地产项目营销策划报告样本.doc

万家房产瑞安项目营销策划汇报目 录第一部分 项目开发总特点第二部分 项目定位第三部分 产品概念设计第四部分 营销策略部分第五部分 销售策略第六部分 广告策略第一部分 项目开发总特点从我们对瑞安楼市整体走访调查发觉，瑞安房地产开发水平和其经济发展水平是不相吻合，存在相当大差距。现有市场开发产品多数属高密度，高容积率，低配套中低级产品，尤其是高层存在较为突出垂直交通不便，采光、日照、通风不佳等情况，楼市展现表面繁荣但缺乏品牌房产。我们应该看到并非消费者对优质房产品没有接收能力，而是缺乏优异房产品来刺激和引导消费观念提升。伴随房产开发量增加，竞争加强，在未来房产市场消费者对性价比追求将逐步显现出来。万家房产项目开发恰好处于瑞安房产开发水平转变时期，所以需要导入含有前瞻性开发理念，成为瑞安房地产开发走向成熟一个标志，起引导房地产买方市场发展趋势作用。基于这一市场背景，玉海大厦和万家城市花园开发存在这么总特点：三个品牌两个开发。 三个品牌指要树立万家房产品牌和开发项目标品牌即玉海大厦品牌和万家城市花园品牌。 房地产市场将逐步进入品牌竞争时代，一个有影响品牌，能够征服消费者，取得较大市场份额。对于房产品来说一样如此。品牌房产代表了卓越质量体系，真正以人为本建筑、环境设计，完善售后服务体系等。品牌房产在得到购房者认同同时，亦给开发商带来可观效益和可连续发展原动力。所以，万家两个项目在开发和整个市场推广过程中，从整体到局部，从大方面到小细节，四处以品牌房产形象出现，取得消费者心理上和行动上认同。 两个开发是指品质化开发和资源整合开发。品质化开发是形成品牌房产有力支持，所以品质意识在贯穿万家两个项目开发全过程，着力塑造楼盘综合品质，让品质落于大处也见于小处，同时从品质楼盘出发推广品质化生活，使品质成为业主身份和身价载体。资源整合开发指万家房产要有效整合已经有多种资源条件包含土地、生态、环境、人文、区域，并合理添置部分居住资源如景观、建筑、配套等等，实现建筑、人和自然友好统一开发和一个可连续发展生存空间和生存状态。第二部分 项目定位 玉海大厦和万家城市花园作为万家房产同期开发和推广项目，不管是定位还是营销策略上全部需要有一个总体把握，即围绕万家房产这个总品牌进行延拓，形成一个品牌一个共性，便于消费者识别和认同，这种共性即是这两个项目开发上总体定位： 品质化、人性化和个性化三位一体。 品质化：品质是本案两个物业定位基础，不管计划还是配套，不管硬件还是软件，本案项目全部有是以品质作为最大前提给予考虑，以品质化物业质素来营造品质化生活。 人性化：一个好物业拥有良好计划建筑和配套全部有是从人本出发，全部一一重视人性居住功效性和生活需求合理性，它追求还有对人居住深层次精神关心和着力满足人和人之间交往情感需求，本案两个物业就是以此作为设计最基础标准。个性化：产品个性是产品开发理念、产品特色综合表现，含有个性建筑才是含有生命力建筑，才能满足居住者个性需求。玉海大厦及万家城市花园全部是含有个性物业，故在万家房产项目开发总定位基础上玉海大厦和万家城市花园细分定位以下。玉海大厦：一座值得典藏星级酒店式服务尊贵物业。定位诠释：尊贵性：所处地理位置尊贵性为玉海大厦奠定了不可置疑尊贵特征，和显赫地段相匹配多重城市景观也表现了物业尊贵性。加之在配套和服务上关键加强，为本项目标高级尊贵将提供更有力支撑。典藏性：尊贵性所带来物业价值和牧业升值和保值特征全部给予了玉海大厦值得典藏特征。当然值得典藏还有项目所处地段所带来城市亘久繁荣。