市房地产市场调研报告资料样本.doc

上饶市房地产市场调研汇报

《孙子·谋攻篇》中说：“知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。”市场调研价值不仅仅是对市场进行梳理而且能在梳理层面上找到项目标价值点，形成价值链，认为后续营销推广和广告传输提供操作导向，它是整个地产项目操作战略基石和凭借。第一部分  上饶概况上饶区位
上饶市在江西省东北部。上饶地理位置在北纬27º34'-29º34'，东经116º13'-118º29'之间。10月经国务院同意撤地设市，现辖十县一区一市。东邻浙江，西接安徽，南连福建，地理位置十分关键；素有“八省通衢”、“豫章第一门户”称谓。浙赣铁路穿境而过，皖赣铁路，横南铁路纵横交错；320、206国道和311高速公路贯穿东西南北，百十里内有四个机场。交通通讯极其便利。面积22791平方公里。人口660万。其中市区面积约为339平方公里。
上饶凭借独特区位优势，牵江浙、出沪宁、携八闽、达粤桂，货畅其流，人行其便,铸就了发展大商贸大流通黄金宝地。力转向进城务工，为创办各类企业提供了充足有较高素质劳动力贮备。
地理气候
上饶地理位置在北纬27º34'-29º34'，东经116º13'-118º29'之间。全境处中亚热带季风湿润气候区，年平均气温16.7-18.2ºC，年降雨量为1600-1800毫米，年无霜期为251天-274天。境内气候温和，日照充足，雨量丰沛，无霜期长，分温热、温和、温凉三小气候区，含有春秋短、冬夏长季候特点。特殊地理位置，和因为气候宜人，地面相对平坦，土质优良，有利于房地产开发。
历史建制
上饶古属扬州，春秋为吴越之地。自东汉建安年间析豫章郡地设置鄱阳郡（析余汗地置上饶县）以来，已经有1700多年历史。境内万年仙人洞遗址出土了大量石器和中国最早陶器。证实了一万多年前，人类祖先就在这里定居、劳作和繁衍。吊桶环耕作遗址发掘稻种，确定了这里是世界稻作起源地之一。上饶境内，仅新石器时期和商周文化遗址就达48处。现发掘保留文物19000余件。  
在漫长历史变迁中，上饶政区设置几经变动。晋时，鄱阳郡改为信安，南朝改吴州，隋朝改饶州；明朝分设饶州府、广信府。新中国成立后，设上饶专区，后改上饶地域；10月，经国务院同意，撤消上饶地域改设上饶市。
行政区划
在漫长历史变迁中，上饶政区设置几经变动。晋时，鄱阳郡改为信安，南朝改吴州，隋朝改饶州；明朝分设饶州府、广信府。新中国成立后，设上饶专区，后改上饶地域；10月，经国务院同意，撤消上饶地域改设上饶市。现辖十县一区一市，分别为信州区 、上饶县 、广丰县 、 玉山县 、婺源县 、德兴市 、鄱阳县、 余干县 、万年县 、弋阳县、横峰县 、铅山县。
城市资源
土地资源：面积22791平方公里。全市有耕地607万亩。上饶市地貌以中低山地、丘陵为主。南部和福建交界，绵亘着武夷山山脉，主峰黄岗山海拔2157.7米，是大陆华东第一高峰。中部怀玉山山脉，主峰玉京峰海拔1816.9米，是中国著名景区三清山中心地带。北部赣皖边境鄣公山及黄山余脉，大部为低山和丘陵。间有连片小盆地。西部江河纵横，湖泊星布，土地肥沃，是著名鄱阳湖平原。
水资源：全境处中亚热带季风湿润气候区，年降雨量为1600-1800毫米。日照充足，雨量丰沛。其中，水域421.69万亩，可供养殖水面达160万亩。上饶境内江河纵横，水资源极为丰富，人均占有量3812立方米，亩均占有量度4925立方米，均高于全国全省水平。
矿产资源：地下已探明工业矿藏达70余种，铜、银、金、铌钽、磷等矿产储量在全省乃至全国全部占相关键地位。其中铜储量占全国储量16.8%，亚洲最大铜矿德兴铜矿就在上饶境内。黄金储量占全省总储量80%，铅、锌、磷、蛇纹石、硫铁矿等均居全省首位。另外，黑滑石、膨润土、珍珠岩、花岗岩、大理石、砚石、叶腊石、水泥灰岩等储量也极为可观。
药材资源：药用植物如黄连、党参、厚朴、石耳、灵芝、钩藤、杜仲等，总数达216种。
人文资源：千百年来，钟灵毓秀山川水土孕育了无数高贤名士，吸引了众多文人墨客；名人辈出，彪炳史册。中国古代著名理学大师朱熹家乡在婺源。波阳人氏吴芮，系吴王夫差后代，治政恤民，深得民心，后因助汉刘邦开国有功，被封为长沙王。弋阳谢枋得，字叠山，和文天祥同科进士，素以忠义自任，数次组织义军抗击元军，兵败后流亡，被强制送往元大全部后，绝食而死。铅山蒋仕铨，被乾隆称为“江右两名士”中一位，中国继关汉卿、汤显祖以后最伟大戏曲家。
同是婺源人詹天佑，被尊为中国铁路之父，在主持修建中国第一条铁路京张铁路时，创下非凡业绩，令世界瞩目，让国人自豪。著名画家阎立本仕途失意，曾来上饶隐居，并将自己宅第捐给寺院。茶圣陆羽在上饶广教寺依山开舍，引泉种茶；写下了著名《茶经》；好友孟郊为其赋诗纪事。北宋名臣范仲淹曾谪知饶州，写下了很多赞美鄱湖风光诗篇。爱国词人辛弃疾退职后，在上饶度过了她后半生。一生留下六百余首词作，近二分之一全部是在上饶写成。
现代上饶名人中，首推方志敏。这位伟大马克思主义者、无产阶级革命家方志敏为了劳苦大众翻身解放，在这片生她养她土地上浴血奋战，创建了闽浙赣红色依据地。她在狱中写下《可爱中国》、《清贫》，至今令人迥肠荡气，振聋发聩。还有和方志敏一同闹革命，解放后任江西省省长邵式平；中国“一二·九”运动领导人之一、解放后任重庆市委第二书记、化工部部长澎涛；留美博士，在美国航空界享受盛誉方俊鋆；学部委员、生物学家陈桢；中国著名昆虫学家杨惟义等等，灿若星辰，光彩熠熠。
上饶文化繁荣。全市有文化馆13个，图书馆12个，博物馆14个，电影院49个，文化中心292个，电影放映队196个，民间职业剧团426个，农村图书室3400个。全国文化优异县1个，全省优异县2个，百强文化站23个。
经济概况

