公司项目全程营销策划方案(3)样本.doc

xx企业项目全程营销策划方案

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· 目 录
目 录 1
第一部分 青岛市宏观经济环境分析 4
1.1青岛市国民经济整体运行情况 4
1.2承接奥运项目给青岛带来影响 5
1.3区位优势和发展方向 6
第二部分 青岛市房地产市场情况分析 8

2.1供给量和需求量 8
2.1.1青岛市近6年商品房屋完工面积 8
2.1.2青岛市历年商品房销售面积 9
2.2价格 9
2.3近期市场关键及未来发展估计 10
第三部分 项目周围项目及可类比项目调查结果 12
第四部分 项目所在地板块市场分析 20
4.1版块综述 20
4.2现在调查现实状况简析 20
4.2地块价值发觉 21
第五部分 项目SWOT分析及总体开发思绪确定 22
5.1项目SWOT（优劣势）分析 22
5.1.1优势分析 22
5.1.2劣势分析 23
5.1.3市场机会分析 23
5.1.4威胁分析 25
5.2总体策划思绪及关键价值体系 26
5.2.1相关公寓 26
5.2.2相关商业 28
5.2.3商业物业前期运作方法初探： 29
5.2.4项目总体定位 30
6.1CONDO目标用户群定位 31
6.2商业用户群定位 32
第七部分 项目开发专题定位及整体概念设计提议 33
7．1开发专题定位 33
7．2整体设计提议 35
7.2.1计划设计 35
7.2.2户型提议 35
7.2.3建筑风格 37
7.2.4物业管理 40
第八部分 营销策划 41
8．1 独特销售主张 41
8．2 广告策划 41
8．3 展会 42
第九部分 销售方案 42
9．1 定价策略 42
9．2 销售控制 42
9．3 销售管理 42
第十部分 售楼处及售后服务中心 43
10．1 售楼处设计及装修 43
10．2 售楼处销售物料准备 43
10．3 售后服务中心设置 43
10．4 售楼处管理制度 43
第十一部分 开盘 43
11．1 日期 43
11．2 专题 44
11．3 邀请人员 44
11．4 日程安排 44
11．5 媒体计划及现场包装 44
第十二部分 结语 44

· 第一部分 青岛市宏观经济环境分析
1.1青岛市国民经济整体运行情况
“九五”以来，青岛市国民经济发展展现逐年加紧态势，青岛市国民生产总值比增加15.9%。
1～5月份工业总产值（现价）947.2亿元，累计增加23.1%，工业产品销售收入906亿元，利税总额达57.86亿元，社会商品零售总额为197.6亿元，累计增加13%，固定资产投资128.3亿元，增加56.4%，外贸出口额达78.75亿元，增加25.4%。
1.2承接奥运项目给青岛带来影响
作为奥运会帆船赛场，奥运会将给青岛市经济带来巨大活力和竞争力，促进关联产业如环境保护、通讯、交通、餐饮等发展。
青岛市计划总投资780亿元全方面改造和建设青岛市旅游基础设施、交通、比赛场馆等设施。每十二个月将投资40～60亿元建设生态环境保护城市，拟投资59亿元建设“五大通讯工程”，投资57.5亿元兴建20座立交桥，新增高速公路1660千米，完成环青岛海岸线“滨海观光大道”，建设旅游网络系统和中央指示导游系统，实施绿色奥运“七大工程”。奥运会将为促进青岛市入境旅游市场提供良好机遇。到，海外游客将达成79.53万人，外汇收入将达成4.34亿美元，到时将在全国关键旅游城市中位次居前。同时奥运会估计会为青岛市增加2万个全日制就业机会。
1.3区位优势和发展方向
青岛市作为环黄渤海经济圈和沿黄流域经济带关键中心城市，经过区域经济分工和合作，将充足发挥和日、韩、朝合作前沿和窗口作用，发挥经济结构互补性，巩固已经有制造业合作，促进技术合作。伴随保税区范围和功效拓展，逐步实现向自由贸易区转化，从保税区到自由贸易区，青岛极有期望赶上第一班车，还没有哪个保税区像青岛这么较早地、系统地做向自由贸易区转型研究和准备。青岛港立即建成北方国际航运中心，青岛将形成全方位、多层次、宽领域开放型经济格局。
在充满期望新世纪里，青岛将围绕建设区域性航运中心、贸易中心、金融中心、信息中心和高新技术产业中心目标，加紧建设现代化、国际化城市步伐。方兴未艾城市经营、良好经济环境和可期待发展前景对本案开发比较有利。
不停增强经济实力、日益发展北方大港、独具优势海洋科研，奠定了青岛在中国经济和文化地位。20多年改革开放，更使青岛焕发了蓬勃生机和活力。海尔、青啤、海信、澳柯玛等中国外著名企业及其产品已成为青岛蓬勃发展象征。多年来，青岛市致力于改善投资环境，不停扩大对外开放，已经有95家世界500强企业在青岛投资，其中，可口可乐、朗讯、德固萨、雀巢、三菱重工等大财团、大企业在青岛投资项目已投产或已开工运行，并取得成功。
上述情况表明，青岛发展正处于一个新经济周期上升阶段，加入WTO、奥运会筹备建设、对外开放力度加大等全部将会对青岛发展起到新刺激作用。宏观经济连续向好，优越发展环境给房地产业带来了很大发展空间。社会、文化环境和经济环境均对房地产开发十分有利，本项目面临良好发展机遇。

