大厦营销策划方案样本.doc

商情密级：AAA级绝密

普利海辰大厦营销策划方案

天骄智业营销策划企业
10月15日

目 录
引 言………………………………………………………………………………………………6
第一部分 市场调查分析………………………………………………………………………….7
1.1 济南市整体社会环境和经济发展情况…………………………………………………8
1.1.1地理环境概况……………………………………………………………………….8
1.1.2经济建设情况……………………………………………………………………….9
1.1.3城市建设和发展情况……………………………………………………………….10
1.2 济南市房地产总体市场分析…………………………………………………………….11
1.2.1 济南房地产整体市场简析………………………………………………………….11
1.2.2济南写字楼市场分析……………………………………………………………….13
1.2.2.1 写字楼物业开发建设情况…………………………………………………….13
1.2.2.2价格统计……………………………………………………………………….15
1.2.2.3 销售情况……………………………………………………………………….17
1.2.2.4 产品结构分析………………………………………………………………….18
1.2.2.5 小结…………………………………………………………………………….19
1.3 项目片区市场分析…………………………………………………………………….20
1.3.1交通情况便利……………………………………………………………………….20
1.3.2文化气氛浓厚………………………………………………………………………21
1.3.3 传统商业区，商务气氛不浓…………………………………………………..21
1.3.4 小结…………………………………………………………………………………23
1.4 济南未来写字楼市场变动趋势分析………………………………………………..23
1.5 项目周围楼盘调查分析………………………………………………………………24
1.5.1 济南写字楼关键在售项目分析………………………………………………….24
1.5.2 泉城广场周围写字楼市场分析………………………………………………..26
1.6 项目竞争楼盘调查分析……………………………………………………………….27
1.6.1 出售型竞争楼盘调查分析…………………………………………………………27
1.6.2 出租型竞争楼盘调查分析…………………………………………………………27
第二部分 项目定位及形象包装提议……………………………………………………………..29
2.1 项目分析…………………………………………………………………………………30
2.1.1 项目概况……………………………………………………………………………30
2.1.2 户型分析……………………………………………………………………………31
2.2 项目用户分析……………………………………………………………………………33
2.2.1 可类比项目标用户分析…………………………………………………………..33
2.2.2 项目客源分析……………………………………………………………………..37
2.3 项目定位…………………………………………………………………………………38
2.3.1 项目定位分析……………………………………………………………………….38
2.3.2 项目定位…………………………………………………………………………….39
2.3.3 项目提议案名……………………………………………………………………….41
2.3.4 项目包装时机及形式……………………………………………………………….42
2.3.5 售楼处提议………………………………………………………………………….42
第三部分 营销总体思绪……………………………………………………………………………43
3.1 项目总体营销目标……………………………………………………………………….44
3.2 入市时机评定…………………………………………………………………………….44
3.3 销售阶段划分…………………………………………………………………………….45
3.4、销售节奏安排……………………………………………………………………………46
第四部分 价格策略………………………………………………………………………………..47
4.1 定价策略提议…………………………………………………………………………….48
4.1.1 定价边界条件……………………………………………………………………….48
4.1.2 写字楼部分价格………………………………………………………………….48
4.1.3 一二层部分价格………………………………………………………………….49
4.2 价格走势提议…………………………………………………………………………….50
4.3 付款方法提议…………………………………………………………………………….50
第五部分 广告推广策略……………………………………………………………………………52
5.1 广告诉求点重组………………………………………………………………………….53
5.2 各阶段广告战略………………………………………………………………………….54
5.2.1 市场预热期工作…………………………………………………………………….54
5.2.2、第一热销期工作……………………………………………………………………56
5.2.3 调整期工作安排………………………………………………………………….56
5.2.4 热销期工作安排…………………………………………………………………….56
5.3广告费用估计…………………………………………………………………………..57
5.4 取费标准及支付方法………………………………………………………………..57

引 言

在接到东兴项目策划代理招标书后，本企业策划部和市场部组成临时项目组经过11月8－10日为期3天现场实际勘查、竞争对手调查和潜在目标群体调查，本项目逐步在我们眼前清楚起来，它价值越发明朗化，很好完成了整体策划汇报方案。

