂化农业示范农场”，而且实现了由农场向开发区体制历史转变。
开发区总面积268平方公里（40万亩），耕地10万亩，人口4.2万人，下辖企业百余家，已实现以农业为基础、工业为主导、农工商综合经营经济格局，年产值35亿元，财政收入2.2亿元。
l 有两大企业集团：中捷石油化工集团和河北捷虹颜料化工集团；
l 两大农业园区：农业高新技术园区、和水产高新技术园区；
l 四个一体化产业：奶牛养殖乳品加工产业化、葡萄种植和酿酒产业化、造纸和速生林产业化、良种繁殖和推广产业化；
河北省政府沧州市政府已把开发区明确作为河北省和沧州经济新战略增加极地域，沧州已完成经济从大运河走向渤海湾计划布署，以开发区为中心新城市。
开发区正在实施“城市兴区、工业强区、生态立区”开放发展战略。
沧州南大港管理区介绍
沧州市南大港管理区， 1978年到20多年间，中国生产总值增加了37倍，人均中国生产总值9000元，全部财政收入达5100万元，基础实现小康社会。
南大港管理区前身为省属大型农工商联合企业南大港农场,属环渤海、环京津经济区。
辖区总面积294平方公里，耕地面积13.4万亩，并有1.6万公顷省级南大港湿地和鸟类自然保护区，人口4.3万人，职员近1.5万人。7月，经省委、省政府同意，南大港农场改建为沧州市南大港管理区。

结论：沧州南大港管理区和沧州临港经济开发区改革和发展，该两区工业、农业发展，促进了当地经济发展水平，人民经济收入水平日益提升，加之黄骅市区距离该两地旅程为10公里左右，黄骅市区环境建设逐步加大，很大程度吸引了黄骅市区周围含有消费能力群体，在此置业居住。就此未来，该两区经济发展，将继续加大黄骅市房地产建设。

第三篇 房地产总体市场调研分析

一、黄骅市房地产市场概况
1、开发觉实状况
黄骅市房地产市场住宅供给面积约为26.5万平方米，销售面积21.2万平方米。全市房地产整体均价约在1350元/平方米，以来房地产市场发展快速，房屋施工量在逐年递增，估计住宅供给面积达成40余万平方米。
近两年来，黄骅市房地产市场销售量大致和完工量保持一致，销售情况良好，住宅均价估计约在1500元/平方米左右。

2、前景方面
从供给角度分析，现在市场上单位集资建房较多，商品房小区较少且规模较小，难以满足消费者需求，在小区规模、户型设计、配套设施、物业管理上全部较为落后。
从需求要求角度分析，黄骅市目前住宅市场较之以前有了较大飞跃。消费者不单单满足简单居住条件，而且对于产品品质和创新有了一定要求。伴随黄骅市经济发展和大家消费水平日益提升，含有优异小区计划、合理户型设计、完善配套设施、优质物业管理等原因住宅产品将引领市场，成为以后房地产市场发展趋势。
从长久角度看，小高层物业将成为以后黄骅市房地产发展方向，住房消费巨大能力还有待释放，房地产业未来发展应有较大空间，黄骅市房地产市场发展含有较大增加潜力。

二、黄骅市房地产市场总体发展态势
发展态势一、市场发展迅猛
以来，黄骅市房地产业在国家扩大内需，大力推进住宅建筑为主，激励城镇居民消费等一系列宏观政策引导下，连续保持高速增加，投资总量在不停上升、空置面积逐步下降、房地产景气指数全方面上扬等特点。

发展态势二、稳定增加市场购置力
1、 从商品房销售趋势看，房地产开发出现高潮是主动、健康。目前，房地产产品销售主流是住宅，销售对象主流是个人，购房者目标是满足于居住、满足于住房条件改善，而不是用来投资收益，所以也不会存在投机炒作行为，房地产开发也就失去了产生价格和价值严重背离过热现象基础条件。

2、造成需求旺盛关键原因：
第一、伴随近几年黄骅市经济不停发展，招商引资力度不停加大，外来企业加入，增加了该市人口流动量及含有较高购置力外来经商企业家、外来高收入务工人员等，在黄骅市购置住房；
第二、黄骅市县城周围富裕城镇（两大农场）居民为了表现大城市感觉或是为儿女就学购置房屋；
第三、消费者为改善居住需求选择购置新房；
第四、伴随城区人口不停增加，需要结婚购房青年人购置商品房；
以上很多原因造成了对住房面积需求增加，同时也促进黄骅市房地产市场逐步升温。

