项目市场调查及初步可行性研究报告样本.doc

北京新街口项现在期市场调查及初步可行性研究汇报

一、 调查和研究背景和目标
为了更大实现宏信企业跨地域、跨业态扩张战略目标，依据企业高层意图，在高层前期多方面接触和考察基础上，在选定了地域、区域和项目地块前提下，展开了这次调研。
此次调研活动所针正确调研对象为北京市新街口地段一个危改项目标非配套公建项目，属于比较经典复合型商业地产项目。
此次调查和研究时段为5月9日到5月23日，因为时间和精力，再加上外部部分不可抗原因，此次调研仅仅搜集了初步数据和信息， 整个汇报关键在于对北京市相关市场情况调查和在此基础上初步开发提议。
备注：非配套公建是指不是针对住宅项目本身而修建公共建筑。

二、 项目介绍
1、 本项目标主体项目为“桃园二期危改项目”，它在西城区新街口地域，东起新街口北大街、西至北草厂胡同、南起西内大街、北至北二环。具体经济技术指标以下表：
1
总用地：55.24公顷
可计划用地：35.00公顷
总保留用地：1055公顷
代征用地：9.69公顷
2
用地平衡表
居住区建设用地：35.00公顷
其中
居住用地(含配套公建用地) ：10.09公顷
非配套公建用地：12.33公顷
道路用地：4.94公顷
绿化用地：7.64公顷
绿化率：22.5%
3
总建筑面积：90.687万平方米
地上总建筑面积：79.287万平方米
其中
居住建筑面积：28.81万平方米(地上)
配套公共建筑面积：5.29万平方米(地上)
非配套公共建筑面积：45.19万平方米(地上)
地下总建筑面积：11.40万平方米
容积率：2.33
4
总居住户数：4136户
总居住人口：11581人
地上停车：1000辆
地下停车：4300辆

2、 整个项目中间为危改房住宅和配套公建。沿靠西内大街、新街口大街、北二环路是计划非配套公建商业用地，其中包含了写字楼、商场和商铺、酒店、公寓、娱乐设施等物业形态。具体非配套公共设施指标以下表：
A区(东南商业娱乐区)
E、F区(西南商业办公区)
序号
分区用途
用地面积(平方米㎡)
建筑面积(平方米㎡)
序号
分区用途
用地面积(平方米)
建筑面积(平方米)
A-8
宾馆
47316
30000
F-1
办公、商业
8910
45500
A-7-1
商业
60020
F-4
办公、商业
3593
17560
A-6
商业
12300
E-4
办公
10567
18000
A-5
商业
0
E-3-B
办公、商业
18040
A-9
办公\商业
21000
E-3-A
办公、商业
3402
9000
A-8-1
娱乐
4000

A-7-2
办公
21960

A-12
幼稚园
1847

累计
49163
171280
累计
26472
109000
绿化用地
9500

绿化用地
3800

H区(西北办公区)
B、G区(东南商业娱乐区)
序号
分区用途
用地面积(平方米)
建筑面积(平方米)
序号
分区用途
用地面积
(平方米)
建筑面积(平方米)
H-1
办公
22256
27000
G-1
商业
13630
45000
H-2
办公
24400
B-4
商业、娱乐
7114
21000
H-3
办公
23500

H-4
办公
16800

H-5
办公
4686
21500

累计
26942
112100
累计
20744
66000
绿化用地
9600

绿化用地
2167+2679=4846

H区北部退红线20米作为城市绿地

项目总用地面积：123321平方米
项目总建筑面积：451900平方米
项目总绿化面积：27746平方米 绿化率：19.35%

3、 桃园二期危改项目标非配套公建商业用地也即“北京新街口商业文化步行街（暂定方案）”，总占地7.68公顷，建筑面积地上约36万平方米，地下约10万平方米。该地块是传统商业街，不过消费档次属于中下水平。