整份汇报出炉边界条件是依靠于项目建筑设计方案并依据本企业多年来积累在济南地产操作数据和实际调查结果来进行，基础涵盖了项现在期市场各个关键要素，同时受各方面条件所限，更为具体实操性方案可沟通后再深入跟进。

另本方案包含本企业巨大商业利益，请勿外传或侵权使用。

第一部分 市场调查分析

1.1 济南市整体社会环境和经济发展情况
1.1.1地理环境概况
□ 济南市在北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵和鲁西北冲积平原交接带上，地势南高北低。
□ 济南是中国东部沿海经济大省——山东省省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家同意副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。
□ 济南交通发达，济南是全省铁路、公路、航空枢纽，是京沪铁路和胶济铁路交汇点，铁路通往全国各大中城市。公路辐射全省各市地并和临省相连，截止去年，济南市公路通车里程达4548.4公里，比上年增加2.2%。济南国际机场和中国外40多个大中城市相连，经营客货运输和通用航空业务。
□ 济南市现辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区，平阴、济阳、商河3县和章丘市。截止去年（）年末，济南常住人口达成582.6万人。
小结：济南，深厚文化底蕴区域中心城市，北方关键文化名城，含有较强辐射吸纳能力，城市人口素质较高，含有较强社会责任感，这是我们考量项目定位关键角度之一。

1.1.2经济建设情况
截止去年年底，济南市中国生产总值达成1367.8亿元，比上年增加14.5%，综合经济实力保持在全省前列，是全省关键综合性产业城市。宏观经济增加带动就业增加，尤其是作为写字楼关键用户群第三产业，其就业增加带来稳定有效需求。第三产业就业增加在3.5%/年左右。全行业新就业人数为3万人/年全市。其中所占百分比较大行业为批发、零售、贸易、餐饮，交通运输、仓储及邮电通信业，社会服务业。
和写字楼用户相关产业人群情况以下表所表示：
单位：万人
名称
1998
1999

城镇就业人口
131.72
132.82
133.93
139.37
142.45
第三产业从业人口
118.93
121.94
126.58
130.87
135.55
第三产业从业人口占总从业人口百分比（%）
34.9
35.4
36.4
37.4
38.5
批发、零售、贸易、餐饮
49.83
49.83
49.2
49.51
50.27
交通运输、仓储及邮电通信业
20.65
20.86
22
21.31
21.45
社会服务业
10.93
11.43
11.42
9.92
11.76
新就业人数
3.05
3.60
3.71
3.80
3.16
济南独特地理位置和城市地位决定其在未来计划发展中，第三产业将占有越来越大市场份额。济南写字楼市场前景宽广。

1.1.3城市建设和发展情况
从宏观层面上看，依据济南市新城市计划，济南市将发展成为跨省际中心城市，成为连接京津冀经济区、长江三角洲经济区京沪沿线经济发展轴上关键交通枢纽和物流中心，并成为黄河下游经济中心、金融中心、文化中心。济南市城市计划总体发展战略总结为十个字：“南控、北跨、东进、西扩、中疏”，提升了济南市地产总体升值潜力，给济南写字楼市场提供了更多机会。伴随新城市计划总体方案实施，尤其是新省委书记张高丽到来，开始济南城建“十大工程”相继展开，城市基础设施日益完善，城市总体服务功效不停增强，深入适应了济南“城市品牌”战略计划，对于点靓外埠对济南眼球起到了关键作用，很多更新奇商务楼宇项目全部在建设和酝酿当中，如东环国际广场（在售）、银座渤海项目（筹建）。写字楼市场竞争层次将会快速升级。
（银座渤海项目效果图）

1.2 济南市房地产总体市场分析
1.2.1 济南房地产整体市场简析
自济南房地产市场开始异军突起，成交面积不停放大，济南房地产转让面积首次突破300万平方米，以下图所表示：

济南历年房地产转让面积示意图

其中，济南商品住房成交面积109.54万平方米，增加33.9%；成交金额24.79亿元，增加56.7%。以下表所表示：

上六个月，济南商品房成交面积93.68万平方米，同比增加77.65%；成交金额达25.75亿元,同比增加110.72%，继续保持旺盛势头。

分析：济南房地产市场发展快速，市场容量不停放大。济南写字楼市场也一扫多年低迷，展现出空前热闹局面，成交量不停放大，智能化写字楼、个性化写字楼和创新型产品大行其道。

