产权式酒店可行性研究报告样本.doc
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1、三亚卓达产权式酒店可行性研究汇报三亚卓达房地产企业资产经营管理企业、销售部联合制作二十二个月四月六日目 录第一部分:产权酒店概述第二部分:卓达产权酒店背景分析第三部分:卓达产权式酒店经营模式第四部分:业主权益及投资收益分析第五部分:投资回报预算及和其它投资方法分析比较第六部分:可连续经营和盈利保障第一部分:产权酒店概述一、 产权酒店概念解析1、 产权酒店起源产权酒店由“时权酒店”演变而来,“时权酒店”,即由消费者或个人投资者买断旅游目标地酒店客房特定时间里全部权。这一概念首创者是瑞士亚历山大.耐提。 1976年,法国阿尔卑斯山地域旅游酒店开创了真正意义时权酒店经营,即向旅客出售特定时间内旅馆住
2、宿和娱乐设施权利。产权酒店则是买断产权而不是买断时段,即开发商将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者通常不在酒店居住,而是将客房委托给酒店管理企业进行出租经营获取年度客房利润分红,同时取得酒店管理企业赠予一定时限无偿入住权。2、 产权酒店发展产权式酒店最早诞生于欧洲瑞士、法国,并快速在美国佛罗里达州和夏威夷等风景优美,气候迷人旅游胜地盛行,全球产权式酒店已逾1000家,丰富旅游资源所吸引大批游客,使得酒店入住率长久保持在较高水准,为投资者带来丰厚回报,90年代初全球产权酒店收入达40亿美元,据教授估计全球产权酒店销售将突破300亿美元。二、 产权酒店基础特点1、 地点要求产权酒店通常
3、在著名旅游城市,如夏威夷,拥有充足客源,能够确保足够客房出租率。2、 经营方法投资者将客房委托给酒店管理企业经营管理,获取分红和一定时间无偿入住权。3、 投资收益巨大业主在取得客房出租收益同时还坐享房产增值收益并可经过转卖变现。4、 运行成本低酒店开业之前,已收回部分投资,在运行当中避免了巨大财务费用,运行成本比常规酒店低多,从而在经营政策上很灵活,在行业竞争中占据绝对主动。第二部分:卓达产权酒店背景分析一、 卓达集团介绍卓达集团创建于国家实施宏观调控房地产跌入低谷1993年7月,秉承“追求卓越,德达天下”企业理念,以“关注社会、产业报国”为宗旨,从河北省会石家庄起步,现已发展成为以房地产为龙
4、头,涵盖教育、文化、科技、农机、商贸、旅游开发、建筑安装、物业管理等项目标大型企业集团,集团地跨北京、三亚、呼盟、净资产逾25亿元,负债率不足3%。7年时间,卓达集团在河北省石家庄市开发建设全国名牌小区书香园、卓苑、中苑等120万平方米住宅,托资3亿元占地362亩现代化卓达高素质教育中心,卓达东方服装城、河北两院院士园,1999年7月,卓达集团在北京创建了房地产开发企业,总投资60亿元占地3万亩北京卓达大学正式开学,首批莘莘学子已入读卓达大学;在北京延庆中华民族大团结村已开发1600亩。卓达集团北上内蒙古呼伦贝尔盟,南下海南三亚,结合当地资源优势,在房地产、城建、旅游、教育、高科技等行业进行全
5、方位综合开发,以极强人文关心精神铸就卓达品牌。二、产权酒店在中国现实状况 1995年以来,青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、上海、南京、杭州、海南等地均开始陆续建设形势各异产权酒店,产权酒店将酒店业和房地产业进行了完美投资组合,形成了独特风格,在市场开拓和盘活房地产方面有着不可低估潜力。三、三亚概况1、旅游资源概况三亚市在海南岛最南端,是中国唯一热带滨海城市,汇聚了阳光、海水、沙滩、气候、森林、动物、温泉、岩洞、田园、风情 等十大景源要素,是世界上热带海洋旅游资源最密集地域之一,有天涯海角、鹿回头、南山寺等著名旅游景点,它南望南沙、西沙,北顾五指山、万泉河,漪旎热带风光 ,如诗如画,它空气负
6、氧离子浓度为北京八倍,空气质量全国第一,年平均温度24度,是世界上最适合人类居住地域之一,三亚更素有 “不是夏威夷,胜似夏威夷”美誉。得天独厚自然条件和众多人文景观是三亚风景旅游开发优势,也使三亚含有了建设现代国际避寒冬泳、旅游度假胜地条件,三亚被列入中国首批全国优异旅游城市,中国唯一国际化热带滨海旅游城,被誉为中国最好旅游名胜,并被世界旅游组织认证为AA级旅游城市。2、城市交通情况三亚拥有一个4E级凤凰国际机场,现在已开通了北京、上海、广州等三十多条中国航线和通往韩国、日本、新加坡、俄罗斯、德国十几条国际航线。11月,粤琼跨海铁路立即建成通车,到时,游客可经过全国各地火车直通三亚,极大促进包
7、含旅游在内多种产业发展。3、旅游配套产业概况伴随世界经济一体化进程蓬勃发展,城市建设发展规模向国际化前进,三亚旅游业不停发展,中国外游客纷至沓来,旅游形势越来越好。但在旅游业不停发展同时,阻碍旅游业发展原因也显现出来,第一:旅游配套设施存在着很多缺点,如没有大型购物中心、没有综合性娱乐休闲、餐饮、会议中心等。第二:酒店业产业结构合理性和日益发展旅游业相比仍显滞后,至旅游旺季,星级酒店家家爆满,部分游客只好入住条件较差酒店,所以不能享受到好服务,极大挫伤了游客热情。建部分档次高、配套全、服务好酒店缓解三亚当地高级酒店入住压力,势在必行。小结:综合以上原因,充足利用三亚旅游资源,在三亚开发建设产权