小结：
u 黄骅市在河北省东南部，处于“环渤海”和“环京津”“双环”枢纽地带，地理位置优越，这种情况很大地带动了黄骅市整体经济快速发展，同而在很大程度上也推进了黄骅市房地产业发展；
u 黄骅市房地产市场正处于发展阶段，大部分产品采取地暖采暖（部分产品利用地热资源），部分产品出现错层、外飘窗设计；部分项目开始采取新型建筑材料（如CL建筑体系等）。但从整体来看，楼盘产品品质、整体计划、景观设计、物业管理等方面还不成熟。
经过几年发展，黄骅市房地产业将展现以下多个态势：
1) 产品设计上要求新奇、美观含有些人性化等特点；
2) 项目产品较合理小区整体计划和景观设计；
3) 节能环境保护新材料及新技术广泛应用；
4) 小区物业管理有初始化发展到成熟化；
5) 受市场需求及政府引导，加之国家对住宅用地严格审批，黄骅市物业类型有低密度多层建筑转向多样化发展（小高层）。

三、经典楼盘分析
3.1经典楼盘
鑫怡佳苑
1、基础资料
项目地址：信誉大街和文化路交口
开发商：黄骅市金宝置业有限责任企业
代理商：黄骅市房产局房地产开发企业
设计院：沧州建筑设计院
项目专题：闹市中一方净土
计划占地面积：2.73万㎡
其它计划用地：0.91万㎡
建筑面积：43096㎡
容积率：1.57
建筑密度：29.2%
绿地率：30.06%
总户数：366户
车库：192个
停车位：110个
住宅产权：50年
物业费：0.4元/月/平方米

2、计划和配套
小区计划为7栋多层、3栋小高层（12F），紧邻信誉大街（二车道）、人民公园
户型面积：
面积区间：40—160平方米（40㎡、51㎡、78㎡、92㎡、100㎡、120㎡、132㎡、141㎡、152㎡、160㎡）
小高层：140平米、160平米
主力户型：三室两厅

3、销售情况
销售进度：销售率约70%
销售价格

一层
二层
三层
四层
五层
1818元/平方米
1918元/平方米
1908元/平方米
1788元/平方米
1738元/平方米
车库：层高2.5米，1200元/平方米
付款方法：一次性付款优惠2.5%
分期付款，签协议时付60%，封顶时付30%，交房时付10%
按揭贷款，首付30%，贷款期限30年。

4、施工进度
出地面3F—4F

5、交房标准
1、窗户：外飘窗设计，断桥隔热优质铝合金窗，中空玻璃（阳台为一般玻璃）；
2、入户门：名牌防盗门；
单元门：防盗对讲门；
车户门：远红外线自动遥控卷帘车库门；
3、厨房：地板砖，上下水齐全，不配置洗菜盆；
4、卫生间：地板砖，上下水齐全，不配置卫生洁具；
5、墙面：白墙落地；
6、地面：水泥平面；
7、供电系统：优质电线电料，单户设置电表，白炽灯单设空调线路及专业插座，预留风扇吊钩；
8、供暖系统：热源为地热，地板采暖；
9、电视系统：预留有线电视接口；
10、通讯系统：预留电话线路接口，宽带网入户；
11、供气系统：天然气管道入户；
12、供水系统：小区设净化水设备，为小区居民提供有偿送水服务；
13、每户安装优质太阳能（赠予）。

6、项目优劣势分析
项目优势
& 在市中心，地理位置优越；
& 项目紧邻黄骅市人民公园，周围自然景观很好；
& 周围市政配套较为完善；
& 采取CL建筑体系、断桥铝合金窗，提升楼盘品质。
项目劣势
& 部分户型设计较不合理；
& 紧邻信誉大街，交通不通畅。

广信颐园
1、基础资料
项目位置：北环路和西环路交口西行400米
开发商：黄骅市广信房地产开发企业
黄骅市广厦房地产开发企业
承建商：广信建设集团
物业管理企业：广信物业管理企业
建筑设计：天津大学建筑设计院
居住用地面积：8.3万㎡
总建筑面积：85152.3㎡
绿化率：39%
容积率：1.003
总户数：659户
停车位：300个
居住人数：2109人
户均人数：3.2人

2、小区计划和配套
19栋5.5F，3栋12F小高层

3、销售情况
项目Ⅰ、Ⅱ期已售完
销售面积：户型面积区间：54.19—214.7
户型面积：四室三厅两卫、四室两厅两卫、三室两厅一卫、三室一厅一卫。
销售价格
最高价1590元/平方米
均价1536元/平方米

