顺驰太阳城二期可行性研究报告样本.doc
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1、目录引言 第 2 页第一部分 项目总体概况第 3 页第二部分 法律及政策性风险分析第 7 页第三部分 市场分析第 8 页第四部分 项目素质分析第 23 页第五部分 总体发展构想第 27 页第六部分 太阳城2期开发提议第 30 页第七部分 经济可行性分析第 35 页引言顺驰太阳城前身是天津市政府关键安居工程丽苑居住区二期,和华苑、梅江、双林、西横堤并列被称为天津市五大居住区,在天津市住宅开发市场上占有举足轻重地位。顺驰太阳城项目起步区住宅建筑面积25万平方米、2期计划住宅建筑面积27万平方米,由我企业独立开发,相关后期5、6、7、9、10五个地块开发,我企业已经和天津市安居工程办公室达成合作意向
2、。太阳城项目全部建成后,住宅建筑面积将达成140万平方米,其开发运作标志着天津市住宅开发进入了大盘时代,含有划时代意义。太阳城项目在企业乃至整个顺驰集团开发事业中全部占有极其关键地位,其成功运作将使顺驰发展企业开发规模急剧扩大并使企业在项目策划、产品创新、操作手段、工程建设、销售推广等各方面能力全部得到飞跃式提升。顺驰太阳城项目因为本身含有良好素质,未来土地升值潜力较大,其成功运作可为企业带来巨大现金流量并实现住宅及经营性公建项目标可连续性开发。第一部分 项目总体概况一 地理位置顺驰太阳城项目在卫国道中环线外2.8公里处,东起博山道,西到昆仑北路,北接增产道,南至卫国道。太阳城2期为4#、8#
3、地块,在东真理道以北。(见地理位置图)二 地块现实状况顺驰太阳城项目共包含12个地块,地块总面积148.66公顷,红线内用地127.90公顷。 各地块用地情况详见下表:(单位:公顷)太阳城用地情况表项 目地块总面积红线内用地道路用地1号地18.2415.56 2.682号地18.7716.781.993号地12.6611.051.614号地18.8216.34 2.485号地21.4119.202.216号地15.0012.772.237号地10.768.732.038号地11.779.592.189号地5.234.340.8910号地7.476.850.6216号地4.923.691.232
4、5号地3.6130.61总计148.66127.9020.76现在地块内土地已经平整,无不良地质情况。地块四面及区内关键道路已经修好,外侧有围墙和外界分隔。三 交通情况该项目地理位置优越,周围道路四通八达,距中环线2.8公里,距市中心5公里、天津站7公里、天津机场9公里。卫国道计划红线宽度70米,是连接市区和天津机场及京津高速公路城市主干线。东真理道红线宽度40米,在太阳城地块内横穿而过,全线贯通后可直通河北区中心位置。居住区内另有两条关键道路为天山北路和贺兰路,红线宽度均为30米,现已建成,向南直通万新村居住区。太阳城地块西侧紧邻计划中东南半环昆仑路段,现在东南半环黑牛城道路段及海河大桥工程
5、正在担心施工,整个工程估计3至5年内完成。东南半环建成后将极大地缓解市区东南部交通担心局面,并促进周围区域经济发展。市政府将投资改造河东区基础道路设施。在卫国道以南两条城市主干道路程林庄路和张贵庄路改造工程,计划于相继动工。程林庄路改造工程现已开启,张贵庄路计划为宽度100-140米“世纪大道”,计划年底完工。改造完成后,将使河东区交通情况得到根本性改变,并使周围市容市貌和人文环境全部得到显著改善。计划中地铁2号线沿卫国道修建,东起天津机场,西至地铁1#线新华路站,中环线以外计划为高架轻轨铁路,在贺兰路和卫国道交口设计有地铁站。为迎接北京奥运会,地铁2号线工程估计动工兴建,以前投入使用。地铁2
