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地房地产市场调查报告及评估样本.doc
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1、马山县房地产市场调查汇报及评定1月15日目录一、序言3-4二、马山印象5三、房地产市场现实状况6-10四、商业环境分析11-14五、投资前景估计15六、评定结论16-17一、序言此次市场调查关键针对马山县房地产市场,并将当地经济情况、商业环境及投资前景做一一分析,供投资者参考。调查历时三天(1月11日至1月13日),汇报中所提及数据采集周期为1月份至1月份;此次市调采取深度访谈形式进行,采样标本包含到公务员、餐馆老板、美容院老板、房地产开发商、摩司机、旅社工作人员、服装店主、商铺铺主等20多位从事各行业人员。因为受访人员面广、访谈度深,所以,调查所采集资料较为真实,分析也会较为正确。访谈不一样
2、采样标本,目标是为了了解所需不一样层面资料:公务员:因为收入较为稳定,现在是马山县置业和高级消费主体之一,关键了解她们置业心态和生活习惯;餐馆老板:大多集中于汽车站一带,她们用户以当地有一定消费能力人群和外地人为主,关键了解当地消费习惯和餐馆经营情况,从而分析当地经济情况;美容院老板:用户多为在当地属于收入较高者,关键了解这部分人职业、收入起源及消费习惯;房地产开发商:关键了解用户组成及目前马山县房地产政策和走势;摩司机:因为她们天天穿梭于各条道路之间,对县城内各类大小事情全部耳闻目睹,有利于我们更了解马山;旅社工作人员:她们多为当地人,对马山县很了解,同时也能探询到用户起源;服装店主:马山有
3、二十来个服装品牌专卖店,关键了解她们经营情况和用户群体,反应出当地商业情况;商铺铺主:从铺主出租情况、租金等方面了解商业发展前景及未来商业区走势。二、马山印象此次市场调查人员是首次到马山县,所得到调查资料来进行市场分析会更为客观;马山县城实质上属于一个小盆地,四面均被高山围绕,平地面积狭小,土地资源较为有限;因为地势限制,极难有更大城市发展计划,这将阻碍马山县城城市扩建,周围乡镇人口进不来,不利于经济增加,也影响到人口增加;马山县城常驻人口为3.3万人左右,人口达不到一定规模,此地商业就极难有起色,对于马山这么一个没有支柱产业小县城来说,财政税收必成问题,财政没有钱城市基础设施建设就会滞后,一
4、样城市发展也会举步为艰。马山县还是一个缺水县城,在枯水期,三楼以上基础停水,一二楼水压也偏低;对外来投宿旅客极为不便,在冬天(枯水期),旅馆天天平均也就两三个用户,由此可见马山县流感人口极少,这也是衡量一个地域经济情况指标之一。马山县城区道路多为10米至15米宽,原因很简单:因为缺乏城市计划,全城清一色“天地楼”,在出让地皮时,政府为多收土地款,对道路均按最低标准计划;全城20米以上道路仅有两条,这两条大道是后计划,所以还没有形成较为密集商业带。三、房地产市场现实状况马山县土地局出让了三宗地皮,分别为同富新城、江滨新城和原酒厂地块,加上建设局下设一地产企业开发敢浪小区;这四个项目为现在马山县城
5、在开发项目,其中前三家是开发商直接销售地皮,敢浪小区是全县唯一销售商品房项目。四个项目销售情况图所表示:同富新城:地块于12月18日取得(地价:280万元,支付50%土地款后即可办理销售手续),并于1月6日开盘(距取得地块之日仅19天);此项目占地约22亩,划分地皮后出售,开发商负责建起地基,然后交付给用户;整个地块共划分为53块地皮(规格为8m13m即双门面),每块地12万至15万元,截至1月13日止已销售了51块地皮,销售业绩是当地最好;购地皮能够按揭,但只能按揭50%,按揭期限最长为;此项目标宣传物料极为简单:横幅、沙盘、几幅效果图和部分复印资料。销售人员仅有三名,一名是经理,两名置业顾
6、问,其中一名为兼职。按正常销售进度,不太可能在取得地块仅19天就能达成销售96%业绩,从中肯定有一定原因;经调查,此地块出让前,土地局已经有通告,居民基础上知道此事;开盘当日就售出40多块地皮这一骄人业绩蒂造者为一名风水先生;土地局出通告后,这位风水先生就带着罗盘到地块看风水,此地块本是农机厂厂址,已经有数十年历史,没有墓葬,很洁净,是块风水宝地;此消息一经传出就吸引了很多居民前来看地,没开盘前就有大家预定了位置,所以开盘就出现了抢购热潮。由此可见当地人很重视风水,为了证实这一点,我们对多个采样标本人物进行了调查,她们对“同富新城”认知率为100%,并有相当一部分人知道有风水先生到地块看风水事
7、,风水大师话无人质疑。其次,从抢购地块此事来看,马山县应该有相当一部分收入较高人群;据开发商介绍,这部分人群关键是效益很好政府部门公务员、做生意人和部分不知为何职业人(以后经多方了解,推测出这部分人多为私彩“庄家”)。江滨新城:占地约120亩,分两期开发,一期于12月底开盘,共77块地皮,截至1月12日止,已销售了27块地,占一期35%;二期计划于1月15日开盘,推出约210块地皮;此项目共划分了280多块地皮,规格为8m12m、9m12m、8m10m、9m10m(均为双门面),销售价格为10万元至14万元不等,可按揭40%;此项目所在地在江滨路,紧靠姑娘江,环境很好,属于新计划新区;在一期和
8、二期之间有一个约15000平方米广场和一座体育馆。宣传物料:售楼部、宣传单页、价格表、计划图、横幅;销售人员:天天仅一人值班;“江滨新城”开盘20天来共销售了27块地,属于正常销售进度,但和“同富新城”相比又似乎有些反常;从部分采样标本人物中了解到,关键原因是一期地块边上有一块较高“烈士墓碑”,周围曾有墓地,所以口碑不是很好;一期销售了20多块地皮后就比较难买了,这可能就是开发商为了立即回笼资金才在一期只销售了35%时候冒险推出二期原因,也是这一反常不符合房地产销售规律做法唯一解释;因为通常只有在一期销售靠近尾声时才会推出二期,不然一期剩下部分将出现滞销现象,影响整个项目标销售进度(其实这类问
9、题开发商在推盘之前就应该会考虑到,并做出应对方案;江滨区作为计划新区其实是个很好宣传包装卖点,加上这周围就只有这么一个房地产项目,这更是一张“王牌”,可惜没有利用);酒厂地块:所在地块紧靠“同富新城”,占地约40多亩,约划分有110块地皮,7月份左右开始销售,现在卖了二分之一;规格为8m12m,售价约为10万元/块;此项目较为奇怪是,没有在任何地方做任何广告,也没有售楼部及电话,必需到地块现场问询才能得到部分信息;在调查中,对此项目认知人不多,所以具体资料不详;我们推测,地块可能有纠纷,所以推广有障碍。敢浪小区:全县唯一商品房,1月份开盘,至今整整十二个月时间,项目共有住宅64套,已售54套;
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