地产楼盘项目策划报告样本.doc
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1、海口市银通花园项目策划汇报目 录第一部分:海南房地产市场分析一、 中国房地产市场发展概况1、中国房地产周期2、1-2月固定资产投资完成情况(按计划管理渠道分)3、今年一季度房地产市场调查数据二、海南省宏观经济环境介绍三、海口市总体城市发展(城市建设)计划介绍四、海口市房地产市场情况1、海口市房地产市场开发销售两旺2、第一季度,海口房地产价格走势3、本市房地产市场将展现稳中有升发展态势五、三亚市房地产市场情况1、三亚房地产开发量和销售量全部达成历史高峰2、三亚外资关键流向旅游业和房地产业3、三亚住宅楼盘销售价格4、三亚住宅岛外销售继续看好六、海南省转化经济适用房销售情况1、海口未消化积压房地产有
2、500万平米2、海南处理积压房地产又面临新问题3、今年海南省处理积压房方法七、海口市住宅市场特点及发展趋势1、海口市住宅市场特点2、海口市房地产市场发展趋势八、政府相关政策对房地产开发影响1、现房按揭对海南房地产市场影响2、停止别墅类用地土地供给3、最高人民法院出台相关商品房纠纷司法解释九、本区域竞争楼盘情况调查第二部分 银通花园项目开发方案一、 项目分析1、项目基础情况2、项目土地价值分析3、区位分析4、项目地块优劣势分析二、 目标用户群分析1、目标用户群体2、价格接收能力3、用户心理需求4、用户地域结构特征三、 项目定位1、项目概念2、广告宣传定位3、产品定位3、住宅设计要求四、小区计划设
3、计总体构想1、建筑风格2、居住功效3、细节营造五、品牌营销推广(略)第一部分:海南房地产市场分析一、 中国房地产市场发展概况1、中国房地产周期(1) 周期一(1981-1986)这一周期是新中国房地产业复苏前奏,从1981年开始理论探讨和微乎其微实践开始,经历1985年左右相对快速成长,再回到1986年低谷,海南还未建省。(2) 周期二(1987-1990)这一周期从1987年开始,1988年房地产业第一次真正得到较快发展,也能够说1988年是中国房地产业周期第一次高潮。1989年部分不确定性原因造成房地产业在1990年达成真正第一次低谷。(3) 周期三(1991-1995)经历1990年紧缩
4、以后,房地产业在1991年开始复苏,这一周期在经历1992、1993年极度膨胀后,在1993年下六个月治理整理基础上开始衰退,1994年在中国第一次出现商品房空置现象。房地产业在1995年再次跌到谷底。(4) 周期四(1996-1999)这一周期发展伴伴随中国房地产业合理调整进行。这一周期和第一周期有点相同,在经历3了年左右艰苦复苏后,在政策支持下,1998年房地产业增加出现很好势头,不过199年再次出现衰退。2、1-2月固定资产投资完成情况(按计划管理渠道分)投资类别实际完成(亿元)比去年同期增加%比重%投资完成额193632.8100基础建设93927.748.5更新改造32041.816
5、.5房地产开发5983730.9其它投资8030.64.1数据起源(国家统计局)统计数据表明,从1998年到,中国房地产开发投资一直保持了20%左右增加,完工面积保持了近20%增加,销售面积一直超出20%增加。即和19987年相比,投资和完工面积全部翻了一番,销售额即增加了一倍半。中国GDP增加是8%,房地产业对GDP直接贡献率和间接贡献率之和是1.9到2.5个百分点。3、今年一季度房地产市场调查数据今年以来,中国房地产市场在去年平稳运行基础上,逐步转“热”。据国家统计局测算,三月份,“国房景气指数”达成一百零七点三四,比去年同期上升三点四六点,是近三年来升幅最大月份。 此间分析人士认为,购房