能够说玉海大厦典藏性将成为入主其中业主财富身份和荣耀象征。星级酒店服务：物业尊贵性及典藏性表现在具体物业细节上，便是玉海大厦是这个城市首座导入星级酒店式服务住宅物业，享受等同和酒店居住舒适和尊祟服务。万家城市花园：享受优雅生活清新家园定位诠释：清新：从计划、建筑、景观来看万家城市花园是一座充满活力充满阳光含有自由自在生活意境清新家园。优雅：从品质能够衍生出尊贵，也能够延伸出一个明快轻松、平和恭谦、质朴殷实状态，我们称之为优雅，这便是万家城市花园期望营造生活状态和场所精神。生活：生活是万家城市花园专题，清新也好，优雅也好，无不是生活气质，无不是为了生活。万家城市花园是一个生活地方。第三部分 产品概念设计一、空间布局1紧密结合已经有地理条件和外部环境特征进行布局。这一点在玉海大厦上表现突出。玉海大夏所含有市心特点和一水一塔一山一楼和城市绿化带，在空间考虑上要给予充足利用。对于万家城市花园则可考虑怎样进行合理化空间计划，使建筑和环境能够更为融洽地融合。2有机地划分居住户外空间层次和绿化景观层次，确保均好性，使户户通风采光，户户开窗见景。3提倡“人车分流”确保小区居住安全和平静。二、建筑设计在建筑外立面上要突出建筑个性，玉海大厦向水岸住宅特点靠拢，万家城市花园可偏向于明快特点，不妨采取部分生态型新建筑材料。住宅设计不管是玉海大厦还是万家城市花园要做到大开间、短进深，增加住宅通透性。3增加住宅开窗度，可采取落地窗、低窗、飘窗等设计，强化窗观景功效，既可满足通风采光性能又有利于改善建筑外立面改变。4主卧带豪华卫生间及走入式衣柜，对于大户型住宅来说，主卧豪华舒适应着重考虑。5统一室外空调机位考虑，既作为一个人性化品质化表现又可确保留建筑外立机整体美观。6相关户型面积、朝向、日照等要有综合考虑和匹配。7提议房型设计中尽可能采取功效分区，并增加储藏间设计。三、景观设计 景观设计玉海大厦万家城市花园1景观项目小区周围绿化带环状绿化宽带绿化空中花园为园区专题景观为园区辅助景观景观中庭无点线面结合多层次景观设计2景观设施艺术照明以庭院灯为主以地灯为主植被以花台花坛为主草皮、乔木、灌木、繁花相间小品设雕塑、座椅设藤廊、水池、曲径、叠石等水景无喷泉、戏水池、水道3、细部设计入口设计高尚、大气通透、美观指示牌设计冼炼精巧背景音乐古典优雅、抒情地面升降设计台阶等硬体升降起伏有致外部景观应用融景借景四、物业配套1会所配套玉海大厦设空中豪华大堂设置高级功效性设施，成立名流俱乐部，使之成为瑞安含有影响力、向心力名流聚会场所，增强业主荣誉感和身份感。大堂内分设健身房、桌球房、棋牌室、桑拿室、美容美发中心、咖啡吧、西餐厅、商务中心和洗衣房等。万家城市花园配合景观中庭设置“泛会所”，在室外安排网球场、嬉水池、健身设施等，在楼顶还设休闲平台增加露天茶座、星光酒廊等。2五级安保系统每户设对讲电子系统、小区报警系统，小区设周界防盗系统、闭路监控系统、电子巡更系统。3智能化配套小区设置：DDN宽频网络专线，PDS综合布线，VOD视频点播系统，经过小区局域网查询服务项目、点击服务、预订活动场馆、参与小区活动通告。每户设置：网络接口，通讯接口，有线电视，卫星电视。4物业配套设管道媒气、管道纯净水、二十四小时热水等。5生活配套老人活动中心、儿童托管中心、商务中心、便利店等。6、车库设置集中地下停车库包含自行车库和汽车泊位。五、物业管理和服务假如说环境设计是住宅小区“硬件”，那么，优异物业管理就是住宅小区“软件”。这对于提升小区品质和档次含有不容忽略作用。