三、 开发背景分析
1、 依据《北京市“十五”时期商业发展计划》，北京市将在“十五”期间内搭建以“两网三区三圈十城十街400小区”为骨干商业网络新格局。这对于本项目既是挑战又是机遇。
商业发展关键是：促进两网，即促进连锁商业网和电子商务网发展；提升三区，即提升城市中心区（包含王府井、西单、前门-大栅栏三个商业中心），商务中心区（包含建国门外、朝阳门外两个商业中心），中关村科技园区商业发展水平；繁荣三圈，即发展三环路周围以零售商业为主商业圈，四环路周围以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主商业圈，公路一环周围以大型多功效购物中心和现代化商业物流配送区为主商业圈；开拓十城，即开拓十个远郊区（县）中心城镇商业中心；培育十街，即培育十条左右各具经营特色商业街(区)；完善400小区，即完善市区和郊区城镇400个左右小区商业中心；加紧发展四类商业，即加紧发展发挥北京优势服务会展商业、旅游休闲商业、科技文化商业和绿色生态商业。根据这个计划，本项目应该定位在“十街”范围，兼顾“小区商业” 功效，同时对“两网”“三区”起到补充作用。
2、 北京市房地产总体情况概述
（1） 写字楼
整个北京市写字楼供大于求，整体租售价下降几成定势。北京市写字楼市场供给量达成300万平方米，再加上还未消化一部分存量，造成其租金和售价处于连续下跌、入住率下降、空置率攀升情况。“三老将”（CBD、中关村、金融街）展现不一样走势，“两新兵“（奥运村、传媒大道）前景较为看好，实力也不容忽略。
从需求方面来看，中资机构仍然势需求主力，外资需求增加缓慢。
（2） 商业用房
伴随北京市房地产市场再度升温，本市底商、商场、购物中心、超市、批发市场等用于商业用途房地产开发越来越富有吸引力。
为迎接奥运会，北京市交通不停改善、旧城区不停改造、住宅郊区化大大刺激了商业房地产市场。尽管现在北京市商业总规模较大，不过人均面积均显不足（从经济发展规律看，商铺总面积和人口密度合理百分比为1平方米/人）,所以消费市场和投资市场对商业房地产追逐力度有所提升，造成近期北京市商业房地产市场展现良好租售态势，市场前景较为乐观。其中以底商势头最为迅猛，现在北京市新开发住宅、写字楼、酒店等，绝大部分全部带有两到三层底商。
现在，商铺开发已经由单纯“点式”（独立商铺）开发向整体开发和经营发展，开发大型商厦和综合商业物业成了一个市场肯定趋势，而且能为开发商带来客观利润空间。
不过相关科学商铺营销链：开发商——投资者——经营商家——消费市场还没有完全形成，只有消费市场赢了，商投资者才能赢。所以投资者在置业时候很小心和谨慎。很多开发商为了消除投资者顾虑，很早就引如专业商业物业管理企业，如上海新天地、香港戴德梁行等进行总体计划、招商、后期推广和物业管理。
（3） 商住公寓
商住公寓经历了以商住两用一般住宅——含有较强商务功效SOHO——户型能够作多个分割STUDIO。
商住公寓取得了不俗销售业绩，各开发商全部蜂拥而至，争着宣传其“商住”概念，可见各开发商全部看好商住公寓需求市场。
商住公寓走旺得益于国家和地域政策改变：初，北京市工商行政管理局要求，从事餐饮、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所和洗浴等4类经营活动企业，不能以居民住宅楼、商住两用楼（含居民住宅楼和商住两用底商楼层）房屋作为企业（或个体工商户）住所（经营场所）。从事上述4类经营活动以外，须提交申请住所所在地居（家）委会、业主委员会或能够代表该地域居民行使权利其它居民自治组织出具同意函，不然不予受理。以上要求加速了商住公寓发展。而国家金融政策在商住公寓畅销中起到了很关键推进作用：商住公寓和写字楼相比，其优势在于能够用20%或30%按揭买房，按揭期限能够达20年，使用权限为70年；而写字楼按揭贷款几乎是不可能，即使有可能也只能五成左右，按揭年限也要短得多，使用年限也要少20年。
（4） 住宅
商品房销售势头极旺，其增加速度甚至略超出商品房完工和开发投资增加速度，这表明北京市居民对商品房尤其是住宅需求不仅没有因为近几年商品房供给量大量增加而减弱，反而有所扩大。
北京市城区住宅价格有所下降，郊区价格有所上扬；城铁开通带动了其沿线房地产活跃；经济适用房也四面开花；户型结构需求展现两极化，大面积豪宅和小面积小户型大行其道；低密度住宅市场份额逐步增加，而且受到市场关注和认可。
总体来看，北京市房地产市场供给量激增，交易额也对应增加，价格在稍微降低，主流产品趋于同质化，非主流产品展现差异化，高级住宅、投资型物业开始在萎缩，投资者更趋于理性。
（5） 小户型
北京市房价一直居高不下，低总价小户型实际上成了近两年北京市市场大家追逐热点。

