顺德楼盘营销策划推广方案样本.doc
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1、顺德国际商业城营销策划推广方案广州凌峻房地产策划推广机构第一部分:市场调研汇报第二部分:项目分析第三部分:营销策划推广方案第一部分:市场调研汇报 研究方法:定点调查,抽样调查,电话访谈,资讯搜集。 研究地域:顺德、番禺、南海、佛山、东莞、中山、广州。 抽样情况:专业市场 商铺物业 品牌企业 样本特征:专业市场开发经营者 目标投资用户群体 品牌企业经营群体 实施时间:12月目录一、顺德概况二、投资导向三、投资政策四、专业市场分部五、专业市场调研汇总表六、专业市场特征及发展趋势七、市场需求分析及趋势八、投资群体分析九、品牌企业调研总结十、顺德市区商铺概况一、顺德概况1、 地理位置地处珠江三角洲腹部
2、,毗邻广州、佛山、东莞、中山、珠海等关键城市,距澳门50公里, 距香港64海里是关键经济及工业城市。2、 行政划分顺德市行政区城共辖十二个镇区,总面积806平方公里,常住人口105万,流感人口50 万,侨胞40多万人。镇区分别包含:大良、容桂、勒流、伦教、北窖、陈村、乐从、龙 江、杏坛、均安和德胜区。3、 基础设施实现城镇道路、能信、供电、供水等基础设施一体化。公路密度居全国前列,并拥有世界 级集装箱货运码头容奇港、北喾港,同时拥有优异通讯网络及信息高速公路。4、 服务设施星级酒店及购物中心,文娱康体设施遍布城镇,并拥有高尔夫球场和国际学校,多种配套 设施日臻完善。5、 经济发展顺德作为新兴工
3、业城市,以轻工制造为主,多个经济成份并存。综合经济实力居全国前 列,1998年全市工农业总值645.55亿元,比20年前增加37.6倍。业总产值605亿元, 增加24倍。农业总产值40.55亿元。 (1)市场行业概况顺德是新兴工业城市,已建成以轻工制造为主,多个以济成份并存,拥有现代化优异技术设备,含有相当规模工业生产体系。关键行业有家用电器、燃气用具、机械、纺织、饲料、塑料制品、电子电讯、建材、服装等。顺德是全国最大电冰箱、空调器、微波炉、电饭货、电风扇、消毒碗柜、热水器等生产基地,拥有“科龙”、“容声”、“美”、“万家乐”、“格兰仕”等驰名家电品牌,被誉为“家电之全部”。(2)第三产业概况
4、 乐从家俱城、陈村花卉世界、伦教木工机械城等著名全国专业市场,和多种农贸市场和百货商场等组成了多个类、多功效、多层次覆盖城镇、辐射中国外商业市场网络。金融、保险、房地产、旅游、中介服务等同时发展,蒸蒸日上。 到1999年9月底止,全市共兴办了“三资”企业1285家,实际利用外资24.8亿美元。美国惠而浦、安普、日本东芝、三洋、松下、日清、为家、百乐满,加拿大北方电讯,德国博世、克虏伯,菲律宾生力啤、韩国浦项、三星和香港台和、新世界、恒基兆业、顿壳、震雄等40多家国际著名大企业、跨国企业,全部相继到顺德市投资和合作。外贸出口市场向多彩大发展,形成“三资”企业、外贸专业企业、自营出远销五大洲100
5、多个国家和地域。(3)配套设施 顺德已基础实现了城镇道路、通信、供电、供水等基础设施一体化。全市每百平方公里公路密度为49公里,居全国前列。顺德港天天有四班次双体快喷射客船来往于顺德香港之间,单程只需1个半小时。还有容奇港、北窖港两个进航香港转口世界集装箱货运码头。拥有优异通讯网络,开通了信息高速公路。 高级次酒店、商场和文娱康乐场所遍布城镇,拥有高尔夫球场和国际学校,多种配套设施日臻完善。二、投资导向(1) 农、林、牧、渔业A、 农田基塘基础建设和改造B、 优良种畜种禽、水产种苗繁育(不含中国特有珍贵优良品种)C、 优良禽畜、水产品、花卉、蔬菜和林木品种引进和生产D、 名特优质水产产品养殖E
