住宅开发项目可行性研究报告样本.doc

联想高科经典城市住宅开发项目可行性研究汇报

目    录
一、总    论                              
二、市场分析                             
三、建设内容                             
四、环境保护和市政配套                        
五、组织机构和人力资源配置              
六、建设进度安排及物料供给            
七、资金筹措                              
八、效益分析                            
九、研究结论和提议 

一、总    论

（一）项目背景
1  项目名称：  “联想高科·经典城市”居住小区
2  承接单位概况：
“世纪地产”是武汉专业房地产项目开发企业。
因为其它在开发项目占用大量资金，且本项目工程量大，建设周期长。为了降低投资风险，“世纪地产”决定和武汉高科国有控股集团及北京融科智地房地产开发合作成立控股企业武汉联想·世纪高科房地产开发股份开发本项目。

企业注册资本1亿元（“世纪地产”3000万元，武汉高科国有控股集团3000万元，北京融科智地房地产开发4000万元）流动资金2400万元（滚动开发）。

武汉高科国有控股集团是经武汉市委、市政府同意成立，授权全方面经营和管理武汉东湖新技术开发区国有资产。集团注册资本15亿元，现在全资、控股、参股企业35家，已成为“武汉·中国光谷”建设主力军，是一家集资产经营和管理、创业孵化器、风险投资、技术产权交易中心、工程科学研究、大学科技园建设于一体大型国有控股集团。
成立于6月北京融科智地房地产开发，是联想控股企业为进军房地产行业而专门设置全资子企业，也是其多元化布局一个关键棋子。

3  可行性研究汇报编制依据：
（1）《城市居住区计划设计规范》
（2）《武汉市计划管理条例》及《技术要求》
（3）《城市居住区公共服务设施设置要求》
（4）《住宅设计规范》
（5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（7）《城市道路绿化计划及设计规范》
（8）《高层民用建筑设计防火规范》

