商务花园二期规划及营销推广研究报告样本.doc

中关村（丰台）总部基地二期计划
出台历程及营销推广研究汇报

前 言
本文是对中关村（丰台）总部基地整个项目策划、研究、建设思绪及历程回顾，目标是为我们后续研究做些参考。
中关村科技园区丰台园，利用本身区位优势，实现了传统科技园区产业转型，采取国外成熟商务花园建设模式，和已日趋成熟总部经济形态相结合，适应企业总部选址差异化需求，打造了全国第一家科技总部基地。
全文分四个部分进行叙述。
第一部分，是丰台园情况介绍及多年来碰到部分问题。
第二部分，是丰台园产业基地二期所采取商务花园模式在建设计划、产业定位上对科技园区创新突破。
第三部分，是总部经济理论。
第四部分，是商务花园和总部经济对接，形成中关村（丰台）总部基地，及总部基地建设、推广和理论日趋成熟。

目 录

1
序言：
3
第一部分：丰台园位置、优势、发展情况及多年来发展面临问题
4
第 一 章： 中关村丰台园位置和发展优势
5
第 二 章： 丰台园发展情况及经济基础
6
第 三 章： 丰台园二期开发开启及需处理问题
8
第二部分：商务花园
9
第 四 章： 商务花园模式引进
12
第 五 章： 商务花园计划和建设
14
第 六 章： 商务花园理论问题处理
25
第三部分：“总部经济”概念形成和中心城市总部经济发展
26
第 七 章： 总部经济理论
32
第 八 章： 总部经济发展实际情况研究
40
第四部分：中关村（丰台）总部基地——商务花园和总部经济对接产物
3
第 九 章： 郊区化研究和企业总部选址多样性研究
41
和对北京大型企业实证调研
44
3
第 十 章： 中关村（丰台）总部基地确实立、建设开启和品牌推广
48
第十一章： 总部基地在政府、企业和学术界及媒体上所产生影响
63
第五部分：中关村（丰台）总部基地可连续发展
64
第十二章：中关村（丰台）总部基地可连续发展研究

第一部分：丰台园位置、优势、发展情况
及多年来发展面临问题

丰台园尽管有很多区位优势，有了一定经济基础和产业基础，但在发展过程中同时也碰到了部分问题，怎样处理这些问题，是园区顺利推进所必需越过一道障碍。

第一章 中关村丰台园位置和发展优势

中关村科技园区丰台园始建于1992年11月，是中关村科技园区关键组成部分，是经同意国家高新技术产业开发区。它包含5平方公里产业基地和科技一条街。产业基地分三期开发建设，是中关村科技园区最具活力产业基地之一。

优越地理位置。丰台园产业基地在丰台桥南，西南四环路穿越腹地，是中关村科技园区“一区五园”中距市区最近一个基地。沿四环路可就近达京石高速、京开高速、京津溏高速，通达首全部机场、南苑机场也十分便捷。

良好人文环境和自然环境。丰台园产业基地在享受“花乡”美誉丰台，环境优美，空气清新，周围分布着悠久历史留下含有极高审美价值和文化价值名胜古迹，卢沟晓月、大堡台西汉古墓、金大全部遗址、莲花池全部含有较高著名度。还有举步即到旅游景点世界公园、花乡森林公园和新建绿色隔离带，和驱车15分钟可饱览鹰山咀森林公园和青龙湖等景观。

丰富文教和科技资源。有北京电子工程学院、首全部经济贸易大学、装甲兵工程学院等7所高等院校；丰台区是仅次于海淀区北京市第二大技术知识密集区。有中央、市属科研院所60多家，各类科技人员7万多人，占丰台区人口总数10%，其中中国外著名教授千余人，有充足人才源和技术力量。在这个区域内，有世界水平航天技术中心和科研开发雄厚物质基础，设备精良、门类齐全，科研开发和生产开发紧密衔接，形成了发展高新技术产业整体协力，每十二个月全部有数十项科研结果问世，展现出新产品开发能力强、科研结果多、技术水平高特点，为推进技术创新提供了有力保障。

成熟产业气氛。产业基地一期1.24平方公里，现在已含有了“七通一平”和“花园式科技园”景观为基础硬件条件，形成了完备基地管理体制和制度，土地一级开发已经完成，部分大型企业已建成投产，形成了电子信息、生物医药、光机电一体化三大产业群。

完善支撑服务体系。科技创新孵化网络现在已拥有孵化场地近10万平方米，含有了为中小企业提供创业培训、试验室共享、创业资金等各方面扶助服务，为在孵企业和项目成长壮大奠定了基础。同时，园区还建立了中介服务体系、人才服务体系、投融资体系在内四大中介服务体系。