· 第二部分 青岛市房地产市场情况分析
2.1供给量和需求量
2.1.1青岛市近6年商品房屋完工面积

青岛市商品房完工面积从98年开始展现出隔年大幅增加发展趋势，从柱形图上我们能够看出两条线：一条是98年、、组成上升线，一条是99年、、形成上升线，这两条线所表现出全部是稳步上升，增幅逐步变小发展趋势。
2.1.2青岛市历年商品房销售面积
青岛市商品房销售面积99年～呈稳定增加势头，从99年236万平方米增加到453万平方米；增幅99年～基础保持不变，为28%左右；～、增幅较小，为5.6%，增幅下降较显著。
从产品结构来看，去年商品住宅投资94亿元，施工和新开工面积达成1417万平方米和800万平方米，分别占房地产开发总量81％和87％，经济适用房占整个商品住宅15％。
2.2价格
受供求关系影响，1～4月份，青岛房屋价格和同期相比上涨9.2%，仅市内四区商品房平均成交价格便达成3151.56元／平方米，同比上涨30.6%。
青岛市商品房销售额从99年～逐年增加，从99年42.94亿元增加至92亿元，增幅超出100%；各年增幅从99年～稳定增加，分别是20.9%、31.5%和39.7%；～增幅有所回落，为14.7%，增幅为15.7%。
青岛市历年商品房销售额（亿元）

2.3近期市场关键及未来发展估计
及青岛土地市场空前活跃，土地拍卖市场更是高潮迭起，涌现出两个“天价”。其一，市南区芝泉路地块每平方米楼面地价创出5500元“天价”；其二，市南区CBD中心区海门路8号地块每平方米楼面地价拍出5120元，更是创出了每亩一千一百多万元青岛土地市场“世纪天价”。土地价格攀高势必强烈拉动青岛房价继续攀升。
另外因为青岛作为北京奥运会协办城市，其投资潜力巨大，吸引了众多岛城内外投资者眼光，作为投资型物业，将会吸引大量当地和外来投资者眼球。
从大青岛发展思绪确实立、土地制度改革、土地出让量逐步增加，青岛市区内可开发土地逐步降低，让青岛供不应求房地产市场增量发展。同时，因为青岛土地市场在底首国土资源管理局审查过程中出现一系列问题，造成了很多项目无法正常开工建设，所以在市场上也留下一块空白机会点。
· 第三部分 项目周围项目及可类比项目调查结果
物业名称
数码港
开发商
新世界（青岛）置业
物业管理企业
青岛雅园物业管理
地理位置
香港中路和南京路交汇处
总建筑面积
10万平方米
完工时间
底
销售率
95%以上
销售价格
均价9500元；现二手房市场均价11000元/平方米
物业服务内容及价格
综合服务费5元/月；电梯费0.4元/月；空调费0.25元/月；热水8.2元/吨
租金水平
酒店式公寓2.0—3.0元/平方米·日；写字楼3.0—3.5元/平方米·日
二手市场挂牌情况
很多
项目卖点
地理位置优越，CBD关键位置；在青岛首推酒店式公寓概念
备注
其中酒店式公寓总建筑面积13000平方米，全装修：地板、厨具、碗具、床、桌椅、电器（电视、冰箱等）；主力户型52平方米（80%）、109平方米（15%）

物业名称
百盛大厦
开发商
青岛第一百盛
物业管理企业
百盛物业
地理位置
中山路和曲阜路交汇处
总建筑面积
13万平方米
完工时间
1998年
现在销售价格
13-26层均价6000元/平方米；28-37层均价7300元/平方米
物业服务内容及价格
13-26层包含中央空调，电梯费等10.8元/平方米·月；28-37层不包含空调费6.5元
租金水平
13-26平均2.3元/平方米·日；28-37平均2.6元/平方米·日
项目卖点
中山路地标性建筑，南观栈桥
二手市场挂牌情况
少
备注
共49层，其中1-8层购物中心；9-11层集团办公；13-26国际商务中心；28-37天下君临（以办公为主）；38-48美食城；其它为设备层

