城市花园项目可行性研究报告样本.doc
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1、山东恒生置业发展 建设淄博市恒生城市花园项目 可行性研究汇报编制单位、人员一览表一、 编制单位二、 项目责任人三、 项目技术责任人四、 项目经济责任人五、 审核六、 关键编写人员 目 录第一章 总论1第一节 项目及承接单位概况第二节 可行性研究依据第三节 关键经济技术指标第二章 项目提出背景和建设必需性7第一节 项目提出背景第二节 项目建设必需性第三章 市场分析和建设规模13第一节 市场分析第二节 建设规模 第四章 建设条件及位置选择20第一节 建设条件第二节 市政配套设施第三节 场址选择 第五章 项目设计方案25第一节 项目组成内容第二节 设计依据第三节 总体计划方案第四节 建筑设计第五节
2、结构设计第六节 公用配套设计第六章 环境影响和安全防护40第一节 环境保护第二节 安全防护第七章 节能42第八章 组织机构和管理43第一节 建设期组织机构及管理第二节 物业管理第九章 项目实施进度45第十章 投资估算和资金筹措46第一节 投资估算第二节 资金筹措和使用计划 第十一章 经济效益及社会效益分析47第一节 经济效益分析第二节 销售收入、税金及附加和利润估算第三节 社会效益分析 第十二章 结论和提议51 附表1-5附件第一章总论第一节 项目及承接单位概况一、 项目介绍1、项目名称临淄世贸中心建设项目2、项目承接单位山东恒生置业发展3、法人代表姓名及职务姓名:黄拂晓职务:董事长兼总经理4
3、、法定地址及联络电话地址:淄博市张店区华光路96号819室电话:3116719;31601885、项目性质新建6、建设规模项目占地面积23.46公顷,总建筑面积322929.73平方米,其中住宅建筑面积196176.43平方米,公建建筑面积126753.3平方米,包含商业建筑面积31747.48平方米,会所建筑面积2992.92平方米,超市面积39852.19平方米,服务性公建面积52160.71平方米。 7、建设期建设期3年,1月开工建设。8、项目投资规模和资金起源 投资规模:项目总投资6亿元,其中:开发建设投资59500万元,经营资金500万元;第十二个月资金投入29000万元,第二年资金
4、投入24000万元,第三年资金投入7000万元。资金起源:企业累计自筹5万元,银行贷款8000万元。9、项目经济效益经营收入66208.00万元利润总额3066.56万元创利税6708.00万元 投资利润率5.11%投资利税率11.18%资本金利润5.90% 二、建设单位概括山东恒生置业发展成立于,企业注册资金3000万元,现有职员28人,土木工程结构、财会、经济、统计等专业技术人员中高级职称10余名,从业人员含有丰富专业经验和优异从业素质。含有技术、资金、人才优势,主动致力于城市居民商品住宅开发建设事业。本项目建设有六层高级住宅和公建包含酒店、超市,并在充足表现环境保护节能、智能化管理、安全
5、等现代居住要求同时,努力争取提升住房科技含量和实用化程序,建筑楼板采取全现浇技术,墙体为节能保温材料,单户面积从85平方米到130平方米,楼层高、空间大,实用率超出82%,整个工程将于3年内交付使用。以优异工程管理,成熟社会配套,理想环境位置,并在建设、开发、服务等方面积累经验,不停发展壮大企业实力。企业在-房地产开发工作中,以本项目为关键控制造价、科学施工,确保工程质量,3年内完成本项目标施工建设;同时,经过学习创新、开拓市场,强化营销管理,实现预定销售目标,取得良好经济效益和社会效益,满足社会对房地产越来越高质量要求。企业将坚持“追求卓越、服务真诚”企业精神,坚持用户至上、质量第一标准,加