6、、 名贵花卉种植F、 蔬菜、花卉无土栽培系列化生产G、 禽畜、水产品、果树、蔬菜、花卉和林木等。(2) 工业A、 农业机械化新技术设备制造B、 轻纺工业:复台超细、功效性、差异化化纤和产业用纤维、化纤原料生产,印染后整理配套废水处理项目,关键发展纯绵、真丝、化纤、高仿真等纤维系列产品印染整理,中高级服装、服装面料和辅料生产,无纺布、产业用特纤及纺织品生产,生物工程技术食品、速冻保鲜食品、功效食品、绿色食品添加剂、基础原料和辅料生产,新型包装材料生产,利用现有生产条件引进条件外资及技术对家电产品进行技术改造业新产品、新技术研究和开发。C、 家业饲料添加剂和饲料蛋白资源开发和研制D、 粮食、蔬菜、
7、水果、肉食品、水产品等农产品加工新技术和新设备E、 粮食、蔬菜、水果、肉食品、水产品等农产品批发交易市场建设和经营F、 蔬菜、水果、肉食品、水产品等农产品流通企业G、 生态环境整改和建设工程H、 机械及光机电一体化工业I、 数控机订、加工中心机床数控系统、机械手等设备制造J、 新型智能化、组合式配电设备元件、物种电缆制造K、 环境保护机械设备制造L、 电子通信M、 新电子元器化、高能环境保护电池(镍氢及锰离子第二次电池)制造N、 数字移动通信、卫星通讯和光通讯等设备制造O、 计算机软件系统、工业仿真系统和控制系统研究开发P、 光纤通信设备制造Q、 输变电系统和城网电器工业R、 干式变压器、干式
8、电抗器、干式箱变站、高朕电缆、真空开关及智控设备、智能化框架式电器元件制造。S、 化工工业T、 催化剂、食品添加剂、水处理剂等研制和生产(3) 商贸、旅游、房地产、金融及服务业A、 大型专业市场建设B、 汽车、建筑装饰材料、塑料、布艺等专业市场及贸易中心建设C、 顺德特色施游项目及景点配套开发建设D、 顺德美食开发经营及中外特色烹江、食品项目E、 国际经济、对外贸易、科技、环境保护信息咨询F、 医药工业G、 生物工程药品及生物化学药品系统(含生化诊疗试剂)开发H、 新型药工程药用包装材料、药用辅料生产I、 中成药名优产品、海洋药品开发和研制J、 新型诊疗、诊疗、化验、理疗、保健用器械仪器和设备
9、制造K、 精密仪器设备维修、售后服务L、 高新技术、新产品开发中心建设M、 文化艺术、体育、娱乐、医院及基础设施建设N、 旧城改造及高等级公路、桥梁、码头建设O、 中外合资、合作建筑业企业(4)顺德市13个开发区汇总1、 顺德市新城区 在顺德市东南部,是顺德未来政治、文化、金融和信息中心。城区面积和7万平方公里,105国道及碧林路,南北纵横穿插,立即兴建德胜中路横贯全区。区内西北面顺峰、太平两山耸立,东南面德胜、桂畔两河。2、 小黄圃高新技术产业开发区3、北窖工业圈3、 4、均安镇工业开发区5、富安工业区6、 大良镇南区大型专业市场/综合商厦/9万平方米市通中心(陆运港)/世纪小学7、 龙江镇