物业名称
发达商厦
开发商
山东发达集团
物业管理企业
发达企业保安部代管
地理位置
中山路和兰山路交汇处
总建筑面积
55000平方米
完工时间
1996年底
销售率

现在销售价格
商住6100元/平方米
物业服务内容及价格
包含中央空调，电梯费等5.15元/平方米·月
租金水平
平均2元/平方米·日
项目卖点
基础上没有显著优势
二手市场挂牌情况
有
备注
现在该物业部分楼层被南方投资企业买断分割对外销售

物业名称
山东国际贸易大厦
开发商

物业管理企业
山东国贸物业
地理位置
火车站广场南侧
总建筑面积
40384平方米
完工日期
1993年
销售率
\
现在销售价格
\
物业服务内容及价格
\
租金水平
按使用面积2.14元/平方米·日（含物业管理费）
二手市场挂牌情况
\
备注
不对外销售；现在只剩二楼230平方一套

物业名称
如意大厦
开发商
青岛悦海置业
物业管理企业
青岛凯会物业管理企业
地理位置
火车站广场北侧
主力户型
120—140平方米
完工日期

销售率
90%
现在销售价格
二手市场25层以下均价5500元/平方米；29层复式7900元/平方米（新房）
物业服务内容及价格
2元/平方米·月（含电梯费）
租金水平
0.8元/平方米·天
项目卖点
项目销售时老城区高层住宅市场空白（金田公寓售罄，双星·金色海岸未售）
二手市场挂牌情况
较多
备注
现在由凯会物业管理企业负责销售，而且其销售人员不知道开发商是哪一家企业

物业名称
贝蒙特大厦
开发商
贝蒙特房地产
物业管理企业
自管
总建筑面积

完工日期

销售率
90%
现在销售价格
二手市场平均5500元/平方米
物业服务内容及价格
含电梯费2.3元/平方米·月
租金水平
0.8元/平方米
二手市场挂牌情况
有
备注
开发商是美国贝蒙特(青岛)油业旗下子企业，项目关键为自用，未做正式市场推广

其它信息：

项目名称
开发商
二手市场均价
租金
备注
海富楼
双星地产
5100--5300元/平方米
0.8元/平方米·日

双星·金色海岸
双星地产
起价5280元/平方米（网上1楼） 8~9层平均5650元/平方米
新项目
金田公寓
金田城建
5900元/平方米（2层）、6500元/平方米（20层）

鲁邦·新天地
鲁邦地产
9楼 5200元/平方米 15楼 5680元/平方米
主力户型 54.5~140平方米

火车站周围饭店标准件价格及折扣率
酒店名称
星级
挂牌价格
目前折扣率
总间数
装修标准
金海大酒店

400；288
8折
168
三星
铁道大厦
二星
460；260；680
6.5折
130

贝蒙特酒店

220；260
5折

三星
碧海宾馆

280；300；220
4.5折

五星宾馆

680；380
5折

全海景
泛海名人
四星
780；960
6折

960看海；780不看海
栈桥宾馆

298；398；498；598；698；1400
5折
100

华能宾馆

436
6折

国风大酒店

298；308
6折

三星

旅行社调查结果，周围二星级酒店对旅行社价格平均在低价80元/天/间，高价160元/天/间。酒店经营旺季为4月至11月，淡季为12月至第二年3月。测算地块周围年平均酒店消费价格在126元/天/间，酒店消费总量超出6000万元。

· 第四部分 项目所在地板块市场分析
4.1版块综述
项目所在地块属于青岛市区西部，能够称作中心西区，即该地块现有市中心多种优势和特征，又在地理位置上偏于西部。
从未来发展来看，伴随沿海三大区域建设逐步成型，青岛市沿海一线将成为一个集商务办公、文化休闲、旅游等多个功效于一身整体，环政府区域将成为整个沿海中心，东为中央商务区，西为旅游休闲胜地，其位置优势可见一斑。
该板块属于青岛市老居住和商业中心，在城市改造过程中，该板块又起着极其关键衔接作用，是青岛和下一步青岛经济中心--黄岛连接跳板，同时因为紧靠火车站、轮渡码头、中山路、栈桥等标志性景点建筑和关键交通口岸，板块所在地升值空间较大。因为现在该板块各项目标定位和建筑设计等存在着多种缺点，造成了很多项目标销售不力，同时也为市场化运作留下了机会和空白。
4.2现在调查现实状况简析
l 单纯大户型住宅在周围销售价格平均在5000--6500元左右，商住楼价格在6000—7500元/平方米左右，总价均在50万以上，销售情况不理想，竞争对手较多。所以我们要避开大户型纯住宅市场风险，必需采取小户型、精设计。
l 结合现在周围项目标情况来分析，该地块距离火车站仅100米距离，在动静分区性能上讲，属于动区，不利于营造大户型高级住宅项目。从如意大厦（主力户型120—140平方米）现在普遍被部分企业企业租赁作为办公用房，但其租金收益率就很低，也能够看出，所在地块不适合作大户型高级住宅项目。

