广西天等县天富商业广场住宅营销推广方案样本.doc
《广西天等县天富商业广场住宅营销推广方案样本.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《广西天等县天富商业广场住宅营销推广方案样本.doc(72页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、天等天富商业广场住宅营销推广方案序言;因为获取信息含有不对称性,且含有多维性,各方见解必有不一样。在时间短促,任务重情况下,做此方案前,深感此项目含有较多突出特点,但各方面还未理顺,在本项目计划尚无一具体定性和定位条件下,做此营销推广方案,深感会考虑得不够周全及细密。所以,期望此方案能起到和双方相互交流基础平台作用,双方经过数次沟通和交流,把后续工作开展落实好。第一部分 天等销售特点分析经现场实地走访调查及和当地销售人员沟通了解,天等房地产市场含有以下特点:天等县居住情况受县城居民自主建房影响,计划落后、基础设施落后、治安环境差。多年来伴随县城整体发展,居民住房环境得到了一定改善。从整体消费市
2、场特征来看,安家置业追求高尚住宅环境,将是天等县市场需求发展肯定结果。从上述市场情况分析,天等县房地产市场展现以下利好特征:县城居民全部是购置宅基地进行自主建房,含有较高百分比;而伴随天等县人口发展,宅基地用地停止批复,家庭分居等原因将会促进县城购置需求增加;大多数企机关已房改完成,取消福利分房和集资房,将极大促进天等县房地产发展;县城中心居住气氛浓厚,生活和交通便利,仍然是县城居民购置首选;现在天等县在售项目少,市场竞争不强,县城购置力较强,市场空间大,有力促进天等县房地产开发和销售;当地有丰富矿产资源及农副产品,造就部分有钱私企老板及经商者;和周围乡镇里农民富裕后移居到县城居住需要购房;极
3、大提升现有天等县购房需求动力;县城中心商业较为密集,其租金水平也处于较高位置;总而言之,天等县房地产含有很好发展空间和潜力。第二部分 项目分析一、 项目swot分析1.1. 项目SWOT列表项目优势(S) 目区域优势和地段优势,紧邻天等县关键商业步行街;开发商开发经验;项目土地现实状况和各项计划还可进行调整,利于应对市场改变;项目交通便利、出行方便;项目占地140亩以上,在天等县城关键区有规模优势;项目地处县城中心区, 配套很好;项目临街面长,商业价值显著;项目劣势(W) 项目旁计划道路还未开通;项目周围市政配套、物业类型档次普遍较低;项目地块被天宝南路分隔,商业气氛难以连接成片,形成浓厚气氛
4、;项目原居住气氛不浓厚;本项目包含拆迁,开发成本相对较高;市场机会(O)项目所处区域作为城区旧居住中心,潜在用户数量多;天等县多年发展较快,且现在县域内在售项目较少;旧城改造,步行街拆迁信息利好;房地产有较大提升空间;天等县政策及开发商人脉关系利好;市场威胁(T)区域土地潜在地块多,未来竞争对手多;国家政策调控转向威胁;天等县居民收入增加缓慢影响了购房者购房决心和信心;项目北边为石山区,限制了城市发展,也限制了地块发展;1.2 优势分析1.2.1项目区域优势及地段优势优势表现:项目处于天等县关键商业区域,该区域聚集了较多商业类型,比如购物、餐饮、娱乐等内容,形成了天等县辐射整个县城步行街区。且
5、处于城市中心区,各项配套较为完善及齐全。项目周围高中低级商业完备,含有一定商业气氛,并伴随周围商业体加入,该区域商业气氛将越来越浓厚,地段价值显著。优势应用:利用县城关键商业街影响,树立本项目在城市中心发展形象,确定繁荣、富足特征。对该区域已实施或立即实施相关计划进行炒作,形成购房及居住向心力,提升项目形象,提升项目价格,重视本项目标商业计划,以表现项目地段价值最大化。1.2.2开发商开发经验优势表现:本项目开发商已成功开发项目,拥有一定开发经验和积累了一定程度开发实力。,这有利于本项目标开发和营销按项目定位和整体营销推广后估计步骤立即间顺利进行,而雄厚实力和积累营销经验则有利于本项目标整体营
