首汽房地产开发公司项目可行性研究报告样本.doc
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1、北京首汽房地产开发企业首汽大厦项目可行性研究汇报北京首汽房地产开发企业10月目 录第一章 概论第二章 项目基础情况第三章 项目地点和建设条件第四章 项目建设规模和内容第五章 物料消耗、供给和环境保护第六章 市场分析第七章 投资估算和资金起源第八章 建设方法和建设进度第九章 项目财务分析第十章 结论第一章 概论一、 项目背景伴随改革开放连续深入和人民生活水平不停提升,北京市房地产开发业经过近十年发展已经成为本市经济发展支柱产业之一。尤其是多年来受国家房改政策影响,个人购房需求大幅度增加,本市住宅商品房销售市场深入看好,成为开启内需,促进国民经济连续增加关键拉动原因。另外,伴随中国加入世界贸易组织
2、日益临近、北京申请举行奥林匹克运动会和中国外多种商贸、技术交流活动深入扩展,中国各地域之间及和和世界各国多种交往活动日趋增多,首全部北京作为中国窗口必将发挥越来越关键作用,这就使北京市高级写字楼、商务公寓租售被广大业内人士看好,高级商住用房开发建设以其丰厚收益吸引了越来越多资金加入。为适应社会主义市场经济发展要求,促进北京城市建设及经济发展,北京首汽房地产开发企业计划利用首汽集团现有在北京市西城区月坛北街14号院场地开发建设包含高级写字楼、高级住宅楼、商务公寓和多种隶属配套设施在内综合性物业。首汽集团现有场地为首汽集团下属6家企机关生产、生活和办公场所,因为年久失修、设备陈旧,已无法继续使用。
3、经请示,集团企业决定利用现有场地开发首汽大厦工程,现集团全权委托下属单位首汽房地产开发企业负责本项目开发建设事宜。本项目原为首汽房地产企业和香港首业投资拟议合作开发综合性项目,项目提议书及可行性汇报于1994年11月经北京市计委京计基字941401号文批复(见附件一)。因为合作港方未能推行合作协议约定,首汽房地产企业于己于1999年6月依据原协议条款向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁,并于同年9月取得了解散合作企业仲裁书。本着充足利用此项目用地土地价值,促进国有企业发展宗旨,首汽房地产企业计划以企业自筹资金方法项目继续开发此项目,并对原建设方案进行了调整。初步设计方案已由首全部计划建设委员会
4、办公室和北京市城镇计划委员会以首规办规字1998第061号文件及北京市城市计划委员会下发审定设计方案通知书(-规审字-0399);(见附件二)批复同意;2月市计委对首汽大厦项目可行性汇报进行了批复(京计商字第100号), 二、本可行性研究汇报编制依据1、 北京市旅游事业管理局相关首汽集团月坛北街新建综合业务楼立项请示。2、北京市计划委员会相关首汽集团兴建综合业务楼项目提议书(代可行性研究汇报)批复(京计商字1996第539号)。2、 首全部计划建设委员会办公室和北京市城镇计划委员会相关首业大厦初步设计批复(首规办规字1998第061号)。3、 北京市城市计划管理局计划设计条件通知书(95)规条
5、字12号。4、 北京市城市计划委员会下发审定设计方案通知书(-规审字-0399);5、 北京市计委相关首汽大厦项目可行性汇报批复(京计商字第100号);6、 国家及北京市相关房地产开发建设相关法律、法规第二章 项目基础情况一、 项目名称 首汽大厦(以下简称“本项目”)二、项目类型 本项目为包含写字楼、公寓及隶属配套设施综合性开发工程,项目建成后将深入满足首城市场对写字楼和高级住宅楼需要,为广大用户提供良好商住环境。三、 建设地点本项目在北京市西城区月坛北街14号,现首汽集团生产、业务用房。(具体位置见附图)四、 建设单位背景单位名称 :北京首汽房地产开发企业注册地址 :北京市密云县鼓楼东大街2
