地产楼盘项目策划报告样本.doc

海口市银通花园项目策划汇报

目 录
第一部分：海南房地产市场分析
一、 中国房地产市场发展概况
1、中国房地产周期
2、1-2月固定资产投资完成情况（按计划管理渠道分）
3、今年一季度房地产市场调查数据

二、海南省宏观经济环境介绍

三、海口市总体城市发展（城市建设）计划介绍

四、海口市房地产市场情况
1、海口市房地产市场开发销售两旺
2、第一季度，海口房地产价格走势
3、本市房地产市场将展现稳中有升发展态势

五、三亚市房地产市场情况
1、三亚房地产开发量和销售量全部达成历史高峰
2、三亚外资关键流向旅游业和房地产业 
3、三亚住宅楼盘销售价格
4、三亚住宅岛外销售继续看好

六、海南省转化经济适用房销售情况
1、海口未消化积压房地产有500万平米 
2、海南处理积压房地产又面临新问题
3、今年海南省处理积压房方法

七、 海口市住宅市场特点及发展趋势
1、海口市住宅市场特点
2、海口市房地产市场发展趋势

八、政府相关政策对房地产开发影响
1、现房按揭对海南房地产市场影响
2、停止别墅类用地土地供给
3、最高人民法院出台相关商品房纠纷司法解释

九、本区域竞争楼盘情况调查

第二部分 银通花园项目开发方案
一、 项目分析
1、项目基础情况
2、项目土地价值分析
3、区位分析
4、项目地块优劣势分析

二、 目标用户群分析
1、目标用户群体
2、价格接收能力
3、用户心理需求
4、用户地域结构特征

三、 项目定位
1、项目概念
2、广告宣传定位
3、产品定位
3、住宅设计要求

四、小区计划设计总体构想
1、建筑风格
2、居住功效
3、细节营造

五、品牌营销推广（略）

第一部分：海南房地产市场分析

一、 中国房地产市场发展概况
1、中国房地产周期
(1) 周期一（1981-1986）
这一周期是新中国房地产业复苏前奏，从1981年开始理论探讨和微乎其微实践开始，经历1985年左右相对快速成长，再回到1986年低谷，海南还未建省。
(2) 周期二（1987-1990）
这一周期从1987年开始，1988年房地产业第一次真正得到较快发展，也能够说1988年是中国房地产业周期第一次高潮。1989年部分不确定性原因造成房地产业在1990年达成真正第一次低谷。
(3) 周期三（1991-1995）
经历1990年紧缩以后，房地产业在1991年开始复苏，这一周期在经历1992、1993年极度膨胀后，在1993年下六个月治理整理基础上开始衰退，1994年在中国第一次出现商品房空置现象。房地产业在1995年再次跌到谷底。
(4) 周期四（1996-1999）
这一周期发展伴伴随中国房地产业合理调整进行。这一周期和第一周期有点相同，在经历3了年左右艰苦复苏后，在政策支持下，1998年房地产业增加出现很好势头，不过199年再次出现衰退。

2、1-2月固定资产投资完成情况（按计划管理渠道分）
投资类别
实际完成(亿元)
比去年同期增加%
比重%
投资完成额
1936
32.8
100
基础建设
939
27.7
48.5
更新改造
320
41.8
16.5
房地产开发
598
37
30.9
其它投资
80
30.6
4.1
数据起源(国家统计局)

统计数据表明，从1998年到，中国房地产开发投资一直保持了20%左右增加，完工面积保持了近20%增加，销售面积一直超出20%增加。即和19987年相比，投资和完工面积全部翻了一番，销售额即增加了一倍半。中国GDP增加是8%，房地产业对GDP直接贡献率和间接贡献率之和是1.9到2.5个百分点。

3、今年一季度房地产市场调查数据
今年以来，中国房地产市场在去年平稳运行基础上，逐步转“热”。据国家统计局测算，三月份，“国房景气指数”达成一百零七点三四，比去年同期上升三点四六点，是近三年来升幅最大月份。

　　此间分析人士认为，购房需求加速释放是房地产市场转热动因。伴随经济连续快速发展，居民收入也在不停增加，截至今年二月底，中国城镇居民储蓄突破十万亿元大关，居民消费水平也在深入提升。大家在逐步满足汽车等十万元级消费需求同时，对几十万元房地产消费需求也在不停增加。

　　今年一季度，中国累计销售商品房面积三千一百二十五万平方米，同比增加百分之四十五点二，增幅比去年同期增加二十七点七个百分点，是近几年同期最高值。伴随商品房连续旺销，商品房平均销售价格也呈上涨态势。前三个月，中国商品房平均销售价格为每平方米二千五百一十一元，同比增加百分之五点一。