4.2地块价值发觉
4.2.1 树立开发商品牌：进出青岛关键门户，人流量大，顺利打造开发商强势品牌；地块独特，社会关注率高，轻易塑造开发商高端品牌。该项目也是华艺集团进驻青岛第一个项目，给进驻青岛市场打下坚实基础。
4.2.2 社会效益：将建筑看成雕塑建设，做成青岛市标志性建筑甚至是青岛一个独特名片工程，只要提起青岛就能够想到本项目，首先取得了较大社会效益，更关键是能够促进开发商品牌树立。
4.2.3 经济效益：销售价格按保守估量7000元/平方米就能够发明靠近40%投资回报率，买家轻松置业，开发商顺利挣钱。同时经过项目概念、建筑品质、户型设计和物业服务等方面提升，售价能够达成8000—10000元/平方米，投资回报率能够达成60%--100%。

· 第五部分 项目SWOT分析及总体开发思绪确定
5.1项目SWOT（优劣势）分析
5.1.1优势分析
1、 景观优势：三面环海，一面观中山路，拥有360度无障碍景观，适合推广海景休闲度假高级酒店式公寓；同时因为项目紧邻青岛市标志性景点—栈桥，其景观优势愈加突出。
2、 商业优势：在传统商圈中山路商业圈内，商业价值高；尤其是中山路改造工程开启，中山路将建成以旅游为关键，其它辅助功效相结合多个规模和类型度假宾馆区，同时含有旅游相关信息服务、餐饮娱乐和旅游商业，充足发挥和利用滨海土地和旅游资源。
3、 人流优势：紧靠火车站，是进出青岛关键通道，人流量大，人气旺，商业价值高；
4、 交通优势：交通枢纽，适合推广站前物业。
5、 行业优势：中山路周围老城区土地资源稀缺，现有高层住宅项目大多数为烂尾楼改建，在户型及配套设施上局限很大。本项目新开发优势让我们有没有限空间，将产品从计划到设计做到尽善尽美，从周围项目中脱颖而出。
5.1.2劣势分析
1、市场对该地块熟悉程度
此项目搁置已久，会有部分市场成见和顾虑存在，在项目重新入市定位和包装上投入要大部分。
2、未来市场放量竞争
因为青岛市开工总量和正在施工总量共2200多万平方米，其中市内四区共占约20%，累计430多万平方米，再加上今年立即开工经济适用房，和完工总量估计要比有大幅增加，给房地产市场带来一定销售压力。
3、噪音劣势，靠近火车站，噪音污染比较严重，不适合开发高级住宅；
4、规模劣势，土地规模小，不能发挥房地产开发规模效益；

