国际花园物业管理方案的编制样本.doc
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1、金鹰国际花园物业管理方案南京金鹰国际集团物业管理二二年六月目 录一、 金鹰国际花园物业概况二、 物业管理方案编制依据三、 物业管理指导思想和总目标四、 物业管理接管工作计划五、 物业管理服务关键和特色六、 管理处经营方针、机构设置、人员配置七、 管理处职员培训和职员管理、管理处物业管理制度八、 物业管理服务指标承诺九、 管理处物资装备计划清单、物业管理费用测算及创办费测算十、 委托物业管理服务关键内容、物业管理服务费定价十一、 停车场管理方案一、 金鹰国际花园物业概况金鹰国际花园由金鹰国际集团聘用国际建筑名家设计,和南京标志建筑金鹰国际商城交相辉映,将成为新世纪南京城经典建筑社群。金鹰国际花园
2、由B、C两幢塔式高层建筑组成,地下一层,地上34层,建筑高度99.8米,建筑面积6.024万平方米。B幢二梯四户;C幢为三单元连体,每单元二梯三户,超前提供宽大电梯乘行空间。金鹰国际花园入口大堂设在C幢底层中部,豪华气派,风格充满现代气息。B、C幢地下为大型停车场,底层为部分架空结构,层高6米。其间精巧构筑绿化和景观小品,和中心花园喷泉园艺琳琅相映。整个圆区绿化率高达45%,名贵花木荟萃,成为名副其实城市中心花园。金鹰国际花园234层为高级住宅,从133.38m2至241.74m2,包含跃层在内共设计有10种套型,共421套。充足融合多层住宅得房率和高层建筑豪华、舒适优点。套型设计充足表现“公
3、私分区、动静分开、以人为本”标准,户户朝南、采光明亮、通风顺畅。每户大厅、大厨、双卫、客厅开间均在4.2米以上,主卧和大部分次卧开间在3.6米以上,221层层高2.8米,2234层层高2.9米。现有封闭生活阳台,又有开放式景观阳台。立面造型采取三段构图,简练明快、富有现代感,经过材质、色彩和细部处理,提升建筑品质。园区高度智能化,配置安全防范系统、信息化管理系统、多媒体信息网络系统:安全防范系统出入口管理:采取门禁系统,人员进出必需经过大楼入口大堂,大堂内设接待厅及前台,保安人员二十四小时值守服务,前台和住户之间设可视对讲系统,来访人员经业主同意后登记进入。闭路电视监控系统:在住宅楼和各单元入
4、口、电梯前厅、地下室出入口车库、中心花园、广场等关键区域建立闭路电视监控系统,采取计算机控制和管理,作图象统计,值守人员和接待前台设对讲电话联络。巡更管理系统:在住宅楼区域内设置无线控制巡更路线,保安人员定点高密度巡查,实现人防和技防相结合安全防范体系。家庭报警系统:每户设置固定紧急呼叫按钮和无线紧急求援装置一套,当发生急病、火灾、煤气泄漏或遭遇意外非法入侵等紧急情况,需要求援时,可经过该系统或借助住户和前台之间对讲电话向监控中心发出报警信号,立即取得救助。信息化管理系统 水、电、气三表数据自动采集、传输和收费管理。 车辆出入、停放管理。 电梯、水泵、供电、公共区域照明等运行状态、故障监视显示
5、,确保设备安全运行。 地下车库、公共活动区域、花园广播、电梯前厅设置并安装背景音乐和紧急广播系统,平时播放音乐营造悠雅环境,该系统和火灾报警系统联动,警情发生时,自动或手动强行切入紧急广播状态,立即组织安全疏散。多媒体信息网络系统 每户预留外线电话接口2个,需要时可接入2门外线电话。 专业通讯网络企业引入高速、宽带通讯光纤到楼层单元,由超五类线引入户,满足业主对数据通讯或英特网接入需求。 物业企业在小区局域网上提供服务,其内容包含物业信息公布、家政服务、信息查询、收费管理、设备报修、电子商务、访客留言等。 光纤引入有线电视信号,每户在客厅、卧室安装插接端口。 开发商将充足注意中国外技术发展动态