4、施工进度
主体封顶

5、交房标准
窗户：塑钢窗，中空玻璃；
入户门：名牌防盗门；
单元门：防盗对讲门；
厨房、卫生间：瓷砖到顶，做防水处理，上下水齐全；
墙面：白墙落地；
地面：瓷砖铺地；
供暖系统：热源为地热，地板采暖；
电视系统：预留有线电视接口；
通讯系统：预留电话线路接口，宽带网入户；
供气系统：天然气管道入户。

6、项目优劣势分析
项目优势：
Ø 规模较大，轻易聚集人气，且周围住宅小区较多，以后居住气氛浓厚；
Ø 项目紧邻西外环，周围自然环境优雅，适于居住；
Ø 紧邻是第三中学，儿女就学方便；
Ø 项目地周围道路平整宽广，交通顺畅。
项目劣势：
Ø 现在周围配套市政配套不完善。

名人花园
1、基础资料
项目位置：黄骅市205国道西侧一建对面
开发商：沧州市名人房地产
占地面积：3.7公顷
总建面积：57720㎡
其中公建面积6992㎡，住宅面积50728㎡
容积率：1.56
绿化率：56%
建筑密度：31.1%
总户数：400余户
供暖方法：地热采暖（现在一期采取锅炉燃烧供暖）

2、计划和配套
整个小区计划10栋多层（5+1）住宅，其中一期开发5栋，二期开发3栋，三期开发2栋，现在一期已入住，二期主体封顶，三期待建，小区内部无显著景观设计，本身配套较少。

3、销售情况
一期均价：1520元/平方米
二期均价：1550元/平方米
二、三层1596元/平方米，五层1500元/平方米
车库价格：1200元/平方米，3—5万元/个（一层）
付款方法：按揭贷款，首付20%，贷款期限30年
户型区间：47—250.69平方米，其中一期开发以大面积户型为主，二期开发以中小面积户型为主（80——141平方米）

4、施工进度
一期已入住，二期主体封顶，现在为内部装修阶段

5、交房标准
窗户：塑钢窗，中空玻璃；
入户门：名牌防盗门；
单元门：防盗保温可视对讲门；
车库门：红外线遥控自动门；
厨房、卫生间：瓷砖到顶，做防水处理；
墙面：白色耐水腻子找平；
地面：厨房、卫生间，高级防滑瓷砖，其它水泥砂浆压光；
外立面：一层为蘑菇石，二层以上为浅粉色瓷砖；
供水系统：二十四小时供水；
供暖系统：热源为地热，地板采暖；
电视系统：预留有线电视接口；
通讯系统：预留电话线路接口，宽带网入户；
供气系统：天然气管道入户；
保安系统：二十四小时保安巡查、电子巡查、周围防护。

6、项目优劣势分析
项目优势：
Ø 紧邻307、205国道及黄骅市汽车站，交通便利；
Ø 紧邻市二中、春雷幼稚园、试验小学，儿女就学方便；
Ø 户型结构设计合理，错层结构及南向客厅在黄骅市设计超前；
Ø 小区周围市政配套完善。
项目劣势：
Ø 小区景观绿化及配套较少，降低了楼盘档次；
Ø 户型面积偏大。

中国名人高尔夫别墅
1、基础资料
投资商：中国名人高尔夫俱乐部
开发商：中国房地产（黄骅）开发企业
园林景观设计：香港雅居园艺设计企业
物业企业：香港宏景国际物业管理企业
施工单位：中国航空港建设
首期占地面积：227.25亩
建筑面积：102400平方米
其中：公建建筑面积5400平方米；
别墅建筑面积5000平方米；
花园洋房建筑面积9平方米
容积率：0.676
绿化率：51%
建筑风格：纯北美乡村风格、西班牙式、法式等
街区风格：不一样组团有温哥华、塞纳河畔、纳帕溪谷、地中海等不一样建筑街区。

2、计划和配套
项目分三期开发，其中一期开发49栋，以别墅和花园洋房为关键物业类型；一期计划别墅10栋（2—3层），别墅带电梯，计划花园洋房39栋（4层），整个小区被水系围绕，一期分为三个组团，由北向南依此开发。
小区配套：
小区设有幼稚园，标准高尔夫球场两个；
现代化配置系统：
每栋别墅安置控制器作为别墅群中智能点，互联成网络综合管理系统，含有保安功效和控制功效。
保安和安全防范系统：
形成周围防范、保安监控和可视对讲和家庭报警三层立体安防体系，确保人身安全和财产安全。
全数字化宽带网络系统：
提供800M宽带，快速、简捷、安全传输数据，遨游世界。提供CAT及对应设备，且含双车位车库。
供热系统：
地热水资源，1500米深地热温泉，二十四小时热水洗浴。引进德国优异技术利用地热水资源，安置冷热转换装置，无须煤、电等能源消耗。