（二）项目概况
1  地块位置：
关山一路和楚雄大道交会处往南400m处。光谷创业街在本案东侧，南抵武汉职业技术学院，西紧邻关山一路，北靠长江有线电厂。地块紧邻光谷CBD中心区，不仅未来发展前景不俗，其现有配套设施也十分成熟。周围商场、菜场、休闲广场众多，大专院校林立，公园、医院等公共设施相距不远。“联想高科·经典城市”居住小区周围有：华中科技大学、中南民院、鲁巷广场、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光谷关键市场、电信数码港、长江乐园、东湖新技术开区等。在此地生活方便而多彩。
2  建设规模和目标：
土地面积：270亩（180090平方米）
容积率：1.75（当地块在武汉市郊区，沿关山一路南行800米即达武黄高速公路，是武汉光谷关键开发地段，所以为了吸引众多科技人才，光谷白领阶层来此购房置业，把容积率把握在较小数值）
建筑面积：314528平方米
开发周期：7至8年
土地价格：5400万（高科集团贮备土地，作为股本投入）
3  周围环境和设施
（1）步行约2分钟可至586、521、715等公交车站；
（2）鲁巷广场购物中心关山超市和关山饭店等消费场所均几步之遥；
（4）华中科技大学，中南民族学院等高校围绕；
（3）武汉光谷CBD中心——光谷创业街在本案东侧
4  项目投入资金及效益情况
项目总投资：33597.28万元
自有资金投入：12400 万元
住宅销售价格： 元/平米起
项目销售收入：59104.00万元
项目税后利润总额：16127.14万元
项目毛利润润：27.28％
项目内部收益率：25.39％   
（三）项目建设缘由
1  项目建设有利于我企业在武汉房地产市场深入开拓发展
企业自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依靠开发区优惠政策及政府支持，立足于东湖开发区，辐射武汉三镇。经过本项目标开发，占据光谷CBD区域房地产市场，发展壮大企业实力，并深入树立企业在武汉地产业界形象。
2  项目标建设符合武汉市对光谷建设精神
国家继续实施扩大内需、拉动经济增加政策对房地产市场潜力巨大，使房地产开发企业预期盈利将深入增强。伴随国家取消了银行对房地产开发项目贷款限制、解除了房地产开发企业禁令，愈加坚定了房地产业发展信心。武汉市政府加大对房地产业投入。每十二个月投资100亿元兴建600万平方米住宅，五年共建3000万平方米，用五年时间处理30万居民住房问题战略方针实施对房地产业影响是十分显著。形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康规范发展，加之广泛宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业主动性逐步得到调动和发挥，本市房地产市场已形成了二、三级市场联动良好局面。部分条件好行政、企机关已进入住房货币化分配阶段，房改前好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。
依据第二季度武房指数汇报，洪山区房地产市场最大特征就是“光谷地域以住宅项目为主，武珞路沿线以商务写字楼为主”。作为洪山区两大经济支柱“中国光谷”和“电脑一条街”在洪山区经济结构中将占据主导地位。伴随中国光谷发展壮大，小区周围土地已成为武汉市房地产开发烧点，在未来5年内，中国光谷方圆50平方公里区域将形成一个科工贸年收入超出1000亿以上高科技产业园，加上长江乐园带动效应，一大批第三产业会在此地蓬勃兴起，当地域将成为武汉市人文环境最好、居住质量最高、计划配套最完善生活小区。
所以，我企业决定在此区域内寻求适宜地段投资建设高品质商品住宅小区，因为本区域内土地稀缺和我企业资金临时短缺，我们选择武汉高科国有控股集团和北京融科智地房地产开发作为战略合作伙伴，三方经过协商，达成一致，成立合资企业武汉联想·世纪高科房地产开发股份共同开发高科集团270亩贮备地块。具体合作方法在资金筹措一节中有具体叙述。
3  因为市区可开发土地稀缺，三方合作开发本项目符合我企业投资开发策略
从土地供给角度分析，因为土地数量相对稳定性和自90年代中期以来武汉房地产市场高速发展，武汉市区土地资源日益降低，在市区内，土地供给绝对数量肯定展现下降趋势。类似本项目开发可200多亩以上大规模住宅区域土地稀缺，土地资源弥足珍贵。伴随土地供给市场秩序日益规范化，为了合理利用城市土地资源，土地取得方法已由过去划拨、协议出让方法逐步转化为以拍卖、招标方法为主。以后两种方法肯定提升土地取得成本，对项目开发建设不利。
本项目由武汉高科国有控股集团提供土地使用权，为资金流动周转和项目建成收益发明了良好条件。一次性取得大面积有开发潜力地块，有利于对项目进行滚动开发。依据市场动态，合理调整设计方案和营销策略，稳步树立项目品牌形象，这在武汉房地产市场并不多见。项目周围楼盘开发已经提升了当地域土地潜在价值，本项目标开发能够使潜在价值得到实现。
4  项目开发优势所在
世纪地产丰富房地产项目开发经验和良好信誉
高科集团相关政策优势和充足土地贮备
融科智地依靠于联想集团高科技理念和品牌优势