6、,对上述功效预留以后更新换代和发展空间。二、 物业管理方案编制依据1. 江苏省物业管理条例 12月25日江苏省人民代表大会常务委员会公告第17号2. 南京市物业管理措施南京市人民政府令第205号3. 南京市物业管理服务收费管理措施南京市物价局、市房产局宁价房字(1999)611号及其附件:南京市物业管理公共服务等级收费标准等4. 南京市物业管理公共服务费等级收费管理实施措施市物价局、房地局、宁价房()165号文5. 全国物业管理示范大厦标准及评分细则建住房物()008号文6. 国家及省、市相关“物业管理”政策法规7. 本企业质量手册及相关制度8. GB/T19001- idt ISO9001:
7、质量管理体系 要求9. 金鹰国际花园图纸、售楼资料等三、 物业管理整体构想和总目标1. 金鹰国际花园物业特征和认识金鹰国际花园座落于南京最繁荣新街口商业区西南角,和金鹰国际商城环拢7000平方米中心花园,巧妙隔离车流嘈杂市区主干道,闹中取静,组成南京真正CBD内顶级商务生活园区。从金鹰国际花园到新街口各关键高级写字楼,步行不超出10分钟。日常休闲更可优先享受金鹰国际购物中心、金鹰皇冠酒店、贵宾楼卓越服务。周围星级酒店、大中医院、银行、邮政局、中小学一应俱全,未来地铁新街口入口亦在咫尺之间,交通出行无比方便。环视新街口,金鹰国际花园区位珍贵有加,周围现有住宅无出其右;眺望未来,也鲜有楼盘能够占据
8、如此优越地势。金鹰国际花园高层住宅借鉴国际成熟经验,采取优异技术标准,精选优良建材,精心设计打造,各项优异机电设备齐全完善。其独特现代建筑风格和古城浓厚文化气氛相融合,正成为南京市中心商务、金融证券圈内标志性高层住宅建筑之一,其对物业管理服务水准要求之高不言而喻,针对金鹰国际花园物业管理各个要素,南京金鹰国际集团物业管理派员现场进行考察,在深入挖掘设计和开发思绪,延伸开发商思索之基础上,围绕“安全、整齐、文明、舒适、便捷、个性化”服务关键点,仔细分析其特点和各类业主现实、潜在需求和物业管理中难点、特点,结合本身管理经验、优势,提出我们整体构想思绪。2. 金鹰国际花园物业管理指导思想指导思想:实
9、施社会效益、环境效益和经济效益相结合方针;坚持“以人为本,服务第一”,以用户服务为工作关键,依法管理、各司其职,为广大业主发明安全、整齐、舒适、方便、文明生活和工作环境。整体构思:一流目标经过金鹰国际集团物业管理委托管理使金鹰国际花园成为南京市一流、江苏省领先优异物业高层住宅小区;二强结合将金鹰国际花园优异设备设施“硬件”和南京金鹰国际集团物业管理国家级示范大厦管理品牌“软件”相结合;三者受益开发商受益、业主受益、物业企业受益;“四高”品牌派驻高素质人才、利用高科技手段、实施高标准管理、为用户提供高品质服务;五全服务实施全方位、全系统、全过程、全天候、全身心服务。3. 金鹰国际花园物业管理总目
10、标 管理模式:规范化、现代酒店式物业管理服务; 服务标准:全方面落实ISO9001:质量管理体系要求,同时融入ISO14001关键理念; 自接管之日起,十二个月内建立健全各级管理机构、各项管理制度,全方面建立并实施ISO9001质量管理体系,对各项制度和承诺指标实施进行有力控制,确保管理和服务专业化、规范化、有效性; 自业主正式入住之日起,十二个月内物业管理服务水平达成南京市物业管理服务等级评定四级标准要求,向业主提供高效、细致、正确、周到服务; 在金鹰国际集团物业管理企业全体职员辛勤劳动和金鹰国际花园广大业主配合下,共同发明一个“业主满意、开发商满意、物业企业满意、社会满意”“安全、舒适、整