伴随上饶市市委市政府突出加紧发展专题，着力推进改革开放，紧紧抓住工业化关键战略和大开放主战略，大力推进全民创业，努力构建友好社会，加紧“三化”进程，国民经济运行保持了健康有序稳定增加态势，各业经济亮点纷呈。整年GDP增加14.1%。上饶各行业发展情况良好。

1、        地利，2、        部分行业多年发展势头强劲。
改革开放以来，上饶凭借“八省通衢”地理位置和丰富资源优势加紧发展，地方经济出现全方面增加强劲势头。
工业已初步形成以有色金属、建材、食品、轻纺、机电为支柱五大行业。德兴铜矿、永平铜矿、弋阳铜矿、上饶县铜矿、横峰钽铌矿、万年银金矿、万年砂金矿、大茅山金矿等一批大中型采矿企业崛起，展示了采矿业、矿产品加工业宽广发展前景。
机电行业已经有汽车、电工电器、仪器仪表、农机、轴承、石化通用、矿山机械、食品机械等八大类。其中摄影机、客车、电磁线、交联电缆、电度表等六类产品已显示出规模效益；相机、客车、轴承等产品已走出国门进入国际市场。凤凰牌摄影机已是国产相机第一品牌；上饶牌客车；方圆牌圆筒漆包线被认定为江西省名牌产品，上字牌电度表为省免检产品；长风牌焊条、焊丝为全国焊条行业首秕推荐产品。依靠丰富粮油资源发展起来食品工业更是一派兴旺。其中国家中型企业有5户，年利税过千万元5户，过亿元一户。月兔牌香烟、全良液牌白酒、大鄣山牌茶叶、饶州牌白酒、万年贡米、相继成为江西省名牌产品。

2、外向型经济快速发展，出口企业不停增加
近几年来，上饶市企业外向型经济得到快速发展，德兴异VC钠开发食品添加剂，产量占全国二分之一以上，出口量占全国四分之三。婺源开发有机茶，在国际市场享受盛誉，出口量占欧盟各国总销量70%以上。

3、规模深入扩大，产业形式多样化
上饶工业有过辉煌历史，无线电厂，仪表厂，客车厂，江西光学等全部有过辉煌过去。不过伴随改革发展，市场经济体制建立，这些厂有倒闭，有转让，只有江光，客车厂还能撑起半壁江山。
上饶人警觉了解到这一点，上饶开始利用良好基础设施建设，可人市场优势 ，低成本优势 ，丰富自然资源优势。大力招商引资。工业经济迅猛发展，上饶前后组建了上饶工业园区、广丰县工业园区、横峰县兴安工业园区、玉山工业园区等多个工业园区。进一部优化工业投资环境。
多年来上饶受到一跃成为当今中国第一商人群体浙商青睐。，由浙江日报报业集团、浙江省政府经济技术协作办公室、浙江省工商联、浙江广播电视集团、浙江省私营（民营）企业协会等提议在全国范围内开展浙商（省外）最好投资城市评选活动 在中国最大在外投资群体眼中上饶，此次一举取得浙商省外12个最好投资城市之一。
今年上饶1--4月，全市共签约项目协议275个，同比增加21.15%；签约资金84.13亿元,实际引进市外资金76.73亿元, 同比增加24.32%。全市新批设置外商投资企业19家,协议签约外资7743万美圆,同比增加153.62%;实际利用外资金额4634万美圆, 同比增加 146.62%。