3、 北京市房地产行业相关政策概述
（1） 《经济适用房价格管理措施》
该《措施》对经济适用房作出了新要求：经济适用房基准价格由开发成本、税金和利润三部分组成。它实施加紧了经济适用房市场化进程。
（2） 北京出台新要求处理商品房空置问题
该要求有利于对房地产供给市场总量和布局宏观调控，有利于降低商品房空置面积，达成有效预防北京房地产市场过热目标。
（3） 相关北京市城镇居民购置经济适用房相关问题补充要求通知
该补充要求完善了经济适用房购房程序，可一定程度预防中高收入家庭购置经济适用房、超标购置大面积高总价经济适用房等不合理现象。
（4） 拆迁户购房税收优惠条件再放宽
该优惠政策实施将一定程度促进拆迁户购置商品房，拆迁户也是购房不可忽略一部分。
（5） 北京市建委要求：不许销售未经装修毛坯房
（6） 北京市空置房免征契税政策年底叫停
（7） 个人住房担保贷款贴息
凡符合住房公积金管理中心贴息条件借款人，由北京市住房资金管理中心根据商业性个人住房贷款和住房公积金个人贷款利息差进行贴息。
该贷款新政策出台，会对刺激个人购房消费起到一定作用，首批可进行贴息住宅项目是该政策最大受益者。
（8） 建行推出“转按”业务
该项金融政策要求，购置贷款还未还清二手房能够贷款，这将大大促进北京房地产三级市场发展。
（9） 北京市实施新基准地价表
依据不一样用途土地特点及对应地价水平，商业、综合和居住用地基准地价由高到低，由城区到郊区被划分为十个等级。东城、西城、崇文、宣武、海淀、朝阳区为一到六类地段，丰台、石景山为三到九类地段，其它郊区县处于六到十类地段。

4、 北京市市政建设概述
（1） 五塔寺路改建
它能够方便这个区域居民和北京舞蹈学院等单位职员出行，同时分流从西直门外大街通往西三环交通流量。
（2） 计划八大枢纽三年建成
北京市累计计划了八大公交枢纽，动物园、西直门、东直门公交枢纽全部已经开工，还有六里桥、北京西站南广场、望京、一亩园、四惠桥新建改建扩建五座公共交通枢纽。八大枢纽在要求全部建成使用。
（3） 五环路最终一段全线开启
到2 0年底，五环路将全线通车。
（4） 南北花市大街通车
（5） 健翔桥改造工程
健翔桥立交十四环于八达岭高速公路交叉点，是北京后面进出市区关键交通枢纽接点。其改造工程将于明年上六个月全部完工。
（6） 马家堡西路建设，南城将形成第五商圈
马家堡西路通车有利于西单、庄胜等商业圈对南城渗透，真正缩短北京南城和北城差距。

四、 项目分析
1、项目用地域位关系
该项目在西直门内大街北侧，新街口北大街西侧。它向南经过平安大道、西四通至西单，向北是积水潭、新街口外大街，向西是西直门外大街，向东为三海景区。地块形状为反“L”形。
（详见附图）

2、项目用地性质
该项目为西城区计划“北京‘新街市’商业文化步行街”A区部分，它以商业为主，集商业、娱乐、休闲、餐饮、办公和商住为一体。

3、周围环境
（1）商业：该项目所在位置是北京市传统商业街区（新街口商业区），现在该区域集合了以电子音像和服装专卖店为主、其它如餐饮、金融、文化等为辅商业业态；在项目标东南角对面是该区域比较大商场——新街口商场，不过它经营情况不是很好；项目标需要拆迁部门有一家比较大型音响专业商店——超音速音响商店。它南面是北京市最著名三大关键商圈之一西单商业中心，不过这两个商业区中间有西四段商业气氛断断续续；它西面是以通讯产品为主西直门商业区；北面还连接着以IT产业为主中关村商业区，南面还连接着金融街商业中心；东面是正在计划建设什刹海烟袋斜街传统文化商业步行街。
（2）景观：它东面什正在计划和建设什刹海金丝套民俗风情旅游区，其中包含了西海、后海和前海三大景区，还有宋庆龄旧居、四合院景观。地块周围还有徐悲鸿纪念馆、汇通祠、广化寺得感景观。
（3）文化教育：在项目围绕桃园二期危改项目标中间，有教育学院西区分院及其隶属中学、新街口电影院等。
（4）交通情况
现实状况：该区域地面交通很发达，不过比较拥挤，东西和南北路面宽度大约为四车道。它西面是西直门交通枢纽、北面在新街口和二环交汇地方是德胜门公共汽车站和地铁积水潭站。北面二环路离该项目很近便。从北面西面去往西单公共汽车绝大部分全部要经过此处。它也是中关村商圈和金融街商圈连接点。不过现在它主干道还是一个“丁”字路口，往东去往三海（前海后海西海）风景区路面还是很小胡同。
计划：未来在必需完成交通计划有：贯通南北和东西现有路面扩建为70米宽，地铁四号线经过于此，而且在该项目标拐角处有一个站口（出入口）。依据原有方案现在“丁”字形路口向东要扩展为“十”字形，也就是说要把新街口和三海区域连接起来，不过现在什刹海周围整体计划方案需要调整，调整后方案要年底才能得悉。