第二章 丰台园发展情况及经济基础

丰台园从1992年正式开发，至今已10个年头，企业数从无到有，累计已认定高新技术企业余家，存活企业超出1400多家，已经形成了一定经济基础。
产业基地一期在开发完成，实现了“七通一平”，取得了一定成绩，也得到了很多宝贵经验、教训。

附：丰台园开发经济发展情况统计 单位：亿元、家、人
关键指标
时间
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年

总收入
0.62
6.4
9 .7
19.9
23.2
24
28.1
42.4
87.1
120.01
200
工业总产值
0.45
3.1
4.4
7.6
11.2
12
14.7
24
44
69.84
88
增加值

3.41
3.74
4.77
5.76
8.96
14.02
20.3
29
税费
0.02
0.19
0.36
0.67
0.88
1.12
1.33
1.89
2.75
4.35
7.01
利润总额

0.39
0.57
1.4
1.6
1.9
2.5
3.8
8.7
9.7

从业人员

12457
15498
15599
15568
15283
15847
16873
24522
29242

企业数
230
324
112
62
67
69
126
168
258
272
301
注册资本
25
15.36
19.5
19.01
89.5

丰台园十年发展经济数据表明，丰台园已完成了早期积累，有了一定经验、资本和产业气氛，在全国高新区竞争加剧情况下，应该考虑二次创业部分问题。
第三章 丰台园二期开发开启及需处理问题

丰台园二期是丰台园产业基地一部分，占地1.65平方公里，紧临一期，在四环路南侧，于开始策划开启，正式进场，全方面开启。但和十年前一期开发时情况相比，二期开发时内外环境已经发生了巨大改变。

一、地价成本升高很快，不能满足产业用地需求。
丰台园产业基地最初是被定为中关村产业用地，即工业用地，一期被分为两个功效区：产业区、住宅区（含公建），在一期开发中，基础上是严格根据这个定位进行开发。
不过，即便在1992年开发时侯，丰台园即估算到产业区土地转让收益不可能赔偿产业区开发成本，即提出了以住宅赔偿产业措施，寻求资金平衡。
实际上，在十年后开启二期开发，地价成本伴随房屋密度、人口增加和城市扩张带来拆迁量增加，已经使开发成本剧增，由一期开发时平均成本900多元/平方米增加到1600多元/米。假如根据工业用地需求，必需大量压低地价，因为丰台园二期开发按项目来运作，财政不可能大规模补助，压低地价所形成市政建设亏损靠什么才能填补？

二、周围园区猛烈竞争，使丰台园再难以按工业用地思绪来开发。
十年以来，在北京已经形成大大小小二十多个工业园区，北京周围河北省，工业园区也是星火燎原之势，远郊区县和外省工业园，因为地价成本很低，加上无国家税收优惠政策，所以很多是由政府补助，实施零地价或低地价吸引工业项目标投资，工业项目往往对商务环境要求不高，而对地价成本极为敏感，所以大量工业项目向远郊区和市外转移，在这种情况下，丰台如定在工业用地，难有出路。

三、一期开发教训和启示。
丰台园一期开发方法采取土地招商，即是将市政做到位，将土地转让给工业项目，不过，实际上，在一期基地里面，真正做工业企业并不多，很多企业拿到土地后，多数做成了能够转让或出租写字楼或其它房产，原因是什么呢？除一部分企业本身不含有做工业条件外，另一个关键原因在于经济行为，即企业用这片地，不做工业而做成房产，房产收益更大，在现在，丰台园所处桥南，因为四环路修通，配套愈加完善，假如把土地地价千方百计压低，即使卖给真正工业企业，因为收益差异，大部分企业也未必将它拿来做成工业。
这给业主启示是，这片土地在产业功效分工上，是不是还真正适合搞工业，业主（管委会）压低地价，让她人来做成房产，还值不值？

四、一期经验：
最初招商形式：将基地分割成为数不多地块，将每个地块卖给企业；
这种招商形式，出现了这么部分问题，一是企业良莠不齐，部分企业能力不足，将建筑建设得档次太低，影响整个景观；二是企业用地有自己时间表，部分企业将土地分为几期，造成有地块长久闲置；三是首先企业无新空间入驻，其次却是闲置地块，以土地招商和各自建设造成了空间不可控制性。这些使园区必需考虑更为合理计划、开发和建设方法。

