我国地产百强企业市场研究报告样本.doc

中国地产百强企业研究汇报9月到3月，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、搜房研究院三家中国专注于企业和房地产研究机构组成中国房地产TOP10研究组，对全国房地产开发企业综合实力进行了公正、客观、全方面研究。这是继1994年由国家建设部、国家统计局举行首届中国房地产开发企业综合效益百强后首次对全国范围内针对房地产上市和非上市企业综合性研究。其目标是客观地反应该前中国房地产开发企业整体情况和发展动态，科学评价房地产开发企业综合实力。 在借鉴中国外研究理论和操作实务基础上，中国房地产TOP10研究组以房地产开发企业-销售额均值为评价入选门槛指标，从反应房地产企业开发规模和经营业绩，市场占有和潜在开发能力、房地产开发实物量和价值量等三个方面，以销售额、销售面积、施工面积、完工面积、投资额等为基础经济指标，设计对应评价指标体系，利用因子分析法和相关数学模型，定量计算中国房地产开发百强企业综合实力指数，从而评选出综合实力百强企业。中国房地产百强研究汇报是中国房地产TOP10研究组继今年9月推出 中国城市开发投资潜力10强研究汇报后又一最新研究结果。中国地产百强企业研究不仅促进房地产开发企业明确发展方向和赶超目标，而且为房地产开发企业向用户和投资者提供了展现综合实力和投资价值平台。研究过程中得到了房地产业界大力支持，尤其致谢北京天鸿集团、首创置业、北京城建股份企业、万通集团、北辰置地、上海陆家嘴集团、上海复地集团、南京二十一世纪投资集团、广州恒大实业集团、合生创展集团、广州富力集团、万科集团、金地集团、卓越置业（集团）、中信华南（集团）、深圳航空城（东部）实业、现代城市房地产（武汉）、四川蓝光实业集团、重庆南方集团和其它百强企业在TOP10研究组基础资料搜集过程中鼎力帮助。同时，也要尤其鸣谢各地政府部门对TOP10研究组系列研究工作长久支持。中国房地产百强企业研究主汇报中国房地产TOP10研究组以-销售额均值（3.5亿元）为入选企业门槛值，从反应房地产企业开发规模和经营业绩，市场占有和潜在开发能力、房地产开发实物量和价值量等三个方面，对全国200家入选房地产开发企业（集团）销售额、销售面积、开复工面积、完工面积和投资额等5个基础经济指标，利用因子分析方法和相关数学模型，定量计算出入选房地产企业综合实力指数，得到房地产企业综合实力百强。一、房地产百强企业整表现实状况1地域分布房地产100强在地域分布上展现极大不均衡性，关键分布在华北、华东和华南地域，占有100强总数88%，其中华北地域以北京中心，占有100强企业32席；华东地域以上海龙头，占有31%；华南地域则以深圳和广州中心，占有25%；而中西部地域只占有100强9%，其中只有重庆、成全部、西安、武汉、昆明和乌鲁木齐等6个城市房地产企业入选。这说明房地产行业发展水平和城市经济发展区域差异极大影响了100强企业区域分布。TOP10研究组采取不一样城市吸引房地产百强企业数量来反应百强企业投资热点区域（见图一），研究显示中国三大经济圈仍然是现在房地产投资关键区域；但从房地产开发潜力看，重庆、天津、武汉、长春和长三角南京、苏州、宁波等二线城市吸引了较多跨区域开发百强企业，这一空间分布预示了未来房地产行业投资取向。2经营业绩 TOP10研究组对百强企业销售额、销售面积、开复工面积、完工面积和投资额等基础经济指标研究表明，房地产百强企业两端极化比较显著，开发规模和经营业绩差异较大。从百强企业经营业绩来看，销售额超出20亿元有17家，在10-20亿元之间有19家，在10亿元以下百强企业有65家；从百强企业开发规模看，百强企业开复工面积超出200万平方米只有3家，开复工面积集中在20万-50万平方米，占百强总数40%。（见图二）图二：房地产百强企业经营业绩分布图3产品结构 房地产百强企业中，以住宅为主营产品企业共94家，以写字楼为主共3家，以商业地产为主3家，这说明100强企业开发产品以住宅为主。百强企业开发产品均价为 6171元/平方米，是全国房地产平均价格水平2.69倍。前10强企业产品均价是5829元/平方米，前11-20强和前21-30强均价分别是5449元/平方米和9194元/平方米，可见房地产百强企业开发产品平均档次较高，中间化趋势显著，同时，称雄房地产市场仍是部分以开发满足广大消费者需求中低级产品为主企业。从百强企业开发产品价格分布看（见图三），展现两头少，中间多分布特征，依据这一分布趋势可估计，未来价位在4000-6000元/平方米产品将是市场主导。