南通星湖商业项目营销策划报告易居样本.doc

星湖101商业项目
策划汇报

5月

目 录

南通星湖101项目成功要素 1
一、生活决定商业地产 2
二、商业地产运作前应含有条件 3
1．前期市场定位工作组 3
2．专业顾问团体 4
3．优异招商团体 4
4．优异经营管理团体 5
5．优异项目计划方案设计组 5
三、商业地产运作成功要素 6
1．星湖101已拥有成功要素 6
2．星湖101欠缺成功要素 11
四、项目成功要素综述 16
南通星湖101项目市场租金 18
一、影响市场租金原因 19
1．地理位置 19
2．交通情况 19
3．环境 20
4．周围租金情况 21
5．商业业态 21
6．商铺房型面积 22
7．商业配套 23
8．经营管理 24
9. HOPSCA案例——六本木新城 25
二、综述 29
1．强强联手 29
2．放水养鱼 29
3．培育市场 29
4．提升管理 30
南通星湖101项目市场供给 31
一、南通市现在商业格局 32
1．南大街商圈 32
2．桃坞路商圈 33
3．工农路青年路餐饮一条街 33
4．外环北路商圈 34
5. 通州市金游城 34
6．南通商业格局对星湖101项目标影响 35
二、南通商业供给概况及分析 36
1．南通商业供给情况 36
2．业态分析 37
三、南通商业盈利模式研判 39
1．商业地产盈利模式 39
2．南通商业盈利模式 42
四、市场综述 43
南通星湖101项目市场发展趋势估计 44
一、南通经济发展趋势 45
1. 南通市社会经济建设现实状况 45
2．南通城区计划 46
3．南通城区发展方向 46
4．南通国民经济和社会发展计划 47
5．综述 48
二、南通商用地产发展趋势 49
1．商业地产发展趋势 49
2．南通商业地产趋势 50
3. 综述 51
三、居民消费及投资 52
1．居民消费需求逐年上升，趋势平稳 52
2．消费结构逐步调整，消费观念不停改变 52
3．消费需求展现多样化、多层次格局 52
4．综述 53
四、星湖101市场发展趋势 54
1．政府对于商业地产计划 54
2．城市发展合理布局，求得整体效益最大化 55
3．商业地产发展客观条件或基础 56
4．南通经济技术开发区计划 57
五、发展趋势研判 61
南通星湖101项目市场业态定位 62
一、市场总体形象定位 63
1．目标市场定位 63
2．业态定位 63
3．形象定位 64
二、休闲广场——“体验式”消费 65
1．体验式消费定义 65
2．体验式专题商业 65
2．功效影响业态定位 67
3．案例：宁波天一广场 68
三、竞争环境 70
1．南通商业现实状况 70
2．错位经营 71
3．案例：徐家汇商圈错位竞争 71
四、消费者对业态偏好 74
1．消费需求影响对业态偏好 74
2．心理作用影响对业态偏好。 74
3．案例：百联西郊购物中心围绕“小区”做足文章 75
四、建筑计划 77
1．整体建筑计划 77
2．环境营造 80
五、商业地产模式 82
1．被动订单模式 82
2．主动订单模式 82
六、综述 83
最好商业结构组合、目标商户组合 84
一、最好商业结构组合、目标商户组合 85
A区——餐饮区 86
B区——酒店公寓 91
C区——办公写字楼 92
D区——中央湖 93
E区——健身中心 94
F区——经济酒店 94
G区——休闲中心 95
H区——游乐中心 96
二、建筑景观计划提议 97
1．外立面 97
2．入口 98
3．铺地 99
4．座椅 100
5．雕塑 101
6．喷泉、瀑布 102
7．灯饰 103
8．店招 104

南通星湖101项目成功要素

一、生活决定商业地产
伴随中国经济高速发展，人民生活水平日益提升，大量国际优异零售商业进入及其在中国飞速发展，推进中国商业及商业地产进入了一个快速发展阶段，传统商业模式在新市场经济下自然除“莠”存优，新生及外来商业模式在不完全规范商业环境下探索着快速发展。
不管是中心城市还是中小城市，各式各样商业中心项目以极富想象力包装方法相继涌出。在看似商业地产市场蓬勃发展背后，我们似乎有一个似曾相识感觉：那就是在当年中国住宅房地产高速发展某一个阶段，绝大多数地产商全部在遵照一个标准：概念即是销售。现在商业中心正在复制当年概念化炒作。
实际上，商业地产不一样于住宅地产，其最关键区分在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给最终用户，而商业地产开发商产品是以租售方法直接或间接（部分经过小商业地产投资商）提供商铺，其价值是经过商铺长久运行状态实现。

