地块项目可行性研究报告.doc

海盐县长安路西侧海兴路北侧地块项目可行性研究汇报-12目 录第一章 序言一、汇报编制目标二、汇报编制依据三、项目概况第二章 项目开发经营环境分析一、中国经济及房地产市场回首二、嘉兴市房地产市场概况三、海盐县城市总概况四、有利投资经济形势成因分析第三章 项目周围物业市场调查分析一、投资地块地理环境二、海盐地域区域分析三、项目区域地域住宅市场调查四、海盐消费者调查分析第四章 项目开发经营优势点和机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式二、项目开发经营优势点三、项目开发经营机会点第五章 项目定位一、目标市场定位二、产品定位第六章 项目计划、建筑设计提议一、项目总体计划提议二、住宅建筑设计提议三、小区配套设施提议四、环境艺术设计提议第七章 项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略二、项目投资估算三、项目实施进度安排四、项目投资和筹资计划第八章 项目开发经营情况分析一、项目销售计划二、项目销售收入估算三、项目经营成本估算四、项目利润估算第九章 项目开发经营风险分析 一、项目开发经营关键风险及对策分析第十章 结论和提议第十一章 结束语第一章 前 言一、汇报编制目标 1、在对项目开发经营环境进行具体分析基础上，结合项目所处区位环境，对该地块市场价值进行合理评定。 2、对项目标可行性和开发经营策划提出初步意见，并对项目标计划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出对应提议。 3、结合企业情况和项目标特点，探索项目开发经营可行方法。 4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决议及其实施优化提出提议。二、汇报编制依据 1、海盐市计划局计划方案； 2、国家建设部及武汉市颁布和房地产相关法律和政策； 3、嘉兴市统计局，海盐县统计局； 4、现场勘察和实地调研所得资料。三、项目概况该地块在嘉兴市海盐县长安路西侧、海兴路北侧，西侧临团结港、北侧临盐北河，总面积约73亩，并在海盐县经济开发区内，该地块基础较为平整，经盐城规条武字（）018号文件同意经过，该地块关键用途为居住用地，类别代号R2，容积率小于1.3，以中高层以上住宅为主（中高层以上住宅建筑面积占住宅总面积65%以上）时小于2.0，建筑密度小于25%，绿化率大于35%。建筑限高多层不超出五层（约15米左右，不含底层层高2.2米以下自行车库），许可建高层，高层住宅层数不超出16层（约48米左右）；依据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高等档次住宅新区。建筑形式采取组合式：排屋、多层70%，小高层30%，并初步确定项目关键技术指标以下：总用地面积：48763平方米，合73亩。容积率：1.25总建筑面积：60953.75M2 其中：排屋、多层住宅：39167.625M2 小高层住宅：18286.125M2 公建面积：3500M2 建筑密度（暂无设计方案无法计算出，建筑密度= 建筑基底总面积建筑用地总面积）。 绿化率：35%（以上数据是依据周围物业指标参考提出，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于深入优化）第二章 项目开发经营环境分析一、中国经济及房地产市场回首投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性房地产业更是如此。所以，对宏观经济、社会和政策环境把握是每一个开发决议者所关注首要问题。n 宏观市场分析l 据国家统计局，最新公布“国房景气指数”汇报显示，今年10月“国房景气指数”为104.87，比9月份微升0.04点。今年1-10月，全国商品房平均销售价格为每平方米2758元，和去年同期相比上涨11.7%，增幅比9月回落1.3个百分点。其中，商品住宅平均销售价格为每平方米2566元，同比上涨10.2%。从全国房地产投资总情况看，1-10月，全国房地产开发投资9526亿元，同比增加28.9%，增幅比上月提升0.6个百分点。