10、大坝工业区8、伦教镇工业区8、 9、乐从工业园10、桂洲镇工业新区11、陈村镇工业区12、杏坛镇开发区13、德胜工业园三、投资政策1、顺德市现代化试点城市 1999年7月,广东省委、省政府确定顺德为率先基础实现现代化试点城市,给予顺德特殊改革试验权和社会经济管理权。(1)各级党委、政府相关部门更多关心、支持帮助指导并提出“三个有利于”标准。(2)在县级建制不变前提下,除行政管理权由佛山市代管处,其它经济、社会、文化等方面事务,给予顺德 市行使地级市管理权限,并直接对省负责。(3)商清中央驻粤单位给对应支持,如设置分行,外汇管理机构等。(4)省委、省政府及省直相关部门各项业务活动,顺德市直接参与
11、及接收相关文件及信息。(4) 根据建立社会主义市场经济体制要求,简政放权、转变职能,加强服务、不再增设机构。2、顺德市激励外商投资相关政策(1)财税优惠政策(2)收费减免政策(3)用地及资金信贷政策3、投资方法(1)中外合资经营(2)、中外合作经营(3)外商独资经营(4)、加工装配(5)赔偿贸易(6)国际租赁(7)合作开发和技术转让等形式四、专业市场分布顺德市专业市场分布陈村花卉北窖家用电器、钢材大良汔车、家用电器、涂料容桂家用电器伦教木工机械龙江家俱配件乐从家居、钢材杏坛塑胶、家用电器珠江三角洲专业市场分布番禺/综合百货、建材、家电南海、佛山/建材、综合百货、陶瓷、布匹东莞/家俱、电子配件、
12、服装顺德/家俱及配件、木工机械、汽车中山/家用电器、灯饰五、市场调查汇总表1、 专业市场(1) 珠江三角洲地域区域市场名称经营范围经营计划招商条件评价番禺区105国道钟村路段雄峰商城8大行业计划装饰材料、家俱、布艺、厨卫洁具、家用五金、家居工艺品。创南中国第一高级专业商城。占地22.6万平方米,商铺面积30万平方米,8座商厦,1幢商务中心、银行,1幢美食中心,2.5万平方米喷泉广场,经营配套计划完美。售价:3500元9200元/平方米;7折优惠,提供7成25年按揭,多个灵活付款方法,50年产权。租金:2885元/平方米/月,租售协议期2-3年。管理费:1.5元/平方米/月;广告费:1元/平方米
13、/月;空调费:15元/平方米/月;*13年免租1个月;*名优品牌首年免租5个月,租金3年不变。*正处于招商阶段,将于1月下旬开业。*项目计划及付款方法,发展前景,经营档次,含有一定优势。*推广力度和投资吸引力较低。*对本项目含有一定市场威胁。番禺区大石镇海珠路恒性商贸城大型百货、五金、电器、日杂、塑料、文具。有产权大型批发市场,占地18万平方米,800间商铺,10万平方米仓库。售价:3680元/平方米(均价),40年产权,5成按揭。折扣优惠:一次性:92折 按揭:94、95、96折 分期:95折管理费:25/平方米。三年不变。租金:30元/平方米/月(均价)协议期3年,拥金1.2万元/间。*首
14、期开发600个商铺,已被内部认购50%。*于10月试业,开业后经营冷淡。*项目包装及形象档次较低,即使销售方法灵活多样,但缺乏市场投资吸引力。*对本项目不含有市场威胁。顺德市325国道乐从路段乐从国际家私城有家俱经营为主,配套装饰精品广东省指定最值得参观旅游、购物景点:建筑面积20多万平方米,共分9座商场,数千厂商,是全国最具规模专业家私,装饰精品批发中心。停车场、仓储、商务、饮食、娱乐、配套完善,首层租金90元/平方米/月,升至350元/平方米/月,协议期1年,3个月租金作押金,管理费1.5元/平方米。由94年开业至今,乐从镇已形成一百万平方米家俱展区,具强大品牌效应,覆盖国、内外地域,因为