现阶段，在全国出现了很多在建多种类型商业地产项目，这个现象让人既快乐，又担心，快乐是越来越多人发觉商业地产关键性，更多人加入到这一淘金队伍中，担心是这些立即投入市场新项目有多少是能够经得住市场检验，而最终成为赢家？每十二个月全部有新竞争对手加入到这个市场,不过终端消费者是有限，能够把商业地产比方为“三高产品”：高风险、高回报、高技术含量。
怎样在有限消费者面前成为首选体验场所呢？要经营好这“三高产品”呢？要做商业地产必需要了解生活，知道生活，需要花很多时间去了解各业态企业在为消费者提供产品同时，又提供了什么样生活方法。如：快餐、汽车、房子、电影、笔记本电脑、CD、PDA、DVD、手机、服装、食品、旅游、电信服务、互联网、杂志等消费者在决定购置这些产品时候又期望得到什么样生活方法？不一样阶层、不一样年纪段消费者最理想生活方法又是什么？所谓商业中心必需是符合目标用户群生活方法消费场所，消费者生活决定商业地产。

二、商业地产运作前应含有条件
商业地产发展商在运作项目时，对于硬性条件把握无非是项目本身需要尽可能良好地段、政府大力支持（多种税收减免或优惠、交通路线保障）等硬性条件，这些硬性条件确实很关键，不过真正能使商业地产发生改变往往由那些看不见软性原因引发，那么，商业地产在运作前应含有哪些软条件？
其中从市场角度而言几项很关键“软资本”条件：

1．前期市场定位工作组
简单地说，定位就是决定一个项目要做成什么样？卖给谁？谁来使用？严格地说，项目定位就是经过市场调查研究，确定项目所面向市场范围，并围绕这一市场而将项目标功效、形象做尤其有针对性要求。本定义含有以下特点：
① 定位建立在市场调查研究基础上。优势企业家也会依据自己判定定位，而且也能取得良好效果。不过房地产开发是输不起行业，一个项目做砸了，全盘皆输。所以，定位应建立在肯定性规律上，依据事物发展规律研判事物发展态势。市场调查和研究就是集合各个阶层意见和教授智慧达成肯定结果正确选择。

② 定位关键是确定功效。比如，建筑性质是什么？有何用途？假如我们定位方向是商场类物业，那么，具体应该是什么样物业？超市、产权式商铺、集贸市场、百货商场还是专业性市场？

③ 定位是系统工程。确立了定位同时，也应该确定了目标用户和目标形象，和相关市场推广策略。单一定位往往造成前后脱节，降低定位协同效能。

再好地段，没有正确市场定位项目注定是失败，如北京站周围一个香港著名房地产企业投资地产项目标商业部分，开业几年调整过数次经营业态，但一直经营不能进入状态，在十二个月时间里便换了六任总经理，但效果还是不好。该项目除了定位不正确，而且高层管理人员又全部是从香港“空降”而来，本身对北京市场不熟悉，还需有一个了解过程。商业地产难度就是每个地域每个城市消费者消费能力、消费习惯、消费特点全部有很大差异，并不是将一个地域、城市成功经验、成功模式简单地复制到另一个城市就能够确保成功；另有一个在广东项目，也有面积靠近40万平方米华南 MALL。一个40万大型SHOPPING MALL天天需要多少销售额支撑，才能良好运转，这在以前全部需要经过调查。而这个城市还是由分散几十个镇组成，人口并不集中怎样让这些分散人群长久来消费并不是一件轻易事。全国还有很多类似因为定位不正确而经营不成功商业地产项目，就算最终重新定位能够经营好，所费时间成本、机会成本也很高。现今在商业地产相对较发达香港，发展商对建造商业中心前期市场调研等工作很重视，在做商业项目时必需“有放矢”。
所以，星湖101项目需依据南通经济情况及未来计划发展，南通消费者需求、消费能力、消费习惯、消费特点等进行正确前期市场定位，以免项目因为前期定位不明而造成项目无法吸引南通消费者前来消费。

2．专业顾问团体
多种专业人士组成顾问团，在项目标前期、中期、后期、全部需要相关各个领域专业人士为项目提供多种专业顾问式服务，无疑为项目标不一样阶段成功又增加了部分胜算。

3．优异招商团体
专业优异招商团体，能够帮助发展商避免走很多弯路、节省时间同时，还能够帮助发展商严格把关，为发展商提供优化商户结构。而不至于为多赚取佣金，而损害发展商长久收益，为发展商招进并不适合商户。还能够帮助发展商在少花钱情况下，招到适合商户，招商队伍工作状态是否良好，往往也是决定项目风险关键要素之一。