6、号注册资金 :4000万法定代表人:刘东才职务 :总经理为落实落实党十四大相关深化改革加紧发展精神,立即使首全部汽车企业向社会主义市场经济经营机制转化,提升在市场竞争力,借改革春风和良好社会、投资环境,充足发挥首全部汽车企业资金、人才、场地等各方面优势,为北京现代化城市建设服务,经北京市城镇建设委员会93京建开安第037号文批复,首全部汽车企业于1993年2月成立了北京首汽房地产开发企业,注册资金4000万元。企业主营房地产开发及商品房销售,兼营建筑材料、五金交电、机械设备、家俱、装饰材料、制冷空调设备、房地产开发信息咨询。企业成立六年来,首汽房地产企业不停发展壮大,现有土建、暖通、水电、监理
7、工程师等专业技术人员15人,建筑工程管理工程师8人。已开发和拟建项目有朝阳区新源里“世方豪庭”高级外销公寓项目,总建筑面积130000平方米;三里屯写字楼项目10000平方米;华严北里商品住宅项目27000平方米;月坛北街开发项目68000平方米。五、 项目建设规模和内容依据本项目标初步计划,项目计划建设用地面积12993平方米,计划总建筑面积87800平方米,其中地上建筑为写字楼、公寓和商务公寓,建筑面积共62800平方米;地下建筑为商业设施、地下停车场、自行车库、健身房和其它配套设施,共25000平方米。项目建成后将成为集高级写字楼、公寓、商务公寓、配套商业设施、物业管理服务等为一体多功效
8、设施。各功效具体面积见下表: 项目各功效区建筑面积表单位:平方米功效区建筑面积1、写字楼144202、公寓287003、商务公寓196804、隶属配套设施25000 累计87800容积率4.83绿化率26%六、 项目总投资和资金起源计划项目总投资为1.9亿元人民币,由本项目投资建设方北京首汽房地产开发企业自筹资金处理。第三章 项目地点和建设条件一、 项目地点本项目建设地点在北京市西城区月坛北街14号院,月坛北街和三里河东路交叉口东南侧。用地北面为月坛北街,西侧为三里河东路。项目计划用地面积12993平方米,建筑基底面积5046平方米。 依据相关专业部门进行调查,拟建项目占用位置气象条件、地质情
9、况、消防条件均符合国家相关规范。二、 项目交通条件及自然条件项目建设用地东距二环路1公里;南距月坛南街0.5公里;西距钓鱼台国宾馆1公里;北距阜外大街1公里。用地周围有包含21、13、65路公共汽车等各类公共交通工具经过,交通条件十分优越。项目因为紧邻国宾路和钓鱼台国宾馆,周围没有工业生产工厂等空气污染源,绿化和空气质量良好。三、 项目用地现实状况和拆迁项目用地范围内现有建筑为首汽集团企业兴建于五十年代初生产、业务用房,该建筑伴随时间推移已经破旧不堪,无保留价值,拟全部拆除,因为拆迁量较小,拆迁耗用资金和时间全部比较少,为项目顺利建设奠定了良好基础。四、建设条件1、土地使用权项目建设用地将由项
10、目开发建设单位按国家和北京市相关土地有偿使用相关要求,办理土地批租手续。相关问题现在正在初步洽谈协商之中,土地出让金和期限以未来北京市土地管理部门和项目开发建设单位签定土地出让协议为准。2、 市政配套条件本项目水、电、气、热、通讯、道路等市政基础设施建设已由北京市各专业部门作出供给和计划实施方案,市政管网线计划方案已经市计划局综合,伴随项目标开发建设,多种市政条件将同时落实。具体情况以下:(1) 市政污水建设用地西侧三里河东路已建有雨、污水分流系统,项目雨、污水排放分别排入三里河东路已建雨、污水管线。污水排入三里河东路现实状况直径1050毫米市政污水干线25号检验井,另在项目东侧道路修建污水支
