住宅楼项目可行性研究报告样本.doc

咨询评定汇报校审单

汇报名称

南京百家湖西花园住宅小区项目
可行性研究汇报

编 号

宁咨二 （）编3008号

业务二部：
承接部门和拟稿人：

核稿：

会 稿

总工程师：

总经济师：

审 核：

签 发：

主 送：

抄 报：

报 送：

共印 11 份
二〇二四年七月十一日

南京百家湖西花园住宅小区项目
可行性研究汇报

宁咨二（）编3008号

南京工程咨询企业
二○○十二个月二月十日

南京百家湖西花园住宅小区项目
可行性研究汇报

宁咨二（）编3008号

南京工程咨询企业
资格证书号：工咨甲9501010

经理

黄卫光
副经理

陈冠南
总工程师

张荣昌
总经济师

魏大晋
项目责任人

魏大晋
参与人员

宋晓杰

目 录
第一章 总论 1
第二章 市场分析 5
第三章 建设规模和建设内容 10
第四章 项目选址及配套建设条件 11
第五章 建设方案 13
第六章 实施进度 19
第七章 工程投资和财务分析 20
第八章 结论和提议 24
附表、附图和附件

第一章 总论
一、 项目建设背景
南京江宁经济技术开发区（以下简称江宁开发区）是于1992年６月开始创办江苏省首批省级开发区之一，1997年2月被同意为国家级高新技术产业开发区。江宁开发区座落于南京市南郊，总体计划面积24.98平方公里。北距中华门7公里，南离禄口国际机场18公里，东和江宁区相连，西依韩府山、翠屏山和将军山。
江宁开发区所依靠古全部南京，为江苏省省会。是全省政治、经济和文化中心，也是中国关键综合性工业、科技教育基地和长江三角洲地域仅次于上海大商埠。近期被评为中国城市综合实力“五十强”第七名和城市投资硬环境四十优之一。
江宁开发区坚持高起点、高标准开发战略。现在，基础设施投入已达12亿元，22平方公里开发框架业已形成。区内道路总长达55公里，沿路埋设多种管网线165公里；日供水5万吨新区水厂、11万伏双回路变电站、5万门程控电话邮电大楼已投入运行。日供水量30万吨水厂、日处理4万吨污水处理厂等关键工程已基础建成。
区内已经有金融、房地产、商贸流通、饮食服务等近百家“三产”企业投入运行。根据教育现代化标准兴建新区小学、新区中学已经建成开学，其中新区小学并被同意为省级试验小学。以南京航空航天大学、河海大学新校区和南京大学、东南大学科技园为龙头“大学城”已在区内开工建设。沙滩浴场、网球场、壁球馆、保龄球馆、水上娱乐中心等一批娱乐休闲设施已相继投入使用。
区内“六通一平”基础设施和日趋完善小区服务设施已基础能满足进区企业生活、生产和建设需要。该区以优越地理位置和优良投资环境，已吸引了21个国家和地域400多个项目进区落户，投资总额突破15亿美元，其中三资企业占70%，外商投资额占75%，第二、三产业之比为2∶1，高新技术企业占30%。实际利用外资4亿多美元。投资额在1000万美元以上大项目有43个。世界排名前500强企业中已经有瑞典爱立信、日本东陶和三井、美国摩托罗拉和百事可乐等14家进区。江宁开发区已从昔日荒郊变成南京地域海内外客商竞相投资热土和创业宝地。
伴随江宁开发区连续快速发展和本市人民生活水平不停提升，大家对高品质居住环境追求也呈较快上升趋势。本市及江宁区近几年建成一般住宅在数量上有了较大突破，开工面积和完工面积全部有较大增加，但从总体上看，江宁区住宅建设仍以中低级为主，中高级住宅建设仍然不能满足开发区快速发展需要。为了深入推进江宁开发区经济发展，营造一流投资环境，改善大家居住环境，提升生活品位，南京利源物业发展（以下简称利源企业）拟在江宁开发区百家湖畔建设百家湖西花园住宅小区。
二、 项目单位概况