4．优异经营管理团体
优异经营管理是在项目开业以后起向目标消费群体和各商业企业、专业机构、媒体负责推广专业机构，经营管理团体专业程度是和项目标运行，其中包含租金、物业增值、品牌著名度、品牌美誉度等方面全部是有极大关联。

5．优异项目计划方案设计组
优异项目计划设计方案能够起到帮助发展商省钱作用，而且也为以后经营者和消费者留下舒适经营、休闲环境。好计划设计方案本身也是能够吸引媒体、经营者、终端消费者注意力买点和公关事件好由头。

以上各领域专业人士缺一不可、每个步骤全部是极其关键。在商业地产项目标运行过程中全部起着关键作用。一个优异商业地产背后需有一个出色团体。

三、商业地产运作成功要素
拥有良好工作团体必需还要明确工作关键。商业项目标失败有多种多样缘由，不过成功往往大相径庭。成功要素往往也是界定项目以后是否能成功标准。下文关键包含星湖101项目标各项成功要素情况。

1．星湖101已拥有成功要素
1.1 科学计划
商业开发是一个城市计划关键组成部分，而开发区商业项目标计划，却是一个城市商业计划点睛之笔。一块商业项目在进行了整体计划以后。在具体部分产品形态方面计划也很关键。
商场整体计划布局，决定着商场后期经营，对经营者和投资商收益有着至关关键作用。一个商业地产开发计划设计关键包含建筑设计、商业配套计划、卖场计划（商铺分割）、立面外观计划和商场装修计划等，每个计划步骤全部要紧紧结合项目标业态定位、商业经营来设计，不能脱离商业运作实际。

案例：香港太古城中心——依据市场需求科学计划
太古城中心关键分两阶段开发，第一期始建于七十年代，当初项目在新开发市郊住宅“太古城”内，在功效定位时关键以服务住宅区业主为主小区型商业中心，商业功效以服务居家服务所需相关零售业为主。
第二期伴随地铁开通和城市拓展而建造，在地铁太古站，是地铁上盖物业，并经过三条封闭式通道将一、二期连接成一个整体。在商业功效计划上也从服务住宅消费人群向服务区域内消费人群延伸。
太古城表现是一个大阶段型计划，在细节上经过慎密计划经典案例也比比皆是。现在有不少大型商业中心将电影城入口设置于首层，不过出口却在设置在高层，如香港IFC MALL、上海梅陇伊势丹等。
另外，内地很多停车场只放在负一层，不过不少香港成熟商业中心在停车场设置上却进行了更多方面考虑，这些细节计划全部会万为以后商场发展奠定基础。
星湖101项目标整体计划和细节计划是由资深金丰·易居普润地产专业商业地产团体和英国佩尔西建筑设计企业设计精英一同协商计划，以专业态度做到在整个商业项目开发中，有了科学计划设计，在以后招商过程中，也有动态调整过程，计划设计阶段能够做到弹性设计。
本项目在整体计划中，以“娱乐+公园”方法为计划前提，以品牌档次为计划内容，突出星湖101项目在南通商业中“新”，因为本项目带动开发区服务计划，进而引导未来开发区计划中住宅及商业定位。

1.2 正确定位
作为商业项目标定位，基于二个方面：
① 当地域在城市历史渊源和资源。
即使南通有“八小佛山”狼山，有濠河和古城，不过算不上极具特色，即使南通历史也算悠久，不过算不上历史文化名城。不过南通有良好交通资源，临近上海及苏锡常，连接整个苏北，处于长江入海口，有便捷水路资源。对于这么一个历史并不是很悠久，不过交通出色城市，往往会发展成一个现代化气息显著，功效完备经济“新城”。

② 自己所处商圈情况。
星湖101项目处于南通经济开发区，这是南通经济开发区内关键商业地段。在这么一个以外资企业为主经济开发区内商圈，商业地产机会即使很大，同时对于这么一个刚开发商业项目，需要一个相对较长周期。

面对这么现实状况，在进行商业定位时，既要遵照、依靠星湖101项目本身所在区域商圈情况，也要合适扩大辐射半径。正确定位，在招商过程中辐射半径会很广，以后经营范围、销售对象也会很广泛。
星湖101项目定位为：集办公、公寓、餐饮、休闲、娱乐、商务、旅游、为一体超大型时尚生活娱乐休闲中心，构建一个HOPSCA生态创意商业区。Hotel、 Office、Park、Shopping mall、Convention、Apartment，城市中居住、办公、商务、出行、文化娱乐、社交、游憩等各类功效复合、相互作用、互为价值链高度集约综合建筑体或集群。HOPSCA经过街区作用，实现了和外部城市空间有机结合，交通系统有效联络，成为城市功效混合使用中心，延展了城市空间价值。HOPSCA是对本案多个业态复合体最好概括，其开发理念也和本案吻合；生态和创意是本案价值表现和延伸；街区，是对商业功效延伸和丰富，可长久吸引人流，把商业中心变成小区中心，培养消费人群归属感。

