首汽房地产开发公司项目可行性研究报告样本.doc

北京首汽房地产开发企业
首汽大厦项目
可行性研究汇报

北京首汽房地产开发企业
10月

目 录

第一章 概论
第二章 项目基础情况
第三章 项目地点和建设条件
第四章 项目建设规模和内容
第五章 物料消耗、供给和环境保护
第六章 市场分析
第七章 投资估算和资金起源
第八章 建设方法和建设进度
第九章 项目财务分析
第十章 结论

第一章 概论

一、 项目背景

伴随改革开放连续深入和人民生活水平不停提升，北京市房地产开发业经过近十年发展已经成为本市经济发展支柱产业之一。尤其是多年来受国家房改政策影响，个人购房需求大幅度增加，本市住宅商品房销售市场深入看好，成为开启内需，促进国民经济连续增加关键拉动原因。另外，伴随中国加入世界贸易组织日益临近、北京申请举行奥林匹克运动会和中国外多种商贸、技术交流活动深入扩展，中国各地域之间及和和世界各国多种交往活动日趋增多，首全部北京作为中国窗口必将发挥越来越关键作用，这就使北京市高级写字楼、商务公寓租售被广大业内人士看好，高级商住用房开发建设以其丰厚收益吸引了越来越多资金加入。

为适应社会主义市场经济发展要求，促进北京城市建设及经济发展，北京首汽房地产开发企业计划利用首汽集团现有在北京市西城区月坛北街14号院场地开发建设包含高级写字楼、高级住宅楼、商务公寓和多种隶属配套设施在内综合性物业。

首汽集团现有场地为首汽集团下属6家企机关生产、生活和办公场所，因为年久失修、设备陈旧，已无法继续使用。经请示，集团企业决定利用现有场地开发首汽大厦工程，现集团全权委托下属单位首汽房地产开发企业负责本项目开发建设事宜。

本项目原为首汽房地产企业和香港首业投资拟议合作开发综合性项目，项目提议书及可行性汇报于1994年11月经北京市计委京计基字[94]1401号文批复（见附件一）。因为合作港方未能推行合作协议约定，首汽房地产企业于己于1999年6月依据原协议条款向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁，并于同年9月取得了解散合作企业仲裁书。本着充足利用此项目用地土地价值，促进国有企业发展宗旨，首汽房地产企业计划以企业自筹资金方法项目继续开发此项目，并对原建设方案进行了调整。初步设计方案已由首全部计划建设委员会办公室和北京市城镇计划委员会以首规办规字[1998]第061号文件及北京市城市计划委员会下发审定设计方案通知书（-规审字-0399）；（见附件二）批复同意；2月市计委对首汽大厦项目可行性汇报进行了批复（京计商字[]第100号），

二、本可行性研究汇报编制依据

1、 北京市旅游事业管理局《相关首汽集团月坛北街新建综合业务楼立项请示》。

2、北京市计划委员会《相关首汽集团兴建综合业务楼项目提议书（代可行性研究汇报）批复》（京计商字[1996]第539号）。

2、 首全部计划建设委员会办公室和北京市城镇计划委员会《相关首业大厦初步设计批复》（首规办规字[1998]第061号）。

3、 北京市城市计划管理局《计划设计条件通知书》（95）规条字12号。

4、 北京市城市计划委员会下发审定设计方案通知书（-规审字-0399）；

5、 北京市计委《相关首汽大厦项目可行性汇报批复》（京计商字[]第100号）；

6、 国家及北京市相关房地产开发建设相关法律、法规

第二章 项目基础情况

一、 项目名称

首汽大厦（以下简称“本项目”）

二、项目类型

本项目为包含写字楼、公寓及隶属配套设施综合性开发工程，项目建成后将深入满足首城市场对写字楼和高级住宅楼需要，为广大用户提供良好商住环境。

三、 建设地点

本项目在北京市西城区月坛北街14号，现首汽集团生产、业务用房。（具体位置见附图）

四、 建设单位背景

单位名称 ：北京首汽房地产开发企业
注册地址 ：北京市密云县鼓楼东大街2号
注册资金 ：4000万
法定代表人：刘东才
职务 ：总经理

为落实落实党十四大相关深化改革加紧发展精神，立即使首全部汽车企业向社会主义市场经济经营机制转化，提升在市场竞争力，借改革春风和良好社会、投资环境，充足发挥首全部汽车企业资金、人才、场地等各方面优势，为北京现代化城市建设服务，经北京市城镇建设委员会[93]京建开安第037号文批复，首全部汽车企业于1993年2月成立了北京首汽房地产开发企业，注册资金4000万元。企业主营房地产开发及商品房销售，兼营建筑材料、五金交电、机械设备、家俱、装饰材料、制冷空调设备、房地产开发信息咨询。