只有处理这些在产业功效定位、开发模式定位上问题，园区二期开发才能突破迷雾，取得胜利，这必需要有创新思维。

第二部分：商务花园
商务花园，是借用国外成熟Business Park理念，对丰台园产业基地二期开发提出一个新开发模式，它是丰台园二期开发思绪转折点。

第四章 商务花园模式引进

丰台园为处理上述问题，和著名物业顾问企业威格斯合作，开始对二期开发模式、定位进行一系列研究。
初，威格斯出具了《中关村丰台科技园区Ⅱ期项目之顾问汇报汇报稿》，对产业区、公建区、住宅区分别进行了调研分析和定位。
其中，产业区定在“商务花园”
在威格斯汇报中，有以下定论。
“丰台园将会成为未来北京西南部商务科技中心，西南部落后经济发展情况也急需一个商务中心来带动该区域相关产业发展，所以，办公物业将是二期开发关键和基础。”
“丰台园二期项目标整体市场定位为：四环路高科技产业带沿线——中关村“一区五园”中——面向成长久高科技中小企业——小型写字楼群体为特征——第一个大型、簇群式高科技商务花园——实现高科技中小企业拥有家愿望。”
“商务花园定义应该为：大城市相对边缘地域，含有足够大土地规模，较低容积率，交通极为便捷，能够享受高科技企业各项优惠政策，能够以相对较低、并为高科技中小企业所接收价格进入市场，含有花园式办公环境和鲜明个性产品，出售为主，能够拥有写字楼冠名权，甚至独门、独院、独户，层数以多层为主，为中小企业再次创业提供了一个量身定做载体。”

在威格斯技术说明上，对当初命名为北京首家商务花园丰台园二期这个项目标说明为：
“伴随北京经济连续发展，北京高科技企业不管从规模还是数量上全部有所增加，所以对于Business Park这种办公模式，在北京高科技企业中出现了大量需求。
即使Business Park受到企业推崇，不过它选址和兴建却有着严格要求和标准。首先，因为Business Park对其建筑密度及容积率有特定要求，所以Business Park通常分布于边缘地域，这么才能使Business Park建筑密度降低，以确保有足够空间实现低密度建筑模式；同时，作为Business Park，必需有大面积绿化作为其营造园林景观基础；另外，Business Park和城市经济有着亲密联络，这一切全部需要Business Park和城市之间必需有快速便捷交通网络做纽带，确保在Business Park内人职员作外出便利性。
基于以上要求，现在中关村科技园区丰台园是建造Business Park比较理想位置。首先，丰台园地处西南四环，通往北京市区道路通畅，不管是去往CBD还是中关村地域全部很便利；其次，丰台园是中关村“一区五园”中距北京市中心最近，且仍含有大面积土地开发潜力地域，在此地域建造Business Park，能够确保较低建筑密度；最终，因为紧邻四环百米绿化带，而且以世界公园为中心万亩绿色旅游区围绕周围，应该说丰台园拥有一定绿化资源，能够营造出Business Park所需要良好园林景观。
就此，基于对国外Business Park发展脉络研究，对现在国外类似Business Park案例分析，和对北京各科技园区调查，在充足发挥丰台园地段优势及其环境潜质基础上，在此建造Business Park设想是完全可行，也是很适合。
依据我们现在了解，丰台园二期计划中Business Park,是一个融合了四到六层现代智能化办公空间绿地景观式写字楼复合体。这将是北京首家推出Business Park写字楼模式。
就现在计划而言，丰台园内将建Business Park，完全涵盖了Business Park“独立性”和“个性化”这两点特色，所谓“独立性”是指其含有占天占天，独门独院特点，而且拥有独立出口和独立门牌号，和同时赠予用户大厦冠名权。所谓“个性化”是指其在群体结构上，各个Business Park单元体可分可合，可大可小，能够满足不一样规模、不一样性质、不一样业态企业需要，从而以一个统一中求改变办公单元组合体系列，使各类企业用户全部能找到自己最理想办公天地。也正是这两点特点，Business Park模式在国外科技园中倍受高科技企业推崇。而且这种现代办公创新模式正成为这些新锐派高科技企业企业形象标志。
为了满足Business Park办公一族生活起居需要，丰台园二期还将同时推出配套居住园区，从而在一个步行小区内，就能处理入园用户工作和生活需要。园区内住宅将采取景观很好精品板楼设计，极目西望，西侧Business Park高技派花园景观能够尽收眼底，使其成为同时拥有花园绿地景观，又兼顾高科技人文景观高尚居住区，成为高科技职员真正理想居住乐园。
所以，我们有理由相信，中关村科技园区丰台园内Business Park完全能够给科技企业一个家，使事业初成一族拥有“企业家园”和“创业家园”梦想能够得以实现。”
同时，顾问企业对国外商务花园情况进行了说明。