　　住房投资增加和建设加紧增加了供给，满足了消费需求。一季度，中国完成房地产开发投资一千二百八十五亿元，同比增加百分之三十四点九。全国房地产开发实际到位资金二千三百四十七亿元，比去年同期增加百分之四十三，高于同期房地产开发投资增幅八点一个百分点。

　　在投资强劲拉动下，今年以来，房地产完工面积保持了百分之四十以上增加速度。一季度，商品住宅完工面积为二千四百五十九万平方米，同比增加百分之四十四点三。三月份，完工面积分类指数比去年同期上升八点九一点，是拉动“国房景气指数”整体水平上升关键原因。

　　不仅是完工面积在增加，房地产种类也丰富多样。房地产开发商对市场需求进行了细分，她们针对不一样消费能力、不一样消费偏好消费者推出了各式各样房产。有针对年轻工薪族推出精装修小户型，有迎合大家对居住环境关注推出多种生态型小区，还有为老年人安度晚年推出“夕阳红”型小区……

　　不过，中国房地产市场也存在部分问题。前三个月，因为商品房完工面积显著增加，商品房空置面积增速出现反弹。一至三月份，商品房空置面积同比增加百分之八点五，增幅比去年同期提升三点八个百分点。部分地域投资增幅过大、土地供给过量、价格上涨过快，出现了不一样程度“虚热”等结构性问题。

二、海南省宏观经济环境介绍
海南是中国唯一热带海岛省份，全省陆地面积约35万平方公里，包含海南岛和西沙、中沙、南沙群岛，海域面积200万平方公里。海南岛全境属于热带，四面环海，夏无酷暑，冬有暖春，年平均气温22-25度，是难得整年全天候热带海岛度假旅游胜地。海南岛森林覆盖率51.8%，为全国之最。海南拥有全国最好环境、空气质量，还是水质最好省份，地下水、地表水和近海水质保持良好状态。海南人口约787万，人均寿命在全国最长。1999年度被国家同意建设生态省。依据世界旅游组织和海南省政府共同制订《海南省旅游发展总体计划》，到，海南将建设成为世界一流海岛度假旅游胜地。
海口市、三亚市年平均气温表

1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
海口市
18
22.2
23.4
26.1
26.7
29
29.5
28.2
27.7
26.2
23.2
27.4
三亚市
22.3
23.3
26.2
28
27.5
29
29.9
29.4
27.8
27
24.9
20.3

城镇居民储蓄存款余额（亿元）

城镇居民人均可支配收入和消费支出（元）
三、海口市总体城市发展（城市建设）计划介绍
海口市将琼山市并入后，面积扩大10倍，新海口市城市性质定为特区省会城市、北部湾地域中心城市、滨海旅游城市和港口城市。新海口含有四大城市职能：一是中心城市职能。新海口是全省政治、经济、文化和流通中心，北部湾区域商贸中心。二是交通枢纽职能。新海口是全国20个主枢纽港之一，是海南集海运、空运、铁路运输、公路运输为一体综合性城市。三是旅游服务基地职能。新海口将充足利用热带海滨风光、历史文化、民族风情、生态环境等得天独厚旅游资源，突出做专题公园和滨海度假酒店计划建设，形成以度假休闲为特色旅游基地。四是居住职能。把新海口建成华南热带花园城市，走绿色发展之路，生态环境建设走在世界前列，成为理想居住地。

  围绕做大做强做精做美海口目标，海口市关键实施4大项26小项城市计划建设。

　1、计划编制项目（六项）： 
　　—新海口城市总体计划年初完成纲要阶段，年中出结果并上报审批。
　　—南渡江两岸中心区分区计划和景观设计。
　　—港口总体计划已初步完成，将依据四港分离设想进行调整修订。
—火山口专题公园总体计划。
—老机场开发建设总体计划。
—火车站广场及周围地域具体计划。 

2、道路交通工程（七项）： 
—龙昆路迎宾大道，全长17公里，已完成一期拆迁和计划设计招标。
—城市南外环快速干道（同三高速公路），已完成道路选线工作。
—滨江东、西路，已完成初步设计方案。
—东海岸沿海道路，从琼山北港到新埠岛。
—国兴大道西段，原为大英山旧机场跑道，现已开工建设。
—中心城区断头路打通工程已完成方案设计，关键有：和平南路—海府路—机场路，机场西路—海秀路—龙华路—新港，玉沙路—金龙路—海秀路—金宇路，海甸五西路—人民路—和平大道，国贸东路—海秀路—农垦路。
—中心城区主干道十字路口拓宽改造工程，关键有国兴大道和海府路、南海大道和龙昆南路等十五个路口。 

