顺德楼盘营销策划推广方案样本.doc

顺德国际商业城
营销策划推广方案

广州凌峻房地产策划推广机构

第一部分：市场调研汇报
第二部分：项目分析
第三部分：营销策划推广方案
第一部分：市场调研汇报

¨ 研究方法：定点调查，抽样调查，电话访谈，资讯搜集。
¨ 研究地域：顺德、番禺、南海、佛山、东莞、中山、广州。
¨ 抽样情况：专业市场
商铺物业
品牌企业
¨ 样本特征：专业市场开发经营者
目标投资用户群体
品牌企业经营群体
¨ 实施时间：12月

目录

一、顺德概况
二、投资导向
三、投资政策
四、专业市场分部
五、专业市场调研汇总表
六、专业市场特征及发展趋势
七、市场需求分析及趋势
八、投资群体分析
九、品牌企业调研总结
十、顺德市区商铺概况

一、顺德概况

1、 地理位置——地处珠江三角洲腹部，毗邻广州、佛山、东莞、中山、珠海等关键城市，距澳门50公里，
距香港64海里是关键经济及工业城市。
2、 行政划分——顺德市行政区城共辖十二个镇区，总面积806平方公里，常住人口105万，流感人口50
万，侨胞40多万人。镇区分别包含：大良、容桂、勒流、伦教、北窖、陈村、乐从、龙
江、杏坛、均安和德胜区。
3、 基础设施——实现城镇道路、能信、供电、供水等基础设施一体化。公路密度居全国前列，并拥有世界
级集装箱货运码头——容奇港、北喾港，同时拥有优异通讯网络及信息高速公路。
4、 服务设施——星级酒店及购物中心，文娱康体设施遍布城镇，并拥有高尔夫球场和国际学校，多种配套
设施日臻完善。

5、 经济发展——顺德作为新兴工业城市，以轻工制造为主，多个经济成份并存。综合经济实力居全国前
列，1998年全市工农业总值645.55亿元，比20年前增加37.6倍。业总产值605亿元，
增加24倍。农业总产值40.55亿元。

（1）市场行业概况
顺德是新兴工业城市，已建成以轻工制造为主，多个以济成份并存，拥有现代化优异技术设备，含有相当规模工业生产体系。关键行业有家用电器、燃气用具、机械、纺织、饲料、塑料制品、电子电讯、建材、服装等。顺德是全国最大电冰箱、空调器、微波炉、电饭货、电风扇、消毒碗柜、热水器等生产基地，拥有“科龙”、“容声”、“美”、“万家乐”、“格兰仕”等驰名家电品牌，被誉为“家电之全部”。

（2）第三产业概况
乐从家俱城、陈村花卉世界、伦教木工机械城等著名全国专业市场，和多种农贸市场和百货商场等组成了多个类、多功效、多层次覆盖城镇、辐射中国外商业市场网络。金融、保险、房地产、旅游、中介服务等同时发展，蒸蒸日上。
到1999年9月底止，全市共兴办了“三资”企业1285家，实际利用外资24.8亿美元。美国惠而浦、安普、日本东芝、三洋、松下、日清、为家、百乐满，加拿大北方电讯，德国博世、克虏伯，菲律宾生力啤、韩国浦项、三星和香港台和、新世界、恒基兆业、顿壳、震雄等40多家国际著名大企业、跨国企业，全部相继到顺德市投资和合作。外贸出口市场向多彩大发展，形成“三资”企业、外贸专业企业、自营出远销五大洲100多个国家和地域。

（3）配套设施
顺德已基础实现了城镇道路、通信、供电、供水等基础设施一体化。全市每百平方公里公路密度为49公里，居全国前列。顺德港天天有四班次双体快喷射客船来往于顺德—香港之间，单程只需1个半小时。还有容奇港、北窖港两个进航香港转口世界集装箱货运码头。拥有优异通讯网络，开通了信息高速公路。
高级次酒店、商场和文娱康乐场所遍布城镇，拥有高尔夫球场和国际学校，多种配套设施日臻完善。