8、式酒店,对开启海南房地产,促进三亚旅游业发展有着主动意义,投资产权酒店有着光明前景。第三部分:卓达产权式酒店经营模式一、 名牌酒店管理企业管理酒店特委托瑞士香格里拉、希尔顿国际名牌酒店参与管理(立即确定为那家企业)。二、 业主委托经营业主投资后,委托酒店管理企业代为经营管理。酒店管理企业对卓达产权酒店进行全权经营管理,业主取得协议承诺消费权利和投资收益,不得干涉酒店管理企业日常管理。三、 业主权益保障1、 从酒店开业起,即成立业主委员会,对酒店经营和财务管理进行监督。2、 委托会计师事务所对产权酒店财务进行审计,确保酒店管理企业财务管理和利润分配透明度和公正性。四、 客房利润多元化为满足进货企
9、业用户及常客需要,同时建立一个固定用户网络,酒店管理企业专门设计了酒店客房会员卡,该卡以一定面值进行销售,持卡人将取得本酒店客房优先定房权和依据不一样消费额确定不一样折扣优惠。会员卡销售收入,将作为客房营业收入一部分,参与到利润分配。五、 多点开发 连锁经营卓达集团凭借本身实力,在三亚和呼盟同时开启产权酒店,建立连锁经营体系,实现资源共享,提倡“夏游呼盟,冬住三亚,一处理业,两处为家”崭新消费模式,同时使投资者回报更具潜力。六、 客源保障体系配合两地产权酒店,卓达集团已注册成立了卓达国际旅行社,且和多家旅行社达成合作协议,并将相继开启福如东海旅游区、敖包山等旅游项目,致力于卓达产权酒店形象推广
10、,建立最广泛销售网络,确保酒店源源不停客源。第四部分:业主权益及投资收益分析一、 业主权益1、基础权益1.1) 业主每十二个月可享受4-10月份(除法定节假日外)20天或1、2、3、11、12月份、法定节假日8天无偿度假入住权(二者选其一,并提前30天通知酒店管理企业)1.2) 业主可将无偿使用天数折合成使用套数。1.3)如当年没有享用或没有享用完,可累计至下十二个月.1.4)业主可将应享受无偿度假入住权自由转移、赠予。1.5)业主在自用期间可享受酒店配套服务6-8折优惠。1.6)业主在其它时间入住本酒店可享受最低折扣优惠即:淡季4-10月5折,旺季及节假日8折(均以当初市价为基数)。2、附加
11、权益 充足发挥卓达集团资源优势,业主可将应享受无偿度假入住权,按其价值折合成三亚卓达其它类似项目和呼伦贝尔盟卓达产权酒店消费权,真正表现“一处理业,多处为家”。二、 投资收益1、 客房利润分红 年度客房出租总收入扣除经营成本营业费用,由酒店管理企业提取其中30%,其它70%归业主全部,按每位业主所拥有分红系数进行分红。 A单位分红系数=A单位首次交易额/总面积对应首次交易总额 A单位年度利润分红=业主可分配年度利润总额A单位分红系数2、 附加承诺如、三个经营年度年投资回报率低于5.5%,1月1日3月31日期间,可按原值回购业主投资购置客房。其中包含费用由卓达集团负担。注:一次性付款用户“原值”
12、指,购房时所付总房款数;银行按揭类用户“原值”指,首付款和业主已还银行本金。小结:业主只需交纳20%首期款,便可取得以下回报:a、 还清按揭贷款后便可取得这套酒店房间100%永久物业产权。b、 淡季1400天(或旺季560天)无偿入住权(70年总和),并可转移赠予给亲朋好友。c、 近70年客房利润分红。d、 70年客房房产增值空间。现在,全球经济复苏,中国经济保持连续稳定增加,增加了大家消费信心,银行8次降息,政策向消费倾斜,促进大家寻求新消费点、投资点,随中国加入WTO日益临近,中国多种产业将受到面临严峻考验,但旅游、房地产等以不可再生资源为依靠产业将保持强劲增加势头,卓达产权酒店是将旅游和
13、房地产相结合一个新投资方法,必将成为新投资热点和消费热点。为了愈加好促进海南大发展,海南省加大了基础设施建设力度,作为海南南部中心城市三亚现已拥有一个4E级凤凰国际机场,现在已开通了北京、上海、广州等三十多条中国航线和通往韩国、日本、新加坡、俄罗斯、德国十几条国际航线。而且在11月,粤海铁路将建成通车,便利交通,将三亚优势和国际、中国大环境紧密联络起来。93年94年受经济过热影响,海南房地产一直在低谷徘徊,经过几年沉淀积累,已经到了触底反弹时候,产业主在此时购置卓达产权酒店客房必将有一个巨大升值空间。e、 酒店配套设施消费优惠权。第五部分:客房计划经济效益分析:一、客房计划 1、客房总建筑面积
14、3万平米,总值3亿元。 2、房间数642间,每间50平米。 3、客房类型:项目间数单位面积总面积房价(元)标准间42050平方米面积20400平米688商务标间2650平方米面积1300平米788蜜月间3750平方米面积1850平米688一般套间20100平方米面积3600平米1238家庭套间34100平方米面积3000平米1268商务套间13100平方米面积平米1398豪华套间5150平方米面积750平米1888总统套间1500平方米面积500平米8888总计客房数:556间套注:全国五星级酒店114家,平均出租率高达71.43%,在全部盈利,有利润高达37%。三亚市五星级酒店平均开房率为7
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