6、销计划能按预定计划实现,实现项目标顺利滚动开发及销售。优势应用:利用开发商实力及品牌,做好本项目现场实景营销,现场展示本开发商实力和品牌优势(在现有情况下,不需要大投入,但必需有特色)。预先合理确定项目标开发节点,利用丰富营销手段及工具,实现项目标各阶段销售目标,降低本项目标开发风险。1.2.3项目土地现实状况和各项计划还可进行调整,利于应对市场改变优势表现:现在本项目标计划用地面积超出140亩,目前总建面可达成15万,其中商业面积最高可达成3万面积。可利用优异、合理理念,合理计划商业面积及业态,跟随市场发展时尚,发明科学合理居住、商业空间及环境,达成一个很好平衡,满足项目标各项计划指标;在建
7、筑外立面上,以特色建筑风格去表现本项目标特色;在项目标户型产品、总平计划等方面聘用好计划企业,整合各项资源,成就高素质项目。优势应用:重视项目标现场展示及本项目标宣传推广方向,将本项目标整体计划好形象完好向消费者传达,树立消费者信心,让消费者对本项目达成高度认可,确定本项目在本区域内关键代表形象。1.2.4项目交通便利、出行方便优势表现:项目在天等县三条关键干道交界处,且未来还有计划道路经过本项目。使得本项目东西南北互通便利;向东则更可经过城市客运站实现出行便利。而在销售中心门口即有公车始发点,交通便利。优势应用:利用网路发达特点,对本区域未来发展环境进行炒作,进而带感人居环境发展,再配合其它
8、亮点提升项目总体形象,降低项目现在在西边石山一侧区域因无居住区、生活气氛不浓厚见解,同时也给用户置业信心。1.2.5项目占地140亩以上,在天等县城关键区有规模优势优势表现:项目占地面积和总建面积较大,和天等县关键区域和在天等县其它项目相比,本项目含有规模优势。这有利于本项目住宅和商业和商务形成互补,提升本项目商业和商务对周围区域辐射力,也带动本项目住宅销售。优势应用:经过现场展示本项目形象和相关数据,在推广上重视宣传本项目标计划设计指标数据,加深用户对本项目认同。1.2.6项目地处县城中心区, 配套很好优势表现:地块地处天等县居住密集中心区域,周围生活及居住气氛浓厚,经发展,地块周围拥有较为
9、成熟而完善市政和生活配套-生活购物、日常饮食等基础配套一应俱全。优势应用:强调本项目所能拥有各项配套及各项配套距离本项目标距离,突出项目标居住便利性,表现项目标地段价值;并经过整合展示本项目标各项价值,去揭示本项目将发明出该区域内更高品质生活,实现本项目标顺利销售。1.2.7 项目临街面长,商业、商务价值显著优势表现:本项目地块以步行街街道计划,且临天宝南路临街面长。临街面长利于本项目实现定位并凸显本项目标商业、商务价值。优势应用:做好本项目标商业及商务价值计划,使本项目标价值最大化。1.3 劣势分析1.3.1项目旁计划道路还未开通劣势表现:项目处于一片居民宅基地后边,关键计划道路还未修建及开
10、通,整体形象未能得到很好表现,商业价值不能得到提升。应对策略:首先重视项目标产品计划,在计划设计上先降低此不利原因影响;在销售步骤上重视合理定价、灵活促销,对用户灌输计划设计上优势,和对现场计划设计图进行讲解等方法,去规避弱点,强调该区域中心及商业卖点等。1.3.2项目周围市政配套、商业环境、物业类型档次普遍较低劣势表现:项目周围拥有丰富各项配套,但这些配套档次及素质较低:项目旁边区域存在部分破旧自建房住宿区,里边为农村用地,整体高级次、高品质居住气氛欠缺。项目旁社会治安和周围脏乱环境对本项目高级产品树立有影响。应对策略:主动完善及提升项目标形象,做好本项目标各项计划工作,完成本项目标相关形象
11、展示和推广工作,借此提升该区域形象。同时强调本项目标地段优势,推广上重视宣传本项目标中心概念。1.3.3项目地块被天宝南路分隔,商业气氛难以连接成片,且原区域为荒地,无商业气氛,难以形成浓厚气氛劣势表现:项目地块被县城内交通干道相隔,而本项目原为荒地,在西边为石山区域,区域难以向西发展;难以在本项目形成一天然中心,人气难以凝聚,而天宝南路交通干道存在,也使得本项目标商业难以和原步行街商业形成一体,商业气氛较淡薄。应对策略:在项目计划上重视增加吸聚人气计划比如增加开放式休闲广场或专题公园,在前期即重视各商业定位和业态组合定位,以科学态度去决定本项目标商业定位,方能最大实现项目标商业价值。1.3.