6、强管理、科学施工,以一流质量,一流服务,一流管理,一流户型设计,精心打造通向市场“精品工程”,发明更多名牌,为淄博市城市建设和居民住宅水平提升做出新贡献。第二节 可行性研究依据一、可行性研究依据(一) 山东恒生置业发展和 就编制本项目可行性研究汇报签署协议。(二) 中国建筑法。(三) 中国城市房地产管理法。(四) 城市房地产开发经营管理条例。(五) 1998年7月,国务院公布相关深入深化城镇住房制度改革,加紧住房建设通知。(六) 省、市、区国民经济和社会发展“九五”及远景目标纲要和“十五”计划。(七) 省、市建设工程收费依据和收费标准。(八) 山东恒生置业发展提供经济技术资料。(九) 其它相关
7、国家政策及信息资料。 二、可行性研究范围(一) 项目背景和建设必需性(二) 市场分析及建设规模(三) 场所选择及建设条件(四) 项目标技术方案和建设方案(五) 项目标环境保护和节能(六) 实施进度安排(七) 管理机构(八) 投资估算及效益分析(九) 研究结论和提议 三、可行性研究标准(一)以发明二十一世纪文明居住环境为主导,以推进住宅企业现代化,不停提升居住区综合开发建设水平和综合功效质量为目标,以满足不一样层次社会需求,实现社会、环境、经济效益统一为基础目标。(二)充足表现“以人为本”思想,面向二十一世纪针对居民经济水平提升和生活方法更新,以满足居民生理、心理上多种需求,努力发明富有特色城市
8、景观和富有吸引力生活居住环境。(三)坚持节地、节能和统一计划,合理布局,因地制宜综合开发配套建设相结合标准,在建设中依据实际情况,顾及长远,做到设计新奇、布局舒展、环境、配套齐全、含有超前性、示范型标准。(四)依据城市规模标准,本着舒适、经济、安全、美观标准考虑设计方案,突出舒适性、生态性、信息性、文化性标准。(五)坚持科技进步、择优选择设计方案,采取新材料、新工艺、新技术、新设备四新技术,节省投资、降低成本,降低能耗,推进居住区建设水平提升,坚持获取尽可能高经济效益和社会效益标准。(六)坚持环境生态化标准,在满足日光,通风基础上,着重进行环境和绿地系统设计建设,最大程度使居民接收自然,享受自
9、然,同时根据可连续发展标准,建立人和自然有机友好统一,充足利用土地及其它资源,坚持“社会效益、经济效益、环境效益”相结合标准,实现社会、经济、自然、生态在高水平上协调发展。序号指标名称单位指标备注一1二12345678三四五六七八九十123十一1234用地总计划用地建筑面积总建筑面积总住宅建筑面积公建建筑面积商业建筑面积会所建筑面积超市面积酒店面积服务性公建面积容积率建筑密度居住总人数居住总套数平均每套建筑面积平均每套居住人数绿地率投资指标总投资开发建设投资经营投资财务指标经营收入利润总额投资利润率投资利税率公顷万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米%人套平方
10、米/套人/套%万元万元万元万元万元%23.4632.2919.6112.683.170. 293983025221. 2523.23%525715021303.53261 600005950050066208.003066.565.11%11.18%总计划 第三节 关键经济技术指标 关键经济技术指标表第二章 项目提出背景和建设必需性第一节 项目提出背景住宅是人类生存基础条件之一。一个国家居住水平高低,充足反应了这个国家经济发展水平和社会文明程度。中国政府一向重视人民住房问题,并采取了一系列方法,加紧住宅建设,不停改善居民住宅条件。建国以来因为受历史经济落后限制和政策不足,人民群众住房问题一直没
11、有得到妥善处理。改革开放以来,国家即使重视了住宅建设,而且投入了大量资金,建设规模增大,居住条件显著改善,但因为伴随城市人口快速增加和住房制度不合理等原因,所以住宅建设远不能满足社会发展需要。国家“九五”计划和远景目标中明确提出:“把住宅业培育成中国国民经济经济增加点”。九届全国人大一次会议上又提出了加紧中国住房制度改革,把实物性(福利性)分房改为货币化分房,切断居民对政府和单位依靠,出合一系列优惠政策,调动个人购房主动性,朱总理在九届人大三次会议工作汇报中指出“住宅建设将成为国民经济关键产业”。各地在制订国民经济发展计划和地方计划使全部把住宅建设放在突出位置,把住宅建设作为新经济增加点和消费