3、销售情况
户型种类：推出58种户型，满足不一样品位要求，每款占地分别是2、3、4、5亩。
别墅面积区间：160-1000平方米
销售价格：5000元-1元/平方米
花园洋房面积区间：90—240平方米
销售均价：1550元/平方米，最高价：1600元/平方米（估计）

4、施工进度
放线结束，未开工建设

5、交房标准
装修标准：毛坯房
供暖方法：地板（地热井）辐射采暖

6、项目优劣势分析
项目优势
Ø 项目规模较大，小区内部配套齐全；
Ø 项目关键物业类型为花园洋房、别墅，建筑密度较低，产品档次较高；
Ø 小区整体计划超前，园林景观及水系设计很好。
项目劣势
Ø 距离黄骅市中心相对较远；
Ø 周围市政配套不够完善。

景泰·城市丽景
1、基础资料
项目地址：建设大街以东，205国道以西，计划路以北
开发商：唐山市景泰房地产开发
设计院：北京·华咨设计院
物业企业：黄骅市兴达物业管理
项目专题：品味丽景生活·彰显尊贵人生
占地面积：82.5亩
建筑面积：60000平方米
容积率：1.09
总户数：480余户

2、计划和配套
整个小区计划为15栋多层住宅，其中一期6栋，二期9栋。建筑整体布局围绕中心专题花园，组团绿地横向排列，总体轮廓层次清楚，错落有致。
小区配套：
小区服务中心、中心专题花园、儿童乐园、健身广场等。

3、销售情况
销售进度：一期销售约96%，二期未开盘
销售价格
最高价：1650元/平方米
最低价：1480元/平方米
均价：1568元/平方米
车库价格：1200元/平方米
储藏间：1000元/平方米

4、施工进度
部分主体封顶

5、交房标准
窗户：塑钢窗，中空玻璃，外飘窗设计；
入户门：防盗门；
单元门：楼宇对讲门；
外墙：采取内保温方法；
室内部分：毛坯；
供暖系统：分户燃气锅炉；
电视系统：预留有线电视接口；
通讯系统：预留电话线路接口，宽带网入户；
供气系统：天然气管道入户。

6、项目优劣势分析
项目优势：
Ø 小区规模较大，居住人口较多，人气较旺；
Ø 在城市北部，是政府关键发展方向，升值潜力大；
Ø 紧邻城市主干道（建设大街、205国道），交通便利；
Ø 海鲜城二期动工，周围商业气氛将逐步形成；
Ø 小区配套小商业为业主日常生活提供了便利服务。
项目劣势：
Ø 紧邻205国道，车辆较多，危险性较大；
Ø 小区南北两侧均为批发市场，人流量较大，人口嘈杂；
Ø 现在项目距离市中心相对较远，周围市政配套不够完善。

附：黄骅市集资建房或合作建房一览表

名称
捷馨苑小区
长芦沧盐新区（二期）
电力众诚家园
位置
西环路和渤海路交口
西环路和渤海路交口南行300米
北环路和西环路交口
单位
香港和中捷石化集团
沧盐集团
黄骅市电力局
均价
1400元/平米
1350元/平米
1300元/平米
栋数
7栋
6栋
23栋

3.2产品配套特点
& 新开工项目标硬件环境开始有较大提升；
& 物业管理水平有所提升，物业管理费用（部分项目）现基础为（0.3元 /平方米/月左右）。

3.3产品风格及物业类型特点
& 欧式（占大部分）及现代建筑风格逐步占有了黄骅市建筑市场；
& 产品物业类型往往还较单一，少许住宅项目计划有小高层。

3.4结论
& 竞争仍未白热化，利润空间较大；
& 未进入大盘时代，不管是小区规模、档次、物业管理均处于通常水平。

四、综述
1）黄骅市房地产投资、开发出现了新高潮，加紧了住宅产品、配套、设计更新换代；同时，销售也出现楼盘热销情况，总体发展趋势良好；
2）经过市场深度调研分析，黄骅市房地产市场有以下特征：
房地产市场竞争还未出现白热化。
消费者购房由盲目性转向理性消费，在住房要求上讲求实用、高质量等；
销售价格稳中有升；
3）绝大部分楼盘均采取地板供暖，受当地特殊地质条件影响，部分楼盘采取地热采暖。

