广西天等县天富商业广场住宅营销推广方案样本.doc

天等天富商业广场住宅营销推广方案

序言；因为获取信息含有不对称性，且含有多维性，各方见解必有不一样。在时间短促，任务重情况下，做此方案前，深感此项目含有较多突出特点，但各方面还未理顺，在本项目计划尚无一具体定性和定位条件下，做此营销推广方案，深感会考虑得不够周全及细密。所以，期望此方案能起到和双方相互交流基础平台作用，双方经过数次沟通和交流，把后续工作开展落实好。
第一部分 天等销售特点分析
经现场实地走访调查及和当地销售人员沟通了解，天等房地产市场含有以下特点：
天等县居住情况受县城居民自主建房影响，计划落后、基础设施落后、治安环境差。多年来伴随县城整体发展，居民住房环境得到了一定改善。从整体消费市场特征来看，安家置业追求高尚住宅环境，将是天等县市场需求发展肯定结果。
从上述市场情况分析，天等县房地产市场展现以下利好特征：
★县城居民全部是购置宅基地进行自主建房，含有较高百分比；而伴随天等县人口发展，宅基地用地停止批复，家庭分居等原因将会促进县城购置需求增加；
★大多数企机关已房改完成，取消福利分房和集资房，将极大促进天等县房地产发展；
★县城中心居住气氛浓厚，生活和交通便利，仍然是县城居民购置首选；
★现在天等县在售项目少，市场竞争不强，县城购置力较强，市场空间大，有力促进天等县房地产开发和销售；
★当地有丰富矿产资源及农副产品，造就部分有钱私企老板及经商者；和周围乡镇里农民富裕后移居到县城居住需要购房；极大提升现有天等县购房需求动力；
★县城中心商业较为密集，其租金水平也处于较高位置；
总而言之，天等县房地产含有很好发展空间和潜力。
第二部分 项目分析
一、 项目swot分析
1.1. 项目SWOT列表
项目优势(S)
① 目区域优势和地段优势，紧邻天等县关键商业步行街；
②开发商开发经验；
③项目土地现实状况和各项计划还可进行调整，利于应对市场改变；
④项目交通便利、出行方便；
⑤项目占地140亩以上，在天等县城关键区有规模优势；
⑥项目地处县城中心区， 配套很好；
⑦项目临街面长，商业价值显著；
项目劣势(W)
① 项目旁计划道路还未开通；
②项目周围市政配套、物业类型档次普遍较低；
③项目地块被天宝南路分隔，商业气氛难以连接成片，形成浓厚气氛；
④项目原居住气氛不浓厚；
⑤本项目包含拆迁，开发成本相对较高；
市场机会(O)
①项目所处区域作为城区旧居住中心，潜在用户数量多；
②天等县多年发展较快，且现在县域内在售项目较少；
③旧城改造，步行街拆迁信息利好；
④房地产有较大提升空间；
⑤天等县政策及开发商人脉关系利好；
市场威胁(T)
①区域土地潜在地块多，未来竞争对手多；
②国家政策调控转向威胁；
③天等县居民收入增加缓慢影响了购房者购房决心和信心；
④项目北边为石山区，限制了城市发展，也限制了地块发展；

1.2 优势分析
1.2.1项目区域优势及地段优势
优势表现：
项目处于天等县关键商业区域，该区域聚集了较多商业类型，比如购物、餐饮、娱乐等内容，形成了天等县辐射整个县城步行街区。且处于城市中心区，各项配套较为完善及齐全。
项目周围高中低级商业完备，含有一定商业气氛，并伴随周围商业体加入，该区域商业气氛将越来越浓厚，地段价值显著。
优势应用：
利用县城关键商业街影响，树立本项目在城市中心发展形象，确定繁荣、富足特征。对该区域已实施或立即实施相关计划进行炒作，形成购房及居住向心力，提升项目形象，提升项目价格，重视本项目标商业计划，以表现项目地段价值最大化。

1.2.2开发商开发经验
优势表现：
本项目开发商已成功开发项目，拥有一定开发经验和积累了一定程度开发实力。，这有利于本项目标开发和营销按项目定位和整体营销推广后估计步骤立即间顺利进行，而雄厚实力和积累营销经验则有利于本项目标整体营销计划能按预定计划实现，实现项目标顺利滚动开发及销售。
优势应用：
利用开发商实力及品牌，做好本项目现场实景营销，现场展示本开发商实力和品牌优势（在现有情况下，不需要大投入，但必需有特色）。预先合理确定项目标开发节点，利用丰富营销手段及工具，实现项目标各阶段销售目标，降低本项目标开发风险。

