马鞍山新都市广场项目商业计划书样本.doc

马鞍山新城市广场项目
商业计划书

第一篇 概 况

一、项目概况
1、地理位置
马鞍山市在长江下游南岸、安徽省东部，东临石臼湖和江苏溧水县和高淳县交界；西长江和和县相望；南和芜湖市郊、芜湖县、宣城县接壤。至芜湖市区30公里；北和江苏省南京市江宁区毗连，至南京市区45公里，含有临江近海，紧靠经济发达长江三角洲优越地理位置。全市总面积1686平方公里，南北最大纵距54.4公里，东西最大横距46公里。
马鞍山交通便利，拥有长江万吨级马鞍山港，可和中国外港口四季通航；至南京禄口口机场20多公里；有宁马高速和沪宁高速、京福高速、宁杭高速.宁合高速相连；有宁铜铁路和皖赣线、沪宁线相连。距南京40分钟车程，距上海3小时车程，距合肥2小时车程,距杭州3小时车程
2、项目位置
本项目地块是马鞍山控制性计划A片用地，在葛羊路、圆桥路、红旗路和江东大道围成区域内。B地块为葛羊路南、花果山东北，原星火福利厂位置。
南为新城区，距市中心3公里；东1公里为宁马高速公路出入口，北为国道和马钢新厂区；西面为老城区（金家庄区），有铁路慈湖货运站。
3、土地用途
A地块区域面积：1154.917亩（合769944.84平方米）
B地块区域面积：82.472亩（合54981.59平方米）
拟建大型专业综合性市场，商业步行街、服务配套设施、住宅、写字楼、宾馆等。土地出让年限：住宅70年，商业40年。
4、计划指标
容积率：A地块：1.1；B地块：1.0。限高：80M。总建筑面积：约90万平方米。
5、项目投资规模：约20亿元人民币
6、项目开发周期：五年（—）
二、背景资料
（一）宏观形势
● 改革开放后中国GDP连续多年保持8%左右增加率，为世人所瞩目。受中国庞大中国市场所吸引，同时中国大陆含有土地和劳动力价格优势，国际资本向中国，尤其向沿海地域加速流动。当沿海地域国际资本和民营资本达成一定密度以后，受供求关系所影响，这些地域土地、劳动力价格优势将逐步丧失，从而促进大量资本开始向内陆地域寻求新投资场所。
● 进入新世纪以来，以上海为关键长江三角洲快速崛起，环太湖地域苏、锡、常和杭、嘉、湖等城市根据区域分工和协作和错位发展标准相继为自己城市重新定位，以保持和上海这一龙头相对接，避免反复建设和过分竞争，拓宽了协作空间，强化了各个城市特殊功效，增强了城市发展源动力。10月马鞍山市正式加入长三角经济合作圈。
● 上海世博会将会极大地推进长三角地域迅猛发展。
● 多年来，以南京为关键南京城市圈框架正在加速构建，马鞍山市地缘优势愈加凸现。怎样以主动姿态，在更高起点上计划城市建设，立即和大城市城市圈相对接，已经受到地方政府高度关注。二市合作也进入实质性阶段，真正在资源互补上实现区域分工协作，南京市轻轨延伸至马鞍山市已经过立项，南京中北（上市企业）公交车已驶入马鞍山。
● 由马鞍山、芜湖、铜陵三市组成皖江开发、开放带建设亦已开启，三市相互协作，相互联动态势业已形成。马鞍山长江大桥已立项,开工,完工,所以本项目标批发市场可辐射至巢湖地域.
（二）区域经济
● 马鞍山市经济以矿产开发、钢铁工业、特种汽车制造、造纸工业为基础，拥有三家上市企业，经济基础很好，但产业结构不理想。多年来，马鞍山市招商引资卓有成效，圣戈班、中橡等一批中外合资项目发展快速，马鞍山市经济进入快速增加期。目前中国外经济形势给马鞍山市经济发展提供了前所未有机遇。
● 市政府工作汇报对未来五年发展提出了“中国生产总值每十二个月递增12%，五年内实际利用外资5亿美元，内资100亿元”奋斗目标。号召全市上下在开发、开放两条线上下功夫、做文章。
马鞍山市提出三年实现双百“城区面积100平方公里，城市人口100万”。，以企业改革为中心改革攻坚取得历史性突破，行政管理体制改革继续深化，也是全国行政综合执法试点城市。
● 对外开放向全方位、多层次、宽领域快速拓展。现在马鞍山市正在全市范围内形成全员发动，全民招商气氛，加速建设和完善一区五园体系，努力争取在招商引资方面有大突破。同时还看到，招商引资除了需要解放思想，变革观念和制度创新之外，还需要发明一个有便捷交通、通讯条件，完善、富有些人性化生活和工作环境，廉洁和高效率行政作风。
● 人均GDP1858美元，城镇人均可支配收入8749元，人均消费性支出6610元，各项指标均列安徽省首位。
● 马鞍山市是全国“卫生城市”、“园林城市”、“旅游城市”，联合国“最好人居奖”，现在新目标是建设一个“生态马鞍山”。
● 市政府提出今年着力打造道德为支撑、产权为基础、法律为保障“信用马鞍山”。