南京利源物业发展成立于一九九三年，投资方为香港大陆发展和南京江宁经济技术开发总企业，注册资本300万美元，关键从事房地产开发、销售、租赁自建房屋并提供配套服务。企业下设南京百家湖房地产开发、南京百家湖度假村、南京利源电子、南京利源建设发展、南京百家湖物业管理、南京南山湖农林休闲观光、南京利源旅游和南京利源物业发展销售分企业、南京利源集团物资贸易分企业。
利源企业关键开发项目为百家湖别墅花园、百家湖公寓花园和百家湖西花园，开发土地面积60万平方米，总计划建筑面积75万平方米，其中别墅面积4万平方米，公寓面积65万平方米，公用及配套设施6万平方米。百家湖公寓花园由凯旋门、维也纳城、罗马城、米兰城、威尼斯城、中心配套区组成。百家湖别墅花园共建100幢别墅，已全部完工，1998年被建设部评为全国城市物业管理优异住宅小区。
百家湖公寓花园凯旋门于被上海基尼斯总部评为最大住宅小区主门楼，企业被建行江苏省分行评为2A级信用单位，1995～1999年连续被南京市外商投资企业评为外商投资优异企业，连年被江宁开发区评为开发区优异集体。企业总部现有职员62人，其中教授及含有高级技术职称人员3人，中级专业技术人员8人，经营管理机构为财务部、工程部、总经办、企划部、《百家湖》杂志编辑部。
三、 可行性研究汇报编制依据
（一） 江宁开发区管委会月11月宁经管委发[]201号文“相关同意南京利源物业发展建设百家湖西花园基建立项批复”；
（二） 江宁区建设局“百家湖西花园住宅小区计划红线图”；利源企业提供项目相关资料；
（三） 利源企业2月委托南京工程咨询企业编制本项目可行性研究汇报协议。
四、 项目建设必需性
（一）本市总体经济发展需要
房地产业是从事城镇（尤其是城市）房屋和土地综合性开发及经营行业，是城市存在和发展物质基础，是发展国民经济支柱产业之一，房地产业发展能够加速市场经济进程。依据本市国民经济和社会发展“九五”计划和远景目标纲要精神，从“九五”开始已将房地产业列为关键培育发展产业。根据市委、市政府提出“十二个月初见成效，三年面貌大变、五年跃上新台阶”要求，本市房地产业在“九五”期间充足发挥了先导性产业作用，加紧房地产业商品化、市场化、现代化步伐，坚持“统一计划，合理布局，综合开发，配套建设”标准，根据以新区建设开发为主旧城改造为辅方针，以住宅建设为关键，深入优化土地和房产资源配置，提升产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为本市国民经济发展支柱产业之一，这是目前经济建设中关键举措。
本工程为中高级住宅建设项目，对深入加紧本市住宅建设，满足逐步富裕起来大家对中高级住宅日益增加消费需求，提升大家生活品质，培育新经济增加点含有十分主动意义。
（二）深入完善江宁区投资环境需求
伴随改革开放不停深入，南京市及江宁区经济建设日新月异，禄口国际机场通航又带来了无限商机，大批中国外企业纷纷落户江宁开发区，来江宁工作中外企业职员不停增加。但多年来江宁区生活及服务设施建设相对滞后，尤其是有一定品质中高级住宅数量有限，这已成为该地域投资环境中一大缺憾；伴随区域经济水平提升，中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所，而是对居住环境和生活品质提出了更高要求。在拥有较强经济实力前提下，她们因休闲、追求生活情趣及投资等需要已在追求第二、甚至第三居所；另外，远离城市优美环境和清新空气也吸引众多老人来此颐养天年；海外及港、澳、台投资者也倾向于就近选择环境优美、价格适宜居所。
所以本项目建设对服务于“空港经济”战略、改善投资环境、促进经济发展含有主动意义。
总而言之，本项目建设十分必需。