4、本项目标计划说明（根据上报北京市计划委员会初步方案）
地下二层：为车库和卸货区
地下一层：为商业区、下沉式广场、货区仓库和酒店机房区
地上一层：为办公楼大堂、酒店大堂、商业、中庭、步行通道
地上二到五层（标准层）：为商业、酒店、餐饮、娱乐、游泳池
五层以上：为写字楼和酒店
分区说明：
A9区域：限制高度45米、五层以下为商业、五层以上为办公、建筑面积21000
平方米
A8区域：限制高度45米、用途为酒店、建筑面积3万平方米
A8-1区域：限制高度15米、用途为娱乐、建筑面积4千平方米
A7-1区域：限制高度45米、五层以下为商业、五层以上为办公、建筑面积60020
平方米
A7-2区域：限制高度24米、为办公、建筑面积21960平方米
A6区域：限制高度24米、用途为商业、建筑面积12300平方米
A5区域：限制高度24米、用途为商业、建筑面积2万平方米
以上占地面积：47316平方米，建筑面积171280平方米
A12区域：为幼稚园，占地面积1847平方米，建筑面积2千平方米

5、现有计划方案评析
（1） 根据原计划方案，本项目标商业部分可能要达成10万平方米以上，是否有这么大市场容量来支撑这么大体量是一个问题，而且商业部分大部分全部计划到五层，更增加了项目标难度和风险。
（2） 根据原计划方案，其中计划了3万平方米宾馆，假如再运作前期能够引入整体购置者或整体长久租赁者，则是可行。不过假如在建成以后再去出售或作为企业固定资产进行招商和管理，无疑会大大增加项目标风险。
（3） 原计划方案中商业、娱乐、宾馆和办公用地性质是否能够作大变更是一个很关键原因。因为根据原计划方案，其中物业形态配比很不合理，必需对其进行大调整以降低风险。

五、 市场分析
基于西城区城建开发企业上报北京市计划委员会初步方案，能够把本项目标业态作一个基础分类，它能够包含商业（商铺或商业中心）、写字楼、商住公寓、住宅（以小户型为主）四种基础物业形态。以下就是对这四种物业形式北京市市场分析

（一）商业部分
1、北京市商业房地产开发综述
伴随北京房地产市场再度升温，本市底商、商场、购物中心、超市、批发市场等用于商业用途房地产开发越来越富有吸引力。据悉，北京有5家大型购物中心正在筹建中。另外，还有其它商场等商业房地产正在建设之中。
（1） 交通带旺商业房地产。
列入北京“十五”计划四条环线：二环、三环、四环、五环组成北京城市商业开发“四条金带”。二环路带来大量车流，车流能带来人流。百盛、华普、华联、万通、官园等商场经过二环带来了大量客流。三环路是家居用具一个环型商圈，很多家居用具，包含多种多样家俱、家庭摆件、家庭装修材料全部在这个商圈。“三优家俱城”、“环三环家俱城”、“城外城”、“立泽桥家俱城”等在这个区域内。四环路沿线则组成了“厨房用具”一个商圈，是为居民家庭厨房里多种多样用具和用具提供服务。五环路被称为“批发配送带”。因为从外省市往北京调运商品，远远高于从北京往外出商品。北京近85%商品全部是从外进京。为了使大量物流不至于造成城市交通堵塞。很多批发配送中心、物流中心靠近五环。从物流角度来讲，从城市外环带往城市中心进行疏散，从理论上叫“最好直线距离”，不存在回流运输，货远运输，反复运输。另外，北京市计划还有400多公里地铁沿线。到将建成150公里，从而形成地下运输网。很多商家将地铁和商场进行了连接。贵友大厦、城镇贸易中心、国贸等全部采取了相关策略，将地铁站和商场连通，从而对吸引客源产生了主动影响。
（2） 住宅郊区化刺激商业房地产。
北京城市计划确定了北苑、酒仙桥、东坝、定福庄、阀头、南苑、丰台、石景山、西苑、清河等10个边缘集团。北京市人口重心将集中在10个边缘集团。这些边缘集团，正在进行大规模房地产开发，到了，十个边缘集团人口总量将达成200万。这些区域也是未来小区商业发展一个重心。其次，北京市城市计划包含到14个卫星城。包含通县、亦庄、黄村、良乡、房山镇、长辛店、门成镇、沙河、昌平、延庆县城、密云县城、平谷县城和顺义县城等。14个卫星城是未来休闲工业发展关键地带。休闲商业也将在这个地带发展。 北京商贸学院教授王希来指出：对于商业经营而言，人口聚集是一个稳定商机，这种商机对于商业房地产开发提供了可观前景。
（3） 商业房地产开发注意事项。
教授指出：现在，对于商业房地产开发而言，北京存在区域结构和商业服务配比问题。比如说天通苑、回龙观、望京，不管是住宅还是商业房地产，开发规模全部是很大。不过，在这么区域，要开发什么样商业地产、多大面积商业地产，商业服务实际需求和商业地产开发面积即商业服务配比还要进行仔细调查和测算。另外，要从商业房地产买家角度去分析。买家通常要考虑三个条件，一是人口数量。人口数量不够，开发商是不愿意去开发，投资商也不愿问津。二是人口流向。团结湖小区在“文革”以前就形成规模了，但到七十年代中期，小区中商业设施大部分全部亏损，就是没有考虑到人口流向问题。城市人口有一个向心性购物心理，从环路外向里渗透，但反过来从里往外并不多。当初团结湖人口大量全部流向三环路以内了。三是交通条件。比如，商场定位给消费者层次中富有层提供服务，就要有对应交通条件如停车场等。