11、线至项目用地南侧向西接入三里河污水管。雨水排入三里河东路现实状况直径1000毫米雨水市政管线24号检验井,另在项目用地东侧及南侧修建雨水支线250米,分别向西排入干管。项目建筑室外排水按雨、污水分流设计,生活污水经化粪池、含油污水经隔油池排放、空调废水排入雨水管、地下室排水设水泵提升。(2) 上水项目北侧月坛北街现有直径1200毫米上水管线,西侧三里河路现有直径400毫米上水管线。项目上水需在项目东侧铺设一条直径300毫米上水管线,北和月坛北街现有直径1200毫米上水管线、西和三里河路直径400毫米上水管线沟通。(3) 热力 本项目用热属于石景山热电厂供热范围,首汽集团企业为现实状况用户,项目
12、供热由项目西侧三里河东路现有直径500毫米供热管线接引。(4) 电力 本项目外电源引自阜城门外10千伏开闭站,开闭站电源为阜城门110千伏变电站,项目需铺设双路电缆线路2公里至建设用地,另需在用地范围内设电缆分界室一座。(5) 煤气本项目煤气气源为月坛北小街现有直径300毫米低压煤气管线,由该管线开口,在项目建设用地东侧路新建直径300毫米低压管线,顺路南沿至项目用地南边线,由新建低压管线开口向项目用地范围内引户线。(6) 通讯 本项目所在地电信设施属于北京市市内电话局茂林居局界,因为项目建设是首汽集团企业所在地拆迁改建,外部电信管线齐备,能够不做通讯管线,但项目用地范围内通讯管道要由建设单位
13、按实际需要重新铺设。(7) 道路 本项目外部道路交通组织利用项目建设用地北侧月坛北街,西侧三里河东路,并按计划铺设项目建设用地东侧道路。内部交通经过内部环路组织,按要求设置机动车地面、地下停车场和自行车库。经过上述分析,本项目用地范围内市政基础设施可满足使用要求。完备市政基础设施为本项目标市政配套及项目建设发明了良好先天条件。第四章 项目建设规模和内容 经过综合考虑市场需求、计划条件、项目投资等原因,初步计划本项目标计划总建筑面积87800平方米,其中地上建筑即写字楼、公寓和商务公寓建筑面积62800平方米,地下建筑包含商业设施、地下停车场、自行车库、物业管理中心及其它隶属配套设施建筑面积25
14、000平方米。一、 计划标准建筑物将突出现代化特征,含有时代感,计划标准为符合国家相关设计规范,建筑功效上除了满足办公、居民日常工作、居住、购物需要外,还须照料到现在大家对小区环境绿化美化强烈需求,加大绿化面积,发明优美居住环境。二、 建筑面积和设施项目开发建设方委托中国建筑技术发展研究中心设计院对项目制订了初步计划方案,土地使用情况以下:项目计划各功效区占地、建筑面积单位:平方米内容占地面积所占比重(%)建筑面积所占比重(%)人均占地面积(平方米/人)1、写字楼 1442016.42、公寓-2870032.73、商务公寓-1968022.44、隶属设施-2500028.5累计12993100
15、878001000三、使用功效配置和分区整个项目为一座地下3层,地上3层至21层综合大厦,具体计划见附图,现将各功效区具体情况简明介绍以下:1、 公寓 大厦A座为公寓,在项目用地南侧,拟建一幢高层塔式结构住宅,建筑周围部署绿地和环形道路,形成平静优美居住环境,总建筑面积28700平方米。(具体情况见计划图)2、 商务公寓 大厦B座为商务公寓,在用地东侧,总建筑面积19680平方米。3、 写字楼C座为配置现代化管理、通信设施智能型写字楼,在项目用地西北侧,总建筑面积14420平方米。写字楼和公寓实施全封闭式物业管理,沿月坛北街和三里河东路分别设出入口。4、配套商业设施为满足项目内用户日常办公和生
16、活需要,大厦将于地下一层建设配套商业设施,包含商业、综合服务和商务服务区,提供购物、洗衣、银行、商务中心、邮政等服务。配套商业设施总建筑面积6700平方米,具体分配情况见下表:配套商业设施表 单位:平方米内容数量单位建筑面积小计1、商场1650065002、综合服务部1200200累计-67005、物业管理中心 项目开发建设单位将遵照北京市政府相关房地产开发和物业管理相对独立运作要求,经过公开招标形式聘用管理规范、有一定实力专业化高水平物业管理企业负责建成后小区物业管理。物业管理将根据国家相关要求,本着独立核实、自负盈亏标准,由物业管理企业自主经营。物业管理中心在建筑物地下一层,总建筑面积60