企业成立六年来，首汽房地产企业不停发展壮大，现有土建、暖通、水电、监理工程师等专业技术人员15人，建筑工程管理工程师8人。已开发和拟建项目有朝阳区新源里“世方豪庭”高级外销公寓项目，总建筑面积130000平方米；三里屯写字楼项目10000平方米；华严北里商品住宅项目27000平方米；月坛北街开发项目68000平方米。

五、 项目建设规模和内容

依据本项目标初步计划，项目计划建设用地面积12993平方米，计划总建筑面积87800平方米，其中地上建筑为写字楼、公寓和商务公寓，建筑面积共62800平方米；地下建筑为商业设施、地下停车场、自行车库、健身房和其它配套设施，共25000平方米。项目建成后将成为集高级写字楼、公寓、商务公寓、配套商业设施、物业管理服务等为一体多功效设施。各功效具体面积见下表：

项目各功效区建筑面积表
单位：平方米
功效区
建筑面积
1、写字楼
14420
2、公寓
28700
3、商务公寓
19680
4、隶属配套设施
25000
累计
87800
容积率
4.83
绿化率
26%

六、 项目总投资和资金起源

计划项目总投资为1.9亿元人民币，由本项目投资建设方北京首汽房地产开发企业自筹资金处理。

第三章 项目地点和建设条件

一、 项目地点

本项目建设地点在北京市西城区月坛北街14号院，月坛北街和三里河东路交叉口东南侧。用地北面为月坛北街，西侧为三里河东路。项目计划用地面积12993平方米，建筑基底面积5046平方米。

依据相关专业部门进行调查，拟建项目占用位置气象条件、地质情况、消防条件均符合国家相关规范。

二、 项目交通条件及自然条件

项目建设用地东距二环路1公里；南距月坛南街0.5公里；西距钓鱼台国宾馆1公里；北距阜外大街1公里。用地周围有包含21、13、65路公共汽车等各类公共交通工具经过，交通条件十分优越。项目因为紧邻国宾路和钓鱼台国宾馆，周围没有工业生产工厂等空气污染源，绿化和空气质量良好。

三、 项目用地现实状况和拆迁

项目用地范围内现有建筑为首汽集团企业兴建于五十年代初生产、业务用房，该建筑伴随时间推移已经破旧不堪，无保留价值，拟全部拆除，因为拆迁量较小，拆迁耗用资金和时间全部比较少，为项目顺利建设奠定了良好基础。

四、建设条件

1、土地使用权

项目建设用地将由项目开发建设单位按国家和北京市相关土地有偿使用相关要求，办理土地批租手续。相关问题现在正在初步洽谈协商之中，土地出让金和期限以未来北京市土地管理部门和项目开发建设单位签定土地出让协议为准。

2、 市政配套条件
本项目水、电、气、热、通讯、道路等市政基础设施建设已由北京市各专业部门作出供给和计划实施方案，市政管网线计划方案已经市计划局综合，伴随项目标开发建设，多种市政条件将同时落实。具体情况以下：

（1） 市政污水

建设用地西侧三里河东路已建有雨、污水分流系统，项目雨、污水排放分别排入三里河东路已建雨、污水管线。污水排入三里河东路现实状况直径1050毫米市政污水干线25号检验井，另在项目东侧道路修建污水支线至项目用地南侧向西接入三里河污水管。雨水排入三里河东路现实状况直径1000毫米雨水市政管线24号检验井，另在项目用地东侧及南侧修建雨水支线250米，分别向西排入干管。项目建筑室外排水按雨、污水分流设计，生活污水经化粪池、含油污水经隔油池排放、空调废水排入雨水管、地下室排水设水泵提升。

（2） 上水

项目北侧月坛北街现有直径1200毫米上水管线，西侧三里河路现有直径400毫米上水管线。项目上水需在项目东侧铺设一条直径300毫米上水管线，北和月坛北街现有直径1200毫米上水管线、西和三里河路直径400毫米上水管线沟通。

