龙岗商业步行街房地产投资招商管理方案样本.doc

（龙盈泰商业广场）
龙岗商业步行街

招

商

案

世方物业 成就铺王

目 录
第一部分 商场基础情况 4
一、本项目地段概述 4
c 地理位置： 4
c 商业气氛： 4
c 商场规模： 4
c 项目配套设施： 4

第二部分 ：周围人口结构调查 5
一、龙岗镇人口 5
二、龙岗老中心城人口和商业情况 6

第三部分 ：龙岗商业市场调查 9
一、龙岗老中心城商业情况 9
二、龙岗其它镇商业情况调查 12

第四部分 ：商场经营定位、经营分区及装修标准 18
一、商场经营定位： 18
二、首层商业步行街 18
三、龙岗女人世界 19
四、装修标准 19
c 商场公共装修提议： 19
c 一楼步行街及内步行街铺位装修： 20
c 二楼铺位装修 20

第五部分 招商策略 23
一、招商平面分割图(见附图) 23
二、龙岗商业租金调查及商场租金确定 23
c 龙岗商场租金调查： 23
c 龙岗中心城部分商业街商铺租金调查 24
c 商场租金及租赁期： 24
c 租金策略 24
c 租赁期内实际租金收益： 25
三、招商目标用户 25
四、招商相关法律文本 26

第六部分 整合推广策略 32
一、商场命名 32
二、商场推广专题 32
三、招商推广策略 32
四、招商画册关键点及文案 33
五、招商、销售推广时间进度安排 35
第一部分 商场基础情况
一、本项目地段概述
c 地理位置：
项目在龙岗区中心城深惠公路双龙立交桥旁，天天有30多条公交线路往返深圳市区，数十条线路通往全国各地。（项目位置图见后页）
c 商业气氛：
项目所在深惠公路龙岗中心城路段，形成家居、家私、五交化、汽配等商业黄金走廊，并和龙岗镇商业中心区隔深惠公路相邻，凭借深惠公路及双龙立交,商圈可辐射坑梓、坪山、坪地等集镇，同时可辐射至惠州、汕头、东莞等邻近地域。
c 商场规模：
商业建筑面积：33103.37平方米；
·层数：4层纯商业；一楼层高5.8米，2、3、4层为4.8米。
一层10308.61平方米
二层10292.55平方米，
三层8842.29平方米，
四层3659.92平方米。
地下一层设停车场，面积8367.84平方米，设备区面积903.7平方米，人防区面积1080平方米。（设备、人防区和停车场数据需要发展商再核实）
c 项目配套设施：
全方位现代化商业设施，多部扶梯、货梯、电梯完全满足现代商城购物、休闲多个需要。
停车位： 244个（不详）
广场面积：平方米现代化休闲广场（不详），应由设计院出效果图。

第二部分 ：周围人口结构调查
一、龙岗镇人口
龙岗在深圳市区东部，下辖布吉、横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平湖、大鹏、南澳、癸涌十镇，总面积940.9平方公里，是深圳市面积最大区级单位。总人口171万（人口普查数字），是深圳开发最晚、可开发土地资源最丰富一个区。龙岗交通条件十分优越，深惠公路、深汕公路纵贯全区。广深铁路布吉站、平湖站就在区内。龙岗镇关键分为龙岗新城中心区和旧城中心区，合称龙岗中心城。本项目所在地为旧城中心区。

龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地。全镇130平方公里，总人口26万。深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。龙岗镇至罗湖海关、平湖编组站、盐田港、深圳机场仅半个小时车程。是广东省珠江三角洲关键工业卫星镇、广东省乡镇企业百强镇、国家卫生镇。现已建起了21个工业区，兴办了各类企业1050家，均来自香港、台湾、日本、韩国等多个国家和地域。电子、轻工、纺织、商贸、旅游服务业和房地产业已形成经济规模。

二、龙岗老中心城人口和商业情况
c 龙岗老中心城人口情况
龙岗老中心城人口调查
——第一商圈（旧城区约2公里内）市场人口基数统计（据不完全统计）
名称
总户数
人口数
同乐派出所管辖区域
同乐村
常住人口
1000
4000
宝龙工业区
同乐工业区
黄屋村
三和村
下井新村
龙苑新村
东一村
新塘村
东二村
东三村
桥背村
洪围新村
洪围工业区

