我国房地产行业研究报告样本.doc

中国股份制商业银行行长联席会议材料
行业研究系列汇报

中国房地产行业研究汇报

课题责任人：沈 思（董事会秘书兼总行发展研究部总经理）
陈耀琪（总行发展研究部总经理助理）
课题执笔人：李松涛（总行发展研究部博士）

上海浦东发展银行
二00三年八月
目 录
摘 要
第一章 中国房地产行业发展概况
第一节 中国房地产行业发展回顾
第二节 中国房地产业地位、作用和未来发展潜力
第三节 对于本轮房地产复苏和92-93年比较
第二章 中国房地产市场发展情况特征分析
第一节 中国房地产市场供给方面关键特征
第二节 中国房地产业需求方面关键特征
第三节 房地产过热现象出现，房地产泡沫应警惕
第三章 中国关键城市房地产市场分析
第一节 北京房地产业现实状况
第二节 上海房地产业现实状况
第三节 广州房地产业现实状况
第四节 深圳房地产业现实状况
第四章 目前行业焦点问题及政策热点分析
第一节 行业焦点问题及对策
第二节 行业政策热点
第五章 中国房地产企业分析
第一节 中国房地产企业行业特征和经营模式
第二节 中国房地产企业10强相关特点分析
第三节 中国房地产10强企业相关发展
第六章 对房地产企业相关信贷政策提议
内容摘要

本研究汇报对中国房地产行业发展、相关市场特点和相关企业特征进行了研究，并在此基础上，对中国股份制商业银行房地产业信贷投向给出相关提议。
首先，汇报对中国房地产行业发展概况进行了总结和回顾，对本轮房地产复苏和92-93年进行了对比，并对中国房地产业地位、作用和未来发展潜力进行了分析。
其次，汇报对中国房地产市场发展情况做出分析。具体从房地产市场供给和需求两方面分析了多年来中国房地产市场发展特征。分析表明，在供给方面，中国房地产开发总量连续增加，开发结构显著改善，房地产建设规模不停扩大，在建施工面积逐年增加，房地产企业数量增加较快，展现两极分化迹象。而在需求方面，中国商品房连续热销，平均价格稳步上升，个人购房比重急剧增加，人均住房面积逐步增加，住宅需求占比较大，而办公楼、商业用房需求增速趋缓。和此同时，中国部分地域出现房地产过热现象：房地产市场投入过快，空置面积上升较快；投资百分比增大，投机现象显现；房地产企业负债高，银行贷款投入较大；房价收入百分比较高，有效需求增加有限；房地产投资速度显著高于GDP增加速度。所以需要警惕房地产泡沫发生。
汇报还对中国北京、上海、广州和深圳等四个关键城市房地产市场发展现实状况进行了分析，并做出了相关估计。因为发展路径不一样，各地房地产市场表现出不一样特点：北京市场现在二手房交易连续低迷，写字楼市场需求乏力，公寓市场竞争加剧和别墅市场空置率上升，和此同时郊区住宅得到快速发展；而上海房地产市场第一季度房产市场供需两旺，个人住房商业贷款增势温和回落，低价房趋于火爆，而高级二手房遭冷遇，办公楼市场步入上升通道，上海楼市步入大盘时代 。而在广州尽管第一季度楼市发展态势良好，但“空置房”压力渐显露。深圳房地产市场目前发展态势良好，但也存在潜在泡沫隐患。
汇报还对目前房地产行业焦点问题及政策热点进行了分析，尤其对以来关键房地产政策进行了深入分析。
汇报对中国房地产企业行业特征和经营模式进行了分析，并以中国房地产上市企业10强为关键，对中国房地产企业相关特点进行了分析。
汇报最终提出了对于股份制银行房地产行业相关信贷政策提议。
股份制商业银行行业研究汇报
——房地产业
上海浦东发展银行

中国正式加入世贸组织后，中国经济发展进入新一轮战略机遇期，很多行业全部焕发出勃勃生机，展现出良好运行态势。为了深入把握中国行业发展脉络，挖掘银行信贷商机，在全国十家股份制商业银行年会上，十家行一直同意将行业专题研究确定为股份制银行行终年会交流材料，以共同促进股份制商业银行行业信贷政策改善和完善。为此，我行选择了房地产行业和信息产业软件行业作为研究对象，本篇是相关中国地产行业研究汇报，力图对该行业发展情况和相关企业进行系统分析，从而总结提出对应银行信贷提议。
第一章中国房地产行业发展概况
第一节、中国房地产行业发展回顾
国际和中国实践经验表明，房地产行业是一个和经济周期同时发展行业，其投资周期和经济增加周期同时伴生性特征很显著，对于中国而言，改革开放20多年来，因为存在计划经济向市场经济转轨，体制改革不停深入、对外开放不停扩大背景，房地产业发展和宏观经济改革（尤其是中国住房制度改革，具体进程见表1-1）推进也存在肯定紧密联络。
表1-1、中国住房制度改革进程
时间
住房制度改革推进
1980年6月
提出实施住房商品化政策，城镇住房改革改革来开序幕
1980 -1985年
优惠出售住房试点期
1986-1990年
深化改革试点期，试点城市：烟台、唐山
改革低租金入手，提升房租、增加工资、变暗贴为明补，
1991-1995年
推进租金改革，目标是租金标准上达成双职员平均工资15%，
全方面推行公积金制度，加紧出售公有房
1998下六个月
取消住房实物分配，全方面推行住房分配货币化