（3） 热力

本项目用热属于石景山热电厂供热范围，首汽集团企业为现实状况用户，项目供热由项目西侧三里河东路现有直径500毫米供热管线接引。

（4） 电力

本项目外电源引自阜城门外10千伏开闭站，开闭站电源为阜城门110千伏变电站，项目需铺设双路电缆线路2公里至建设用地，另需在用地范围内设电缆分界室一座。

（5） 煤气

本项目煤气气源为月坛北小街现有直径300毫米低压煤气管线，由该管线开口，在项目建设用地东侧路新建直径300毫米低压管线，顺路南沿至项目用地南边线，由新建低压管线开口向项目用地范围内引户线。

（6） 通讯

本项目所在地电信设施属于北京市市内电话局茂林居局界，因为项目建设是首汽集团企业所在地拆迁改建，外部电信管线齐备，能够不做通讯管线，但项目用地范围内通讯管道要由建设单位按实际需要重新铺设。

（7） 道路

本项目外部道路交通组织利用项目建设用地北侧月坛北街，西侧三里河东路，并按计划铺设项目建设用地东侧道路。内部交通经过内部环路组织，按要求设置机动车地面、地下停车场和自行车库。

经过上述分析，本项目用地范围内市政基础设施可满足使用要求。完备市政基础设施为本项目标市政配套及项目建设发明了良好先天条件。

第四章 项目建设规模和内容

经过综合考虑市场需求、计划条件、项目投资等原因，初步计划本项目标计划总建筑面积87800平方米，其中地上建筑即写字楼、公寓和商务公寓建筑面积62800平方米，地下建筑包含商业设施、地下停车场、自行车库、物业管理中心及其它隶属配套设施建筑面积25000平方米。

一、 计划标准

建筑物将突出现代化特征，含有时代感，计划标准为符合国家相关设计规范，建筑功效上除了满足办公、居民日常工作、居住、购物需要外，还须照料到现在大家对小区环境绿化美化强烈需求，加大绿化面积，发明优美居住环境。

二、 建筑面积和设施

项目开发建设方委托中国建筑技术发展研究中心设计院对项目制订了初步计划方案，土地使用情况以下：

项目计划各功效区占地、建筑面积
单位：平方米
内容
占地面积
所占比重（%）
建筑面积
所占比重（%）
人均占地面积（平方米/人）
1、写字楼

14420
16.4

2、公寓
--
--
28700
32.7

3、商务公寓
--
--
19680
22.4

4、隶属设施
--
--
25000
28.5

累计
12993
100
87800
100．0

三、使用功效配置和分区

整个项目为一座地下3层，地上3层至21层综合大厦，具体计划见附图，现将各功效区具体情况简明介绍以下：

1、 公寓

大厦A座为公寓，在项目用地南侧，拟建一幢高层塔式结构住宅，建筑周围部署绿地和环形道路，形成平静优美居住环境，总建筑面积28700平方米。（具体情况见计划图）

2、 商务公寓

大厦B座为商务公寓，在用地东侧，总建筑面积19680平方米。

3、 写字楼

C座为配置现代化管理、通信设施智能型写字楼，在项目用地西北侧，总建筑面积14420平方米。

写字楼和公寓实施全封闭式物业管理，沿月坛北街和三里河东路分别设出入口。

4、配套商业设施

为满足项目内用户日常办公和生活需要，大厦将于地下一层建设配套商业设施，包含商业、综合服务和商务服务区，提供购物、洗衣、银行、商务中心、邮政等服务。配套商业设施总建筑面积6700平方米，具体分配情况见下表：

配套商业设施表
单位：平方米
内容
数量
单位建筑面积
小计
1、商场
1
6500
6500
2、综合服务部
1
200
200
累计
--
--
6700

5、物业管理中心

项目开发建设单位将遵照北京市政府相关房地产开发和物业管理相对独立运作要求，经过公开招标形式聘用管理规范、有一定实力专业化高水平物业管理企业负责建成后小区物业管理。物业管理将根据国家相关要求，本着独立核实、自负盈亏标准，由物业管理企业自主经营。物业管理中心在建筑物地下一层，总建筑面积600平方米，具体安排情况见下表：