1.2.3项目土地现实状况和各项计划还可进行调整，利于应对市场改变
优势表现：
现在本项目标计划用地面积超出140亩，目前总建面可达成15万㎡，其中商业面积最高可达成3万㎡面积。可利用优异、合理理念，合理计划商业面积及业态，跟随市场发展时尚，发明科学合理居住、商业空间及环境，达成一个很好平衡，满足项目标各项计划指标；在建筑外立面上，以特色建筑风格去表现本项目标特色；在项目标户型产品、总平计划等方面聘用好计划企业，整合各项资源，成就高素质项目。
优势应用：
重视项目标现场展示及本项目标宣传推广方向，将本项目标整体计划好形象完好向消费者传达，树立消费者信心，让消费者对本项目达成高度认可，确定本项目在本区域内关键代表形象。

1.2.4项目交通便利、出行方便
优势表现：
项目在天等县三条关键干道交界处，且未来还有计划道路经过本项目。使得本项目东西南北互通便利；向东则更可经过城市客运站实现出行便利。
而在销售中心门口即有公车始发点，交通便利。
优势应用：
利用网路发达特点，对本区域未来发展环境进行炒作，进而带感人居环境发展，再配合其它亮点提升项目总体形象，降低项目现在在西边石山一侧区域因无居住区、生活气氛不浓厚见解，同时也给用户置业信心。

1.2.5项目占地140亩以上，在天等县城关键区有规模优势
优势表现：
项目占地面积和总建面积较大，和天等县关键区域和在天等县其它项目相比，本项目含有规模优势。这有利于本项目住宅和商业和商务形成互补，提升本项目商业和商务对周围区域辐射力，也带动本项目住宅销售。
优势应用：
经过现场展示本项目形象和相关数据，在推广上重视宣传本项目标计划设计指标数据，加深用户对本项目认同。
1.2.6项目地处县城中心区， 配套很好
优势表现：
地块地处天等县居住密集中心区域，周围生活及居住气氛浓厚，经发展，地块周围拥有较为成熟而完善市政和生活配套---生活购物、日常饮食等基础配套一应俱全。
优势应用：
强调本项目所能拥有各项配套及各项配套距离本项目标距离，突出项目标居住便利性，表现项目标地段价值；并经过整合展示本项目标各项价值，去揭示本项目将发明出该区域内更高品质生活，实现本项目标顺利销售。

1.2.7 项目临街面长，商业、商务价值显著
优势表现：
本项目地块以步行街街道计划，且临天宝南路临街面长。临街面长利于本项目实现定位并凸显本项目标商业、商务价值。
优势应用：
做好本项目标商业及商务价值计划，使本项目标价值最大化。

1.3 劣势分析
1.3.1项目旁计划道路还未开通
劣势表现：
项目处于一片居民宅基地后边，关键计划道路还未修建及开通，整体形象未能得到很好表现，商业价值不能得到提升。
应对策略：
首先重视项目标产品计划，在计划设计上先降低此不利原因影响；在销售步骤上重视合理定价、灵活促销，对用户灌输计划设计上优势，和对现场计划设计图进行讲解等方法，去规避弱点，强调该区域中心及商业卖点等。

1.3.2项目周围市政配套、商业环境、物业类型档次普遍较低
劣势表现：
项目周围拥有丰富各项配套，但这些配套档次及素质较低：项目旁边区域存在部分破旧自建房住宿区，里边为农村用地，整体高级次、高品质居住气氛欠缺。项目旁社会治安和周围脏乱环境对本项目高级产品树立有影响。
应对策略：
主动完善及提升项目标形象，做好本项目标各项计划工作，完成本项目标相关形象展示和推广工作，借此提升该区域形象。同时强调本项目标地段优势，推广上重视宣传本项目标中心概念。

1.3.3项目地块被天宝南路分隔，商业气氛难以连接成片，且原区域为荒地，无商业气氛，难以形成浓厚气氛
劣势表现：
项目地块被县城内交通干道相隔，而本项目原为荒地，在西边为石山区域，区域难以向西发展；难以在本项目形成一天然中心，人气难以凝聚，而天宝南路交通干道存在，也使得本项目标商业难以和原步行街商业形成一体，商业气氛较淡薄。
应对策略：
在项目计划上重视增加吸聚人气计划—比如增加开放式休闲广场或专题公园，在前期即重视各商业定位和业态组合定位，以科学态度去决定本项目标商业定位，方能最大实现项目标商业价值。

1.3.4，项目原居住气氛不浓厚
劣势表现：
项目地块内关键为沿天宝南路有一片自建房住宅和一新建房地产项目。整体居住气氛不浓厚。
应对策略：
在销售上对用户进行说服：需以发展眼光进行引导，结合拆迁进度对用户进行引导宣传；在推广上炒作项目标计划定位，引领及提升购房人群对本项目和中心未来居住价值认可。