11、齐、文明、便捷、温馨”生活、工作环境。四、 物业管理工作计划1. 前期介入、物业验收和接管阶段工作计划序号项 目工作内容计划时间备 注1熟悉物业、参与设备安装调试1) 和开发商协商并确定物业管理用房2) 搜集整理各类图纸资料,熟悉小区情况;3) 加强和开发商、施工单位、安装单位等部门联络,适时参与工程例会;4) 参与现场施工安装管理及各类设备调试。物业交付使用前三个月交付后三个月2组建管理处1) 管理机构设置、管理骨干、技术骨干选调;2) 操作层职员招聘、培训、考评、录用;3) 各类人员上岗及试运行。物业交付使用前三个月3建立并完善各项管理规章制度严格根据企业ISO9001质量管理体系标准建立
12、并完善各项工作制度、操作步骤、操作手册物业交付使用前二个月4实施物业管理配套设备设施使用功效验收(证)1) 全方面介入施工现场管理;2) 参与隐蔽工程验收、机电设备调试;3) 分专业、工种全方面熟悉物业;4) 向开发商工程部提出合理化提议;物业交付使用前三个月开始5物业验收、接管和成品保护1) 依据接管验收标准逐项严格进行审查;2) 对不合格项目立案并督促责任部门整改;3) 符合接管标准后办理书面移交手续;4) 对成品进行保护;5) 配合市物业管理行政主管部门物业管理配套设施验收。物业交付使用前三个月分二大项: 房屋 设备系统6协调和供水、供电、供气、有线电视邮政等部门联络,委托代收代缴业务。
13、物业交付前二个月2. 入伙阶段、交房、二次装修管理阶段工作计划:序号项目工作内容计划时间备注1入伙实施准备1) 和当地公安、物价、房管、环卫等政府相关部门联络并开展相关工作;2) 准备业主入伙资料(业主入住通知书、入住须知、装修指南、物业管理合约、业主条约、房屋质量确保书、房屋使用说明书等);3) 明确入伙步骤及各岗位职责;小区交付使用前三个月需要开发商提交部分资料2正式办理入伙手续签约、缴费、验房3二次装修管理1) 装修方案审批,宣传装修管理要求,提供装修单位资质证书;2) 办理装修手续及装修服务;3) 对装修施工现场进行监管;4) 处理违规违章装修行为5) 装修工程验收小区交付使用起对业主
14、装修实施管理,前期对精装修企业装修进行总体掌控和适度管理4开展业主调查走访,有针对性开展服务活动1) 搜集并了解业主各类信息,开展双向交流;2) 反馈业主服务需求信息,有针对性开展用户满意服务。小区交付使用后30天内5档案建立和管理1) 搜集、整理业主各类资料、档案;2) 科学分类并输入金鹰物业管理自动化系统中;3) 建立物业档案、业主档案并利用金鹰物业管理软件系统、电脑网络现代化手段进行管理。小区交付使用起6借助金鹰品牌物业管理促进商品房销售工作1) 借助一流金鹰物业管理品牌、优质服务、整齐环境吸引用户;2) 帮助开发商开展商品房销售;3) 立即向开发商反馈房产销售信息,做好售后服务工作。签
15、约后3. 日常管理阶段工作计划:管理期关键计划项目备注第一阶段1) 在金鹰国际花园管理处全方面导入ISO9001:质量管理体系,建立健全各项管理处规章制度;2) 对管理处职员不间断地开展各类系统培训,全方面提升职员素质水平;3) 开展各类宣传活动,普及物业管理相关政策法规;4) 利用电脑网络系统,实现办公自动化;5) 一直把节能降耗工作作为关键工作;6) 全方面导入VI识别系统,做好各类人员、场地、设备标识;7) 依据相关法规政策要求,进行业主委员会成立准备工作;8) 定时制订并切实实施各类设备、设施维保计划;9) 定时制订小区活动计划,开展丰富多彩小区活动、联谊活动;10) 定时向全体业主公
16、布物业管理收支情况和财务预算;11) 开展多种便民服务活动(有偿服务、无偿服务);12) 开展多个经营性业务;13) 在多种硬件设施条件含有、广大业主支持下,开展创“南京市城市物业管理优异住宅小区”称号活动,物业管理服务等级达成南京市物业管理服务等级评定四级标准要求,开展申报工作并取得称号;14) 定时走访业主,调查服务质量,了解业主潜在服务需求,开展连续改善服务质量工作,有针对性满足业主需求;自接管之日起十二个月内第二阶段1) 依据第十二个月金鹰国际花园物业管理费收支预决算、业主入住率合理调整财政收支,开展各项节能降耗、增收节支工作;2) 开展各项小区文化活动、便民服务活动;3) 管理水平达