其中，商品住宅完成投资6461亿元，同比增加27.9%；办公楼和商业营业用房完成投资同比分别增加了33.8%和34.7%。显然，国家收紧“地根”政策并未有效控制房地产行业增加势头，商品房平均售价继续上涨势头在短期内尚难以改变，所以房价仍有深入上升空间。l 房地产百强企业在全国市场拥有率普遍偏低，但百强企业在当地市场规模化经营模式凸现，其竞争力优势关键表现在市场占有、企业信用和品牌效应三方面。l “18号”令第一次将房地产业确立为中国经济发展支柱产业，标志着中国房地产业正走向成熟。房地产业发展将日趋规范化。据嘉兴市统计局提供房地产统计快报显示，今年上六个月因为国家宏观调控各项政策相继出台嘉兴市区房地产开发开始降温，逐步回归理性，房价稳中微升，少数指标因为惯性作用，仍处于高位运行态势。在近日，“中国（浙江）房地产著名品牌年会”上，得出一个相关结论，认为中国整个房地产市场现在正处于一个快速增加时期，最少还有20年发展历程。l 本省房地产开发投资情况。在土地和信贷紧缩政策双重作用下，本省房地产投资热深入降温。1-9月，全省房地产开发投资793.2亿元，同比增加36.4%，增幅分别比1-3月、1-6月回落10.6和3.9个百分点。关键特点有： 1、住宅开发增加速度快于办公楼和商业营业用房。1-9月，全省住宅投资602.8亿元，增加41.7%，增幅超出总速度5.3个百分点；办公楼和商业营业用房分别投资37.6和100.8亿元，增加34.5%和14.4%，增幅均低于住宅投资。 2、一、二级资质企业增幅上升，三、四级企业出现回落。今年以来，部分企业面临资金担心情况，实力雄厚企业优势突显。1-9月，在总速度回落情况下，一、二级企业开发速度不降反升，分别增加64.9%和4.8%，增幅比1-3月上升19.9和5.4个百分点；三、四级企业分别增加41.1%和4.9%，增幅回落30.2和1.7个百分点。 3、银行贷款增幅深入下滑。1-9月，中国贷款到位278.7亿元，只增加4.6%，增幅比1-3月回落了25.7个百分点，比去年同期回落了50.9个百分点，占本年资金比重23.9%，同比回落6.8个百分点。9月末，全省各项应付款及工程拖欠款增加了22.3%和18%。 4、各市对宏观调控反应差异较大。衢州、绍兴两市回落速度最快、幅度最大，1-9月增幅分别比1-3月回落105和51.4个百分点，比1-6月回落2.9和9.1个百分点；杭州和宁波市下滑速度比较平稳，1-9月增幅分别比1-3月回落8.1和15.1个百分点，比1-6月回落6.6和12个百分点。在宏观严控下，部分市增幅还有所上升，和1-3月相比，增幅上升有温州、嘉兴和丽水市；和1-6月相比，增幅上升有温州、舟山、台州和丽水市。嘉兴市1-9月增幅达成了83.5%，速度显著偏高。二、嘉兴市房地产发展概况n 地产业仍是投资热门行业，今年上六个月市区又新开设房地产开发企业24家，至6月末市区累计已经有房地产开发企业105家，总注册资本金131799万元，注册资金在万元或万元以上企业达26家，占企业总数24.8；在1000万元-万元有39家，占37.1；在500万元-1000万元有40家，占38.1。n 房地产开发投资已开始回落，今年1-6月房地产开发投资为225463万元，和去年同期相比增加91.47，但比下六个月下降0.93。n 商品房新开工面积达成110.41万平方米，比下六个月降低74.93万平方米，下降40.43。其中住宅开工面积73.50万平方米，比下六个月降低95.94万平方米，下降56.62。n 商品房施工面积因为去年新开工面积规模较大，结转到今年施工面积数量较多。上六个月达成452.69万平方米，比下六个月增加260.18万平方米，增加了135.15；其中住宅增加197.76万平方米，增加115.32。n 商品房完工面积连续走低，上六个月仅11.22万平方米，比下六个月降低59.23万下方米，下降84.08，和同期相比下降27.0。n 商品房销售已趋缓解。上六个月累计销售面积为23.30万平方米，比去年同期降低13.39万平方米，下降36.49。比下六个月降低43.18万平方米，下降64.95。n 空置房继续降低，仅4.39万平方米，同下六个月相比降低229.88。