广场项目可行性研究报告样本.doc

惠州xx广场可行性研究汇报
      本项研究为规范可行性研究，关键任务是论证**广场投资必需性、可能性、有效性和合理性。根据国家相关规范，可行性研究包含机会研究、初步可行性研究和最终可行性研究，依据本项目特点，我们合三为一，从技术及经济角度，对本项目进行规范可行性研究，本项研究标准是：    
      ◆ 项目相关经济技术和综合建筑面积指标，是根据本项目相关报建资料和由陕西省建筑设计研究院初步设计方案等图纸资料进行统计和编制而成；各类房地产开发市场成交数据则关键起源于惠州市国土房管局；建安工程造价组成依据，既首先参考了该设计工程所做工程概算，同时和惠州市建设委员会公布惠州市正在建设和已经完工部分经典工程个案中相关建安工程造价资料作为对比。
    ◆ 总投资测算一览表，系按整个开发项目完全由惠州市**房地产开发全资兴建方案，拟分为三组采取滚动开发形式；本项目各类物业测定价格和分析比较是依据对本项目周围物业市场调查统计数据所得，并经过归纳和整理，其计算模式根据国外尤其是香港地域所普遍常见房地产开发项目投资可行性研究汇报表述形式，结合本项目标实际情总严谨测算得出。
    ◆ 本开发项目标各项财务分析部分，根据现在惠州市各类房地产开发物业投资经验和本项目标实际数据，经过科学测算取得，务求能够符合这类汇报规范要求、计算模式和测算要求。
第一章  惠州市社会经济发展概况
1．1惠州市经济社会发展概况
      惠州市在广东省东南部、珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，和深圳、香港、东莞毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西邻广州市。惠州市地处低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。
      惠州市是广东省一座历史文化名城，素有“粤东重镇”，“岭南名郡”之誉。改革开放以前，惠州市经济基础相当微弱，直到1979年，全市中国生产总值6.76亿元，工农业总产值6.66亿元，其中工业产值仅为2.67亿元。改革开发以后，尤其是1988年地改市以后，全市经济社会进入了快速发展、充满生机活力时期。
      20多年来，惠州市国民经济连续快速发展，经济实力大大增强，社会和经济面貌全部发生了巨大改变。惠州已由一寂寂无闻边陲之地变为一方备受关注投资热土，从一个经典农业经济区域变为进入工业化发展阶段新兴城市。
      ，全市实现中国生产总值525.2亿元，比1990年增加8.1倍，翻了三番多，年均增加20.2%。行政区划调整后，惠州市现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，除龙门县外，其它县区全部属于珠三角地域。全市总面积11158平方公里，城镇建成区面积94平方公里。按惠州市统计年鉴口径，底，惠州市总人口为333.72万，其中户籍人口（常住人口）283.02万人，外来人口（暂住人口）50.7万人。全市现有78个乡镇，10个街道办事处，1066个行政村，并设有两个国家级开发区：大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业区。
      惠州市人民政府驻地惠城区，惠城区土地总面积1410.2平方公里，总人口91.78万；惠阳区土地总面积1262.1平方公里，总人口50.77万。
1．2惠州市经济社会发展历程和特点
      纵观惠州市近二十几年社会经济发展历程，能够划分为三个阶段：第一阶段是改革开发后到1988年，第二个阶段是1989—1993年，第三个阶段是1994年到现在。第一阶段，1978年到1988年是惠州市经济发展积累阶段，这个时期代表性事件是中国开始实施改革开放，香港劳动密集型产业逐步向珠三角转移。
      惠州市经济发展比之改革开放前发展要快得多，GDP年均增加10.4%，1988年达成33.04亿元；人口年均增加1.3%，1988年达成218.06万人；城镇建成区面积年均增加4.6%，1988年达成27.75平方公里；地方财政收入年均增加14.3%，1988年达成2.08亿元；工业生产总值年均增加21.8%，1988年达成20.7%亿元；人均GDP年均增加8.5%，1988年达成1526元；三次产业比重从1978年一产独大发展到1988年退居第二位置，但该阶段第二产业比重一直最小，惠州市还没有完成从农业市到工业市蜕变；这一期间，惠州市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加，但因为基数太小，惠州市经济并没有出现质飞跃。
