龙岗商业步行街房地产投资招商管理方案样本.doc
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1、(龙盈泰商业广场)龙岗商业步行街招商案世方物业 成就铺王目 录第一部分 商场基础情况4一、本项目地段概述4c地理位置:4c商业气氛:4c商场规模:4c项目配套设施:4第二部分 :周围人口结构调查5一、龙岗镇人口5二、龙岗老中心城人口和商业情况6第三部分 :龙岗商业市场调查9一、龙岗老中心城商业情况9二、龙岗其它镇商业情况调查12第四部分 :商场经营定位、经营分区及装修标准18一、商场经营定位:18二、首层商业步行街18三、龙岗女人世界19四、装修标准19c商场公共装修提议:19c一楼步行街及内步行街铺位装修:20c二楼铺位装修20第五部分 招商策略23一、招商平面分割图(见附图)23二、龙岗商
2、业租金调查及商场租金确定23c龙岗商场租金调查:23c龙岗中心城部分商业街商铺租金调查24c商场租金及租赁期:24c租金策略24c租赁期内实际租金收益:25三、招商目标用户25四、招商相关法律文本26第六部分 整合推广策略32一、商场命名32二、商场推广专题32三、招商推广策略32四、招商画册关键点及文案33五、招商、销售推广时间进度安排35第一部分 商场基础情况一、本项目地段概述c 地理位置:项目在龙岗区中心城深惠公路双龙立交桥旁,天天有30多条公交线路往返深圳市区,数十条线路通往全国各地。(项目位置图见后页)c 商业气氛:项目所在深惠公路龙岗中心城路段,形成家居、家私、五交化、汽配等商业黄
3、金走廊,并和龙岗镇商业中心区隔深惠公路相邻,凭借深惠公路及双龙立交,商圈可辐射坑梓、坪山、坪地等集镇,同时可辐射至惠州、汕头、东莞等邻近地域。c 商场规模:商业建筑面积:33103.37平方米;层数:4层纯商业;一楼层高5.8米,2、3、4层为4.8米。一层10308.61平方米二层10292.55平方米,三层8842.29平方米,四层3659.92平方米。地下一层设停车场,面积8367.84平方米,设备区面积903.7平方米,人防区面积1080平方米。(设备、人防区和停车场数据需要发展商再核实)c 项目配套设施:全方位现代化商业设施,多部扶梯、货梯、电梯完全满足现代商城购物、休闲多个需要。停
4、车位: 244个(不详)广场面积:平方米现代化休闲广场(不详),应由设计院出效果图。第二部分 :周围人口结构调查一、龙岗镇人口 龙岗在深圳市区东部,下辖布吉、横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平湖、大鹏、南澳、癸涌十镇,总面积940.9平方公里,是深圳市面积最大区级单位。总人口171万(人口普查数字),是深圳开发最晚、可开发土地资源最丰富一个区。龙岗交通条件十分优越,深惠公路、深汕公路纵贯全区。广深铁路布吉站、平湖站就在区内。龙岗镇关键分为龙岗新城中心区和旧城中心区,合称龙岗中心城。本项目所在地为旧城中心区。 龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地。全镇130平方公里,总人口26万。深惠、深汕一级公路和深
5、惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。龙岗镇至罗湖海关、平湖编组站、盐田港、深圳机场仅半个小时车程。是广东省珠江三角洲关键工业卫星镇、广东省乡镇企业百强镇、国家卫生镇。现已建起了21个工业区,兴办了各类企业1050家,均来自香港、台湾、日本、韩国等多个国家和地域。电子、轻工、纺织、商贸、旅游服务业和房地产业已形成经济规模。二、龙岗老中心城人口和商业情况c 龙岗老中心城人口情况龙岗老中心城人口调查第一商圈(旧城区约2公里内)市场人口基数统计(据不完全统计)名称总户数人口数同乐派出所管辖区域同乐村常住人口10004000宝龙工业区同乐工业区黄屋村三和村下井新村龙苑新村东一村新塘村东二村东三村桥背村洪围新