物业管理中心配置及面积表
单位：平方米
项目
内容
建筑面积
1
物业管理办公室
300
2
卫生站
100
3
维修间
150
4
公厕
50
累计
600

6、 地下停车场

为方便写字楼和公寓楼内用户车辆停放，本项目建设单位计划于大厦地下二、三层建设地下停车场，总建筑面积7600平方米，按每辆车占地25平方米估算，共可停放车辆342辆，加上露天停车场可提供149个停车位，完全能够满足停车需要。

7、 隶属基础设施

大厦隶属基础设施计划利用地下一层一部分进行建设，总建筑面积400平方米，关键用于住宅配电、供水、供暖、机电等设备安置。

8、 道路

本项目用地内道路系统设计为一级，因为用地面积有限，且住户数不多，车行道按居住区组团级道路宽度设计，宽度为4米，全部为单行线，车流方向详见道路系统分析图。

9、 绿地

本项目绿化系统由住宅楼周围绿地和道路停车场绿化地组成。绿地面积3365平方米，能够美化环境，也可作为住宅楼居民关键休闲活动场所，项目用地室外停车场地全部铺砌草砖，并按6M*6M间距植树。

第五章 物料消耗、供给及环境保护

一、 关键建筑材料

依据项目初步计划，该建设项目为集住宅楼、地下停车场、地下自行车库、物业管理中心、配套商业设施为一体综合性建筑，建筑结构为钢筋混凝土结构，估计工程所需关键原材料为钢材、水泥、木材等，依据初步设计计划和该项目工程总体设计，所需建筑材料估算以下：

项目三材用量表

项目
建筑面积
（平方米）
每建筑平方米所需材料
需求总量
1、钢材（吨）
87800
0.1
8780
2、水泥（吨）
87800
0.3
26340
3、木材(立方米)
87800
0.1
8780

二、 关键设备

鉴于市场竞争及面向二十一世纪项目经营需要，本项目建设将在设备选型上遵照最好性能价格比标准，尽可能采取中国外优异设备和设施，其所需关键设备以下：
1、 自动电梯
2、 消防设备
3、 应急发电设备
4、 通讯电话系统
5、 电视监控保安系统
6、 防盗报警系统
7、 照明系统
8、 供暖系统

三、 物料供给

项目所需原材料将大部分部采取中国原材料，所需设备在相同条件下将尽可能优先选择中国产品。因为项目建设现代化水平较高，需要进口部分材料和设备。

本项目所需进口原材料、设备品种和数量待扩初方案审定后再定。依据现在中国外市场供给情况分析，本项目物料及设备供给不存在问题。

四、 城市基础设施配套

依据项目计划，初步测算出市政基础设施配套条件以下：

1、 用电容量

按每建筑平方米用电40瓦测算，本项目用电量为2400千瓦。如同时利用系数采取0.9，则该项目最大电负荷能力为2160千瓦，如按容载比1：1.5选择变压器，需要功率为3240千伏安。

2、 给水量

按公建用水综合定额每日12.38升测算，该项目日平均用水量为1150立方米。

3、 用气量

项目用气量初步测算为每日2178立方米。

4、 热负荷

按每建筑平方米每小时供暖量为60千卡测算，该项目每小时需供暖360万千卡。

以上所需水、电、热等日用量需在正式计划方案完成并和相关部门协调后确定。

五、 环境保护

因为该项目建设内容为写字楼、住宅楼、地下停车场、配套商业设施，对环境污染较小，环境保护问题关键是生活污水、生活垃圾、噪音、汽车尾气消纳和处理，无其它污染源。从环境质量来看，该项目建设是比较适宜，项目建设过程中和建成后使用中将采取严格环境保护方法。具体环境保护方法以下：

1、 雨、污水

项目排出污水关键起源为生活污水和雨水，为确保该项目排入城市下水道水中污染物达成《北京市水污染物排放标准》，项目排水采取“分流制”排放生活污水和雨水，生活污水经过处理后再行排放。

2、 生活垃圾

项目办公楼、公寓产生生活垃圾纳入该地域环卫垃圾消纳系统，将生活垃圾采取封闭式垃圾袋和垃圾箱分类搜集，由专门管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消纳场处理。

3、 噪声
噪声污染源关键是建筑物空调系统和电气设备产生噪音，拟采取隔声、隔震、销声方法，并优先选择低噪音设备。

4、 汽车尾气

汽车尾气污染源关键来自地下停车场和露天停车场汽车尾气排放，在车库设计时将注意确保车库有一定容积，进出汽车车道尽可能直、短，以缩短汽车进出库时间，采取强制通风手段，车库排风口设置在空气流通地点。