引导消费群体逐步成熟，消费观念日趋理性，表现在价值观上问题就是价格向价值回归，这种回归是要靠“软件”来完成。提议万家房产两个项目主动引进物业管服和服务概念。第四部分 营销策略部分一、标准1领导性标准：经过市场分析能够发觉，瑞安现有房产中大部分个案规模全部不大且以仅以地段和价格为卖点。基于本案高起点高品味开发基础且以一个中高级物业形象出现，提议以领导者姿态入市，导入房产高水平开发部分举措以刺激高品质房产消费需求，带动瑞安房产开发水平快速向前发展。2整体性标准：因为本案包含两个项目，在营销上就在兼顾两个项目，以整体性思索标准寻求策略及实施。依据两个项目标个性在总体营销思绪实施时又要有不一样侧关键深入和衍化。3销售性标准：本案营销要以万家房产品牌为基础，针对两个项目各自优劣点对优势进行强化，对劣势进行弱化和填补，最广泛地铺开销售面，最快速地促进销售目标达成。二、营销总体思绪1经过项目特色注入，强化项目优势，弱化项目劣势，提升项目标综合品质。2开发概念导入，增加销售筹码，增加销售说法。3整体化活动地推广，炒作品牌，为市场加温，为销售发明气氛。三、营销举措构想1申请审批涉外销售楼盘。开发商向房管局、公安局等部门提出申请以取得涉外销售证实。涉外楼盘是一个品质象征，取得同意后不仅可向境外销售扩大销售面，最关键是无形中能够提升项目标品牌形象。这一举措可使玉海大厦成为“第一个瑞安市正式同意涉外楼盘”；对于万家城市花园可增加一项“涉外楼盘品质”。2境外开盘。依据瑞安侨民多在国外投资经商人员多特点，开发商可说服政府出面，组团前往欧洲等地宣传瑞安，介绍展示楼盘形象并顺势开盘，经过媒体深入炒作提升项目标品质，利用瑞安市民从众比附心理特征策动购置，造成“墙外开花墙内香”之势。玉海大厦以此可成为“第一个在境外率先开盘楼盘”；万家城市花园则享受“境外开盘先行”品质新概念。3环境设计招标和环境设计优先。对于两个项目标环境设计实施公开招标策略。因为玉海大厦占地面积不大且已动工，经过环境设计招标给予其“第一家引进专业化环境设计楼盘”。万家城市花园还处于计划期，可聘用环境设计和建筑设计同时进行，同时在建设施工前可进行部分草皮和树木种植，形成“先造园，再造房”“环境设计先行”开发新概念。这两略有不一样操作方法本质是一致，均借环境设计来做文章，这在正处于房地产市场发展初级阶段瑞安市场而言，是一项重大创举。首先可展示万家房产品质化开发标准，在短期内快速累积品牌发明条件；其次可显示出项目标高标准、高起点、高要求开发形象，平衡其它项目在价格等其它方面优势，吸引买家注意，引发目标消费群关注，为发明旺盛销售形势奠定基础。4聘用境外专业物管机构介入开发建设，实施后期物业管理。生活要求不停地担高，物业管理势在必行，瑞安现有房产项目物业管理水平低，万家房产经过两个项目标国际物管招标引过国际标准现代管家式物管模式，不管是提升物业品牌形象还是增加市场领导份量全部更有促动力。可供参考国际物管企业有：香港怡高物业顾问、香港戴德梁行、第一太平洋戴维斯等。国际物管优势有：物管企业提前介入开发模式。物管企业从小区计划设计之初即介入操作，目标是从以后业主生活和管理角度提出建设性意见，真正表现以人为本开发思绪。在计划设计和开发建设中，尊重物管企业提出合理提议，表现四处为业主着想精神。引入国际物管企业，提倡专业、超前、国际化小区生活模式。由此，玉海大厦可成为“第一家由国际管家打理家园楼盘”；万家城市花园也增加了“请来国际管家”“物管先行”策略。5导入星级酒店式服务概念。这是针对玉海大厦导入。