3、旧城改造工程（四项）： 
　—改造老城区解放路、博爱路、新华路、得胜沙路、中山路。
　—改造海甸一路为渔人码头，全长2700米，现已完成拆迁统计，正进行一期工程设计。
　—秀英小街改造，全长1920米，估计今年完工，设计成一条含有南洋风格城市干道。
　—玉沙村改造，使村民取得良好居住环境，完善金贸区功效，提升城市品位，现已完成拆迁安置调查和部分拆迁。 

　　4、环境景观工程（九项）： 
　 —“两湖一园”整体改造，已完成计划设计。
　　—白沙门生态公园正在编制计划方案。
　　—西海岸带状公园一期已完成，将实施二期计划，提升品位和景观水平。
　　—金贸广场，在国贸大道和玉沙路交叉口处，功效为面积15000平方米商业广场。
　　—宜欣广场，利用置地花园南侧三角地建成3平方米生态商业广场。
　　—世纪广场，世纪大桥南、北桥头建成64万平方米休闲绿化广场，并将原滨海高层区调整为低层、低密度商业娱乐广场。
　 —美舍河综合整改，已完成河道清理、污水截流、一期绿化，现正进行长堤路至白龙路绿化方案设计。 
　 —城市夜景灯光工程，正进行南大桥、滨海西路、火车站广场等夜景灯光工程，并已委托设计全市总体灯光夜景工程。 
　　—文明生态村计划建设。

5、新海口将计划建设商贸步行、旅游商品、体育商品、科技信息、餐饮、特色景点购物等六大类若干条专门街。 
—中山路将建成五金电器街。
—博爱路建成日用具街。
—新华南路建成家用电器街。
—新民西路建成海鲜干品街。
—解放路建成信息音像图书、影院、娱乐、旅游产品街。
—府城忠介路将整改改造成服装、小商品零售步行街。 
—广场路将成体育商品一条街 。
—国贸中路海府路将建信息街 。
—海府路创建科技信息街，并在全市范围内规范发展了３～４家电脑商城。

建４条餐饮一条街 
—龙昆南路高标准改造，建成全省一流餐饮、休闲娱乐一条街。
—南海大道在现有基础上深入计划引导，逐步形成海南特色餐饮街。
—金龙路中华美食街年底将聚集全国各地著名特色餐馆。
—新埠岛金水门美食街做海鲜特色街，结合游艇夜游南渡江吸引游客。 
乡间还有２条特色景点购物街 
—以演丰镇东寨港红树林为依靠，建设海口餐饮和旅游产品购物街。
—以火山口公园景点为依靠石山乳羊餐饮业和旅游产品购物一条街。

6、

 新海口旅游业将充足开发和利用城市资源，做好滨海、沿江、火山、城市景观、温泉海岸、生态环境文章，形成“两带三区”发展格局。 
　　 “两带”，一是以琼州海峡度假旅游区为依靠，沿海岸线建设热带滨海休闲度假旅游带，着力发展温泉度假酒店、海上观光、体育运动；二是南渡江南岸逐步发展成新海口城市中心，沿岸建设一批富有特色标志性城市建筑，形成沿江观光旅游带。 
　　 “三区”是指西部以火山公园、森林公园、野生动物园为支撑，建设西部观光休闲旅游区；中心城区依靠丰富完善商业、文化、娱乐功效，发展成旅游购物、文化娱乐旅游区；东南部依靠热带花卉基地、热带水果基地，发展成热带农业观光旅游区。

四、海口市房地产市场情况
1、海口市房地产市场开发销售两旺

据相关部门统计，去年海口市商品房住宅销售额11.36亿元，比上年增加9.4%；商业用房销售额5155万元，比上年增加337%，商品房销售面积56.76万平方米，比上年增加35%，商品房平均价格2118.4元/平方米，比上年提升34%，个人购房百分比也超出了97%。
　  去年海口市房地产开发投资连续增加，整年完成房地产开发投资15.1亿元，比上年增加9.8%。其中住宅建设完成投资11.7亿元，增加7.4%，房地产开发施工面积216.7万平方米，比上年增加14.2 %。
　　积压商品房尤其是转化房销售旺势拉动了房地产交易市场活跃，去年整年共完成房屋交易6883宗，比上年增加17%；成交房屋面积112.1万平方米，比上年增加29%，首次突破年成交一百万平方米大关，成交金额16.87亿元，比上年增加32%。
从开始，本市主动开启住房二级市场，降低存量房入市门槛，二手房交易2527宗，交易面积57万平方米，成交金额7亿元，分别比上年增加8%、12%和20%；　　 
伴随住房分配货币化逐步实施，个人购房已成为住房消费主体。据统计，个人购房比率为92%，为95%，而个人购房比率已超出了97%。 