星湖101项目定位有“出位”之举，在没有充足人流及气氛之下定位能够是出位，二项目标出位却又是符合未来开发区及政府指导方针，能够说在开发区，本项目标定位有前瞻性及远见之举。

1.3 招商先行
现在中国部分城市开发商，在整个商业街建设前期，没有很好和商家结合，没有明确商家需求，开发带有一定盲目性，造成和后期招商脱节。我们一直在提倡大连万达订单模式，假如在前期和主力商家达成联盟，我们在以后招商和经营过程中，成功可能性将大大提升。
现今商业地产项目需要避免项目计划已经拍板定位后，在店铺位置、通道全部已经计划好前提下，发展商和代理商再以现有卖场计划和条件，被动地去洽谈主力商家，再依据主力商家要求来进行修改建筑计划，甚至因为卖场不适宜某类主力店而不得不重新经营定位。
招商团体前期进入，进行主力品牌商家及大型用户确实定，多方面达成战略伙伴关系后，基础确定项目所处地段做什么、做多大规模、主力店在商场计划上有什么要求，确保商场计划为主力店度身订做。这种方法成功之处就在于它事先准备，量身定做，降低开发商未来风险、商业不确定性，缩短商业培育期，降低未来改造费用，立即了解市场对项目标认可程度，提升成功概率。
星湖101项目将会在设计完成前，确定健身、滑冰、大型餐饮、浴场等大型用户招商，同时完成部分主力店、品牌店招商，从而使设计能依据用户要求量身定做，降低开发风险。尽可能使得开发进程井然有序，也避免了项目落成以后出现一段时期“空窗”。

1.4 错位经营
在中国这几年商业街发展过程中，存在这么最基础特征——趋同性。千店一面，项目雷同缺乏特色这么特征很显著。从近几年情况看，中国零售业竞争已经从店和店之间竞争，发展到商业项目和商业项目之间竞争。尤其是在一个城市假如出现多个类似商业项目，经营难度会越来越增大。
在竞争越来越猛烈、商业地产通质化越来越严重情况下，利用错位经营原理和思绪处理这个问题，就能够让自己项目脱颖而出。
错位经营关键包含五大类：
① 商品特征、商品类型为错位。
② 消费者需求行为特征为错位。
③ 不一样经营方法为错位。
④ 不一样休闲环境为错位。
⑤ 不一样建筑形态带来商业运行模式错位。

错位经营中最关键一个形式即专题。专题商业地产包含专业性商业街区和专题商业中心两类物业。 比如状元坊不到200米中聚集了1000多个商铺，是广州单平方米最贵商业物业，这里针正确是年轻人流行衣饰类街区，还有北京后海酒吧街等等全部是。专题商业中心，是相对比较集中商业场所，如上海陆家嘴美食城，关键是经营餐饮为主商业中心。

商品类型相同，但跟商圈里面档次相区分。在商业环境当中，商品类型产地要有所区分。武汉某个项目，定位为中国首席儿童MALL，提供了整个相关儿童产业包含教育、用具销售、娱乐等等一站式专题MALL。

营造特色环境和不一样建筑形态。无锡一个购物公园，外立面有五个不一样中庭，环境营造得很类似公园。中庭顶部是能够开能够合，下雨时候能够关闭，晴朗时候能够打开。另外一个购物中心在建筑空间和形态上有所创新，是球型，这就是寻求差异化。

错位经营关键目标一是降低因竞争而扩大风险及成本压力；二是经过失位经营表现特色经营、也为自我品牌塑造奠定良好基础。在瑞新路上“苏通商业广场”，以经营建材家居橱卫为主。而星湖大道上本案对面正在计划CBD区和本案业态类型也是有区分，市区尚没有这么完善业态商业广场，即使正在开发奥特莱斯项目也在定位上有较大差异，所以星湖101项目和周围业态甚至市区业态已形成了错位经营。