12、热点,以促进房地产业形成和良性循环发展,并带动整个国民经济发展。改革开放以来,中国住宅建设进入快速发展时期,1979年至1999年,全国城镇住宅共投资29181亿元,新建住宅52.1亿平方米(是前29年9.83倍),年均完工24810万平方米。国家在推进经济体制改革同时,对住宅分配制度及住宅建设投资融资、开发建设和管理体制,进行了全方面改革,探索在社会主义市场经济条件下怎样走出含有中国特色处理好住房问题新路子,在很多方面取得了突破性进展,发生了深刻改变。80年代中期,国家提出住宅建设实施“统一计划、合理布局、综合开发、配套建设”方针,改变了长久以来分散建设和忽略配套建设情况。经过试点项目标带动
13、,使住宅建设有效推进了城市总体计划实施和基础设施建设,住宅及小区质量有了显著改善。1994年,作为经济体制改革重大举措之一,国务院做出了相关深化城镇住房制度改革决定,明确提出:“实现住房商品化、社会化”目标;1998年,国务院又发出了深入深化城镇住房制度改革、加紧住房建设通知,关键是停止住房实物分配推荐住房分配货币化,并提出要建立和完善以经济适用住房为主多层次住房供给体系,发展住房金融培育和规范住房交易市场,货币化分配制度推行,是中国城镇住房制度改革迈出关键一步。1998年六月,全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上国务院副总理温家宝指出:稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场
14、经济体制和中国国情城镇住房新制订;加紧住房建设,促进住宅也成为新经济增加点,不停满足城镇居民日益增加住房需求。从1998年7月,国务院公布相关深入深化城镇住房制度改革,加紧住房建设通知,全国各地普遍把停止住房实物分配、实施住房分配货币化和加紧住房建设,当成1998年房改和住宅建设中心任务,制订了深化房改实施方案。到年底,全国有二十多个省、市、自治区深化房改方案已出台,各地基础上停止了住房实物分配,住房补助制度正在建立之中,新住房体系正在形成。实施住房分配货币化,首先会使城镇居民住房消费方法、消费行为发生根本性改变。取消住房实物分配后,城镇居民住房将不再依靠单位分房、建房,也不再以较低租金水平族
15、住公房而是依据国家不一样供给政策,依据住房分配货币化以后家庭住房支付能力来处理。另外,城镇居民处理住房将逐步脱离单位这个步骤,而直接面向市场。淄博市是一个老工业城市,长久以来,居民住房问题一直没有得到很好处理。伴随城市人口增加和城市化水平提升。城市居民对住房改善和需要越来越迫切,在新世纪里,伴随大家生活水平和文化素质提升,住房发展将由“安居型”向“康居型”转化,住房“舒适性、生态性、信息性和文化性”将成为二十一世及住宅发展关键特征,现在淄博市城市住宅建设不管数量上和质量上全部发生了很大改变,但和二十一世及住宅发展关键特征很有很大差距。为了使人民群众安居乐业和社会稳定,不停提升市民居住水平,使淄
16、博市住宅实现大跨越,山东恒生置业发展拟开发建设临淄世贸中心项目,将其建设为含有二十一世纪特征“舒适性、生态性、信息性、文化性”居住区,以推进淄博市城市住宅建设向高层次发展。为了加紧项目标实施,取得政府相关部门支持,特编制改项目标可行性研究汇报上报。第二节 项目建设必需性一、符合当今人居工程发展方向“安居乐业”自古就是人类追求一个伟大社会理想。为使住房问题引发各国政府关注,1976年联合国在温哥华召开了第一次人类居住大会提出全球住房战略。进入九十年代以来,联合国又相继余1992年召开了“环境和发展”全球首脑会议,1996年召开了“社会发展”全球首脑会议。1996年6月又在土耳其伊斯坦布尔召开了联
17、合国第二次人类居住区大会(简称“人居二”),会议经过了伊斯坦布尔宣言及人居议程,提出了人人皆有合适住房和城市化进程中人类住区可连续发展庄重任务,确保人人享受合适住房和使人类居住更安全、更健康、更舒适、更公平、更持久,也更有效率。其全球行动计划要求各国政府负担落实人居议程关键责任,并强调城市在落实人居议程中起关键作用。继联大专题会后,1996年7月国际建协在巴塞罗纳召开第十九届大会,专题是现在和未来-城市中建筑学,会议集中探讨和展示了五个分题,其中,“人居”分题着重提出了低造价住宅,适应高层人士需要高标准住宅和“另种结构”和“以部件来决定居住住宅”等当今世界和现代“人居”待研究新课题。国务院副总