2、关注三种类型住宅底商
住宅底商从形式上看就是利用住宅底层或低层作为商业用房。现在北京市即使商业总体规模较大，但人均商业面积仍嫌不足。其次，北京旧城区改造和拆迁使很多门面房、老沿街店面消失，拥有资本者要找新经商地。而新小区强大购置力和聚集人气能力正是她们所看中，小业主开始寻求出口。基于这些原因，近期北京市住宅底商销售情况普遍比很好，市场前景乐观。
（1） 概念型底商叫好未必叫座。
北京住宅底商已一改过去纯粹配套服务功效，开发商愈加重视突出项目标概念和专题包装。而就市场反馈来看，概念型住宅底商招商效果也确实令人满意，不仅如此，底商和住宅销售相辅相成，开发商真可谓“名利双收”。但就现在店铺开张效果来看却未能达成大家期望值。究其原因是，有项目本身条件限制，有投资商实力欠缺，也有经营者经验不足等等。但这一结果却为那些将以主打概念征服市场开发商敲响警钟，为底商作专题包装只是第一步，后期对专题概念实施和控制愈加关键。
部分概念型底商基础情况
项目名称
位置
商业面积
(建筑平米)
售 价
（元/平米）
租 金
（美元/月/平方）
状态
现代城
大望桥
0
0-23000
25-28
已售完
欧陆经典
亚运村以东
0
13000-21000
待定
出售中
老番街
朝阳门外
4000
25000
54（使用面积）
出售中

（2） 潜力型底商“时间”问题考验投资商。
市场潜力是投资者选择物业关键原因。如在亚运村风林绿洲，因为和奥运村及奥运会场馆预留地毗邻，周围道路、市政设施计划完备，人气凝聚力强大，近几年内市场潜力不容忽略，是难得投资宝地。“潜力型”底商前景即使宽广，但同时也存在风险，这就是商户通常说“养店铺时间”。在商业气氛尚不成熟阶段，底商投资者将承受相当一段时间低糜期，投资前几年内店铺有可能出现零收益，这对于经济实力较弱投资商确实是不小考验。
部分潜力型底商基础情况
项目名称
位置
商业面积
(建筑平米)
售 价
(元/平米建面)
租金（美元/月/平方建面）
状态
百朗园
五棵松
10000
10000
16-22
已售完
九台
亚运村
4000
19800
600万/年
出售中
财富中心
东三环
30000
待定
待定
建设中

（3） 成熟商圈住宅底商有利可图。
这类底商因为周围商业已形成一定气候，拥有大量、稳定消费群体，投资风险小。所以，拥有高回报率也在情理之中。成熟商圈内住宅底商即使在位置和人气上占有绝对优势，然而，投资商铺其它条件（如：楼层、格局、层高、广告位、硬件设施等）也十分关键。以北京科技会展中心为例，其首层店铺出租效果很好，但二层、三层，即使发展商也采取了如加修直通三层手扶滚梯，将过街天桥和二层直接相连等方法吸引客流，以填补在设计上缺点，部分店铺仍有空置现象。

部分成熟商圈底商基础情况
项目名称
位置
商业面积
(建筑平米)
售价
（元/平米）
租金（美元/月/平方建面）
状态
国展家园
国展周围
10000
23000
约22
已售完
北京科技会展中心
双安商场旁边
3000
14000-24000
30-43
已售完
东方银座
东直门
40000
暂定30000
待定
未开盘
新起点
苏州桥
12800
1
待定
已售完