5.1.3市场机会分析
1、市场空白点
l 纵观青岛房地产市场，假如在市南区置业，其总投资额度要大于50万元人民币，所以低于50万元小户型物业是市南区市场空白，更是海景公寓市场空白。
l 该地块所在中心西区板块现有项目包含百盛大厦、发达商厦等均因为定位不明确，一直在住宅和写字楼之间徘徊，以至于现在商业办公和居住任意划分销售，给项目标美誉度造成了严重影响，同时，也使其项目在市场中难于立脚。所以，从版块市场来讲，小户型酒店式公寓是市场空白点，机会较多。
l 投资空白点：因为青岛房地产市场中，真正提出来酒店式公寓概念应该是数码港三度空间，不过因为该项目标后期管理空白，使该项目大打折扣，失去酒店式公寓根本优势，使得这种在市场上低投资高回报酒店式公寓整体稀缺。另外，因为中山路改造工程庞大，估量需要较长时间，所以，因为中山路改造形成拆迁户用户和临时撤离中山路投资用户大量产生，我项目恰好能够填补这个空白点，抢占市场制高点。
l 户型设计上空白点：青岛房地产项目因为缺乏前瞻性计划设计，造成了很多项目标平庸低俗，完全无法融入漂亮海滨城市青岛。尤其是青岛户型设计，片面追求面积大造成了很多功效结构不合理项目。假如我项目能够从户型设计采取复式、跃式、三错层、入户花园等设计上创新，则存在着较大市场机会点。
l 建筑材料上空白点：利用水泥玻纤管、清水混凝土等新型建筑材料，新型节能技术，能有效处理项目所存在劣势，增加层高（甚至增加层数）、隔绝噪音、提升出房率，在降低成本基础上，深入提升产品品质。
2、火车提速
l 火车提速带来影响是巨大，伴随火车提速，将有大批原来选择大巴、飞机等出行人士转乘火车，所以，该项目位置预期商业价值将大大提升。
l 伴随火车提速，该地块旅游接待优势将深入显现。
l 火车站周围宾馆旅店普遍档次较低，星级不高，服务不佳，因为未来火车提速，必将产生一批高层次消费群体乘坐火车，而该板块缺乏一个高级次接待酒店，假如我项目引入星级酒店物业管理，必将能够抢占该板块市场空白点。
3、中山路改造
l 百年中山路改造工程，全力打造青岛市旅游商业和休闲商业中心，给项目提供了无限增值空间和想象力。
4、以奥运为契机城市配套日新月异
为了迎接奥运会，滨海步行道、滨海大道、东西快速路一期、二期、延吉路打通、鞍山路、南京路综合整改、29条沙土路改造等等，整个城市交通功效正在悄然之间进行着革命性提升。
垃圾全部无坏处理、加速开发清洁能源；到，全市基础实现卫星、光缆等多个形式立体式通讯。在搞好浮山湾地域建设和中央商务区计划建设基础上，将充足利用海滨旅游资源优势，严格控制前海一线用地和开发建设，以前海一线原有旅游海滨通道为基础，补充完善配套设施。争取用两年时间完成渤海天然气引进项目，并加紧当地天然气市场开发。城市配套全方面提升、前海一线用地严格控制，全部为本项目带来了福音。
5.1.4威胁分析
1、竞争者威胁：青岛市各大开发商开发多种住宅物业和商铺物业全部会稀释整个市场消费总量，给项目带来一定威胁。
2、选择运行企业威胁：假如开发酒店式公寓，后期物业管理和运行企业很关键，不然很轻易做成简单小户型住宅项目，失去其原有投资价值。
5.2总体策划思绪及关键价值体系
计划限定本项目为住宅、商业型项目，怎样在市场上以差异化优质产品脱颖而出，综合多种内外部资源条件，我们总体策划思绪定在以酒店式公寓为主体，突出星级酒店服务内涵、全新错、跃层小户型设计内涵、青岛首个全方位口岸物业（地铁、火车站、轮渡、公共交通）投资内涵、青岛首个全方位海洋物业文化内涵。在整体计划设计、局部细节设计、设备和配套乃至前期营销和后期物业管理等各方面，突出项目标整体优势，在含有可能出现共性竞争优势之外，给予项目决胜千里个性化优势，能够数年内领先于行业，成为市场标杆，以规避目前和以后潜在竞争风险，差异 + 领先成为我们关键价值所在。
5.2.1相关公寓
伴随申奥成功、产业结构调整、及招商引资园区经济蓬勃发展，国际及区域型经济和商务活动越来越频繁，越来越多境内外驻青机构倾向购置或租赁市区区位优越、交通方便、价格仅为酒店房租七、八分之一“酒店式公寓”，而如海天、香格里拉、环海凯莱等商务套房出租率基础在90%以上。
所谓酒店式公寓是一个新住宅形态，是指提供酒店式管理服务公寓，酒店式公寓通常分布在城市商圈或次级商圈。酒店式公寓是现在在上海、北京、广州等沿海发达城市逐步走红一个新型物业形态，它集住宅、酒店、会所多功效于一体，含有“自用”和“投资”两大功效。和传统酒店或公寓相比，它吸收了传统酒店和传统公寓优点，酒店式公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更胜一筹：除了提供传统酒店各项服务外，更关键是向住客提供家庭式居住布局、家居式服务。 而且在国际上，酒店式公寓又逐步向着更高层次住宅形式CONDO转移。
本案公寓人群和一般公寓市场辐射是完全不一样。我们目标用户群体，她们受过高等教育，拥有不菲收入和超前观念，她们追求高品质生活，不愿被生活琐事缠住，而酒店式公寓适时推出，恰好满足了这部分人需求。从中国多个已出现酒店式公寓城市来看，这一形态住宅受到极其热烈推崇。酒店式公寓因其独特优点，符合了市场需求，相信在很快未来，这一概念必将在青岛房地产舞台占据很关键位置。
现在，酒店式公寓在青岛房地产市场仍然属于一个新概念，包含“新世界数码港”、“天泰国际精英公寓”在内，还没有一个达成国际标准酒店式公寓。有只是借用“酒店式公寓”这一概念进行炒作；亦或本着酒店式公寓想法运行，最终却做成了商住两用楼或SOLO。
就青岛而言，除建筑本身缺点外，现在最让业主头疼和准业主担心就是物业服务问题，业主们普遍得不到称心物业服务，如本案能提供真正意义上酒店式物业服务，使业主真正拥有了上帝感觉，加之地理位置等优越客观条件，则可使本案成为青岛市含金量最高经典物业项目，饰演国际化城市先行提倡者而成为本市标志性项目。
首先，硬件方面朝国际上流行酒店公寓看齐，甚至向CONDO看齐，配置中央空调、集中热水和喷淋到户，整体精装修，用料考究，舒适豪华，高级家用设施应有尽有；从外墙砖到室内门窗，从地板到浴缸、家俱，甚至水泵、阀门等全部会选择高级产品，这些表面上看不到东西对于业主入住以后生活来说发挥着关键作用，而且将对物业维护费高低产生巨大影响，在这些部件上使用国际著名品牌可使住户真正享受到星级酒店硬件设施，是开发商对业主负责良苦用心；其次，软件即服务管理方面聘用境外著名管理企业实现体贴入微酒店式管理，提供包含二十四小时保安、二十四小时便利店、二十四小时自助型洗衣店，二十四小时自助式健身房等；五类线入户，集宽带、传真、电话、闭路电视电影为一体；商务中心、送餐、洗衣、维修、订票、清洁等数十种专题服务，更设有室内游泳池、桑那浴、健身中心、酒吧、桌球室、中西餐饮等会员制场所，全方面满足海内外成功人士居住、商务、社交、休闲需求。
附：数码港三度空间部分装修配套设施标准（供参考）
东陶卫浴设备
圣象木地板
奥迪斯电梯
特灵中央空调
有线卫星电视系统
每户25吋海信电视
美微波炉
乔吉抽油烟机