外来人口

35000
龙岗村委
石桥村
常住人口
500

龙岗村
西一村
后福村
西二村
巫屋村
翠竹村
下岗村
老师新村
梁屋村
格水村
龙岗村工业区

外来人口

0
新生村委
牛桥村
常住人口

15000
新生
仙人岭村
里比电子厂
水园
十八乡
彭城考居
东村

外来人口

40000
雅豪祥苑二期

1200
4800
九州家园

964
3856
龙富花园

480
1920
南联村常住人口
657

2970
南联村外来人口

30000
鹏达花园
900

3600
盛平村常住人口
278

966
盛平村外来人口

6000

累计

170112
（以上数据分别由龙岗区同乐派出所、龙岗村委、新生派出所和等单位提供）

c 龙岗老城区人口情况分析
龙岗老城区人口占17万，占龙岗镇总人口三分之二强，一向就是龙岗商业消费区域。龙岗商业关键集中于龙岗镇老城区龙平东路，呈经典小城镇街区型商业布局，这里商铺林立，人气旺盛，商业业态齐全。零售商家竞争相当猛烈。
首先，本项目在龙岗老城区，周围居民收入丰厚（大部分居民有房产，村办企业有分红，有居民有自己企业），她们消费力强；其次，龙岗是深圳大工业区，消费群体关键以打工族为主力，收入即使较低，但大全部为年轻一族，负担轻，消费自主，消费能力相当可观；第三，该城区处于深惠公路、深汕公路交汇处人流、车流汇聚之地，一直以来全部是龙岗商业中心 。旧城改造使城市面貌焕然一新，根本改变了原有城区不合理局面，同时也使城市居民人口结构发生了根本性改变，整个区域消费指数大幅上升，大家对商业消费提出了更高需求，商业档次有待深入提升。

第三部分 ：龙岗商业市场调查
一、龙岗老中心城商业情况
该区域现在真正形成商业气氛地方为龙平东路及其相邻街区，经营品种较全，人气较旺，是整个片区消费市场主力所在。
龙岗镇中心关键商业
商场名称
位置规模
经营布局
经营情况
人人购物广场
龙平东路东段
43000平方米
一楼：主营电器、金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、纪念品、工艺品、干花、商务中心
二楼：主营各类食品、日用具、烟酒茶
三楼：主营男女服装及其各类用具、休闲服、婚纱摄影、美容
四楼：家电、电讯、厨具、床上用具、童装、玩具、儿童乐园、文体用具、书店
五楼： （未开业）
经营情况：为该老中心区经营品种最齐全、经营面积最大综合性商场，人气较旺，以中低级消费品为主。
百佳超市
龙平东路东段900平方米
百佳超级市场——900 M2，日用百货，小商品为主。
良好
龙岗国际商场
龙平东路东段平方米
龙岗国际商场—— M2
首饰、珠宝玉器、钟表、服装
通常。

福临百货
38000平方米
龙岗路和深惠路交汇
金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、纪念品、男女服装及其各类用具、休闲服、婚纱摄影、床上用具、童装、玩具、儿童乐园、文体用具

已经试业
龙岗旧城镇区家电类商场
商场
位置
经营布局
经营情况
铭可达家电中心
设于人人购物广场内
家电
良好
嘉力强电子设备展示厅
深惠公路以南潮味酒店以东
家电
通常
嘉禾电器商场
龙平东路中段
家电
通常
富佳商场
深惠公路东段龙岗立交以西
家电
通常

龙岗旧城镇区家私类商场
商场
位置
面积
经营情况
金利来家私
深惠公路东端龙岗立交以西
1200 M2
较差
金宝马家私城
龙岗立交南侧
900 M2
较差
大明家私城
深惠公路以南潮味酒店以东
2500 M2
良好
华腾家私城
过龙岗立交深汕公路南侧
700 M2
档次低，通常
顺德家私城
内环路和深惠路交叉口
M2
档次低，经营通常

龙岗旧城镇专业市场
商业名称
位置
经营
面积
经营项目
经营情况
集银皮具综合市场
深惠公路和莱英路交叉口
60000
平方米
皮革、鞋材、化工、机械、五金辅料及多种皮革皮具成品。
配套设施：专业交易区、办公区、仓储区、超大型停车场
商业配套：银行、电信、酒店、餐饮、咖啡屋、休闲娱乐 、超市等商务。
一层营 业
龙岗装饰材料
市场
龙平东路北侧
50000
平方米
一楼：装修材料、五金配件、门、窗、瓷砖等
二楼：灯饰、布艺、装饰花、画、家装企业、家私、家电等
在营业

本项目和其它零售商距离表
商场名称
位置
距离（米）
深圳国际商场
深惠公路以北，龙兴街以东
300
人人购物广场金龙店
深惠公路以北和龙平东路之间
300
龙岗百货广场
龙平东路以北，双龙立交桥以西
400
百佳
龙平东路以北
500
人人购物广场富德店
龙平东路以南华西街以东
600
福临百货
龙岗路和深惠路交汇
400米