二、投资导向

（1） 农、林、牧、渔业
A、 农田基塘基础建设和改造
B、 优良种畜种禽、水产种苗繁育（不含中国特有珍贵优良品种）
C、 优良禽畜、水产品、花卉、蔬菜和林木品种引进和生产
D、 名特优质水产产品养殖
E、 名贵花卉种植
F、 蔬菜、花卉无土栽培系列化生产
G、 禽畜、水产品、果树、蔬菜、花卉和林木等。

（2） 工业
A、 农业机械化新技术设备制造
B、 轻纺工业：复台超细、功效性、差异化化纤和产业用纤维、化纤原料生产，印染后整理配套废水处理项目，关键发展纯绵、真丝、化纤、高仿真等纤维系列产品印染整理，中高级服装、服装面料和辅料生产，无纺布、产业用特纤及纺织品生产，生物工程技术食品、速冻保鲜食品、功效食品、绿色食品添加剂、基础原料和辅料生产，新型包装材料生产，利用现有生产条件引进条件外资及技术对家电产品进行技术改造业新产品、新技术研究和开发。
C、 家业饲料添加剂和饲料蛋白资源开发和研制
D、 粮食、蔬菜、水果、肉食品、水产品等农产品加工新技术和新设备

E、 粮食、蔬菜、水果、肉食品、水产品等农产品批发交易市场建设和经营
F、 蔬菜、水果、肉食品、水产品等农产品流通企业
G、 生态环境整改和建设工程
H、 机械及光机电一体化工业
I、 数控机订、加工中心机床数控系统、机械手等设备制造
J、 新型智能化、组合式配电设备元件、物种电缆制造
K、 环境保护机械设备制造
L、 电子通信
M、 新电子元器化、高能环境保护电池（镍氢及锰离子第二次电池）制造

N、 数字移动通信、卫星通讯和光通讯等设备制造
O、 计算机软件系统、工业仿真系统和控制系统研究开发
P、 光纤通信设备制造
Q、 输变电系统和城网电器工业
R、 干式变压器、干式电抗器、干式箱变站、高朕电缆、真空开关及智控设备、智能化框架式电器元件制造。
S、 化工工业
T、 催化剂、食品添加剂、水处理剂等研制和生产

（3） 商贸、旅游、房地产、金融及服务业
A、 大型专业市场建设
B、 汽车、建筑装饰材料、塑料、布艺等专业市场及贸易中心建设
C、 顺德特色施游项目及景点配套开发建设
D、 顺德美食开发经营及中外特色烹江、食品项目
E、 国际经济、对外贸易、科技、环境保护信息咨询
F、 医药工业
G、 生物工程药品及生物化学药品系统（含生化诊疗试剂）开发
H、 新型药工程药用包装材料、药用辅料生产

I、 中成药名优产品、海洋药品开发和研制
J、 新型诊疗、诊疗、化验、理疗、保健用器械仪器和设备制造
K、 精密仪器设备维修、售后服务
L、 高新技术、新产品开发中心建设
M、 文化艺术、体育、娱乐、医院及基础设施建设
N、 旧城改造及高等级公路、桥梁、码头建设
O、 中外合资、合作建筑业企业

（4）顺德市13个开发区汇总
1、 顺德市新城区
——在顺德市东南部，是顺德未来政治、文化、金融和信息中心。城区面积和7万平方公里，105国道及碧林路，南北纵横穿插，立即兴建德胜中路横贯全区。区内西北面顺峰、太平两山耸立，东南面德胜、桂畔两河。
2、 小黄圃高新技术产业开发区 3、北窖工业圈
3、 4、均安镇工业开发区 5、富安工业区
6、 大良镇南区——大型专业市场/综合商厦/9万平方米市通中心（陆运港）/世纪小学
7、 龙江镇大坝工业区 8、伦教镇工业区
8、 9、乐从工业园 10、桂洲镇工业新区
11、陈村镇工业区 12、杏坛镇开发区
13、德胜工业园

