云南房地产市场调研报告样本.doc
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1、云南地产市场调研汇报橡树地产新项目云南分企业11月25日第一部分:云南省概况一、 云南省地理位置和行政区划:云南省:总面积:约39万平方千米,占全国面积4.11%,在全国各省级行政区中面积排名第8;总人口:4596万(),占全国人口3.35%,人口排名为第12名;全省共有25个少数民族。汉族人口为3062.9万人,占总人口66.63%;各少数民族人口为1533.7万人,占总人口33.37%。相邻省区:四川、贵州、广西、西藏;邻国:缅甸、老挝和越南;北回归线从该省南部横穿而过。行政区划:昆明市:呈贡区(含呈贡新区) | 盘龙区| 五华区| 官渡区| 西山区| 东川区| 安宁市| 晋宁县| 富民县
2、| 宜良县| 嵩明县| 石林彝族自治县| 禄劝彝族苗族自治县| 寻甸回族彝族自治县;丽江市:古城区| 永胜县| 华坪县| 玉龙纳西族自治县| 宁蒗彝族自治县;保山市:隆阳区| 施甸县| 腾冲县| 龙陵县| 昌宁县;西双版纳傣族自治州:景洪市| 勐海县| 勐腊县。二、 云南省自然地理:1、气候特点:云南气候兼具低纬气候、季风气候、山原气候特点。其关键表现为: 气候区域差异和垂直改变十分显著:平均温度在524左右,南北气温相差达19左右,表明了“立体气候”特点。 年温差小,日温差大。夏季,最热天平均温度在1922左右;冬季,最冷月平均温度在68以上。年温差通常为1015,但阴雨天气温较低。一天温度
3、改变是早凉、午热,尤其是冬、春两季,日温差可达1220。 降水充沛,干湿分明,分布不均。降水量最多是69月份四个月,约占整年降水量60%。11月至第二年4月冬春季节为旱季,降水量只占整年10%20%,甚至更少。2、地质地貌:云南地形:极为复杂,大致上,西北部是高山深谷横断山区,东部和南部是云贵高原。整个云南西北高、东南低,有84%多面积是山地,高原、丘陵占10%,仅有不到6%是坝子、湖泊之类。云南地貌:云南平均海拔米左右,关键是波状起伏低山和浑圆丘陵,发育着多种类型岩溶地貌,西北部平均海拔在3000米4000米;云南西南部平均海拔在1500米2200米;云南靠边境地域地势逐步和缓,平均海拔只在
4、800米1000米,部分地域下降至500米以下,是云南热带和亚热带地域之所在。3、水文:云南省地跨六大水系:太平洋水系长江水系、东海珠江水系、南海元江(红河)水系、北部湾澜沧江(湄公河)水系、南海印度洋水系、安达曼海伊洛瓦底江水系。 湖泊:滇池、洱海、抚仙海、异龙湖、程海、泸沽湖。4、 自然资源:云南省素有“动物王国”“植物王国”和“有色金属王国”美誉。全国162种自然矿产中云南就有148种,其中铜矿、锡矿等有色金属矿产产量居全国前列。 水资源:云南省人均水资源超出10000立方米,是全国平均水平4倍。河流落差大水能资源丰富,但在时间上分布严重不均,旱季雨季分明;动植物王国:云南几乎集中了从热
5、带、亚热带至温带甚至寒带植物品种。在全国约3万种高等植物中,云南已经发觉了274科,2076属,1.7万种;云南独特气候和地理环境,形成了寒温热带动物交汇奇特现象; 矿产资源:云南被称为“有色金属王国”。云南已发觉各类矿产150多个,探明储量矿产92种,其中25种矿产储量位居全国前三名,54种矿产储量居前十位,居全国首位矿种有锌、石墨、锡、镉、铟、铊和青石棉。第二部分:云南省四个城市情况目 录1、 区域面积2、 区域人口3、 区位划分4、 自然环境5、 人文环境6、 交通情况7、 城市计划8、 GDP生产总值9、 人均可支配收入10、 居民消费指数11、 固定资产投资12、 财政收入13、 旅