1.2.2济南写字楼市场分析
1.2.2.1 写字楼物业开发建设情况
□ 济南在售写字楼物业不一样区域组成

正在开发项目集中在四个区域：中部（泉城广场、大观园）、东部（山大路、花园路）、近东（二环东路）、远东（高新区），这四个区域开发量占正在开发总量95%。
泉城广场作为新兴中央商务区不管是档次还是体量全部是最高。作为济南市中心区域，交通便利、配套设施齐全，是济南最为集中办公区域。但此区域空间有限，项目开发体量全部较小。东部——山大路、花园路区域作为中央商贸区西联泉城广场，东接高新区、东部新城，依靠自发形成电脑市场，成为泉城东部中心区域。近东二环路沿线伴随众多新商务项目标开发，正在成为济南新兴关键商务区。高新区开发项目受优惠政策影响或是在此有厂房进行生产、加工。
□ 不一样档次组成

备注：档次划分标准——高级：7001元以上；中等：4001-7000元；低级：4000元以下

高级项目全部集中在泉城广场区域，中等项目基础在东部、近东及一部分中部项目，低级项目基础为高新区当期项目。未来供给量中高级项目居多。

1.2.2.2价格统计
□ 不一样功效在售项目标价格统计

纯写字楼
准纯写字楼
综合写字楼
商住楼
其它（如酒店式公寓）
平均售价
2653
8500
7100
5832
7000
租售比
107.8

85.4
117.8
58.3

小结：售价最低为“纯写字楼”是因为其分布在高新区原因，综合楼最高，其次为商住楼。
“综合性写字楼”租售比较高，可见，纯办公+底层商业配套模式市场接收程度较高。
“商住楼”在近两年兴起，分流了一部分办公用户，计划、配套提升使其价格在不停上升，但先天不足决定了其租金价格档次。

备注：1.纯办公楼：标准写字楼设计，底层无商业公建。
2.准纯写字楼：标准写字楼设计，底层商业公建为公对公、公对私，较为静谧（如银行）
3.综合写字楼：标准写字楼设计，底层商业公建为超市或私对私店铺等商业配套。
4.商住楼：住宅楼设计，但其配套设施、推广及用户群组成均近似写字楼。
5.其它：不属于以上类别，现在只有明珠国际商务港。

□ 在售项目标价格改变情况（以六个月为“期”进行数据跟踪）

区域价格涨幅以泉城路最高，一部分原因是因为今年所开两个项目——东兴广场、丰利大厦；其次为高新区，达成20%多；再次为文化路和二环路，文化路只有“七星吉祥大厦”一个项目，受二环及燕山周围影响，再加上“三箭房地产”企业不一样策略，价格上涨较大；山大路、花园路上涨幅度并不大，分析原因其地理区域和二环沿线差距并不大，但地价悬殊使其售价高出二环沿线项目1300多元，作为相同竞争区域，用户群分流是显而易见。

1.2.2.3 销售情况

除去“准纯写字楼”和“其它”类，销售率以商住楼为最高，其次是综合写字楼，最低为纯写字楼。分析原因：在建商住楼和综合写字楼在很多方面全部有交叉，造成其销售率靠近。但综合写字楼功效单一，而商住楼且商且住，颇受投资型用户青睬，所以使商住楼销售率略高于综合楼。

1.2.2.4 产品结构分析

有户型分割项目，主力户型集中在100-200之间，说明开发商目标用户定位关键以由小型向中型过分类企业和中小型企业为主。其中150-200平米占38%，100-150平米占25%；但部分开发商走差异化产品策略，开发了以小户型和大户型为主力户型项目，主力户型100平米以下项目占13%，主力户型200平米以上项目占8%。自由分割项目占总体17%。

1.2.2.5 小结
□ 依据市场调查结果显示：在售项目销售态势良好，潜在供给较为均匀，和宏观投资数据吻合。所以，能够估计：写字楼需求是稳定、有基础。
□ 现在市场在售物业销售率在60%以上项目达成90%，和工程进度百分比相当，基础为期房销售，现房阶段则销售基础靠近尾声。中、东、近东三个区域销售率相当，远东销售率略低。未售写字楼面积远东区域最多，其次为中部，东部+近东区域量也在9万平米以上。
□ 在开发项目集中在四个区域：中部（泉城广场、大观园）、东部（山大路、花园路）、近东（二环东路）、远东（高新区），这四个区域开发量占正在开发总量95%。高级项目全部集中在泉城广场区域，中等项目基础在东部、近东及一部分中部项目，低级项目基础为高新区当期项目。在售项目里综合写字楼+商住楼占总量76%，分布在各个区域。