总结：
Ø 老城区人口总数达17万人，人气比新城区旺盛，消费市场大；
Ø 老城区商业租金坚挺。龙平东路商业街街铺月租金大致在150元/平方米左右，在深惠公路桥西街一带街铺月租金在100-120元/平方米左右；
Ø 有品牌商家但无规模，有规模但非品牌商家，难以形成规模效应和聚集效应。国商、百佳经营面积分别为平方米和900平方米，不能形成规模效应。人人购物广场是新兴商家，经营面积43000平方米，因为规模较大，品种较齐全，经营情况比新中心区万佳好得多，但品牌效应显著不足。
Ø 本区域受区域经济（大工业区）影响，人口结构以当地居民、广大打工族居为基础格局，收入对应较低，但当地居民、工厂白领亦含有相当购置力。

二、龙岗其它镇商业情况调查
c 布吉镇人口及商业情况
·基础情况
在深圳市中部，是深圳市全部卫星工业城镇中距市中心最近一个镇，地理位置十分优越。
全镇总面积83平方公里（据龙岗国土分局最新统计数据）。全镇总人口55万人（包含常住人口和暂住人口）。

·商业情况
伴伴随布吉地产开发烧潮连续高涨，零售巨头纷纷看好布吉，抢占布吉商业制高点，零售商业深惠路东西路两边商业全方面开花。

——深惠路以东零售品牌商
新一佳：百鸽路
南城百货：百鸽路

——深惠路以西零售品牌商
新一佳：布吉中心广场2—4层商业群楼

布吉片区零售超级市场情况：
超市名称
位置
经营范围
经营情况
南城百货
深惠路东
一楼：生鲜食品、烟、酒、饮料、南北药行、化妆品、面包房
二楼 ：饰品、眼镜、通讯、食品、家电、鞋类、图书、音像制品、玩具。
良好
新一佳信义广场店

百鸽路

一楼： 生鲜食品、饮料、烟酒、礼品等、通讯等 二楼：服装、洗化用具、鞋、文具 、运动器械、饰品、电器等
良好
新一佳
布吉中心店
吉华路西
二楼： 生鲜食品、饮料、烟酒等 三楼：服装、洗化用具、鞋、文具 、四楼运动器械、饰品、通讯、电器等
良好

另外关键百货：振兴广场、家家乐百货、国全部女人商场、金鹏百货等。
尤其值得一提是新一佳在布吉扩张，在新一佳进驻布吉中心广场以后，又于1月进驻信义广场，几乎占领了布吉零售市场半壁江山。而布吉中心广场店在全部新一佳单个店中其营业额最高。这说明品牌商家在关外商业中心含有很强规模效应和聚集效应。

c 横岗镇人口及商业情况
·基础情况
该镇地处深圳东北部，北邻龙岗中心城， 全镇总面积81.12平方公里， 总人口16万多人（其中常住1.8万人，暂住14万多人）

·横岗商业情况
横岗处于布吉、龙岗两大经济强镇之间，地产开发受其影响，发展速度较慢，但从宏观上看，这只是临时现象。伴随市区可开发土地资源日益降低，横岗开发潜力也日渐凸现，龙岗、布吉两镇强劲 经济辐射和拉动肯定给横岗发展以强有力促进作用。中海、振兴等大地产商瞄准横岗地产开发前景，足以说明横岗未来商机无限。

横岗现在商业设施
商业名称
商业规模
大品牌零售商家
新世界广场
8000平方米
无
天和百货
2500平方米
龙洲百货
6000平方米

结论：
横岗当地商家占领了零售市场，现在尚无著名品牌商家进驻，这给品牌商家留下了巨大市场空白。

c 大鹏镇人口及商业情况
·基础情况：
在大鹏湾和大亚湾相拥入怀大鹏半岛上，总人口4万人，总面积82.81平方公里。
·商业情况：
因为大鹏旅游资源极为丰富，海产品琳琅满目，又紧临国家级企业大亚湾核电站，消费基础雄厚，所以商业发达，商业设施较为齐全。

大鹏商业设施一览表
商场名称
规模
经营品种
大型品牌商家
荣华电器商场
1000平方米

无
家宜多商场
1000平方米

鹏锦生商业广场
5000平方米

荣华百货
3500平方米
日用百货、皮具、皮鞋、音像、书籍等
华润万方
3000平方米
百货、家电、礼品、服装、内衣、日用具、生鲜、蔬菜、水果等

c 南澳镇人口及商业情况
·基础情况：
在深圳市大鹏半岛最南端，总面积114.04平方公里，人口总数约3万余人。
·商业情况
因为南澳人口较少且相对分散，经济结构以海产品生产和旅游开发为主，五商家极少进驻。

