产权式酒店可行性研究报告样本.doc

三亚卓达产权式酒店
可行性研究汇报

三亚卓达房地产企业资产经营管理企业、销售部联合制作
二ΟΟ十二个月四月六日

目 录

第一部分：产权酒店概述
第二部分：卓达产权酒店背景分析
第三部分：卓达产权式酒店经营模式
第四部分：业主权益及投资收益分析
第五部分：投资回报预算及和其它投资方法分析比较
第六部分：可连续经营和盈利保障

第一部分：产权酒店概述

一、 产权酒店概念解析
1、 产权酒店起源
产权酒店由“时权酒店”演变而来，“时权酒店”，即由消费者或个人投资者买断旅游目标地酒店客房特定时间里全部权。这一概念首创者是瑞士亚历山大.耐提。 1976年，法国阿尔卑斯山地域旅游酒店开创了真正意义时权酒店经营，即向旅客出售特定时间内旅馆住宿和娱乐设施权利。产权酒店则是买断产权而不是买断时段，即开发商将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者通常不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理企业进行出租经营获取年度客房利润分红，同时取得酒店管理企业赠予一定时限无偿入住权。
2、 产权酒店发展
产权式酒店最早诞生于欧洲瑞士、法国，并快速在美国佛罗里达州和夏威夷等风景优美，气候迷人旅游胜地盛行，全球产权式酒店已逾1000家，丰富旅游资源所吸引大批游客，使得酒店入住率长久保持在较高水准，为投资者带来丰厚回报，90年代初全球产权酒店收入达40亿美元，据教授估计全球产权酒店销售将突破300亿美元。

二、 产权酒店基础特点
1、 地点要求
产权酒店通常在著名旅游城市，如夏威夷，拥有充足客源，能够确保足够客房出租率。
2、 经营方法
投资者将客房委托给酒店管理企业经营管理，获取分红和一定时间无偿入住权。
3、 投资收益巨大
业主在取得客房出租收益同时还坐享房产增值收益并可经过转卖变现。
4、 运行成本低
酒店开业之前，已收回部分投资，在运行当中避免了巨大财务费用，运行成本比常规酒店低多，从而在经营政策上很灵活，在行业竞争中占据绝对主动。

第二部分：卓达产权酒店背景分析

一、 卓达集团介绍
卓达集团创建于国家实施宏观调控房地产跌入低谷1993年7月，秉承“追求卓越，德达天下”企业理念，以“关注社会、产业报国”为宗旨，从河北省会石家庄起步，现已发展成为以房地产为龙头，涵盖教育、文化、科技、农机、商贸、旅游开发、建筑安装、物业管理等项目标大型企业集团，集团地跨北京、三亚、呼盟、净资产逾25亿元，负债率不足3%。
7年时间，卓达集团在河北省石家庄市开发建设全国名牌小区书香园、卓苑、中苑等120万平方米住宅，托资3亿元占地362亩现代化卓达高素质教育中心，卓达东方服装城、河北两院院士园，1999年7月，卓达集团在北京创建了房地产开发企业，总投资60亿元占地3万亩北京卓达大学正式开学，首批莘莘学子已入读卓达大学；在北京延庆中华民族大团结村已开发1600亩。卓达集团北上内蒙古呼伦贝尔盟，南下海南三亚，结合当地资源优势，在房地产、城建、旅游、教育、高科技等行业进行全方位综合开发，以极强人文关心精神铸就卓达品牌。

二、产权酒店在中国现实状况
1995年以来，青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、上海、南京、杭州、海南等地均开始陆续建设形势各异产权酒店，产权酒店将酒店业和房地产业进行了完美投资组合，形成了独特风格，在市场开拓和盘活房地产方面有着不可低估潜力。