2、第一季度，海口房地产价格走势
海口市城调队提供数据显示：本季度海口商品住宅销售价格指数涨幅比去年同期高出2．9个百分点。其中，经济适用房上升1．1％，一般住宅上升5．5％，豪华住宅上升1．5％。
海口房价上涨，关键得益于积压房地产成功处理，市场日渐复苏，而售价较低经济适用房销售已靠近尾声，续建商品房取而代之，成为房市新卖点。加上海南良好生态环境和适中房价对内地购房者颇具吸引力，引发了新一轮购房置业热。多个类型住宅楼中，小区计划好、环境优美、多种配套设施齐全多、高层住宅楼尤其受消费者青睐。受房屋销售价格上升牵动，土地交易价格涨势显著，其中，一般住宅用地涨幅达12．7％。关键原因是海口城市区域扩大后，原属琼山市土地，如南渡江畔土地将成为海口关键开发烧点，是海口远景计划中繁荣中心地带，一夜之间身价倍增，从而拉动土地交易价格上涨。
房地产租赁价格指数比去年同期下降，其中，高标准写字楼降幅达45．5％，一般办公用房达12．1％。关键原因是海南房地产热留下后遗症造成城市空置房过多，再加上“海南热”消退后，不少企业、企业纷纷撤离，办公用写字楼严重过剩。供过于求，房地产租赁价格自然走低。

3、海口市房地产市场将展现稳中有升发展态势
　　海口市房地产市场将展现稳中有升发展态势，海口房地产市场投资和消费继续同时增加，且保持较高水平，房地产供求总量基础平衡，供给结构基础合理，房屋交易平稳增加，存量住宅交易较为活跃，依据以下：
    一是去年房地产开发投资快速增加延续；另外，加入世贸后，在和世界接轨同时，中国经济新一轮投资热潮也随之而来，外资投入增加和国外进口产品增加将造成更多国外企业进驻，这肯定剌激对办公楼、宾馆、商场、厂房等非住宅类房屋需求，加速房地产经济整合。　　
    二是海口市提出了全方面建设小康社会宏伟目标，要求住房从满足生存需要，实现向舒适型转变，基础做到“户均一套房、人均一间房、功效配套、设备齐全”，这将大大促进住宅建设发展。在相当长一段时间内，住宅建设量增加和质提升将长久并存，居民消费结构升级，不管投资还是消费全部有较大增加空间。
    第三，财政部、国家税务局下发了《相关处理海南省和广西北海市积压房地产相关税收优惠政策问题通知》，明确处理海南积压房地产税收优惠政策延长到底，这将深入促进积压房地产消化。
第四，海口市区计划调整后，为海口经济发展，提供了更宽广空间，使海口市房产更具竞争力，而以风光旖旎著称滨海城市海口，也必将以其得天独厚自然环境、优良人居环境和特殊政策气氛，再次吸引一批又一批外地人来海口购房，从而拉动市场需求，促进消化。
    另外，海口市从去年大规模整理和规范房地产市场秩序后，房地产开发经营行为深入规范，房地产市场秩序已显著好转，促进了开发投资和消费。同时居民住房观念正在逐步转变，住房公积金个人贷款和银行按揭贷款业务大量开展和额度提升、简化按揭手续，增强了居民购房支付能力；住宅小区环境和品位不停提升，也刺激了大批居民购房欲望。

四、 三亚市房地产市场情况

1、三亚房地产开发量和销售量全部达成历史高峰
　三亚在中国最南端城市,环境如诗如画、空气甘甜熏人、风情千变万化特点，营造出最好人居环境，这独特热带海滨风光优势掀起了三亚房产业热潮，尤其是三亚获取“人居环境奖”后，更是把这一热潮推向顶峰。据三亚市房地产主管部门统计，近几年来，三亚市房地产发展快速，每十二个月以30％高速度增加，已成为三亚市关键支柱产业之一。去年三亚办理房地产交易办证量达20万平方米，房地产交易额为9．7亿元人民币，比增加50％，房地产营业税和契税总额48015万元，占全市税收总额15％，扭转了1992年房地产泡沫以后连续多年疲态。经过恢复性发展，去年三亚房地产开发量和销售量全部达成历史高峰。从建设报建计划情况看，今年三亚又将有54万平方米住宅相继投入开发建设。

2、三亚外资关键流向旅游业和房地产业 
三亚两大优势产业旅游业和房地产业成为外资青睐对象。据统计，三亚市第一季度实际利用外资4883．4万美元，同比增加10．3％。其中，合资经营企业3560．3万美元，增加32％；外资独资企业1124万美元，增加5．4％；新增外商投资企业3家。投资额较大有美国、英国和台湾，投资额分别为3458．9万美元、377万美元和510万美元，同比分别增加1．06倍、86．6％和77％。从行业看，大部分外资投入三亚旅游业和房地产业开发建设。从具体项目看，第一季度外资投入项目排在第一是房地产项目，其次是旅游项目。