5.2.2相关商业
该项目商业部分因为其紧邻火车站和风景名胜栈桥，其旅游商业和旅行商业可操作性和空间较大。旅游商业关键指是结合当地旅游市场特色推出专门针对外地游客采购当地或世界各地相关旅游特色产品一个商业形态。而旅行商业则属于关键为旅行外出人士提供多种生活日常见具商业性质，现在该项目周围华联商厦就属于该类物业。
经过上述分析，因为该地独特地理位置，其商业应该是独立于小区型商圈和地域型商圈一个更高形态商圈形式。经过旅游商圈将其辐射半径放大为中国各地。所以，市场机会增大，能够采取产权式商铺方法进行运作。
5.2.3商业物业前期运作方法初探：
结合现有商业布局和中国外多种商业物业操作模式来看，商业物业前期运作关键采取以下多个方法：
1、 整体出售：开发商只负责计划、建设，后期将物业整体销售给一家专营企业进行经营。这种方法通常要定向生产建设，依据买家需求，进行计划和设计，然后建设。该方法操作属于短平快操作方法，开发商风险较小，项目操作周期较短，资金回收速度较快，当然利润相对也较低。这种操作通常能够比较成功地进行后期经营。
2、 整体出租：开发商建设完成后，将物业整体出租给一家专营企业，这么通常不需要定向建设，开发商关键考虑该地段功效定位，经过教授论证进行设计、建设、开发，完成后整体出租，承租方自主经营或进行二次招商。该操作方法要求开发商对商业物业有一定操作经验，而且这种方法开发商对物业有长久收益，属于回报速度慢，不过比较持久方法。这种操作方法风险不大，不过对于整个商业物业可连续性发展会有一定影响。
3、 自主招商经营：通常是开发商建设完成后，成立专门经营企业或部门对物业进行经营。这种操作方法回报期比较长，同时也是对开发商商业物业经营能力严重考验。假如前期招商经营不善，会对整个物业可连续性经营造成严重伤害，所以有一定风险。
4、 分割出售，自主经营：将物业分割成为独立商铺，进行产权销售，销售后有业主自主经营，或出租。这种方法资金回收较快，销售控制在前期经营中比较关键。交付后因为业主自主经营，没有统一性，极难将整个物业价值充足利用起来，很轻易造成物业后期颓废。所以，这种方法即使对开发商而言风险不大，但对于该物业长远发展来看存在着较大风险。
5、 产权商铺，分割出售，统一经营：将物业从空间上分割开，每一部分全部有独立产权，销售同时签署统一经营协议，业主不能够自主经营，必需要专门经营企业进行统一经营或招商。这种方法首先能够使购置产权业务对投资回报放心，其次也能够使经营者不用投入太多资金（假如购置商铺，投资额将会大增）既能够入住比较繁荣商业地段，同时因为统一经营，轻易形成统一品牌力。这种方法对于开发商、投资业主、经营者三方面来说，风险全部比较小，能够形成共赢局面。