三、投资政策

1、顺德市——现代化试点城市
1999年7月，广东省委、省政府确定顺德为率先基础实现现代化试点城市，给予顺德特殊改革试验权和社会经济管理权。
（1）各级党委、政府相关部门更多关心、支持帮助指导并提出“三个有利于”标准。
（2）在县级建制不变前提下，除行政管理权由佛山市代管处，其它经济、社会、文化等方面事务，给予顺德
市行使地级市管理权限，并直接对省负责。
（3）商清中央驻粤单位给对应支持，如设置分行，外汇管理机构等。
（4）省委、省政府及省直相关部门各项业务活动，顺德市直接参与及接收相关文件及信息。
（4） 根据建立社会主义市场经济体制要求，简政放权、转变职能，加强服务、不再增设机构。

2、顺德市激励外商投资相关政策
（1）财税优惠政策
（2）收费减免政策
（3）用地及资金信贷政策

3、投资方法
（1）中外合资经营 （2）、中外合作经营 （3）外商独资经营
（4）、加工装配 （5）赔偿贸易 （6）国际租赁
（7）合作开发和技术转让等形式
四、专业市场分布
顺德市专业市场分布
陈村
花卉
北窖
家用电器、钢材
大良
汔车、家用电器、涂料
容桂
家用电器
伦教
木工机械
龙江
家俱配件
乐从
家居、钢材
杏坛
塑胶、家用电器

珠江三角洲专业市场分布
番禺/综合百货、建材、家电
南海、佛山/建材、综合百货、陶瓷、布匹
东莞/家俱、电子配件、服装
顺德/家俱及配件、木工机械、汽车
中山/家用电器、灯饰

五、市场调查汇总表

1、 专业市场
（1） 珠江三角洲地域
区域
市场名称
经营范围
经营计划
招商条件
评价
番禺区105国道钟村路段
雄峰商城
8大行业计划装饰材料、家俱、布艺、厨卫洁具、家用五金、家居工艺品。
创南中国第一高级专业商城。占地22.6万平方米，商铺面积30万平方米，8座商厦，1幢商务中心、银行，1幢美食中心，2.5万平方米喷泉广场，经营配套计划完美。
售价：3500元—9200元/平方米；
7折优惠，提供7成25年按揭，多个灵活付款方法，50年产权。
租金：28—85元/平方米/月，租售协议期2-3年。
管理费：1.5元/平方米/月;
广告费:1元/平方米/月;
空调费:15元/平方米/月;
*1—3年免租1个月;
*名优品牌首年免租5个月,租金3年不变。

*正处于招商阶段，将于1月下旬开业。
*项目计划及付款方法，发展前景，经营档次，含有一定优势。
*推广力度和投资吸引力较低。
*对本项目含有一定市场威胁。

番禺区大石镇海珠路
恒性商贸城
大型百货、五金、电器、日杂、塑料、文具。
有产权大型批发市场，占地18万平方米，800间商铺，10万平方米仓库。
售价：3680元/平方米（均价），40年产权，5成按揭。
折扣优惠：一次性：92折
按揭：94、95、96折
分期：95折
管理费：25/平方米。三年不变。
租金：30元/平方米/月（均价）协议期3年，拥金1.2万元/间。
*首期开发600个商铺，已被内部认购50%。
*于10月试业，开业后经营冷淡。
*项目包装及形象档次较低，即使销售方法灵活多样，但缺乏市场投资吸引力。
*对本项目不含有市场威胁。

顺德市325国道乐从路段
乐从国际家私城
有家俱经营为主，配套装饰精品
广东省指定最值得参观旅游、购物景点：
建筑面积20多万平方米，共分9座商场，数千厂商，是全国最具规模专业家私，装饰精品批发中心。停车场、仓储、商务、饮食、娱乐、配套完善，
首层租金90元/平方米/月，升至350元/平方米/月，协议期1年，3个月租金作押金，管理费1.5元/平方米。
由94年开业至今，乐从镇已形成一百万平方米家俱展区，具强大品牌效应，覆盖国、内外地域，因为专业性以家俱经营为主，对项目整体影响较少，其经营计划和招商策略有可取之处。