第二章 市场分析
一、 市场分析
伴随国家取消福利分房政策出台和人民生活水平提升，曾一度低迷房地产市场开始火爆，房屋销售再度看好，购房用户主体已由集团逐步转为个人。估计以后几年住宅商品房需求量仍将稳步提升，并会进入一个平稳发展阶段。
改革开放以来，中高收入阶层逐步崛起，在南京消费群体中占有较大份量，促成了对环境优美、品质优良中高级住宅较旺盛消费需求。从现在情况看，南京房地产住宅业总体基础供需平衡，但交通便利、套型设计优越、售价合理商品住宅呈局部热销、供不应求局面。开发商往往把握这些市场需求作为项目开发切入点。
百家湖西花园住宅小区含有以下优势：
1、项目优势
从项目选址上看，其有下列特定优势：
l 自然环境优势。伴随社会发展，环境保护观念日益为大家所重视，大家对居住区自然环境要求日趋苛刻。而百家湖西花园住宅小区地处江宁开发区百家湖畔，环境优美、空气清新，很适合大家居住。
l 人文环境优势，本项目东侧为已建成百家湖花园，西南侧有江南文枢院，使西花园有独特人文环境优势。
l 交通及其它配套条件优势。本项目在利源中路西侧，而该路东和宁溧公路相接，西和机场高速公路连通，北和绕城公路相连，其交通条件和利源企业以前开发百家湖花园一样含有十分优越条件。同时项目用地邻近开发区胜太路商业街，商业配套条件较为完善。另外，临近百家湖西花园还有南航、河海大学等教育配套设施。
2、和竞争对手优势分析
l 项目和南京市区住宅园区比较有两大显著优势：环境优势和价格优势，这两大优势将能吸引一部分特定消费人群。
l 项目和江宁开发区及江宁地域其它居住区比较，本项目含有显著后发优势。伴随房地产业发展日益快速，园区建设理念也在不停发展改变。“百家湖西花园”将立足于新世纪，建设新型居住家园，从而和江宁开发区其它居住区拉开差距。加上利源企业企业形象及其在江宁乃至南京市显著影响也有利于本项目赢得市场。
二、 价格定位
（一） 周围楼盘定价调查
楼 盘
开发商
楼盘性质
售价（元/M2）
百家湖花园公寓
利源物业
现房
2200
江南文枢院
江宁房地产总企业
多层（现房）
1600-2100
温泉公寓
汤山房地产
多层住宅（现房）
1000-1800
温泉花园别墅
汤山房地产
联排别墅（现房）
-2400
江宁第一城
金轮房地产
多层住宅（现房）
1480
湖滨世纪花园
江宁开发区房地产
多层住宅
1880-2110
太阳城
栖霞建设
多层住宅
1950-2180
碧水华庭
江苏联骏
公寓别墅
1880-2300
中国人家
江苏东恒
别墅（期房）
2200-2350
养龙山庄
天地房地产
多层住宅（现房）
2180-2400
二十一世纪假日花园
二十一世纪房地产
多层住宅（期房）
2100-2400
（二） 楼盘价格发展趋势
江宁开发区1992年成立以来，该区域房地产价格已从每平方米1480元逐步上涨至现在元左右，而现在江宁开发区发展势头仍很迅猛，江宁县撤县建区后，预期未来2～3年内该区房价仍有较大上升空间。
（三） 综合优势
“百家湖西花园”和周围居住区比较将在计划设计、环境配套、新型建材等方面胜出一筹，故本项目公寓销售基价估计在1800～元／平方米。此价位和南京市区同档楼盘比较仍有显著价格优势；而此价位和江宁区相关楼盘比较，在价格、环境、房型等各方面又有一定优势。
三、 销售对象分析
作为江宁区唯一国家一级资质开发企业，利源企业经过八年开发建设，在百家湖环湖景观带边计划和建设了30万M2高级大型临湖住宅区，并取得了国家级优异物业管理住宅区等殊荣，使百家湖花园成为南京市市区扩容一道亮丽现代城市人居栖区。
中高级公寓深受资本型收入阶层青睐。伴随社会文化发展和市民收入水平提升，加上银行系统对房产销售实施按揭强力支撑，知本型收入白领阶层、经理阶层和高知阶层开始寻求市区扩容带中第二居所。
5%资本型收入阶层
20%知本型收入阶层
经理阶层
高知阶层
中产阶层
白领阶层
一般收入阶层
经济适用型收入阶层
百家湖花园知本型业主占位图
0%
100%