1.5 以人为本
不一样商业项目从发展过程中经历了多个阶段，第一个阶段单纯以购物为主；第二个阶段合适考虑了部分对人关心；第三个阶段是以人为本标准。现在部分发达国家，包含很成功商业街、步行街，更多也表现了社会活动中心功效。
成功商业项目计划需把握“以人为本”精神。在前期商业策划跟建筑计划双结合，策划性招商技巧、连续统一经营管理和连续用户管理等各步骤中，一定要了解消费者消费心理和行为，关注每一个细节，才能营造出适合项目。
建筑计划前期参与能够提升商业地产聚客能力，一样，计划也要充足考虑消费者习惯。建筑计划可为商业地产提供合理空间布局，合理人流和交通路线。在计划中，增加和专题相适合部分亮点，再包含经过合适灯光、水景、绿化等等，营造一个尤其休闲环境。在这个步骤中，需要用以人为本方法去处理建筑形态。
人就是消费者，所以每一个在建计划里面，建筑设计师应努力争取做到两个字：方便。比如道路设计，是人跟路走，还是路跟人走。商业地产建筑外形计划，一定要方便人消费行为，要能够使用户在很短时间内，有一条路线可立即抵达商业中心里面。但现在流行在大型商城前面做个广场，往往对消费者进出带来不方便。
比如，香港旺角新世纪广场将室外儿童游乐园和室内美食廊相连在一起，方便了餐饮和儿童之间联动。这么休闲中心充足考虑到不一样年纪阶层消费需求，在休闲中心里融合了全家人不一样需求，又成全了共享天伦之乐乐趣，这种人性化设计是含有前瞻思想，表现了开发商领先商业思维。
星湖101项目标专题是“以商业广场和休闲娱乐为主亲水乐园”，在计划时，以现代休闲广场为根本进行营造，以水为主体突出亲水专题，配以音乐喷泉、白沙滩、亲水平台。又以自然景观、开阔草坪、宽广流水，构筑惬意人和自然完美结合休闲气氛。同时提供水上高尔夫、水中漫步、游船、攀岩、滑轮、多人自行车等娱乐设施，满足南通各个年纪层次消费者需求。
2．星湖101欠缺成功要素
2.1 行政选址
商业地产开发选择适合位置是其是否能成功先决条件之一。首先，交通易达性及位置对人流聚集效应是商业中心选址时需要考虑关键原因。其二，因为商家是我们最终用户，而她们普遍认为“选好店址是成功二分之一”，全部选址好坏直接影响项目标招商及出售。
现在星湖101项目从整个地理位置讲，离市中心有15公里远，在交通建设、公交线路、首末班车时间等全部有很大缺点。但南通未来对城市计划，城区将向东南沿江带状发展。开发区人口将在未来几年内增加一倍，达30万人次。周围住宅区将被大量开发，计划中“中南·军山半岛”、“军山·金水湾”、“英格兰小镇”、“金河·名人世家”、“开发区港口工业三区职员宿舍”、“四海家园”、“江海风情街—星湖街区”等中高级住宅全部将在年初开工，2年内可建成。同时，和本案临街相望，将是南通经济技术开发区CBD——能达商务区，集合了行政、商务、研究开发、金融服务、商业服务、休闲娱乐等多功效为一体综合性商务区。

2.2 商魂培育
一个商业项目应该有魂，这个魂可能是历史上形成生活资源，可能是文化品牌，也可能是特色服务。所以对一个商业项目商魂培育和树立是很关键。
① 构建品牌关键优势。
在传统推广理念中，商业中心品牌表现为一个名字记忆符号和这个符号所代表品质和口碑。但进入新发展阶段以后，现代品牌意识也日益清楚，全部致力于构建有生命、有灵魂、可连续发展品牌，而对品牌构建也从简单视觉符号过分到愈加深入文化理念营造。

② 不可复制专题和特色。
依据南通人文景观特质，自然景观特质，区域环境经济特质，确定星湖101以水景为特色。经过独特舒适休闲娱乐环境，打造有亲水特色专题公园，同时也提供了一个竞争优势。依靠项目本身客观条件，结合创新专题特色计划，在千篇一律商业中心中脱颖而出，打造星湖101独特“商魂”。
星湖101项目即使有了以人为本前瞻商业理念，但本案规模较小，关键还是一个综合体，以本案商业面积打造商业广场极难完成商业品牌、内含文化等内容打造。加上开发区内原来并没有文化、商业气氛沉淀，商魂打造有利于“商脉”形成，商脉往往能够带来丰富商机，所以未来商业“魂”打造将是一个极关键要素。而怎样打造将极为影响本项目标未来收益，进而造成本案繁荣还是冷落。

案例：日本Garden Walk广场——不可复制城市花园
Garden Walk是东京郊外一个露天零售广场，其特色是以花为专题。 从它花瓣形商店屋顶到郁金香喷泉和向日葵形演出舞台，这个160,000平方英尺、设有56家商店露天零售广场展示着华美花专题, 包含玫瑰院内12英尺玫瑰花丛,这里6英尺塑料“荆棘”奏出如“德克萨斯黄玫瑰”之类优美曲调。
Garden Walk是日本具专题特色最新购物中心实例之一，这种城市花园设计经验得到延续使用，在人行道上有花形设计，购物中心外部有鲜明花形绘图，而遍布整个购物中心是鲜花和山茱萸。这种和众不一样设计, 加上时尚零售商如宠物店, 哥伦比亚运动休闲专卖店和银座商品屋, 使Garden Walk自10月开业以来取得了很大成功。