4、农业产业化步伐加紧，渐成沿海城市农副产品供给基地
农业产业化步伐加紧。围绕优质稻、生猪、肉牛、特种水产、茶叶、茶油、蚕桑、葛业、鳗鱼、果业、竹业、乌黑鸡等主导产业，兴建规模生产基地。全市已建农业企业935个，各类产业化组织146个，带动农户50.8万户；基地种植面积达70万亩。全市种植业优质品率达80%以上。创制国家A级绿色食品9个；涌现出广丰卷烟、白银鹅、万年珍珠、贡米、婺源茶叶、荷包红鲤鱼、铅山鳗鱼、横峰葛粉、德兴茶油、波阳银鱼、余干乌黑鸡、藜蒿等大批在中国外市场上享受盛誉名优产品；年出口金额达1.38亿美元。昔日鱼米之乡，正在成为沿海大中城市优质农副产品供给基地。

5、旅游业快速崛起，第三产业全方面发展
旅游业正在崛起。上饶山川秀美，风景如画。又在安徽黄山、福建武夷山、浙江千岛湖和江西庐山、三清山、龙虎山等著名旅游景点交通中心地带，发展旅游业得天独厚。很多旅游景点得以开发，旅游设施不停完善。
现有景点有：国家级景区三清山、龟峰，南岩佛窟、葛仙山、武夷山自然保护区、鹅湖书院、婺源田园风光、灵岩洞国家森林公园、万年仙人洞、吊桶环、闽浙赣革命旧址、上饶集中营等等。
伴随城市基础设施建设加紧，城市商业、旅馆业、交通运输、和文化娱乐业全部展现大幅增加势头。

6、居民生活改善，消费市场需求旺盛
，1—4月上饶市社会消费品零售额增加17.33%。全市实现社会消费品零售总额44.43亿元，增幅提升1.65个百分点。城镇市场继续保持同时增加态势。城市实现社会消费品零售总额12.12亿元，增加15.19%；县及县以下农村实现零售额32.3亿元，增加18.14%。各行业齐头并进。批零贸易实现零售额39.37亿元，增加15.61%；餐饮业实现零售额4.36亿元，增加37.63%。全市各县（市、区）零售额增幅上升较快。全市社会消费品零售总额累计同比增幅超出15%以上有6个县（市、区）。城镇市场协调发展，农村市场深入趋暖。
伴随人民生活水平日益提升，居民消费结构向提升质量转变，消费内容日趋多样化，尤其是居民家庭在住房、汽车等新大件上消费量增加，消费层次出现升级趋势。

小结：1、经过以上分析我们不难看出，上饶市整体经济呈上升形势，居民消费水平在快速提升，购置力也逐步增强，尤其伴随外向型经济和特色产业快速发展，带动了工业和农业整体发展，从而有利提升了中、低居民整体经济水平。所以，从上饶市整个宏观环境来看将会为房地产业发展提供更宽广空间。2、上饶居民消费水平不停提升，政府招商力度深入加大，和外来人口增多，居民对住房要求也在提升，即使，多年来上饶房价上涨相对过快，但房产业在众多上饶特定环境下，仍将有巨大发展潜力。