1.3 项目片区市场分析
1.3.1交通情况便利
本案周围交通便利，项目南侧东西干道——文化西路，西侧佛山街、千佛山路贯穿南北经十路和泺源大街。以下图所表示：

文化西路 佛山街南段 佛山街北段
通畅千佛山路（右图）
1.3.2文化气氛浓厚：
文东、文西路上，山东师范大学、山东体育学院、山东大学南校区（原山东工业大学）、山东大学西校区（原山东医科大学）依次分布于东西延长线上，文化气氛浓厚。以下图所表示：

文西、文东延长线上山师大 文西路上山东体院 山东大学南校区（原山工大）

1.3.3 传统商业区，商务气氛不浓
文东、文西路上，品牌服装、衣饰、餐饮、休闲娱乐等经营项目众多，为传统商业区。以下图所表示：
文西路东口大润发超市 佛山街川采菜馆 望佛楼下农业银行
但整个文化西路板块没有和本案类似办公楼，商务气氛不浓，和本项目标档次不吻合，这是我们考虑项目策划时关键问题之一。
项目西面有线电视台 斜对面三庆凯文大厦档次不高
1.3.4 小结
文化西路板块属性为商业，商务办公气氛不浓，所以在这个板块办公大部分为中小型甚至作坊式用户，这和我们项目标档次、售价、档次全部不是很吻合，此为项目推广中关键抗性之一。

1.4 济南未来写字楼市场变动趋势分析
□ 伴随城市大计划方案实施，整个济南正在向东部发展已成不争事实，从东外环以东到高新区一带写字楼开发将会连续升温，吸引大量创业型、科技型等新兴行业用户进入。
□ 以后两年商务楼宇将会放量供给。伴随两条城市东西大动脉——经一路、经十路贯通，两边大量整理出来土地全部将上市，其中，大部分全部计划有商务楼宇部分，市场供给不容乐观。
□ 和其它省会城市相比，济南写字楼租金水平偏高，济南关键商务区写字楼平均租金在4元/ m2·日，比武汉CBD写字楼高出28%，比郑州高50%，仅比广州、深圳等发达城市低10-30%，由此凸现出济南写字楼投资价值。投资性用户将会连续成为商务楼宇关键用户起源之一。
□ 新计划项目中，整体操作越来越比较到位，从定位、设计、户型等很多方面深入拉近和中国发达城市如北京、深圳等距离。在产品结构上标榜智能化写字楼、商务中心等新型产品独领风骚；同时概念型，个性化，小户型写字楼成将连续热销。
1.5 项目周围楼盘调查分析
1.5.1 济南写字楼关键在售项目分析
写字楼市场竞争半径很大，本企业把济南经典项目均进行了调查：以下表所表示，其中经典项目分析以下：
□ 金龙大厦自开盘以来，销售一直不是很理想，其原因是：项目销售周期过长（约9年）造成不好市场影响和口碑；项现在期开盘价格过高，均价在7800元/平方米，市场难以接收；项目得房率低，仅60％左右，后期开发商经过赠予面积得手法促进销售（约提升到70％）但起色不大；项目标物业管理费用太高，中小型企业难以接收。
从这些问题来看，本案和之有很多类似之处，怎样合适规避，是策划思索关键之一。
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□ 七星吉祥大厦和本项目可类比性比较高，以团购为主，现在市场价格不组成关键参考意义。

□ 历东商务大厦销售情况良好，得房率、内部标准等和本项目有类似之处，但进深较小，能组成关键得参考价值。

个案名称
类 别
金龙大厦
历东商务大厦
创展中心
城市33
七星·吉祥大厦
发展大厦
东环国际广场
基地位置
泺源大街229号
解放路112号
山大路201号
文化东路51号
文化东路29号
二环东路3218号
二环东路3966号
楼层层高
标准3.6米
装修2.6米
标准3.2米
装修2.9米
标准3.3米
装修2.67米
————