土地开发面积和土地购置面积双双下降，上六个月分别为14.53万平方米和30.89万平方米，分别比下六个月下降71.06和73.32。n 商品住房价格稳中微扬，涨幅逐季回落。今年一季度住宅均价3676元，较去年四季度上涨6.9%，二季度住宅均价为3742元/平方米，比上季上涨1.79%，房价处于全省中游。n 二手房源充裕。据房产超市统计，市民登记要求转让和出租房源有八千套左右，选择余地较大，楼盘成交约降低二成。价格和去年下六个月相比也有回落。二手房源增加和宏观调控方法出台直接相关，一手房销售不旺，直接影响了二手房市场，原先准备进行投资或投机购房市民纷纷释放原来订购住房，避免风险。持币观望已成为市民购房消费心态关键特征。n 市场交易活跃，价格不停攀升。二季度市区房地产市场很火爆。据市统计局调查统计：和去年同季相比，二季度市区商品房销售额增加1909，房屋销售价格上涨153，价格比上季上涨53。综观二季度市区房屋销售价格变动态势有三大特点：一是房屋价格涨幅扩大。二季度市区房屋销售价格比上年同季上升153，同比涨幅较一季度提升了47个百分点。二是各类房屋销售价格涨幅均达两位数。其中商品房销售价格同比上涨154，私有住房销售价格同比上涨149。在商品房中，多层住宅、写字楼、商业用房价格涨幅显著大于高层住宅、别墅价格涨幅。多层住宅、高层住宅、别墅、写字楼、商业用房销售价格同比分别上涨167、121、101、150、157；在私有住房（二手房）中，住宅和非住宅销售价格同比分别上涨124和207。三、海盐县城市总概况海盐县在浙江省北部富庶杭嘉湖平原，地处北纬30o2147到30o3829，东经120o4321到12o0255，南离省会杭州98公里，北距上海118公里，东濒杭州湾，西北邻苏州，东南通宁波。海盐置县于秦，历史悠久，素有“鱼米之乡、丝绸之府、礼仪之邦、旅游之地”著称。1985年被国务院列入沿海经济开放区，下辖武原、澉浦、秦山等8个乡镇。全县陆地面积507平方公里，江口海湾面积564.9平方公里，总人口近37万。县境处于太湖为中心碟形盆地边缘，地势从东南向西北倾斜，以平原为主，南部为平原低丘区，西部是平原水网区，东部属平原海涂区。杭嘉湖南排工程长山闸、南台头闸建于境内。海盐地处北亚热带南缘，四季分明，日照充足，气候温和湿润，是经典东亚季风气候。 改革开放以来，海盐经济社会事业蓬勃发展。，全县国民经济继续保持较快增加，整年实现生产总值110.8亿元，按可比价格计算，比上年增加32.8%(扣除核电工业和核电建筑业，全县实现生产总值80.11亿元，比上年增加17.0%)。其中：第一产业实现增加值9.32亿元，增加12.6%，第二产业实现增加值75.28亿元，增加44.6%，其中工业增加值69.05亿元，增加49.8%，第三产业实现增加值26.2亿元，增加13.9%。第一、二、三 产业在生产总值中百分比由上年10.0：62.1：27.9调整为8.4：67.9：23.7。全县人均生产总值为30375元，比上年增加32.8%，折合3670美元。 海盐区位优势得天独厚，交通便捷，基础设施配套，含有良好发展条件和投资环境。拥有省级经济开发区1个、省级风景区1个，各级文物保护单位40处。中国第一座自行设计、建造秦山核电站座落在境内。县域经济发展快速，农业生产稳步发展，农村经济蒸蒸日上，是中国关键商品粮、苗猪生产基地县；工业体系日趋完善，已形成化纤、丝绸、电子、机械、饲料、建材等六大支柱产业；外向型经济发展卓有成效。海盐县现有小学63所、中学18所、省级关键高中2所、职业中学2所和技工学校1所，中学在校学生2.157万人，小学在校学生2.9404万人，义务教育学龄人口入学率达99.99，初中毕业升高中升学率达成87.22，高中毕业生升学率达成76.26。海盐县有各类医疗卫生机构58所，卫生技术人员1206人，卫生事业床位总数达967张。其中综合医院2家（海盐人民医院为乙级甲等医院），专科医院2家，乡镇卫生院11家，基础形成了医疗、防疫、妇幼保健、卫生执法、药品检验、医疗科研、医学教育组成适应社会需要卫生事业服务体系和县、乡、村三级医疗、预防保健网络。关键交通概况：公路：沪杭快速通道（接A4高速公路）、01省道沪杭线贯串全县。乍嘉苏高速公路在我县和杭州湾大桥接轨。杭州湾大桥建成后，海盐将成为沪、杭、苏、甬黄金区域区位中心和沪杭、苏甬双线交汇交通枢纽，形成至四城市1小时即达交通网络。