第二篇 项目定位

一、市场需求分析
目前，不管是国际环境和中国形势，不管是马鞍山市本身城市化进程和开发、开放战略实施，全部将给市场带来巨大商机。其理由为：
1、外国资本涌入和民营资本快速扩张必将大大加紧中国工业化和国际化进程。各省市国家级和地方级经济开发区建设如火如荼，方兴未艾。
2、以后一段时间内国家将继续实施主动财政政策和稳健货币政策，从而以加大基础设施投入、政府购置、扩大出口和提升消费水平等路径来有效地拉动内需，保持GDP高速增加。
3、大城市圈计划、城市圈扩张、旧城改造和建设，提升城市经营管理水平，改善城市生态环境。
4、市政府提出要经过三步走，翻三番，确保“两个率先”目标圆满实现。第一步到，GDP比翻一番，人均超2500美元；第二步到，GDP达成5000美元，人均可支配收入达18000元。从总体小康到全方面实现小康，广大人民群众必将首先受惠，增加收入，提升货币可支付能力。
上述四个方面最终究结到一个城市生产性消费和生活性消费将出现较显著增加。而从产品消费种类上讲，关键集中在建材、家电、家俱、休闲娱乐类消费、汽车和居住上。所以，以这类产品为销售对象市场肯定会碰到十分看好商业机会。
本项目所在马鞍山市新区控制性计划A片用地，处于江东大道以西、圆桥路、葛羊路以北和红旗路围成区域内，西和老城区相毗邻，北和慈湖工业园及马钢新厂区相接壤，东为3万人居住小区和宁马高速出口，是马鞍山东大门；南为花果山公园。计划中南京至芜湖轻轨沿江东大道而过；西面铁路货运站及国道、长江码头是建立大市场现代物流得天独厚条件。我们在经过数次实地考察以后，对这一区域特点进行详尽分析，认为：从马鞍山市政府业已确定开发、开放总体战略考虑，这一区域处于老城区和新城区交界处及城市东大门，比较适宜于建设一个集大市场、餐饮、宾馆、休闲娱乐、商务办公、住宅等物业新商业城。
二、产品竞争分析（因住宅类物业供不应求，仅对商业地产进行分析）
1、当地同类市场如华东国际装饰城、花山路建材市场、解放路商业街等规模较小、品种单一，无法满足消费者需求，造成消费外流；
2、南京江宁区在建中同曦建材市场会对本案有一定冲击，但距离、成本和租金是本案优势，大而全、有文化、有品位、有创新是本案关键竞争力；
3、芜湖建材市场开发经营很不成功，对本案影响不大。
三、项目定位
立足马鞍山，辐射芜湖、巢湖、江宁建材、家俱、服装、家电、农副产品等集散地，同时成为马鞍山、南京餐饮、休闲、购物和娱乐中心，成为马鞍山市新商业中心。
四、SWOT分析关键点：
1、STRENGTH（优势点）：
1）本案处于马鞍山新城区计划方案关键地块，距离市中心仅五分钟车程，人流，车流引入比较方便；
2）当地块就位和宁马高速出入口，由红旗路、葛羊路连通市中心，江东大道贯通南北，足可涵盖南京、芜湖、马鞍山三大市场，交通便捷，地理位置优越，地段优势显著；
3）规模大，占地面积830000平方米，建筑面积约900000平方米；
4）配套完整，整个区域包含：四星级酒店、多功效商务楼、家居用具批发市场、建材批发中心、餐饮休闲、购物广场、住宅、别墅等；
5）在地块北侧，江东大道和红旗北路口有一个公交总站，乃未来客流集散中心，人流汇聚，物品集散；
6）地块东立即兴建3万人居住区，花果山东己建关键中学和将建2万人居住区。
2、WEAKNESS（问题点）
1）地理位置即使优越，但北侧红旗路还未建成；
2）整个项目周期长，投资规模大，必需合理计划，建立多渠道资金起源；
3）现在项目周围环境较差，周围全部是农田、小路、废弃厂房等；
4）马鞍山业态单一。
3、OPPORTUNIES（机会点）：
1)马鞍山市整体经济现在正处于高速发展起步阶段，且基础雄厚、经济环境优越；
2）全国整体房地产市场正处于新一轮景气周期，近期介入市场时机很好；
3）中国宏观经济形势向好，投资者信心增强，商贸活动频繁肯定对大型批发类型市场物业需求量增加；
4）现在马鞍山、芜湖、南京江宁区相关大规模建材、家俱、衣饰、家电等大型市场并没有真正形成，但又全部在近两年逐步得到发展；
5）市府重视并大力支持本项目（己列入今年市政府实事工程），将有力推进本项目标顺利展开；
6）国家《大店选址法》和《商业网点规范》在年内出台，将保障本项目标顺利实施和升值空间。
4、THREATS（威胁点）：
1）假如项目标开发周期较长，前期运作不顺，后期可能要面临市场下滑风险；
2）周围城市，如芜湖、江宁全部在主动发展规模化商业市场，后期会对本项目标经营带来竞争压力；