玉海大厦即使含有尊荣地段，但其建筑形式所带来一平面多户和套型格局存在部分不合理对玉海大厦定位形成一定对抗，由此需要增加部分能够表现品质和尊荣感理由来支撑项目定位，削减劣势。在瑞安经济结构支持下衍生出消费习惯和消费心态中，星级酒店是一个高品质和尊贵感物化，特以星级酒店服务来增加玉海大厦独特卖点。玉海大厦将成为“第一家引进星级酒店服务楼盘”。6导入智能化配套。现代、超前生活模式包含很关键一点便是智能化生存。在瑞安房产较少采取情况下本案项目先行导入智能化配套，代表是一个前瞻性开发，代表是一个现代城市新生活提倡。当然依据项目标不一样特点，在智能化配套项目标选择上能够有所区分和取舍，玉海大厦选择更宽泛部分，高级部分，万家城市花园较倾向于生活化部分，（具体见下表）。玉海大厦又可增加一个“第一座智能化大楼”说法；万家城市花园提倡则是“数字化e小区”。智能化系统一览表：系统名称子系统玉海大厦应用情况万家城市花园应用情况备注消防系统采取采取电视接收系统有线电视采取采取卫星电视采取采取安保系统楼宇门禁对讲系统可视对讲对讲电子巡更系统采取采取周界防盗报警系统不采取采取闭路电视监控系统采取局部采取车辆管理系统采取采取智能家庭终端家庭安保系统网络到户赠予设备网络到户设备自购三表远程抄报采取采取家庭综合布线网络到户网络到户小区宽带信息网采取采取物业管理系统背景音响系统采取采取照明管理控制系统采取采取公共设施监控管理系统采取不采取电子公告牌采取不采取小区“一卡通”采取不采取 7会所概念。会所设置可全方面提升楼盘档次及形象，在计划中导入会所配套思绪，为楼盘增加功效性同时也是一个人性化开发关键表现，可演绎出健康、运动、休闲、娱乐、社交等专题，会所同时还可带来一个身份感和领域感。在会所具体形式上，玉海大厦和万家城市花园稍有区分。玉海大海会所形式是有形实在，以名流俱乐部为存在形式。为此玉海大厦需开辟一个空中豪华大堂（可设在顶层或中间层），其中配置各项健体、休闲、娱乐和商务设施，作为俱乐部载体，亦可对外营业，业主可无偿获赠VIP卡，尊荣感、身份感、荣耀感在这个名流CLUB中尽显无遗。玉海大厦也成为“第一个设有空中豪华大堂尊贵物业”、“第一个设置名流俱乐部尊贵物业”。万家城市花园以景观中庭为基础，加之在楼顶设置空中休闲平台，为业主提供一个充满绿意、阳光、健康休闲场所，一个人和人之间能够亲密交流空间。这是一个无限延展大会所，这也就是“泛会所”优质生活小区。四、物业关键价值提炼从上述营销构想来看，玉海大海和万家城市花园在同一大营销思绪指导下形成各自关键价值。用数字来看玉海大厦：玉海大厦拥有“八个第一”高尚物业。“第一个瑞安市正式同意涉外楼盘”、“第一个在境外率先开盘楼盘”、“第一家引进专业化环境设计楼盘”、“第一家由国际管家打理家园楼盘”、“第一家引进星级酒店服务楼盘”、“第一座智能化大楼”、“第一个设有空中豪华大堂尊贵物业”、“第一个设置名流俱乐部尊贵物业”。用全新概念来看万家城市花园：实施三个先行，含有三大小区概念。“境外开盘先行”、“环境先行”、“物管先行”；“涉外楼盘品质小区”、“ 数字化e小区”、“泛会所生活小区”。除此之外，从所处地段和其独特环境特点来看，玉海大厦和万家城市花园还能够为各自定义一个住宅形态。玉海大厦倚水而建，可为“水岸观景住宅”，含有一水、一塔、一山、一楼、一绿带、一花园六重景观，阅之不尽，读之不竭。万家城市花园合理计划、优雅建筑、适意套型和以绿色为环境专题，以健康为生活专题，应属“城市新生态住宅”，阳光、空气、绿意、闲适、清新，新生态要素触手可及。