南澳关键商业街
名称
大品牌商家
南澳海鲜特产休闲步行街
无

c 葵涌镇人口及商业情况
·基础情况
在深圳市东部，全镇面积103.9平方公里，总人口约4万人。
·商业情况
关键商业设施
商场名称
规模
经营品种
大规模品牌商家
迪亚超市
2800平方米
日用具
无
新润超级市场
600平方米
日用百货
华润超级商场
2500平方米
日用百货

c 坪地镇人口及商业情况
·基础情况：
在深圳市东北部，全镇面积57.6平方公里，总人口10万人，其中户籍人口1.2万人。
·商业情况
坪地商业设施一览表：
商业名称
规模
经营品种
大品牌商家
润佳百货
500平方米
日用百货
无
华佳超级市场
600平方米
日用百货
华佳百货时装广场
1200平方米
服装、衣饰
万惠购物商城
1000平方米
日用百货
富佳商场
800平方米
日用百货
盈佳家电商场
300平方米
家电
吉之堡时尚广场
500平方米
日用百货

c 坪山镇人口及商业情况
·基础情况：
坪山镇地处大鹏湾畔，总面积132.8平方公里，人口12万人。
·商业情况：
政府依据经济发展整体计划，着力发展技术、知识、资金密集型和高科技大型工业项目，主动发展商贸、房地产、金融、旅业等第三产业。现在，深圳龙岗大工业区主战场就在本镇地域，大型台商工业园和占地2平方公里深圳市罗湖工业区已落户坪山。
关键商业设施：
商业名称
规模
经营品种
大品牌商家
华润超级市场
1500平方米
日用百货，家电，
无
国药坪山超级商场
400平方米
各类药品
国泰百货
4500平方米
一楼：家电、珠宝、化妆品、精品、烟、酒、茶；
二楼：超市
三楼：超市
新世纪服装商场
1500平方米
男装、女装、休闲装、童装
富升百货
平方米
日用百货

c 坑梓镇人口及商业情况
·基础情况：
坑梓镇 面积46平方公里，总人口6万多人 。     
坑梓关键商业设施：
商场名称
规模
大品牌商家
荣利超市
800平方米
无
富家超级市场
600平方米
振辉百货商场
800平方米
华润超级市场
1200平方米
国泰时装商场
650平方米
宏富百货
11016平方米
万年丰百货商场
450平方米

c 平湖镇人口及商业情况
·基础情况：
平湖在龙岗区西北面，总面积约41.8平方公里，人口16万人。平湖商业发达、人气旺盛，零售商家规模较大。
·商业情况
平湖零售商业设施一览：
商业名称
规模
大品牌商家
天和百货
6740平方米

无
文百汇百货商场
800平方米
日升平价超级商场
1150平方米
创盛时装商场
500平方米
南城百货
7000平方米
美康百货商场
300平方米
美佳超市
300平方米
万业城百货
6000平方米

第四部分 ：商场经营定位、经营分区及装修标准
一、商场经营定位：
天虹主力店+首层商业步行街+二层龙岗女人世界
定位标准：本项目标经营定位经过对天虹商场经营分区及经营品种明细调查，经营定位；努力争取经营互补，避免福田中港城和百佳、龙岗万佳和世贸百货经营重合和强烈冲突；确保天虹商场及辅营区有足够生意源，能够做旺。

二、首层商业步行街
品牌形象店一条街：饮食类：麦当劳、肯德基、面点王。电信：包含联通新时空、中国电信营业厅。数码类：联想1+1，恒波通讯诺基亚专卖。服装鞋包类：经典小说、百丽等。其它：千色店、柯达、银行办事处或自助银行等。