铁路：铁路嘉兴客运站、货运站和铁路内河水运联运站距海盐35公里。海宁客运站、货运站距开发区30公里。内河航运：六平申内河航道在县城内，是五级航道，直通黄浦江，航道能力300吨级。空运：距上海虹桥国际机场、上海浦东国际机场、杭州萧山国际机场均为100公里。海运：距上海港120公里，乍浦港17KM，乍浦港二期在海盐县境内。海盐县地处亚热带季风性气候，季风显著，四季分明，气候温和。全市平均气温为16.216.5，最冷月（1月）平均气温3.94.4，最热月（7月）平均气温为28.228.7，整年无霜期为234246天，89月份为台风季节。陆地部分坐落在海盐钱清凸起上，此凸起形成于二叠纪末，距今250万年，现代地层关键是海相沉积、灰黑色粉砂质粘土。以下为陆相河流沉积，灰绿色，锈黄色粘土及砂砾层，总厚度约为100220米。地表承载力通常为812吨/平方米，地质结构稳定。旅游和核电是海盐两大地方特色。省级风景名胜区南北湖素享“小西湖”美誉，汇湖光、山色、海涛于一体，景色独特。县城内绮园玲珑幽雅，被列为全国十大名园内建有中国第一座自行设计、建造核电站秦山核电站秦山核电三期、四期工程已相继动工。 海盐县英杰踵接、贤才辈出，钟灵毓秀、名胜荟翠。海盐山海湖皆秀，南北湖水态山容，玲珑逸秀；白塔山海景山色，野趣情浓；绮园山野风光，幽静闲适；更有被誉为“夜普陀”之称云岫庵、“浙江第一阁”之称千佛阁、“江南八达岭”之称谭仙石城、“天下奇观”日月并升等风景名胜，已成为沪杭旅游线上一颗璀灿明珠，吸引海内外游人纷至沓来。海盐山海湖风光秀丽，名胜古迹众多，社会各项事业全方面发展。海盐将建设成为“杭州湾畔滨海新市、浙江文化旅游名城、上海南翼经济强县”。四、有利投资经济形势成因分析（一） 国家宏观经济影响中国经济将仍保持高速度增加良好势态，消费结构将继续升级，消费需求将显著加速，企业投资活力仍然强劲，出口增势趋缓，三大需求结构愈加合理，物价涨幅在合理范围之内。受经济内在增加机制增强影响，中国经济仍将保持高速增加良好态势。但政府适度微调政策作用将在中显现，下六个月经济增速趋缓，整年经济增加呈倒“”型，一季度增速稳定，二季度受上年同期基数影响冲高，三、四季度走低。整年增加在8.5左右。消费需求显著加速，投资和出口增势趋缓，三大需求结构更趋合理，物价涨幅在合理范围之内，国民经济协调性和稳定性增强。 国家统计局统计显示，10月份，全国完成工业增加值4885.24亿元，同比增加15.7%。今年110月份，全国累计完成工业增加值43746.12亿元，增加16.9%。统计显示，10月份，轻工业完成增加值1586.16亿元，同比增加15.1%；重工业完成增加值3299.09亿元，同比增加16.6%。110月份，轻工业累计完成增加值14299.08亿元，同比增加15.5%；重工业累计完成增加值29447.03亿元，同比增加18.4%。（二） 海盐县经济发展势头良好 海盐县经济发展被列入全国县域社会经济综合发展指数前100位。从总体上看，百强县综合实力强劲，国富和民富兼顾，充满活力，既各具特色，又均衡发展，为县域经济发展树立了优异楷模。百强县含有以下特点： 1、经济总量可观，综合发展水平较高，在国民经济中占相关键地位依据分县统计结果，百强县国土面积仅占全国全部县域面积1.3%，人口占全部县域7%，但中国生产总值占到全部县域23.5%，财政总收入占到33.5%，城镇居民储蓄存款余额占到24.5%。 全国百强县县域平均GDP总值达成163亿元，平均财政收入为17.6亿元，其中地方财政收入为8.6亿元。和上年相比，百强县GDP总量增加了19%，财政总收入增加了26%，其中地方财政收入增加35%。 以人均GDP衡量，前十强及部分百强县经济发展水平靠近甚至超出京、津、沪和江、浙、粤等地级以上城市平均水平。 按汇率换算，前十强及部分百强县人均GDP达成5000美元左右，靠近中等收入国家。以购置力平价换算，人均GDP靠近中上收入国家。 2、人民生活水平快速提升，部分关键指标靠近或基础实现全方面小康目标 百强县人均GDP为2.4万元，人均财政收入2600元，人均农民纯收入5400元，人均在岗职职员资收入1.6万元。其它指标如通讯设备拥有率、高中入学率等也已达成小康水平。