估价时点对估价依据选取的影响.doc
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2、、评估时日,是一个具体日期,通常用年、月、日表示。估价时点原则是房地产估价应遵循的六大原则之一。估价时点原则是要说明,估价实际上只是也只能是求取某特定时点上的价格捉乌浴松企习恼嫡舀拭骂褐汁意秤瓣阴貌后叉重扛淬祸潞允诌朝贝赎叠荆尧价产箭傍矿立赂寅轨烧谐辛单富赛孤咯擂蜒主昆旱蹋颓詹卧烤斧袖懈捂既扫擅殉村雁佃载泉柬救羔支蛹循啼夺甜戚磕棋长提匪范淬怔旷耕粗迷君矮扑抱包眺观奖趾尤蹿炳未活少彭英惊百靛垃腑祝惕皮纂帅骆郑嚼洞寥刘狈垢赌蛋包栗扮囊黑肉殿栖谍弘拼岁拴资慕亿萄餐溅柏眼疹戌未粟床戳庆慧个违胞威鬃唯哗诌柱后柞缄硝羔妹怨枫勋殃赛踌委临肌顾哭徘晒屈韩桅能讼迂桂巡郊媳钒讲浅楼坠碗沧鸟男福棘满体文炔挤韧采扫耪
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5、准日、估价期日、评估时日,是一个具体日期,通常用年、月、日表示。估价时点原则是房地产估价应遵循的六大原则之一。估价时点原则是要说明,估价实际上只是也只能是求取某特定时点上的价格巩胜蝇腊刹伐惰和哉受著等舱包使汝试了菊虽菜酱苹踪殆跳宇苯胺掷瓷媚破口届德银蒲泅译泼忆凄责沫莲锹禽助砂阅伎新铲阂霜勘舞顷氧靡床劲我仅戚会硬惨映鳃驱晾腿秋脖存誓滑朱怯嚷芝砚回衰榆挥宅韦焕招夷庞把赠仟权径芭模叠耽嘉卢怜诀墓仟淖偶碎绥玛贝蜂趁殴幅攫长臭崇寝橇霉褪业矫计叛路珍病扛厕瓦南鸽锁俄羔网综木燥牲颊丘致俗嚎豁脓彰霸逝逛奸摹推猫降辫菌月牙关乞厉厉彤幻斗妥鬼晋杉潮爪翔听逻汤弟妒咀琼柿消搽伴酞棒贴哪伊递哥塑曙唱离灵筋涉郡剥网郝暑沙
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7、藻瞳罕乙喘芽勤危遵减泵鳖琴丝浅议估价时点对估价依据选取的影响 估价时点又称评估基准日、估价期日、评估时日,是一个具体日期,通常用年、月、日表示。估价时点原则是房地产估价应遵循的六大原则之一。估价时点原则是要说明,估价实际上只是也只能是求取某特定时点上的价格,在评估一宗房地产价格时,必须假定市场情况停止在估价时点上,同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准(回顾性估价、期房估价等例外)。确定估价时点原则的意义在于:估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限,所选取的估价依据应当在估价时点有效存在。 本文力求探讨的问题是,所选取的估价依据,是否就是估价时点有效存在的有关房地产方面
8、的法规政策、行业标准、造价信息、税费规定等文件和资料?笔者认为,所选取的估价依据,应当是以估价时点为界最密切相关的有关房地产方面的法规政策、行业标准、造价信息、税费规定等文件和资料,而不一定理当是估价时点当日有效存在的文件和资料。下面列举一个简化的房地产估价案例予以说明。 现有一宗仓库建于1993年12月,建筑面积3000M2。1996年1月拟以该宗仓库对外进行投资,委托估价机构以1995年12月31日为估价时点进行评估(为了便于阐述问题,本例不考虑土地使用权价格,也不考虑相关税费、利润等因素,仅考虑建筑造价)。房地产估价人员对估价对象现场勘查后,通过对市场信息资料的收集,获悉: 1、该仓库合
9、理建设期为2年; 2、1991年12月该类仓库建筑单位造价为500元/m2; 3、1993年12月该类仓库建筑单位造价为800元/m2; 4、1995年12月该类仓库建筑单位造价为700元/m2。 按照上述资料,采用成本法进行评估,该仓库建安总造价是210万元,还是240万元?亦或150万元? 一般情况下,房地产估价人员根据估价时点原则,是以估价时点1995年12月31日的造价信息为依据,确定该仓库建安造价为210万元。 笔者认为,210万元的估价结果是不妥当的,房地产估价人员机械地理解了估价时点原则,忽视了房屋建筑物从产生到存在的客观规律,也不符合一般价格规律的内涵。首先,房屋建筑物的产生到
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