一、历史文脉分析
Ø 黄骅市历史悠久，大约在70前就有些人类在这里繁衍生息；
Ø 秦二十六年（公元前221年）在今黄骅市羊二庄乡置柳县。柳县是秦推行郡县制首批置县之一。秦二十九年秦始皇为求长生之药，曾派500名童男和500名童女渡海到蓬莱，入海前经过柳县；
Ø 1938年建立新海县，1943年由新海县和青城县合并为新青县；
Ø 1945年，为纪念抗日战争牺牲于县内黄骅市（原115师教导六旅副旅长兼冀鲁边军区副司令员）烈士——黄骅而易名黄骅县；
Ø 1989年撤县建市；

二、居住文脉分析
Ø 黄骅市作为一个历史悠久城市，有着深厚历史积淀；
Ø 绝大多数楼盘采取地暖供暖，受当地特殊地质条件影响，部分楼盘采取地热供暖；
Ø 近几十年来，大家日常居住房屋也悄悄发生了演变，由平房、家眷院转变到现在多层楼房；
Ø 伴随大家生活水平日益提升，大家对于住宅居住要求也开始向着舒适化、高级化发展。对于房屋格局、功效等有了更高要求，对复式结构认可，并出现部分错层设计，在满足居住基础要求上，开始要求设计新奇、美观大方、健康住宅等特点。

三、消费文脉分析
Ø 经过和其它城市对比，能够看到前几年黄骅市经济发展比较落后，大家生活消费水平基础上还是以满足衣食住行等基础条件为主；
Ø 伴随近几年黄骅市各项事业蓬勃发展，大家消费水平日益提升。消费也开始转向品牌化、购物商场化、日用商品超市化等方向发展，进入重质轻量理性消费阶段，但消费观念依旧相对保守；
Ø 以上信息表明：黄骅市经济在快速发展同时，推进了城市现代化建设进程，居民消费、购置力增强，深入推进了房地产业发展。

四、综述

经过对黄骅市历史、居住、消费文脉分析，能够看出：
1、黄骅市人含有：豪情、不拘一格性格；
表现在住房：要求设计实用、大方、美观，健康住宅；
2、黄骅市含有：开放、易接收新事物特征；
表现在建筑上：欧式建筑风格较多；
3、黄骅市消费力逐步提升。

第五部分 消费者市场研究

一、消费主力特征分析

此次我们采取了实地走访和抽样调查相结合形式，对黄骅市区各阶层消费者进行了深度调研，依据现在黄骅市特殊情况将消费群体划分为：在黄骅投资创业商人、两区（南大港管理区、临港经济开发区等消费者）、周围乡镇居民、外来务工人口、公务人员、个体经营户、私企业主、工薪阶层。

二、购房者消费心理分析

黄骅市居民消费心理比较复杂，即看重地段、价格又精打细算，表现在房屋购置方面则有以下多个特点：
& 对价格敏感，尤其对总价敏感性高于单价，整体购置力通常；
& 对户型设计要求不是太高，要求能满足居住和使用；同时，这一观念在逐步改变；
& 对购置房屋，期望能够表现大城市感觉；
& 投资意识不强，炒房者较少，一次性付款较多。

消费者购房所能承受房价

结合消费者访谈情况，从消费者对产品要求及对市区房价期望看，地理位置很好、完善市政配套对其含有较强吸引力，在消费者对房屋价格较为敏感前提下，选择1500元/平方米以上所占百分比达成4.58%，伴随城市功效和环境深入改善，城镇居民经济收入提升及城镇人口增加，对住房需求在加大等原因，由此市区房地产市场还有很大开发及增值潜力。

消费者年纪结构分析

注：消费主体关键集中在中年消费者，有一定经济实力而且有购房需求。年纪在31—40岁之间占到45%，41—50岁之间占到36%。总和达成81%，该年纪段代表群体有：在该地经商商人、私企业主、高收入公务员、高收入高技术人员、周围富裕农民。

家庭月收入情况分析

从上图中能够看出黄骅市消费者整体家庭月收入水平相对较低，月收入在1000—元之间占到总体39.8%，月收入在—3000元占到12.24%，家庭月收入在6000元以上占到3.06%。

了解房地产信息关键路径

从购置者关键信息起源分析，口碑传输、宣传单页最轻易被消费者接收，同时，依据本案地块区位优势，提议在关键街道设置户外广告。

消费者购房面积选择分析

由上图能够看出，消费者购房首选户型面积在100—130平方米之间，所占百分比达成44.13%；其次选择是90—100平方米，占到21.52%，能够反应出消费者较为重视户型面积实用性；选择130—150平方米、150平方米以上分别占到15.87%、9.57%，但从场销售情况看，大面积户型销售缓慢。而且由50—70平方米所占百分比说明黄骅市场炒房者较少。

对户型具体要求

结合