      1989—1993年是惠州市经济从起步进入快速发展阶段，经济社会各项指标全部经历了前所未有大发展，GDP年均增加30.5%，地方财政收入年均增加40.8%，实际利用外资年均增加61%，城镇建成区面积年均增加24.7%，外贸出口总额年均增加37.7%，人均GDP年均增加27.2%。从1989年到1993年，惠州市工业生产年均递增57.6%，第二产业比重快速上升到首位，1993年占GDP47.8%，第一产业快速下降，1993年占GDP17.5%，成功实现了从农业市向工业市转变。该阶段代表性事件是当初中国处于房地产开发高潮，当初惠州是房地产投机狂潮最集中地域之一，快速蜂拥而来投机资金一度使惠州市经济发展达成辉煌顶峰，同时也托起惠州市人民对本市经济发展高远幻想。这一阶段另一个代表性事件是熊猫汽车城项目在惠州进行谈判开启和终止。这些事件对惠州经济社会发展产生了极大影响，伴随房地产泡沫根本破灭，熊猫汽车城项目标搁浅，惠州市经济发展陷入低落和迷茫之中。
      1994年至今，是惠州市经济发展重归理性阶段，在这一阶段，惠州市一边化解房地产泡沫破灭给城市发展带来副作用，一边进行经济结构调整，使国民经济逐步实现连续健康快速稳定发展。在此期间，中国生产总值年均增加18.3%，地方财政收入年均增加13.6%，实际利用外资年均增加6.7%，外贸出口总额年均增加16.7%，工业生产总值年均增加21.9%，人均GDP年均增加14.5%。这一阶段代表性事件是中海壳牌南海石化项目标最终签署。估计未来五到十年间，大亚湾区石化产业将投入1000到1500亿元建设资金，巨大产业集聚效应将为大亚湾工业化、城市化提供强有力物质支撑，也将为整个惠州市跨越式发展提供契机。
1．3惠州市区位条件
      惠州市是珠三角东部联络粤东地域区域交通枢纽，紧邻深圳、东莞、广州等珠三角发达城市和国际大城市香港。惠州市区西距广州市153公里，东距汕头市320公里，南和深圳市相隔80公里，惠州市南部澳头港到香港中环码头仅47海里。
      良好区位条件是区域经济快速发展关键原因，其毗邻香港优越区位条件便是其中最关键原因。改革开放以前，珠三角西岸发展快于东岸，改革开放后，因为东岸靠近香港，近水楼台优势突现，到，深圳和东莞人口和中国生产总值是中山和珠海三倍多。形势出现巨大逆转关键原因就是区位条件，东部地域和香港连通性较高，这一差异使香港企业和在香港外国企业投资、技术和管理倾向流入珠三角东部，为深圳和东莞外向型经济发展提供动力，使东岸经济发展快速赶上并超出西岸。
      依据相关方面测算，在广东、香港企业北上数量和陆路交通距离基础上成反比，珠三角城市和香港距离每降低1%，制造业外资企业单位数量便增加0.58%至0.61%，制造业外资投入金额增加0.4%至0.6%，服务业外资企业单位数量增加0.34%至0.37%，服务业外资投入金额就增加0.2%到0.7%。
      进入新世纪，惠州区位条件将重大改变。CEPA签署和实施，在未来若干年香港对珠三角辐射作用将大大加强，香港国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角全方面发展。惠州作为珠三角城市关键一员，经过基础设施建设改善和香港交通便捷性，深入充足利用和强化毗邻香港区位优势，使其接收香港和周围大城市经济辐射和承接产业转移，和香港进行更深层次合作方面，有更大作为。
1．4南海石化项目和大亚湾经济区建设
      落户大亚湾中海壳牌南海石化项目，首期投资43亿美元，是中国现在最大中外合资项目，由英荷壳牌企业和中国海洋石油总企业及广东投资企业合资经营。项目采取世界优异石油化工技术，年产80万吨乙烯，进而衍生出230多万吨高质量化工产品，年销售值达17亿美元，对下游产品拉动效应为1:50。该项目已于11月奠基，现在正在进行80万吨乙烯裂解装置建设，估计到正式建成投产。
      未来几年中国对石油化工产品需求前景仍然十分宽广，石化产品在中国还有很大发展空间，惠州正主动抓住这次机会，争取吸引更多配套下游石化产业落户惠州，使惠州成为珠三角乃至广东省关键石化基地。