6、需求加速释放是房地产市场转热动因。伴随经济连续快速发展,居民收入也在不停增加,截至今年二月底,中国城镇居民储蓄突破十万亿元大关,居民消费水平也在深入提升。大家在逐步满足汽车等十万元级消费需求同时,对几十万元房地产消费需求也在不停增加。 今年一季度,中国累计销售商品房面积三千一百二十五万平方米,同比增加百分之四十五点二,增幅比去年同期增加二十七点七个百分点,是近几年同期最高值。伴随商品房连续旺销,商品房平均销售价格也呈上涨态势。前三个月,中国商品房平均销售价格为每平方米二千五百一十一元,同比增加百分之五点一。 住房投资增加和建设加紧增加了供给,满足了消费需求。一季度,中国完成房地产开发投资一千二
7、百八十五亿元,同比增加百分之三十四点九。全国房地产开发实际到位资金二千三百四十七亿元,比去年同期增加百分之四十三,高于同期房地产开发投资增幅八点一个百分点。 在投资强劲拉动下,今年以来,房地产完工面积保持了百分之四十以上增加速度。一季度,商品住宅完工面积为二千四百五十九万平方米,同比增加百分之四十四点三。三月份,完工面积分类指数比去年同期上升八点九一点,是拉动“国房景气指数”整体水平上升关键原因。 不仅是完工面积在增加,房地产种类也丰富多样。房地产开发商对市场需求进行了细分,她们针对不一样消费能力、不一样消费偏好消费者推出了各式各样房产。有针对年轻工薪族推出精装修小户型,有迎合大家对居住环境关
8、注推出多种生态型小区,还有为老年人安度晚年推出“夕阳红”型小区 不过,中国房地产市场也存在部分问题。前三个月,因为商品房完工面积显著增加,商品房空置面积增速出现反弹。一至三月份,商品房空置面积同比增加百分之八点五,增幅比去年同期提升三点八个百分点。部分地域投资增幅过大、土地供给过量、价格上涨过快,出现了不一样程度“虚热”等结构性问题。 二、海南省宏观经济环境介绍海南是中国唯一热带海岛省份,全省陆地面积约35万平方公里,包含海南岛和西沙、中沙、南沙群岛,海域面积200万平方公里。海南岛全境属于热带,四面环海,夏无酷暑,冬有暖春,年平均气温22-25度,是难得整年全天候热带海岛度假旅游胜地。海南岛
9、森林覆盖率51.8%,为全国之最。海南拥有全国最好环境、空气质量,还是水质最好省份,地下水、地表水和近海水质保持良好状态。海南人口约787万,人均寿命在全国最长。1999年度被国家同意建设生态省。依据世界旅游组织和海南省政府共同制订海南省旅游发展总体计划,到,海南将建设成为世界一流海岛度假旅游胜地。海口市、三亚市年平均气温表1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月海口市1822.223.426.126.72929.528.227.726.223.227.4三亚市22.323.326.22827.52929.929.427.82724.920.3城镇居民储蓄存款余额(亿元)城镇居民
10、人均可支配收入和消费支出(元)三、海口市总体城市发展(城市建设)计划介绍海口市将琼山市并入后,面积扩大10倍,新海口市城市性质定为特区省会城市、北部湾地域中心城市、滨海旅游城市和港口城市。新海口含有四大城市职能:一是中心城市职能。新海口是全省政治、经济、文化和流通中心,北部湾区域商贸中心。二是交通枢纽职能。新海口是全国20个主枢纽港之一,是海南集海运、空运、铁路运输、公路运输为一体综合性城市。三是旅游服务基地职能。新海口将充足利用热带海滨风光、历史文化、民族风情、生态环境等得天独厚旅游资源,突出做专题公园和滨海度假酒店计划建设,形成以度假休闲为特色旅游基地。四是居住职能。把新海口建成华南热带花
11、园城市,走绿色发展之路,生态环境建设走在世界前列,成为理想居住地。 围绕做大做强做精做美海口目标,海口市关键实施4大项26小项城市计划建设。1、计划编制项目(六项):新海口城市总体计划年初完成纲要阶段,年中出结果并上报审批。南渡江两岸中心区分区计划和景观设计。港口总体计划已初步完成,将依据四港分离设想进行调整修订。火山口专题公园总体计划。老机场开发建设总体计划。火车站广场及周围地域具体计划。2、道路交通工程(七项): 龙昆路迎宾大道,全长17公里,已完成一期拆迁和计划设计招标。 城市南外环快速干道(同三高速公路),已完成道路选线工作。 滨江东、西路,已完成初步设计方案。 东海岸沿海道路,从琼山