17、0平方米,具体安排情况见下表: 物业管理中心配置及面积表 单位:平方米项目内容建筑面积1物业管理办公室3002卫生站1003维修间1504公厕50累计6006、 地下停车场为方便写字楼和公寓楼内用户车辆停放,本项目建设单位计划于大厦地下二、三层建设地下停车场,总建筑面积7600平方米,按每辆车占地25平方米估算,共可停放车辆342辆,加上露天停车场可提供149个停车位,完全能够满足停车需要。7、 隶属基础设施 大厦隶属基础设施计划利用地下一层一部分进行建设,总建筑面积400平方米,关键用于住宅配电、供水、供暖、机电等设备安置。8、 道路本项目用地内道路系统设计为一级,因为用地面积有限,且住户数
18、不多,车行道按居住区组团级道路宽度设计,宽度为4米,全部为单行线,车流方向详见道路系统分析图。9、 绿地本项目绿化系统由住宅楼周围绿地和道路停车场绿化地组成。绿地面积3365平方米,能够美化环境,也可作为住宅楼居民关键休闲活动场所,项目用地室外停车场地全部铺砌草砖,并按6M*6M间距植树。第五章 物料消耗、供给及环境保护一、 关键建筑材料依据项目初步计划,该建设项目为集住宅楼、地下停车场、地下自行车库、物业管理中心、配套商业设施为一体综合性建筑,建筑结构为钢筋混凝土结构,估计工程所需关键原材料为钢材、水泥、木材等,依据初步设计计划和该项目工程总体设计,所需建筑材料估算以下:项目三材用量表项目建
19、筑面积(平方米)每建筑平方米所需材料需求总量1、钢材(吨)878000.187802、水泥(吨)878000.3263403、木材(立方米)878000.18780二、 关键设备鉴于市场竞争及面向二十一世纪项目经营需要,本项目建设将在设备选型上遵照最好性能价格比标准,尽可能采取中国外优异设备和设施,其所需关键设备以下:1、 自动电梯2、 消防设备3、 应急发电设备4、 通讯电话系统5、 电视监控保安系统6、 防盗报警系统7、 照明系统8、 供暖系统三、 物料供给项目所需原材料将大部分部采取中国原材料,所需设备在相同条件下将尽可能优先选择中国产品。因为项目建设现代化水平较高,需要进口部分材料和设
20、备。本项目所需进口原材料、设备品种和数量待扩初方案审定后再定。依据现在中国外市场供给情况分析,本项目物料及设备供给不存在问题。四、 城市基础设施配套依据项目计划,初步测算出市政基础设施配套条件以下:1、 用电容量 按每建筑平方米用电40瓦测算,本项目用电量为2400千瓦。如同时利用系数采取0.9,则该项目最大电负荷能力为2160千瓦,如按容载比1:1.5选择变压器,需要功率为3240千伏安。2、 给水量 按公建用水综合定额每日12.38升测算,该项目日平均用水量为1150立方米。3、 用气量 项目用气量初步测算为每日2178立方米。4、 热负荷按每建筑平方米每小时供暖量为60千卡测算,该项目每
21、小时需供暖360万千卡。以上所需水、电、热等日用量需在正式计划方案完成并和相关部门协调后确定。五、 环境保护 因为该项目建设内容为写字楼、住宅楼、地下停车场、配套商业设施,对环境污染较小,环境保护问题关键是生活污水、生活垃圾、噪音、汽车尾气消纳和处理,无其它污染源。从环境质量来看,该项目建设是比较适宜,项目建设过程中和建成后使用中将采取严格环境保护方法。具体环境保护方法以下:1、 雨、污水项目排出污水关键起源为生活污水和雨水,为确保该项目排入城市下水道水中污染物达成北京市水污染物排放标准,项目排水采取“分流制”排放生活污水和雨水,生活污水经过处理后再行排放。2、 生活垃圾项目办公楼、公寓产生生
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