3、商业房地产开发风险
房地产业商铺投资火爆大江南北。不仅是北京这种大城市，商铺热还波及小城镇。
（1） 商铺投资发展迅猛原因。
① 消费者投资意识多元化。过去，不少人投资股票、住宅，但利润回报空间逐步缩小。商铺投资相对于股市和住宅，回报率较高。通常来讲，商铺投资回收周期是6-8年，以后年出租收益率为16%左右。商铺投资刚刚兴起，投资者全部想在此掘“第一桶金”。
② 大城市商铺发展空间大。伴随郊居化速度加紧，城市居民外迁已是大势所趋。大家衣、食、日用消费，大全部需要临近便捷商业网点实现，这个商业空当恰恰是商铺发展空间。
③ 商铺可出租、亦可经营灵活方法也是吸引投资者关键原因。伴随中国加入WTO，市场化进程深入加紧，大家就业选择日趋多元化。“和其为老板打工，不如自己当老板”，这种潜意识在很多人心里涌动。商铺30-80平方米投资通常在50万元左右，而且能够贷款，恰好可圆这部分人“当老板”梦。
（2） 商铺投资中风险。
最近，不少商铺项目标销售率超出100%(连过道全部租出去了)，极为火爆。开发商、投资者皆曰“形势大好”。专业人士指出，这不是一个好现象。商铺出租率高于100%，势必造成购物环境拥挤，商业品质下降，长久下去，甚至会使整个商铺区没落。商铺风险还在于：
① 商铺投资风险性比住宅投资大。住宅假如高租金租不出去，能够低租金出租，租住宅人要比租商铺人多得多；实在租不出去，还能够自己住。商铺假如定位没掌握好，往往低租金也租不出去，只能“砸”在自己手里，极难另有用途。
② 不确定原因多。科学商铺营销链应该是：开发商——投资者——经营商家——消费市场，这么一环扣一环完整体系。只有消费市场赢，商家、投资者才能赢。往往环境一个改变，如交通改道、学校搬迁，或小区计划改变，而使“旺铺”变成“冷铺”。这些改变也是投资者难以估计。
（3） 小区商铺必需总量控制、统筹计划。商铺投资前景看好，但决不能确保每一个投资者全部保赚不赔。影响住宅投资回报不过是户型、楼层、朝向、位置等多个屈指可数原因。商铺则要复杂得多，区域、人流、地点、门面、铺型、整体环境配置、经营类别、装修档次、周围消费层次、习惯等，每一个原因全部对商铺价值高低产生很大影响。商铺开发要遵照市场规律，从经济发展规律看，商铺总面积和人口密度合理百分比为1平方米/人。而多年来，在经济发达城市，商业用房面积增加速度过快，有已突破这一百分比。所以，商铺开发，一定要注意和周围社会商业网点相配套友好，切莫盲目。

（二）写字楼部分
1、 总体概述：写字楼供过于求，整体租售价下降几成定势
据中房指数汇报显示，第三季度北京甲级写字楼平均租金普遍下跌，其中在燕莎周围第三使馆区租金跌幅最大，下跌5.4%，其次为CBD及东长安街地域，分别下跌2.6%及2.5%。据业内相关人士介绍，造成第三使馆区租金跌幅最大原因较多，因为第三使馆区租户多是国外企业，因为受到全球经济不景气影响，部分国际大企业纷纷裁员，这么对办公用地需求相对降低，从而对该区整体写字楼租金走势形成下压趋势。另外，第三使馆区新增写字楼快要8万平方米左右，而整个第三使馆区写字楼面积为50万平方米，市场对新项目标吸纳过程也造成整体租金价格下降。不过，因为以往第三使馆区写字楼租金一直徘徊在高价位，此次租金下降仍然属于正常范围内调整。汇报同时显示，北京市上六个月新落成甲级写字楼共达10.9万平方米，估计于年底前将会额外增加16.8万平方米。依据中房指数办公室监测，下六个月新入伙写字楼包含，朝阳区国航大厦、金泰大厦、名人广场，海淀区创新大厦、海淀艺术中心和西城区国际金融中心等，这些写字楼已经给市场带来了可观供给量。加上现有写字楼存量、部分企业因为调整而投放市场面积和小业主房不停空出面积，下六个月写字楼市场依旧是供过于求局面，写字楼空置率将不停攀升，而租金和售价也将随之保持下降趋势。不过，中关村写字楼市场倒显得乐观部分。汇报认为，中关村地域在未来数年将继续关键发展。至该园区正式落成，总投资额将会达成50亿元人民币。其中较瞩目标为中关村国际商城发展面积逾100公顷。中资机构是主力，外资需求增加缓慢。因为，高新技术产业链、现代制造业和现代服务业全部含有很大发展潜力，所以，北京写字楼市场中中资机构仍然是需求主力，外资需求增加缓慢。