6、村洪围工业区外来人口35000龙岗村委石桥村常住人口500龙岗村西一村后福村西二村巫屋村翠竹村下岗村老师新村梁屋村格水村龙岗村工业区外来人口0新生村委牛桥村常住人口15000新生仙人岭村里比电子厂水园十八乡彭城考居东村外来人口40000雅豪祥苑二期12004800九州家园9643856龙富花园4801920南联村常住人口6572970南联村外来人口30000鹏达花园9003600盛平村常住人口278966盛平村外来人口6000累计170112(以上数据分别由龙岗区同乐派出所、龙岗村委、新生派出所和等单位提供) c 龙岗老城区人口情况分析龙岗老城区人口占17万,占龙岗镇总人口三分之二强,一向就是
7、龙岗商业消费区域。龙岗商业关键集中于龙岗镇老城区龙平东路,呈经典小城镇街区型商业布局,这里商铺林立,人气旺盛,商业业态齐全。零售商家竞争相当猛烈。首先,本项目在龙岗老城区,周围居民收入丰厚(大部分居民有房产,村办企业有分红,有居民有自己企业),她们消费力强;其次,龙岗是深圳大工业区,消费群体关键以打工族为主力,收入即使较低,但大全部为年轻一族,负担轻,消费自主,消费能力相当可观;第三,该城区处于深惠公路、深汕公路交汇处人流、车流汇聚之地,一直以来全部是龙岗商业中心 。旧城改造使城市面貌焕然一新,根本改变了原有城区不合理局面,同时也使城市居民人口结构发生了根本性改变,整个区域消费指数大幅上升,大
8、家对商业消费提出了更高需求,商业档次有待深入提升。第三部分 :龙岗商业市场调查一、龙岗老中心城商业情况该区域现在真正形成商业气氛地方为龙平东路及其相邻街区,经营品种较全,人气较旺,是整个片区消费市场主力所在。龙岗镇中心关键商业商场名称位置规模经营布局经营情况人人购物广场龙平东路东段43000平方米一楼:主营电器、金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、纪念品、工艺品、干花、商务中心二楼:主营各类食品、日用具、烟酒茶三楼:主营男女服装及其各类用具、休闲服、婚纱摄影、美容四楼:家电、电讯、厨具、床上用具、童装、玩具、儿童乐园、文体用具、书店五楼: (未开业)经营情况:为该老中心区经营品种最齐全、经营面积
9、最大综合性商场,人气较旺,以中低级消费品为主。百佳超市龙平东路东段900平方米百佳超级市场900 M2,日用百货,小商品为主。良好龙岗国际商场龙平东路东段平方米龙岗国际商场 M2首饰、珠宝玉器、钟表、服装通常。福临百货38000平方米龙岗路和深惠路交汇金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、纪念品、男女服装及其各类用具、休闲服、婚纱摄影、床上用具、童装、玩具、儿童乐园、文体用具已经试业龙岗旧城镇区家电类商场商场位置经营布局经营情况铭可达家电中心设于人人购物广场内家电良好嘉力强电子设备展示厅深惠公路以南潮味酒店以东家电通常嘉禾电器商场龙平东路中段家电通常富佳商场深惠公路东段龙岗立交以西家电通常龙岗旧城
10、镇区家私类商场商场位置面积经营情况金利来家私深惠公路东端龙岗立交以西1200 M2较差金宝马家私城龙岗立交南侧900 M2较差大明家私城深惠公路以南潮味酒店以东2500 M2良好华腾家私城过龙岗立交深汕公路南侧700 M2档次低,通常顺德家私城内环路和深惠路交叉口 M2档次低,经营通常龙岗旧城镇专业市场商业名称位置经营面积经营项目经营情况集银皮具综合市场深惠公路和莱英路交叉口60000平方米皮革、鞋材、化工、机械、五金辅料及多种皮革皮具成品。配套设施:专业交易区、办公区、仓储区、超大型停车场商业配套:银行、电信、酒店、餐饮、咖啡屋、休闲娱乐 、超市等商务。一层营 业龙岗装饰材料市场龙平东路北侧