第三篇 总体计划

一、计划思绪
借鉴国际流行第五代商业地产模式——SHOPPING MALL模式，同时保留了商业步行街等传统业态特点，努力争取在购物、环境、休闲、娱乐、旅游、文化等方面和商业地产达成完美结合。
本着“以人为本，因地制宜”标准，将现代建筑风格和传统徽派建筑元素揉合在一起，以强化该区域传统文化气氛和旅游功效。未名湖畔绿地、廊桥及商业街景观采取中西结合方法，突出视觉效果。宾馆酒店及休闲娱乐项目标设计则采取现代建筑设计理念，努力争取突出整个区域中心功效和建筑层次。整个广场以美化、绿化和亮化为目标。做到四个最，即市场面积最大，中外餐饮最全，传统文化气氛最强、生态环境最好。将本项目打造成为马鞍山市最为繁荣商业中心和不夜城。
二、总体计划
本项目计划整体结构为“两条绿轴、一个中心区和五个功效片区”，其中中心区围绕两条绿化水景主轴交叉处形成新区公共活动和休闲空间；两条绿轴将地块自然分割为五个片区，五个片区则以一个向外商业功效渐次过渡为内向商业和居住功效，使整个区域形成份布合理、功效清楚、过渡自然、人天合一生态环境。
1、两条轴向绿化带：以基地内现有东西向水系和沿计划东西向干道为依靠形成横向绿轴，其向东和城市滨河绿带相连，向西则和西部地块径连；南北向沿计划干道计划了一条纵向绿轴，从而整个新区形成十字型伸展绿化网络。经过轴线和道路引导作用，使地块内部土地增值。
2、中心区：以水系和绿化景观为背景计划大型专题广场，四面布高层高级写字楼、产权式公寓，底下二层为大型商业广场，聚集人气，使整个地块升值。
3、五个功效区片：
A区为宾馆、写字楼和餐饮娱乐区：该区靠近江东大道和葛羊路交叉口，是马鞍山市东大门。计划在交叉口处设高层次宾馆和写字楼，二楼外形上相互呼应，组成姐妹楼态势，将建成城市标志性建筑。宾馆以西设一处休闲娱乐设施，和宾馆、写字楼配套，同时吸引南京客人在商城消费。
B区为家俱家电、建材批发区：在地块东北部，建设大型家俱批发市场，计划为三层大卖场，靠近江东大道，交通便捷，并可塑造新区良好形象。
C区为仓储区：在地块北部，红旗东路延伸段之南。仓储区靠近建材、家俱、家电批发市场，可为批发市场提供便捷配套服务，靠近铁路、国道和公交总站，便于人流和货物流转。
D区：休闲步行街、小百货区：考虑到地块南部、葛羊路以南为城市关键居住区，所以计划了一片为之服务商贸区，以零售、餐饮为主商业配套对批发市场区也组成必需补充。
E区为住宅区：分在圆桥路两侧商住区和花果山边高等级墅区，为整个区域增加人气，为市招商引资发明条件。
可参见总体计划图.