标准3.5米
装修2.6米
标准3.3米

标准3.1米

楼层层数
31F/-2F
23 F
9F/-2F
————
13F/-2F
主19F/副6 F
30F—33F
占地面积
———
4600㎡
7992㎡
4882㎡
0.83公顷
10.4亩
————
建筑总面积
10万㎡
2.8万㎡
3.6万㎡
1.877万㎡
3.428万㎡
2.7万㎡
总15万㎡，写字楼12万㎡
车位数量
320个
地下100余个，
200余个
65个
总120个
———
600余个
车位售价
———
———
———
8.9万个
———
———
12—14万/个
销售均价
8600元/㎡
6200元/㎡
6100元/㎡
5800元/㎡
6800元/㎡
5650元/㎡
5400元/㎡
销售进度
现 房
建设中
现 房
立即封顶
内部装修
现 房
室外装修
交房日期
———
6月
8月
8月
12月
——--
2月
开盘
———
———
———
6月27日
10月10日
11月
————
得房率
65%
68.25%
75%
75%
74.5%
72%
82%
物业费用
7元/月/㎡（不含中央空调）
4元/月/㎡（不含中央空调）
3.5元/月/㎡
2.4元/月/㎡（无中央空调）

————
4.5元/月/㎡（不含中央空调）
2—3元/月/㎡（分户式中央空调）
销售率
70%以上
70%
70%
40%
销售完成
仅剩2套
70%
1.5.2 泉城广场周围写字楼市场分析
泉城广场及周围为济南关键商务区，是商务气氛最板块，以下表所表示：
性质
项目
供给面积
均价
租售率
租售面积
纯 写 字 楼
出售 项目
金龙大厦
88000
8600
60%
52800
中房大厦
50000
6500
0
0
出 租 项 目
邮政大厦
7200
4.5
100%
7200
华鲁大厦
6000
3.6
99%
5940
胜利大厦
0
4.5元/平日
95%
19000
玉泉森信
0
3.5
95%
19000
齐鲁国际大厦
30000
3
90%
27000
华能大厦
0
5
80%
16000
中银大厦
50000
5
90%
45000
银座
0
5
95%
19000
中信广场
0
6
96%
19200
济南日报
30000
2.7
100%
30000
商住楼（售）

三箭银苑
83000
8100
60%
49800

结论：泉城广场及周围项目出租率及出租价格均较高，且大部分项目不对外公开发售。这为我们项目提供了关键机会点。

1.6 项目竞争楼盘调查分析
1.6.1 出售型竞争楼盘调查分析
如前所表示，历东商务大厦，创展中心，七星·吉祥大厦等现在正在发售项目和本项目组成直接竞争关系。这多个项目标销售基础已经进入了尾声，构不成关键威胁。但现在潜在供给项目将会对本项目组成直接威胁：如泉城路百大一期将军广场（15层，地下1层，总建筑面积36052平方米）、银座渤海项目（4个楼座，总建筑面积达12万平方米）、山大路济南数码港二期特区数码港（总建筑面积4.6万平方米）将会对本项目组成不小压力。

1.6.2 出租型竞争楼盘调查分析
租金价格是衡量物业价值最关键指标，项目周围可类比项目标租金情况约在1.5元——2.5元/建筑平方米之间，从本项目标实际情况来看，2元——2.5元/建筑平方米租金市场接收度很好。

可类比项目标出租情况以下：

个案名称
租 金
（元/天/㎡）
物业费
（元/月/㎡）
水电费
空调费
停车费
车位（个）
取费标准
出租率
齐鲁国际大厦
2.0
租金内包
————
——
400—600元/月
100余个
建筑面积
70%
三箭·银苑
1.8
1.85元
水电费另计
——
地下600元/月地上无偿，
25万个
300
建筑面积
——
金龙大厦
3.5
7.0元
水费租金内包，电费另计
包在物业费内
100元/月
400
建筑面积
70%
凯旋商务中心
1.8
租金内包
水电费另计
租金内包
地上无偿
50
建筑面积
80%
三庆·汇文轩
2.5
2.5元
水电费另计
无中央空调
300元/月
100
使用面积
80%
三庆凯文大厦
1.7
3.0元
水电费另计
无中央空调
地上无偿
12
使用面积
90%
银全部商务中心
2.5
租金内包
水电费另计
租金内包
地下100元/月地上无偿
——
使用面积
50%
华天大厦
2.3
租金内包
水费租金内包，电费另计
租金内包
地上无偿
40
建筑面积
95%
山大科技园
创业中心
4.0
租金内包
水费租金内包，电费另计
租金内包
停车无偿
200
使用面积
65%