12、4,项目原居住气氛不浓厚劣势表现:项目地块内关键为沿天宝南路有一片自建房住宅和一新建房地产项目。整体居住气氛不浓厚。应对策略:在销售上对用户进行说服:需以发展眼光进行引导,结合拆迁进度对用户进行引导宣传;在推广上炒作项目标计划定位,引领及提升购房人群对本项目和中心未来居住价值认可。1.3.5本项目包含拆迁,开发成本相对较高劣势表现:现在地块内及周围有拆迁户,将增加本项目标拆迁成本;相对周围同区域竞争项目,有成本压力。应对策略:完善本项目标计划设计,重视商业和商务内容计划(确保项目标商业价值最大化,非商业面积最大化);打造高素质和高品质项目,经过实现更高售价降低开发成本影响;在销售上,重视应用新
13、营销方法,比如以实景销售,低价营销等节省成本。1.4 机会分析4.4.1项目所处区域作为城区旧居住中心,潜在用户数量多存在机会:项目在天等县关键区域。该区域作为天等老居住区,人群密集,但该区域小区在居住品质、小区安全和小区环境塑造上和现在市场上房地产项目产品有较大差距。该区域居民改善居住条件动力充足。1.4.2天等县多年发展较快,且现在县域内在售项目较少存在机会:天等区域房地产改变发展较快;而且目前区域内和本项目素质相当在售项目较少,只有恒丰国际新城能在本区域内对本项目产生威胁。项目现在存在很好市场空当期。1.4.3旧城改造,步行街拆迁信息利好存在机会:伴随天等县政府改造步行街区域决心增加,和
14、旧城改造速度加紧,将给本项目标住宅及商业均带来利好信息。给本项目增加意向用户数量。1.4.4房地产有较大提升空间存在机会:伴随天等县严禁居民自建房政策实施,和政府对待商品房建设支持力度和对应利好政策,天等县房地产有较大提升空间。1.4.5天等县政策及开发商人脉关系利好存在机会:天等县对于房地产相关招商引资政策给了房地产开发较大操作空间,而本开发商和政府相关部门人脉关系将有利于本项目标顺利开发建设并在政府部门中树立很好口碑。1.5 威胁分析1.5.1区域土地供给充足,潜在地块多,未来竞争对手多市场威胁:伴随步行街及旧城改造,在项目周围有较多潜在项目,而且各项目标特点显著,互有优势。因为该区域市场
15、地域相对条件差异不大,同时这些项目开发时间和本项目后续产品推出时间相差不大,将会分流项目用户资源,对项目直接购成威胁。威胁应对:提炼本项目标主打卖点,形成及增加项目标优质卖点,以差异化营销树立本项目标形象,走高品质楼盘路线。加紧计划、拆迁、施工进度,尽早开发,降低竞争压力。1.5.2国家政策调控转向威胁市场威胁:国家近期因为金融危机对中国影响降低,并从金融危机中首先恢复。近期已针对房地产出台对应调控政策,从中长久来看,其调整和稳定房地产价格过快增加政策目标不会在短时改变,房地产市场因为调控后续发展方向仍然不稳定,当房价过快增加,和国家经济实现恢复性增加后,国家政策对房地产调控风险仍然存在。威胁
16、应对:应对未来风雨莫测市场及政策改变,开发商需本着实事求是态度,抓紧目前有利时机,并在销售过程确定合理销售目标,实现短平快销售,从容面对政策风险。1.5.3天等县居民收入增加缓慢影响了购房者购房决心和信心市场威胁:从天等县发展来看,因为该县缺乏对应工业支撑,而周围乡镇关键经过农业创收提升收入水平,所以会在收入水平上增加较缓慢。威胁应对:利用有效营销,甄别区域内市场需求,确定本项目目标用户群产品需求,经过有针对性产品占领市场。1.5.3项目北边为石山区,限制了城市发展,也限制了地块发展市场威胁:从天等县城市发展来看,因为当地块西侧为石山区域,不利于城市向该方向发展。而从本项目来看,不处于城市发展
17、主轴上,整体居住气氛不易发明,也制约了当地块不能均衡发展,只能狭长型沿天宝南路开发,也不利于商业气氛发明。威胁应对:做好本项目标整体计划定位,尤其对商业可行性进行专题分析及定位后做好对应商业计划,确定商业最好百分比和商业定位和业态组合,方能使本项目标商业价值最大化,也才能使整个项目标价值最大化。1.6. 项目SWOT小结结合项目优势、劣势、机会及威胁分析,项目含有以下特点:(1)地段价值、发展机遇、开发商品牌实力、产品优势和本身资源利用是本项目可利用最大优势;(2)本项目外部配套、公共资源档次低或不足,人气少,缺乏公共配套设施,商业气氛不浓厚,这些劣势全部较为显著;(3)项目标商业定位模糊,在