只要在全方面设计时注意环境保护各个步骤，如通风方法、通风量、通风口设计和废气净化、分离等方面采取合理有效方法，汽车尾气排放完全能够达成国家要求废气排放标准。

露天停车场汽车尾气排放可经过建筑物周围绿化来减弱汽车尾气污染。

六、 绿化、消防和人防

1、 绿化

项目建设将使现有地面更多用于绿化，建筑物四面及建筑中央空地将开辟绿化区，形成中心花园和多个绿化带，为办公和居住提供优美环境。

2、消防

项目整体建筑消防设计及放火分区按国家建筑设计防火规范考虑，主体建筑四面有消防通道，建筑物内部各部分分别设置警报自动喷水系统。各防火分区之间将安装防火墙、防火门、防火卷帘、密闭喷头或防火水幕作为分隔设施。地下停车场按“汽车车库设计防火规范”考虑消防设施，建筑物在不一样方向设置疏散出口和紧急通道。
3、人防

根据国家人防设计要求，项目主体建筑将设置和地层平面相同地下室，地下室按人防工程设计要求，结合平时停放自行车等其它功效要求，本着“平战结合”方针进行设计建设。

第六章 市场分析

本项目标开发包含到房地产开发和经营，现结合近期北京市房地产发展情况和本项目建设优势及市场前景分析以下：

一、 现在北京市房地产市场情况分析

北京房地产市场经过过去近十年发展，尤其是受近两年来国家住房制度改革、北京城市建设发展和人民生活水至平日益提升推进，不管从规模或是水平上全部迈上了一个新台阶。1999年1月至９月，北京市房地产开发累计完成投资242.5亿元，增加16.2％，较上月15.6％增加率提升0.6个百分点，连续三个月呈增加态势。房地产开发投资占全市投资比重为39.7％，较上年同期提升了3.5个百分点，对全市投资拉动作用深入加强。今年1—5月，本市房地产开发投资仍保持较高增加速度，累计完成投资124.2亿元，增加19.0%，其中5月完成33.2亿元；商品房开复工面积2743.5万平方米，和上年同期持平；完工各类商品房97.6万平方米，其中住宅73.1万平方米，比上年同期分别增加33.7%和28.9%

进入90年代以来，尤其是“九五”期间，本市住房制度改革各项政策相继实施并取得了显著成效。今年伴随实物分房停止期限临近，全市住宅建设主体由单位自建逐步转向以开发商建设为主，促进了住宅建设发展。在商品住宅投资方面，1999年前三个季度，北京市商品住宅累计完成投资130.2亿元，同比增加35.8％，占全市住宅投资比重为66.1％，提升了4.5个百分点；占全市房地产开发项目投资比重为53.7％，提升了7.7个百分点。其中前８个月累计完成商品住宅投资108.6亿元，同比增加率长36.9％，占房地产开发投资比重为52.9％，商品住宅投资占全市住宅投资比重达66.2％。进入，商品住宅投资深入加大，商品住宅投资现在已占全市住宅投资八成。

截止到5月底， 本市今年住宅建设完成投资86.6亿元，开复工2368.7万平方米，其中单位自建完成投资17.3亿元，开复工558.1万平方米;房地产开发企业完成投资69.3亿元,开复工1810.6万平方米,比上年同期增加32.3%和6.7%,占全市住宅建设比重分别为80.0%和76.4%,比上年末提升了13.1个百分点和17.2个百分点。伴随福利分房停止，商品住宅建设将在住宅建设中占主导地位。