4产权结构 从房地产百强企业全部制结构来看，国有经济成份正逐步被非国有经济成份（包含民营企业和三资企业）所替换。在新一届百强企业中，国有房地产企业占40席；民营企业和三资企业分别占42%和18%。从房地产百强企业上市情况来看，26%企业是上市企业或控股上市企业，其中有6家企业在香港证券交易所上市。5业务特征 房地产百强企业经营业务最大特征是产品生产专业化和经营收入多元化。在百强企业中，纯房地产开发业务企业占45家，以房地产开发为主企业占55家。 除房地产开发活动外，百强企业涉足物业经营、建筑施工、装修建材、商业贸易和房地产中介等关联行业；从百强企业多元化经营结构可看出，物业经营、关联施工、建材装饰分别吸引了40%、15%和24%百强企业（见图四），这说明百强企业基于房地产开发为关键、延伸价值链和产业链多元化经营模式已经形成。6变迁 TOP10研究组对1994年首届中国房地产开发企业综合效益百强比较研究发觉，经过房地产行业洗礼，首届百强企业现在只有12家还继续保持百强企业称号，淘汰率高达88%，这说明房地产百强企业稳定性差，房地产行业改变更新快，在内几乎重新换脸。在连续两届百强12家企业中，100%是含有国有性质成份企业，她们大多数全部开发中低端产品，而且经营规模较大，从而保持了长久稳定连续发展；其中部分著名国有性质开发集团，比如北京天鸿集团、北京城建集团、中华企业等，因为成功对企业内部产权结构和组织结构进行了改组和调整，尤其是以国有资本为纽带、以房地产开发经营为主营、进行产业链延伸和和金融资本结合，她们现在仍是房地产行业中主力军。二、房地产百强企业竞争力1市场占有 房地产企业之间存在猛烈竞争，企业之间竞争和相互替换关系表现为对房地产市场争夺和占有，TOP10研究组采取商品房销售额和销售面积反应企业市场拥有率，研究结果显示：房地产行业离散度较大，房地产百强企业在全国市场拥有率普遍偏低。作为行业龙头企业万科集团和陆家嘴集团在全国销售额和销售面积市场拥有率还不到1%；从房地产百强在当地市场拥有率看，北京房地产百强企业销售额和销售面积占北京市份额分别是41%和30.8%（见图五）。所以，从销售额和销售面积市场拥有率可看出，房地产行业尽管全国集中度较低，但房地产百强在当地规模化经营模式凸现，含有比较显著市场领先份额。和美国100强房屋建造商相比，中国房地产100强企业市场拥有率偏低。依据美国PB杂志对全美Giant400研究结果，美国最大房地产开发商Pulte Homes Inc.销售额高达596亿人民币，是万科集团13.5倍；美国前10强房地产开发商销售总额3686.76亿人民币，是中国前10强14倍。就市场拥有率而言，全美最大开发商市场拥有率为4.5%，前10强市场拥有率为27.25%。2企业信用 房地产市场不规范性造成房地产交易纠纷增加，同时也暴露了房地产行业诚信缺失，房地产企业诚信建设已经成为目前房地产行业关注话题。 TOP10研究组认为，房地产行业信用问题根源于房地产行业准入门槛太低和大量低资质房地产企业，房地产市场迫切需要资质和信用良好房地产企业。房地产百强企业因为规模较大和经营业绩良好，和重视长久经营管理和品牌建设，企业信用远高于行业平均水平。在房地产百强企业中，一级资质企业占总数41%，二级资质企业占44%；95%百强企业进入了中国房地产信用档案信用披露制度，公布了企业业绩、良好行为和不良行为统计、和受到国家或省奖励或荣誉称号等。房地产百强企业还应该深入加强企业信用建设，树立领先企业楷模，以扩大市场份额和提升企业竞争力。3品牌建设 在房地产市场逐步走向成熟和规范过程中，房地产产品高度可替换性使得品牌资源成为房地产企业最关键无形资产。从消费行为角度，对品牌追求已成为消费者理性选择商品房关键原因。所以，TOP10研究组认为，品牌建设对增强房地产企业竞争力含有很关键作用。在百强企业中，已经形成一定品牌效应企业在全国范围内进行大盘操作和品牌复制，比如万科、合生珠江、阳光100等，已经开始深入瓜分全国市场份额。在未来几年内，将会有更多大盘和品牌企业成为市场最活跃主力军，品牌产品对市场强占和争夺将是市场竞争结果和趋势。三、房地产百强企业对GDP增加贡献为正确估量房地产百强企业对城市经济增加贡献，TOP10研究组依据相关理论和模型，测算了房地产开发投资对GDP增加贡献。