15、专业性以家俱经营为主,对项目整体影响较少,其经营计划和招商策略有可取之处。番禺洛溪新城迎宾路旁五洲装饰世界装饰材料、五金交电、灯饰家俱总占地120万平方米,分2期开发,第1期开发占地92404.5平方米,铺位多达932个,仓库可使用面积6万平方米,完善服务配套。租金:230350元/平方米/月,免杂资费。广告费:120元/月管理费:100元/月定金:500元/间确保金:2个月租金。开发规模及配套完善,但租金较高,开业时间短,经营情况未尽理想,对项目整体影响较少,但部分招商范围将和本项目产生竞争。南海盐步广佛公路大转装饰材料城以来报为主,并以装饰材料及涂料作配搭。总占地10万平主米,并不停扩大开
16、发仓储货运配套设施完善。租金:70100元/平方米/月集资费:1000-1500元/平方米/月确保金:3个月租金管理费:3.55元/平方米/月开业经营时间较长久,已形成一定经营规模,经营范围辐射全省及中国西北各大城市,对项目竞争影响较少,其单一经营性强。东莞富民时装城/电子展览城/家俱城西樵布匹批发市场南海陶瓷装饰材料市场/综合百货日用具市场/塑料市场番禺易发电器城中山灯饰批发市场2、广州专业市场电器海印电器城,西场电器城布匹海印布匹总汇,中大布匹市场精品、玩具、文体用具广州国际玩具中心,谊园文体批发市场汽车广东汽车城、华南汽车市场汽车配件广源汽配城、恒福路汽配市场电讯陵园西电讯城海味、副食品
17、一德路海味副食品批发市场家俱香江家私城、金海马家私城、市内各关键商场全部有设之。眼镜人民南眼睛市场电脑产品广州电脑城鞋业广源鞋业城皮具梓元岗皮具城服装白马服装城、流花服装城洗涤、化妆品兴发广场音像制品兴发广场、音像城家居装饰品文德路艺术城广州装饰材料市场商铺租赁收费一览表编号市场各称区域租金(元/m2/月)管理费集资费(元/ m2)确保金水电、杂费工商税务1羊城装饰材料城(附设灯饰城)广州市南岸路22-26#首层250-350(包库另计)免1000-15003个月租金按商业标准收取帮助办理自行缴付2广东装饰材料城广州市南岸路28#首层:160;二层:75(包库另计)。免10003个月租金按商业
18、标准收取帮助办理自行缴付3广州装饰材料城市场广州南岸路193-225免7003个月租金按商业标准收,转户营:5000元/户帮助办理自行缴付4星之光装饰材料城正进行转营,全方面发展文体用具批发市场。5安华装饰材料城(附设灯饰城)广州市黄石东路首层:70-108;二层:20。免500-10003个月租金水:1.6元/吨;电:1.45元/度(定额功率24瓦);每千瓦增房费元正;电话:自报、收工程费1000元/米;广告费:5元/m2/月帮助办理自行缴付3、顺德专业市场 顺德市乐从国际家私城:以家俱经营为主,配套装饰精品。广东省指定亦参观旅游、购物景点:建筑面积20多万平方米,共分9座商场,数千厂商,是
19、全国最具规模专业家私,装饰精品批发中心。停车场、仓储、商务、饮食、娱乐、配套完善,首层租金90元/平方米/月,升至350元/平方米/月,协议期1年,3个月租金作押金,管理费1.5元/平方米。由94年开业至今,乐从镇已形成一百万平方米家俱展区,具强大品牌效应,覆盖国、内外地域,因为专业性以家俱经营为主,对项目整体影响较少,其经营计划和招商策略有可取之处。乐从顺家私城、宏海家私城;伦教国际木工机械城;大良汽车市场。 * 专业市场概况分析:经营面积在十万平方米以上,以形成一定规模,以租赁经营为主,专业性强,社会著名度较高,招商用户来自国、内外,而且有逐步扩大趋势。因为大部分专业市场是租赁经营性质,商
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