第二部分   上饶房地产市场专题调研

1、        上饶房地产发展概况

上饶现在尚属一个小型城市，在发展过程中因经济发展水平、居民消费水平等原因影响，上饶市房地产业起步相对较晚，发展平稳。
1999年起，政府取消福利分房制度，促进房地产产品向商品住宅过渡，房地产单位性质亦由全民企业转变为股份合作制企业，企业领导者经过股东大会选举产生。房地产市场销售份额由全民消费者组成，此时大家才逐步从对“住房福利”政策依靠走向对项目细节重视，对产品质量、产品价格比较重视，对产品品质也开始重视。由此可见政策改变推进了房地产市场性质转变。  
伴随经济发展水平提升，居民消费水平提升，和居民消费观念转变，房产业也在不停发展。
，是上饶房地产不平凡十二个月。全市房地产业开发总投资14亿元，城镇房屋施工面积160万平方米，完工面积110万千方米，较上年相比分别增加40％、 25％、15％。其中住宅建设施工面积120万平方米，完工85万平方米；城市人均住房面积增加了0．6平方米，新开工住宅小区和成片改造项目18个；完成房屋拆迁面积60万平方米。房地产二级市场异常活跃，整年交易量4400宗，成交面积42万平方米，成交金额 2 6亿元，较上年相比分别增加40％、41％、440／0，增加速度出现前所未有势头。
   8月，上饶市投资1200万元对上饶集中营纪念馆进行全方面改造，并新增华侨展馆，以此作为全国华侨爱国主义教育基地。11月上旬，又邀请来自北京大学、国家旅游局、同济大学等教授对集中营旧址景区作出了全新计划，以后将把红色旅游和观光旅游结合起来。为保护好信江书院，上饶市搬迁了一所大学。辛弃疾旧居带湖山庄等一批文化古迹维护开发也提上了议事日程。这些政策和方法让我们看到上饶在定位本身发展趋向同时，开始重视城市计划，景观设计计划，对房产开发有了一定影响。
，全市存量房交易8082宗，同比增加6.2%，交易面积102.7万平方米，增加12.1%，交易金额6.79亿元，增加8.1%。其中市区存量房交易2421宗，增加1.4%，交易面积29.11万平方米，增加3.4%，交易金额2.26亿元，增加2.21%。今年1－6月份，全市存量房交易发证2630宗，交易面积达32万平方米，全市商品房办理交易手续3145宗，交易面积36.4万平方米，存量房交易面积占商品房办理交易手续面积88%。和去年同期上升15个百分点（市本级上升20个百分点）。全市商品房住房均价市本级达1380元，同比增加10.4%，各县市商品住房均价832元，同比增加15.97%。第一季度末，市本级商品住房均价达1420元，同比增加7.58%，各县市商品住房均价929元，同比增加11.26%。第二季度房价涨幅稳中有降。
 上六个月上饶市房地产业呈稳健发展态势，房地产市场呈以下六大特点： 1、房地产投资继续增加，增速显著回落 。2、品房供给结构基础合理 。 3、商品房需求量趋缓。 4、存量房交易日趋活跃，比重呈逐年上升趋势。 5、商品住房价格涨幅趋缓 。 6、房地产估价市场连续活跃 。 上饶市房管局指出要：1、正确了解调控政策精神。2、落实房价调控目标。3、改善住房供给结构。4、引导合理住房消费。5、加大土地供给计划管理力度。6、完善住房保障体系。7、加强对房地产交易行为管理。8、规范房地产市场秩序。9、加强房地产市场监测。
10月26日，伴随国家一级物业管理企业深圳市万厦居业正式和上饶大红鹰置业签约，上饶市物业管理模式、理念全方面更新。
经过现代城·国际公馆、带湖花城、香溢云天等含有一定代表性项目标影响，上饶地产开发和消费已经走向一个相对比较成熟阶段，价格稳中有升，现在上饶市楼价已经达成 1180~1900元/㎡水平，最高售价甚至超出2800元/㎡。和之对应是地产消费群体消费行为也愈加理性，对产品品质、安全、舒适度、人性化、智能化等要求将日显突出。从江西立天唐人房产发展旗下开发运行现代城·国际公馆高价热销我们能够很显著地看出，现在上饶市场已经由单纯地产品竞争向地产开发企业及地产项目之间品牌认知和竞争前奏时期。在这个时期，开发企业及项目标品牌已经超越了产品本身竞争力，在品牌价值影响和驱动下，地产项目能够取得巨大价值驱动力，进而大大提升项目标综合价值，给开发企业带来高额投资回报。 所以，在这个时期，品牌及形象塑造是关键，它是决定地产开发企业及其所开发项目能否实现开发利益最大化关键所在。
总而言之，未来房地产开发是集合项目计划、产品设计、配套设置、物业服务、形象品牌塑造、营销推广及广告传输为一体综合性产业运作。它不仅要求在项目标计划、产品设计、配套升级等一系列步骤上要能够超越现在市场现有地产水平，更要加强人居服务及人文形象营造，尤其要重视对生态环境保护、高舒适度、低能耗等优异地产开发价值要素培植。只有满足了日益成熟市场需要，地产项目标开发和经营才能立于不败之地。
上饶房地产区域分布及其特点

上饶房地产发展时间不长，经过一段时间发展过程在分布方面有一定分布地域特征，本市调汇报经过上饶市辖城南区域、城东区域、城西区域、城北区域等4个区域全方面调查，对街道房产业进行了一次盘点。

（一）城南区域

所谓城南区域指水南街道，包含：上滩头、下滩头、劳动路、文通巷、丰溪路、书院路、豆芽巷、水南街、客车厂、市医院、世纪花园11个小区居委会；东瓦窑、汪家园、滩头、刘家坞4个村委会。水南街道区域经过多年发展，在本区域有上饶市仅有几所高等学府，比如上饶师院、江西医学院上饶分院、上饶广播电视大学等，该去商业网点并不发达，多年来水南街街道经过整修美观了很多，水南已经逐步成为上饶市文化中心地带。
城南区域因为上饶人价值观念和商业格局等方面影响，现在正在开发或开盘房产并不多，而且多数开盘楼盘比如科华南苑和部分没有专业推广团体楼盘物业等方面存在很多不足。但因为水南街教育设施较完善、房价现在相对较低部分（1500-1700元/平米），很多小楼盘买得还是不错，比如新全部水南公寓住房基础售完。
从开发体量上看，城南区域相对微弱。
从项目规模上看，现在这一区域项目规模相对上饶市其它区域还是较小。如高级些“君临天下”楼盘也仅1万多平米。
从市政设施和生活配套上看，这一区域含有一定优势。现在上饶关键教育配套等关键集中在这一区域。
从产品类型上看地产类型已开始了多层向小高层过渡（正在开发还没有开盘锦江华庭建筑计划以小高层为主），即使现在小高层容量还小，但作为一个全新产品形态，小高层出现，无疑代表着上饶房地产市场开发已经进入了一个全新阶段。
从价值表现上看，城南区域因为教育设施、娱乐休闲设施很好，有一定升值空间。现在城南区域多层住宅售价多维持在1500～1700元/㎡这个区间上，伴随时间推移，其售价也在逐步升高，但因为其商业网点不发达，升值潜力和投资价值相对弱部分。