12、北港到新埠岛。国兴大道西段,原为大英山旧机场跑道,现已开工建设。中心城区断头路打通工程已完成方案设计,关键有:和平南路海府路机场路,机场西路海秀路龙华路新港,玉沙路金龙路海秀路金宇路,海甸五西路人民路和平大道,国贸东路海秀路农垦路。中心城区主干道十字路口拓宽改造工程,关键有国兴大道和海府路、南海大道和龙昆南路等十五个路口。3、旧城改造工程(四项):改造老城区解放路、博爱路、新华路、得胜沙路、中山路。改造海甸一路为渔人码头,全长2700米,现已完成拆迁统计,正进行一期工程设计。秀英小街改造,全长1920米,估计今年完工,设计成一条含有南洋风格城市干道。玉沙村改造,使村民取得良好居住环境,完善金贸
13、区功效,提升城市品位,现已完成拆迁安置调查和部分拆迁。4、环境景观工程(九项): “两湖一园”整体改造,已完成计划设计。白沙门生态公园正在编制计划方案。西海岸带状公园一期已完成,将实施二期计划,提升品位和景观水平。金贸广场,在国贸大道和玉沙路交叉口处,功效为面积15000平方米商业广场。宜欣广场,利用置地花园南侧三角地建成3平方米生态商业广场。世纪广场,世纪大桥南、北桥头建成64万平方米休闲绿化广场,并将原滨海高层区调整为低层、低密度商业娱乐广场。 美舍河综合整改,已完成河道清理、污水截流、一期绿化,现正进行长堤路至白龙路绿化方案设计。 城市夜景灯光工程,正进行南大桥、滨海西路、火车站广场等夜
14、景灯光工程,并已委托设计全市总体灯光夜景工程。文明生态村计划建设。5、新海口将计划建设商贸步行、旅游商品、体育商品、科技信息、餐饮、特色景点购物等六大类若干条专门街。中山路将建成五金电器街。博爱路建成日用具街。新华南路建成家用电器街。新民西路建成海鲜干品街。解放路建成信息音像图书、影院、娱乐、旅游产品街。府城忠介路将整改改造成服装、小商品零售步行街。广场路将成体育商品一条街。国贸中路海府路将建信息街。海府路创建科技信息街,并在全市范围内规范发展了家电脑商城。建条餐饮一条街龙昆南路高标准改造,建成全省一流餐饮、休闲娱乐一条街。南海大道在现有基础上深入计划引导,逐步形成海南特色餐饮街。金龙路中华美
15、食街年底将聚集全国各地著名特色餐馆。新埠岛金水门美食街做海鲜特色街,结合游艇夜游南渡江吸引游客。乡间还有条特色景点购物街以演丰镇东寨港红树林为依靠,建设海口餐饮和旅游产品购物街。以火山口公园景点为依靠石山乳羊餐饮业和旅游产品购物一条街。6、新海口旅游业将充足开发和利用城市资源,做好滨海、沿江、火山、城市景观、温泉海岸、生态环境文章,形成“两带三区”发展格局。“两带”,一是以琼州海峡度假旅游区为依靠,沿海岸线建设热带滨海休闲度假旅游带,着力发展温泉度假酒店、海上观光、体育运动;二是南渡江南岸逐步发展成新海口城市中心,沿岸建设一批富有特色标志性城市建筑,形成沿江观光旅游带。“三区”是指西部以火山公
16、园、森林公园、野生动物园为支撑,建设西部观光休闲旅游区;中心城区依靠丰富完善商业、文化、娱乐功效,发展成旅游购物、文化娱乐旅游区;东南部依靠热带花卉基地、热带水果基地,发展成热带农业观光旅游区。四、海口市房地产市场情况1、海口市房地产市场开发销售两旺 据相关部门统计,去年海口市商品房住宅销售额11.36亿元,比上年增加9.4%;商业用房销售额5155万元,比上年增加337%,商品房销售面积56.76万平方米,比上年增加35%,商品房平均价格2118.4元/平方米,比上年提升34%,个人购房百分比也超出了97%。去年海口市房地产开发投资连续增加,整年完成房地产开发投资15.1亿元,比上年增加9.