      大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积273.68平方公里，海域面积488平方公里，海岸线52公里，自然条件得天独厚，拥有全方面开发吞吐能力超出亿吨天然深水良港，土地资源、淡水资源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善道路、供水、供电、通讯和港口等基础设施网络，含有发展临海大型工业项目标优越条件。
      大亚湾在努力构建完整石化产业链方面有很大优势：壳牌企业是全球500强跨国企业之一，拥有优异管理和技术设备，在世界石化市场占据关键地位。壳牌企业龙头地位有利于大亚湾吸引其它跨国企业集聚，进而组成完整石化产业链。开发区内已经有东风本田等一批汽车零部件企业，形成了一定产业规模，伴随日本三大汽车生产商进入珠三角地域，大亚湾汽车装备业发展前景十分可观，尤其其优越港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业出口基地。假如从更大范围来看大亚湾，其发展前景更不可估量。
      大亚湾东部稔平半岛，土地面积740平方公里，超出新加坡土地面积，正处于尚待开发状态，含有发展多个大型工业项目标条件，正受到外来投资商高度关注。
1．5惠州市在珠三角地位和作用
      现在，惠州是珠三角东部联络粤东地域交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之一，是珠三角关键生态农业供给基地和生态环境保障区。惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城区发展空间，从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市转变。正在建设中中海壳牌南海石化项目将给惠州市经济发展增添一台强有力发动机，推进惠州工业化进程，拉长产业链，使惠州成为珠三角乃至华南地域关键化工基地，改变惠州在珠三角分工地位，进而带动珠三角东翼边缘工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大基础性工业支撑。
      同时，石化产业区开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推进惠州市走向真正意义上沿海城市。伴随继续加强和深圳、香港、东莞联络，对旅游资源开发利用，对生态环境加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角关键休闲旅游基地，成为珠三角东部产业转移最直接承接地。

第二章  项目概括
2．1研究基础    
      用地单位：惠州市**房地产开发
       发 展 商：惠州市**房地产开发
      用地性质：商住楼（高尚住宅）
      项目名称：**广场
      用地位置：惠州市江北27号小区
      用地现实状况：已开发40%
2．1．1可行性研究分析基础依据
      1．国土证：惠府国用（）字第1300077号
                       惠府国用（）字第1300012号
                       惠府国用（）字第1300013号
                       惠府国用（）字第1300076号
      2．建设用地计划许可证：惠州市规字第337号（一期） 
      3．商品房预售许可证：惠州房预许（）42号（一期）
2．1．2项目经济技术指标和相关参数
      计划区总用地面积49552.6平方米，已开发40%。
      本项目经济技术指标和相关参数：
]           总用地面积：49552.6平方米
            总建筑面积：250000平方米   
            公共占地：10535平方米   
            园林占地：18500平方米   
            销售收入：56167万元    
            开发总投资：41504万元；其中：    
                  1．土地开发费：4000万元；
                  2．土建、建安设计工程费：28752万元；
                  3．应缴多种税费：2500万元；
                  4．营业税：万元；
                  5．各类配套工程费：532万元；