第二部分 项目定位及形象包装提议

2.1 项目分析
2.1.1 项目概况
项目在文化西路13号，总占地面积7000平方米，总建筑面积40000平方米（地上11层30000平方米，地下两层10000平方米），框架翦力墙结构，外墙保温。地下停车位99，地上停车位51，总停车数150个。
项目案场（右图）
因为项目沉积时间较长，造成一定市场不利影响。

2.1.2 户型分析
依据本企业相关人员和贵司高层深入沟通情况，我们把9轴西侧团购部分没有考虑在整体营销方案中。根据地上部分可售面积为0平方米来测算，计算出来得房率大约在67％左右，依据设计图纸计算得到户型面积以下表所表示：

户 型
建筑面积（㎡）
套内建筑面积（㎡）
朝 向
楼层（层）
数量（套）
说明
户型1
329.47
220.75
北 向
1—11层
11
单 间
户型2
85.8
57.5
北 向
1层
1
单 间
户型3
108.6
72.8
东 北
1层
1
单 间
户型4
87.58
58.68
东 向
1—11层
11
单 间
户型5
112.65
75.48
东 向
1—11层
11
单 间
户型6
183.58
123
东 南
1层
1
大 厅
户型7
869.8
582.8
南 向
1层000
1
正门大厅、独立单间
户型8
383.85
256.85
北 向
2—11层
10
套 间
户型9
1024.61
686.49
南 向
2层
1
营业大厅
户型10
537.02
359.81
楼 中
2层
1
组合套间、营业厅
户型11
259.1
173.6
东 南
3层
1
单间、套内卫生间
户型12
347
232.5
南 向
3层
1
单间、套内卫生间
户型13
414.1
277.45
南 向
3层
1
单间、套内卫生间
户型14
153.07
102.56
楼 中
3—11层
9
单间无套内卫生间
户型15
149.19
99.96
东 南
4—11层
8
单 间
户型16
219.4
147
南 向
4—11层
8
套 间
户型17
272.5
182.58
南 向
4—11层
8
套 间
合 计
0
13398.37

85

从上述户型结构能够看出，本案主力户型面积集中在100㎡，200㎡，300㎡三档，其中又以200㎡－300㎡居多，和市场上以100㎡——200㎡户型为主现实状况存在一定差异。我们用户应更高端部分。

2.2 项目用户分析
2.2.1 可类比项目标用户分析
□ 中信广场
客源主体：医疗器械、外贸、IT、金融、通讯
客源情况分析：客源没有明确行业划分，客源成份较多，济南本土企业较多，但她们有一个共性：即为中国大型著名企业驻济办事机构或分企业，比较重视企业品牌和形象，企业经济实力雄厚，又因为中信广场地理位置优越，环境优美，交通便利，加之中信集团本身社会影响力是众用户选择该写字楼关键原因。
□ 齐鲁国际大厦
客源主体：房地产、外贸、金融、通讯、装饰、美容
客源情况分析：客源没有明确行业划分，为中国中型及部分小型企业，该楼盘位置优越，属于济南老牌写字楼，著名度较高，租金较合理，性价比较高，多数企业是为了她著名度基地段和低租金而来，户型较小，适合小企业租用办公。

□ 三箭银苑
客源主体：金融、科技、文化、美容、咨询
客源情况分析：客源成份复杂，多为有一定资金积累中小型企业，济南本土企业较多，且该项目租金价格低、位置好、环境优美，吸引了周围写字楼很多用户，比如金龙大厦中很多用户已入住此写字楼，因为该项目为商住两用楼，户型多为复式结构，面积较大，并由户内会议室，较适合商务办公使用。

□ 银座商务中心
客源主体：电器、电子、广告、服务、IT、咨询
客源主体情况分析：客源多为中国国际著名品牌企业在济南办事机构， 依靠银座黄金位置和著名度，能够为她们在济南开拓市场提供便利，并能够提升自己品牌形象，再就是多数用户和银座有业务关系，便于交流，另有部分企业是依靠银座品牌形象来提升自己著名度，总而言之，用户入住动机比较明确。