11、50000平方米一楼:装修材料、五金配件、门、窗、瓷砖等二楼:灯饰、布艺、装饰花、画、家装企业、家私、家电等在营业本项目和其它零售商距离表商场名称位置距离(米)深圳国际商场深惠公路以北,龙兴街以东300人人购物广场金龙店深惠公路以北和龙平东路之间300龙岗百货广场龙平东路以北,双龙立交桥以西400百佳龙平东路以北500人人购物广场富德店龙平东路以南华西街以东600福临百货龙岗路和深惠路交汇400米总结: 老城区人口总数达17万人,人气比新城区旺盛,消费市场大; 老城区商业租金坚挺。龙平东路商业街街铺月租金大致在150元/平方米左右,在深惠公路桥西街一带街铺月租金在100-120元/平方米左右;
12、 有品牌商家但无规模,有规模但非品牌商家,难以形成规模效应和聚集效应。国商、百佳经营面积分别为平方米和900平方米,不能形成规模效应。人人购物广场是新兴商家,经营面积43000平方米,因为规模较大,品种较齐全,经营情况比新中心区万佳好得多,但品牌效应显著不足。 本区域受区域经济(大工业区)影响,人口结构以当地居民、广大打工族居为基础格局,收入对应较低,但当地居民、工厂白领亦含有相当购置力。二、龙岗其它镇商业情况调查c 布吉镇人口及商业情况基础情况在深圳市中部,是深圳市全部卫星工业城镇中距市中心最近一个镇,地理位置十分优越。 全镇总面积83平方公里(据龙岗国土分局最新统计数据)。全镇总人口55万
13、人(包含常住人口和暂住人口)。商业情况伴伴随布吉地产开发烧潮连续高涨,零售巨头纷纷看好布吉,抢占布吉商业制高点,零售商业深惠路东西路两边商业全方面开花。深惠路以东零售品牌商新一佳:百鸽路南城百货:百鸽路深惠路以西零售品牌商新一佳:布吉中心广场24层商业群楼布吉片区零售超级市场情况:超市名称位置经营范围经营情况南城百货深惠路东一楼:生鲜食品、烟、酒、饮料、南北药行、化妆品、面包房 二楼 :饰品、眼镜、通讯、食品、家电、鞋类、图书、音像制品、玩具。良好新一佳信义广场店百鸽路一楼: 生鲜食品、饮料、烟酒、礼品等、通讯等 二楼:服装、洗化用具、鞋、文具 、运动器械、饰品、电器等良好新一佳布吉中心店吉华
14、路西二楼: 生鲜食品、饮料、烟酒等 三楼:服装、洗化用具、鞋、文具 、四楼运动器械、饰品、通讯、电器等良好另外关键百货:振兴广场、家家乐百货、国全部女人商场、金鹏百货等。尤其值得一提是新一佳在布吉扩张,在新一佳进驻布吉中心广场以后,又于1月进驻信义广场,几乎占领了布吉零售市场半壁江山。而布吉中心广场店在全部新一佳单个店中其营业额最高。这说明品牌商家在关外商业中心含有很强规模效应和聚集效应。c 横岗镇人口及商业情况基础情况该镇地处深圳东北部,北邻龙岗中心城, 全镇总面积81.12平方公里, 总人口16万多人(其中常住1.8万人,暂住14万多人) 横岗商业情况横岗处于布吉、龙岗两大经济强镇之间,地
15、产开发受其影响,发展速度较慢,但从宏观上看,这只是临时现象。伴随市区可开发土地资源日益降低,横岗开发潜力也日渐凸现,龙岗、布吉两镇强劲 经济辐射和拉动肯定给横岗发展以强有力促进作用。中海、振兴等大地产商瞄准横岗地产开发前景,足以说明横岗未来商机无限。横岗现在商业设施商业名称商业规模大品牌零售商家新世界广场8000平方米无天和百货2500平方米龙洲百货6000平方米结论:横岗当地商家占领了零售市场,现在尚无著名品牌商家进驻,这给品牌商家留下了巨大市场空白。c 大鹏镇人口及商业情况基础情况:在大鹏湾和大亚湾相拥入怀大鹏半岛上,总人口4万人,总面积82.81平方公里。商业情况:因为大鹏旅游资源极为丰
16、富,海产品琳琅满目,又紧临国家级企业大亚湾核电站,消费基础雄厚,所以商业发达,商业设施较为齐全。大鹏商业设施一览表商场名称规模经营品种大型品牌商家荣华电器商场1000平方米无家宜多商场1000平方米鹏锦生商业广场5000平方米荣华百货3500平方米日用百货、皮具、皮鞋、音像、书籍等华润万方3000平方米百货、家电、礼品、服装、内衣、日用具、生鲜、蔬菜、水果等c 南澳镇人口及商业情况基础情况:在深圳市大鹏半岛最南端,总面积114.04平方公里,人口总数约3万余人。商业情况 因为南澳人口较少且相对分散,经济结构以海产品生产和旅游开发为主,五商家极少进驻。南澳关键商业街名称大品牌商家南澳海鲜特产休闲