（二）城东区域

所谓城东区域关键包含：祝家巷、大井头、马皇庙、市府大院、中山路、东门路、三里亭、南门路、东门外、体育馆路、金龙岗、建新、沿城、北门村、五三小区（一）、五三小区（二）、施家山、现代城18个小区居委会；东门村委会。
这一区域靠近现在市中心地带已没有能够做为房产开发地皮。靠近现在市中心地带，经过多年历史沉淀，发展已经相对稳定。但靠近新建成现代城区域，这一区域升值潜力相对较大。现因铁路及产业计划北移、居住人群越来越多聚居到计划、定位、结构更趋合理城市东部，所以有潜力成为上饶城市商住中心。市政计划为未来中央生活关键地段。
即使这一区域在城市发展初级阶段，交通设施、生活商业配套、教育资源等要素仍然有部分不足，但这一区域楼盘人气却十分旺盛。这一区域现代城楼盘现在能够算上饶最好楼盘。这充足说明，现在城市居民眼光开始有所改变，看到这一区域升值巨大潜力。据此次调查，现在现代城销售火爆，这和现代城一整套小区内部配套设施有很大关系。现在更靠近新火车站地方，对房地产开发还有空间。

（三）城西区域

城西区域关键包含：大公厂、马家弄、八角塘、白鸥园、新建路、渡口、花亭子、解放路、天津桥、解放河、河中巷、胜利路、三官殿、五桂山、茶山路、杨家石桥、桥村、铁一、铁二、铁三、铁四、铁五、庆丰23个村委会，和上饶县区域。
这一区域八角塘、白鸥园、新建路等处是现在市中心最为繁荣地段。是现在上饶是商业中心。居住人口众多。现在热闹景象必将影响这一区域房产业发展。
这一区域上饶县区域现在在上饶市加紧城市一体化进程中，已经开始形成自己独有一整套建设方案，而且在春季，市政计划中提出“今日城西，明日浦东”发展口号，春季上饶城西基础设施及功效性项目推介会给城西带来机会。上饶县一系列购房政府补助也给城西房产业发展带来一定优势。

（四）城北区域

城北区域关键包含：龙芽亭、带湖路、沽塘路、里安山、吉阳山、四脚亭、外沽塘、凤凰8个小区居委会；郭门、沽塘、民主、龙潭4个村委会。
这一区域房产开发已逐步升温。伴随上饶市政治中心向这一区域转移，上饶县域经济飞速发展，这一区域房产也将有升值空间。现在已经销售带湖花城已经开始进入销售旺期，而上饶华全部地产开发房产已经销售一空，其它如刚开始销售香幛花园楼盘也问津者众多。
但这一区域市政配套设施还存在很多不完善之出，而新市政中心建设速度缓慢也给很多买房者带来一定顾虑。所以这一区域多层和部分小高层楼盘房价也只处于1600—1800元/平米。而这一区域房产开发商，推广企业也是使出多个解术，促销，均得到良好效果。
（五）上饶市城市配套分布（学校、医院、银行）

作为中国中部地域江西省一个地级市，上饶在漫长发展过程中形成了自己独特城市布局。

学校：以城南区域居多。①书院路----市委党校、江西医学院上饶分院等（8路车站点）②环城路和丰溪路交界----上饶师范学院（1路车经过、停靠）③水南街街中---上饶市电大、市二中（1路、2路、3路、4路等车经过）
医院：①市中心广场旁-----上饶市立医院（多数公交路线全部可抵达）②水南街书院路----市地域医院（8路公车）③②市第二人民医院、曙光医院、东方医院、皮肤性病防治所、肿瘤医院、第五人民医院等。
银行：各区域全部有银行。银行种类包含：建行、农行、工商银行、中国银行、农业发展银行、城市信用社、农村信用社、中国邮政储蓄等。
代表商场：3G电器广场、银泰时尚商场
代表超市：永盛超市、岛内价
休闲场所：上饶影城

小结：从上面多个地产关键要素分析，我们发觉上饶现在还处于强力发展中，市商业中心、政治中心、文化中心正开始转移或逐步形成。新行政中心计划、新火车站开发必将给房产业带来不小冲击。现在上饶房价消费者普遍认为过高，但仍处于销售旺期。而上饶市城西地带现在房价相对较低（1180---1580元/平米），而且伴随市政设施完善、上饶县区域县政府补助，这一区域房产业将迎来一个新机遇，房产价格不会下调。