研究结果表明，房地产产业已经成为国民经济支柱产业，房地产开发投资对国民经济增加贡献较大，-间，全国房地产开发投资对GDP增加平均贡献是17.26%；从房地产百强企业对经济增加拉动作用看，在全国GDP增加速度中，有0.28%是由房地产百强企业投资直接贡献；在全国各大城市房地产开发投资对当地GDP增加贡献中，北京房地产开发投资对北京GDP增加贡献较大，-间，平均贡献率高达53.5%；在百强房地产开发企业中，以北京天鸿集团为例，-间天鸿房地产开发投资对北京GDP增加平均贡献高达1.66%。这说明房地产百强企业投资能够高效率地拉动城市经济增加。房地产百强对GDP增加贡献四、房地产百强企业发展趋势中国房地产TOP10研究组经过对房地产百强企业系列研究认为，规模化、专业化、跨区域化、资本市场化将是房地产百强企业发展趋势。1规模化 房地产百强企业生产规模普遍较小，年开复工面积在100万平方米以上仅占7%，百强企业年度完工面积均值不到30万平方米，百强企业中只有万科集团和合生创展完工面积在100万平方米以上；就地产百强开发后劲而言，北京几家大型开发集团施工转结均在100万平方米以上，这说明首先，企业集团要上台阶，必需依靠规模化生产达成做大做强；其次，规模化生产需要房地产可连续性滚动开发作为有力保障2专业化和多元化 房地产开发专业性很强，从购置土地、开发建设到市场销售和售后服务，包含面广，操作过程复杂；房地产又含有投资大，风险高特征，任何一个非专业性行为，全部可能产生无法填补后果。在房地产百强企业中，纯粹做房地产开发企业有45家，以房地产为主营业务企业共有55家；以纯住宅物业为产品企业占40%以上，专注1-2类物业开发投资百强企业占80%以上。这说明企业要规模化生产，要占据房地产行业中领先地位，必需坚持专业化发展道路。 同时，房地产行业又含有经营形式和收入起源多元化特点，以房地产开发业务为关键，在产业上下游进行价值链延伸和拓展是百强企业发展趋势。3跨区域开发 伴随行业日益规范、市场需求连续旺盛和市场对长远增加看好，尤其是国土资源部11号令在各地相继实施，土地交易公开化为房地产跨区域开发清除了最大障碍；和此同时，各地相关政府部门工作规范化和公开化也降低了异地开发成本，一批相当成熟区域开发商开始走向全国市场。在房地产百强企业中，跨区域开发企业占百强43%，而且已经形成全国品牌百强企业包含万科、合生珠江、上海绿地和天津顺驰等正在展开新一轮全国范围内圈地运动。房地产行业将面临土地、资金、用户资源等方面更猛烈竞争环境，但有实力、有资信、有品牌开发商在跨区域开发过程中将重整原有房地产格局，取得更大发展空间。4资本市场化 实业资本必需和金融资本结合，企业才能取得到长足发展。央行121号文件严禁了商业银行对房地产开发商购置土地给贷款，这一限制对开发商资金情况提出了更高 要求。房地产上市企业凭借证券市场这一低成本融资渠道，在房地产百强企业中处于领先地位，前10强企业中有8家房地产集团企业分别在中国境内和香港进行证券市场资本运作。近期上海复地集团二次冲击香港上市成功极大鼓舞了包含SOHO中国、天津顺驰，北京现代集团等百强企业走向资本市场。所以，从长远看，开发商应该极力开拓银行资金外融资渠道，包含证券市场、信托产品、企业债券、投资基金等等，资本市场化是未来房地产企业发展肯定趋势。中国房地产百强企业名单万科企业股份 上海陆家嘴(集团）北京天鸿集团企业 首创置业股份广州市恒大实业集团合生创展集团北京城建投资发展股份上海绿地集团广州富力集团中信华南集团 广东珠江投资上海实业发展股份 碧桂园集团 浙江绿城房地产集团 上海中星集团北京世纪金源集团 北京城市开发集团有限责任企业金地集团卓越置业集团 复地（集团）股份中华企业股份 阳光100置业集团大华（集团）SOHO中国上海世贸房地产 广州保利房地产股份 广州市番禺祈福新村房地产北京现代投资集团北京万通地产集团 大连万达集团金融街控股股份 天津顺驰投资集团北京金隅嘉业房地产开发企业 利嘉实业(福建)集团杭州市南全部房产集团 华润置地(北京)股份深圳市振业集团股份中远房地产开发西安高科地产北京华远房地产股份福州市房地产经营总企业北京敬远房地产开发北京泰跃房地产开发有限责任企业北京住总房地产开发有限责任企业天津市房地产发展(集团)股份 新疆广汇房地产开发通州区房地产开发总企业北京天恒置业集团上海证大集团深圳市东部开发(集团)企业重庆市龙湖置业深圳招商房地产北京昆泰房地产开发集团杭州市居民区发展中心 重庆华宇物业(集团)大连市建设控股深圳华侨城房地产和记黄埔地产（深圳）四川蓝光实业集团上海康桥半岛房地产发展成全部置信实业 云南龙泉房地产开发经营重庆南方集团深圳市长城地产(集团)股份浙江广厦股份 上海中环投资开发（集团）中国光大房地产开发企业深圳航空城（东部）实业