                  6．供水增容费：120万元；
                  7．报建手续费：600万元；
                  8．不可预见费：500万元；
                  9．投资利息：万元；
                  10．其它费用：500万元。    
2．2研究过程
     2．2．1研究目标    
      项目可行性研究是项目立项依据，亦是项目开发成功基础，经过系统研究，可依据惠州房地产市场特征决定市场定位，可依据技术经济评定，了解项目运行投资收益及回收期，尤其是测算项目实际开发成本，以作为后期市场营销计划决议关键依据。实际上，可行性研究已形成清楚目标，本项研究亦不例外，目标在于对**广场投资开发提供可行性决议依据。
2．2．2研究人员
      可行性研究包含到技术和经济两个层面，尤其是对市场需求估计和成本测算十分专业，所以，要求研究人员含有扎实专业知识和工作经验。为了达成本初步投资可行性研究既定目标，惠州市**房地产开发专门成立由市场研究人员、营销策划人员、房地产估价人员、工程技术人员、城市及小区计划研究人员、资深建筑师、投资预算人员、财务分析人员等组成顾问小组，经过搜集大量相关市场资料及城市计划资料，结合项目本身特点，对项目开发可行性进行了系统和深入探讨，并对项目标营销策划进行初步探讨。
2．2．3研究内容    
      房地产项目所包含内容十分广泛，所以，本项研究内容亦较为复杂，总体上来看，我们依据预期收益和成本两条根本，将内容分为五大部分，即研究标准，市场研究，项目评定，投资分析和基础结论，个中包含关键分支内容包含：    
      a、全方面搜集项目周围大量市场资料，籍此分析多种对项现在景有决定性影响市场原因；
      b、从城市计划角度对本项目进行评价；
      c、利用房地产价格评定方法，测定项目各类开发物业市场售价； 
      d、综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区计划作出评价； 
      e、从实际操作角度计算分析项目投资成本及估计投资进度；
      f、结合实际情况对项目标投资进行财务分析，计算项目标可能收益，分析影响收益关键原因；   
      g、按投资开发进度安排资金筹措和利用计划；
      h、综合各类分析，对项目标开发可行性作出判定。
2．2．4 研究方法    
      为达成研究目标，我们在研究方法选择上依据“针对问题，简单明晰，切实可行”标准选择了三种关键方法：一是抽样调查和经典调查。关键针对需求，在惠州市内以中高收入家庭为抽样框，采取分级多层标准访问500个家庭，并在此基础上召开座谈会，同时进行对关键类似楼盘进行个案调查。二是教授研讨会。邀请营销、估价、工程、建筑、预算等各方面教授就部分经典问题展开讨论。三是计算机模拟运算。对影响本项目开发关键原因进行变量交换对比。
2．3项目背景
      “****广场”在惠州市江北27号小区，为新城区心脏地带，西临广汕公路和全市金融、商业中心，新行政区及全市体育文化中心，北通惠州火车站，交通十分便利，项目所处地域是惠州市走向二十一世纪，形成大惠州城市关键城区，也是惠州多年城市开发建设关键地域，是江北新城关键地带。拥有丰富经济资源及人文资源，政治、经济、文化、金融、商贸、科技气氛很好。
2．3．1发展商介绍
      惠州市**房地产开发成立于12月，前身为惠州市**经济贸易发展企业。该企业以房地产开发经营为其主营业务，是集土地、房屋开发和房屋经营服务为一体综合性开发企业。经过多年奋斗，该企业以全新运行机制，灵活经营方法，大胆改革、务实创新、主动拓展，现已发展成为实力雄厚、信誉良好、业绩卓越大型房地产开发企业。
2．3．2  项目概括
      “**广场”是由惠州市**房地产开发投资兴建住宅项目，它所处惠州市江北27号小区是惠州市新城区关键地带。总体计划充足表现“人文小区”概念，着眼长远利益，以人为本，以客为尊，充足利用现有资源，提供高品质小区生活服务配套设施，面向用户群关键是惠州中高收入人士及港澳同胞。
2．3．3  项目总体布局
      ****广场总占地面积约49552.6平方米，东面中心区位以21M宽小区道路为界是拟建公园，南面设一形象入口；西面是64M宽广汕一级公路，道路另一侧为惠州新城繁荣区。小区设主入口（形象入口）一个，在现首期工程旁；次要出入口三个。为表现“人文小区”概念，发明山水相间园林式住宅区，小区东部小山脉将整体保留，在山前平地处建造功效性同景观性相结合立体水体体系，水体沿岸为步行及人造景点。