地产住宅价格区间及其走势

依据对上饶现在在售地产项目标调研分析，该区域房地产住宅价格区间关键分为1180～1400元/㎡、1400～1600元/㎡、1600～1900元/㎡、1900元/㎡以上多个水平段。其中，售价为1180～1400元/㎡多为上饶县区域部分地产项目；售价为1500～1600元/㎡地产项目多为城区内零星小项目，售价在1600～1900元/㎡这个区间住宅产品关键为区位、楼层、朝向及景观视野全部比很好多层住宅和部分小高层住宅中中、低端产品；售价在1900元/㎡以上产品多为小高层住宅，但在城东区域发展区域现代城凭借其规模、项目计划、产品设计、配套设施、物业服务和历史以来形成品牌优势，该项目标多层住宅均价一样能够达成1800元/㎡水平线，由此也能够看出地产品牌及项目形象塑造对项目售价影响。
地产价格总是和地产开发及消费需求息息相关，从上饶地产市场发展情况结合当地城市经济指标和消费需求来判定，未来一段时间内地产项目标住宅产品价格仍然有一定上涨空间。这种上涨趋势在现在上饶地产销售市场已经得到验证。在以后一段时间内，伴随地产开发不停深入及土地资源日趋担心，住宅价格仍然会有一个比较显著上扬。

上饶房地产住宅项目特征及其发展趋势

上饶地产市场即使起步相对较晚，但发展比较稳定，多年来房价也稳中有升。沿海发达城市近几年才逐步流行多种地产项目计划理念及产品设计部分元素在上饶市场得到了引进，即使没有大型城市住宅项目标那种精巧和深邃，但对于一个地产市场刚刚起步城市，这么产品还是能够在当地引发轰动并取得强劲销售结果。

（一）项目总平计划特征分析
从现在上饶地产项目标计划来看，很多项目在计划上已经开始重视室内居住空间和室外活动环境综合把握。在平面布局上关键以行列式布局为主，重视项目之间通透，均衡性比较突出。为了提升项目标综合竞争力，表现规模优势，在重视平面布局同时，大型项目标开发商也比较重视对整个项目标布局，开始植入了小区全套设施及计划。一期、二期全部已售完现代城甚至计划有500米长风情小区步行街，用3000万打造饶城最大经典园林。这在当地无疑是一个新型居住梦想开启，也为现代城·国际公馆热销打下了坚实基础。
（二）项目建筑类别特征分析
从地产项目标建筑类别来看，现在上饶地产建筑类别仍以多层住宅为主，其百分比占到现在在售项目标80％以上，但伴随地产开发不停深入及当地购房者置业观念不停更新，小高层住宅也开始受到关注，这标志着上饶地产开始了一个全新发展。小高层住宅和多层住宅区分，不仅仅是建筑高度差距，在内涵上，小高层住宅诞生意味着一个城市已经迈入了现代化发展阶段。
带电梯住宅，它提倡是一个全新生活观念和居住理念，在一个城市，当小高层首次出现时候，居住小高层住宅就代表着一个尊贵身份，一个居高临下气质。小高层住宅出现，使上饶地产项目标产品线愈加丰富，尤其是让当地高端消费者有了更明确置业选择。

（三）项目配套设施特征分析
从地产项目标配套设施来看，规模较小项目在配套上和大规模项目还有比较大差距。在配套设施上，大型项目如现代城和带湖花城全部计划了园林休闲空间，同时在小区内还配置了部分日常商业服务和物业管理服务。尤其是现代城，因为规模较大，其配套设施完备和园林绿化面积在上饶当地全部是首屈一指。这种配套完善，服务贴心项目受到当地市场一致好评，也将上饶地产市场提到一个较高平台，为后期市场提升发明了一个很好条件。
（四）项目户型设计特征分析
从地产项目标户型设计来看，现在上饶市场户型设计比较重视对面积控制、对使用功效分区，沿海发达城市较为流行落地窗、转角飘窗等元素也被植入到产品设计之中。依据建筑类别不一样，户型设计也有所不一样。多层住宅面积以80～130㎡两房两厅一卫及两房半两厅一卫产品为主打户型，在功效上也实现了干湿分离、动静分隔初级分区；小高层住宅面积多在130㎡以上，最大面积可达160㎡以上，这类户型因为面积增加，户型内部设置也显得比较时尚豪华，四房、五房、六房甚至七房设计让室内居住空间显得阔绰，动线极为分明，分区上也过渡到了更细致阶段，同时主卫设计，让居家私密性也得到加强，这么产品设计基础上达成了一个比较完备要求。