利源企业早在90年代中期就着手根据知本型消费者需求设计了维也纳城和罗马城，这两座新城和已进入设计阶段威尼斯城、米兰城大部为跃层式别墅型公寓。楼型上有四层、六层和十二层小高层之分，套型上有跃层式、错跃层式、楼中楼式、错错层式之分，房型上有西欧豪华型、欧陆典雅型和中欧简雅型之分。百家湖西花园新型系列跃层式公寓产品定位低于经济型别墅，市场定位为知本型业主第二居所，价格定位为：百家湖西花园房价+汽车+20年汽车使用费＝南京三类地域相同面积房价。
在市、区政府计划、建设和支持下，利源企业已对天然大湖和百家湖公寓进行了景观整合和互连二次深度开发，使南京又一座公园在百家湖崛起：千亩湖面、5公里环湖景观路、6座跨湖大桥、凤凰坛和百家湖凯旋门等4座标志性建筑、5座专题花园、3个大中型游泳场及5大类30项休闲项目，百家湖花园成系列别墅式公寓就座落在此景之中。
百家湖花园近10万M2多种楼中楼公寓热销一空，使利源企业提前进入了面向更大第二居所消费群新型公寓开盘工作。同时，利源企业也将在近期为南京市民推出第三居所型住宅，为在闹市“水泥森林”居所中消费者增加了选择大自然居所服务内容。
依据利源企业自1992年以来对百家湖花园开发经验，“百家湖西花园”关键销售对象定位在以下多个方面：
（一） 南京市中高收入阶层。关键为各企机关高级主管人员、高校研究院所高级知识分子及自由职业者。这类人群收入较高，年薪通常在8万元以上，能方便地处理交通问题，其居住消费观念较为超前，对居住环境、生活品味质量要求较高，所以新型园区“百家湖西花园”将成为她们首选园区，这类人群将成为“百家湖西花园”最关键消费对象。
（二） 江宁开发区进区企业中高级管理人员。江宁开发区已经有数十家中国外大型企业进驻，其二、三产业发展已经成为南京市一个关键经济增加点，这类企业中有较多高收入阶层，对住宅有着较高要求，“百家湖西花园”高品味定位将为她们提供较理想选择。
（三） 南京市高收入阶层第二居所。对于这一部分人群，一个居所已不能满足她们需求。其因休闲、放松心情或投资等需求而需要第二甚至第三居所，“百家湖西花园”小区将以较低价位、较大增值空间、一流小区、一流建筑、一流环境来吸引这类消费者。
（四） 中老年人休闲、养老、颐养天年较佳场所。“百家湖西花园”特有自然环境和田园风光，无城市污染空气和完善配套设施将能吸引中老年人前来寻求修身养性最好场所。
（五） 港、澳、台人士及国外投资者。江宁开发区吸引了众多外资，投资者也将倾向于就近选择环境优美居所。“百家湖西花园”将是她们较佳选择之一。

第三章 建设规模和建设内容
一、 建设规模
百家湖西花园居住小区项目总用地面积252668平方米（约379亩），总建筑面积353700平方米，其中住宅321300平方米，幼托、小学、商店等公共建筑32400平方米。
计划居住户数3200户，居住人口11200人，设计容积率1.4，绿化率>40%。
二、 建设内容
本项目关键建设内容有：
1、 一般公寓 160650平方米
2、 跃层式公寓 160650平方米
3、 小学校 4000平方米
4、 小区幼稚园、 3000平方米
5、 变配电所、煤气调压站 400平方米
6、 商场、文化娱乐设施及物业管理等 25000平方米
7、 绿地 80000平方米
8、 区内道路 50000平方米