3、三亚住宅楼盘销售价格
三亚高级海景楼盘热销，提升了三亚房产价格空间，今年第一季度商品房销售价格同比提升了10%至15%，自春节黄金周开始，因为需求旺盛，各房地产开发企业开始调整自己商品房售价，使得一批定位中等次楼盘也应运而生，如“南国骏园”、“馨海湾”、“美和家园”、“山水云天”等，这些楼盘多处于市中心，交通便捷，适合居家、工作。到三月份底，市区商品房每平方米最低售价全部在1500元以上，平均售价为每平方米1800元；沿海一线商品房最低售价为每平方米3800元，平均售价为每平方米4000元。今年三亚房地产市场仍将保持供求平衡，价格平稳发展。估计今年新增住宅面积将达38万平方米。

4、三亚住宅岛外销售继续看好
从现在已开盘销售、预售项目看，市场反应全部很好，三亚市正成为中国人士开始异地置房首选地，这些商品房销售七成以上是来自岛外，岛外购置者中有四分之三则是来自中国北方省份，另外沿海经济发达地域，包含江浙、上海、广东等地购房人士购房人数所占比重在加大，在沿海一线房购房量中占了10%—15%。岛外客到三亚购房作为休闲度假、人居养老占购房者四五成；还有一部分购房者则是作为投资置业到这里购置房产。相对而言，当地居民购置能力较小，当地居民大多选择中低级小区。
六、海口市转化经济适用房销售情况
1、海口未消化积压房地产有500万平米 
经过几年努力，本省处理积压房地产工作已取得重大突破，除司法查封部分外，积压房地产确权工作已全部完成，可处理闲置土地已全部进入处理程序，三分之二停缓建工程申报了处理方案。资料显示，仅，海口市就同意了32个项目转化为经济适用房销售，同意积压商品房转化为经济适用房面积157万平方米。海口市转化房销售旺势，带动了全市房屋交易量上升，，海口市房屋交易面积达112．13万平方米，交易金额16．88亿元，比上年增加了约30％。据不完全统计，从处理工作开展至今，海口市共销售各类积压商品房约196万平方米，其中，空置商品房销售约117万平方米，占全市空置商品房264万平方米44．32％。停缓建工程有48．75％复工建设。

2、海南处理积压房地产面临问题
国家财政部、国家税务总局给海南处理积压房地产优惠政策到12月31日截止。伴随国家优惠政策期限截止，及中央给海南用于补助转化房销售返还土地出让金4亿元额度已安排完成，以后5年内，海口市还有500万平方米积压房地产需要消化，今年处理积压房地产目标:停缓建工程完工面积达成300万平方米，新增盘活利用闲置建设用地50万平方米。 

3、今年海南省处理积压房方法
去年底国务院批复了《处理海南省积压房地产补充方案》。今年海南省将按《补充方案》要求，充足利用海南特区拥有立法权和自主权，研究制订相关处理工作政策和方法，集中精力处理好处理积压房地产工作中热点、难点问题，争取在司法查封和处理停缓建工程立法方面取得突破。 
今年海南省将完善适应不一样人群支付能力住房供给体系，扩大住房有效需求。着重抓好中低收入家庭住房、经济适用房和廉价出租房建设，深入放开住房二级市场，活跃住房二级市场，消除入市门槛，培育和激励住房消费。努力开拓岛外市场，加紧积压商品房销售，深入拉动住宅建设和房地产业健康发展。 
海南处理盘活“烂尾楼”因产权清楚，价格优惠而备受青睐，而海南一流人居环境对岛外购房户更具吸引力，外地人来琼购房占据了相当大百分比，部分地域已超出60％，部分内地房产投资商已盯上了海南“烂尾楼”，准备加盟积压房地产处理。从而拓展岛外市场，加紧了海南积压房地产消化。 
伴随生活水平提升，城镇居民对改善居住条件要求愈加迫切，加上城市化进程加紧，每十二个月将有10万以上农业人口进入城镇，这也是有效拉动房产消费利好原因。 

六、 海口市住宅市场特点及发展趋势
1、海口市住宅市场特点
——市场细分化
    目前，伴随生活水平不停提升，大家对住宅要求，愈加讲究实际，愈加追求多样化，保值观念也逐步加强。住宅更换和家庭生命周期趋于一致，也就是说，年轻夫妇家庭选购小套型住宅，中年夫妇家庭购置大套型住宅，有同时置业郊区周末休闲住宅趋势，老年夫妇家庭可能会换购配套齐全小套型住宅。 海南多年来出现了部分专题性居住小区， 专题性居住区是指含有特定服务对象，具体服务目标，功效和环境含有特征性居住小区。比如，为大学生提供住宿大学生公寓，为白领阶层准备白领公寓，为老年人安度晚年老人院、疗养院等，还有为成功人士“量身定作”健身休闲度假村等。
去年，政府提出要在海口建起一座大学城(类似广东珠海市唐家湾大学城,引入中山大学、北京理工大、华中师大等高等学府，也同时含有带动周围房地产开发烧潮职能)，这将给海口市带来新经济动力。另外，伴随社会老龄化、家庭小型化，社会发展多模式并存养老服务体系就成为肯定趋势。还有海南气候适宜老人居住，于是坐落在美兰区米铺村内海口唯一一家老人公寓，每十二个月吸引了不少各地老人来休养。