在房地产销售方面，1999年１至3季度，全市累计销售商品房屋153.5万平米，同比下降10.6％，其中住宅131万平方米，同比下降10.9％；办公楼18.8万平方米，增加49.6％；商业营业用房1.5万平方米，增加1.8倍；其它用房2.2万平方米，增加1.6倍。前８个月全市累计商品房销售面积137.9万平方米，为上年同期90.8％，其中商品住宅销售面积115.2万平方米，为上年同期82.7％。８月份月销售商品房较上年同月下降8.9万平方米，共销售各类商品房17.9万平方米，其中商品住宅16.5万平方米，分别为上年同月92％和86.2％。商品房销售下降和建设投资增加反差表明，全市房地产销售处于较强买方市场，主动权在消费者手中。而大部分有购房意愿消费者购置力相对较弱及部分有购置能力消费者持币观望以待本市购房补助和公房上市具体政策出台情况，则制约了现阶段商品房销售。今年以来，全市商品房销售旺势不减。因为经济适用房建设规模继续扩大，新拆迁措施出台，房屋拆迁由实物赔偿改为货币赔偿，本市商品房销售市场从1999年4季度开始逐步升温。1999年整年销售544.4万平方米,比1998年增加33.1%,净增135.4万平方米。进入，城近郊基础设施建设项目开启，危旧房拆迁改造继续进行，商品房销售有增无减。前5个月，全市累计销售各类商品房162.0万平方米，比上年同期增加1.8倍,净增103.7万平方米,相当于上年前10个月销售量。在销售全部商品房中，住宅面积达158.3万平方米，其中当月实现销售54.3万平方米，分别比上年同期增加2.1倍和2.2倍。从总体上看，本市销售面积远大于同期完工面积，除可有效吸纳近期上市商品房外，亦能加紧消化一部分空置商品房。

在全市销售面积中，销售给个人有较大幅度增加，且比重上升，累计销售给个人79.6万平方米，增加29.6％，占全市销售面积比重为51.9％，同比提升16.1个百分点。其中住宅79.1万平方米，增加32.3％，占全市住宅销售比重为60.4％，同比提升22.5个百分点。今年北京个人购置商品住宅激增,比重高达86.3%。个人购房能否立即开启，是深化房改和以后房地产业发展关键。从本市情况看，个人购房已经有效开启，成为商品房销售市场关键推进力。在今年前5个月销售158.3万平方米商品住宅中个人购置136.6万平方米，比上年同期增加3.7倍，为商品住宅销售86.3%，比重较上年同期上升28.7个百分点。其中，当月实现销售50.7万平方米，较上年同月增加5倍。今年初，市政府又确定兴建、续建一批较大市政道路工程，如四环路贯通、广安大街改扩建、中关村地域道路改造、德外大街改扩建、西外大街改造等，这些项目标开启势必拉动本市个人购房深入上升。

依据各方面情况综合分析，以后几年内全市房地产开发建设将深入发展。首先，从资金起源上看，本市房地产开发企业1999年到位资金266.5亿元，再加上上年末结余资金97.4亿元，累计到位资金363.9亿元，和完成投资有12.1.4亿元顺差，在资金上有确保。其次，本年完成开发土地面积及三年新开工面积等指标均处于较高水平，依据历史数据趋势判定，北京市房地产开发仍含有一定发展潜力。-房地产市场发展良好，住宅销售成倍增加。今年上六个月，全市销售商品房229.8万平方米，同比增加1.5倍；实现销售额91.9亿元，增加57.8%。其中，销售住宅220.4万平方米，增加1.9倍；实现销售额83.6亿元，增加1.4倍。销售给个人住宅实现销售额70.3亿元，增加3.8倍，占商品住宅销售额比重达成84.1%，比去年同期提升41.9个百分点，相当于消费品零售额1/10。表明本市住房消费和投资全方面开启时期已经到来，对加紧消费结构由“吃穿”向“住行”升级步伐意义重大。

二、北京市房地产市场发展情况

北京市房地产开发业经过近十年蓬勃发展已日臻成熟。截止1999年底，全市共有房地产开发企业５８５个，年末从业人员达３．５万人；完成投资已占市固定资产投资比重为３５．６％，成为本市经济发展支柱产业之一。1999年以来受房改政策及国家为促进二级市场发展准许已购公房和经济适用房上市措施出台，经济适用房大规模建设、广大大市民迫切要求改善住房条件、银行利率连续走低且国家激励利用银行按揭贷款购置商品房等原因推进，本市房地产开发投资继续保持一定发展速度，走势平稳。

1、 投资主体数量改变不大但每个企业投资深入增加

从开发规模上看，1999年上六个月末全市在建开发项目开发规模１０亿元以上房地产企业５９家，较上年增加８家，总投资１７９２亿元，较上年增加２6９亿元，平均每个企业总投资由上年29.9亿元上升到３０．４亿元；共完成投资６４．７亿元，同比增加１２．９％，占房地产投资比重为４７．９％。