第四章 项目选址及配套建设条件
一、 项目选址
南京百家湖西花园居住小区在江宁经济技术开发区，是百家湖畔不可多得一块风水宝地。项目建设用地在利源中路以西，西止经四路，南临天元路,北靠太三路。总占地面积25.27公顷。利源中路北和绕城公路相接，南京机场高速公路则在利源中路西面约1公里处。
本项目用地为集体全部土地，地貌总体平坦。中西部有高差5～7米小山丘，山地面积约180亩，其它近200亩基础平整耕地。地块内现有住宅约60户。
南京机场高速公路、利源中路、将军路跨秦淮河大桥和共青团路南下工程相继建成极大地改善了该地域交通条件。项目用地距南京市中心新街口约10公里，到南京火车站约18公里，到南京禄口国际机场约23公里。自百家湖西花园只须5分钟车程就可抵达中华门。外部交通条件便捷。
本项目建设用地外围自然环境优越。百家湖西花园居住小区处于南京江宁经济技术开发区西南部，百家湖畔环境优美，风景秀丽，林木茂盛，气候怡人。
本项目建设用地人文环境优越，西面有由南京航空航天大学分校、河海大学江宁新校区及东南大学科技园。
总而言之，本项目选址符合生活居住区相关要求。
二、 配套建设条件
百家湖西花园居住小区项目用地已部份完成场地平整，供水、排水（雨水、污水）、供电、供气、道路、电话、有线电视等均已接至场地四面，配套建设条件齐备，可满足项目建设要求。具体配套建设条件以下：
（一） 供水：项目东面利源中路下有DN500自来水管，区内供水由此接入。水源由江宁水厂和南京城南水厂提供。
（二） 电信：利源中路下电话通信光缆，能满足本项目要求。
（三） 供电：由东善桥变电所和开发区变电所提供二路10KV电源，利源中路现有一路10KV高压线。
（四） 排水：该地域采取雨污分流制。雨水聚集后自利源中路下敷设DN600雨水管排至百家湖。生活污水聚集后，经污水处理装置进行初步处理后，由利源中路DN500市政污水管排入开发区污水处理厂处理。
（五） 煤气：现在该地域关键使用管道煤气，由梅山冶金企业提供，本项目设煤气调压站一座，煤气供给可确保本项目用气。
（六） 有线电视：利源中路敷设有南京有线电视网络电缆，小区有线电视由此接入。

第五章 建设方案
一、 总平面部署
本基地形状为较规则矩形，占地面积25.27公顷。小区采取多层跃层住宅，将不一样单元拼接组合，依据南京地域地理纬度及地段环境条件，合适设计南偏东及南偏西住宅，在不影响日照同时，改善小区空间景观效果，避免通常小区中兵营列式单调布局.又能增加了组团绿地。
景观设计改变以前小区设计集中，地块大规模绿地模式，在确保集中绿地指标前提下，设计组团绿地，使每户全部有很好景观。
依据场地情况，区内道路依据山体自由部署，两个主入口分别设在东面利源中路和太三路、天元路交汇处。入口处设小区中心广场，广场周围沿太三路部署商业、文化娱乐设施；小区沿太四路部署幼稚园、小学校；绿化街心游园、老人活动场地、儿童活动场地、体育健身场地等绿化休闲区。
依据建筑物群组自然部署。区内停车依据场地情况采取路边港湾式停车和地下集中式车库相结合。住宅按院落式部署，确保小区有较为开阔中心休闲空间。院落间设置绿地、晨练、儿童游艺等邻里交往空间。
区内道路将整个用地分为A、B、C、D四区。其中A区为小区用地西北部，依据地形部署2～3层别墅群；B、C区为小区用地东部较为平坦区域，部署跃层式多层公寓；D区为小区用地西南部，部署一般多层公寓。
小区道路自由部署，伸向每一个住宅群。关键道路宽7米，次要道路宽4米，支路宽2米。

项目关键技术指标表

项 目
计量单位
数 值
所占（%）
占地面积
亩
379.0

居住户数
户
3200

居住人数
人
11200

户均人口
人
3.5

总建筑面积
万M2
35.37
100.0
其
中
住宅建筑面积
万M2
32.13
90.8
公建建筑面积
万M2
3.24
9.2
计划住宅平均层数
层
4.20