番禺洛溪新城迎宾路旁
五洲装饰世界
装饰材料、五金交电、灯饰家俱
总占地120万平方米，分2期开发，第1期开发占地92404.5平方米,铺位多达932个,仓库可使用面积6万平方米,完善服务配套。
租金：230—350元/平方米/月，免杂资费。
广告费：120元/月
管理费：100元/月
定金：500元/间
确保金：2个月租金。
开发规模及配套完善，但租金较高，开业时间短，经营情况未尽理想，对项目整体影响较少，但部分招商范围将和本项目产生竞争。

南海盐步广佛公路
大转装饰材料城
以来报为主，并以装饰材料及涂料作配搭。
总占地10万平主米，并不停扩大开发仓储货运配套设施完善。
租金：70—100元/平方米/月
集资费：1000-1500元/平方米/月
确保金：3个月租金
管理费：3.5—5元/平方米/月
开业经营时间较长久，已形成一定经营规模，经营范围辐射全省及中国西北各大城市，对项目竞争影响较少，其单一经营性强。

东莞——富民时装城/电子展览城/家俱城
西樵——布匹批发市场
南海——陶瓷装饰材料市场/综合百货日用具市场/塑料市场
番禺——易发电器城
中山——灯饰批发市场

2、广州专业市场
电器——海印电器城，西场电器城
布匹——海印布匹总汇，中大布匹市场
精品、玩具、文体用具——广州国际玩具中心，谊园文体批发市场
汽车——广东汽车城、华南汽车市场
汽车配件——广源汽配城、恒福路汽配市场
电讯——陵园西电讯城
海味、副食品——一德路海味副食品批发市场

家俱——香江家私城、金海马家私城、市内各关键商场全部有设之。
眼镜——人民南眼睛市场
电脑产品——广州电脑城
鞋业——广源鞋业城
皮具——梓元岗皮具城
服装——白马服装城、流花服装城
洗涤、化妆品——兴发广场
音像制品——兴发广场、音像城
家居装饰品——文德路艺术城

广州装饰材料市场商铺租赁收费一览表

编号
市场各称
区域
租金（元/m2/月）
管理费
集资费（元/ m2）
确保金
水电、杂费
工商税务
1
羊城装饰材料城（附设灯饰城）
广州市南岸路22-26#
首层250-350(包库另计)
免
1000-1500
3个月租金
按商业标准收取
帮助办理自行缴付
2
广东装饰材料城
广州市南岸路28#
首层：160；
二层：75（包库另计）。
免
1000
3个月租金
按商业标准收取
帮助办理自行缴付
3
广州装饰材料城市场
广州南岸路
193-225
免
700
3个月租金
按商业标准收，
转户营:5000元/户
帮助办理自行缴付
4
星之光装饰材料城
正进行转营，全方面发展文体用具批发市场。
5
安华装饰材料城（附设灯饰城）
广州市黄石东路
首层：70-108；
二层：20。
免
500-1000
3个月租金
水:1.6元/吨；电:1.45元/度(定额功率24瓦)；每千瓦增房费元正；电话:自报、收工程费1000元/米；广告费：5元/m2/月
帮助办理自行缴付

3、顺德专业市场

顺德市——乐从国际家私城：以家俱经营为主，配套装饰精品。广东省指定亦参观旅游、购物景点：
建筑面积20多万平方米，共分9座商场，数千厂商，是全国最具规模专业家私，装饰精品批发中心。停车场、仓储、商务、饮食、娱乐、配套完善，首层租金90元/平方米/月，升至350元/平方米/月，协议期1年，3个月租金作押金，管理费1.5元/平方米。由94年开业至今，乐从镇已形成一百万平方米家俱展区，具强大品牌效应，覆盖国、内外地域，因为专业性以家俱经营为主，对项目整体影响较少，其经营计划和招商策略有可取之处。

乐从——顺家私城、宏海家私城；伦教——国际木工机械城；大良——汽车市场。
* 专业市场概况分析：
经营面积在十万平方米以上，以形成一定规模，以租赁经营为主，专业性强，社会著名度较高，招商用户来自国、内外，而且有逐步扩大趋势。
因为大部分专业市场是租赁经营性质，商户对产权专业市场较为需求，关键集中在家俱、建材、塑料行业买家为主。