第五章 商务花园计划和建设

计划和开发模式确定后，丰台园开始调整产业基地二期控制性详规和修建性详规，按商务花园计划理念重新制订原产业区计划，3月，修建性详规正式批复，批复后商务花园分东西区两部分，东区35万平方米，西区65万平方米，累计100万平方米商务花园，走过了计划程序。
随即，丰台园和英国道丰集团在建设商务花园思绪上一拍即合，道丰决定和丰台园合作，按商务花园计划模式，合作建设道丰科技商务园。
5月25日，丰台园和道丰正式签约，建设北京首家商务花园。
以下是《北京日报》发展一篇报道：
《北京计划中首家Business Park出台》（北京日报）（5月26日）
——首家Business Park落户丰台园
5月25日，中关村科技园区丰台园和英国道丰集团、北京道丰数码园在北京饭店举行签约仪式，将共同投资30亿元人民币打造北京首家Business Park。
Business Park（可直译为“商务花园”）源于Ebenzer Howard“花园城市”理念，在国外经历了数年发展，现已成为第四代Business Park。它是坐落于城市边缘，经过计划有序工作室或厂房，及优美绿色园林景观给人以灵感和休闲地方。
因为其对建筑密度、绿化、交通等方面较高要求，到现在为止，Business Park在北京还没有显现。中关村科技园区丰台园Business Park成功引入，将会成为北京计划有益补充。
计划中Business Park在丰台园产业基地二期内，总建筑面积达100万平方米，首期开发建设65万平方米，估计三年完成。要建设Business Park，是一个融合了四至六层现代化智能化办公空间花园别墅式写字楼复合体，含有占天占地，独门独院特点，而且拥有独立出口和独立门牌号，和同时赠和用户大厦冠名权，从而能够充足满足事业初成一族对于拥有一个“企业家园”和“创业家园”愿望。在群体结构上，Business Park各个单元体可分可合，可大可小，能满足不一样规模、不一样性质、不一样业态企业需要。这种在统一中求变办公单元组合体系列，能够使各类企业用户全部能找到自己最理想办公天地。也正因为此，在国外类似科技园区中，这种现代化办公创新模式正成为一系列新锐派高科技企业企业形象标志，而且现在市场也日渐扩大。但因为Business Park对建筑密度、绿化和交通等方面特殊要求，而使北京在很长一段时间和此无缘。然而，在城市边缘北京西南四环丰台园，坐落于享受“陆路码头”盛誉丰台，紧靠百米绿化带和万亩绿色旅游区，交通便利，绿化资源丰富，完全能够满足“Business Park”基础要求。丰台园率先开启 “花园式科技园”工程，绿化面积现在已达成了15万平方米，可成为 “Business Park”有效补充。
计划中Business Park为满足入驻企业办公一族生活起居需要，在建设工业、研发区同时还推出了配套居住区和公建区，从而在一个步行小区内，就能处理入园用户工作和生活需要。园区内住宅均采取景观很好精品板楼设计，将西侧Business Park高技派花园景观和初步告竣“花园式科技园”融为一体，使其成为同时拥有花园绿化景观，又兼高科技人文景观高尚居住区，成为高科技职员真正理想创业乐园。