五、活动策划1房产研讨性活动（1）高层住宅研计会依据瑞安房产市场开发特点，以万家房产为首提议一个高层住宅发展研讨，促动整个房产市场和房产开发水平向高一层次推进，促进房产消费成熟。这是一个树立企业品牌活动。（2）物业管理研讨会针对现有物业管理缺乏和物管水平低情况，在业内就物业管理话题展开探讨和研究。这既是确立企业在业内地位又一举措，又可为后一步导入国际物管埋下伏笔。（3）智能化住宅推广会以智能化住宅对生活方法影响，我们是否需要智能化住宅，怎样开发智能化住宅等话题展开讨论，可教授和市民对话为关键形式。上述活动召开可邀请市内开发商，省内著名开发商、相关学者和境外相关优异教授等参与，并邀请媒体作活动开展全程报道及相关评论，形成业内外共同关注。2项目开发推介性活动（1）环境设计招标会和说明会借环境这张牌把形式做大把内容做多。环境设计招标会能够以新闻公布会形式进行操作，邀请相关单位和新闻媒体参与。环境设计说明会以讲解、论证形式举行。（2）国际物管签约仪式及国际物管说明会国际物管签约仪式一样以新闻公布会形式进行操作，邀请相关单位和新闻媒体参与。国际物管说明会由国际物管企业派专业人员就国际物业管理经验、方法和万家房产两个项目标物管内容作专题性讲座，邀请相关用户、相关单位、媒体和部分市民参与。（3）城市住宅发展暨产品说明会内容包含新世纪城市住宅发展趋势，本产品计划、建筑、环境、配套、服务等等，广大泛而全方面地传达项目信息，提升产品形象。3外围式活动炒作（1）优质生活展以图片展、物品展和生活秀三部分形式来展示优质住宅和优质生活状态。（2）成立房产投资沙龙针对瑞安市民极青睐房产投资这一特点，特成立“房产投资沙龙”，选一特定酒店或万家房产销售中心定时举行座谈，发送沙龙刊物。座谈内容可包含整体房产环境分析，房产供求和发展趋势，怎样投资住宅、商铺，投资比较分析等等，还可穿插部分境内外房产投资热点等，人员以自愿参与、松散型组织为主，还可有目标邀请部分业界教授、商界奇才、有购置意向用户客串。（3）和报刊合作设置房产消费专栏把这一专栏作为含有实质性栏目进行“打理”，可下设购房指南、楼市动态、购房常识、投资讯息等小栏目，它将是万家房产信息公布一个阵地。（4）和电视台合作拍摄瑞安人创业专题系列片这是一次品牌操作实践。瑞安人是一群勤奋创业群体，以“追寻创业之路”为专题，由万家房产出一部分资金帮助电视台进行人物专访和追踪，制作成专题系列片，以展现瑞安人风貌。同时，这也可为本案销售寻求一批潜在消费群。4、开盘系列活动（1）开盘仪式：继境外开盘后在举行一次当地开盘仪式，意在烘一烘气氛。（2）烟花晚会：这是市民很愿意接收一个晚会形式，参与人数众多，喜庆气氛浓厚，可为开盘达成最为广泛宣传效果。（3）中秋赏月游艺会：开盘时适遇中秋节，举行一次赏月游艺会可为市民增加节日气氛，丰富节日内容。活动分玉海广场游园会和飞云江赏月会两部分组成，游园会内容可丰富多彩，设灯展、灯谜、哑剧演出、杂技演出、游戏乐园、积分有奖等，赏月会在飞云江游船上进行，以冷餐会为主，穿插歌舞演出、游戏和抽奖活动等。（4）准业主答谢会邀请签约用户、预定用户和有购置意向用户和开发商、建设单位等项目相关单位一起参与，以工作进度汇报和相互间交流为关键内容，形式则选择较为自由酒店冷餐会。第五部分 销售策略万家两个项目属组合式营销推广格局，两个项目全部含有各自优势，也存在各自劣势。一平面多户户型结构和相对现有同一区位房产均价稍有偏高售价是玉海大厦较为突出弱点，我们考虑在品质上给予提升以平衡购置心态，而万家城市花园地段偏颇也是弱势，需要经过区域发展前景、环境优势和品质感来减弱地段带来销售障碍。