2.3 强化功效
现代休闲广场已不是以传统单一购物功效满足消费群、用户群需要了。伴随大家消费水平提升，休闲、娱乐型消费已成为一个趋势，通常有四大功效：
① 休闲功效：休闲功效往往被看成关键功效加以设置；
② 娱乐功效：表现于各类游玩活动，如电玩、电影城、儿童游玩区等；
③ 服务功效：关键表现于商业物管和用户经营主体服务两方面；
④ 餐饮功效：餐饮功效是商场最基础功效。

和百货商店不一样，商业中心含有多元化功效特征。购物功效并不能起主导作用，相反，休闲、娱乐等功效才是商业休闲中心价值之所在。星湖101项目在功效定位上，应对休闲、娱乐、服务功效进行强化。
对于休闲功效，可在广场建造音乐喷泉、白沙滩等景观平台，以自然景观为专题，在精钢水泥森林中营造惬意天人合一休闲广场。
对于娱乐功效，可建造溜冰场、游艺厅等吸引年轻消费者，也可搭建亲水平台，水上高尔夫、游船、攀岩等适合家庭娱乐项目。
对于服务功效，应“以人为本”，如采取无障碍设计，给走路不便客人准备轮椅、给带孩子客人配置婴儿车，采取送货上门等。
这些功效加强，将会使前来消费用户有宾至如归亲切感，从而拉近星湖101和消费者距离，聚集更多人气。

2.4 营造气氛
商业项目标气氛营造，也是吸引消费者流连原因之一。良好公园环境能增加消费者消费欲望，聚集人气。人气聚集，又带来良好商业气氛。二者相辅相成，带动整个商业项目标发展。

① 舒适环境
营造好商业气氛首先应该讲究环境舒适化，从各方面满足消费者心理享受要求。环境能够利用部分简单处理手法使它变比较舒适。比如，在中庭广场、步行街中设置花坛、树标、喷泉、雕塑、建筑小品等元素，发明出一个更为舒适、高质量、以人流动线为设计关键休闲环境。大家在这里能够自由消费、休憩、交谈、欣赏雕塑或观看街头演出。游乐玩具、餐饮等商店分布于各层各区，让消费者体验随机消费乐趣。不仅满足了大家多个物质生活需求，同时还为大家提供了一个愈加舒适、自由自在休闲交往空间，成为了“时间消费”大众活动场所。

② 合理布局
对于购置商铺人来说，她们最重视是商铺保值升值问题。避免“二三楼空置现象”就要引导人流经过每一间店铺，关键商店通常安排在楼层两端，对引导人流起关键作用，被称为磁极和锚固点；中庭合理部署，如自动扶梯连环向上，尽可能激励层间运动；能聚集人气业态设在较高楼层，以使人流向上；较高楼层部署部分景点；设置少许休息座椅等，这些全部是引导人流流动有效手段。

③ 物态呼应
营造商业气氛还要依据当地商圈和城市特点、人文特点、消费能力和目标人群情况，设计对应物态。比如，在做旺人气方面，要充足考虑两个关键原因，一个就是对儿童吸引力问题。儿童主观意愿会对成年消费者有或多或少影响，所以，儿童游乐设施是一个聚集人气很关键部分。其二，是对那些没有钱人吸引，依据当地文化特点和节事活动安排，能够设计让居民有参与性活动，就是做旺人场一个很关键原因。

伴随生活水平提升，大家上街已不限于“买东西”，而是一个文化享受。所以星湖101项目商业气氛营造应重视确定文化特色、功效定位、市场容量设计，充足考虑南通积淀历史文化、历史典故和商业文化内涵。
从实际空间界面经营业态到商业文化气氛营造，星湖101项目全部要表现饮食文化、本土文化和市井文化，一个和当地生活适合文化。项目是否成功，设计和定位最关键，项目能否做好，既要看空间界面营造，也要看是否表现星湖101整体商业气氛和文化气氛营造。低层次被动经营已远远不能适应该代商业运作模式和竞争，文化是竞争关键，文脉是历史延续。
总而言之，星湖101项目空间界面和商业气氛营造在于提升商业人气，增强文化气氛，提升南通开发区整体品位，树立文明形象，为以后南通开发区发展奠定良好基础，成为一道独特“商业风景”。