1.3.5本项目包含拆迁，开发成本相对较高
劣势表现：
现在地块内及周围有拆迁户，将增加本项目标拆迁成本；相对周围同区域竞争项目，有成本压力。
应对策略：
完善本项目标计划设计，重视商业和商务内容计划（确保项目标商业价值最大化，非商业面积最大化）；打造高素质和高品质项目，经过实现更高售价降低开发成本影响；在销售上，重视应用新营销方法，比如以实景销售，低价营销等节省成本。

1.4 机会分析
4.4.1项目所处区域作为城区旧居住中心，潜在用户数量多
存在机会：
项目在天等县关键区域。该区域作为天等老居住区，人群密集，但该区域小区在居住品质、小区安全和小区环境塑造上和现在市场上房地产项目产品有较大差距。该区域居民改善居住条件动力充足。

1.4.2天等县多年发展较快，且现在县域内在售项目较少
存在机会：
天等区域房地产改变发展较快；而且目前区域内和本项目素质相当在售项目较少，只有恒丰国际新城能在本区域内对本项目产生威胁。项目现在存在很好市场空当期。

1.4.3旧城改造，步行街拆迁信息利好
存在机会：
伴随天等县政府改造步行街区域决心增加，和旧城改造速度加紧，将给本项目标住宅及商业均带来利好信息。给本项目增加意向用户数量。
1.4.4房地产有较大提升空间
存在机会：
伴随天等县严禁居民自建房政策实施，和政府对待商品房建设支持力度和对应利好政策，天等县房地产有较大提升空间。

1.4.5天等县政策及开发商人脉关系利好
存在机会：
天等县对于房地产相关招商引资政策给了房地产开发较大操作空间，而本开发商和政府相关部门人脉关系将有利于本项目标顺利开发建设并在政府部门中树立很好口碑。

1.5 威胁分析
1.5.1区域土地供给充足，潜在地块多，未来竞争对手多
市场威胁：
伴随步行街及旧城改造，在项目周围有较多潜在项目，而且各项目标特点显著，互有优势。因为该区域市场地域相对条件差异不大，同时这些项目开发时间和本项目后续产品推出时间相差不大，将会分流项目用户资源，对项目直接购成威胁。
威胁应对：
提炼本项目标主打卖点，形成及增加项目标优质卖点，以差异化营销树立本项目标形象，走高品质楼盘路线。加紧计划、拆迁、施工进度，尽早开发，降低竞争压力。

1.5.2国家政策调控转向威胁
市场威胁：
国家近期因为金融危机对中国影响降低，并从金融危机中首先恢复。近期已针对房地产出台对应调控政策，从中长久来看，其调整和稳定房地产价格过快增加政策目标不会在短时改变，房地产市场因为调控后续发展方向仍然不稳定，当房价过快增加，和国家经济实现恢复性增加后，国家政策对房地产调控风险仍然存在。
威胁应对：
应对未来风雨莫测市场及政策改变，开发商需本着实事求是态度，抓紧目前有利时机，并在销售过程确定合理销售目标，实现短平快销售，从容面对政策风险。

1.5.3天等县居民收入增加缓慢影响了购房者购房决心和信心
市场威胁：
从天等县发展来看，因为该县缺乏对应工业支撑，而周围乡镇关键经过农业创收提升收入水平，所以会在收入水平上增加较缓慢。
威胁应对：
利用有效营销，甄别区域内市场需求，确定本项目目标用户群产品需求，经过有针对性产品占领市场。

1.5.3项目北边为石山区，限制了城市发展，也限制了地块发展
市场威胁：
从天等县城市发展来看，因为当地块西侧为石山区域，不利于城市向该方向发展。而从本项目来看，不处于城市发展主轴上，整体居住气氛不易发明，也制约了当地块不能均衡发展，只能狭长型沿天宝南路开发，也不利于商业气氛发明。
威胁应对：
做好本项目标整体计划定位，尤其对商业可行性进行专题分析及定位后做好对应商业计划，确定商业最好百分比和商业定位和业态组合，方能使本项目标商业价值最大化，也才能使整个项目标价值最大化。

1.6. 项目SWOT小结
结合项目优势、劣势、机会及威胁分析，项目含有以下特点：
（1）地段价值、发展机遇、开发商品牌实力、产品优势和本身资源利用是本项目可利用最大优势；

（2）本项目外部配套、公共资源档次低或不足，人气少，缺乏公共配套设施，商业气氛不浓厚，这些劣势全部较为显著；

（3）项目标商业定位模糊，在计划上定位不明确，步行街商业定位计划值得商榷；

（4）项目将面临市场严峻考验，在国家采取系列方法稳定房价并推进经济发展背景下，项目标机会和威胁并存。

现在项目可利用优势资源特色鲜明，同时劣势也存在，对于项目推广是机会和挑战并存，所以项目应扬长避短，找到突破口，放大可利用资源，寻求用户认同方面进行炒作，以求共鸣，回避劣势。