第四篇 运作计划

一、经营理念
本案博采新城市主义和SHOPPING MALL等之专长，依据马鞍山当地实际情况，挖掘当地厚历史文化内涵，进行创新，把新城市广场塑造成一个专题广场，让大人、小孩、男人、女人、中国人、外国人全部能在其中找到自己乐所。
以诚信为本，把本案做成旺租、旺铺、旺场、旺销，达成和经营者、投资者（业主）、合作伙伴共赢。
二、运行模式
为实施项目，在马鞍山市组建安徽省新全部建设股份，注册资金6500万元。考虑到本项目规模较大，物业种类多，开发经营及招商专业性较强，同时为便于和中国某一领域著名企业进行强强联手，特为专业批发市场、写字楼、酒店、住宅、商业物业等在总企业设置专业项目企业及市场管理和物业管理企业。
依据各类物业特点和市场情况，确立各项目企业经营标准：
1、住宅、别墅依据市场需求，目标为全部实现销售；
2、写字楼租售结合；
3、酒店委托管理或整体转让；
4、大型批发市场和其它商业物业以出租为主结合出售（以租带售）；物流及辅房以出租为主，总体要求有稳定现金流，实现滚动式开发，达成利润最大化。
商业地产以定单式为主——针对开业后消费者、经营者、投资者深层次需求及潜在需求，给本项目定位、计划及量身定制。
三、实施计划
1、招商和营销（详见第六篇）
2、加强市场管理
市场兴衰关键依靠于日常运作和管理，我们将从完善管理制度，加强监督机制和强化服务意识、提升服务水平入手，切实加强市场管理，确保市场规范、有序和健康地发展。
1）健全管理组织和规章制度。
我们将在建立物业管理企业基础上，建立市场管理委员会，配置得力干部负担市场管理职能。和之同时，还将制订和健全管理制度，尤其是对从业人员职业道德规范，明码标价、商品质量、售后服务和消防安全等方面作出明确要求。
2）建立区域性政府监督中心。
我们计划邀请工商、税务、技监、安全和消协等政府部门派员到市场所署办公，组建区域性监督中心。首先加强对从业人员知识培训和指导，其次对违规行为进行监督处理。
3）建立行业自律组织，实施内部监督。
建立行业自律组织，是培养从业人员自我管理一条有益经验。市场管理人员将主动参与行业组织活动，主动引导从业人员正当经商、诚信经商，主动疏导矛盾，提升从业人员素质。
4）统一招商、统一宣传，严格分区功效。
5）强化职员服务意识。
我们将加强对管理人员培训入手，强化职员服务意识，提升政策水平和服务水平，主动地为进驻市场业主、商户排除后顾之忧。
3、挖掘文化和旅游价值。
充足考虑建筑地方特色，除在住宿、餐饮、娱乐等外，还设计了专题广场、古戏楼、茶楼舞台、华表和石雕等文化元素，并在经营品种上已安排了旅游小商品、土特产品、风味餐饮等。拟安排部分地方戏联唱、说书、高跷舞蹈、杂耍、古代名人模拟、腰鼓和舞龙狮等传统文化娱乐活动，借以渲染广场文化气氛，提升文化品位，赋以旅游功效，繁荣和活跃市场。
4、规范物业管理。
广场建成之前，将建立或委托物业管理企业实施日常物业管理，包含物业维修、绿化、保安和市场活动安排等。