（四）市场分析
1  武汉概况
武汉市是中国六大中心城市之一。    在1992年国家公布中国城市综合经济实力50强中，武汉名列第六。，武汉市中国生产总值达成1348亿元，按可比价格计算，比增加12%。经济运行质量提升，整年实现财政收入150.18亿元,同比增加21.8%,占中国生产总值比重为本11.1%。自1992年以来,武汉经济发展驶入快车道,全市中国生产总值连续保持两位数增加,高于全国、全省平均水平。经济运行质量和效益显著提升，人民生活水平继续改善，各项社会事业全方面进步，实现了“十五”计划良好开局。得天独厚地理环境，经过数千年开拓点染，发明了辉煌物资文明和精神文明，为武汉飞速发展奠定了坚实基础。
中国成立后，武汉经过几十年发展，已经成为一个门类齐全综合性工业基地，华中地域内外贸易中心，我中国地最大交通枢纽和关键教育、科研基地，在全国221个地级以上城市中，武汉综合经济实力居第六位，是中国特大中心城市之一。改革开放以来，武汉投资“洼地效应”显现，现在利用外资居中国中西部大中城市之首，实际利用外资63.7亿美元，外资来自全球五大洲40多个国家或地域，全球500强跨国企业有35家来汉投资，另有45家设置了代表处。
迈向世界超级城市    世纪之交，正当世界各大城市全部在描绘新发展蓝图之际，美国《未来学家》杂志1999年6-7月刊发表了著名学者麦金利-康韦所著题为《未来超级城市》文章，预言中国上海、武汉将进入二十一世纪全球十大超级城市之列。
超级城市是指含有下列3项条件特征城市地域：人口超出100万；能够可连续地满足居民物质和社会需求（包含食物、住所、安全、医疗、保健、交通及教育等方面需求）；拥有健康和充满火力经济环境，能够发明、吸引和培育可产生足够就业机会和财政收入经济投资。未来超级城市必不可少10个原因：水源；国际机场；和腹地交通联络；圆顶体育场；技术中心；通信中心；公共交通；垃圾处理；绿色基础设施；新政治机制。
未来十大超级城市：班加罗尔（印度）；武汉（中国）；上海（中国）；曼谷（泰国）；丹佛（美国）；亚特兰大（美国）；昆坎-图卢姆地域（墨西哥）；马德里（西班牙）；温哥华（加拿大）。因为地处中部要冲，拥有高新技术产业和数十所大学和技术学院，武汉含有很大机会。
2  光谷地域房地产住宅市场分析
（1）“光谷地域”概况
信息技术突飞猛进，给世界生产力和人类社会发展带来了极大推进。光电子技术是信息技术关键技术之一，伴随国际互联网业务和通信业飞速发展，光电子信息产业将是影响未来社会发展战略性产业，必将成为二十一世纪最关键支柱产业之一。 在此背景下，大陆很多教授学者提议建立国家光电子信息产业基地。湖北省和武汉市政府审时度势，立即决议，努力争取在武汉创建国家光电子信息产业基地。去年，武汉以其发展光电子产业综合优势，被国家科技部、国家计委同意为国家光电子信息产业基地（简称“武汉·中国光谷”）。
“武汉·中国光谷”高等院校和科研院所众多，汇聚了一大批中国外著名教授学者，为发展光电子产业提供了强劲智力支持；以武汉烽火科技集团、长飞企业、精伦电子、华工科技等企业为代表一批光电子企业，已经形成了一定产业规模，形成了光谷发展骨架；“武汉·中国光谷”依靠国家级开发区-----武汉东湖新技术开发区，有着良好外部环境和条件，这些全部为光谷建设发展奠定了良好基础。
武汉东湖新技术开发区50平方公里范围内集聚了18所高等院校，56个省部属科研院所，65个国家关键学科，10个国家关键试验室，7个国家工程技术研究中心，43名两院院士，20多万名各类专业科技人员，35万在校大学生，每十二个月有5万余名大学生从这里走向四面八方。武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村中国第二大智力密集区，拥有很丰富高新技术人才资源。
（2）建筑类型
武汉市（光谷地域）住宅类建筑其类型现实状况：
●多层。作为一个最为普遍建筑形式，多层住宅仍然是市场供给量主体，这一点在城镇结合部郊区房地产市场尤为突出。现在市中心多层项目越来越少，有根本“逃离市中心”趋势。反观城市外延，尤其是近两年房地产开发较热“三区五片”，即汉口金银湖片和后湖片，武昌南湖片、东湖高新开发区片和汉阳地域沌口开发区，不管楼盘规模怎样，均以多层物业为开发关键建筑形式。从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝正确百分比。
●小高层。现在小高层最大特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远城镇结合部。在金银湖片区“丽水佳园”开盘，其一期工程推出了数栋八层带电梯小高层，再加上户型上创新设计，市场反应良好。另外，近期开盘在青山区工业二路上 “宝安·公园家”在其计划中也有数栋小高层项目。这一现象打破了“小高层只能在市中心生存”定式。
●高层。现在武汉市高层物业尴尬现实状况正在被城市中心区日益增多新一代高层住宅项目所改变。市中心多个高层楼盘面世，为高层物业市场增添了几分亮色。福星城市花园、怡景花园等楼盘纷纷亮相，而且全部以高品质树立江城楼市顶级豪宅形象，使高层物业现实状况有所改观。
●别墅。江城特有丰富水资源成就了众多别墅项目。就现在实际情况来看，别墅市场中不管从供给量还是市场接纳程度看，TOWNHOUSE（即联排别墅）全部是最好。究其原因，首先是联排别墅本身优势，即住宅功效齐全，而且在郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美；其次是因为伴随二次置业者在购房人群中所占百分比不停增大，要求改善生活质量购房消费者日益增多，直接促进别墅需求量增大。现在汀香水榭、水蓝郡和黄金海岸等楼盘这类物业全部取得了良好市场效果。