二、 项目定位及项目形象定位
2.1项目定位标准和定位目标
一个楼盘要成功地被市场所接收，首先必需有正确市场定位。对自己进行清醒定位，对多种条件和环境、制约原因等清楚认识，才能开发出符合市场需求楼盘。
独特项目定位是贯穿项目一直理念，是项目取得成功必备条件之一。从宏观上，每一项目标定位又脱离不了区域文化特征影响，所以，结合市场和项目素质作出正确定位，对项目标综合提议起着关键作用。
对于本案项目定位，敝司提议先关键考量三个原因：项目定位标准、项目定位目标和项目产品结构。
1.1项目定位标准
⑴塑造一个品牌
含有不易被模拟独特气质品牌，含有长久发展品牌内涵。
⑵制造一个热点
含有短期内快速引爆市场爆破力，快速强占眼球吸引力。
⑶是否存在空缺
从市场竞争角度，考虑品牌定位差异性。
⑷是否存在需求
从消费者需求角度考虑市场空间价值。
⑸是否能够占领
从产品本身属性出发考虑定位可行性。
1.2项目定位目标
——怎样在市场上成为销售一枝独秀？
——怎样以差异性引领市场？
——怎样扩大项目内涵？
——怎样吸引针对性目标用户？
1.3项目产品结构
项目总体产品形态
住宅产品组成
商业产品组成
小三房房
街铺
二层商铺
三房
四房

项目标产品形态直接影响项目标定位，怎样将项目标商业和住宅进行不一样定位，将直接影响项目产品价值。

2.2项目市场定位
依据本项目所在地理位置及所处区域环境、整体交通、商业计划情况，在求新、求细、求美开发指导思想下，提议本项目市场定位为：
城中心·主街生活典范小区

2.1定位理念叙述
（1）城中心——项目地段价值表现
天等县中心生活地带，扼守主城区中心门户，生活便利、配套成熟。
中心地段价值——主城区中心地段
中心建筑标志——主城区中心建筑群
中心投资楷模——主城区中心投资旺地
中心居住首选——主城区中心居住首选

（2）主街生活——项目地段价值深化叙述
项目所在，在城市中心关键街道——天宝南路旁，且地处三条城市主干道交汇处。
项目所在，不仅仅是城市中心那么简单，还是城市中心关键街道，不仅突出项目地处城市中心区，而且是一个集城市繁荣和无限升值前景于一体物业。业主置业其中，不仅现在生活在中心区，而且未来几十年里，仍然是城市中心区，极具置业价值。
（3）典范小区
典范，代表项目综合本身地段、建筑、城市广场、人文内涵所形成整体品质必将成为天等县楼市一代经典。
而小区，则预示着项目所吸引不是一个单独个体，而是一群有着共同爱好，共同追求和共同个性人群聚集地，同时也表现了居住气氛和邻里关系
2.2项目标关键价值表现
地段
产品
投资
县城
县城中心 + 主街生活
+
+
+

1、城市中心价值——5个中心价值
⑴中心价值——地处主城中心区位价值
⑵中心标志——主城中心标志性建筑群
⑶中心楷模——主城中心沿街物业投资楷模
⑷中心首选——主城中心居住首选
⑸中心典范——县城主街区典范

2、地段价值
⑴项目地处天等县新旧商圈结合点，和天等县新核商圈相邻而居；
⑵地处城市中心街道交汇点，交通便利，通达性高；
⑶周围配套成熟完备、商业气氛浓郁，为本项目业主打造全新人居版图。

3、产品价值
⑴天地楼，占天占地；
⑵多层一梯两户，愈加快、更多私有空间；
⑶户型南北通透，方正实用；
⑷小区配套商业，居住便利近在咫尺；
……
4、投资价值
⑴中心物业，地段绝佳，不管是升值潜力及保值潜力一直有确保；
⑵主城中心典范项目，主街生活缔造者，各项附加值内容提升本项目标价值；