2．3．4交通组织
      从西侧经过小区边缘广汕公路，现为一级公路，区内东侧、北侧分别有城市主干道路经过，使得本小区和周围地域和市中心全部有方便、快捷交通联络。小区四面环通，满足消防车道设置要求。
2．3．5建筑功效
      项目首期计划有八层和十层综合商住楼共四栋，标准幼稚园一座，中心花园一座；二期建设二十九层写字楼一栋，二十八层商业楼一栋，国际标准网球场一座；三期建设二十八层商业楼一栋，高层综合楼一栋。总住户1100户，可居住人口3800人。
2．3．6建筑造型
      平顶层，坡顶盖，智能化系统，小区采取整体形象入口及红线外绿化，配置煤气、通讯、有线电视管道。
2．3．7消防及分区
      区内道路分四级进行组织：区内主干道路，区内次干道路，支路，和宅前路。支路及宅前路基上有序组织区内部交通。
2．4  区域特点
      本可行性研究针对**广场首期，但因为项目标整体性，在研究过程中又不可完全独立分开，因为诸如绿化、公共设施是由整个小区统一计划，含有共享性，在投资分析上，亦必需按建筑面积进行分摊。从整体项目来看，**广场首期尚待续建，根据发展商设想，全部工程根据三期组团式标准以滚动式开发。
2．4．1  基础描述
      本项目地块在惠州江北新城关键地带，西临广汕公路上通广州，下连汕头。
      广汕公路是项目区域对外联络一条关键快速道路，连通广州和汕头主干车道，是惠州城市连接外界关键交通要道。广汕公路现实状况路宽64米，为双向六车道，并已于二00三年拓宽为惠州市形象大道，经过新城区位置被命名为惠州大道。
2．4．2  总体布局
      区域四面几条城市计划确定道路形成道路网将本区分成两个独立分区，每个分区以不一样建筑密度、使用性质及建筑高度、体量来强化各自特色。考虑到让每户居民能取得宽广景观视野，对各分区建筑物体量和高度控制，经过计划手法安排成阶梯状，由西向东、由里边向路边建筑物体量和高度逐步递增。为提升各个分区可识别性，在每个分区街坊内，经过计划不一样单体建筑类型，建筑组合方法和建筑和户外开敞空间关系，塑造独特小区风貌。
2．4．3  道路系统
      计划区在新城区关键位置，隔东江，连惠州大桥而和老城区相连，广汕公路从西侧经过，三环路从计划区南部经过，使本区和城市其它地域之间联络很便利。本区道路交通组织是以人活动为关键，以建设高品质小区空间为前提来进行计划。
      ◆  区内按原计划几条城市道路穿过其中，将用地分成若干街道，但未见显著主从关系，道路系统层次不清，此次计划按前述标准进行了局部调整，原计划路网走向，将部分道路红线宽度及断面形式进行合适调整，即原计划红线宽36米路改为24米宽；区内部三条道路调整为中间6米绿化带景观路断面，既降低了穿越区内过境交通，又丰富了区内道路景观，给大家以更深刻空间体验。
      ◆  区内道路分四级进行组织：区内主干道路，区内次干道路，支路，和宅前路。支路及宅前路有序组织区内部交通。
      ◆  区内还设置了组织有序步行路系统，首先确保了人车之间合适分流，降低了相互干扰，形成服务居民生活步行空间；其次又为发明步行景观提供了条件；第三是经过步行路系统将各片区有机串联成一个整体。
      ◆  根据相关规范配置停车车位，各组团依据实际情况，采取不一样方法来处理停车问题。
2．4．4  公共设施配置
      ◆  小区学校：基地西侧入口处，地势平坦，标准幼稚园一个，可容纳学生600人，建筑面积2500平方米。
      ◆  文化设施：中心区计划青少年活动中心、小区图书馆、惠州市书画爱好者活动中心，茶艺馆等。
      ◆  体育设施：中心区计划小区健康中心，内含大型室内康乐中心。
      ◆  商业服务设施：中心区步行街两侧计划超市、便利店、餐饮服务设施。高层公寓区结合底层裙房设超市、便利店、餐饮等商业服务设施。
      ◆  该地块南面为惠州市江北占地8万平方米公园。
2．4．5  绿化系统计划
      绿化系统由小区主次干道绿化，步行系统绿化，景观轴线专题绿化带，小区公园、组团绿地组成。采取红花紫荆形成共同绿化环境专题符号，在突出专题植物基础上寻求一个环境共性。利用植物树种特色，直接或辅助塑造各街道和步行系统性格和特征。
第三章  惠州市商品房需求情况
3．1惠州市基础情况