从实际完成投资上看，上六个月全市完成投资亿元以上房地产企业26家，较上年增加２家，完成投资64.4亿元，较上年增加17.8%，本市房地产投资比重为47.7％，上升了2.8个百分点。在26个企业中，内资企业13家，完成投资29.3亿元；港澳台及外商投资企业13家，完成投资35.1亿元。

投资主体相对集中，在一定程度上带全动了全市房地产投资增加，也有利于含有一定规模企业上规模、上水平，规范管理，发明品牌效应，有益于避免房地产开发一盘散沙，遍地开花和无序发展弊端。但政府相关部亦应提前考虑一批重大项目完工后，假如没有大项目补充对年末乃至明年房地产投资规模及走势产生影响。

2、 商品住宅投资占全市房地产投资50%以上

1999年上六个月全市商品住宅投资70.8亿元，同比增加41.4％，增幅上升16.3个百分点。商品住宅投资占全市房地产投资比重为52%，较上年增加11.4个百分点。和投资上升相适应，全市同期商品住宅开复工面积达1749.9万平方米，增加37.2％，其中本年报开工268.5万平方米，增加34.1％。

商品住宅投资上升，开复工面积增加，首先是受宏观政策导向影响；其次，作为企业经营者面对较猛烈市场竞争仍投入如此大量资金，说明其对末来市场预期较高。

三、 项目经营前景分析

1、 地点分析

该项目用地建设地点在北京市西城区，项目建设用地东距二环路1公里；南距月坛南街0.5公里；西距钓鱼台国宾馆1公里；北距阜外大街1公里。用地周围有包含21、13、65路公共汽车等各类公共交通工具经过，交通条件十分优越。项目周围基础没有工业生产等空气污染源，绿化条件和空气质量良好，是开发面向中国买家高级写字楼和住宅适宜地点。

2、 需求和供给情况分析

本项目所处月坛北街和三里河地域为国家行政机关和经济指挥机构集中地域，周围散布着国家计委、财政部、中国科学院、国家中国贸易局，区域环境优美，人口较为密集，市政基础设施完善，商业发达，万方商场、京克窿超级市场、赛特购物中心、复兴商业城、长安商场等各大商场距项目用地咫尺之遥，项目占地西面为玉渊潭公园，东面为月坛公园和月坛体育馆，且周围地域有多家宾馆、饭店，服务设施较为完备。从地理位置上看本项目为北京市房地产开发销售黄金地段之一，用地周围交通、教育、商业设施齐全，地理条件十分优越。

3、 经营前景分析

因为本项目所在地理位置优越，该地域已成为北京市房地产开发烧点地域，周围地域已建有北京金融街、万通广场、国宾花园、钓鱼台宾馆等商住项目，形成了良好投资环境，十分适宜建设高级写字楼、住宅和商业设施。

依据上述分析，我们认为本项目自然、地理、交通条件全部十分优越，各项配套设施齐全，开发方向符合市场需求，市场前景十分乐观。
第七章 投资估算和资金起源

一、 投资估算

依据项目初步计划方案，结合建设工程实际需要及国家和北京市相关政策要求，本项目标建设投资包含土地地价、前期工程费、建安工程费及向政府缴纳多种税费等。现就相关投资分项说明以下：

1、 征地、拆迁费和土地出让金

依据国家和北京市相关要求，本项目所占用地应按国家和北京市政府相关部门要求办理土地有偿出让手续。地价包含土地有偿出让金，市政配套费及四源费。因为本计划还未确定，土地价格还未评定。同时计划该项目用地存在拆迁问题，也要支付一定费用。经参考临近同类开发用地价格水平，本汇报暂按共需缴纳7200万元人民币估算。

2、 前期工程费

包含三通一平、土地勘探、建筑计划设计等费用，按380万元估算。

3、 建安工程费

依据初步估算，项目建建安工程费共需投资10100万元。

4、 设计施工管理税费

这部分费用包含施工执照费、预算检验费、投招标管理费、质量监督费、完工图费、建材发展基金等，累计约300万元。

5、 市政公用设施费

依据初步估算市政公用设施费累计200万元。

6、 筹建期管理费和销售费用

因为该项目在筹建期内将进行预售，需要支出筹建期管理费和销售费用估计为450万元。

7、 创办费和不可预见费

计划项目筹建期内创办费、不可预见费计划为378万元。

经过以上分析，归纳出本项目标总投资估算为19，000万元人民币，具体情况以下表：
项目投资估算表
单位：人民币万元
序号
项目
金额
1
征地、拆迁费和土地出让金
7，200
2
前期工程费
380
3
建安工程费
10，100
4
设计施工费
300
5
市政公用设施费
200
6
筹建期管理费和销售费
450
7
创办费和不可预见费
370
累计
19，000