生活便利店一条街：糖烟酒、茶叶茶具、药店、保健品、冲印、干洗、钟表维修、首饰加工、机械修鞋、布艺花艺、票务中心、旅行社、彩票投注

电子用具一条街：手机及其配件、复读机、录音机、随身听、电子钟表、电子打卡机、电动玩具、电话及小电器

文具图书一条街：包含文具、图书、音像制品、玩具、时尚数码用具、学生用包、眼镜、网吧、游戏厅等

美食一条街：包含桂林米粉、东北饼、西安夹馍、湘菜、川菜、徽菜、砂锅粥等，以规模形成美食中心。

服装鞋包一条街：各类服装、鞋包等。

日用百货一条街：包含厨房用具、家用五金、清洁用具、酒店用具、工艺陶瓷、家用小电器等。

娱乐：投币跳舞机等

三、龙岗女人世界
时尚服装：主营各类中低级服装，分布于壁铺。

皮鞋箱包：主营各类中低级皮革箱包，以背柜形式分布于商场中央。

针织用具：主营内衣、服装、文胸、毛衣、袜子、毛巾、床上用具等，以条柜加背柜形式装修。

化妆用具：主营中低级香水类、口红类、护肤类、洁容类、美甲类、美发类等，以柜台形式经营。

仿真饰品：仿真珠宝项链等，以柜台形式经营。

风情饰品：主营头饰类、衣饰类、手机饰品类、假发类、仿真首饰、民族风情饰品、帽、包、沙巾、花艺、布艺等，以柜台形式经营。

美容美甲类：主营美容、美发、美甲等。

童装玩具：主营童服、童装、童车、玩具等。

贴纸照：贴纸照、自助卡拉OK等吸引年轻人玩意。
四、装修标准
c 商场公共装修提议：
² 地面：
全部地面提议用高级米白色防滑瓷砖，过道和铺位间用10公分宽黑色长条瓷砖分隔线区分。
² 天花：
整个商场天花统一喷白，统一吊顶。其中，公共通道部分采取有网格状栅栏吊顶，照明用白炽灯管。二层女人世界装修可采取天花部署彩色灯光效果，增加时尚气氛。

² 墙面：
ICI刷白。

² 柱子：
公共部分柱子用高级大理石包装，并留有电源接头和广告灯箱位。

c 一楼步行街外街铺位装修：
Ø 墙面水泥抹平，ICI刷白；
Ø 正门安装卷闸门（也可增设玻璃门），门檐三米高左右卷闸盒外设广告位；一楼每家预留电插座、电话线、有线电视接口；
Ø 街铺之间隔断用实墙。
Ø 外街铺带装饰遮阳雨蓬
Ø 另每家商铺预留独立空调出口、喷淋及烟感。
Ø 外街铺预留上下水管及排烟管等。
Ø 每家安装独立电表。
c 一楼步行街内铺位装修：
² 墙面水泥抹平，ICI刷白；
² 正门安装卷闸门（也可增设玻璃门），门檐三米高左右卷闸盒外设广告位；内街铺每家预留电插座、电话线、有线电视接口；
² 铺位之间隔断用白蜡板，高度为3米左右，不到顶。离天花还有2.8米高，顶部装饰处理，如坡屋顶处理等等。

² 每家商铺预留喷淋及烟感。
² 每家商铺共用整个商场空调。
² 每家安装独立电表。
c 二楼铺位装修
龙岗女人世界
名称
对应装修标准
时尚服装区
封闭式
为靠墙壁铺。相临铺位隔断选择白蜡板，隔断为3米左右，但不要到天花，每个铺位顶端用铁丝网封住防盗，每个铺位设消防喷淋、烟感系统，照明用白色灯管和黄色灯管加射灯组合使用，过道一侧卷闸门盒部分做成广告位；每间铺位预留电话线、电插座及电表。

开放式
在商场中间部分。相临铺位隔断选择白蜡板，隔断高度不超出1.4米。铺位靠墙两侧设0.4米宽单排货架。铺位中间部分设置0.8米宽双排货架。铺位内剩下2条通道，约1.2米宽。
货架：通常为“T”字形，货架宽度80CM，靠边货架宽度40CM，为“T”字形二分之一“7”字形。货架是不锈刚制作，高度全部为120CM，关键用于悬挂衣物作展示用。（图）
中间货架除悬挂式外，还有折叠平放式。折叠平放式货架通常高0.9米，设3层夹隔，从地面开始每0.3米一个夹隔。宽度为0.4米，衣物折叠放置在货架平板上面。（图）

皮鞋箱包区
鞋、包类开放式
关键由鞋架组成。在铺位两侧设单边鞋架，中间放双边鞋架，累计留出2条通道，通道约1.3米。鞋架陈列和通道垂直。摆设类似开放式服装。
鞋架：鞋架宽度70CM（如单边鞋架则为35CM），左右对称，高度140CM，中间通常设3层夹隔，便于展示商品。夹隔通常距离地面50CM开始，每隔30CM设一层，设玻璃展示板，展示板宽度为35CM。鞋架最下端展示板下面通常为留空，做存放货物用。
该类开放式柜台防盗：平时下班后关键依靠商场保安看管。下班后商户自己通常全部拿一块布盖住商品就算防盗，商场人员天天统一入场和退场。
材料：玻璃、隔板。
针织用具区
采取条柜和背柜组合式
柜台宽度50CM，高度100CM，柜台后面留50CM通道，背柜宽度50CM，高度140CM；背柜上方可增加射灯
条柜样式：上面两层（材料玻璃，高度55CM），下面一层（材料夹板，高度45CM）；
背柜样式：下面一层（材料:夹板，高度70 CM），上面一层四面固定钢管支架（钢管支架高度70CM，支架上固定网状丝网用于挂针织品）；
材料：玻璃，夹板，钢管、防火板等；