18、计划上定位不明确,步行街商业定位计划值得商榷;(4)项目将面临市场严峻考验,在国家采取系列方法稳定房价并推进经济发展背景下,项目标机会和威胁并存。现在项目可利用优势资源特色鲜明,同时劣势也存在,对于项目推广是机会和挑战并存,所以项目应扬长避短,找到突破口,放大可利用资源,寻求用户认同方面进行炒作,以求共鸣,回避劣势。二、 项目定位及项目形象定位2.1项目定位标准和定位目标一个楼盘要成功地被市场所接收,首先必需有正确市场定位。对自己进行清醒定位,对多种条件和环境、制约原因等清楚认识,才能开发出符合市场需求楼盘。独特项目定位是贯穿项目一直理念,是项目取得成功必备条件之一。从宏观上,每一项目标定位又
19、脱离不了区域文化特征影响,所以,结合市场和项目素质作出正确定位,对项目标综合提议起着关键作用。对于本案项目定位,敝司提议先关键考量三个原因:项目定位标准、项目定位目标和项目产品结构。1.1项目定位标准塑造一个品牌含有不易被模拟独特气质品牌,含有长久发展品牌内涵。制造一个热点含有短期内快速引爆市场爆破力,快速强占眼球吸引力。是否存在空缺从市场竞争角度,考虑品牌定位差异性。是否存在需求从消费者需求角度考虑市场空间价值。是否能够占领从产品本身属性出发考虑定位可行性。1.2项目定位目标怎样在市场上成为销售一枝独秀?怎样以差异性引领市场?怎样扩大项目内涵?怎样吸引针对性目标用户?1.3项目产品结构项目总
20、体产品形态住宅产品组成商业产品组成小三房房街铺二层商铺三房四房项目标产品形态直接影响项目标定位,怎样将项目标商业和住宅进行不一样定位,将直接影响项目产品价值。2.2项目市场定位依据本项目所在地理位置及所处区域环境、整体交通、商业计划情况,在求新、求细、求美开发指导思想下,提议本项目市场定位为:城中心主街生活典范小区2.1定位理念叙述(1)城中心项目地段价值表现 天等县中心生活地带,扼守主城区中心门户,生活便利、配套成熟。中心地段价值主城区中心地段中心建筑标志主城区中心建筑群中心投资楷模主城区中心投资旺地中心居住首选主城区中心居住首选(2)主街生活项目地段价值深化叙述项目所在,在城市中心关键街道
21、天宝南路旁,且地处三条城市主干道交汇处。项目所在,不仅仅是城市中心那么简单,还是城市中心关键街道,不仅突出项目地处城市中心区,而且是一个集城市繁荣和无限升值前景于一体物业。业主置业其中,不仅现在生活在中心区,而且未来几十年里,仍然是城市中心区,极具置业价值。(3)典范小区典范,代表项目综合本身地段、建筑、城市广场、人文内涵所形成整体品质必将成为天等县楼市一代经典。而小区,则预示着项目所吸引不是一个单独个体,而是一群有着共同爱好,共同追求和共同个性人群聚集地,同时也表现了居住气氛和邻里关系2.2项目标关键价值表现地段 产品 投资县城 县城中心 + 主街生活+1、城市中心价值5个中心价值中心价值地
22、处主城中心区位价值中心标志主城中心标志性建筑群中心楷模主城中心沿街物业投资楷模中心首选主城中心居住首选中心典范县城主街区典范2、地段价值项目地处天等县新旧商圈结合点,和天等县新核商圈相邻而居;地处城市中心街道交汇点,交通便利,通达性高;周围配套成熟完备、商业气氛浓郁,为本项目业主打造全新人居版图。3、产品价值天地楼,占天占地;多层一梯两户,愈加快、更多私有空间;户型南北通透,方正实用;小区配套商业,居住便利近在咫尺;4、投资价值中心物业,地段绝佳,不管是升值潜力及保值潜力一直有确保;主城中心典范项目,主街生活缔造者,各项附加值内容提升本项目标价值;三、项目目标用户群分析及定位项目目标用户组合组
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 广西 天等县 商业广场 住宅 营销 推广 方案 样本
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,个别因单元格分列造成显示页码不一将协商解决,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【精***】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【精***】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。