6、游收入14、 土地供给情况15、 商品房销售情况16、 未来放量物业17、 政策解读18、 附件昆 明 市1、区域面积:全市面积21473平方公里,市区面积330平方公里(其中主城区290平方公里,呈贡新区40平方公里)。2、区域人口:全市人口726万人;常住人口643万人,市区常住人口358万人,城镇人口占全市人口64%,为411万人,全市人口平均预期寿命76岁,男女百分比为105.76:100。3、区位划分:主城区一湖四环六片 五华区,总面积397.86平方千米,总人口85万人;盘龙区,总面积345.83平方千米,总人口80万人;官渡区,总面积634.96平方千米,总人口85万人;西山区,
7、总面积791.14平方千米,总人口75万人;呈贡区,总面积461.00平方千米,总人口31万人;晋宁县,总面积1236.37平方千米,总人口28万人;副主城区【辅城四区】富民县,总面积993平方千米,总人口14万人,下辖1个镇,5个乡;嵩明县,总面积1357.29平方千米,总人口28万5人,下辖4个镇; 宜良县,总面积1873平方千米,总人口41万人,下辖4个镇,4个乡;安宁市,总面积1313平方千米,总人口34万人;北部三县区 东川区,总面积1858.79平方千米,总人口27万人,下辖7个镇,1个乡;寻甸回族彝族自治县,总面积3598平方千米,总人口45万人,下辖5个镇,9个乡;禄劝彝族苗族
8、自治县,总面积4234.78平方千米,总人口39万人,下辖3个镇,13个乡;南部一县 石林彝族自治县,总面积1725平方千米,总人口24万人。下辖6个镇,1个乡;托管区域 下列区域不由所属行政区域直接管理,而直接由市政府派出机构管理,等级和区县同级,并建有公安局,环境保护局等行政机构:高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池国家旅游度假区、空港经济区、海口新区、泛亚科技新区。4、自然环境:城区坐落在滇池坝子,海拔 1891米,三面环山,南濒滇池,湖光山色交相辉映。昆明属低纬度高原山地季风气候,冬无严寒,夏无酷暑,四季如春,年平均气温 15.1,年均日照 2250小时左右,无霜期 240天以上,
9、年均降水约1000毫米。昆明属高原红壤地域,关键有红壤土、紫色土和水稻土三种;市域界于金沙江、南盘江和元江分水岭地带,河流分属三大水系。有滇池、阳宗海等高原淡水湖泊及众多大小河流。多年平均地表水资源量 64.95亿立方米。滇池为中国第六大淡水湖,面积约 300平方公里;地热资源分布较广,出露温泉有50多处。日照时间长,阳光充足,太阳能资源比较丰富;矿藏资源关键有磷、盐、铁、钛、煤、石英砂、粘土、硅石、铜等,以磷、盐矿最为丰富;昆明植物资源丰富,分布着亚热带常绿阔叶林、针阔混交林、温带针叶林、高山灌丛和草甸等不一样类型植被,有 400多个传统花卉品种;全市有各级政府保护文物200多项,有石林世界
10、地质公园、滇池、安宁温泉、九乡、阳宗海、轿子雪山等国家级和省级著名风景区,还有世界园艺博览园和云南民族村等100多处关键风景名胜。5、人文环境:昆明是一个多民族聚集城市,世居26个民族,形成聚居村或混居村街有汉、彝、回、白、苗、哈尼、壮、傣、傈僳等民族。在长久生产生活中,各民族既相互影响,融会贯通,同时又保持各自民族传统,延续着很多独特生活方法、民俗习惯和文化艺术。6、交通情况:昆明市是中国西部最关键交通枢纽之一,是中国面向东南亚国家一级口岸城市,中国面向西南开放门户城市。 航空交通:现使用昆明巫家坝国际机场,吞吐量万人次,位列全国城市第七、西部第二、世界第六十六。机场有20余条国际航线、通往
11、香港、澳门和台北三条地域航线、通往中国各大中城市约140条航线及省内10条航线,是中国全部机场中距离市中心最近一个机场; 昆明新机场即昆明长水国际机场于底启用,年吞吐量计划2200万人次,是全国第四大国际航空港,单体建筑超出北京T3航站楼,为中国最大单体建筑。铁路交通:昆明市内现有成昆铁路、沪昆铁路、南昆铁路、内昆铁路等12条铁路干支线。 公路交通: 昆明市内道路总长10000余千米,京昆,沪昆,汕昆,广昆,渝昆,杭瑞高速等高速过境。市区内关键有环城路、二环快速系统、三环快速系统及城区道路,昆明市内交通发达,机动车数量突破135万,人均机动车拥有量居全国第一。公共交通:昆明公共交通处于全国领先