四、开发进度表
序号
工作内容

1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
计划扩初
设计及审批

2
市场研究
和营销策划

3
大型超市

4
家俱、家电
市 场

5
建材、装饰
市 场

6
商品步行街

7
小商品市场

8
餐饮、娱乐

9
宾馆

10
写字楼

11
公寓

12
别墅

13
物流及辅房

14
配套工程

第五篇 经济效益评价

现金流量估计表（按全部出售计） 万元
一、销售收入

小 计
销售均价
元/㎡
万平方米
1、家俱、家电

5000　
5000
5000
5000
17500　
37500
2500
15
2、建材、装饰
3000
15000

9500　
37500
2500
15
3、商业步行街

10000　
6000
5000
5000
19000
80000
5000
8
4、小商品市场

5000
5000

2500
12500
2500
5
5、大型超市

5500

12500
2500
3
6、餐饮、娱乐等

4000

10000
18000
4000
4.5
7、公寓

0　
15000
10000
7500
5000
57500
2500
23
8、别墅

5000　
5000
3000
3000
3250
19250
3500
5.5
9、物流及辅房

5500
7500
1500
3
10、宾馆

15000

15000
3000
5
11、写字楼

3000　
3000
1000
1000
4500
12500
2500
6.5
12．租金收入

3000
5000
5000
1000
11000
市场培育期

合 计
5000
65500
56000
53000
28500
79750
280750

92

二、成本支出

小 计（万元）
1、土地
1000
11418
10660

23078
2、前期费用
500
500
100
100
100
100
600

3、计划设计费
150　
650
800
800
300
300

3000
4、营销策划费
50　
800
500
500
500
300

2650
5、家俱、家电

4000
4000
5350　

13500
6、建材、装饰

8000
3500　

13500
7、商业步行街

3000

3000

8000
8、小商品市场

3000

5000
9、大型超市

3000　

5000
10、餐饮、娱乐

3000
2400

5400
11、公寓

8000
6000
6000
5300　

25300
12、别墅

4000
3000
4000　

11000
13、物流及辅房

4000
14、宾馆

4500
5000　
3000　

12500
15、写字楼

1500
3000
2650

7150
16、不可预见费用(15%)

1000
5000
4800
4700
1200

16700
17、七通一平（区域）

11000

1000
1000

17000
18、配套规费

940
3562
3187

998

10687
19、企业管理成本
100　
200
300
300
300
300
300
1800
20、税费

300
4000
3500
3200

4200
17200
21、招商销售奖励（1%）

100
800
800
500
400
200
2800
22.管理团体奖励

3000
500
3500
23、推介和广告（1%）

600
800
800
500
300
200
3200
24、财务费用（按10%）
100
1500
2500
2500
2500　
2500　
1500
13100
合 计
1900
24008
76322
54337
48950
19698
7500
232715
3、财务预算表

合 计
投 入
-1900
-24008
-76322
-54337
-48950
-19698
-7500
-232715
销售回笼

5000
65500
56000
53000
28500
79750
280750
自有资金
1900
6300
1800

10000
融 资

13000
1

25000
还 款

-25000
-25000
年度赢余
0
292
2978
1663
4050
8802
47250
58035
注：收入为正，支出为负。

4、投资回报分析：
总利润：28+13100（财务费用）=61135万元
税后净利润：61135×67%=40960万元
项目利润率：40960/00=20.5%
投资利润率：40960/35000=117.1%
年投资利润率：117.1%/4.5=26.1% （实际资金利用周期4.5年）

二、财务说明
1、宾馆转让未考虑利润；
2、财务费用中考虑了土地分期付款，但计算利息，也考虑了融资成本；
3、全部出让均价比现在市场价格低，较保守；也未考虑上涨空间；
4、实际上，商业物业以招租为主，本计划书未作调正，仅考虑市场培育期部分租金收入。
四、社会经济效益
本项目因为属区域性成片开发，且所涉行业为商贸餐饮、娱乐、宾馆、物流、加工业等行业，其开发进程恰和马鞍山市未来发展同时，能够预见将取得显着社会效益和可观经济效益。
1、显着增加城市经济总量和财政收入
该项目建成后，50万平方米商业性经营面积及配套，估计可实现年销售额超50亿元，年综合税收超2.5亿元。
2、触发产业链上下游产业和相关服务业发展
本项目以商贸、服务业为龙头，其经济能量将经过产业链传输到上、下游产业和相关服务业（如加工业、餐饮业、宾馆、地产等）。同时人气积聚、万商云集也将吸引更多含有战略眼光投资商来马鞍山投资。
3、有效地改善就业情况
未来几年内将有数以亿计农村劳动力转移到城市，社会就业形势十分严峻。本项目全部建成以后将向社会直接提供就业岗位15000个左右。
4、促进招商引资
投资环境改善，市场繁荣，必将促进马鞍山市外向型经济发展。
5、城市功效显著增强
本项目处于老城区和新城区交叉区域，它对于新城区扩大和老城区改造含有不可或缺作用。同时，本项目建成以后，因为商业功效健全，将使马鞍山市消费变输出为输入，从而强化马鞍山市中心城市地位。
6、有效经营城市
本项目建成后，将大大改善区域环境和城市配套，政府将在周围地块出让上取得回报。