17、8%。其中住宅建设完成投资11.7亿元,增加7.4%,房地产开发施工面积216.7万平方米,比上年增加14.2%。积压商品房尤其是转化房销售旺势拉动了房地产交易市场活跃,去年整年共完成房屋交易6883宗,比上年增加17%;成交房屋面积112.1万平方米,比上年增加29%,首次突破年成交一百万平方米大关,成交金额16.87亿元,比上年增加32%。从开始,本市主动开启住房二级市场,降低存量房入市门槛,二手房交易2527宗,交易面积57万平方米,成交金额7亿元,分别比上年增加8%、12%和20%;伴随住房分配货币化逐步实施,个人购房已成为住房消费主体。据统计,个人购房比率为92%,为95%,而个人购
18、房比率已超出了97%。2、第一季度,海口房地产价格走势海口市城调队提供数据显示:本季度海口商品住宅销售价格指数涨幅比去年同期高出29个百分点。其中,经济适用房上升11,一般住宅上升55,豪华住宅上升15。海口房价上涨,关键得益于积压房地产成功处理,市场日渐复苏,而售价较低经济适用房销售已靠近尾声,续建商品房取而代之,成为房市新卖点。加上海南良好生态环境和适中房价对内地购房者颇具吸引力,引发了新一轮购房置业热。多个类型住宅楼中,小区计划好、环境优美、多种配套设施齐全多、高层住宅楼尤其受消费者青睐。受房屋销售价格上升牵动,土地交易价格涨势显著,其中,一般住宅用地涨幅达127。关键原因是海口城市区域
19、扩大后,原属琼山市土地,如南渡江畔土地将成为海口关键开发烧点,是海口远景计划中繁荣中心地带,一夜之间身价倍增,从而拉动土地交易价格上涨。房地产租赁价格指数比去年同期下降,其中,高标准写字楼降幅达455,一般办公用房达121。关键原因是海南房地产热留下后遗症造成城市空置房过多,再加上“海南热”消退后,不少企业、企业纷纷撤离,办公用写字楼严重过剩。供过于求,房地产租赁价格自然走低。3、海口市房地产市场将展现稳中有升发展态势海口市房地产市场将展现稳中有升发展态势,海口房地产市场投资和消费继续同时增加,且保持较高水平,房地产供求总量基础平衡,供给结构基础合理,房屋交易平稳增加,存量住宅交易较为活跃,依
20、据以下:一是去年房地产开发投资快速增加延续;另外,加入世贸后,在和世界接轨同时,中国经济新一轮投资热潮也随之而来,外资投入增加和国外进口产品增加将造成更多国外企业进驻,这肯定剌激对办公楼、宾馆、商场、厂房等非住宅类房屋需求,加速房地产经济整合。二是海口市提出了全方面建设小康社会宏伟目标,要求住房从满足生存需要,实现向舒适型转变,基础做到“户均一套房、人均一间房、功效配套、设备齐全”,这将大大促进住宅建设发展。在相当长一段时间内,住宅建设量增加和质提升将长久并存,居民消费结构升级,不管投资还是消费全部有较大增加空间。第三,财政部、国家税务局下发了相关处理海南省和广西北海市积压房地产相关税收优惠政
21、策问题通知,明确处理海南积压房地产税收优惠政策延长到底,这将深入促进积压房地产消化。第四,海口市区计划调整后,为海口经济发展,提供了更宽广空间,使海口市房产更具竞争力,而以风光旖旎著称滨海城市海口,也必将以其得天独厚自然环境、优良人居环境和特殊政策气氛,再次吸引一批又一批外地人来海口购房,从而拉动市场需求,促进消化。另外,海口市从去年大规模整理和规范房地产市场秩序后,房地产开发经营行为深入规范,房地产市场秩序已显著好转,促进了开发投资和消费。同时居民住房观念正在逐步转变,住房公积金个人贷款和银行按揭贷款业务大量开展和额度提升、简化按揭手续,增强了居民购房支付能力;住宅小区环境和品位不停提升,也
22、刺激了大批居民购房欲望。四、 三亚市房地产市场情况1、三亚房地产开发量和销售量全部达成历史高峰三亚在中国最南端城市,环境如诗如画、空气甘甜熏人、风情千变万化特点,营造出最好人居环境,这独特热带海滨风光优势掀起了三亚房产业热潮,尤其是三亚获取“人居环境奖”后,更是把这一热潮推向顶峰。据三亚市房地产主管部门统计,近几年来,三亚市房地产发展快速,每十二个月以30高速度增加,已成为三亚市关键支柱产业之一。去年三亚办理房地产交易办证量达20万平方米,房地产交易额为97亿元人民币,比增加50,房地产营业税和契税总额48015万元,占全市税收总额15,扭转了1992年房地产泡沫以后连续多年疲态。经过恢复性发
23、展,去年三亚房地产开发量和销售量全部达成历史高峰。从建设报建计划情况看,今年三亚又将有54万平方米住宅相继投入开发建设。2、三亚外资关键流向旅游业和房地产业三亚两大优势产业旅游业和房地产业成为外资青睐对象。据统计,三亚市第一季度实际利用外资48834万美元,同比增加103。其中,合资经营企业35603万美元,增加32;外资独资企业1124万美元,增加54;新增外商投资企业3家。投资额较大有美国、英国和台湾,投资额分别为34589万美元、377万美元和510万美元,同比分别增加106倍、866和77。从行业看,大部分外资投入三亚旅游业和房地产业开发建设。从具体项目看,第一季度外资投入项目排在第一
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