6、号线兴建将为太阳城及周围居民带来极大便利,大幅提升沿线地块区位价值。现在,丽苑一期已建有公交总站,现有公交路线为: 668路 丽苑至水上公园 907路 丽苑至大同门(丁字沽) 847路 丽苑至王顶堤 640路 丽苑至一中心医院 827路 丽苑至劝业场四 周围环境从自然环境看,太阳城地块西侧是月牙河,东北侧为北塘排污河,而且其紧邻程林庄工业区,工业区内多大型工厂,现在仍有一部分在生产,自然环境通常。但从现场实际调查情况看,上述不利原因影响关键是心理上,实际影响不大。首先,周围工厂近几年经过关停并转,大多已经不再生产,现在对周围环境影响不大;其次,天津市夏季主导风向为西南风,排污河处于太阳城地块下
7、风口,而且地块和排污河之间现在有高大树木和围墙相分隔,基础上没有影响,另外,北塘排污河在很快未来将改造为地下暗河,到时,将根本消除此河对该地块影响;另外,作为天津城市景观改造工程之一月牙河改造工程现在正在进行,下六个月改造完成后,将成为太阳城周围一条漂亮景观河。从人文环境看,太阳城地处河东区和东丽区结合部,南侧为万新村居住区。卫国道一侧因为人口对应降低,道路两侧情况有较大改观,卫国道沿线聚集了部分平均售价在2500元/平方米左右项目,一定程度上带动了区域内人文环境改善。五 周围生活配套设施太阳城项目周围生活配套设施关键包含: 商业:太阳城起步区2#地东侧商业街;在天山路上万新村居住区商业中心,
8、包含大荣超市、麦当劳快餐店等。 教育:丽苑小学、天津八中、太阳城起步区3#地内双语幼稚园等。 交通:在丽苑一期公交总站和太阳城起步区公交车站。 公园:16#地块儿童公园“欢乐谷”;在卫国道沿线“新世纪 新生活 新天津”专题雕塑公园;丽苑一期两万平方米居住区公园。 娱乐:在25#地小区综合会所,内有游泳池、健身房、乒乓球、台球、壁球等体育娱乐设施。 其它:丽苑一期派出所;在4#地内电话局。六 土地价格根据我企业和天津市安居工程办公室签署土地协议,太阳城2期4#、8#地块分别按红线内用地每亩51万和52万支付土地及大配套费用,费用总计约为19983万元。第二部分 法律及政策性风险分析一 合作方法及
9、条件(一) 太阳城项目标土地合作方为“天津市安居建设发展总企业”,隶属于天津市安居工程办公室,有较强政府背景。在项目开发过程中将要碰到政府部门协调方面可起到较大作用。(二) 合作方法:合作方负责根据现行政府同意具体计划进行征地、垫土及小区外市政基础设施大配套工程建设。二 法律性风险评定太阳城项目为天津市关键政府工程之一,土地合作方含有很强政府背景,和土地相关各项法律手续齐全,几乎不存在法律性风险。三 和二期相关计划调整问题原计划中在贺兰路一侧,预留有100米宽远期发展用地贯穿地块南北,若不变为开发用地,则太阳城项目计划整体性无法确保,而且由此将带来土地及大配套费用大幅上升,所以拟将该用地变性为
10、住宅用地。四 政策性风险评定因为太阳城起步区没有调整控规条件,而是采取了在原具体计划基础上调整计划方案做法,所以二期在进行计划调整时任务较重,计划局也要求先期进行控规调整,因控规牵涉面广且难度大,所以计划何时经过等全部含有很大不可确定性,由此蕴涵一定操作风险。第三部分 市场分析一 天津市住宅市场分析(一) 市场回顾近几年,天津市一直把住宅产业作为拉动城市经济增加支柱产业之一,并经过一系列控制市场供给、培育有效需求等相关产业政策实施,大大降低了天津房地产市场上投机行为,去除了市场中虚热泡沫成份,使天津市房地产市场基础保持了健康、稳定、均衡、快速发展势头。九五期间,天津市实施了大规模危陋平房改造,
11、从1999年以来,又加大了住房分配制度改革力度,并相继出台了一系列房地产相关政策,对刺激住宅市场需求产生了主动影响。住宅市场销售量约630万平方米,第一次超出了当年新开工面积和当年完工面积。,住宅市场继续保持稳定增加,整年商品房销售面积达成660万平方米。纵观天津市近几年房地产发展历程,我们能够断言,在以后5至内,天津市住宅市场将继续保持连续、健康、稳步增加发展趋势。(二) 住宅市场目前特点从天津市房管局得悉,天津市住宅市场继续保持良好发展态势,住房消费连续增加。全市商品房成交660万平方米,成交金额166.81亿元,分别比上年同期增加4.76和7.07,其中个人购置商品房百分比为。依据天津市