第六篇 营销计划

一、营销策略
本项目延聘上海著名房产营销策划企业——上海华燕置业策划担任本项目标全程营销策划。经过大量市场调查，充足了解消费者心理和需求，充足了解本区域及周围区域同类物业情况，依据不一样物业特征，制订适销营销方法。
在批发市场项目上，我们和浙江万事利集团等建立战略合作伙伴关系，充足利用她们社会资源和开发经验进行运作。
二、招商计划
项目招商是本项目开发过程关键步骤。招商切入时机、招商前期调研和策划是决定招商成功是否关键原因之一。同时，鉴于该项目开发是有城区计划、建设功效特征，招商工作不仅需和城区发展相协调，而且要和马鞍山城市社会经济发展相协调。为此，本项目拟将现代营销组合原理移植到项目招商全过程之中。现将初步计划概述以下：
1、市场调研。为招商服务市场调研，其任务关键是马鞍山市市场情况，如相关市场分布规模、商品品类、租金价位，商品品牌代理商和关键分销商实力、销售额、现在销售情况和潜在消费能力，消费者需求等。在此基础上对调研资料综合分析，从而找准项目标市场定位，尤其是要确定市场卖点。
2、组织招商班子。招商具体实施需要一班人马。招商工作能够委托某家富有招商运作经验且熟悉该地域市场商务顾问负担，也能够招聘有招商实践经验人员具体实施。
3、培训招商人员。对招商人员进行集中培训，包含仪表、接待、招商日志、谈判和沟通技巧，招商策略等，以利提交招商成功率。
4、广告宣传。在确定项目卖点基础上，制订由粗而细，由稀而密广告宣传计划。在基建动工同时，培训和广告工作可穿插进行。广告宣传前期以介绍开发商实力和信用、项目标实施规模和配套条件为主。中期宣传市场营销方法、价位、定金式租金、付款方法、优惠方法等，后期则关键宣传招商实现率、装修标准、市场管理措施、试营业和开张安排为主。广告宣传可经过效果图、模型、软性文章、传媒广告、活页广告和户外广告等多个形式。方法采取关键参考价效比。尤其需要以富有诱惑力广告词来呼叫对象潜在意识。
5、招商侧关键：A、对关键地域主动出击招商，如温州等地；
B、引进主力店和人气店，以点带面；
C、前期和有社会资源投资商签署合作协议；
现在已取得实质性进展（依据商业地产运行定律3、6、9、12进行操作）。
6、制作一份《招商手册或招商说明书》（邀请函）。内容有：平面图、效果图、开发商背景、开发理念、商圈图、租金范围、管理制度等。
7、市场内部分区平面图（产权图和经营图）。
8、制订切实可行且有较高收益率营销价格。市场营销或租赁价格需要参考当地和周围城市市场价位，营销方法既要有明确标准，又要有相正确灵活性，价格在周围城市中含有竞争力。尽可能达成市场招商一气呵成，形成气势。
9、招商计划和该区域开发建设进度协调性，使招商、造市、城区管理同时进行。

第七篇 竞争优势

1、纵观本案有以下优势：
2、独特地理位置；
3、便捷交通条件；
4、规模大、配套齐、有专题、起点高，下可复制；
5、新土地政策及管理体制，会使土地成本升高、资源越来越稀缺；
6、《大店选址法》和《商业网点计划》会对新项目有所制约；
7、文化和创新是本案关键竞争力；
8、本项目有一流管理团体。