三、三亚概况
1、旅游资源概况

三亚市在海南岛最南端，是中国唯一热带滨海城市，汇聚了阳光、海水、沙滩、气候、森林、动物、温泉、岩洞、田园、风情 等十大景源要素，是世界上热带海洋旅游资源最密集地域之一，有天涯海角、鹿回头、南山寺等著名旅游景点，它南望南沙、西沙，北顾五指山、万泉河，漪旎热带风光 ，如诗如画，它空气负氧离子浓度为北京八倍，空气质量全国第一，年平均温度24度，是世界上最适合人类居住地域之一，三亚更素有 “不是夏威夷，胜似夏威夷”美誉。得天独厚自然条件和众多人文景观是三亚风景旅游开发优势，也使三亚含有了建设现代国际避寒冬泳、旅游度假胜地条件，三亚被列入中国首批全国优异旅游城市，中国唯一国际化热带滨海旅游城，被誉为中国最好旅游名胜，并被世界旅游组织认证为AA级旅游城市。

2、城市交通情况

三亚拥有一个4E级凤凰国际机场，现在已开通了北京、上海、广州等三十多条中国航线和通往韩国、日本、新加坡、俄罗斯、德国十几条国际航线。11月，粤琼跨海铁路立即建成通车，到时，游客可经过全国各地火车直通三亚，极大促进包含旅游在内多种产业发展。

3、旅游配套产业概况

伴随世界经济一体化进程蓬勃发展，城市建设发展规模向国际化前进，三亚旅游业不停发展，中国外游客纷至沓来，旅游形势越来越好。但在旅游业不停发展同时，阻碍旅游业发展原因也显现出来，第一：旅游配套设施存在着很多缺点，如没有大型购物中心、没有综合性娱乐休闲、餐饮、会议中心等。第二：酒店业产业结构合理性和日益发展旅游业相比仍显滞后，至旅游旺季，星级酒店家家爆满，部分游客只好入住条件较差酒店，所以不能享受到好服务，极大挫伤了游客热情。建部分档次高、配套全、服务好酒店缓解三亚当地高级酒店入住压力，势在必行。

小结：综合以上原因，充足利用三亚旅游资源，在三亚开发建设产权式酒店，对开启海南房地产，促进三亚旅游业发展有着主动意义，投资产权酒店有着光明前景。

第三部分：卓达产权式酒店经营模式

一、 名牌酒店管理企业管理

酒店特委托瑞士香格里拉、希尔顿国际名牌酒店参与管理（立即确定为那家企业）。

二、 业主委托经营

业主投资后，委托酒店管理企业代为经营管理。酒店管理企业对卓达产权酒店进行全权经营管理，业主取得协议承诺消费权利和投资收益，不得干涉酒店管理企业日常管理。

三、 业主权益保障

1、 从酒店开业起，即成立业主委员会，对酒店经营和财务管理进行监督。
2、 委托会计师事务所对产权酒店财务进行审计，确保酒店管理企业财务管理和利润分配透明度和公正性。

四、 客房利润多元化

为满足进货企业用户及常客需要，同时建立一个固定用户网络，酒店管理企业专门设计了酒店客房会员卡，该卡以一定面值进行销售，持卡人将取得本酒店客房优先定房权和依据不一样消费额确定不一样折扣优惠。会员卡销售收入，将作为客房营业收入一部分，参与到利润分配。

五、 多点开发 连锁经营

卓达集团凭借本身实力，在三亚和呼盟同时开启产权酒店，建立连锁经营体系，实现资源共享，提倡“夏游呼盟，冬住三亚,一处理业，两处为家”崭新消费模式，同时使投资者回报更具潜力。

六、 客源保障体系

配合两地产权酒店，卓达集团已注册成立了卓达国际旅行社，且和多家旅行社达成合作协议，并将相继开启福如东海旅游区、敖包山等旅游项目，致力于卓达产权酒店形象推广，建立最广泛销售网络，确保酒店源源不停客源。

第四部分：业主权益及投资收益分析
一、 业主权益

1、基础权益

1.1) 业主每十二个月可享受4-10月份（除法定节假日外）20天或1、2、3、11、12月份、法定节假日8天无偿度假入住权（二者选其一，并提前30天通知酒店管理企业）
1.2) 业主可将无偿使用天数折合成使用套数。
1.3)如当年没有享用或没有享用完，可累计至下十二个月.
1.4)业主可将应享受无偿度假入住权自由转移、赠予。
1.5)业主在自用期间可享受酒店配套服务6-8折优惠。
1.6)业主在其它时间入住本酒店可享受最低折扣优惠即：淡季4-10月5折，旺季及节假日8折（均以当初市价为基数）。