三、项目目标用户群分析及定位
项目目标用户组合组成图

依据项目标产品形态进行用户定位，更含有针对性，项目标产品形态共分为：住宅、商业两大大部分组成，需要分别进行叙述：

商铺
住宅

3.1客群起源及特征
针对本项目标实际情况，经过对县城走访了解，区域内用户群展现出以下特征：
1、区域起源
■ 私营业主、个体户——是意向购房者最关键集中行业。经济实力较强，对房产等大件物品消费能力较强。
■ 企机关中高层——关键是城市中公务员、国有企业中高层领导等高知人群一族。如政府公务员、医院职员等。
■ 外来经商、投资者——关键是在周围乡镇经商、小工厂投资者。
2、用户群体基础特征
■ 年纪28～45岁左右，收过一定教育，素质较高；
■ 收入稳定，含有一定物质经济基础
■ 部分正当成家立业之时
■ 期望更舒适、品质更高住宅
■ 期望居住在能表现身份及本身价值中高端住宅集中区域
■ 关键需求为四房两厅为主，其次为三房户型
■ 大多为三口之家或三代同堂，讲究家居气氛
■ 周围乡镇成为主置业群体
4.3.3目标客群体购房动机
◆ 期望居住环境优越，追求生活格调、有品味住宅小区。
u 认可中心城区发展现实状况及未来发展前景，看重区域远期价值。
u 重视县城中心繁荣及周围配套。
◆ 小部分人仍有一定投资心理，看好远期升值潜力，期望投资回报。
u 需要经过购房来象征和展示本身身份地位。
3.5项目商业部分用户群体推导
待定

第三部分 整体营销推广思绪
一、 总体推广战略目标
天等县关键地标地产·定制高度、定制繁荣·盛世福第、传世美宅
1.1、 关键地标地产——天等中心区标志项目
关键，指明项目标属性，是天等关键区域项目。而关键，也点明本项目处于天等最关键、最关键区域，才能谓之为关键。
而地标，一向全部是中心，一向全部是属于最优异、最刺眼夺目者，从不缺乏追随者，从不缺乏模拟者，但项目属于天等中心大规模建筑群体，从占地面积和建筑规模来说，以后者难以超越。
本项目标种种属性，使本项目拥有成为天等县关键地标项目标潜质。
项目推广目标就是将本项目打造成为天等县城中心地标性项目。
1.2、 定制高度——以天等新起点、高标准定制本项目，不管是本项目建筑计划、商业计划、内部城市商业广场均达成了天等县房地产新高度
能够看出， 开发商以天等县领先态度和按市场需求去打造本项目，经过科学严谨作风，实事求是态度，和众多教授、学者一起去论证本项目在天等县所能实现高度。现在，在以新起点、高标准要求下对一系列工作进行了选拔、修改、论证，实现了本项目在和天等各项目相比，均表现出和众不一样、出类拔萃高度。
1.3、 定制繁荣——衣食住行繁荣集结，集购物、餐饮、休闲、娱乐、社交于一体天等新繁荣体验中心
天等县域中心新繁荣开篇。由本项目倾力打造，集高尚住宅、时尚批发零售、城市广场、商业步行街、精品美食于一体。占据罕有高尚住宅、街心广场、繁荣商业街区于一体，可借势居住惬意精巧、商业繁荣尊享、个性消费体验交融，将天富商业广场打造成为天等中心区新繁荣体验消费目标地和商旅地标。
1.4、盛世福第、传世美宅
对外宣传应包含以盛世福第、传世美宅内容为主基调。依据本项目目前图纸报建数据，本项目占地超出140亩，总建超出15万㎡，在天等县足以成为盛世福第标准。而项目计划所包含一系列元素（城市广场、商业步行街、高尚住宅），则有利于制造传世美宅产品。而从周围乡镇用户购置心理来说，项目倚山而建，地势平坦，视野开阔，采光充足，空气清新，有着绝佳风水和典雅居住环境。以盛世福第、传世美宅基调进行推广，有利于和本项目标目标用户产生共鸣。
市中心15万㎡商住合一地标地产
（盛世福第 传世美宅）
区位卖点
规模卖点
商住卖点
形象卖点
2.1、 关键价值体系组成