17、成“江苏省城市物业管理优异住宅小区标准”,申报并取得该荣誉称号;4) 制订各类设备设施大修理计划,合理使用大修理基金。自接管之日起二年内五、 物业管理服务关键和特色1. 提供酒店式物业管理服务全方面加强对职员服务理念培训,在确保关键(基础)服务100%业主满意前提下,不停推出对业主个性化超值服务。经过目标管理、制度管理、协议管理、基础管理等手段,提供高效、细致、正确、周到服务,倾尽全力,将卓越服务表现在我们所做每一件工作中。2. 主动参与接管验收和设备调试依据小区建设进度和开发商要求,本企业工程部工程技术人员适时进入金鹰国际花园住宅小区现场,介入前期管理、了解情况、熟悉系统、参与调试、帮助运行
18、、接管验收(可依据工程进展情况及业关键求分阶段接管)。同时将在设备调试和运行中发觉问题和业主方沟通信息,配合和帮助施工安装单位主动整改。3. 组建管理处、负担起管理职责 本企业立即组建金鹰国际花园管理处,抽调有丰富工作经验一批技术骨干依据业主方时间要求进入金鹰国际花园开展工作,建章立制,熟悉岗位,熟悉设备,熟悉环境,并投入日常管理工作,建立设备日常维护、定时维护、巡检制度、计划保养相结合,实施全员、全过程设备维保,确保设备正常运行。4. 加强治安保卫工作、维护金鹰国际花园正常秩序管理处接管后将对大厦实施二十四小时安全监控、安全护卫,在施工收尾期间帮助金鹰国际花园业主方把好物资、人员进出关,做好
19、物业成品保护工作,同时熟悉、了解周围、内部环境;全方面移交以后实施人防、技防、物防相结合,监控、巡查、巡检相结合安全护卫方法,确保金鹰国际花园一方平安。5. 加强给排水、电梯等关键设备管理 为确保金鹰国际花园正常生活秩序,管理处将依据供配电、给排水、电梯等关键设备正常运行,将建立由专业人员组成四班三运转工作机制,以确保住宅小区良好生活环境不受影响。在设备运行中,和开发商、工程部等部门人员亲密配合、协作,立即沟通,确保机站房正常运行。6. 加强小区消防管理工作,做到防火安全万无一失金鹰国际花园管理处职员均为义务消防队员,在住宅小区接收物业管理后,将加强消防管理工作,遵照江主席防火工作指示:“隐患
20、险于明火、防范胜于救灾、责任重于泰山”,责任到人,工作到位,让消防安全工作做到人人警钟长鸣、防范未然。7. 加强环境清洁卫生绿化管理依据物业完工情况及业关键求,根据本企业对高层住宅楼清洁标准,管理处将组织职员对小区公共区域进行一次全方面清扫清洁,配合业主方入住,在短时间内做到机站房及公共区域一尘不染、光亮如新,让生活环境整齐舒适,配合业主方做好小区周围绿化达成入住所需良好环境卫生方面要求。8. 加强住宅小区停车场和道路管理本企业安全部将制订完善停车场内道路、交通、出入口管理制度,做到人流、车流、物流合理,车辆停放有序、整齐,车场道路无堵塞、无拥挤、无乱停乱放、无违章现象。9. 立即建立住宅小区
21、物业管理资料档案提议由业主方负责保管全部原始资料、证据、汇报、图纸、清单等,本企业派熟练档案管理员帮助业主方从头开始建立物业档案。本企业接管金鹰国际花园后全部设备运行维保资料由本企业负责积累建档,业主方可随时调阅。10. 代理房屋出租服务业务,满足业主投资理财需求金鹰国际花园优越地理位置,美观舒适房屋造型是大家理想生活场所,很多有眼光业主将购置金鹰国际花园作为投资理财路径,为使这部分业主投资需求得以实现,金鹰物业管理企业将充足发挥金鹰物业管理品牌优势,开展代理用户出租房屋业务,以使用户资产得以保值、增值,实现利润最大化。11. 开展多元化小区服务活动,满足未来住户个性化需求金鹰国际花园在新街口
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