12、房管局对今年上六个月各类房屋交易情况分析,天津市住房市场展现以下多个特点:1 价格小幅上升。去年居民购置3000元/平方米以上商品房数量比上十二个月提升了1.5个百分点,其中每平方米3000元3500元价位商品房购置量提升了5.8个百分点,3500元4000元商品房比上十二个月提升了21.4个百分点。2 住宅改善型消费增加,居民对小户型商品房需求减弱。购置单套面积在100平方米以上商品房比上十二个月同期提升了2.6个百分点,其中购置单套面积在100平方米120平方米商品房同比提升了4.8个百分点,单套面积在120平方米以上商品房同比提升了4.34个百分点。经过几年发展,现在天津市住宅市场正在从
13、以价格竞争为主逐步转变为产品品质竞争和品牌竞争。3 金融支持力度加大,居民贷款购房意识增强。,全市商业性和公积金住房贷款余额首次超出房地产开发贷款余额,占整个消费贷款余额86%,贷款购房百分比达71。另外,天津住宅市场显著特点是,私产房屋上市交易增多,其中表现最为显著是房改房和商品房再上市量增大。这表明,伴随天津市居民生活水平不停提升,以前购置商品房和房改房家庭开始进入改善期,从而带动了中、高级商品住宅消费。(三) 住宅市场未来发展走势1 政策支持力度不停加大。从政府颁布部分相关政策来看,住宅市场政策支持力度仍在加大。因为住房消费是开启内需关键原因,所以为了深入推进住房消费,拉动经济增加,政府
14、将在立法、住房分配货币化、住房消费金融、加紧培育住房二级市场等多方面采取方法,以确保未来几年天津房地产市场有效增加。2 市场利好消息,中国加入WTO、成功申办奥运会,和贷款利率下调等一系列消息,能够说是未来几年中国房地产市场较大利好消息,将会对未来房地产市场产生很大影响。3 房地产价格将稳中有升。伴随城市用地日趋降低,土地价格会不停攀升, 而且伴随生活水平提升,对高质量、环境优美中高级项目需求增大,这全部将使房地产相对价格稳步上升。4 改善型需求不停增加。有资料显示,底全市人均居住面积为13.8平方米,还有很大上升空间。伴随收入水平提升,大家对居住舒适性、良好居住环境、富有情趣户型设计会有更高
15、追求,从而带动改善型需求连续增加。5 住宅建设郊区化倾向。首先是因为市中心土地稀缺,城市规模不停扩大,市中心住宅开发量越来越不能满足日益增加需求;其次,郊区房地产价格相对较低,居住环境很好,多数为居住新区,计划、房型、生活配套设施标准高,是吸引改善型需求关键原因;再次,伴随私家车不停普及,市中心住宅位置优势将不停弱化,相反,近郊住宅因为道路交通情况良好,区位价值会不停提升。6 市场竞争格局发展趋势多年来,房地产市场出现了一定程度市场集约化发展态势,房地产市场和部分和房地产市场相关产业异常繁荣,市场发展趋势关键表现为以下多个方面。 房地产市场不停发展,不停成熟,促进更大市场分额掌握在较少开发商手
16、中。 利用大规模土地资源实施大盘开发,经过合理计划、有效利用土地资源提供环境优美、配套完善、居住气氛浓郁住宅区。 伴随人民生活水平提升,提升了住宅市场多元化需求,第二住宅、渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。 伴随市场不停成熟,市场竞争已经开始从质量、户型、环境等标准动作竞争逐步转化为以生活方法、居住理念等为代表自选动作竞争,已经出现了体育产业、旅游产业等其它产业和房地产业嫁接复合地产模式。二 区域市场分析(一) 区域市场概述顺驰太阳城地处河东区和河北区交界处,在行政上隶属于河东区。这两个区整体发展水平落后于和平、河西、南开三区,但好于红桥区,在天津市属中游水平。河东区居民收入水平不高,住宅消
17、费水平相对较低,但住宅市场需求旺盛。从起,河东区商品房销售量已经由过去天津市第二位跃居第一位。近几年伴随市中心区住宅开发量减小,首先带动了河东临近市区地域房地产开发,形成了东站后广场、十一经路、六纬路沿线地域房地产开发烧潮。河东区距离市中心较远区域项目大多数档次不高,定位较低,关键以低价位吸引用户。河北区房地产项目也关键集中在临近市中心区域,但因为距市区中心地带距离较远,这些项目标用户群关键以周围区域为主。河北区即使经济发展水平通常,但其购置力不容小视,从1997年这5年发展情况来看,河北区市场成长速度要高于河东区,其和河东区商品房交易量差距也在逐步缩小,但从两区各价位间成交量比较来看,河北区