人口毛密度
人/ha
443

容积率

1.4

建筑密度：
%
＜40

绿地率
%
＞40

二、 土建
（一） 建筑
居住小区计划布局要着重处理好路网结构、建筑布局及空间环境内在联络，在协调中求改变，重视小区环境和住宅单体建筑设计。单体设计中统筹考虑空调室外机位置，用建筑构件进行遮挡，屋顶高低错落，采取平坡结合，富有改变。
根据人车基础分流标准进行小区路网、停车设施计划。停车位机动车按0.7辆/户、自行车按1.8辆/户进行考虑。
小区在布局上淡化组团，突出院落，经过中心绿地、绿色走廊整个小区各部分。
小区绿化系统是由中心绿地、景观绿色走廊、院落绿地、建筑物立面、顶面植物形成点线面结合并相互渗透立体绿化景观。
小区公共建筑部署在小区东面，沿将军路部署中心会所、农贸市场、超市、小学和幼稚园。
小区住宅设计从人行为科学出发，适应不一样家庭组成需要，套型多样，广泛利用新材料、新技术改善居住功效。住宅采取院落式部署，各建筑围合成相对独立院落空间。计划设计树立“以人为本”指导思想，根据现代家庭生活行为规律和市场需求进行住宅设计，采取节能、节水、环境保护、智能化等住宅建设新技术及其它新型材料设备，以达成节能、智能、舒适、生态、安全要求。
（二） 套型
跃层式多层住宅面积每套建筑面积100～200平方米不等，面向较高收入阶层，建筑以院落方法呈自由式部署。
一般多层住宅面积每套建筑面积60～150平方米不等，面向中等收入阶层，建筑沿丘陵路网以院落方法呈自由式部署。
以四～六层跃层房型为主，套型以现有F型、A型、C型为主，另外增加面积在200平方米左右跃层公寓。其中F型为四层跃层公寓，面积在160平方米左右，占30%；A型为六层跃层公寓，面积在165平方米左右，南入口占20%，北入口占20%；C型142平方米六层单层公寓，占10%。面积配比：
1、 客厅：跃层35～45平方米；单层25～35平方米，面宽3.5～4.2平方米；
2、 厨房加餐厅：15～20平方米；
3、 主卧：14～16平方米；
4、 卫生间：4～6平方米；
5、 次卧：12～14平方米；
6、 卫生间：4～6平方米；
7、 层高：2.8平方米
8、 南阳台：3～5平方米
房型设计除满足南京市住宅建筑设计要求和国家住宅建筑设计规范以外，要求：
l 客厅全部朝南，餐厅大部分为明厅；
l 四间卧室中确保有二间是朝南；
l 顶层为屋顶花园；
l 楼梯入口要有特色，并和周围环境相协调。
住宅外立面建筑外形以欧式为主，顶层为花园式平台，选择弧型阳台和部分合适曲面设计，以形成多角度观景作用和最好室内采光，最大程度地延长住宅内光照时间。另外，住宅外墙面采取高级外墙涂料，周围及窗框处再饰以丰富立体感线条，突出强烈视觉效果。
（三） 结构
关键结构形式以下：
l 跃层式住宅，为4～5层钢筋混凝土框架结构；
l 一般住宅，为4～6层砖混结构；
l 小区商业、文化娱乐设施为2～4层钢筋混凝土框架结构或砖混结构；
l 幼稚园、小学为2～3钢筋混凝土框架结构。