——住宅郊区化
 市郊清新空气、迷人山水、丰富植被、空旷田野，以极大诱惑力吸引着城市居民。于是，大规模住宅区在城市郊区快速发展，城市居民往郊区迁居趋势将愈演愈烈。新近开发“绿色佳园”便是其中代表，其打着 “回归自然、崇尚绿色”旗号，吸引了不少置业者。另外，低廉土地及设施使用成本也将诱使部分商业迁往市郊。伴随交通条件改善及本市拥有私人轿车数量越来越多，在城市郊区关键交通干线旁，将陆续出现部分大规模超市（购物中心）。在滨海大道中央商城，二期工程正在如火如荼建设中，而像这么开发又将推进城郊住宅发展。

——楼盘规模化
从海口市积压楼盘来看，小规模楼群，单体楼住宅和户型开间设置不合理比重极大。市区因为开发面积有限，很多楼盘功效配套全部很依靠周围市政配套来填补。伴随住宅郊区化，大家对居住条件要求越来越高，小规模住宅已满足不了大家需要。以后两三年内住宅竞争是规模竞争。很多外地大型房地产开发企业已在海口拿下大幅地皮，如新世界、深圳保安集团等发展商进入将对海口市小规模项目带来很大冲击 。

——设计功效化
伴随生活形态和工作方法改变，“家”概念将不再仅是一个吃饭睡觉地方，“家”正在日趋成为大家居住、办公、休闲和通讯一体化生活中心。展望未来住宅形态发展趋势，除了向户型大型化和功效细分化方向发展外，住宅设计将更表现出满足住户在安全性、保健性、私密性、灵活性、舒适性、艺术性这六个方面要求，户型设计将走向全明化，室内动静分区，干湿分离，引景入室（即增加户室内绿化空间、入户花园等）。在间隔设计方面，主卧室面积将扩大至20-25平方米以增加私人空间，窗户趋向更大，意在取得更广、愈加好视觉效果，同时使房间采光、通风效果更佳。住宅功效房将增加，琴房、视听室、健身室、保姆室、私人露台、储藏间等“功效房”已相继出现。

——开发个性化
“以人为本”住宅经营理念，充足考虑现代人对居住生活多元化、个性化要求，海口市开发商全部开始重视小区环境计划设计，营造特色居住空间，以满足人性不停提升居住心理。现在，海口住宅项目越做越多，同时产品越做越好，关键在于：住宅内部空间分割、住宅群体之间组合和外立面选型、居住环境结合、小区公共设施配套等。在建筑材料上也采取高科技含量建材设备，提出智能、环境保护、降低噪音等，以提升大家居住生活质量。大打“特色”牌，方便在强手如林竞争中脱颖而出。小规模项目要在夹缝中求生必需从价格、地段两方面出发，打短、平、快，而且做好“个性”品质文章。

2、海口市房地产市场发展趋势
——明年市场供求相差不大。
　　伴随新海口市整体计划出台，岛外市场深入开发，商品房市场需求有望连续快速增加，但市场供给会深入释放，供给增加将快于需求增加，从现在看，明年市场供给量会和今年差不多，不会大幅度增加。
明年竞争将加剧，关键是在服务和品牌等领域展开，但不会演变成“恶性”竞争，是房地产市场和消费者供求关系正常成熟化过程，是良性循环，而不是供大于求原因。

——明年新开商品房仍以总价20万元至30万元住宅为主。
因为前期开发成本呈刚性，明年新开发商品住宅市场供给产品仍将以总价20－30万住宅为主。因为房地产产品开发周期长特征，前期土地成本已经大量投入，中后期伴随用户对项目品质追求提升，开发商只有迎合时尚才能使产品不落伍，最终止果使项目投入成本呈刚性。　