2、附加权益

充足发挥卓达集团资源优势，业主可将应享受无偿度假入住权，按其价值折合成三亚卓达其它类似项目和呼伦贝尔盟卓达产权酒店消费权，真正表现“一处理业，多处为家”。

二、 投资收益

1、 客房利润分红

年度客房出租总收入扣除经营成本营业费用，由酒店管理企业提取其中30%，其它70%归业主全部，按每位业主所拥有分红系数进行分红。
A单位分红系数=A单位首次交易额/总面积对应首次交易总额
A单位年度利润分红=业主可分配年度利润总额×A单位分红系数
2、 附加承诺
如、、三个经营年度年投资回报率低于5.5%,1月1日——3月31日期间，可按原值回购业主投资购置客房。其中包含费用由卓达集团负担。

注：一次性付款用户“原值”指，购房时所付总房款数；
银行按揭类用户“原值”指，首付款和业主已还银行本金。

小结：业主只需交纳20%首期款，便可取得以下回报：
a、 还清按揭贷款后便可取得这套酒店房间100%永久物业产权。
b、 淡季1400天（或旺季560天）无偿入住权（70年总和），并可转移赠予给亲朋好友。
c、 近70年客房利润分红。
d、 70年客房房产增值空间。
现在，全球经济复苏，中国经济保持连续稳定增加，增加了大家消费信心，银行8次降息，政策向消费倾斜，促进大家寻求新消费点、投资点，随中国加入WTO日益临近，中国多种产业将受到面临严峻考验，但旅游、房地产等以不可再生资源为依靠产业将保持强劲增加势头，卓达产权酒店是将旅游和房地产相结合一个新投资方法，必将成为新投资热点和消费热点。
为了愈加好促进海南大发展，海南省加大了基础设施建设力度，作为海南南部中心城市三亚现已拥有一个4E级凤凰国际机场，现在已开通了北京、上海、广州等三十多条中国航线和通往韩国、日本、新加坡、俄罗斯、德国十几条国际航线。而且在11月，粤海铁路将建成通车，便利交通，将三亚优势和国际、中国大环境紧密联络起来。93年94年受经济过热影响，海南房地产一直在低谷徘徊，经过几年沉淀积累，已经到了触底反弹时候，产业主在此时购置卓达产权酒店客房必将有一个巨大升值空间。
e、 酒店配套设施消费优惠权。

第五部分：客房计划经济效益分析：

一、客房计划
1、客房总建筑面积3万平米，总值3亿元。
2、房间数642间，每间50平米。
3、客房类型：
项目
间数
单位面积
总面积
房价（元）
标准间
420
50平方米
面积20400平米
688
商务标间
26
50平方米
面积1300平米
788
蜜月间
37
50平方米
面积1850平米
688
一般套间
20
100平方米
面积3600平米
1238
家庭套间
34
100平方米
面积3000平米
1268
商务套间
13
100平方米
面积平米
1398
豪华套间
5
150平方米
面积750平米
1888
总统套间
1
500平方米
面积500平米
8888
总计客房数：556间套
注：全国五星级酒店114家，平均出租率高达71.43%，在全部盈利，有利润高达37%。三亚市五星级酒店平均开房率为75%，为了将预算做到百分之百保险，故开房率按60%计算。
二、经济效益分析
（一）、客房营业收入
卓达产权式酒店556间客房加权平均价为790元，房价打六折，为474元。平均开房率按60%计，计算以下：
天天营业收入为：474元×556间×60%=158126元
每个月营业收入为：158126元×30天=4743792元
每十二个月营业收入为：4743792元×12月=56925504元
（二）、客房营业成本：
通常星级酒店客房营业成本为营业收入8—10%，我们按10%计算为：4743792元×10%=474379元/月
（三）酒店管理企业提取毛利：
通常为毛利润2%，即（474）×2%=85388元
（四）、客房营业费用总计：2380986元/月，具体以下
1、工资：客房人员配置=客房总数量（556间）×0.6=334人，人均工资按1500元/月计算，每个月工资总额为334×1500=45万元，；
2、广告费：按营业收入1%计为474379元/月
3、水、电、油费：按营业收入5%计为237189.5元/月
4、维修保养费：按营业收入2%计为94875.8元/月
5、培训费：每十二个月10万元，合8333 元/月
6、服装费：每十二个月10万元,合8333元/月
7、办公差旅费：按营业收入0.5%计为23718.9元/月
8、招待费：按营业收入1%计为47437.9元/月
9、绿化费：按营业收入0.5%计为23718.9元/月
10、酒店企业管理费：按营业收入2%计为94875.8元/月
11、保险费：0元/月
12、其它费：按营业收入2%计为94875.8元/月
13、税项：
①营业税5%,计237189.5元/月
②所得税三减两免,暂不计。
14、折旧费计:96万元/月
①预备费：2700万元，折旧期50年，折旧费计4.5万元/月。
②土建费: 5400万元,折旧期50年.折旧费计9万元/月。
③装修费: 5400万元,折旧期.折旧费计45万元/月。
④设备费:4500万元,折旧期.折旧费计37.5万元/月。
（五）利润核实
毛利润=月营业总收入–营业成本–营业费用-提取毛利=1803039元/月
管理企业提取毛利润2%，净利润6%，
剩下可分配利润为1803039×94%=1694846元/月
投资回报率为：每十二个月 6.78 %