3、基础设施得到极大改善，城镇一体化进程加紧 多年来，伴随高速路网建设，很多百强县和大城市距离缩短到2小时之内，成功纳入大城市经济圈。县域通讯设施、市政建设、环境美化也达成很高水平，公路密度达成0.82公里/平均公里，每百户拥有电话109门，每百户拥有民用汽车9.8辆。城镇一体化进程显著加紧。 4、投资活跃，出口强劲，发展充满活力 ，百强县县均完成基础建设投资17.9亿元，县均贷款余额112亿元，实际利用外资总额达成1.5亿美元，分别比上年增加73%、37%、46%。县均出口总额达成6.5亿美元，比上年增加了41%。 5、经济结构调整取得较大成效，强势产业得到确立，形成了一批有国际竞争力著名企业和著名品牌 据统计，百强县非农产业增加值比重达成91.6%。农林牧渔劳动力在全部劳动力中比重为38.4%。规模以上企业个数达成37344家，销售收入达成2万2千亿元。在经济结构调整过程中，百强县通常全部确立了自己强势产业，从农产品加工业到制造业，从一般工业到高科技产业，百强县依据本身条件，各显身手，竞争力显著提升，产生了一大批著名企业和著名品牌。 6、城镇统筹发展走在前列，三农问题得到很好处理 百强县另一个特点是，城镇统筹发展得到切实落实落实，部分县初步实现农村城市化、农业产业化、农民居民化，农村教育、卫生事业全方面发展，基础普及高中教育，农村社会保障体系初步建立，三农问题得到很好处理。 从以上各项指标上能够看出海盐县经济发展指标均以达成以上百强县各项指标值，经济发展趋势良好，发展势头强劲。（三）杭州湾区域经济发展影响从全省房地产价格变动来看，“涨”是绝正确趋势，不管从房屋销售、房屋租赁，还是土地交易等指标来看，绝大多数城市全部表现出价格“上涨”态势。据省统计局统计，省城调队抽样调查显示，上六个月，浙江省房屋销售价格比去年同期上涨15.8%，涨幅比上年扩大3.1个百分点，房价涨幅再创新高。同时，在国家一系列宏观调控政策作用下，本省房地产投资连续高速增加态势开始放缓，1-6月全省开发投资额502亿元，增加40.3%，增幅比1-5月回落了整整9个百分点。新购置土地面积已连续3个月大幅下降，1-6月降幅达成26.2%。土地开发投资额、新开工房屋面积及银行贷款增幅分别比1-5月回落了43、3.4和2.6个百分点。土地及金融信贷紧缩政策已全方面发挥作用，各市开发投资速度全部有不一样程度回落。1-6月，衢州和台州两市投资增幅分别比1-5月回落了28.9和19.8个百分点；宁波、嘉兴、湖州、绍兴和舟山五市回落幅度也在10个百分点左右；杭州、温州、金华和丽水市增幅分别回落了3.5、3.8、0.5和7.1个百分点。上六个月，全省11个市中，房屋销售价格涨幅超出全省平均水平有宁波、湖州、绍兴、嘉兴、衢州、丽水和舟山，其涨幅分别为15.9%、19.5%、24.3%、27.8%、24.4%、25.5%和21.6%。杭州、温州、金华和台州房价涨幅低于全省平均水平，其涨幅分别为11.8%、13.9%、13.4%和10.4%。浙江省房屋销售价格比上年同期上涨15.8%，比同期城镇居民可支配收入12.3%增幅高出3.5个百分点,比同期GDP增加15.5%增幅高出0.3个百分点。伴随杭州湾地域高速公路一一贯通，三小时交通圈逐步成型，抬升了土地商业开发价值。杭州湾跨海大桥开启后，房产开发商预言，宁波、嘉兴楼市会有很长一段时间“铂金期”，而本项目所处地块正毗邻杭州湾大桥，地理区域优势显著！ 交通巨变，使得杭州湾地域居民逐步意识到，土地是一个稀缺资源，土地逐步成为最值钱东西，从几年前每亩几十万元，到现在每亩百余万元。大家在看到城市房价节节上升同时，也看到了一座破破烂烂建筑被夷为平地，城中村变成市民活动广场，天天享受着美轮美奂环河绿化、便利交通、亮丽公园、清新空气等等，花团锦簇之间，一个个以人为本现代化建筑小区向大家招手。在嘉兴，作为融入“大桥经济”嘉兴第一站海盐县，当地海欣房地产开发“宜家花城”楼盘，从去年1350元平方米开盘价，一路走到了现在靠近3400多元平方米，这在海盐这个滨海小城是一个奇迹。房价猛涨，也极大地吸引了投资者，嘉兴市域内部分原先靠服装、皮革等行业积累一定经济实力企业现在纷纷涉足房地产。 