上饶房地产消费特征及其发展趋势

消费市场需求决定了地产开发供给，作为一个南方地级市，上饶地产销售也含有当地区域特征。

（一）区域选择：城东区域成为热点置业区域
即使这一区域在城市发展初级阶段，交通设施、生活商业配套、教育资源等要素仍然有部分不足，但这一区域楼盘人气却十分旺盛。这一区域现代城楼盘现在能够算上饶最好楼盘。
这充足说明，现在城市居民眼光开始有所改变，看到这一区域升值巨大潜力。具此次调查，现在现代城销售火爆，这和现代城一整套小区内部配套设施有很大关系。现在更靠近新火车站地方，对房地产开发还有空间。

（二）产品选择：多层为主，小高层受到高端用户热捧
在对住宅产品选择上，大多数购房者仍然将多层住宅作为首选产品。和此同时，因为小高层本身所含有优势如配置电梯、户型设计更为时尚等特点也受到了当地高端消费市场欢迎，展现出多层和小高层同时热销局面。综合上饶当地经济发展概况及人均收入水平，在未来3～5年时间内，小高城住宅将有理由成为这个城市主流产品。

（三）户型面积：多层以80～130㎡较为畅销，小高层则以130～160㎡户型作为主打产品
选择多层住宅购房者，多数为当地中低收入人群，这类人群在上饶当地消费市场中所占百分比最大。在面积选择上，80～130㎡两房及两房半户型面积比较适合她们收入水平，所以，这类户型已经成为上饶当地最畅销户型。而选择小高层住宅购房者，绝大部分全部是当地中高收入阶层，这类人群不满足于现有居住环境，需要更大更豪华居住空间来展示她们成就，所以，现代城小高层住宅一经推出，就受到这类人群热捧。130～160㎡小高层户型更受当地中高收入阶层欢迎。
（四）品牌意识：开发品牌开始受到重视
伴随上饶市民消费水平和文化水平提升，并因为上饶离上海、杭州等大型城市不远，更是看到优异企业所推出房产愈加美观大方，所以上饶人开始越来越重视开发品牌。品牌效应好企业，比如江西立天唐人房产发展开发房产，以其雄厚资金实力、专业化操作水平和良好信誉赢适当地消费市场信任。
项目个案比较分析
（一）现代城·国际公馆
1、区位特征
现代城·国际公馆在上饶市城区东北静谧地带，充足考虑现代人居住要求，强调人和自然友好，在整体上将现代景观和中国传统国林景观自然融合，借优越地利优势，有效利用信江两岸自然景观，形成错落有致序列小区看点。
2、项目参数
占地面积： 7万多平米
总建筑面积： 150000平方米
绿化率：≥40%
该项目计划有近644套小高层住宅楼，现已完成销售400多套。从项目标关键参数来看，该项目标规模在上饶这么一个经济相对落后、人口密度不是很高城市，可称得上是一个地产巨无霸。
3、总平计划
整个小区坐北朝南，采取传统行列式布局，并依据项目标地理位置，将整个项目标开发销售分周期销售。
4、建筑风格
现代城·国际公馆环境计划和景观设计大胆引进国际园林景观计划理念，利用得天独厚自然风景，巧妙利用中国园林“借景”手法，将婉约江景、秀美山景引入小区，和小区庭园景观浑然一体，小区内四季美景如画，碧草青青、蝶舞蜒飞。
5、产品设计
该项目标住宅设计关键采取两进深设计，共有三房一厅一卫，三房两厅两卫，四房两厅两卫等多个户型，面积从130㎡到200㎡不等。大约9月初能够交房。
6、配套设施
现代城·国际公馆配有豪华会所，设计造型通透、敞亮，极具现代感外立面，功效齐全内部设施，无不透出对完备生活追求。攀岩室、健身房、桌球馆让您体验健康人生，图书室、棋牌房、音乐舞场、阳光泳池等全部有。
现代城·国际公馆会所完备功效创新设计，使人完全感受休闲生活。在舒适阳光泳池中游泳，让身心在水中飘荡，完全拥抱水天地。或在图书中心在知识海洋里遨游，或在音乐舞场轻歌曼舞。有很大买点。
7、物业管理
现代城·国际公馆物业管理企业——江西立天唐人发展物业管理部门，物业服务内容关键包含专题服务、安全防范服务包含全天候保安巡更服务，大大提升了小区安全性，使现代城在当地消费群心中形成良好品牌效应。
8、销售回顾
1）项目开发回顾：江西立天唐人发展约在正式进入上饶市场，现代城当年就开始建设，现代城一期正式入市，整个销售期至今大约有4年时间。
2）价格波动：项目入市住宅销售价格经过几次提价后，现在住宅销售价格基础稳定在1800元/㎡。依据该项目销售人员介绍，结合现在上饶地产走向，估量该项目后期住宅（小高层）销售均价将会突破现在1800元/㎡。
3）销售概况：现在现代城·国际公馆住宅销售已经有2/3，剩下房源仍在深入销售中。
4）营销手段：从项目标营销手段看，该项目采取关键媒体工具就是宣传单页和部分户外广告，在媒体选择和上，利用了专门车体广告、上饶电视台和上饶晚报等，唯一特殊广告是在销售期，开发商江西立天唐人发展11月捐赠20万元兴建云峰期望小学；6月捐赠200万元建月鹅小学；12月，向上饶市红十字会捐助1万元，帮助上饶县观上村改善农田水利用电设施；12月向万年扶贫助学基金会捐款5万元；元月，主动响应市红十字会发出援助“海啸”灾民和博爱送万家活动倡议，捐资10万元。7月26日，江西立天唐人房地产发展董事长童云峰代表企业向上饶市红十字会捐赠了三套总价值62.6万元房产。这一系列义举给开发商带来良好口碑同时，也给现代城总体形象带来巨大亮点。开发商也很重视将项目标配套设施建设作为项目开发关键，和项目开发同时进行，凸显开发企业良好形象和品牌价值。最终凭借着现场实景强大带动力，该项目标住宅销售也一次一炮而红，一举奠定了现代城·国际公馆今天成功。