      惠州市在广东省东南部，珠江三角洲东北端，和深圳、香港毗邻，是港、穗、深连结粤东陆上交通要冲。辖区除龙门县外，均属珠江三角洲经济开放区。全市面积11158万平方公里，是省级历史文化名城，千余年来一直是东江流域政治、经济、文化、交通中心和商品集散地，全市人口333.72万人，第五次人口普查时人口密度215人／km2，低于全省平均水平。市区现有总人口91.78万人，其中常住人口65.36万，暂住人口26.42万人。全市工农业总产值为1192亿元，其中工业总产值994亿元，农业总产值198亿元，全市工业企业实现工业产品销售收入650亿元，比上年增加15％，实现利税总额52亿元。全市中国生产总值约700亿元，一、二、三产业所占比重分别为15％、57％、28％，依据“配第-克拉克定律”，惠州市社会发展已经处于较为发达工业化阶段，全市人均中国生产总值在广东21个市中排名第七位，分别相当于广东全省（省内平均水平）、深圳市和广州市（省内优异水平）、河源市（省内落后水平）1.2、0.4、0.5、5.2倍，在全省属中上等水平。外贸进出口总额90亿美元，约相当于中国生产总值144％。
3．2住宅建设和消费
      截止底，全市房地产开发投资总额为16.67亿元，交易面积171.66万m2，交易金额18.28亿元，交易宗数1148宗。整年房地产施工面积221.29万m2，完工面积48.14万m2，销售面积34.12万m2，销售金额13.74亿元，个人购置商品房面积比重为89.6%，个人购置住宅比重为96.68%。这表明，惠州市房地产大市仍处于较为低迷复苏阶段，房地产市场仍在处于消化期，但值得看好是，市民对房屋消费连续增加，个人购置商品房已成为拉动房地产市场一支关键力量。现全市住宅使用面积共有429万m2，居住人口427万，人均居住面积为15.3 m2／人。依据城市计划和发展要求，未来20年内惠州市人均住房面积要达成30－35 m2，住宅需求量将有较大发展，这为惠州房地产商提供了一个很大发展空间。
3．3商品房需求关键指标
      **广场关键面对惠州市区居民，惠州市区关键经济指标以下：
      ◆市区人口约92万，28万个家庭。
      ◆人均GDP4.1万元，全省排7位（）
      ◆人均储蓄存款9.4万元，户均月收入4750元
      ◆人均居住面积15.3平方米
      ◆空置住房总面积18万平方米
      ◆商品房交易率59％（）
      ◆市场面状态是：住宅商品化已成为大众趋势，居民购房欲望较为强烈，支付能力较强。
3．4商品房需求请求
3．4．1商品房需求请求
      依据6月在惠州进行一次抽样调查（惠州市区，分层多级抽样，有效样本500户）结果表明，惠州市民购置商品房基础特点是：
      ◆一次性投资额度为13万元。
      ◆低端需求户（接收商品房价格为1500－元／平方米者）收入4130元，需求房屋面积均值为113m2。41％人期望一次性付款，月均供楼支出1290元。
      ◆高端需求户（－2500元／平方米）收入4541元，需求房屋面积均值为122平方米。22％人期望一次付款，月均供楼支出1311元。
      ◆有购房意向家庭中，地段偏好选择次序为：下埔、江北、南坛、麦地、西湖、东湖、上排、河南岸、龙丰、桥东、下角。
3．4．2  商品房为惠州居民关键消费支出
      伴随全省实物分房终止和货币分房全方面推行，房地产作为一项关键商品，成为大多数个人和家庭一个关键消费和投资目标，所以房地产需求必会有一定增加。近两年来惠州经济有了稳步增加，居民收入每十二个月全部有所提升，居民手中可支配性支出肯定会投向部分投资领域，如股票、债券、教育、旅游和房地产上，而房地产作为不动产，其投资数额较大，增值机会也颇为可能。这部分潜在消费者，其对地理位置优越、计划设计很好、环境一流、物业管理水平高小区尤其中意，这从东湖花园、金迪新苑、碧水湾、新世界长湖苑受众多市民支持便可略窥一斑。
3．4．3  接收商品房平均价格为1805元／平方米    
      从对消费者购置力分析来看，惠州居民已含有相当购置力，她们对房屋要求已从安置型过渡到适用和舒适型。据调查，惠州市民能够接收商品房平均价格为1805元／平方米，其中中高收入家庭则为2050元／平方米。在付款方法上，大多数市民更倾向于银行按揭分期付款方法。消费者在购房时，对小区周围环境、配套设施、物业管理等原因比较重视，期望发展商能提供位置好、价格适中、环境优美、配套完善、服务优质小区。
3．4．4  主流消费面积在100平方米以上