2.1.1关键专题：
市中心15万㎡商住合一地标地产，盛世福第、传世美宅
2.1.2支撑主力卖点：
区位卖点+规模卖点+商住卖点+形象卖点
l 区位卖点：
⑴ 地处天等县关键区，三大干道交汇处，通达性优越，物业稀缺，保值、升值潜力卓越；
⑵ 区位优越，肯定带来交通快捷便利，和县城中心生活繁荣体验；
⑶ 县城中心，肯定有更为齐全完善外部配套，娱乐中心、运动中心、购物中心……近在咫尺。
l 规模卖点：
⑴ 天等中心首席大盘，大项目有大气魄，本项目计划在确保住宅品质前提下，还配套有城市广场、商业步行街、购物中心等多种功效；
⑵ 项目计划了近3万㎡商业面积，12万㎡以上住宅面积，不管是商业还是住宅，整个规模占据天等县第一；
l 商住卖点：
而从周围乡镇和县城居民购置特点来说，城市中心是这些用户最期望购置区域，她们更喜爱城市中心热闹、繁荣景象；所以，这是本项目必需提到一个卖点（即定制繁荣主推广目标内容之一）。
l 形象卖点：
⑴ 以盛世福第、传世美宅提升本项目标形象卖点，定调为天等县最好居住住宅；
⑵ 对于乡镇用户来说，购置住宅其中一个重关键点就是满足形象。能经过购置高形象住宅来提升本身在周围乡邻间地位、口碑。
⑶ 从本项目来说，各项指标均可为天等县最好；也只有定义一个高标准形象，才能是本项目标价值实现最大化。
⑷ 其它卖点整合
效果图展示卖点
要求设计单位提供项目标小区入口、广场景观、小区大道、商业街区等效果图，如此众多项目关键设计景观在推广时完全展现，将有利于提升到访用户对本项目标购置信心。
和项目口碑传输资源整合
项目在前期形成了一定口碑。借助项目口碑传输资源和“老客带新客”营销手法结合，能有利于促进本项目标销售，提升项目标美誉度
2.2、 项目附加值
2.2.1开发商
项目标开发商含有一定开发经验，并在当地含有一定人脉关系，有利于本项目相关工作开展。在对外宣传推广上，应着重于项目标前期开发项目和本项目标投资金额上做推广。
2.2.2施工方品牌
本项目标施工队伍为建造南宁市顶等级墅施工方，这很有利于本项目标形象抬高。在推广上，可宣传本项目寻求是建造别墅级建筑施工方，就是为了以别墅精神造住宅，做出天等县1号作品目标，给天等县人民建造一个高标准传世美宅。
二、 项目营销推广策略
2.1、营销策略专题
策略一: 利用售楼部开放为项目增添品牌内涵，高调亮相
策略二: 对政府提出城市改造方向充足强调和利用
策略三: 让政府紧跟“天等天富商业广场—城市发展要求”开发模式
策略四: 和商业整合——主力店、独立商业步行街渲染
策略五: 异地营销，展现尊贵服务直销活动
策略六: 导入繁荣生活理念，提倡生活便利生活模式和投资升值前景
策略七: 实施大密度大货量推货策略
策略八: 实施低开高走价格策略
2.2营销策略专题分析
策略一: 利用售楼部开放为项目增添品牌内涵，高调亮相
是项目面世第十二个月，从本项目标各项指标来说，名列天等县1号作品无容置疑。怎样提升本项目标形象和影响力，售楼部无疑是最好工具。借助售楼部开放活动，并结合本项目标产品公布会和领导剪彩活动或其它突出活动，能够将项目标形象引爆市场，达成推广项目品牌效果。
所以，在售楼部包装上，需以大手笔活动来吸引市场注意，实现项目和品牌共同推广，更实现项目标高调亮相。
策略二: 对政府提出城市改造方向充足强调和利用
结合政府立即对城市中心商业步行街拆迁改造提出，进行以下炒作：
l 炒作县城中心商业步行街区建筑破旧，拆迁在即信息；
l 炒作步行街区发展方向变迁信息（将以本项目做为新步行街区进行发展）；
l 炒作本项目标区域优势和对应计划优势；
l 炒作本项目步行街区优势；
l 对项目中心区位发展前景炒作。
策略三: 让政府紧跟“天等天富商业广场—代表城市发展要求”开发模式
让政府紧跟城市运行发展开发项目——天富商业广场，经过给项目正确城市发展运行商定位去推进天等县发展，去提升天等县县城形象：
l 区域规模最大、配套最齐全领袖楼盘
l 以本项目标计划引领天等县中心发展，经过本项目领先计划使得天等县中心区域价值发展得到重新考虑，使政府重视本项目标新置业价值观及发展计划理念，使得政府支持本项目标不停发展；
l 城市建设发展需要，使项目得到成片开放，不停开发；经过本项目标开发同时，促进到天等县发展。
l 所以，必需重视本项目标各项计划，尤其是商业计划（在其后期计划上比如是否增加商业中心、酒店、交易市场等业态进行仔细评定）；将本项目上升到影响城市发展高度，这也有利于本项目标后期发展。
策略四: 和商业整合——主力店、独立商业步行街渲染
项目作为商住一体计划，商业街区、百货主力店是其固有元素，经过和商业整合，先期对项目商业街、主力店进行现场意向包装，并在计划说明中加入现代、时尚、繁荣元素，提升项目销售区域商业气氛，提升项目内在价值，表现城市（县城）中心时尚生活气息。
策略五: 异地营销，展现尊贵服务直销活动
采取前期异地策略，在特定时间内截流用户资源。比如可在春节期间、开盘期间前举行对应意向用户登记或售楼部开放参观活动。让用户充足感受到项目标尊贵和稀缺性；经过经过包装看房车，让用户从出发到结束亲身体验项目标高尚品质。