案例：建国路8号——旧厂房引领时尚
建国路8号，原来是一家老工厂，她改造完以后，这是令全部建筑设计界全部认为震惊。建国路8号是由日本一家建筑师事务所设计。此项工程关键以功效改造、动结构改造为主。不过在改造过程中，设计师考虑到了文化塑造和气氛营造。
“气氛营造”这四个造字在建国路8号上面有了很大表现。常规做商业地产全部会期望能够产生更大利益价值面积多部分，公摊面积少部分。不过，此项工程改造后，这个园区时候多出了快要2千米面积做了一个外部场，白天全部是空，不过每到周末晚上全部有很多时尚品牌在这里发展，包含百利达手表，包含艺术婚纱，还有部分珠宝秀全部在这里展示。这些展示场地费用并不低廉，通常而言国际品牌钻石商在这边做秀场展示租费上达20万，这在原来是完全不可想象。
建国路8号改建起初定位时候就想过了必需要有一个公共场所做时尚物品公布，也考虑到怎样营造这块气氛，在这个气氛上能够产生多大经济效益，这在结构节改造时候就已经考虑到，不然不会留成一个空间，早就做成办公室了。

2.5 独特景观
越来越多商业项目重视起了“细节”，现在很多城市，包含部分商业设施中对景观设计越来越重视。
商业景观设计中，特色形成十分关键。商业建筑是游人关键活动空间，来往于此行人目标是十分明确。过多休闲设施只会分散消费人流。 现代人消费能力用户也集中于下班后和节假日等时段，夜景塑造使得灯光设计需要着重考虑。其二，景观设计中需要表现牵引功效，尽可能多将人群聚集起来。第三，专题风格要突出，尽可能用简而易懂，易于被接收又不失特色VI。
星湖101商业项目定位是聚合“个性、时尚、创意、雅致、先锋”现代商业理念，作为景观，其设计更要追求是对这种定位完美表现。假如星湖101项目能够把很好景观设计出来，形成当地最亮丽景观特色群，这可能会形成商业和旅游最好黄金结合点。

四、项目成功要素综述
经过各项成功要素分析，综合而言星湖101项目标情况并不算很理想，其中第一大问题便是选址问题。因为本项目是政府计划项目，选址距离南通市中心较远已是不可避免事实。现在项目周围商业气氛缺失，人口密度也不足，可谓先天不足缺点，加之项目本身还有很多不确定原因，这些在项目成功路上“绊脚石”应该怎样处理呢？

首先，星湖101所欠缺“慎重选址”原因，可经过政府行为，立即打造方便本案周围交通，即使短期未必成效很大，但长久会起到很好效果。古来对商业繁荣形容便有“达三江”、“通四海”之称。交通对于商业项目至关关键。很多商业项目标开建全部是跟着交通走，香港、台湾、上海不少商场就直接建在地铁站之上。本项目拥有政府优势，想要发展起来，一定要得到政府支持，为项目交通便利开创良好先决条件，填补地理位置上缺失。

其次，周围地块住宅开发进度、规模能够使本案辐射范围出现充足人流，进而满足商业中心依附住宅区境况；假如项目周围住宅类项目开发进度较快，那么会使得项目标风险降低很多，住宅立即开发，带来稳定消费群后，那么选址问题和商业广场“有机连接”显然已不再是个问题。

第三，本案业态定位在南通现在市场尚无相同项目存在，在开发中奥特莱斯定位和本案相同，但无本案独特景致，所以在本案定位上已和南通其它区域商业有差异。所以在形成商场“独特景观”时应避开和周围商场形成雷同，而且商场“错位经营”需要有独特经营、管理、品牌、内涵风格，应有和紧邻商业统一和错位。在景观设置上应该结合经营方向，有利于商场以后经营气氛，辅助商业广场运行。

第四，对于未来商业运行把握。商业项目往往在前期定位、计划、理念等全部很完善，到时，不管是持有增值、租金价格、未来收益、品牌价值、投资回报等全部由这些原因影响，商业显得很成功。不过，项目开发结束运行开始后，定位、计划、理念全部不再含有影响力。现在这些方面难以评定。提议贮备自有相关人才和团体，在统一理念、目标下进行运行管理，真正“商魂”只有经过运行才能得以形成。
总而言之，星湖101要取得成功在知道“扬长避短”同时必需把握好各成功要素共同发展。没有一个成功要素是能够确保绝对成功，不过假如忽略了一点往往就造成整个项目标瓦解，就如同“木桶”里短板一样，最短那根往往决定了整个木桶容积。所以本项目若要取得成功，必需均衡比配各项要素。同时培养商魂、商脉、商气、商道，唯有如此才能拥有没有限商机，才能极大程度地带动地域经济发展。