第六章 商务花园理论问题处理

同时，丰台园开始处理建设商务花园部分理论问题。
丰台园于6月5日在东方广场召开了“北京首届科技商务花园高层研讨会”，教授们就首家“商务花园”发表了自己真知灼见。探讨商务花园建设。
以下是研讨会讲话统计：
汪洪（中关村科技园区丰台园管委会主任、研究员）
在工业经济时代，科技园区往往成为科技产品制造基地。不过，在今天信息时代，科技中小企业不管从产品概念还是从盈利模式上，全部发生了质改变。企业分工细化、虚拟生产模式出现，使得现代科技企业研发、销售、管理等活动和生产加工活动存在空间上分离可能。科技中小企业在立业期，更应该充足利用社会分工机遇，降低固定成本和制造费用，集中精力发挥本身科研开发和拓展市场优势，最大程度地提升技术附加值。可见，现代高速信息平台，为这种运行模式提供了有力技术支持，使立业期科技中小企业也随之脱离了工业时代传统模式，但其商务交流和信息沟通会愈加至关关键。顺应这种需求，Business Park也同孵化器一样应运而诞生。因为它含有优美园林景观、建筑密度低、群体建筑有序有机结合、占天占地、独立犹存特征，而这种建筑形态因为展现了新经济、新技术现代和朝气，自然就含有了市场亲和力，可在立业科技中小企业心目中树立良好品质，所以，更轻易在市场经济站稳脚跟，为Business Park找到发展空间，形成巨大市场需求。
    丰台园产业基地二期计划Business Park，还有着本身发展需求：一是科技园区大多是提供土地和优惠政策吸引企业入园，从而形成了同质性竞争，致使形态上趋同，没有自己特色，使这些发展空间对新锐派科技企业缺乏磁铁般吸引力，亟待依据本身区位优势，实施差异性、互补性发展模式。二是在单位面积开发成本上，和弟兄科技园区比较不显优势，如压低土地价格转让，难以形成良性循环开发建设。三是一级土地开发资金相对匮乏，要想处理资金瓶颈，需要寻求一个市场化路子，优化资源配置，借助外界力量，把投资风险尽可能降低。四是产业基地一期“花园式科技园”已告竣，二期Business Park构建，将使二者优美绿色景观融为一体，激发科技人员灵感和创意，让愉快充满工作空间，全方面落实人文关心理想。
    Business Park推出，是借鉴国外优异理念和成熟经验，打造科技园区建设新模式。我相信，Business Park完全是为扩张阶段科技中小企业量身定做，必将得到市场呼应，成为科技中小企业立业理想家园。
李忠：威格斯中国总经理
    全部科技企业全部把环境发明用来调整研究工作状态一个手段，在这种状态之下，科技园区商务花园出现成为肯定，并越来越有利于提升科技人员工作效率。商务花园来到中国，是一个完全不一样形态。它并不完全像国外一样，仅保留一个景观模式。依据我们研究，丰台园建立Business Park有她多个机遇，一是中关村科技园发展有向北发展趋势，发展空间有限,这就为丰台园发展发明了机遇，二是丰台园地域位置决定了商务花园独门独院特点，在这个商务花园里我们不是孵化企业，而是为科技型企业找一个家，我们知道现在有很多孵化企业，但孵化后企业到哪里去呢？“而立之年”需要有一个家，对于心理情绪，东、西方观念不一样，东方人含有当地情绪和当地色彩，所以商务花园来到中国，需要当地化，需要有一个中国特色商务花园，我们有信心打造这么一个商务花园。
薛钟灵：中科院研究员
1、不要相信城市发展概念，这是一个变数，要多研究部分市场经济发展。2、城市不是计划出来，而是发展出来，因为影响发展原因很多，如中国朝阳区CBD及西城区金融街，并不在当初城市计划范围内，是后出现。丰台园要把本身发展市场条件做为园区最关键一个问题，其次是本身管理体制要更新。3、规化问题。我们现在要为丰台园区未来发展提供一个功效化结构。简单地说就是要把园区功效经过道路系统连结起来。如哈佛大学内有两条高速路穿过，作为哈佛大学来说交通很方便。4、功效化结构有一个标准即联络、环境、景观。①联络:和城市有很便捷联络，在园区内最关键问题就是交通及信息网络。②环境：园区内环境一是硬环境，二是软环境,软环境包含教育环境及高质、廉价服务系统,因为园区内科技人员收入和支出并不是浪费型。③景观并不是绝正确,要合适。 
颜振军（中国第一个孵化器博士、北京孵育协会秘书长）
    科技型花园实际上也是为科技型企业产生及发展、服务机构、组织，这种组织有一个演变过程，它最早，也就是从空间角度上来讲是孵化器，它是一个小机构，以后逐步经过多个阶段演变到现在Business Park。我认为打造首家Business Park，要考虑多个方面问题：
    一、首先要考虑Business Park特点，使她有别于其它园区，从一开始建设就要从高起点开始，突出中国特色；二、要重视集聚效应，在设计上要考虑园区企业相互之间交流和沟通；三、要考虑产业特点，要和丰台园现有资源结合起来，如周围教育环境，三大主导产业特点。四、在设计上要产生不一样需求。因为科技企业大小规模不一样，要依据不一样人不一样需求设计。
王瑞明（中国高新区协会秘书长）
    丰台园科技人员比较集中，政府部门重视，相对于中关村，丰台园发展空间逐步突显优势。现在丰台园区发展已到最好时机，原因：一、北京市已明确提出开发南城。二、借奥运机遇、汽车城落户在南城，给丰台发展带来一定机遇。三、丰台园人才在北京仅次于中关村，这里发展科技产业很关键，发展空间大。四、丰台区政府和丰台园区领导之间确实下了很多功夫，使丰台改变尤其大，发明了很好条件。五、伴随十年来北京市高新技术产业发展、孵化器里科技企业经过一段发展，她们要进入成长久，要有一个自己家，她们需要有自己实力标志，而丰台就有这个条件，负担这个任务。丰台园有条件建商务花园,原因：一、从人文环境上，丰台园有文化底蕴。有古代秦汉墓，抗日战争雕塑园、世界公园等。二、伴随北京居住条件改善，大家需要好自然环境，丰台园现有水库,又有大片绿地、果园、在交通上，三、四、五环去机场、中关村等全部很方便。我认为丰台园能否效仿美国硅谷模式，把丰台园建成中国硅谷。外国即使能够借鉴，关键是结合自己资源，打造、创建创业者天堂。我相信，丰台园Business Park建起后，很多企业会“蜂拥而至”，丰台园很有可能建好Business Park。
俞孔坚（哈佛大学设计学博士、北京大学教授）
丰台园建Business Park可能肯定性：丰台园有高科技，因为现在除了部分贵族,高科技人才才有可能享受在花园里办公理想,最想享受这种Business Park环境，网络技术实现了在花园里办公理想,以前无法实现。现在美国硅谷已存在问题，原有好环境因为人聚集越来越多，造成压力,而且空间有限，地价很高，很多高科技人才要离开，因为科技人员只跟着自然环境走。环境不好,她就要迁移。必需性：我本人是搞计划,我作为创业者,在中关村也想盖一个楼,但地价很高,相对丰台园来说,地价低,把工作、居住、休闲融合在一起，满足了时代需要，满足人需要，满足中小科技型企业需要。提议：一、避免房地产开发短期行为。二、计划超前，不要把城区模式放在Business Park里。