策略六: 导入繁荣生活理念，提倡生活便利生活模式和投资升值前景
项目在未来商业繁荣区，所以，在和周围乡镇居民居住情节有相当契合度情况下，可提倡县城繁荣生活居住便利性。而项目标居住条件相对于天等县其它项目来说，含有很好地理优越性，出则繁荣，即可享受各式各样便利生活
但凡处于城市中心步行街区域产品（包含住宅、商业），均含有较高投资发展潜力，其价格一直是处于城市发展高位：比如广州上下九步行街区、南宁民生路步行街区，其价格一直处于高点。
策略七: 实施大密度大货量推货策略
在区间价格在一定时期内相对稳定情况下，考量项目在前期推广中将会投入较多广告费用，为满足项目推广需要，加紧货量销售速度，提议项目推广采取大密度大货量策略，冲击并抢夺市场。
所以，在此必需要求开发商加紧拆迁力度；对在对应计划上立即调整，以利于施工进度能和销售进度相辅相成，降低营销成本。
策略八: 实施低开高走价格策略
考虑到项目入市时市场改变难以估计，尤其本项目规模庞大；且竞争项目后续货量也将陆续面世，市场存货量将激增，竞争日趋猛烈，提议采取“快速经过市场”总体策略，在开盘早期以略低于市场价快速抢占市场分额，造成热卖现象，再视项目销售情况合适调整上涨幅度。
2.3事件营销策略
销售前期及销售过程重视事件营销策略挖掘项目资源，提升项目形象及附加值：
事件一： 预约活动
事件二： 售楼部开放即产品推介活动
事件三： 开盘活动
事件四： 异地营销活动
事件五： 老带新活动
事件六： 销售时期各项促销活动（待定）
2.4阶段性营销推广策略
因为本项目目前只有一期销售产品是固定，二期销售位置及产品均尚待确定。所以，此阶段性营销推广策略只列举前面二期。
2.4.1项目首期： 以形象推广为主，借助异地营销，预约优惠活动截留目标用户，关键经过内部预约形式完成一期销售（此阶段为二期开工前）
项目目前各项物料还未准备完善，仓促销售不利于项目标形象树立。所以，必需认识消费者对本项目标形象从初步认知到熟悉必需有一个过程。所以，本阶段必需以树立本项目标形象为主；但出于需满足销售需要，可经过异地营销（只做推广及预约），内部认购形式完成，这么既可达成满足项目形象推广需要，也有利于一期销售工作完成。
2.4.2项目二期：市中心高端项目，价值全方面表现，顺势而为，做一期开盘活动，经过一期开盘活动快速进行二期各项销售推广工作（此阶段为二期开工后）
本阶段经过在售楼部现场接待，让用户充足体会项目品质，并以此为契机，经过整合推广，树立项目品牌形象，扩展口碑宣传，搭建项目高品质价格平台，提升用户对项目标期望值和心理价位，为项目入市、后续推广和销售实施掌握主动权。
项目进入二期后，住宅、小区环境、商业等计划将全部基础确定，项目也将拥有一期用户资源，并伴随相关宣传活动顺利开展，品牌资源也日益强大，项目作为天等县高端楼盘形象已被社会所接收，此时可顺大势而为之，拉升二期价格，并提升销售速度，获取利润。
2.5项目媒体策略
考虑到楼盘目标销售对象区域性集中问题，初步制订了以下媒体计划：DM（雄基报）广告+户外广告+公车广告+调查问卷形式（海报派发）
DM（雄基报）投放
发售期间投放硬性广告，增加楼盘著名度，扩大目标消费群区域。同时投放配合活动推广软性广告。
户外投放
户外广告是目标消费群区域针对性最强媒体。在市中心、客运总站、及周围乡镇中心投放，能最有效地集中目标消费群关注。
公车广告
公车是流动户外广告，项目作为公共交通关键站点，必需采取。提议和公交企业洽谈，修改项目所在公车站点名为天富·商业广场站，公车内部报站也一并修改，可起到很好项目宣传作用。除此之外，还需选择一两条含有代表性线路投放公车车身广告。
调查问卷形式（海报派发）
以调查问卷形式派发海报。此方法需注意以下内容：
因为海报派发轻易降低项目标档次和形象，所以在派发时应关键以调查问卷形式为主，并顺便派发海报。调查问卷设计应简单易懂，且应包含有对应购房优惠奖励。
调查问卷形式实施时间应在项目标预约前夕，即有利于回收相关资料，掌握相关信息，也有利于用户在获取对应购房优惠后过来预约。并经过派发海报达成传输本项目信息功效。
海报派发区域：各乡镇关键区域，沿街派发。并准备好对应小礼品，有项目标识及LOGO最好。如无，则准备批发价3元左右一份礼品既可。
第四部分 项目销售布署
一、项现在期销售实施目标
从项目目前总评计划图分析，综合考虑低开高走标准，施工进度，和考虑愈加好树立和展示项目标前期形象等原因出发，确定项目首期产品总体目标和阶段目标：
首期产品总体目标达成完美销售，在阶段目标上实现项目品牌影响力传输和天等县高端形象树立。
1.1 总体目标
1 为项目正式入市销售做好充足准备。
2 进行入市前信息通知，预热市场，制造局部供不应求内部认购气氛，快速树立项目大盘、名盘形象。
3 展示一个成熟、优良和专业发展商形象和楼盘形象。
1.2阶段目标
阶段
具体目标
形象导入期