9、经验总结
纵观现代城·国际公馆整个运作过程，我们认为，现代城·国际公馆成功关键有以下多个方面：
1）市场环境
在现代城进入上饶之前，能够说上饶地产营销专门队伍是一片空白，正是在上饶地产开发处于萌芽阶段时候，现代城·国际公馆凭借本身操盘经验和资金实力，瞬间引爆上饶置业需求，将上饶地产开发提升到一个全新阶段。能够说，消费市场巨大需求和竞争市场宽松是现代城轻易取得成功基石。
2）理性运作
假如说市场宏观环境给现代城·国际公馆成功提供了一个良好平台，那么开发商江西立天唐人发展整体运作则为这种成功提供了一个强有力推进器。“一个全新市场，蕴藏着无限商机，也隐藏着巨大陷阱”，在一个地产开发一片空白地方一次圈地近360亩，无疑是一个巨大挑战。在市场还未明晰情况下，采取一个比较稳妥开发手段是项目成功关键保障，针对消费市场需求结合项目标地块特征，开发商将现代城项目进行了分期开发，并依据市场反应给调整。在一期销售取得成功基础上，推出地段更为成熟二期三期，深入提升项目标销售价格，从而为项目销售带来更大利润，是地产开发实现利润最大化最好诠释。
3）扣准市场消费需求
“谁更了解消费市场，谁就将取得更大成功确保”，针对上饶人置业需求，结合比较相信现场实景和关注开发企业实力特点，江西立天唐人发展在项目开始之初就将项目标配套设施作为项目开发关键，这首先打消大家对该项目标置疑，凸显开发企业开发实力和品牌价值。这种扣准消费心理开发策略无疑成为现代城成功最大原因，正是因为对当地消费行为正确把握，才有现代城后面成功。

（二）香樟花园
1、区位特征
香樟花园在带湖路新闻大厦周围，是新城市计划中心地带。四面集新行政中心、商贸中心、未来文化体育中心、生态休闲中心为一体。交通便利，有多路公交线路。
2、项目参数
总建筑面积：12万余平米
绿化率：46℅
容积率：1.71
该项目计划有7000余平米超大中心景观，1182平米会所，1577平米星级幼稚园，还有商铺90间，停车位456辆。配套设施较为完善。
3、总平计划

整个小区，采取传统行列式布局，共分两列八行，住宅数不详。其中，靠近商场路方向为小高层住宅，其它10栋为多层住宅。该项目在计划上因为受到土地格局限制，项目标总平布局显得较为呆板，缺乏灵动性，行列式布局即使使项目标通透性增加，但对于小区景观营建则显得较为不利，这对于以高端定位楼盘来说无疑是一大败笔。
4、建筑风格
香樟花园建筑造型多少有了部分灵动，但从整体感觉上依旧没有脱离南方地级市地产设计水平。
5、产品设计
该项目标住宅设计关键采取两进深设计，共有两房两厅一卫，三房一厅二卫，三房两厅两卫，三房两厅一卫，四房两厅两卫等多个户型，面积从95.14㎡到137.15㎡不等。其中，多层住宅关键计划有设有两房两厅一卫、有三房一厅二卫、三房两厅两卫、三房两厅一卫等户型，面积从95.14㎡～137.15㎡不等。小高层住宅关键计划有三房两厅两卫、四房两厅两卫等户型，面积从122.23～137.15㎡不等。
6、配套设施
即使和现代城相比，香樟花园项目规模还比较小，但因为更靠近市区中心位置，该区域市政配套还比较完善，同时为了提升项目标竞争力，香樟花园在小区内专门设有小区超市、诊所、健身房、幼稚园等，充足满足了小区业主日常生活需求。
7、物业管理
香樟花园采取全封闭式物业管理，高科技保安可视对讲系统，优异防盗报警系统，智能华综合布线。物业服务良好。
8、销售回顾
1）操盘回顾：香樟花园是上饶市区新近开发一个高端住宅项目，一期项目近日才开始内销。
2）价格波动：项目多层住宅销售