六、专业市场特征及发展趋势

A、 专业市场特征
n 现在总体专业市场以租赁经营为主，经营成本较高，商户承受力不停加剧，而且市场上缺乏永久产权大型专业市场出售。
n 各关键大型专业市场以“低价格”作为关键招商竞争策略。
n 市场经营环境及市场计划未尽完善，缺乏市场凝聚力。
n 各区域专业市场规模不停扩大，专业性强，市场需求及市场份额不停扩散。
n 部分专业市场采取销售和租赁同时进行方法经营，在开业后缺乏长久市场推广计划，对后期经营发展缺乏连续性。
n 专业市场产品科技含量较低，伪劣产品充斥市场。经营方法陈旧，缺乏统一经营管理，市场形象受损。

B、 专业市场发展趋势
n 采取优异合理经营计划进行市场经营。
n 着重资讯科技及电子商务网贸易发展，服务配套设施更趋完善。
n 经营规模不停扩大，形成“一站式”循环消费体系。
n 经营方法采取销售、租赁、合作分成、保底经营等多个灵活方法。
n 重视市场品牌形象及开业后宣传推广计划。
n 重视培养浓厚商业气氛及增强市场凝聚力。

七、市场需求分析及趋势估计

1、 顺德现在以家俱、涂料、家用电器为关键经济支柱产业，已形成强大销售网络，产品以外地销售为主。
2、 专业市场以家俱市场为主，集中在325国道乐从至龙江路段，形成逾百万平方米专业商场，业务范围面对全国及港澳地域，著名度及甚高，影响力深远。
3、 涂料及家用电器还未形成专业市场，但已建成了强大市场销售网络，生产企业关键依靠经销商和开设专卖店形式，进行产品推广。
4、 顺德当地消费需求以民用消费品为主，包含汽车、百货用具、服装、食品、鞋业为主，其中汽车将是主力市场之一。
5、 伴随顺德新城区建设发展，及商品开发量及家居装饰不停扩大，对建材和装饰材料、厨卫洁具、涂料需求不停增多，市场潜力深远。
6、 伴随中国加入世贸，国、内外名优产品将大量涌入顺德，同时快速占领市场，竞争将不停加剧，各专业市场将受到冲击。

八、投资群体分析

1、 目标招商群体分析
* 投资目标
——为获取较高投资回报为主，包含投资者、经销商、生产企业。

* 投资考虑原因
——以地段，投资经营前景、价格、项目计划及配套、发展商实力为关键考虑原因。

* 投资顾虑原因
——以经营计划及配套、投资经营前景、产权、开业时间、投资承诺为顾虑原因。

* 对服务配套设施需求
——以仓储、运输、资讯、商务为关键需求。

* 各行业对经营面积需求
家俱：500—1000平方米 建材：100—1000平方米 综合百货：50--500平方米
塑料：100—500平方米 家电：100--350平方米 汽车：300--1000平方米
饮食：300—平方米 银行：500—1000平方米 服装、布匹：15—200平方米
粮油食品：50—200平方米 电信：25—150平方米 机械：50-1000平方米
音像制品：15—100平方米 文娱康体产品：50—800平方米 药品及医疗器械:50—250平方米
玩具：20—150平方米 化妆品：10—100平方米 涂料：50—250平方米
皮具：25—100平方米 鞋业：25—250平方米

* 专业市场潜在投资群体分析

A、 年纪特征——投资群体趋于年轻化。
其中31—35岁占25%
36—40岁占30%
41—45岁占20%
46—50岁占15%
51—55岁占10%

B、投资决议权
——以男性为主达75%，投资型用户女性百分比将增大。

C、职业特征
——以私营企业及个体经营商户为主，投资型用户自各行业及自由职业者。

* 房地产广告认知度
广告著名度和楼盘著名度，一般认为广告著名度越高，楼盘著名度越高。
广告发表频率高，推广力度大 45%
广告版面大，有气势 35%
广告创意独特，对品牌及企业认可 20%
* 房地产信息渠道选择