场地大部分地基土质情况很好，地基处理较为简单，局部原为池塘处，须视勘探情况进行特殊处理。住宅部分采取条基或整板基础；公建框架部分采取独立基础。
三、 公用工程
（一）供配电及强弱电等
l 本项目总装机用电量约13530KW，按68%同时使用系数，项目需设9200KVA变配电所一座。供电由东善桥变电所或开发区变电所提供二路10KV电源。
l 小区供用地埋式双回路供电。确保小区二十四小时供电，电量考虑每户4～6KW，电流表应在40～60A。
l 小区在室外采取高压钠灯及对应节能灯具作泛光照明；室外草坪设置专用低压节能灯具，确保安全；室内楼梯等公共场所照明采取声控延时开关。
l 小区设置综合布线系统，以提供小区周界防范系统、安全监控系统、三表出户、住户有线电视及视频点播、互联网、电话等综合智能化服务。
l 通讯系统为每户预留IDD直线电话二门。每户引入宽带视频接入设备和电视接收系统。小区内统一设置公用电视接收系统，每户设置一个电视终端。
（二） 供水
本项目最大总用水量约6000吨/日，小区设置DN200总供水管，日供水量可达6000吨，供水由利源中路DN400城市供水管提供。
（三） 煤气
小区设置煤气调压站，供给区内使用。每户设置独立煤气表。设煤气调压站，设备用国产。
（四） 道路
小区道路分三级。关键道路宽7米，次要道路宽4米，均为水泥路面；支路宽2米，为石板及卵石路面。
采取人车分流系统，多种车辆（包含机动车）进入小区入口即由专用通道进入停车场，不应对地表行人和住户造成任何干扰，确保小区环境平静和整齐有序。
每幢跃层楼设置和户数相等半地下车库或地上车库。
（五） 无障碍设计
整个小区均按无障碍设计。小区道路设置安全步行道，地面铺设导向步行防滑砖，满足视残人安全步行需要。局部变标高处设置缘石坡道，住宅楼梯间入口均设坡道，满足肢残人需要。
四、 消防
本项目消防关键是住宅小区室外消防及小区公建、变配电所等处室内消防。商场等人流量集中公共建筑室内设消防栓，并配置一定数量泡沫灭火器；住宅按楼梯间设置泡沫灭火器；小区煤气调压站、配电间设置固定或手持式二氧化碳灭火器。
室外沿关键道路设置消防栓，一次消防用水量按15升/秒计。
小区关键道路沿各建筑组团环形部署，宽度为7或4米，以确保消防车行驶。
五、 环境质量综合保障
(一) 水压保障技术
依据南京市建设委员会要求，本项目不设屋顶水箱，水压不足处采取变频调速水泵加压确保水压和水质稳定。
(二) 绿化生态技术
绿化是小区环境建设关键，本项目采取关键方法有：
l 小区地面种植耐候、耐践踏性草种，无露明土；
l 停车采取混凝土预制格栅铺地“硬草坪”，降低灰尘产生并提供孩童安全活动场地；
l 东西山墙培植爬墙虎类植物进行垂直绿化，加强墙面隔热性能，提升小区绿化率。
(三) 垃圾袋装化搜集
本项目实施垃圾分类袋装化，由保洁员上门搜集送至小区垃圾中转站，再集中送往城市垃圾处理场处理。
(四) 生活污水处理
本项目实施“雨污分流”。雨水排入利源中路DN600雨水管，小区产生生活污水经污水生物处理装置进行二级处理后，排入利源中路DN500城市污水管进入开发区污水处理厂集中处理。