      消费者在房屋面积、间隔、装修、户型设计方面，大多期望房屋面积较大，尤其是厅面积要足够大，间隔合理，有基础室内装修或全部装修，装修档次处于中等，户型上选择三房二厅和四房两厅消费者居多。 
3．5  惠州居民对商品房环境及配套要求
      伴随收入水平提升，惠州居民对商品房要求日趋苛求，调查表明，绿化环境为购置商品房最关键参考原因之一，尤其是对于中高收入白领人士，这方面请求更强烈。
3．5．1 对住房硬件要求
      数据表明，对住房硬件要素，房屋质量是被认为最关键，认同百分比达68％，其次是小区绿化环境，认同率达61％，再次是地理位置，认同百分比达55.0％。图2所表示。 
3．5．2对小区配套设施要求
      数据显示，对小区休闲娱乐配套设施，要求有健身室百分比最大，其次为儿童乐园。具体数据图3所表示。 

第四章  惠州市商品房供给情况
4．1商品房供给总量及特点
      惠州房地产在九二、九三年曾和海南海口、广西北海成为全国三大开发烧点，房地产为虚火过旺，从而在以后国家宏观调控中，房地产业进入谷底，商品房市场显著展现总量过剩、供过于求局面。
      二00二年，市区商品房销售面积27.11万平方米,其中售给个人22.02万平方米，二00三年，商品房销售面积34.12万平方米。近几年来，房地产市场在经过国家政府正确引导和市场良性竞争和淘汰，房地产开发商数目从九十年代初1300多家，演变到现在70多家，买方市场正在逐步形成。在受到市场竞争影响和消费者日益成熟情形下，房地产发展商之间竞争从早期无序化圈地竞争向更高层次和更为规范品牌竞争、服务竞争演进。
      各个房地产商为了在市场上争得更大市场份额，不管在计划设计、房型、环境部署上，而且在质量管理、绿化、物业管理水平上全部十分重视提升级次和水平，惠州市也出现了诸如东湖花园、碧水湾等一批高质素住宅小区，在市场销售上创出了不俗成绩，形成房地产消费一个个小高潮。从房地产市场供给总体情况来说，房屋总量供过应求，空置房面积居高不下，据二00三年统计，全市商品房空置面积为85万平方米。但总量过剩并不代表适销对路房地产项目过剩，而关键是结构性过剩，很多空置商品房卖不出去关键是因为计划设计失当、户型及结构不合理、房屋周围环境差、配套不完善等等原因。
4．2惠州市商品房市场发展趋势
      房地产业发展，将会带动一大批相关产业发展，所以房地产业成为部分相关产业助动器。惠州市房地产业发展，也倍受政府和企业关注。房地产业良性发展，受国家相关政策、法规影响极大，目前，国家相继出台了一系列法规和政策，支持和刺激房地产业发展，国家建设部也前后出台了对应方法激励和扶持房地产业发展，在这种情形下，房地产业已成为国民经济一项关系国计民生关键产业，含有较为宽广发展前景。惠州市房地产发展，和中国其它城市房地产业相比，既含有共同之处，也显现出其特殊一面。惠州市商品房发展有以下多个趋势：
      （1） 在政府激励消费政策和加紧房改善程影响下，市民商品房消费日益提升，住宅市场需求容量增大。国家为激励消费，近几年来数次调低银行利率，引导大家加大消费量，扩大内需。商品房作为老百姓消费生活中一个大件耐用消费品，其主导作用极为显著。加之国家加紧房改善程，取消了实物分房，开始实施货币分房，商品房消费日益成为千家万户大宗消费。惠州市民人均收入最近来一直呈增加态势，其对商品房消费也必将有所增加，住房需求增大增多。
      （2） 房地产市场竞争日益猛烈，竞争将更多地表现在发展商实力、信誉、品牌上竞争，经过竞争，市场日益规范和成熟。房地产市场竞争加剧，各发展商在房地产项目上更趋于理性和务实，竞争不仅在户型设计、结构、小区环境等方面，更多地将在实力、规模、品牌上展开。
      （3） 伴随南海石化项目标开启及惠州一系列集团企业发展壮大，势必带来更多外来资金和外地人口，并由此深入刺激惠州房地产业发展。惠州作为珠三角东部地域经济发达城市，经济建设发展很快，并因为其优越地理位置和良好投资环境，吸引了众多外地投资者，在引来资金流同时，还涌入了大批经商务工外来人员，她们住房需求也会给本房地产业一定发展机会。
      （4） 伴随消费者和房地产市场逐步成熟，消费者对房地产要求将趋向于愈加舒适、更便利，住宅小区将会趋向人性化、智能化、生态化、园林化方向发展，这为广大房地产商又提供了一个新市场机会。
      在满足了住基础需要后，消费者对住宅需求趋向更高要求，如对小区智能化要求，便是以后住宅一个发展方向。

第五章  个案分析
5．1总体供给情况