□ 中银大厦
客源主体：金融、房地产开发、装饰、投资
客源情况分析：客源关键以金融、投资为主，多为中国著名大银行和投资证券企业，看中该项目所出黄金位置和中银本身背景，和用户间业务往来关系，比如从银行贷款融资来讲，在这里会比别地方更有优势。

□ 金龙大厦
客源主体：银行、餐饮、科技、房产、装饰、电器、服装
客源情况分析：客源多为中国外实力雄厚企业，重视企业品牌形象，及金龙大厦配套，如酒店套房和餐饮娱乐，能够为她们提供比较全方面服务，中小型企业较少，关键原因是该项目标租金和物业费价位较高，以至于是用户范围有一定不足，用户流动性较高。
□ 银座数码广场
客源主体：IT、电子科技
客源情况分析：客源行业分类明确，关键为著名IT和电子科技类企业，最大可用户为赛博，和山大科技市场很多产品代理和研发企业，关键是围绕IT和电子行业企业聚集区，用户比较重视时期周围行业气氛和市场效应。

□ 凯旋商务中心
客源主体：广告、网络、银行、经贸、文化、科技、装饰
客源情况分析：客源多为文化、科技类企业、中小型企业较多，多为当地企业，用户多看重它低价租金，和商业配套，和用户间存在潜在业务关系。

□ 银全部商务中心
客源主体：证券、美容、科技、房产
客源情况分析：客源成份复杂，没有显著行业划分，不过用户实力均较强，需求面积较大，多为整层租用，使我们一批潜在客源，因为这些用户虽不是中国著名大企业，但实力也不弱，应该会选择一个愈加好办公环境。

□ 华天大厦
客源主体：证券、美容、科技、房产
客源情况分析：客源多为电气行业，行业分类显著，较为集中，以妥善大难小科技气氛，有很多企业隶属山大，有直接业务关联。

□ 凯文大厦
客源主体：美容、药品、证券、商贸
客源情况分析：多为小型企业，实力通常，著名度较小，对面积户型大小需求欲望不大，偏重小型办公空间。

2.2.2 项目客源分析
□ 发展层面：以初具规模中等用户为关键目标用户，当地初具实力用户为主，中国大企业及外资、合资企业办事处、分企业为辅，投资性用户为关键客源之一。
□ 行业层面：科技、经贸、金融、装饰等为主
□ 心理层面：重视入住办公楼形象，但又不能承受太高租金。很留恋中心商务区气氛。
□ 起源层面：我们用户在文化西路板块百分比很小，关键集中在经十路、历山路、泉城路、顺河高架桥围合区域，尤其是此区域内那些陈旧、出租型商务楼宇内。

2.3 项目定位
2.3.1 项目定位分析
□ 济南现在在售高级写字楼全部集中在泉城广场区域，此区域已经在大家脑海中形成唯一高端商务物业区域良好形象。
□ 文化西路板块缺乏商务气氛，但含有浓厚文化气息和商务气氛，假如规避其劣势，发扬优势是关键。
□ 本项目体量较大，形象设计很好，能够从区域中跳出来。
□ 本项目标目标用户为中等用户，即重视形象，又重视价格。

2.3.2 项目定位

济南关键商务圈收官王座

定位诠释：
□ 济南关键商务圈：
我们把以泉城广场为关键大商务圈定义为济南关键商务圈，把我们项目囊括其中，就成功避开了项目文化西路区域不利影响，而且我们项目距离泉城广场很近，说在泉城关键商务圈内很轻易说服；
其次，正如我们上面提到，我们用户起源在文化西路板块百分比很小，关键集中在经十路、历山路、泉城路、顺河高架桥围合区域，尤其是此区域内那些陈旧、出租型商务楼宇内。这么也轻易得到目标用户认同；
再次，我们用户对写字楼形象要求很高，把项目涵盖在泉城广场商务区内，轻易树立项目高端形象。
示意区位图以下：
□ 收官：意为凸现项目标稀缺性，既是在泉城关键商务圈能够在建项目极少了，所以未来供给量有限，所以它价值是勿庸置疑。

□ 王座：凸现项目标气势，