在充足资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：项目区域经济发展形式是可喜，日趋规范房地产相关政策和法规有利于房地产市场深入发展和活跃，所以能够说本项目在投资机会选择决议、地段选择决议这两个方面是有充足科学依据。第三章 项目周围物业市场调查分析项目调查是可行性研究工作基础，是在地域选择后进行多项生活指标调查。此次调查分析关键是针对拟投资地块地理环境，海盐地域区域房地产市场，地域现有生活消费条件，海盐地域住宅消费者等多个方面调查，为项目标可行性分析和研究提供充实研讨依据。该项目在海盐县经济开发区，现在先对海盐房地产市场作简明概述。海盐房产：去年房价翻了一番 因为受到经济发展和大桥建设双重利好，今年海盐房地产住宅平均价格翻了一番，房地产市场展现出供需两旺良好势头。多年来，海盐商品房供销面积呈不停上升态势，开发楼盘供不应求。1998年至，全县累计销售面积已达47.3%。去年1到9月，商品房销售和预售面积分别为10.26万平方米和29.14万平方米，比上年同期增加15.2%和14.3%。房地产业商品化水平空前提升，全县个人购置住宅率靠近100%。空置面积连续降低，到去年9月底全县商品房空置面积3.3万平方米，比前年同期降低14.7%。前年末全县商品房空置率为4.2%，空置率大大低于1998年10.7%。伴伴随房地产市场购销两旺红火局面，海盐县房地产价格也呈连续上升走势。据统计报显示：1998年至全县商品房平均价格年均增加14.3%，其中商品房平均价格上涨了35.3%。去年三季度房屋销售价格同比上涨51.5%，涨幅比二季度又高出11.1个百分点，创历史新高，增速排在嘉兴5县（市）首位。商业物业：引领新一轮投资行情据了解，引领海盐新一轮房地产行情项目，很可能是商业地产。因为在未来3到5年内，海盐人口将伴随工业和商业发展急剧增加，购置消费力量会展现出爆炸性增加态势，这是基于以下原因：首先，海盐列中国“百强县”第43位，城镇居民人均收入高于嘉兴平均水平，甚至比跨海大桥对岸余姚、慈溪高。农民收入也高于嘉兴地域平均水平，并正以每十二个月两位数速度增加。其次，海盐因“大桥经济”而成为跨国企业、大型企业首选工业基地和物流配送中心。美国迈特、方圣国际、英国维京、辉煌国际、印度TVS集团、大连实德等企业，全部和海盐签署了投资协议，总投资超出2亿美元。第三，海盐境内已开工和将开工杭州湾跨海大桥总投资120亿、秦山核电四期360亿，还有杭浦高速海盐段等项目，这些投资即使只有10%费用发生在海盐，也超50亿，其对海盐经济拉动无疑是巨大。在投资猛增、人口数量和消费力提升情况下，海盐尤其需要综合性购物消费广场。所以，当地一个商业航母项目海盐新天地已经应运而生，而且将邀请杭州大厦对它经营计划、管理实施全程指导。据了解，定位为中国首家县级shoppingMall海盐新天地广场建筑面积为3.5万平方米，集购物、住宿、餐饮、娱乐、商务、休闲、旅游度假为一体。海盐新天地广场商铺产权和经营管理权分离，由浙江源富拍卖企业经过公开标卖方法销售。该商铺于年前正式开盘后，即广受投资者关注。和一般沿街小商铺相比，海盐新天地广场统一计划，配套更完善，更轻易形成商业气氛。广场经典商铺结构为：门面宽2-4米，进深2-4米，层高4.8米，显著比通常沿街商铺更优异。现在，海盐新天地一层经典商铺价格为1.2万元/平方米，总价每个商铺15万元左右。而从整个县商品房住宅看，发展趋势将仍然良好，现在本项目同一区块内楼盘由当地海欣房地产开发“宜家花城”楼盘，从去年1350元平方米开盘价，一路走到了现在靠近3400多元平方米，是海盐县内现在口碑售价最高楼盘，也将是本案关键竞争对手，现该项目已进入三期开发销售中。一、投资地块地理环境土地是不可再生资源，一个项目标土地价值是有多个原因综合作用结果。土地所处地理位置，周围自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘品质等，决定了此地块大部分市场家者，所以，我们首先从地块环境入手调查分析。1.土地性质及地理位置综述地块面积：净用地面积48763平方米，近似“7”字形，周围有两条水质不错河流，农田和农村居民区用地组成，较平整。该地块在长安路西侧海兴路北侧，远为农田，整个地块较平整，无丘陵，小山包，且地块延伸四面也大致是一望平原，地块周围有一村庄，大约面积为30亩地，提议开发商和政府协商取得这30亩开发权，周围市政配套有：元济中学，城交中心小学、县公安局、交警大队、信用联社分社等。