第六章 实施进度
本项目建设实施和销售同时进行。待初步设计方案确定后，即可开盘销售。本项目从4月开工之日起开发期为2年，于3月完工。销售从开始，计划3年完成。具体实施进度以下：
编制可研汇报、前期审批等 2月—3月
方案招标、初步设计 3月
施工图设计 　 4月—5月
建筑施工及环境建设 4月—4月
完工交付 　 4月
销售 5月—4月

第七章 工程投资和财务分析
一、 总投资估算
南京百家湖西花园居住小区项目总投资48404.0万元，由开发建设投资、经营费用等两部分组成。其中：
（一）开发建设投资46994.2万元，由土地费用、工程费用、其它费用、开发期税费、管理费用、财务费用、销售费用和预备费组成。
(1)土地费用按14万元/亩计。
(2)工程费用41641.0万元。其中：
l 一般公寓以700元/平方米计；
l 跃层式公寓以900元/平方米计；
l 公共建筑平均以850元/平方米计；
l 电气按30元/平方米估算；
l 水卫按20元/平方米估算；
l 道路广场按50000平方米面积，80元/平方米估算；
l 绿化按80000平方米面积，20元/平方米估算。
(3)开发期税费5388.3万元。其中：
l 勘察设计费按工程费用2.0%估算；
l 监理费按工程费用1.0%估算；
l 市政基础设施开发费按60元/平方米建筑面积估算；
l 供电贴费按250元/KVA估算（电增容费由住户缴纳，项目单位代收）；
l 自来水管网配套费按住宅26元/平方米估算；
l 结建人防工程费按24元/平方米估算；
l 墙改基金按相关要求免收；
l 白蚁防治费按2.0元/平方米估算；
l 教育附加费按10.0元/平方米估算。
(3)预备费2531.3万元。其中不可预见费按工程费用、其它费用8%估算。
(4)管理费用按工程费用2%估算。
(5)财务费用计入银行贷款利息。
(6)销售费用按销售收入2%估算。
(7)预备费用按工程费用8%估算。
（二）经营资金。按开发建设投资3%估算。
二、 资金筹措及计划
（一）资金筹措
南京百家湖西花园住宅小区项目总投资48404.0万元，其中利源企业自有资金4138.0万元，银行贷款6000.0万元，其它为商品房销售回笼资金38266.0万元。
（二）投资计划
本项目估计二年建成，三年完成全部商品房销售。
—投资分别为19008.3万元、27985.9万元。
详见附表1“总投资估算表”、附表2“投资计划和借款偿还估算表”。
三、 销售收入
（一）房价
1、 一般公寓：按1800元/平方米价格销售；
2、 跃层式公寓：按2200元/平方米价格销售；
3、 公共建筑：按每平方米2500元/平方米价格销售。
（二）销售收入
本项目按三年销售计算。一般和跃层公寓销售率按100%，公共建筑销售率按50%。
第十二个月、第二年、第三年各年销售百分比依次为18%、50%、32%；销售收入分别为11717.5万元、32548.5万元、20831.0万元。
详见附表4“销售收入估算表”。
四、 财务评价
项目计算期三年，基准收益率取现行银行贷款利率5.85%。
1、利润总额
利润总额为销售收入减经营成本、运行费用、销售税金及附加；其中营业税率为5%，城建税和教育费附加累计为营业税11%。
所得税税率按33%，税后利润为9943.5万元。
2、利润率
投资利润率＝（利润总额÷总投资）×100%=30.7%
销售利润率＝（利润总额÷销售收入）×100%=22.8%
详见附表5“损益表”。
3、财务内部收益率
财务内部收益率（FIRR）是反应项目在设定计算期内全部投资盈利能力指标。经计算，评价结果说明本项目标财务效益很好，其关键财务评价指标以下：
财务内部收益率（税前） 44.8%
财务内部收益率（税后） 26.0%
财务净现值（税前） 7902.7万元
财务净现值（税后） 3373.1万元
静态投资回收期（税前） 2.5年
静态投资回收期（税后） 2.6年
4、敏感性分析
经敏感性分析计算，若本项目销售收入下降10%时，税前财务内部收益率（FIRR）下降到16.7%，税后财务内部收益率下降到6.0%（详见附表7“财务敏感性分析表”）。
临界点分析是测算一个或多个不确定性原因改变时，房地产项目达成许可最低经济效益时极限值，并以不确定性原因临界值组合显示项目标风险程度。按本项目税后利润为经济指标进行单原因临界值计算结果以下

项目临界点分析计算表
项 目
数 量
单 位
项 目
数 量
单 位
最低售价

售价

一般公寓
1400.0
元/平方米
一般公寓
1800.0
元/平方米
跃层式公寓
1600.0
元/平方米
跃层式公寓
.0
元/平方米
公共建筑
2100.0
元/平方米
公共建筑
2500.0
元/平方米
最低销量

销量

一般公寓
136550.0
平方米
一般公寓
160650.0
平方米
跃层式公寓
136550.0
平方米
跃层式公寓
160650.0
平方米
公共建筑
12960.0
平方米
公共建筑
16200.0
平方米
最高土地价格
42.0
万元/亩
土地价格
14.0
万元/亩
最高工程费用
41130.0
万元
工程费用
31641.0
万元

综上评价可知，本项目在财务上可行，且有一定抗风险能力。

第八章 结论和提议
房地产是南京市第三产业关键产业之一，房地产发展一直受到市委、市政府高度重视。本项目建设符合地方产业政策及城市计划，项目总体计划合理，市场前景良好，能够满足大家对高品质中高级住宅需求，将对营造江宁经济技术开发区良好投资环境、提升大家生活质量、拉动地域经济将起到主动作用。经初步测算分析，项目经济效益很好，在财务上总体可行。
提议项目单位：
1、加紧办理相关前期手续，申办市、区部分规费减免，争取早日开工建设。
2、研究采取社会融资等其它方案处理项目资金起源可能性。
3、周密策划项目标营销方案，以正确市场定位、成功广告宣传来赢得用户。同时尽可能扩大期房销售量，以减轻项目单位现金占用量，降低现金支付风险，并可降低贷款额，以深入减轻项目标财务风险。
4、在项目营销中要加强广告宣传，重视从生态、环境保护角度策划百家湖西花园宣传，让本项目优异建筑技术、丰富人文内涵和以人为本环境生态思想能够融合利源企业良好品牌，为社会广泛认知，形成品牌营销优势。