      惠州市房地产业经过几年发展，市场竞争已进入良性化竞争壮况，各开发商为争夺更大市场份额，在小区计划、建设、管理服务等方面全部投入了一定力量，现在市场上进行销售和准备销售住宅超出三十万平方米，房屋总体供给情况呈供大于求局面。现在销售情况很好小区通常全部在市区内，开发规模较大，物业形象和楼宇素质良好，交通便利，但因为这类小区通常销售价格偏高，部分楼盘物业管理水平较低，影响了市场消费者对她们购置欲望。
5．2  本类项目标个案分析
      依据项目标可比性标准，我们选择惠州市内碧水湾、君华府等较有代表性楼盘，作为**广场关键竞争者进行对比和研究。
5．2．1  地理位置
      从地理位置来看，碧水湾和君华府均座落于江北新城，交通较为便利。
5．2．2  楼盘建设
      以上两个楼盘，小区占地面积各有不一样，碧水湾占地面积超出18万平方米，而君华府占地面积为4.3万平方米。均为一次性开发完成。在装修方面，君华府提供业主基础装修，而碧水湾提供给业主为毛坯房。在楼体外观上，采取粉红色较多，君华府外墙以米黄色为主调，在建筑风格上，则以欧陆式风格为主，碧水湾是港式风格。
      绿地方面，碧水湾绿化率均在38％以上，君华府因为单体楼原因未做过多绿化。
5．2．3  销售情况
      君华府于5月开盘，已售出45％；碧水湾自10月份开盘以来，已完成销售70%；从售价来看，君华府售价在2300元／m2以上，均价为2850元／m2。碧水湾均价为2300元／m2在付款方法上，大部分是采取一次性付款和银行按揭两种方法。在银行按揭上为8成30年。
      在这两个楼盘当中，会所中以健身／健美室、儿童乐园（游戏室）、游泳池和乒乓球室最为普遍，其它如室外球场也较为普遍。
   具体以下表：
            会所项目配置                              楼盘               会所                               君华府   健身/健美室、儿童乐园、游泳池、乒乓球室、西餐厅
碧水湾   健身/健美室、儿童乐园、游泳池、乒乓球室、网球场、羽毛球场、篮球场
5．2．4各楼盘销售策略
      在销售策略上，不一样发展商采取了不一样销售方法，但最基础便是立足于本楼盘。销售对象为惠州地域中高收入者，同时因为其在江北新城，升值潜力大，其提供特低首期，超长久高成数按揭对购房者吸引力较大。
5．2．5  小结
    君华府、碧水湾优劣势对比：
    君华府：    优势：    1）  小区地理位置好
                                 2）  计划设计合理
                                 3）  配套设施完善    
                    劣势：单体楼、无绿化、售价偏高。    
    碧水湾：    优势：    1）  发展商信誉好
                                 2）  小区地理位置好
                                 3）  配套设施完善  
                                 4）  智能化小区     
                                 5）计划设计水平高
第六章  项目评定
6．1 项目概括
         **广场惠州新城江北27号小区，占地面积49552.6平方米，为集中高级房产为一体大型人文住宅小区，现在首期已开发完成40%。
6．2项目优势
      （1） 本项目标发展商实力雄厚，信誉良好，企业集聚了一大批富有经验工程技术人员和房地产开发经营管理人员，建立、健全了一整套科学、高效管理制度，形成了完善项目开发、工程管理、经营销售、财务管理及房地产物业管理等运作体系，含有成功开发建设**广场大型住宅小区硬件基础。
      （2） **广场住宅区建设目标是建设一个大型人文住宅小区，其舒适而富有改变户型设计、含有现代气息建筑造型均由名师精心设计，整个小区计划既考虑住户现实需要，配套设施完善，又适度超前，将智能化引入小区开发建设之中，可使住户在充足享受幸福生活同时，感受到高科技为她们带来生活之便利和高品味生活享受。这类项目在惠州含有相当市场号召力，推出市场后必将受到众多买家支持和欢迎，市场前景宽广。
      （3） 住宅以座北为尊，以朝南为贵，本项目所开发住宅户户座北朝南，负阴抱阳，客厅、卧室、书