三、 回报方案分析
1、 投资情况举例

例：以投资卓达产权酒店五层a标准间，简单情况以下：
A、a房间面积
50平方米
B、a房间交易价格
10000元/平方米
C、总房款
500000元
D、付款方法
8成30年按揭
E、首期付款
100000元
F、按揭总款
400000元
G、月供款
元
H、分红系数
0.0016667
I、分红
2825.3元
J、投资收益
元

二、 投资住达产权酒店和多种其它投资方法比较

1、 投资卓达产权酒店和银行储蓄比较

源于“家无余粮心底慌”传统理财观念，银行储蓄一直是中国人投资理财首选。但伴随中产阶级形成，社会大理财观已发生了根本性改变。银行在三年中进行了8次利率调整（包含7次降息、1次征收利息税），也是政府对居民理财观念政策引导。在如此宏观背景下，银行储蓄将不再是居民，尤其是中产阶级投资理财首选。

比较项目
银行储蓄
投资卓达产权酒店
投资回报率
年存款利息最高为2.85%（加征20%利息税）
仅承诺固定回报就高达7.55%,二倍于银行储蓄。
投资风险
较小，但面临通货膨胀贬值风险，经济增加伴随一定通货膨胀，这种风险在经济处于上升阶段中国，是肯定
立足经营，广辟销售渠道，使业主绝对零风险投资，坐享无尽回报空间。
连带回报
无
拥有多项连带回报，如：70年物业产权增值潜力，淡季1400天无偿入住权等。

2、 投资卓达产权酒店和投资其它地产品种比较

比较项目
投资住宅
投资商铺
投资卓达产权酒店
投资回报方法
增值后转让变现
出租、增值后转让变现、自用
委托经营获取年度分红，增值后可变现、同时享受无偿入住权等多个回报
产权
通常为70年
通常为50年
70年
投资额
投资较大
单价高，投资额依据铺面大小浮动。
仅需交纳20%首期款，投资小。
升值保障
国家宏观经济保持连续增加，地价保持不跌
国家宏观经济相好，所在商铺保持长久竞争力，商铺供需平衡等。
国际或中国宏观经济向好，酒店所在城市旅游业发展情况，酒店管理等
市场现实状况
市场供需基础平衡，多年内房价只有微幅上调
商铺面积供大于求，商业竞争连续加剧，价格下跌
国际经济复苏、三亚旅游业保持连续增加，星级酒店供给不足，投资前景宽广

3、 投资卓达产权酒店和投资股票证券比较
比较项目
投资股票
投资卓达产权酒店
投资额
多少不限
几万元
投资风险
股市瞬息万变，可能一夜暴富也可能倾家荡产，风险巨大
零风险投资，坐享宽广回报空间
精神成本
承受巨大压力
专业酒店管理企业经营管理，签署承诺书，无需业主费心。
投资回报
低吸高抛，赚取差价，利润分红等
利润分红、经营良好发明宽广房产增值空间、淡季1400天无偿入住权、连锁消费权等