综合以上五种运作方法，对于该项目地段来说，最好运作方法应该是采取第1、第2、第5种方法比较理想。不过因为第一个方法，需要开发商有较大前期投入，另外因为该地段业态选择面较窄，所以这种方法虽好，但极难操作成功（即：难于成交）。对于第2种方法，投资回收周期较长，而且需要选择一家比较理想、志同道合专营企业介入，也存在着一定不可预见性。而第5种方法投资回收速度较快，另外因为统一经营，对于该物业可连续性发展比较有利。

5.2.4项目总体定位
关键词：投资、CONDO、产权式商铺
关键点：为了避开因为数码港可能给酒店式公寓带来不良影响，我们提出CONDO概念，避而不谈酒店式公寓，从概念上造成区隔。同时不管是塔楼部分CONDO还是裙楼商业部分，其关键购置群体应该集中于投资性用户，所以强调其产品投资回报率和低风险尤为关键。

第六部分 项目目标用户群分析
6.1CONDO目标用户群定位
1. “金领阶级”
比如外国金融保险贸易机构、跨国企业驻青企业高管等；对于来自于另外文化这一群体，和异域文化融合最好结合点就是生活在同胞或好友聚集区域，且购物、休闲方便，则她们在任何国家全部会首选顶级物业，这里有她们相对熟悉文化小环境和社交圈，有利于其生意顺利开展和对市场逐步了解和接轨。
2. “中产阶级”
外企高管、企业主、归国创业人员。
3. “资产阶级”
在青岛投资及置业当地外地甚至外籍之二、三次置业富裕人群和投资者。青岛得天独厚地理及气候优势、沿海漂亮山海风光及提供优越生活居家条件，其稀缺性又确保了其良好升值保值效应。而伴随沿海地段开发和投资逐步饱和、物业素质提升和价格提升之间不一样时，很多青岛当地二、三次置业富裕人群和投资者将热情转向一样拥有景观资源、而功效和品质逐步完善物业，闲置资金得到有效利用，而物业在二级市场接收程度，决定其投资导向。据青岛统计部门数据，近几年此区域房价近两年涨幅以30%左右速度递增！
4. 外来置业者
很多外地置业青岛人群，关键目标就是选择一处海景房，因为我项目标独特地理位置，能够说是户户有景，东、南、西能够观海听涛，北面能够看到改造后中山路，选择我们项目就是选择栈桥、选择大海、选择百年中山路，也就是等于选择青岛！
5、个体旅行社经营者
本项目无可替换位置优势及独有星级酒店服务体系，为私营旅行社经营者提供了一个可投资购置用于酒店接待，将原本交给酒店费用变为自己利润大好机会。这类人群将成为我们一个特殊购置群体，同时可为酒店式公寓后期运作经营带来宽广商业机会。
另外，还有一批游离于城际线之间投资客，她们关键置业方向就是投资，所以，更轻易被我项目标独特优势所吸引。
6.2商业用户群定位
依据以上分析，该商业物业应该采取产权式商铺销售比较有利，所以其用户群体应该以下界定：
1、 大买家
也就是大型连锁商业物业经营者，她们通常对各地商业布局和商业计划有着比较敏感和独特认识，通常情况下针对这类买家应该采取按单定做比较切实可行。
2、 投资者
关键是部分中小投资者，其投资总额度在50—300万元之间。这也是我们商业部分关键目标用户群体。
3、 具体经营者
购置后用于自主经营投资者，通常情况下这部分用户现在已经在其它地方拥有正在营业物业。
第七部分 项目开发专题定位及整体概念设计提议
7．1开发专题定位
宜家宜商·CONDO国际公寓
附一：CONDO八大生活准则
城市
一定是繁荣城市，城市必需是现代化含有国际水准
年轻
CONDO是年轻人精神乐园，多种多样性格能够兼容、不拒绝另类
关键
一定是在城市关键区域，又和关键区域保持一个恰到好处距离，工作和生活两不误
小尺度
CONDO一定是小户型，把最基础私密生活保持在最基础私密空间，愉快空间无限延伸
阳光、景观
最大程度享受阳光和景观，青春所以而飞扬
轨道上
对于急忙城市年轻一族，交通是最关键生活标准，交通方便节省时间成本
便利
依存于社会配套，周围有完善生活配套，享受才能理所当然
共享
有一个丰富小区共享空间，参与和分享，愉快才能够倍增