九、专业市场经营者及品牌企业调研总结

* 品牌企业对项目标认知分析
A、 专业市场经营计划应以市场需求为导向，提供完善服务配套设施，发明良好经营环境，才能吸纳大型品牌企业进驻经营。
B、 政府对项目标支持是专业市场发展有力保障。
C、 市场著名度及影响力将决定专业市场连续扩大发展性。
D、 作为顺德国际级商业城，在经营计划上应含有超前性和创新性，面向全国及全球性市场。

区域
市场名称
调研总结
广州

番禺

顺德

南海

顺德

顺德
广东装饰材料城

恒生商贸城

乐从国际家私城

西樵布匹市场

万和集团

美集团
专业市场重视地段及经营计划，成功关键在于市场凝聚力创建及市场推广。

专业市场发展前景是投资者最为关注，经营投资回报率反应真正市场价值。

市场品牌塑造及市场推广是在市场竞争中致胜关键，专业市场完善服务配套是发明良好经营环境基础。

寻求市场空白，洞悉发展趋势，抢占市场先机是专业市场开发成功关键。从零碎经营发展至整体经营是专业市场发展趋势。

对项目有一定了解，但对项目发展前景持观望态度，项目标形象及定位模糊，未能有明确专题经营方向。

对项目未有认知，对项目面向社会招商形式有所保留。认为产品销售以外地市场为主，并已建成完善销售网络，若由政府组织会考虑进驻经营。

十、德市区商用物业概况表

市区商铺价格首层由9000-30000元/平方米，均价在2.3—2.5元/平方米，而且销售成绩理想，租金由40—200元/平方米/月，均价为60—80元/平方米/月。并依据地段进行划分，关键集中在新世纪酒店及倩晖园周围为主。
投资需求仍有宽广空间，完工“华全部豪庭”商铺售价在2.3—2.8万元/平方米之间，市场仍然有相当强大承受力。
总体商用物业数量不停增多，市场百分比扩大，市场竞争日趋猛烈，投资需求呈多样化发展，对项目标计划和，前景更为重视，并开始由单方面盲目追求地段、价格而转向重视项目经营计划和前景，投资回报收益等综合素质。

1、 东乐路——富丽华大厦
共三层商场，每层多平方米；价格（售价）：首层——2300—2500元/平方米；二层6000-7000元/平方米
整层租售。
2、 新基一路：商铺
价格：首层——23000—25000元/平方米；夹层：1000多元/平方米。
商铺面积：首层——40—50平方米/间；夹层：30余平方米/间。
3、 清晖路：汇展阁
价格：均价5500元/平方米。电话：2221810。
4、 东乐路和东园大街交汇处：广德业大厦
售价：21000—25000元/平方米；销售代理：中创美联物业代理；电话：288

5、 清晖路：新世界中心商场 商场中庭临时商铺租金：
只租不售： 周六、日：3000元/间/天
均价：100元/平方米/月； 周一至五：1000元/间/天
管理费：45元/平方米 大型节假日：5000元/间/天
实用率：100%。
6、清晖园路段：鸿叶楼（独立商铺） 7、环市东路：景鸿楼（独立商铺）
租：80—100元/平方米/月 售价：首层——10500元/平方米
售：18000元/平方米 二层——7500元/平方米
8、丹乐路：翠庭轩（独立商铺） 9、环市北路：恒龙阁
售价：9000元/平方米 售价：12500元/平方米

10：清晖园路段：东园商场 11、“华全部豪庭”楼盘商场
大型集市临时性质 商铺划分成38间商铺
租金：100—200元/平方米。 售价：23000—28000元/平方米，开业。
12、信德商业城 13、东康路：建材市场街铺
大型集市式临时商业城， 租金：70—80元/平方米
关键经营中、低级日用商品为主。 售价：0元/平方米
租金：150—350元/平方米。 按揭：五成十五年，50年产权。

14、顺德家电城
大型集市式商业城，有300余间商铺。
售价：2—26000元/平方米。
租金：80—250元/平方米
管理费：150元/间
每个铺位采取三层式结构，每层各为24平方米，以经营中低级家电产品，及电脑配件产品。
15、顺德机电企业----电器商场
机电企业自有物业，采取合作经营方法，和各大品牌家电企业合作展销，集合顺德名优家电产品，著名度较高。