2、北京市写字楼区域分布和消费者定位
（1） CBD写字楼关键业主为成熟稳定型企业。
以国贸为代表CBD区域首先是外资企业代表，很多外资企业发展已经相当规范和成熟。所以，为满足这部分用户需要，就需要建设高品质写字楼，写字楼建设和国际接轨，整个基础设施、配套，商务服务全部需要齐全。另一个生活在CBD企业就是中国稳定型大企业，这种企业业务渠道、收入起源和利润水平全部是稳定，甚至企业组织结构也是稳定。从而含有经济实力成为真正意义上写字楼业主。在CBD，尤其在关键区位置，土地出让金会显著比其它地域要高，所以项目在定位上就是那些效益好、规模大企业。这么企业，因为它承受了昂贵租金，对楼品质要求会比较高，所以在写字楼建设中就要不停把好东西加进来。
（2）中关村属于创业型企业。
中关村企业多数处于创业阶段，不过也不乏成熟大企业存在。所以，在这些地域写字楼项目也就展现出丰富面貌。当企业还处于创业型发展过程中时候，它不可能有高级物业需求。创业型企业在资金上没有成熟企业来得雄厚，所以在办公地点选择上也没有那些企业讲究。部分中等写字楼项目或商住两用准写字楼就成为她们所需要。而那些外企或中国高级企业又需要部分高级写字楼来办公。中关村写字楼既要提供满足大多数需要中等项目，又要提供和国际接轨高端产品，展现出多元发展趋向。
（3）金融街国有大企业集散地。
相对于CBD和中关村写字楼火爆，金融街应该属于势头比较弱一方。这里国营企业气氛浓一点，人民银行、保监会、证监会这些监管部门，还有三大国有商业银行及交通银行、招商银行、民生银行和中国关键大保险企业等总部全部设在这里，另外中国电信、中国移动、中国网通、中国联通等大型电信企业也集中于此。因为金融街国营大企业多一点，在规模上就不会像国外写字楼规模一样。中国人生活方法和工作方法和外国人不一样。不可能完全跟国外走路线一样。
（4）奥运村。
奥运村前景看好，开启尚需时日。现在该地块已冻结项目审批，需等到奥运村计划方案整体经过后方会解冻，所以，算上开发需要时间，正式进入市场最快也要到下六个月。现在该地域仅有一个近50万平方米大型写字楼项目进入审批阶段，其拆迁和市政建设已经基础完成。
（5）传媒大道。
传媒大道投资百亿，值得关注。“国际传媒大道”和新加坡宏兴国际发展等6家海内外投资集团成功签约，项目总投资近百亿元。传媒未来城、国际传媒城等大型综合项目在以后几年会相继落成，如此浓重“传媒风”将带动此地写字楼市场。

3、北京市甲级写字楼市场情况
尽管“入世”效应不停深化，而且市场上也没有很多新增供给，但北京甲级写字楼市场在上六个月还是延续了下跌趋势，表现在租金连续下跌，入住率也没有出现显著改善。
（1） 供给。
上六个月只有两栋甲级写字楼入伙，即在海淀区中科院南路融科咨询中心和在朝阳区马甸桥东北角中国国际科技会展中心，分别为市场提供写字楼面积49000平方米和50000平方米，使市场总存量达成283万平方米。尽管上六个月新增供给和往年相比极少，但写字楼市场压力依旧很大，这关键是由以下几点原因造成。第一，入伙但还未消化写字楼存量仍有很多；第二，很多小业主房子因逐步空出来而纷纷压价以争取用户；第三，很多企业因为业务方面调整而使部分面积空了出来，这些面积也加入到了写字楼存量中；第四，部分国外企业因为被吞并，其在北京写字楼物业也对应地空了出来。
（2） 需求。
① 租赁市场
上六个月能够分为两个阶段，即传统行业占主导地位第一季度和高科技行业开始复苏第二季度。第一季度，传统行业表现超出高科技行业；第二季度，即使传统行业在写字楼市场表现继续超出高科技行业，但过去多个季度表现不佳高科技行业也开始在二季度复苏。太阳企业研发部门在学知大厦租了3000平方米；诺基亚在盈科中心扩租了3000平方米；而中国通讯企业深圳华为也在泰康大厦租了2600平方米。
上六个月关键租赁成交
企业名称
物业名称
位置
建筑面积M2
中青旅
艾维克大厦
朝阳区东环南路
4700
美国友邦保险
京汇大厦
朝阳区东环南路
2500
泰利特科技发展
东方广场
东城区东长安街
1918
美卓纸业
京汇大厦
朝阳区东环南路
1891
新闻集团
东方广场
东城区东长安街
1700
壳牌
国贸中心二期
朝阳区建外大街
1550(使用)
韩国软件振兴院
京汇大厦
朝阳区东环南路
1500
中洲会计师事务所
远洋大厦
西城区复兴门
860
莱博智科技企业
新东安广场
东城区王府井
710
普天系统集成
中国人寿大厦
朝阳区朝外大街
600(使用)
LoneStar
嘉里中心
朝阳区光华路
510
大众汽车
嘉里中心
朝阳区光华路
3000
阳光四通
汉威大厦
朝阳区光华路
3000
太阳企业
学知大厦
海淀区五道口
3000
诺基亚
盈科中心
朝阳区工体北路
3000(扩租)
深圳华为
泰康大厦
西城区复兴门
2600
施乐
丰联广场
朝阳区朝阳门外
(扩租)
联想时代华纳
融科资讯中心
海淀区中科院南路
1890
利盟
华润大厦
东城区建国门北大街
1800
首创投资
腾达大厦
海淀区白石桥
1500
香港运盛投资集团
艾维克大厦
朝阳区东环南路
1400
CH2M环境保护信息科技
盛世大厦
朝阳区霄云路
1000