①完成工地现场包装、销售中心包装和部署；
②制作项现在期多种销售物料，如折页、海报、户型单张、装修标准、认购需知等。
③利用工地现场形象塑造、户外广告实现，引发公众关注，最大程度截流周围用户。
④物业管理、协议及按揭等多种法律文件准备。
内部认购期
①充足利用内部用户资源，在取得预售证前进行内部优惠认购，为项目正式入市聚集人气。
②利用媒体广告、现场售楼部、让业主经过提前享受小区未来高尚品质，促进其购置欲望和购置信心。
③经过多种媒体整合宣传，快速建立项目在天等县中心大盘、盛世福第、传世美宅形象，增强项目标市场号召力。
开盘热销期

①项目卖点系统有序地全方面释放，刺激市场需求。
②借助项目开盘，开展项目第一波销售攻势。
二 项目产品分析
2.1货量分析
1期

（此总评图只做1期推售产品位置示意图，具体总评图以终稿为准）
据了解到信息，项目总评开发分期估计分四至五期开发，其中只有一期是定了对应户型，其它还未确定，还有改变空间。从整体来看，项目关键以天地楼和6层多层建筑为主，并包含有较大面积底层商业和商业广场。下面对一期产品进行分析，具体房型统计以下表：
一、一期开工部分商住楼住宅部分：
1、套型分布：共60套，其中三房两厅两卫（124.98）12套，四房两厅两卫（143.6）36套，四房两厅三卫（楼中楼176.81）3套，五房两厅三卫（楼中楼200.7）9套。
2、面积：上部住宅共8999.76平方米，底层商铺42间共2433.1平方米。
二、天地楼：
1、共38栋，总面积10285.86平方米，其中底层面积2170.08平方米。
2、4m开间：6栋，单栋面积250.06，其中底层52.8。
3、4.2m开间：14栋，单栋面积262.71，其中底层55.44。
4、4.5m开间：16栋，单栋面积281.49，其中底层59.40。
5、4.8m开间：2栋，单栋面积300.24，其中底层63.36。
1、户型百分比
户型统计
类型
房型
建筑面积（㎡）
套数
百分比%
标准层
3房2厅2卫
124.98
12
12.2
4房2厅2卫
143.6
36
36.7
楼中楼
4房2厅3卫
176.81
3
3.1
5房2厅3卫
200.7
9
9.2
天地楼
4+1房2厅3卫
250.06-300.24
38
38.8
累计

98
100
项目第一部分可推售产品，以4房143.6㎡（36套），天地楼250.06-300.24㎡为主。标准层产品面积区间区隔不大，户型较为统一，供用户选择余地较小。天地楼开间范围较多，选择余地较宽，但总价较高，目标用户群相对较小。
2、楼栋分析

朝向分析：
项目B9-11#主体朝向均为南北朝向，整体通风采光效果较佳。其中西侧三房单位部分房间会受阳光西晒影响。
噪音分析：
B9-11#均为临计划路单位，易受计划路车流噪音及粉尘污染。且在小区关键商业区上方，低层住户易受商业运行影响。B9-11#楼边角位置在车行道路交汇口，相对更易受噪音干扰。
景观视野分析：
B9-11#楼无小区内景观，也无很好外景资源。楼栋景观资源较差。B9-11#中间楼栋楼间距为17米，视野和空间距离在天等县处于可接收合理范围。边角单位相对中间单位视野及采光相对很好。
交通组织
B9-11#不设置内部停车场所，停车设置于计划道路两旁。B9-11#内部楼栋交通经过两个通道和外部相连。交通组织设置通常。
3、主力户型点评
四房：4房2厅2卫143.6㎡

户型优势：
户型方正实用，使用率高；采取大型观光阳台设计和生活阳台设计，使本户型达成更多功效，可利用空间高；卧室和客厅阳台均朝南设计，视野开阔，还可让室内空气南北对流；主卧带大飘窗设计及次卧室飘窗设计，提升居住空间感；市内空间布局合理，做到明厨明卫、干湿分区设计、居住舒适，是市场较受欢迎产品。
天地楼：4.5M开间，281.49㎡

（二层） （三、四层） （五层）
户型优势：
房间数量较多，经过室内楼梯达成上下空间连通，各房间独立性及私密性较强。采光很好。顶层带露台设计，丰富使用功效。
户型劣势：
楼梯经过采光井采光，但底层采光较差；通风效果较差；楼梯分摊面积较多；洗漱间过于狭小。总面积过大，总价高