两个项目因为入市时间相近，在销售上极可能形成互为竞争、分流用户格局，也就是造成“用自己一只手打另一只手”尴尬局面，怎样处理好这一矛盾使其达成“双赢”目标至关关键，除在统一营销策略中寻求改变外，销售策略采取是促成二者相互扶持、齐头并进关键原因，具体思绪以下：1发明并利用两个项目入市时间差打快速销售策略。两个项目在入市时机选择上一定要形成时间差。安排玉海大厦立即尽早入市，抢占瑞安房产市场现有开发量相对不大有利时机，进行快速销售。为达成这个目标，我们为玉海大厦安排了能进行强力度炒作带来轰动效果境外开盘方法，借境外开盘不仅给予楼盘涉外房产品质感，关键是要形成楼盘广泛认知度和指名购置影响力，加速市场消化。万家城市花园则要选择相对稍迟一至三个月开盘，为玉海大厦发明市场接收和消化时间，确保玉海大厦基础销售率，尽可能避免和玉海大厦形成直接面对面竞争关系。2玉海大厦和万家城市花园、品牌和销售相互联动作用。以玉海大厦品质拉动玉海大厦销售，以玉海大厦品牌塑造万家房产品牌，为万家城市花园销售推广奠定基础，带动万家城市花园销售；反过来，万家城市花园性价比和销售会带来万家城市花园品牌树立，促成万家房产品牌强化，增强万家房产和其它房产企业开发楼盘竞争力，从而成为推进玉海大厦销售一个原因。3价格体系（1）定价标准在现有市场状态下，价格仍是房产销售关键原因。玉海大厦和万家城市花园两个项目中任何一个项目标价格制订全部不是孤立，一个项目价格制订不仅影响本身销售力度和销售周期，还会影响另一个项目标销售进度，所以这两个项目在定价上要有整体性综合性考虑，需在有互为促进伏笔。（2）定价提议从利润回收角度，玉海大厦均价控制在3800元/ m2超出瑞安现有老城区楼市平均价3300元/ m2-3500元/ m2，会产生一定价格压力，这一情况下可考虑怎样缓解这一价格抗力。万家城市花园地均价为3000元/ m2 低于安阳新区现在均价3200元/ m2-3400元/ m2，价格带给本身销阻力不大，但较轻易给玉海大厦带来销售波动，所以万家城市花园会较多地考虑和玉海大厦销售配合。具体提议以下：平开高走：尤其是玉海大厦以相对较低价格入市吸引市场眼光，并留有足够升值空间来吸引投资者入市，然后以整体起价逐步提升来发明基础利润空间。均价控制：对优劣户型要进行有效投放匹配和控制，同一阶段推出房源要相互调配，不一样套型拉开价格，以楼层、朝向、景观等为制订差价系数标准，经过高低价格相互冲抵来确保推出房源均价一直不低于整体均价基准。价格分步走：预定时，处于市场价格探索商议期；开盘前，价格基础确定，正式公开，进行市场认证和修正；开盘后，价格缓慢上涨，比开盘前上涨30-50元/ m2；热销期，价格稳步上涨，每次涨幅在50元/ m2左右。总体来说，销售早期，万家城市花园销售价格涨幅和上涨频率要比玉海大厦来得大和快，以这一方法用来拉近两个项目之间价格差，降低玉海价格压力，同时万家城市花园以这么价格趋势可抬升本身升值感，深入拉动本身销售；到销售中后期，两个项目售价抬升幅度和频率以各自销售进度为准，销售进度越快项目，抬升幅度越大，频率越快，以此来增加本身项目标价值感，同时也为另一项目减弱价格上阻力。4推盘节奏控制时间玉海大厦万家城市花园/9预定预定积累/10开盘期/11强销期开盘期/12第一轮强销期/1/2促销推广期/3连续期/4/5连续期/6促销推广期/7/8盘整期/9第二轮强销期/10盘活期/11/12盘活期第六部分 广告策略一、广告风格和侧关键1依据玉海大厦产品定位，广告风格应该为高贵冼炼、雍容大气，充足彰显本项目标高级和尊贵，给人以弥足珍贵典藏之感受。