化妆用具、仿真饰品区
回字形柜台制作
两边柜台宽度50CM，高度100CM，预留50CM通道，材料：玻璃、防火板等。
条柜样式：上面两层（材料玻璃高度55CM），下面一层（材料夹板高度45CM）；
材料：玻璃、夹板、钢丝等。
风情饰品区
条柜和背柜组合式制作
柜台宽度50CM，高度100CM，预留50CM通道，背柜宽度50CM，高度140CM。背柜上方可增加射灯
材料：玻璃、防火板等。
条柜样式：上面两层（材料玻璃高度55CM），下面一层（材料夹板高度45CM）；
背柜样式：上面三层（材料玻璃），下面一层（材料夹板）
材料：玻璃、夹板、钢丝等。
美容美甲类区
独立铺位，参考二楼服装铺位装修，应考虑上下水管道。每间铺位预留电话线、电插座及电表。
童装、玩具区
童装、玩具区域用条柜和背柜组合式
柜台宽度50CM，高度100CM，预留50CM通道，背柜宽度50CM，高度140CM。背柜上方可增加射灯
材料：玻璃、防火板等。
条柜样式：上面两层（材料玻璃高度55CM），下面一层（材料夹板高度45CM）；
背柜样式：上面三层（材料玻璃），下面一层（材料夹板）
材料：玻璃、夹板、钢丝等。
另：公共装修部分辅以彩色灯饰，发明出时尚效果。二楼每间铺位预留1条电话线、若干电插座及一个电表。对于柜台，则每组柜台设置2条电话线，若干电插座及一个电表。
备注：具体铺位和柜台装修标准，提议发展商安排世方和装修企业对接一次，并考察华强北女人世界、儿童世界商场铺位、柜台装修样本。
第五部分 招商策略
一、招商平面分割图(待销售分割图确定后制订)
二、龙岗商业租金调查及商场租金确定
c 龙岗商场租金调查：
物业名称
楼层
租金（元/平方米·月）
人人购物广场
一楼
155
二楼
70
三楼
55
集银皮革批发市场
一楼
第十二个月：55元；第二年：65元；第三年：75元
二楼
第十二个月：30元；第二年：35元；第三年：42元
三楼
第十二个月：20元；第二年：25元；第三年：30元
龙兴国际
一楼
112元/平方米（第十二个月免六个月，下六个月5折，第二年6折，第三年8折）
二、三四 楼
统一出租给好百年
楚丰广场（美妆城）
二楼
60元/平方米（第十二个月免六个月，下六个月5折，第二年6折，第三年7折）
三楼
45元/平方米，优惠同上
世贸百货D区
一楼
扣点25%，折算回租金约为100元左右
二楼
扣点25%或折算回租金约为60元左右
东部汽配市场
一楼街 铺
第十二个月：免前六个月，后六个月40，第二年：50，第三年：60
福临
百货
一楼
扣点：20%
二楼
扣点：14%

c 龙岗中心城部分商业街商铺租金调查
深惠公路龙岗段部分商铺租金（根据使用面积计算）
店名
路段
面积（平方米）
租金（元/平米.月）
雅佳家电
桥西街
22
82
金芳
龙岗段
22
113
联华宝商店
龙岗段
10
248
龙岗百货内铺

14
71
龙岗百货某柜台

3
200
深惠公路龙岗段临街某五金交化店铺

40
80-130之间
华特商业服装街
龙平路西段
15—18
100—110之间，每间月管理费50元

c 商场租金及租赁期：
楼层
租金
租赁期
一层平均租金
120元/平方米·月
街铺平均租金为140元/平方米·月
内铺平均租金为100元/平方米·月
2年
二层平均租金
60元/平方米.月
3年

c 租金策略
楼层
时间
租金标准
一楼
第十二个月
前六个月免租，后六个月租金为标准租金60%。
第二年
租金为标准租金80%
备注：两年内平均租金为55折
二楼
第十二个月
前六个月免租，后六个月租金为标准租金60%。
第二年
租金为标准租金80%
第三年
收取全额标准租金
备注：三年内平均租金为7折

c 租赁期内实际租金收益：
一、二层在2、3年内实际累计收取租金：7970.09*120*0.55*24+4041.44*60*0.7*36
=1262.462+611.066
=1873.53万元