12、水平,建有快速公交道路9条,公交线路295条。 轨道交通:昆明轨道交通现在正在全速建设中,第一轮建设六条线路总长近190千米,现已开工四条线路,第一条线路将于投入运行。7、城市计划:1)、昆明市定位(概括):昆明关键有中央商务区、金融次中心、主城副中心昆明主城区各区域功效将得到明确,昆明由主城、呈贡新城、空港经济区组成关键区域,城市拓展空间以东南、东北两个方向为主;其中首次明确未来昆明将关键依靠米轨线改造,组成服务主城和呈贡及市域关键城镇线网。集中西山、昆明滇池国家级风景名胜区为城市生态控制带;集中轿子雪山风景区、寻甸红色旅游风景区、九乡国家级风景名胜区、石林国家级风景名胜区、阳宗海旅游度假区
13、等昆明市关键风景区为城市生态景观控制区。2)、昆明市区域范围计划:昆明中心城区范围含昆明五华区、盘龙区、官渡区全部行政辖区;西山区主城二环路内以内地域福海、前卫、马街、碧鸡四镇;呈贡县洛羊、龙城、斗南、吴家营、大渔、马金铺六乡镇。总面积为1722平方公里(含滇池草海水域10.7平方公里)为经济贸易区; 昆明城市空间拓展方向应以东南、东北两个方向为主,远景向滇池流域外拓展空间。昆明南北向发展主轴,北翼以昆曲高速公路为主,南翼由昆玉高速公路、昆洛公路、南昆铁路、泛亚铁路等组成,是昆明城市空间拓展关键发展轴;昆明主城区将形成“关键网络、两轴、两带”开放式城市空间结构:网格:昆明将由单纯滇池流域内聚集
14、式发展模式,转向流域外并举发展“轴向、多组团”发展模式,将形成沿关键交通轴有序扩展多中心网络城市。由主城、呈贡新区、空港经济区组成中心城作为关键区域,依靠绕城公路系统和快速道路系统组成交通网络,链接中心城、海口、昆阳、晋宁新城等城市组团,形成“关键网络”协调分工和网络化格局;两轴:是中心城海口,昆明晋宁;两带:是向东北、东南;昆明加紧形成“一湖四片”、一湖滇池、四片安宁、富宁、宜良、崇明;中心区新增190平方公里关键昆明=主城+呈贡新区+空港经济区: 计划以昆明中心城区为关键,以楚雄-昆明-红河、曲靖-昆明-玉溪、禄劝-富民-安宁-晋宁、东川-寻甸-嵩明-宜良、寻甸-禄劝为发展轴“一核五轴”,
15、形成“中心城区、二级城市、三级城镇(市)、关键镇、通常镇”五级配置市域城镇等级结构。到,昆明市域城市化水平将达73%; 滇池流域为城市关键:昆明城市计划区,将以滇池流域为关键昆明五华、盘龙、官渡、西山四区和呈贡县全部行政辖区范围,和滇池流域所包含到晋宁、嵩明部分乡镇行政辖区范围划定为昆明城市计划区,总面积4060平方公里; 其中,由昆明主城、呈贡新区和空港经济区组成中心城区,总面积为1722平方公里(含滇池草海水域10.7平方公里)。到计划期末,中心城市规模确定为430万人,建设用地430平方公里; 用地新增190平方公里: 昆明城市总体计划(-)上报后,一大批关键基础项目提前实施,新增建设用
16、地范围已局部突破了总体计划上报审批时确定建设用地边界; 一是东北部空港经济区,经济开发区清水片区和南部高新区马金铺科技园等产业空间,面积约119平方公里;二是主城北部盘龙山水新城,沙朗、厂口片区,双龙片区及野鸭湖片区,滇池北岸三个半岛地域,高海路沿线旅游度假经济带,呈贡斗南、大渔片区等城市生活和休闲度假片区,面积约71平方公里。3)、形成五大功效区昆明主城区将以二环路为界,划分为二环路以内城区、北部城区、西部城区、南部城区和东部城区五个功效区: 二环以内主城区范围,将提升全市性公共服务设施和绿地百分比,降低人口密度; 主城北部城区有污染二类和三类工业用地将逐步转移外迁; 主城西部城区也将搬迁疏
17、散二、三类工业项目; 主城南部城区将结合巫家坝机场搬迁,改造机场片区,和会展中心、宝海公园等统一计划成为南部城市副中心。同时以滇池国家旅游度假区、草海生态公园、大观公园建设为主,保护好湖光山色生态景观视廊,形成体育休闲、旅游度假、生活居住、行政办公和对外交通等多种功效集中地域; 主城东部城区优化经开区布局,作为新型工业集中发展聚集区。 省级行政办公用地,关键集中在主城南部杨家片,滇池路和广福路交汇地域集中布局;市级行政办公用地,关键集中在呈贡新区吴家营中心片区,原主城范围内市级办公区作对应调整置换;新建和改建区级行政办公用地和设施应集中布局; 教育设施建设将统筹考虑,包含职业教育设施用地向安宁