第二部分：项目分析
一、项目SWOT分析
S——项目优势
1、 地段优势：
地处105国道大良路段，将成为新旧城区经济和交通关键输纽，拥有完善运输网络。
2、 规模优势：
项目总长1.3公里，占地18万平方米，总建筑面积22万平方米，将形成大型综合性专业市场。
3、 市场优势：
项目含有区域市场独创性，未有直接竞争项目。

W——项目劣势
1、 缺乏政府职能支持。
2、 宣传推广及包装未尽完善。
3、 销售价格和市场脱节。
4、 配套设施未尽完善。
5、 缺乏统一经营计划。
6、 销售策略缺乏投资吸引力。
7、 招商范围狭小，用户层面较高，投资门槛较高。

O——机会
1、 市场需求空间宽广，缺乏综合性专业市场。
2、 家电及涂料市场未有形成专业性市场。
3、 政府新城区建设及城建计划发展给各行业专业市场提供宽广发展空间及市场潜力。

T——威胁
1、 区域性专业市场不停增多，规模不停扩大，经营配套完善。
2、 珠江三角洲专业市场竞争加剧，市场购置力不停扩散。
3、 品牌生产企业开始以专卖店形式抢占市场份额，对专业市场凝聚力造成影响。

二、12月顺德商业城销售分析
商铺

已售面积

A区1座
101—119
201—203
205—206
215—216
220
向南—18间—90%
向北—8间—40%
2座
102-119、121
201、222
301-303、322
402、403
向南19间—90%
向北2间—10%
向南4间—18%
向北2间—10%
3座
102-108
110-124
201
向南22间—92%

向1间—8%
住宅
A区1座：已售住宅
出售率
101—103、106、107
201-208
南向5间—55%
北向8间—100%
A区2座
103-110
202-204、208-210
301-304、310
4
南向8间—80%
北向6间—60%
南向4间—40%
北向无一售出
A区3座
101
202、207
306、307
4
南向1间—8%
北向2间—18%
南向2间—18%
北向无一售出。

已售铺位

101-120、122-124
223-227
325-329
403-408、417-418、427

111
208、212
301、308、381、312、313
4
向南23间—96%
向北5间—19%
向南5间—17%
向北7间—20%

南向11间—1%
北向2间—17%
南向5间—38%
北向—0%

101-119
201-205、223
303、322
401-402、418、419

1-
203、210
303、310
401-403、408、409
向南19间—90%
向北6间—26%
向南22间—9%
向北4间—20%

南向—0%
北向2间—20%
南向2间—20%
北向5间—56%

B区2座
103-120
217-220、232
301、302、323
423

108、109
208
308、310
401
向南18间—90%
向北5间—23%
向南3间—13%
向北1间—4%

南向2间—22%
北向1间—10%
南向2间—20%
北向11间—9%

B区3座
101-107、110-121
201-203、208-210
301
4

1-
203
303
402、409、410
南向19间—90%
北向6间—76%
南向1间—5%
北向无一售出

南向—0%
北向1间—10%
南向1间—10%
北向3间—30%

B区4座
101-102、113-116、105-108、121
201、214-215、222、223
324
4-

1-
210
308
4-
南向11间—52%
北向51间—22%
南向5间—22%
北向无一售出

南向—0%
北向1间—10%
南向11间—10%
北向—0%

B区5座
103
2
301
4
全座销售率
南向1间—5%
北向无售出
南向1间—5%
北向无一售出
0%

B座6座
111-118
220
320
419

108
209
3-
402、403、405
南向8间—45%
北向1间—1%
南向1间—5%
北向1间—5%

南向1间—13%
北向1间—11%
南向—0%
北向3间—33%

三、顺德商业城销售分析

项目性质
销售
租赁
商铺： 首层—6万多平方米 1700间
二层—6万多平方米
35%约（500多间）
1.5亿元
0%
住宅： 3层 8万多平方米—385套
4层
100套 35%
0.2—0.3亿元
0%