18、关键集中在低级产品市场,这也能说明,河北区市场处于刚刚开启阶段,购置力还未完全成熟。从河北区项目来看,总体开发水平较低,缺乏中高级项目对市场拉动。(二) 区域市场现实状况针对顺驰太阳城项目,对周围项目进行了市场调查。从所调查项目中选择15个关键项目样本,这些项目关键集中在东站后广场、河东和河北交界地域、六纬路沿线、真理道沿线、卫国道沿线、程林庄路沿线这多个区域,项目概况以下:项目名称建筑形式销售均价(元/M2)建筑面积(万M2)新月花苑多层、部分高层26002.7万兴花园多层、小高层25003.5红顶花园多层和别墅起价25507.3恋日风景四层半2800总18朗晴居多层砖混23003.7柏丽花
19、园多层砖混33006先锋小区板式高层4000嘉海花园点式高层3200总60美日阳光点式高层未定6万春花园多层、高层360013.5丰盈新苑多层砖混32003.6汇和家园多层砖混340011大通时尚花园四层半310013金湾花园大部分多层220021中环花园多层砖混25005(三) 关键项目介绍 万春花园此项目属中高级项目,是周围区域比较富有特色也是较为成功楼盘,由中海地产操作,经典香港式设计风格,清新靓丽。该项目一期以多层为主,高层为辅,销售情况很好。二期、三期则全部为点式高层,二期已经开盘,其销售情况通常,值得继续关注。 金湾花园项目总建筑面积21万平米,地处河东公园西侧。外有公园,内有大面
20、积花园绿地,环境很好。金湾花园凭着较佳地理位置、适中销价、良好大小区环境取得了骄人销售业绩,多层部分18万平米实现销售率100%,用户关键为河东区居民。这说明此区域有一定购置力,规模大、素质相对较高项目对市场有很强吸引力。 恋日风景该项目在卫国道以18万平米大型小区、4层半低层低密度计划设计、3万平米专题花园、1万平方米水景花园、双语幼稚园为关键宣传卖点,形象清新秀丽。恋日风景前身为帝旺温泉花园,之前销售几乎处于停滞状态,经过策划企业重新包装后于3月重新开盘,销售良好。(四) 市场综述总而言之,区域市场含有以下多个特点:1 新项目迭出,项目素质正在不停提升。2 高素质项目吸引了大量和平、河西区
21、居民前来购置。3 伴随河西、和平、南开居民迁入,人文环境逐步好转。4 道路交通发展快速,出行十分便利。5 新房上市量增幅大于市内其它各区。6 价格仍是居民选择住宅最大影响原因。三 区域市场消费者行为分析现在河东区大型住宅项目集中于津塘公路,东站后广场、卫国道沿线及富民路周围地域。建筑形式上多以多层住宅为主,特色项目不多,产品形式上要落后于河西区和南开区,销售总体上趋于平淡。天津市经过多年开发历程,河西、南开等原先热点区域经过几年来高强度、大规模开发,发展空间已显局促。现河西区除梅江居住区、梅江南居住区和还未开发双林居住区外,市区周围区域已无大宗可开发土地。南开区除部分城区拆迁还未完成,大型可开
22、发项目也寥寥无几,而且上述两区项目开发已经出现了不一样程度郊区化倾向。伴随河东区城市开发进程加紧,区内中心部位土地基础开发完成,开发关键逐步向城市外围发展。河东区连接中心市区和滨海新区,是市区通往经济开发区、机场、北京交通枢纽,是政府实施城市长远发展计划热点区域,市场潜力巨大。河东区市政基础设施建设也高于河北、红桥,我们有理由相信,在未来几年中,河东区将替换河西、南开以后成为天津市第三个开发烧点地域。从和5月商品房成交量动态分布图就能看出:河东区商品房成交量已是各区之首。(一) 旧居住区调查分析我们经过对河东区部分大型旧居住区调查,能够看出。1 现在消费者对商品房购置力相对偏低,从1999年至
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