——明年市场两极分化，续建工程房价格上升，新开商品房价格下降。
海口市房地产市场将凸显两极分化现象，市中心续建房仍然热销，从商品房销售来看，整体压力还是较大，而部分规模大、定位准海景楼盘销售将逐步转好。　首先伴随购房人群金字塔下移，单个家庭购置力下降，性价比很好低价房将成为当地工薪家庭首选。另外，岛外用户看好市中心低价位住宅投资潜力。如去年开盘华发大厦取得江淅投资者看好，小户型基础售空。高级楼盘中，ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ、高级公寓等海景房将成为城市崛起中产阶级宠儿，岛外用户最看好海景项目，三亚湾及海口西海岸海景楼盘吸引不少岛外用户在此购房养老、度假。形成了续建工程低价房和西海岸高级楼同时共存局面。而没有海景中等楼盘销售压力增大，没有特色楼盘将伴随特色鲜明、定位正确新盘入市出现滞销。
现在，海口市高级楼价格整体有泡沫趋势，故明年不会有较大升值，有可能会小范围降价。从今年部分高级楼盘销售情况来看，已经有下降迹象，绿岛家园开盘以2580元/m2起价，以后调整到2080元/m2起价，实际成交价格为1700元/m2起价。金椰全部价格能够打到8折，世贸雅苑一期房，业内曾流传一个笑话：以6.8折价格成交。从市场来看，全部在售项目全部不愿意看到价格下降局面，不怀疑是发展商资金压力大情况下回笼资金销售策略。
　　因为产品细分和个性化开发，造成市场整体竞争减弱. 海口市房地产开发企业数量多，力量相对分散，自由竞争程度较充足，价格战趋势将不会显著. 即使市场出现两极分化是一个肯定发展趋势，但伴随大家对居住要求不停提升，商品房价格无法降低，定位高级住宅明年可能出现两极分化情况，一类愈加舒适、享受，愈加奢侈、豪华，更有品位，价格也会提升；另一类则可能趋于平民化，成为中等收入者第二居所。
——品牌和服务将是发展商竞争两项利器
诚信是明年发展商竞争一大手段，尤其是面对岛外营销。93年海南房地产泡沫还记忆犹新。曾有一海口二次置业内蒙古用户，在协议签署期间反复讨论10余次，用户在网上下载了“海南购房预防猫腻”等文章寄给开发商，可谓慎之又慎。
物业管理服务也是营销一利器，为提升小区物业管理水平，房地产开发商邀请著名物业企业加盟，以期整体提升楼盘档次。境外物业顾问企业以规范化管理体系成为今年海口房地产业顾问一大主流，岛内星级酒店成熟管理系统也为发展商所青睐，如一品水苑聘用燕泰大酒店，传世家宝聘用寰岛大酒店，打造发展商品牌，促进销售，

——明年三大板块继续看好。
金贸区板块、西海岸板块、海甸岛板块三大板块还是大家置业首选。海口市扩大以新计划出台，海口市开发烧点地域重新划分，形成西海岸、金贸区、海甸岛（新埠岛）、龙昆南（工业大道）、南渡江两岸五大板块，西海岸和金贸区北部将一直是明年开发烧点。伴随世纪大桥开通等利好消息，储地海甸岛西北片区发展商纷纷开启，该区位今年仍以低价位海景来分流西海岸用户，明年将会是一个兵戎相见局面。而市中心移至南渡江，江东大学城计划使南渡江两岸以得天独厚文化区位和自然景观成了最有投资潜力区域是无可置疑，但短期内还不会成为投资热点。龙昆南（工业大道）伴随市政建设推进及部分大型小区成熟开发，也为看好地段，但因为缺乏自然条件依靠，没有大面积未开发土地，难认为高级楼盘提供支撑，对于选择便利交通及小区环境中层用户有一定吸引力。

——部分超大规模项目出现，容积率呈下降趋势。
第一，因为城市快速外移，近郊基础设施、社会服务设施不完善，必需规模开发才能负担高额配套设施建设成本，以满足购房者需求，这使得郊区住宅物业开发规模展现扩大趋势。 其次，发展商塑造品牌、做形象，降低开发费用获取最大利润，追求规模效益增加竞争能力，也是超大规模项目出现原因。第三，海口楼盘展现规模化竞争。新开楼盘“阳光西海岸”占地410亩，“长信海景”二期占地300多亩，新埠岛“海口新世界花园”占地346亩，深宝安也在准备于海甸岛开发600亩等等。
发展商为了加紧资金运转以取得最大利润，会选择建筑得房率较高小高层、多层项目，使全市项目标容积率呈下降趋势。另外，新开楼盘大全部选择海边地段，海口城市开发日益规范化要求计划局对海景楼盘容积率严格控制，也是促进容积率下降一个关键原因。 海南房地产市场进入新一轮理性竞争阶段。

——政府提倡，发展商联盟，岛外销售愈加热闹
岛外市场成了高级楼盘所看好蛋糕，尤其是海景楼盘更是市场目标放到内地用户群。但海景楼盘可供选择城市很多，如青岛、大连、秦皇岛、福州、厦门，海南岛海景楼盘怎样吸引这些用户?不仅仅靠价格竞争，更需要“差异化”产品。而海南岛作为全国唯一热带岛屿含有得天独厚自然优势，就时局而论，海南假如一直保持拒“非典”于岛外，明年岛外购房用户将会大大增多。多年少数发展商尝试岛外销售，但“单兵作战”理当战绩不佳。假如海南政府能够站在推广整体品牌形象角度，打好“旅游”和“农业”这两张牌，全方面“营销海南”，海南房地产将形成地产和旅游相结合、地产和教育结合、地产和农业结合永久性发展局面。