以上投资估算应在项目计划、设计同意后再做具体测算。

二、 资金起源

本项目开发建设所需资金将全部由开发建设单位北京市首汽房地产开发企业自筹处理。

第八章 建设方法和建设进度

一、 建设方法

为把本项目建设成为北京市一流高级写字楼和住宅楼工程，本项目拟聘用中国著名设计师进行方案计划及初步设计，由中国建筑设计院进行施工图设计，同时机电设施、内装修及营业设备均由含有多年经验顾问提供咨询服务。

项目标建设施工将根据北京市相关工程招标要求，以中国竞争招标方法，选择中国建筑施工企业组织施工。

为确保工程质量，工程建设采取施工监理方法进行，聘用有名望、有资质、管理规范工程监理单位配合北京市建设工程质量监督总站进行具体工程质量监督检验工作。

二、 建设进度

计划项目建设期为3年，努力争取在10月前建成，具体计划以下：

1、 11月前

1） 完成项目可行性汇报编制和报批工作；
2） 完成计划方案调整和报批工作。

2、 12月前

1） 和相关部门协调，制订市政配套方案；
2） 办理土地有偿出让手续，领取国有土地使用证；
3） 进行拆迁工作，完成三通一平；
4） 进行地质勘探和工程各项前期准备工作；
5） 完成工程施工图设计；
6） 选定施工单位，完成多种开工手续，项目开工建设；

3、 3月前

1） 办理商品房预售许可证；
2） 完成项目销售推广策划，开始预售工作；

4、 10月前

1） 进行建安工程施工，包含基础工程和结构工程建设；
2） 随工程进度进行设备安装、调试、验收；
3） 建筑物内外装饰、装修
4） 配套进行环境和绿化工程；
5） 随工程进度进行维修停车楼设备采购、安装；

5、 10月前

1） 进行项目完工验收工作；
2） 完成市政配套和绿化等室外工程；
3） 完成物业管理前期筹备工作；
4）项目全方面完工交付使用。

第九章 项目财务分析

一、 基础经济参数

1、 营业收入

本项目营业收入起源于写字楼和公寓销售收入及商务公寓租金收入等项内容。

1） 写字楼和公寓销售收入

估计项目自开发建设期开始展开写字楼和公寓预售，在项目建设完工后完成全部销售工作。在项目建设期中可完成销售全部建筑面积30%左右，将完成销售建筑面积40%左右，其它将在12月之前全部售完。因为本项目建成后能够提供优越地理位置和优美商住条件，估计写字楼和公寓平均售价在每平方米12，000元左右，具体每十二个月销售收入情况估计以下表所表示：

写字楼和公寓销售收入估算表
单位：人民币万元

2） 公寓租金收入

项目标商务公寓将用于出租经营，按平均租金120元/年/平米估算，每十二个月租金收入约为2834万元。
营业收入汇总表
单位：人民币万元
项目\年份

1、写字楼公寓销售收入
14230
18973
15523
0
0
0
0
0
0
0
2、公寓租金收入

2834
2834
2834
2834
2834
2834
2834
3、其它收入

200
200
200
200
200
200
200
累计
14320
18973
15523
3034
3034
3034
3034
3034
3034
3034

2、经营成本和费用

1）企业管理费

该项目建成后企业管理费包含建设期行政费用、维修养护费、折旧和摊销等各项费用支出。（每十二个月具体费用支出见下表）

（1） 建设期行政费用

指项目建设期内发生多种行政事务费用，如业务招待费、办公费等。按每十二个月40万元测算。

（2） 维修养护费

指机电设备及物业设施日常维护、维修、保养费用，按每十二个月50万元计算。

（3） 折旧和摊销

折旧和摊销关键是指项目开发建设单位自留用房用于租给物业管理企业和商业设施租赁者建筑面积折旧和摊销及创办费和不可预见费等多项费用摊销。具体情况以下表所表示：

年折旧和摊销表
单位：万元
项目
应分摊总投资额
分摊百分比
折旧年限（年）
-每十二个月计提
-每十二个月计提
1、出租房屋建设费用
1000
20
50
20