（1）商铺价格：首层均价13000元/平方米（南向）。
均价11800元/平方米（北向）
（2）住宅价格：1800-元/平方米，均价1700元/平方米
（3）折扣——93（一次性）—98折（按揭）。
（3）首层：（最小面积）45平方米--（最大面积）160平方米（双向门面商铺）。
（4）室内铺三种间隔（45/68/72平方米）
（5）管理费：80元/间/月（住宅）
（6）商铺起价：180万元/平方为米（按揭为主）
（7）总铺售额10亿，已销售2亿元

四、销售总结

1、项目经营性质：批发零售相结合综合性大型商业城
2、消费者投资目标：投资客为主/自用者较少。
3、投资心理特点：一次性购置1-2间以上，最多达10间，对项现在景充满信心。
4、付款方法：以按揭付款为主，付款方法单一，6成按揭。
5、返租回报：50元/平方米/月，共3年（按建筑面积100%），含有一定投资吸引力。
6、管理费：住宅80元/间/商铺（未定） （发展商自行成立物业企业）
7、二层招商对象：大型品牌家商进驻，形成大型电器展销中心（只租不卖）
8、完工时间1月1日：交付使用3月底，属准现楼阶段。
9、用户起源：顺德市当地居民及周围地域，销售范围狭小，用户层面较高。
9、 销售价格及策略单一，缺乏投资灵活性及吸引力。

第三部分：营销策划推广方案

一、 序言 五、总体策划思绪
二、项目市场分析 1、市场定位及项目形象
1、 专业市场概况 2、项目发展优势
2、 投资用户群体 3、经营计划提议
3、 企业市场需求 4、首、二层功效定位
4、 经营发展方向 5、项目推广策略
三、存在问题分析 （1）销售推广策略
1、 销售策略 （2）建立销售体系
2、 总体计划 （3）广告宣传推广策略
四、项目推广工作安排 6、销售目标
1、 发展商
2、 凌峻策划推广企业

一、 序言

凌峻广告——凭借200多个房地产项目标成功操作，积累了丰富市场营销策划推广经验，以敬业专业工作精神及理念，专门组织商场营销策划人员对项目及专业市场、目标投资群体进行了详尽市场调研及分析总结。
经过分析总结所得对顺德国际商业城成功发展前景充满了强大信心，制订出商效高质营销策划推广方案。同时经过双方共同合作，全方面推进项目经营招商推广成功。

二、项目市场分析

1、 专业市场概况分析
n 传统专业市场以经营单一产品为主，发展规模及发展空间狭小。
n 区域性专业市场数量相对饱和，经营计划及档次较低，缺乏市场竞争力及凝聚力。
n 市场上缺乏综合性大型商业城，市场潜力及发展空间宽广。
n 传统专业市场行业竞争日趋猛烈，未能适应市场未来发展需求。

2、 投资用户群体
A、专业市场
——以围绕在广州周围地域个体经营商户及中、小型经销商户，经营业务以满足区域性需求为主。
B、综合性商城
——经营范围面向全国各地，东南亚及海外地域。
——拥有巨大用户群体。
——大型品牌生产企业。
——综合性百货供给商。
——国、内外产品经销、代理商。
——各行业龙头企业。

3、顺德企业市场需求
顺德——以制造业为经济支柱为主生产和加工基地，各类品牌企分布在12个镇区，产品关键以外地市场为主，已建成较成熟完善销售网络，但缺乏一个集中产品展示中心，尤其是中、小型企业期望经过一个商品集中展示舞台，经过物流和信息平台建立，为产品拓展更宽广销售空间，建立起强大销售网络，全方面发展。

3、 顺德国际商业城经营发展方向
依据现在市场需求及综合性商业城发展趋势制订以下项目发展方向。
（A） 为品牌企业提供一个名优产品展示和销售舞台。
（B） 为企业提供完善物流及信息流平台。
（C） 提升顺德制造企业整体形象，并面向全国及海外市场进行传输推广。
（D） 成为顺德地域最具大规模综合性商业城，以品牌产品展示及名优产品销售