② 投资市场
中国企业仍是关键买家，但和以往不一样是，现在中国企业更倾向于购置北京东部高级写字楼，这和“入世”效应带来CBD热有亲密关系。不过，因为现在靠近东三环中央商务区内可售写字楼很少，买家不得不转向朝阳区东北三环、甚至北三环和东城区写字楼。从行业分布上看，现在买家不再象以前那样集中在金融和通讯行业，这是因为这些行业需求在前几年已经得到了释放，另外，最近这两个行业全部不是很景气也影响了她们需求。
上六个月关键买卖成交
企业/机构名称
物业名称
位置
面积(建筑平米)
两中国企业
华麟大厦
朝阳区霄云路
59600
中国进出口银行
牡丹公寓
东城区东皇城根
30000
三峡国际招标企业
鹏润大厦
朝阳区霄云路
1800
中国“一汽”
南银大厦
朝阳区东北三环
4500
北京建工集团
浙江大厦
朝阳区安贞桥
3800

（3） 租赁市场。
上六个月北京甲级写字楼市场租金一直呈下降趋势，依据统计，到6月份北京甲级写字楼市场平均租金报价为24.38美元每个月每平方米，比年初下降了2.24个百分点，而且已经连续五个季度出现下跌。租金下降可归咎于下列原因。第一，因为经济不景气租户普遍紧缩租房开支；第二，因为跨国企业并购而使写字楼需求缩减；第三，尽管上六个月新增供给不是很多，但消化现有存量这一任务仍给发展商，尤其是其物业空置很长时期发展商带来很大压力。
（4） 销售市场。
和租赁市场相同，上六个月北京甲级写字楼市场售价也是一直呈下跌趋势，但因为销售市场对经济环境敏感程度不如租金市场那么强烈，所以售价改变幅度也比较小。依据统计，到6月份北京甲级写字楼市场平均售价报价为2180美元每平方米，比年初下降了1.77个百分点。因为对北京东部新入伙可售写字楼需求旺盛，而这类写字楼供给却有限，买家不得不转向分业权出售旧写字楼，该地域二级市场所以开始活跃起来。而在北京西部，买卖成交关键集中在一级市场上。

（三）商住公寓部分
1、政策和法规限制
年初，北京市工商行政管理局要求，从事餐饮、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所和洗浴等4类经营活动企业，不能以居民住宅楼、商住两用楼（含居民住宅楼和商住两用楼底商楼层）房屋作为企业（或个体工商户）住所（经营场所）。申请以居民住宅楼房屋作为企业（或个体工商户）住所（经营场所）从事上述4类经营活动以外其它经营活动，须提交申请住所所在地居（家）委会、业主委员会或能够代表该地域居民行使权利其它居民自治组织出具同意函，不然不予受理。

2、北京市商住公寓市场综述
什么是商住公寓？商住公寓是一个既能办商务又能够居住一个产品。商住公寓为中、小企业及居家办公自由职业者提供了一个可商可住场所，它通常除了提供部分生活配套设施外，还设置了宽带局域网、商务中心、会议室、票务中心及充足车位等商务设施。现在，商住公寓已由以前做商住两用一般住宅发展到有较强商务功效SOHO，再发展到户型能够多个分割STUDIO。
商住公寓在北京取得了不俗销售业绩，如在亚运村天创世缘、西北三环新起点嘉园、知春路世纪豪景等，这些以商住公寓为主项目销售情况全部很好。以来，商住公寓更是蜂拥而至，如亚运村除了重新包装后推向市场加利大厦外，还有欧陆经典STUDIO和财富时代。很多发展商争着宣传其“商住”概念，可见大家全部看好商住公寓需求市场。

3、 商住公寓畅销原因
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