三、招商目标用户
商业步行街
名称
对应目标用户
品牌形象店一条街

Ø 龙平路上品牌名店
Ø 天虹二线品牌
Ø 万佳、世贸、人人购物、国商
美食一条街
1、龙平路上美食店2、龙岗第一、二市场美食店3、特区内华发北、振华路食街
日用百货一条街
1、爱联步行街、爱联市场小商品市场2、龙岗第一、二市场
电子用具一条街
1、龙岗电子世界2、爱联市场
3、龙岗第一、二市场
服装鞋包一条街
1、华特商业街
2、爱联、荷坳等村墟集中地等
3、碧湖、紫薇花园街铺群
生活便利店一条街
1、天虹二类品牌商2、碧湖花园街铺3、龙平路、水果街、富佳街
文具图书一条街
1、人人购物4楼文体城2、万佳3、龙园路“康力文体”商场
龙岗女人世界
名称
对应目标用户
时尚服装
龙岗第一、二市场女装，龙平路老街上女装
皮鞋箱包
龙岗第一、二市场，龙平路老街
针织用具
龙岗第一、二市场、爱联、荷坳等村墟市场
化妆用具
龙岗第一、二市场
风情饰品：
龙岗第一、二市场
美容美甲类：
龙岗第一、二市场，爱联、荷坳等村墟市场
童装玩具
龙岗第一、二市场
贴纸照
龙岗老街（龙平东路小巷）

商家入驻条件：30天租30天押金。押金：根据30天标准租金收取。租金：根据第十二个月优惠租金收取，即标准租金6折。以商场一楼80平方米铺位为例，押金为月标准租金为9600元，租金为第十二个月优惠租金为5760，进场成本共为15360元押金。

四、招商相关法律文本
招商关键法律文本为租赁协议，协议以下：
龙岗商业步行街商城租赁协议
甲方：深圳市龙盈泰投资发展
乙方：

甲乙双方本着平等、互利、自愿标准，经友好协商，签署本租赁协议，以资共同遵照实施。
一、 铺位设置和经营范围
第一条、乙方租赁经营场所（铺位）在深圳市龙岗区龙岗深惠路**号龙盈泰商业中心 层 号铺位，建筑面积为 平方米。
第二条、乙方经营商品须服从甲方商品功效分区计划，不许可经营非本区域计划商品。乙方经营范围包含各类日用百货、女性消费品、文化娱乐商品等（特殊区域除外），不然甲方有权单方面解除协议，乙方所缴确保金概不退还。