4、 投资卓达产权酒店和投资人寿保险比较

比较项目
投资股票
投资卓达产权酒店
投资额
分期小额投资，总额几万元
一次性投资，几万元
性质
储蓄型抗意外投资
低风险高回报投资
投资期
数年、数十年不等
一次付清20%，即可
回报时间
退休或碰到意外伤害时刻得到回报，通常只有20~30年回报期。
70年回报期，可取得利润分红，物业增值等多个回报

第六部分：可连续经营和盈利保障

一、业界联盟 联合营销

卓达集团凭借本身实力，依靠三亚和呼盟旅游资源，在两地同时开启产权酒店，建立连锁经营体系，配合两地产权酒店，卓达集团已注册成立了卓达国际旅行社，并将相继开启旅游项目，同时和青旅、中旅等大型旅行社建立了联络，组建最广泛销售网络，实现资源共享，共同致力于卓达产权酒店形象推广，确保卓达产权酒店历久弥新强大吸引力和稳定客源。

二、超一流酒店管理

酒店特委托瑞士香格里拉、希尔顿国际名牌酒店参与管理，鼎力推行“以人为本”个性化、高品质亲情式服务，追求“管理零缺点，服务零距离”管理标准，正符合三亚市政府提出“精品立市”发展战略。我们酒店管理企业必将成为您值得信赖好管家，更将是您投资回报坚强确保。

三、产权酒店本身运行成本优势

酒店开业之前，已收回投资，在运行当中避免了巨大资金占用，运行成本比常规酒店低多，从而在经营政策上要灵活，客人在此住五星级宾馆，享受五星级服务,却只需付出住三星级酒店钱，在行业竞争中占据绝对主动。

四、商业互动 开拓经营

围绕酒店建设，开拓经营思绪，设置会议开发中心、游艇俱乐部等多个机构，组织各类国际、中国活动和会议，如二十一世纪海洋资源开发论坛、旅游年会等等，提升酒店入住率。
海南岛会议资源极其丰富，很多关键会议全部在此召开，每十二个月在海南召开会议不下200个，其中包含影响巨大亚洲论坛、全球经济一体化论坛等关键国际会议，这些会议不仅给海南带来了丰富信息，提升了海南著名度，同时也为当地带来了巨大经济效益，在未来酒店经营过程中，会议将成为酒店稳定用户起源之一，充足挖掘三亚当地会议资源，组织一个精干强大会议组织机构，是很必需。
卓达会议开发中心组员由社会科学界和自然科学界多名教授组成，会议组织经验极其丰富。会议开发中心将在未来五年中,每十二个月组织10个500人以上固定大型年会，仅会议一项就将为卓达产权酒店确保最少25%客房入住率。

五、经典建筑 营造惬意生活

酒店采取五星级标准装修，既拥有现代化装置，又表现返朴归真“家”温馨，并添置个性化装修部署，营造一个舒适宁静居住气氛。酒店由著名建筑设计师执笔设计，结合三亚特有热带滨海城市自然环境，在建筑设计中融入中国古典文化、现代建筑理念和浓浓南洋风情，表现吉祥如意建筑专题，形成一个凝重又活泼建筑风格，酒店裙楼共三层，四层全部架空形成一个10000余平方米特大楼顶花园，上设健身娱乐场所、大型游泳池、月光酒吧。酒店每个房间阳台均设有花槽，七彩花朵顺阳台自然垂下，远远望去好似七色彩虹，清雅秀丽。设计师在重视酒店外部景观同时，充足表现酒店功效上合理性，使环境保护和节能概念得以充足表示，现代建筑学在此得到科学而完美诠释。
清晨，您迎着漂亮晨曦，舒展庸懒身形，到四楼露天泳池畅游一番，一阵花香随风飘过，灵台无比清明，新一天就此开始。
夜晚，在淡淡月光下，听着柔柔钢琴曲，品着醇香葡萄酒，和友人轻声低语，一切烦恼均随风化去，在您心中只有祥和宁静……
经典建筑，营造惬意生活，保持酒店恒久魅力！