八、政府相关政策对房地产开发影响
1、现房按揭对海南房地产市场影响
不管是国土资源部现在对圈地者当头棒喝，建设部近两年来对违规者严厉处罚，还是中央银行一日紧似一日对房地产信贷严格查处，全部为新一轮洗牌做了深入铺垫。目前对业界震动最大要数拟实施现房贷款金融政策调整，房地产作为资金密集型产业对金融政策很敏感。市场最大改变是竞争开始升级了——不含有资金实力和开发规模中小企业逐步退出战场，多种背景地产大鳄和携巨款闯进地产市场“黑马”成为市场主力。
规模化将成为以后土地开发新趋势。所以不管从土地面积或获取土地成本分析，均要求开发商含有相当实力。资料显示，现在海南房地产开发总量60％集中在海口，海口房地产开发商有200多家，但真正含有经济和技术实力开发商却屈指可数,海口房地产开发企业相对较弱，一个楼盘靠自有资金独立建设困难很大。国家政策要求：房地产开发企业自有资金必需达成30%，而海口房地产开发企业自有资金仅占20％，大部分企业需要银行直接或间接支持。以后，市场将要求其本身资质更专业化和规范化，相信以后不管是依靠政府手段或是市场调整，房地产行业优胜劣汰会加速进行。

2、停止别墅类用地土地供给
2月18日，国土资源部一纸“清理园区用地、加强供给调控”紧急通知中明确要求，停止别墅类用地土地供给。别墅是升级换代产品，是奢侈品，不是必需品，所以需求市场弹性很大；不会因为政策限制开发，而不再有买别墅想法；也不会因为政策激励开发，而一下子全全部去买别墅。当需求不会跟着政策改变时候，市场就是相对稳定，价格就不会开战，竞争焦点也不会转移。从另一个角度分析，别墅市场面临是价格回归，而不是价格战。就海口别墅市场而言，短期内不会有太大价格变动，但从发展角度来看，海口别墅市场仍然隐藏着长线上升趋势。

3、最高人民法院出台相关商品房纠纷司法解释
从6月1日开始实施法律条例，深入规范房地产市场，对部分没有诚信发展商敲响了警钟，从而为销费者找到了更能确保自己权益有力武器，使房地产市场进入良性发展阶段。

九、区域住宅市场竞争情况调查
1、传世家宝
位置：在海口市滨海大道文化大酒店西北侧300米，距海口湾海岸500米，东侧有20米宽市政排污河，南侧是写字楼林立金融贸易区，为海口市CBD商务中心。
规模：整个小区占地24亩，30户人家联排别墅。户型面积从307-495平方。
计划设计特色：前庭后院，前后错层，透天窗、玻璃晒衣室。
综合评述：该楼盘规模小，也非一线海景盘，但在整体计划细节方面做得比较足，很有艺术文化品味，显著带有北京发展商概念包装推广方法，突出中国人几千年来形成文化底蕴，如风水、怀旧、传世等等。户型设计很有特色，是一个中西合璧楼盘，楼盘还未开盘已内部认购13套房，听说大部分是北京带来用户，销售情况应算不俗。
广告定位：现代贵族华宫府第

2、阳光经典
地理位置：在万绿园以西，会展中心以北，一线海景。区位及项目位置一流。
规模：全小区由七层电梯公寓、联排别墅、和独立别墅组成。
总用地面积：88867平方米
总建筑面积：66437平方米
居住户数：253户
容积率：0.8
停车位：354位
建筑密度：22.1%
绿地率：40%
建筑特色：首层架空，采取现代构架式斜坡屋顶，双层中空玻璃。
价格：多层均价4000元/平方米；别墅6000-8000元/平方米。
综合评述：该项目规模大，占据了海口湾绝佳位置，可谓强强联合，打造市区豪宅。

3、世贸雅苑
地理位置：在金贸区滨海大道和世贸东路交汇处。
建筑规模：8栋25层—32层高层
总用地面积：77136平米
建筑面积：2期及3期近22万平方米。
容积率：≤3.5
绿化率: ≥60%
建筑覆盖率≤13%
建筑特色:新加坡花园式地下车库,挑高3.9米,4.6米高架空层
综合评述:以两代居空中花园概念营销，已完成会所，配套设施齐全，有恒温游泳池。计划设计请新加坡雅科本，但前期为半拉子工程，对本项目标品牌形象有一定影响。项目容积率高，销售情况通常。
广告定位：金钻地段 五星级海景豪宅
4、阳光西海岸