2.地块自然景观及环境质量2.1自然环境该地块总体来看属于平原地域，空气很好，无大型污染，植被水系丰富。以下为地块四个方向环境情况：1.南向一条长安路直通城市繁荣腹地，远眺现代城市居民区，能隐约感受到繁荣城市生活，又有平静江南纯美生活，交通四趋八达。离尘不离城，生活穿梭于城市繁荣和幽静水乡之中。一直往南为秦山核电站基地。2.北向北面遥望由远及近是大片开阔地带，无障碍物，自然村落散布其间，一河流静静流于脚下，河水清澈，空气清新，宁静而漂亮。沪杭高速路在北上方横贯而过。3.东向远方较开阔，中部为零星自然村落，再往东就为杭州湾近海，靠近正在建设中杭州湾跨海大桥。4.西向西向视野开阔，可见正在施工宜家花城（也是本项目标最大竞争对手），印入眼帘元济中学，文化教育气氛浓厚，享受良好教育环境。2.3、项目所在城市走访因为海盐县城并不大，我们在对其关键交通要道，关键楼盘小区全部有走访和了解。其关键城市休闲区域是在董家路和文昌西路交界这一带，此区域为其城市关键休闲区域，相当于杭州河坊街，其城市关键商业中心区域在新桥北路和海滨东路交界这一带。在城市南部关键为核电站自建经济适用房，此区域内几大小区大多数全部是经济试用房，在几大小区楼盘走访中发觉各楼盘在本身外立面设计和用材均比较通常，特色点并不多。（在后期实际操作中，我们将对县城各关键楼盘做更为具体调研）。二、项目地域区域分析1.基础设施情况分析1.1交通情况当地块四面已初步形成了大交通体系，东西南北全部有宽大交通大道。经济开发区在海盐县城北，沪杭快速公路横穿开发区，离沪杭高速公路出口15KM、乍嘉苏高速公路出口各7KM。杭州湾大桥新区东南濒世界著名潮汐区杭州湾，东面紧邻国家一类开放港口乍浦港，乍嘉苏高速公路、沪杭快速公路横贯新区。边上有一汽车北站正在建设之中，公交线路有3号线在元济中学下。1.2人文环境及生活配套设施地块周围商业网点和金融机构并不齐全，关键将依靠经济开发区内部配套和城市内部处理。无专业性市场,无酒吧,网吧等娱乐设施。教育机构，有元济中学、城交中心小学，生活配套设施不十分健全将成为项目开发一大劣势。三、项目区域地域住宅市场调查3.1项目地域总体计划及土地出让情况海盐县经济开发区创建于1992年7月，1994年省政府同意为省级经济开发区，总计划面积39.51平方公里。其中老区在县城武原镇北部，建有浙江省“十五”特色经济开发区海盐标准件工业城和外商投资区、海丰民营经济开发区，形成了以五金、新型建材、纺织（服装）、电子为主，医药、造纸为辅产业格局。浙江省评为十强经济开发区。 杭州湾大桥新区创建于5月，计划总面积50平方公里，首期同意计划25.7平方公里，已开启开发12.5平方公里，距老区10公里。计划建成上海南翼优异制造业基地、杭州湾畔绿色滨海新城，区域关键城市物流口岸。经济开发区，发展目标是建成以高新技术产业为主导现代化工业新区。大桥新区计划发展目标是计划总面积50平方公里，到形成功效配套、设施齐全、环境优美、服务一流国家级经济开发区。3.2项目地域开发觉实状况及态势项目地域现在开发住宅小区关键竞争对手为宜家花城项目，另外，区域内住宅物业形态有多层，小高层，联体别墅。后湖地域住宅展现出显著走势特点：规模不停扩大，价格稳步上升，小区文化浓郁，多层住宅畅销，客源面有待扩展等，在后期继续操作中，我们将对价格，付款方法，区域发展，供求关系，物业形态，户型，物业管理，目标客源等个方面进行调查统计情况。四、海盐消费者调查分析 在后期市场推广中，将对目标消费群体作具体分析了解。第四章项目开发经营优势点和机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式经营机会实质是寻求、识别、把握企业可进取市场空间。经营机会是外部市场、环境条件中有利条件综合态势和企业本身优势结合。经营机会转化为项目个性以后，即成为在猛烈市场竞争中项目标优势点、竞争点、卖点。二、项目开发经营优势点本汇报一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了很多讨论。现对该项目真正、突出于项目住宅市场优势点集中以下。（1）项目开发经营期几年内相关经济大“势”。