18、和嵩明集中,高等教育设施用地向呈贡雨花片区集中,幼稚园阶段将实现小区网络化布局,初中和小学九年义务教育学校布局将进行调整优化,高中优质教育资源供给能力将提升;另外,主城区二环内不再新建二、三级医院,卫生体系建设关键以完善和加强小区医院建设为主,在呈贡新区、主城北部、西部、南部新建、扩建二、三级医院,并加强小区医院建设。 4)、形成五大产业带和高校片区: 东南部昆明经济技术开发区;西北部昆明高新技术产业开发区;东北部空港经济区;南部马金铺电力装备产业基地;北部茨坝工业带;5)、道路系统:四环、十七射、四条轻轨、公交系统、客运站:四环是以二环、三环公路绕城高速内环路和绕城高速外环路,其关键功效是分
19、散主城交通流量,缓解交通压力,是外城到主城有直接连接,节省了时间和旅程;十七射有八条高速九条通常公路,其中八条高速路是连接新老片区交通(宜良、呈贡、晋宁、安宁、崇明)。关键行使是物流集散功效,快构建快速公交系统,形成以区域快线、普线、支线不一样层次、功效合理地面公交线网结构;远期建设轨道交通,整合地面常规公交线网,结合换乘枢纽形成综合性、一体化、多模式现代化公共交通系统。建立起包含15分钟中心城快速交通圈、45分钟城市区快速交通圈、60分钟市域快速交通圈在内三大快速交通体系;4列市郊列车,关键依靠米轨线改造,组成服务主城和呈贡及市域关键城镇线网。 S1线服务主城区和呈贡新区;S2线服务主城区及
20、空港经济区;S3线服务呈贡新区和昆明航空地域;S4线是环湖线,关键服务环滇池关键城镇,包含呈贡新区、海口、昆阳、晋宁、安宁等;公交系统:提倡公交优先;六大客运站:昆明站(火车站)、东部客运站、西部客运站、西北部客运站、南部客运站、北部客运站。昆明站关键服务昆明市周围片区,其它客运站服务对应片区。其关键功效减轻了市内交通,节省了时间和旅程;昆明还将建立“二小时旅游交通网”,建设集水陆空一体化现代化立体旅游交通运输网络,计划形成石安黄金线旅游带、环湖古滇文化旅游带、东北高原草场旅游带和西北高山森林旅游带。 6)、商业中心区中心商务区:昆百大、金碧路一带,涵盖了现在市政府和东风广场。具体地点为北至人
21、民路,西至华山东路象眼街端仕街祥云街一线,东至白塔路,南至金碧路、拓东路,这一范围将建设城市商业金融中心;两个商业金融次中心包含:呈贡新区中心,巫家坝机场搬迁后地域;主城北部城区和西部城区,将分别布局两个区级商业副中心,满足各区大中型商业服务设施需求,在和市民生活息息相关标准化超市将要加强建设,服务半径在500-800米范围内,结合居住人口和居住用地来考虑。翠湖关键建筑:以翠湖为半径,500米范围内,建筑高度不得超出12米;往外100米以内,建筑高度不得超出24米;在往外500米,建筑高度控制在36米以内。7)、景观带 (九大公园。十六条河道) 九大公园:茶高山公园、海口公园、荷叶山公园、西北
22、沙河公园、滇越铁路专题公园、中央公园、龙潭山遗址公园、斗南花卉公园、石龙坝公园。 沿16条河道两岸将建设带状滨水绿地,沿城市道路绿地30-50米,沿绕城高速、轻轨做50-100米绿地。在盘龙江、宝象河、中央景观河沿岸两侧各设置20-50米沿江开放式游览绿带,形成中心城关键景观绿带。另外,金汁河、大观河、老运粮河、新运粮河、玉带河、船房河、西坝河、采莲河、枧槽河、明通河、马料河、洛龙河、捞鱼河等河道两侧各建设8-30米宽度不等带状滨水绿地。这么能愈加好恢复滇池生态,保持水土不再流失。8、GDP生产总值:从至今昆明市生产总值历史对比能够看出,年均增加百分比全部保持在12%以上,超出全国平均水平。-
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