相关“商务花园”一篇报道：
《商务花园”——一个全新话题》
“商务花园”是北京城市计划有益补充。因为其对绿化面积、建筑密度及交通等方面特殊要求，迟迟没有在北京显现。然而，在城市边缘北京西南四环丰台园，坐落于享受“陆路码头”盛誉丰台，紧靠百米绿化带和万亩绿色旅游区，交通便利，绿化资源丰富，完全能够满足“Business Park”基础要求。丰台园率先开启 “花园式科技园”工程，绿化面积现在已达成了15万平方米，又为打造“Business Park”发明了很好环境。所以，“商务花园”落户丰台园也就成为了一个可能，同时也是北京计划有益补充。
打造“商务花园”，引领科技园区发展时尚。伴随北京经济发展，现在各经济开发区争奇斗艳，竞争日益猛烈。中关村科技园区“一区五园”即使取得了长足进步，但就现存态势来看，仍然处于同质竞争阶段。这种同质化竞争后果不管对各园区来讲，还是对整个中关村整体发展全部算不上一个好选择。而较为理想发展模式应该是“差异化、互补性”发展。中关村科技园区丰台园打造“Business Park”举措无疑在这方面迈出了强有力一步，并真正揭开北京高科技园区由“同质化”竞争向“差异化”竞争转型序幕，促进科技园区发展早日步入互补性发展轨道。
“商务花园” 以计划促文化，表现“以人为本”。伴随高新区发展，相互之间竞争也逐步升级，并从功效竞争、服务竞争开始步入了文化竞争阶段。其中，“以人为本”、“以企业为中心”思想在高新区“二次创业”中得到空前重视。丰台园将这种思想首先融入到了计划之中。计划中为立业企业而建造每个单体，可大可小，可分可合，充足地满足了不一样规模、不一样性质、不一样业态企业需要。独门独院特点、独立犹存特征和赠予大厦冠名权等无不表现了“以人为本”、“以企业为中心”思想。计划将园林景观和科技景观集为一体，并建造将大型科研办公楼和产业孵化器、教育交流等功效高效率结合在一起科技广场，促进多层次信息交流。
四季走廊以开花树木植物为主，多层次植物搭配，强调不一样季节景色改变，以曲面造型为主，底层配置服务设施，形成了多样化街道空间，另外，还建有别具一格休闲走廊、为满足入驻企业生活需要公建区、生活区。这些全部表现了对企业浓厚人文关心。
这种尊重个体，而又不失整体协调计划布局，本身就是高新区文化关键组成部分，对园区文化建设有着关键影响。通常说来，高新区文化包含园区环境、园区形象、价值观念和园区精神四部分。“商务花园”计划设计包含到了环境和形象两部分，并成了传输“尊重个体”、“以人为本”价值观念有效载体。
业内人士指出：一个有文化区域才能跨越式发展并向周围辐射。像“商务花园”这么计划设计，对高新区文化建设会有主动促进作用，这种用计划促文化计划设计在北京是不多见。
在6月9日《经济观察报》，对商务花园也有比较出色评论：
题目为：《丰台商务花园：城市计划企业化端倪》（姜洪桥）
商务花园（ｂｕｓｉｎｅｓｓ ｐａｒｋ）起源于西方花园城市概念，一个在大城市边缘小型城市。从最早工业园区开始到现在，商务花园已经演化成强调支持大型跨国企业办公环境ＮＥＷ ＴＯＷＮ，愈发成为城市经过计划来吸引企业和提升城市建设共同路径。
　　现在商务花园落户于北京丰台科技园，不过和以往不一样，这次落户为我们提供不仅是一个开发区新模式和地产新业态，更是一次城市计划新革命，因为一贯大包大揽政府第一次在城市计划具体操作层面上悄然隐身，市场化运作外资开发企业和咨询企业第一次在区域计划中为商务花园担起主纲。