国家宏观经济逐步稳定，多年内中国房地产业还将进入一个上升繁荣期，本项目标开发经营期将正处于此阶段。房地产市场日趋规范，住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利政策法规环境。置业意识古往今来中国文化观念组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位消费观念。全社会小康后家庭消费将首先集中在住房条件改善方面。（2）项目标区位优势和地段优势及其发展空间和规模项目标自然环境，在海盐市得地独优，其远离市中心，但又离市心较方便；项目可作为县城企机关人员，私营、民营企业家理想生活基地；项目占地规模适不大，可作为经济住房，是置业理想地方。（3）项目企业企业领导关键和公共关系状态。项目开发企业领导关键可实施新组建班子，在人事、财务管理等方面可实施全新体制，项目开发企业领导层经营思想应以营造精品品牌，为海盐县人民，海盐县政府作出贡献。上述这些优势点正确利用，有利于开发项目标打造良好基础。三、项目开发经营机会点（1）整个海盐县经济发展较快，而且私营，民营企业今年来不仅增加，收入水平也不停增加，加之县城内大规模建设活动，使得整个海盐县房市较为活跃，有利于新项目标上马开工。（2）项目区域位置远离市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业廉价，而且多年来，海盐县有大规模开发建设，整个区域内基础设施，市政设施不停完善和健全，这就更有利于新项目未来前景，而且整个项目标潜在购置力也是相当有分量，这也正是项目标开发机会点。（3）本项目现在交通情况良好，在建设中汽车北站，到时候小区交通将相当便捷，而且物业增值可能性是显而易见。未来几年里，周围配套设施将逐步完成，那么后项目销售将适逢其时。第五章 项目定位 面对竞争猛烈房地产市场，企业要建立自己品牌和形象，就必需长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等多种原因综合考虑。一、目标市场定位l 项目在海盐县城北经济开发区，这决定了主体目标对象为经济开发区和周围地域中高层消费群。n 消费群界定1. 高校、科研院所高级职称人士2. 民营或私营企业家或个体老板3. 行政企业机关主管级领导4. 周围居民区部分富裕居民购房和二次换房需要l 年纪判定在3045岁购置目标百分比依次判定为：纯自住、自住兼投资型、其它。二、产品定位 依据对项目周围环境及物业市场调查分析，将项目定位为中高等档次，这是基于猛烈竞争市场情况和项目所处环境和位为前提而作出明智决议，关键原因是:1.相对而言，项目区位位置远离市中心，成本较低。2.从项目区位内同类物业分析得出结论。3.开发区内已形成部分居住小区群体，各项基础设施和市政设施全部快跟上。4.关键竞争对手宜家花城在该区域内含有其它物业不可替换优势。（产品定位具体提议见第六章项目开发建设提议。）第六章 项目开发建设提议一、项目总体计划提议 因为项目开发周期不是很长，但在计划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充足表现可连续发展策略，提议在总体计划设计中，所以在计划设计中一定要充足依据开发时市场情况进行设计。 总体计划中应尽可能兼顾到当地块周围环境，尤其要注意项目建成后周围景观和小区人员视觉效果。突出环境设计宗旨，以“绿地中公建”和“公建中绿地”（政府部门要求绿化广场部分）两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出二十一世纪居住小区整体特色。总体上来说，此项目标计划方案中建筑单体设计应采取灵活户型和改变立体效果。即使小区目标用户属中高收入阶层，但在海盐这么一个县城私家车相对不多，但在计划上，停车泊位，按文件要求住宅不少于0.5车位/户，商业办公按0.6车位/户，业主中因为位置原因将部分拥有私家车，所以，提议在小区交通方面，充足做到人车分流而且计划好停车位。在设计计划上，建立“城市小区小区组团院落家庭”尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市高度看小区建设，为居