附二：Condo释义
Condo源自国外，全称为Condominiums，汉字可译为“共管式独立产权公寓”，专指含有卧室、起居室、浴室、厨房等常见房屋功效，配置生活必备全套家俱电器及住户可共享完备酒店式配套和休闲设施，并由统一管理企业提供酒店式服务公寓式住房。 Condo产权通常归个人全部，但其内外设施维护、维修及管理则由专门企业统一负责，公寓全部者按月交纳一定管理费。Condo公共部分通常附有功效齐备酒店配套设施，包含运动健身、养生体检、娱乐休闲、商务交流等项目，并可为住客提供比较完善周到软性服务，从而使住客享受到一个简易方便、轻松自如生活。 作为一个房屋形态，Condo起源于上世纪八十年代美国。现在作为一个高级物业，Condo普遍流行于欧美及东南亚地域，是酒店式公寓升级换代产品。在其发展历程中，Condo还表现出一个地域上自然取向，Condo关键集中在风景优美、自然环境良好、交通方便、距离城市中心较近地方。
Condo出现，从产业经济发展角度来考虑，是因为第三产业服务业高度发展带来肯定。这种新型房屋类型出现，将深入细分市场，细分目标用户，对未来房地产开发走向有着深刻借鉴意义。
7．2整体设计提议

7.2.1计划设计
计划是房地产项目标第一生产力，只有做到这一点，才能充足发掘土地价值，把房地产价值最大化；计划设计关键性首先是供给推进结果，其次更是需求拉动产物。
具体计划上讲求以下几点：
1．标志性：项目所在地独特位置优势，必将成为岛城内外关注建筑项目，我们必需在计划上考虑其对整个青岛中心西区地标性，树立绝版地块绝版建筑雕塑品牌。
2．人文性：建筑除了其艺术性以外，更关键是其功效，只有被高效率使用才能表现其最根本价值，在人居、时间上要含有兼容性，充足考虑人居舒适性、人和建筑兼容性，含有前瞻性，充足考虑住户长远要求。充足利用全部公共空间进行景观建设，填补项目受面积限制外围环境建设不足缺憾。
3．友好性：因为地处火车站和青岛标志性景点栈桥，另外，考虑紧靠中山路，我们在计划过程中要参考所在地块这些特点，做到和周围环境协调统一而又能够独立成景。
7.2.2户型提议
1. 宜家宜商·CONDO国际公寓
户型是公寓关键组成部分，包含标准层、复式、跃层式等，其中内部跃层因其布局及功效上均好型很受青岛市场欢迎；挑高两层，净内空4.9米层高客厅；大角度、宽视野观景阳台；处理小户型黑走廊楼层空间花园等关键要素。
（1）户型设计上要讲究功效分区
l 公私分区：公共活动空间（厅、厨房）和个人活动空间（卧室等）分开、不交叉。
l 干湿分区：需保持干燥空间（厅、卧室等）和常常被水浸润空间（厨房、卫生间、浴室等）分开，不混杂。
l 动静分区：动区（客、饭厅等）和静区（卧室、书房）隔离，不干扰。
l 洁污分区：卧室、厅和卫生间、厨房等分开，不冲突。
当然，一套房尤其是面积较小房子，要做到如上所述功效分区十分严格、十全十美也是不可能，关键是总体格局要合理。

（2）目前很好户型功效分区表现在：
l 厅房方恰好用，尤其本案是高层公寓更应十分注意这一点。
l 多面采光，明亮大方。
l 整个户型间隔显得流畅、通透，空间领域感强。
（3）重视舒适性：
l 每层每部电梯户数控制，尽可能使户型平面方正宽大，提升实用率，增强采光通风效果。
因为高层公寓往往采取一梯8～-10户平面形式，户数密集，每一户采光通风效果全部大受局限。常常是客餐厅不分，而且有“钻石厅”，不方正，实用率不高。本案可调整平面布局形式，改变房间位置，满足最需要采光、通风，观景房间（厅、主卧）需要。
l 辅助用功效间户种类应多部分，设计也应愈加人性化，使公寓功效愈加完备，如储藏间、走入式衣柜等。
厨房在位置上倾向于放置在外侧靠进门处；卫生间和浴室往往同置一室。可设置玄关、书房、吧台、储物间等。
l 看景户型作为本案设计重大特征之一：