隐身政府和市场运作
　　对于代表政府一方管委会在丰台商务花园建设中位置，中关村科技园区丰台园管委会主任汪洪将其定在服务，“我们作用就是起到平台作用，为道丰服务，为企业服务。”这个道丰就是英国道丰集团。
　　丰台商务花园在中关村丰台园产业基地二期内，总建筑面积达100万平方米，总投资30亿元人民币。担任这项巨大开发工作是中关村科技园区丰台园和英国道丰集团合资成立北京道丰国际数码园开发建设。道丰国际数码园开发建设企业控股股东不是中方，道丰集团占有股份为60％，而中方为40％，从这一点上能够看出道丰在园区开发上有很大讲话权。到现在为止丰台商务花园整个步骤全部由各专业企业和教授分头进行，威格莱斯国际地产顾问企业完成策划，北大作景观设计，详规设计由加拿大ＡＡ国际设计事务所完成。
　　在北京各个高新区开发历程中，政府一直处于支配地位，政府不仅掌握着土地和政策，而且要完成计划、土地一级开发和整个招商工作，既是政策制订者也是政策操作者。而丰台商务花园整个园区统一开发、建设、招商将由外资控股合资企业来完成并取得收益回报。政府提供是土地和政策和担当起监督者角色。
　　管委会工作分成两大部分，一是开发商和入园企业利益调整，开发商利润取决于土地成本和招商收入，土地成本高肯定会迫使开发商提升招商价格，影响高新技术企业入园，所以政府要合理调整土地优惠政策；第二是园区建设监督者，管委会要审核入园企业是不是高新技术企业或高新技术中介企业，监督计划落实。汪洪认为采取这么分工合作方法，不仅能处理资金问题，也使建设周期大为缩短。
　　政府在丰台商务花园项目上隐身意义不仅仅在于它是个创新，它对全国50多个高新区建设和城市计划全部是个革命，因为全国高新技术区正紧迫面临二次创业。通常而论高新技术园区发展分为要素群集、产业主导、创新突破和财富凝聚4个阶段。在要素群集阶段，产业发展相关要素如资金、人口等要在某一地域集中但要素配置比较低，企业处于初创时期，规模不大，中国相当一部分高新区还处于这么状态。在产业主导阶段，部分高新技术企业聚集起来，有部分发展好企业、产业轮廓清楚，中关村高新区正处于由产业主导阶段向创新突破阶段转换这么阶段。以后5到内国家高新区全部将纷纷进入以科技创新和体制创新为动力，以培养高新技术产业为关键任务第二次创业阶段。
　　从更高层次说，高新区在二次创业过程中在很多所在城市要负担推进城市化进程，建设新型城市任务。中国中心城市即使像北京、上海这么发达城市，其基础设施功效和整体环境和发达国家比也有相当大差距。对外经济贸易大学国际房地产研究中心主任梁蓓指出，高新科技园区必需是设施完善优异、环境整齐优美，能够吸引科技人才居住、生活和工作地方。营造这么环境是中国高新区建设在二次创业中不能回避关键任务，这实际上就对高新区房地产开发经营管理及决议职能提出了一个很高要求。
缺乏分工深刻教训
　　在接收记者采访时，汪洪直言不讳地告诉记者，丰台园二期采取新措施是在总结丰台园一期和全国53个高新区教训后得来。从20世纪90年代初开始，高新区建设关键围绕吸引和集中进行。在环境支持和城市计划上，政府在精力和能力有限情况下把高新区建设局限于土地一级开发，画好圈、修好路、通上电就算完成任务开始招商，后期土地开发和城市建设完全交给入园企业自己完成，这造成城市计划建设两大弊端。其一是土地资源浪费，比如企业可能购置50亩地，在本身发展早期只使用有限一部分，大部分土地被白白地荒废，等候企业二期、三期7至8年扩展计划；其二是建筑、景观问题。地产开发和建筑景观不是高新技术企业专长。各个企业为了追求自己个性其建筑也是奇形怪状，形态各异。企业在入园时候就被划分了各自景观和绿地范围，不过否开发景观是企业选择，绿地建设毫无例外地全部选择集中绿地，缺乏人性化。