第三条、租赁期限自 1 月 1 日至/ 年 12 月31 日。（备注：初定时限为自元月一日起；一楼租期为二年，二楼租期为三年）。

第四条、乙方自行装修其铺位，其装修设计、色彩须和商场整体设计、色彩相协调。其设计、装修方案经甲方书面同意方可实施。装修过程还必需遵守甲方制订相关装修要求。
第五条、协议签署以后，乙方于 年 月 日前提出装修方案并报甲方同意，方可入场装修。
第六条、租赁期内，乙方如有特殊原因将铺位转租，必需经甲方书面同意，并将原协议交回，由甲方和第三方重新办理相关手续。
第七条、商铺面积一经确定，乙方不得任意改变，若乙方随意增加占用面积，每多占一平方米，应向甲方交纳人民币二千元每平方米违约金。
二、 商品管理
第八条、乙方须自行对其自有财产进行投保，并自行负担对应费用。
第九条、乙方经营商品须符合《中国产品质量法》和其它法律法规。如有违反甲方有权要求工商部门对其经营商品不合格产品没收、并予处罚，乙方所缴纳确保金概不退还。
三、 营业管理
第十条、相关乙方需遵守甲方营业时间要求。若甲方整体布局调整改造要求乙方停业，乙方必需服从甲方安排，停业期间乙方免交相关费用（甲方另行安排场地给乙方营业者除外）。
第十一条、甲方统一组织促销活动，乙方有义务主动配合和参与，不然视为违约行为。
第十二条、甲方可依据经营情况对商场商品布局进行调整，乙方应该配合甲方，调整前双方另行签署协议。
第十三条、房屋租赁期满或因乙方违约等原因造成协议提前解除，房屋装修无偿归甲方全部，乙方不得拆除、甲方也不对乙方进行任何赔偿。
四、费用缴纳
第十四条、乙方须于25日至30日交纳次月各项费用，应缴费用：
1．自商场开业之日起按甲方管理要求交纳对应管理费用、广告费（管理费 ** 元/月.月平方米，广告费（由发展商及经营管理企业确定） 元/月.平方米，收费标准按国家每十二个月物价指数调整），即累计收取次月管理费人民币 ** 元。（大写人民币 **** 元）
2、商场标准租金为每个月每平方米人民币 元整。
A、第十二个月前六个月免收租金，商场自入伙之日起即 年 1月 1 日至 年 6 月 30 日。
B、第十二个月后六个月租金六折，自 年 7 月 1 日至 年 12 月 31 日收取租金每个月每平方米人民币 72/54 元整，累计每个月租金 ** 元整。
C、第二年商场租金八折，自 年1 月 1 日至 年 12 月 31 日收取租金每个月每平方米人民币 96/72 元整，累计每个月租金 元。
D、第三年商场租金为标准租金，自 年 1 月 1 日至 年 12 月 31 日收取租金每个月每平方米人民币 90(只有二楼) 元整，累计每个月租金** 元。
3、公摊水电空调费根据政府相关要求或双方之约定各自分担，超出分摊公共用电部分，根据实际电表读数收取，电费标准根据供电局公布收费标准，甲方不收取任何中间费用。（注：公共用电指甲方负责安装（KW/h）电量是全部公众服务耗电设施之用电；超出分摊公共用电部分用电指各商铺内乙方经甲方书面同意自行安装服务于本商铺多种耗电设施，均由各商户安装独立电表计量其用电量）。
4、商户自行缴纳国家要求工商管理费用和税费。
第十五条、乙方在签署协议时须向甲方交纳确保金，确保金按每平方米 元标准收取，累计人民币 元（¥ 元）。
第十六条、乙方在进场装修铺位前须向甲方预缴首月租金，即首年第七个月租金人民币 ** 元（¥ ** 元），及前二个月管理费人民币 ** 元（¥ ** 元），累计累计人民币 ** 元（¥ ** 元）；方可进场装修。
第十七条、如乙方延迟支付应缴款项超出30日，则甲方有权从第31日起每日收取相等于每个月租金5%费用作为滞纳金，并可对该单元采取停水、电供给或封闭其营业场所等方法，如乙方延至第60日仍未缴清费用，则甲方有权单方面解除协议。乙方所缴纳确保金概不退还。甲方有权经过多种路径追索。
第十八条、甲方自商铺交付乙方使用之日起十二个月内负担保修责任，若因非甲方责任造成商铺设施损坏，甲方可帮助维修，维修费用由乙方负担。
第十九条、本协议使用期满，乙方无违约行为并缴清租金及各项应缴费用，完好无损搬出租用单位后，甲方将所收确保金不计息退还乙方。
四、 协议解除
第二十条、如乙方违反下列任何一项约定者，甲方有权单方解除协议，乙方不得要求甲方退还乙方缴纳确保金。并需缴清全部应缴费用，如因乙方原因造成甲方或第三者信誉、人身、经济损失甲方有权暂留乙方全部物品、商品，并经过正当路径加以变卖以填补甲方或第三方损失，若变卖款项仍不足以填补甲方或第三方损失时，乙方仍需补足：
1、 乙方欠缴租金达30天以上（含30天）
2、 乙方所拖欠多种应缴款项累计相等于30天租金金额;
3、 未经甲方书面同意，私自改变协议约定承租房屋用途；
4、 未经甲方书面同意，乙方私自将商铺转租、转包或许可她人使用；
5、 未经甲方书面同意，乙方私自停止营业；
6、 严重违反相关管理要求，经甲方书面通知而不改变；
7、 经营过程中有严重损坏甲方利益行为；
8、 被国家相关部门查封、停止营业整理或停止处罚。
五、 增补条款
第二十一条、本商场约定进场装修时间为 12月10 日至 年12 月** 日，商场开业时间定于 年 元 月 1日。甲方乙方双方必需严格遵守以上装修、开业时间，如乙方未根据以上时间对租赁铺位装修、开业，甲方有权单方解除本协议；如甲方未能根据以上时间交付结乙方装修或开业，乙方有权单方解除本协议，甲方双倍返还租赁确保金。
第二十二条、协议期满或因乙方违约等原因造成协议提前解除在接到甲方书面通知七日内乙方应办理撤场手续，逾期甲方对乙方物品不负责保管、全部损失由乙方自行负担。
第二十三条、协议使用期内，因不可抗力或政府征用土地，本协议自行终止，甲方或乙方均不得向对方要求赔偿或赔偿