18、理邹家华在“人居二”高级尤其会议上讲话指出“居住条件改善使人类文明进步最关键标志”。二、符合国家、地方政策和计划要求(一) 自1979年,中国人居工程建设开始进入连续性发展时期。1979年至1999年二十年中,全国住宅建设投资29181亿元,新建住宅52.1亿平方米,年均完工24810万平方米,仅“八五”期间,就完成投资8416亿元,建成住宅10.3亿平方米;城镇居民人均居住面积从1978年3.6平方米增加到1999年9.8平方米;这个投资强度,说明了改善居民住房条件是中国政府和人民共同关心头等大事。经过十几年努力,城镇居民住房条件取得了显著改善,但仍有相当百分比拥挤户及大于13岁异性少年同室
19、不方便户。由19个省、自治区城市人均住户面积低于全国平均水平,城市中还有4000万平方米危险住房需要改造,住房成套率还较低。为此,建设部以建计【1996】第413号文制订了“城市住宅建设和房地产业九五计划和远景目标”。(二) 该项目符合国家“九五”及远景目标计划中,把住宅产业作为国民经济支柱产业要求精神;符合九届人大第一次会议经过政府工作汇报中提出“主动推进住房制度改革,采取切实方法,促进住宅商品化,使居民住宅建设成为新经济增加点”精神。第九届人大第二次会议上政府工作汇报中朱总理指出:“在扩大投资需求同时,要采取有力方法引导和扩大消费要求,形成投资和消费对经济增加双重拉动。要经过多个渠道增加城
20、镇居民尤其是低收入群众收入,加紧发展消费信贷,推进城镇住房制度改革,支持居民购置住房和大件耐用消费品”。在九届人大三次会议上朱总理又指出“住宅产业将成为国民经济关键产业”。在九届人大二次会议上,国家发展计划委员会主任曾培炎在汇报中指出:“理顺体制,完善政策,扩大住房登高价值商品消费。逐步建立以个人消费为专题消费制度,降低福利型,供给型、实物型分配,实施分配货币化。加紧推进城镇住房制度改革,整理土地转让价格和拆迁赔偿费,清理多种摊派和收费,规范住房成本组成,切实降低房价。增加住房信贷,完善二级市场,立即把住房培育成新消费热点。提倡和推广分期付款等大中型用消费”。(三) 符合淄博市“九五”及远景目
21、标计划精神;符合省、市今年在经济工作会议上提出把住宅业培育成本省、市新经济增加点要求。住宅建设能够带动很多相关行业发展,培育和完善建设事业市场体系,建立竞争有序市场秩序。市建设主管部门决定以工程建设招标为龙头,完善建筑有形市场运作,规范建设程序和管理体制;抓好房地产市场主体培育,发展中介机构,培育房地产交易二级市场,激活房地产开发市场,推进住宅建设产业化进程。国家以把住宅建设提到了国民经济发展关键位置。伴随居民生活水平提升和住宅需求增强,本市房地产业将出现新发展前景,本项目含有示范作用。(四) 本项目建设规模32.29万平方米,可提供1502套住房,处理5257人居住问题,为淄博市临淄区企机关
22、职员发明良好居住条件,同时可满足中低收入住房困难户和无用户需求,使人民群众安居乐业,有利于改善淄博市投资环境,也有利于社会稳定和发展。(五) 本项目对开启房地产市场,带动相关行业发展是相辅相成,住宅业发展能够带动建材、冶金、化工、轻工、电子、机械、家俱、纺织、玻璃等50多个行业发展,一样相关行业发展给房地产业发展提供有力物质基础,促进房地产及相关行业步入良性循环发展轨道。 据测算,住宅建设对吸收劳动力投入产出比是1:2,淄博是住宅业新投入2.65亿元,就能带动相关产业增加5亿元,房地产能使淄博市GDP增加1%。淄博市是鲁中地域建材基地,淄博市乃至周围地域房地产业发展对本市经济增加带动作用无疑是
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