第八篇 管理团体

安徽省新全部建设股份（下简称本企业）由五个提议人：苏州市农工商房地产开发、秦伟.赵国毅、张群.秦苏骅。根据现代企业制度和经营理念建立股份，关键从事房地产开发、经营、中介和物业管理，关键提议人之一苏州市农工商房地产开发成立于1993年，含有丰富房地产开发经验，市场运作能力和良好社会信誉（省级AAA资信等级和重协议、守信誉单位）。
本企业决议和管理层文化素质较高，经营理念超前，含有丰富市场运作经验，并已组建了一个在资本运作、资源整合、招商引资、市场开发、市场营造、市场管理等方面含有较强能力专业人才班子。丰富社会资源和成功经验为本项目标顺利实施提供了可靠确保。
团体关键组员介绍以下：
秦 强：上海同济大学本科毕业；复旦大学、交通大学房地产硕士毕业。有从事建筑设计和房地产开发二十余年经验，现任本企业董事长、苏州市农工商房地产开发董事长。
秦 伟：浙江省优异企业家，浙江金华恒兴（恒盛）化纤董事长、苏州国成投资董事长、苏州恒通化纤母粒董事长、本企业董事。
张 群：浙江省优异女企业家，金华精选矿业董事长，本企业董事。
刘东宁：硕士学历，曾担任多家著名外企总经理，含有丰富管理经验，资深策划师，现任本企业总经理。
赵国毅：曾在浙江多家国企和民企担任总经理，现任本企业董事、副总经理。
陆小红：全国注册市场总监，企业市场部经理。
王文松：曾任浙江近江集团总裁，万事利集团房产部总经理。现任批发市场项目企业总经理，含有丰富市场开发、市场招商和市场培育成功经验，在江浙已成功开发了数个大型批发市场。
本企业延聘由上海房地产业权威印坤华教授领衔上海华燕置业策划担任本项目标全程营销策划。
延聘由浙江著名计划师吴伟进领衔浙江浙华建筑设计事物所为本项目总体计划及单体设计。
另外本企业还在当地公开招聘有识志士加盟，努力打造一支有凝聚力、有竞争力、有战斗力高效团体。
我们企业宗旨是：诚信为本。
企业精神是：连续创新，追求卓越。
团体精神是：以人为本，重视职员，坚持企业、职员、用户、合作伙伴共同发展。

第九篇 风险和对策

因为项目实施周期较长，在实施过程中还有很多不确定性原因，故必需充足估计项目标实施风险，尽可能完善保障方法，最大程度地提升项目成功运作可靠性。
一、 政策风险和对策
1、因为局部地域房地产过热，央行会对房地产信贷政策作深入调正，以致影响到房地产经营活动和方法。为规避风险，必需建立多渠道资金起源。
1）制订周详滚动开发实施计划，并付诸计划一定弹性，出售和出租相结合，确保有足够资金回笼和稳定现金流。
2）凭借企业良好信誉，和银行签署授信协议，取得一定信贷额度，以备需要时采取。
3）引进境外投资基金。
4）引进信托资金。
2、本项目属招商引资项目，享受中西部引进中外合资企业优惠政策。为规避风险，我们要求在土地协议中及马鞍山市政府会议备忘录中明确，确保政策延续性。
二、市场风险和对策
对于市场风险我们采取方法是：
1、依靠本案成本优势、政策优势缩短开发周期，抢占市场。
2、产品创新:根据SHOPPING MALL商业模式建立一个高平台商城,在住宅区内引入生态,健康,运动等概念打造高级住宅区,让消费者在购房同时也选择了一个生活方法。
3、营造市场:充足利用现有社会资源去广东,江浙招商,同时引导当地商家共同营造和培育市场。
挑选精兵强将，建立一流项目策划队伍施工管理队伍、项目招商队伍和物业管理队伍，并将其形成协力，全力打造质量一流、管理优异、富有特色精品项目。

第十篇 说 明

本商业计划书仅供企业董事会组员和经过选择合作伙伴，在对本项目参与讨论时使用。不能复制或使用于其它用途。其中任何内容在未经本企业董事会许可情况下，不准向她人泄露。全部此商业计划包含信息及深入查询相关任何信息全部必需永久地加以保密。
香港美联物业、上海华燕置业、上海优瑞、美国国际标准项目研究院和本企业市场部为本项目作了大量市场调研和项目可行性分析；新加坡CPG，加拿大Y+W，加拿大华凯国际建筑设计，浙江浙华建筑设计事务所为本项目总体计划和定位提出了宝贵意见,在此一并表示感谢。
此商业计划中所含信息是建立在大量社会调研获取可靠数据基础上，依据经验进行逻辑推理得出，因为总体具体计划还未最终确定及市场也在发生改变,所以本计划书可能会和实际结果有所偏差。所以，本计划书仅供投资者在评定项目时参考。