六、超五星级标准配套 完美诠释“度假365天”

酒店以五星级标准建设，总建筑面积70000平方米，公共配套面积33000平方米，内含九大中心，是三亚现在规模最大，配套最全超大型酒店，这九大中心指是：
①健身娱乐中心：健身娱乐中心设有网球场 4个、台球、乒乓球各12个球台，保龄球12道、游泳池9个（最大泳池6000平方米）、健身、武术、棋牌室、卡拉ok歌舞厅、桑拿浴、蒸汽浴、冲浪浴、按摩室、美容美发室老年活动中心等场馆，建设标准均高于五星级酒店同类场馆。
③美食中心：特色餐厅、西餐厅、园林咖啡厅、月光酒吧
④会务中心：可容500人会议中心、各国语言翻译、并设有专门会务部为酒店客人举行多种研讨会、展览会、定货会等活动提供服务。
⑤信息中心：专员负责每日从网上下载多种有用资料，进行分门别类整理，酒店客人可无偿查阅，也能够依据需要预定资料仅收工本费。
⑥文化艺术中心：不定时举行多种音乐会、演唱会、书法展、画展等活动，使客人入住卓达会员制宾馆同时，还可感受到高雅艺术气息。
⑦医疗康复中心：，优质空气、美好阳光，辅以良好医疗康复设备，使整日埋头于繁琐工作，而心烦意乱或体力透支您，得到细心呵护，在此度假可使您疲惫身心得到完全恢复。
⑧教育中心建有大型图书馆，有书、报刊 1000种，总量20万册，客人可无偿阅览。图书馆配有导读秘书，能够使您在百忙之中有些人帮助博览群书，或为您提供摘要，或助您精读。
⑨服务中心：备有通往机场、卓达海滨浴场、及卓达其它各项目景点专线班车，可供您无偿乘坐，并设有出租车服务中心为您提供多种多样租车服务。
多元化配套设施配以丰富高雅多种活动，使卓达产权酒店成为游客流连忘返，乐不思蜀度假胜地！

七、 高尚人文环境 更添永恒魅力

“南国第一小区”汇聚中国各行各业精英人士，构筑独一无二小区人文环境，卓达产权酒店作为小区关键配套区，必将成为群英荟萃之地,言谈之间，商机尽现，为酒店平添无限魅力。

八、 三亚旅游业连续发展

伴随中国假日旅游经济发展，三亚作为旅游生态示范城在中国外影响和日俱增，针对日益蓬勃发展旅游业，三亚市政府提出了精品立市发展战略，卓达产权式酒店根据酒店精品要求建设，确保酒店高起点、高标准、高质量建设水准。现在，三亚旅游市场大有淡季不淡，旺季更旺发展趋势，每逢节假日，酒店家家爆满，酒店业在三亚有着巨大潜力和宽广市场前景。这正是卓达产权酒店连续经营和盈利根本所在。

小结：卓达产权酒店坚强可连续经营和盈利保障体系，使酒店在运行之中一帆风顺，在酒店利润不停增加同时使您所购产权酒店拥有了巨大升值空间，在未来70年中，您将取得是投资回报是酒店经营利润和房产增值双重收益。

第七部分：结论

卓达产权酒店依靠三亚市丰富旅游资源，结合本身独特优势，推出一系列优惠政策，在原来产权酒店基础之上，又前进了一大步，最大程度保障了业主利益，真正实现了零风险和和高回报协调统一，含有其它投资方法无法比拟优点。
产权酒店是现在最理想投资方法之一，对于业主来讲能够小投入、大产出、无风险，同时它也有极其重大社会效益，首先，这种经营方法能够为三亚市带来众多异地投资者，刺激当地经济发展，同时缓解了三亚市旅游配套设施压力，促进旅游业蓬勃发展，拉动整个三亚市经济建设快速向前。其次，快速资金回笼，极大唤起了开发商投资热情，
对开发商加大资金投入和三亚市深入招商引资有极其重大意义。