　　国家高新技术产业开发区作为中国经济快速发展试验田，经过十年建设和发展，已经基础完成了初创阶段关键任务，奠定了科技产业化发展基础，成为中国高新技术产业发展关键基地。，中国国家级高新区已经有从业人员294万人，当年实现技工贸总收入11928.4亿元，工业总产值10116.8亿元，工业增加值2621.3亿元，净利润644.6亿元，和1991年同期相比，高新区技工贸总收入、利润、交税、出口创汇分别是1991年早期137、142、81、164、126倍。可是经过早期繁荣后，高新区成长变得越来越困难。据了解，因为模式单一，全国各地乃至一个地域之间多个高新区为争夺有限资源展开恶性竞争。记者曾经计算过在北京市内就有超出4个医药生物产业基地，各个园区唯一竞争手段就是优惠政策、更优惠土地政策、更优惠税收政策。为此，科技部部长徐冠华提出，高新区发展要由土地优惠政策提供向优良环境支持转变。
　　就优惠政策而言，因为本身条件限制丰台园产业基地二期还处于劣势，丰台园地处四、五环之间，单位面积开发成本和其它科技园区比较不显优势，如压低土地价格转让，难以形成良性循环开发建设。而且丰台园一级土地开发资金相对匮乏，要想处理资金瓶颈，需要寻求一个市场化路子，优化资源配置，借助外界力量，把投资风险尽可能降低。实际压力是寻求创新动力，丰台园不得不依据本身区位优势，实施差异性、互补性发展模式，寻求自己特色，使园区发展空间对新锐派科技企业形成磁铁般吸引力。
落定商务花园
　　当运作机制不再存在问题时，大家关心便是这么合作和组合能否为丰台园找到最好切入点。为丰台园二期负担策划威格莱斯企业首先考虑到商务花园概念。现代商务花园概念是一个综合和人性化产物，通常商务花园坐落在城市边缘，其园区内为计划有序工作室或厂房有机组合，是提升生活质量，并以优美绿色园林景观激发工作人员灵感地方。商务花园历经四代演变，第一代由多组小规模建筑组成，园内企业多从事轻工业、仓储或零件组装；第二、三代则追求怎样有机地融入到城镇结合部，紧密连接城市成为城市一部分又不失独有人文特色；第四代则标榜一个“自给自足”和能够提供足够内部交流空间综合小区。美国硅谷则以采取这种方法而成为商务花园范例。
　　从理念上分析，商务花园在城镇结合部作为高度发达城市一部分，既强调充足信息交流，又提供群落式独立人文环境概念，很符合丰台园地理位置和以科技和信息为主高科技园定位。但问题是商务花园理念能否融入本土，北京是否含有其物质条件？威格斯房地产顾问企业总经理李忠认为，商务花园是城市计划带来肯定现象，而中国经济发展已使得边缘化办公成为可能。科技型企业利润不是来自车间，必需要使脑力劳动者保持良好工作状态，所以需要改善办公环境。而北京城市化扩展造成了轿车普及，使大家可能也更倾向于比城市内环境更为优美边缘地域。
　　谈到办公边缘化，很轻易就想到和市内集中化办公写字楼反差，继而联想到商务花园和市内写字楼竞争关系。但我们不得不注意到中国作为一个后起国家城市化兼容性特色。在西方，城市发展周期是20年，逐步地演化，而北京发展周期是4年，经济形态多样化意味着不一样阶段企业同时出现也衍生出不一样形态城市格局并生关系。丰台商务花园本身也是二、三、四代混合体，而且丰台科技园面正确是由丰台创业中心大量毕业出来成长性企业。根据常规这些企业有两种选择，要么花钱买地成就自己一片天地，但不得不面对建筑和景观设计烦恼，要么租写字楼和各类企业共聚于狭小空间，新措施就是选择独门独户商务花园。

不过，在商务花园理论上，一直有一个问题未得以处理，商务花园物业形式，基础上是定在新型写字楼，和传统科技园区产业基地定在工业做法是违反，怎样来解释脱离开工业园区仍是真正科技园区，园区对这些方面进行了一系列研究。
按郊区化