17、步行街无c 葵涌镇人口及商业情况基础情况在深圳市东部,全镇面积103.9平方公里,总人口约4万人。商业情况关键商业设施商场名称规模经营品种大规模品牌商家迪亚超市2800平方米日用具无新润超级市场600平方米日用百货华润超级商场2500平方米日用百货c 坪地镇人口及商业情况基础情况:在深圳市东北部,全镇面积57.6平方公里,总人口10万人,其中户籍人口1.2万人。商业情况坪地商业设施一览表:商业名称规模经营品种大品牌商家润佳百货500平方米日用百货无华佳超级市场600平方米日用百货华佳百货时装广场1200平方米服装、衣饰万惠购物商城1000平方米日用百货富佳商场800平方米日用百货盈佳家电商场3
18、00平方米家电吉之堡时尚广场500平方米日用百货c 坪山镇人口及商业情况基础情况:坪山镇地处大鹏湾畔,总面积132.8平方公里,人口12万人。商业情况:政府依据经济发展整体计划,着力发展技术、知识、资金密集型和高科技大型工业项目,主动发展商贸、房地产、金融、旅业等第三产业。现在,深圳龙岗大工业区主战场就在本镇地域,大型台商工业园和占地2平方公里深圳市罗湖工业区已落户坪山。关键商业设施:商业名称规模经营品种大品牌商家华润超级市场1500平方米日用百货,家电,无国药坪山超级商场400平方米各类药品国泰百货4500平方米一楼:家电、珠宝、化妆品、精品、烟、酒、茶;二楼:超市三楼:超市新世纪服装商场1
19、500平方米男装、女装、休闲装、童装富升百货平方米日用百货c 坑梓镇人口及商业情况基础情况: 坑梓镇 面积46平方公里,总人口6万多人。坑梓关键商业设施:商场名称规模大品牌商家荣利超市800平方米无富家超级市场600平方米振辉百货商场800平方米华润超级市场1200平方米国泰时装商场650平方米宏富百货11016平方米万年丰百货商场450平方米c 平湖镇人口及商业情况基础情况:平湖在龙岗区西北面,总面积约41.8平方公里,人口16万人。平湖商业发达、人气旺盛,零售商家规模较大。商业情况平湖零售商业设施一览:商业名称规模大品牌商家天和百货6740平方米无文百汇百货商场800平方米日升平价超级商场
20、1150平方米创盛时装商场500平方米南城百货7000平方米美康百货商场300平方米美佳超市300平方米万业城百货6000平方米第四部分 :商场经营定位、经营分区及装修标准一、商场经营定位:天虹主力店+首层商业步行街+二层龙岗女人世界定位标准:本项目标经营定位经过对天虹商场经营分区及经营品种明细调查,经营定位;努力争取经营互补,避免福田中港城和百佳、龙岗万佳和世贸百货经营重合和强烈冲突;确保天虹商场及辅营区有足够生意源,能够做旺。二、首层商业步行街品牌形象店一条街:饮食类:麦当劳、肯德基、面点王。电信:包含联通新时空、中国电信营业厅。数码类:联想1+1,恒波通讯诺基亚专卖。服装鞋包类:经典小说
21、、百丽等。其它:千色店、柯达、银行办事处或自助银行等。生活便利店一条街:糖烟酒、茶叶茶具、药店、保健品、冲印、干洗、钟表维修、首饰加工、机械修鞋、布艺花艺、票务中心、旅行社、彩票投注电子用具一条街:手机及其配件、复读机、录音机、随身听、电子钟表、电子打卡机、电动玩具、电话及小电器文具图书一条街:包含文具、图书、音像制品、玩具、时尚数码用具、学生用包、眼镜、网吧、游戏厅等美食一条街:包含桂林米粉、东北饼、西安夹馍、湘菜、川菜、徽菜、砂锅粥等,以规模形成美食中心。服装鞋包一条街:各类服装、鞋包等。日用百货一条街:包含厨房用具、家用五金、清洁用具、酒店用具、工艺陶瓷、家用小电器等。娱乐:投币跳舞机等
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