南通星湖101项目市场租金

一、影响市场租金原因
1．地理位置
地理位置是影响市场租金关键原因。对任何一个城市而言，因为级差地租原因，城市中心商业区和其它区域商铺租金肯定是有差距，关键是差异大小问题。不过，地理位置也是相对而言，通常专业市场、黄金地段租金全部会较高。总而言之一个好地理位置是有些人流量魅力，所以租金也就较高。
南通经济技术开发区管辖面积147平方公里，是中国首批14个国家级经济技术开发区之一。开发区濒临长江，和国际大城市上海隔江相望，立即建成世界第一斜拉桥苏通长江大桥就在开发区内。以其通江达海区位优势，配套完善投资环境，特色鲜明产业基础，日益成为长江三角洲投资兴业优选之地。
对大城市来说，不仅有市级商业中心区，还有区域商业中心和小区商业中心等，其租金差异不是尤其大。对中小型城市而言，中心商业区只有1-2个，相对而言，商业区和其它区域租金差距很大，从而使商铺销售价格很高。
星湖101项目在南通经济技术开发区，距离南通市区较远，且交通不便。而开发区现在关键为工厂，零星商业街，商业气氛欠缺，这直接影响了本案租金水平。所以，想要提升本租金水平，必需提升开发区内商业环境，培养商业气氛。
南通经济技术开发区已开始对区内进行计划，大约有30万人口将在以后几年内陆续入住，同时，开发区CBD——能达商务中心也在主动筹备中，此项目仅和星湖101项目一路之隔。这些市政工程建立，全部将提升开发区整体形象，带动星湖101项目标租金水平。

2．交通情况
交通和商业就是相辅相成、相互促进。交通计划成就区域商业黄金地段；而商业环境敦促完善交通建设。城市计划认为，在快速发展城市中，商圈发展将展现出两个关键趋势：
① 是交通枢纽型商业中心将成未来主流。
② 是城市中心消费力将向周围扩散。
在一个交通情况良好地段建设商业，轻易聚集人气，经营时，交通发达地段往往会成为良好地理位置。
南通开发区有4条公交线路和市区相联，其中到市中心22路公交车天天6时至23时每10分钟一次班车，形成了开发区到主城区快速通道。但仅仅靠4条公交线路无法满足本项目乃至以后经济开发区交通需求。
所以提议开发商能和南通政府相关职能单位沟通协调，为了以后开发区进出交通便利，增加多部分公交线路，公交班次和调整首末班车时间。或经过3号地块卖场尽早实施来使用其自由班车，扩展商业覆盖面，这么才能更多导入客流.本案乃至整个开发区，通常情况下人口流量多寡是考量租金一个关键标准。

3．环境
环境是传统商业形式化关键载体，市场化形象表现着商品应用属性和价值属性。一个舒适环境应该是对商品和需求合适诠释，能够带动消费群，并对消费者作正确引导有帮助，从而促进租金提升。
基础上商业布局每十二个月全部会有或大或小改变。这些全部是为了发明更适合消费环境，让消费者一直感到有新鲜感，体验到更多乐趣。融合大商业环境，合适地发明新鲜小商业环境，常常能够使得商业人气更旺，从而提升租金。

现在南通商业中心关键集中在南大街、人民路、桃坞路、濠西路沿线，其它均为小区配套商业，不具规模及影响力。且以南大街沿线为绝对市中心，居民日常购物消费均集中在此地，酒吧、浴场、KTV等业态较分，但南通消费者需求不再满足于此，中高级消费供给在南通成为瓶颈。
星湖101商业项目能够填补了这块市场空白，即使现在看来地理位不占优势，不过项目所在开发区正在有序计划，能达商务中心和在建多个中高级小区就将在以后几年内提升开发区整体环境和商业档次。待这些项目逐步成型后，星湖101项目标整体优势显现，成为开发区商业中心，租金水平完全能够和南通市中心南大街相提并论，甚至将超出南大街。

4．周围租金情况
能影响到商铺价格定性指标可能有很多，不过定量依据指标只有一个，那就是周围租金水平。大凡投资人在买商铺时候，会首先调查项目周围租金水平，依据这个城市商铺投资资本化率(也就是我们通常讲投资回报基础水平)决定能支撑什么样销售价格。该方法最适适用于针对具体项目参考周围商铺租金水平，由此可直接决定购置商铺性价比是否适宜。所以，开发项目所处位置整体租金水平也会影响项目本身定价。
星湖101项目辐射范围内现有唯一一个综合性商业，在瑞新路上“苏通商业广场”，以经营建材、家居、橱卫为主，但租金并不是很理想。而本项目周围范围小区性商业，关键在中央路、上海路上多个传统住宅小区，其商铺不管从业态组合、经营管理、租售情况、客流人气、商业规模来看全部不是很吸引人。
这关键是因为跟周围商业气氛低下、业态组合不合理。作为一个立即新开商业项目应该合理计划，避免这类现象出现。面对不是很良好