我们借用数字来说明和展现物业不一样平常品质。2万家城市花园以明丽、轻快、清新广告风格来表现物业清新感，重视对物业导入新概念推广，重视优雅生活气质推广，重视品质化生活推广，着力渲染出生活意象。二、广告推广思绪1以推荐品质生活手法推出营销专题，利用电视、活动和报纸进行市场造势，以达成市场对本案项目品牌初步认识。2在认识基础上，展开卖点诉求，将物业品质和物业所提倡生活品质一一落到实处，以全方位、立体化地宣传攻势达成强化认识，赢得市场认同目标。3以系列化活动为专题展开宣传，深入完成品牌塑造，促进销售达成。三、媒体选择1报纸这是房产销售中最关键也最有效最具体广告形式，覆盖面广，时间性强，传输快速、信任性强，形象具体便于查存，结合瑞安地域特点，报纸为本案广告推广中坚媒体：（）以瑞安日报为投放主媒体，辅以温州晚报和温洲侨乡报；（）版面要求醒目，不宜太小，提议以彩色整版和半版为主打版面；（）因为当地报纸以单位订阅为主，故公布时间以周三、周四为主；（）公布内容涵盖楼盘质素、活动开展、工程进度和销售情况等。电视电视广告形象、生动，听觉和视觉冲击力强，含有感染力，对于传达物业形象含有画龙点睛之效，但存在收看选择性大，不易记忆，制作成本高等缺点，鉴于瑞安对电视收看率较高，故可选择电视广告作为楼盘销售前期品牌宣传之用，公布物业形象，以期在短期内配合其它媒体达成塑造品牌形象目标。考虑到电视当地台收视率较高，以瑞安电视台为投放媒体。印刷媒体是较为详尽宣传载体，以楼书、宣传折页、宣传海报、平面图册为关键形式，贯穿于项目开发整个过程。在具体设计上以表现物业品质为准。户外媒体选择灯箱、路牌、横幅、直幅、旗帜、氢气球、车身广告等为关键形式，用以引导用户，渲染销售气氛，（）灯箱、路牌以形象公布为主，选择城市入口处设一大型灯箱或大型路牌，入市干道、城市主干道和楼盘所在路段是引导性路牌公布，施工现场要有大型项目形象路牌。（）活动开展时以过街横幅、活动现场横幅、直幅、旗帜、氢气球等来渲染气氛。（）买断出租车后窗上广告位，以不干胶形行品牌宣传。四、阶段性广告推广目标第一阶段（前导期）：提醒通知，营造声势。完成公开销售前各项准备工作，以试探性系列广告和活动为先导推出本案开发和居住理念，预热市场，积累用户。第二阶段（公开期）：强行灌输，塑造形象。开盘前后工作准备，对开盘及物业特点进行广泛推广，向受众展示强势广告攻势，塑造本案整体产品形象，同时利用户外广告等多个宣传形式深入强化品牌，巩固品牌，从而快速开启市场达成销售。第三阶段（强销期）：深化感知。凝聚形象。分析前期推广业绩，择优深入进行强势诉求，同时增加情感诉求原因和力度，加之有声有色活动推广配合，加深品牌认知，扩大销售业绩。五、广告内容提醒地理位置诉求：玉海大厦着重于地理位置繁荣、尊贵和珍贵；万家城市花园着重所处区域前景性和升值性。环境诉求：周围大环境诉求，小区小环境诉求包含绿化、小品、小区气氛，环境开发方法诉求如玉海大厦专业化环境设计，万家城市花园环境行先造园，再造房。物管诉求：国际物管介入开发实施管理诉求。配套诉求：高品质小区要有高品质配套，不管是成熟生活基础配套还是智能化、会所、大堂等设施配套全部是可供细细品评一颗颗灿烂星。生活方法诉求：以产品所带来现代城市生活为描述蓝本。活动诉求：活动开展要以广告作为配合进行宣传。另外，还有很多广告专题可供诉求，不一样销售阶段可配以不一样专题广告采取或感性或理性推广，这部分内容将在下一步市场推广方案中作详尽叙述。 浙江动脑广告机构万家案组 8月13日