总体上，伴随中国宏观经济改革推进，中国房地产市场发展大致经历了四个阶段：
一、起步阶段。这个阶段经历时间是1978年至1991年。对应改革举措基础是试点性质，从行业发展角度来说，能够被看作是一个在中国新兴行业导入期、启蒙期，比较显著数据是1990年全国房地产开发投资总额仅为253亿，全国房地产企业个数仅为4400家，从业人数14万人。
二、过热阶段。这个阶段经历时间是1992年至1993年，这轮房地产投资热是在中国经济高增加率、高通货膨胀、利率高企完全计划经济背景下产生。在这一阶段，以沿海大中城市为代表房地产业在中国快速发展。同时外商对房地产业投入增加了房地产业投资起源，大批房地产项目争相上马，房地产价格飞速上涨。其所出现投资过热、土地恶炒，以至烂尾楼大量出现、银行房地产贷款坏账出现，充足说明在一个高速发展行业刚刚诞生时候，其潜在风险是多么触目惊心。因为第一轮所谓房地产泡沫是在完全计划经济体制下产生，房地产行业市场机制没有建立起来，不管土地出让，房地产投资，还是房地产消费方法，用今天我们对房地产行业和市场经济认识来看，全部展现出显著计划经济烙印。
三、调整阶段。这个阶段经历时间是1994至1999年。1993年下六个月，经济过热造成了很高通货膨胀，国家开始进行适度从紧宏观调控，房地产业自然成为此次调控关键。在完全计划经济条件下产生1992年房地产泡沫，因为以后采取行政命令方法宏观调控和整理而结束显然含有合理性。本轮房地产行业调整是伴随整个中国宏观经济调控而产生，少数在第一轮房地产泡沫破灭得以幸运地生存下来房地产企业和房地产企业家，面对房地产投资和信贷环境发生深刻改变后，开始主动引进海外房地产营销理念和房地产设计思想，中国第一批房地产业职业经理人开始涌现，比较有名包含深圳万科王石、北京华远任志强等。
四、成长阶段。从1998年开始，国家采取了一系列方法来激励房地产业发展，比如1998年年底放宽住房信贷政策，由此房地产业开始进入成长和发展时期。
第二节、中国房地产业地位、作用和未来发展潜力
总体而言，房地产业已经成为中国经济增加关键推进力量，大约占GDP4.5%，并正在成为各地地方经济支柱产业。以上海为例，现在住宅产业已经占全市GDP10%，仅次于金融业和商业。
房地产业对于经济增加作用，不仅在于其直接贡献，因为其能够带动建材、冶金、化工等多个行业发展，从而对中国经济增加有着巨大间接贡献，统计表明，中国每十二个月钢材产量25%，水泥和玻璃产量60%均用于房地产建设。
依据1990年以来中国房地产市场整体发展情况、多年中国房地产产业政策相关改变，能够基础把握中国现在房地产行业发展情况，从而能够判定中国房地产市场未来发展潜力仍然巨大。具体分析以下：
一、经济发展趋势良好，市场需求旺盛
近些年，中国经济连续发展、城市化进程加紧、居民收入水平提升（今年上六个月城镇居民收入分别增加了17.5%、5.5%），给房地产业发展奠定了良好经济基础。从宏观面上看，中国房地产业经过这十几年发展，已经基础步入一个相对稳定发展时期。房地产开发投资大幅波动情况已为稳定增加所替换；商品房供求基础平衡。98年以来开发投资连续增加关键源于住宅需求增加和销售扩大，且个人已成为住房消费主体（占93%）。房地产市场波动关键受市场原因作用，根据市场规律运作和发展。
前八个月房地产开发投资额增幅（30%）比同期回落2.1个百分点，新开工面积增幅也开始回落，说明房地产市场有一定程度自我调整作用。
二、国家相关经济政策扶持
近几年，国家扩大内需政策，购房低息贷款、减免税费、户籍制度松动等政策有效地刺激了居民购房热情。具体政策改变概括以下：
表1-2中国住房产业政策概括
方法
目标
影响
住房分配货币化
消除实物分房多种弊端，
提升个人购房能力
提升有效需求，带动个人存款和银行贷款进入房市，
降低取消开发税费
抑制房价过快上涨，提升购置力，降低监管步骤
税费包含多个部门，即使减免项目多，但对成本影响很小，
提升住房预售标准
保护消费者权益，加强对房产商监控，提升市场壁垒
优胜劣汰，维护市场稳定，很有效
发展二三级市场
形成梯度消费，
对促进新房市场长久稳定健康发展有主动意义
土地市场化
强化土地资源管理和宏观调控，确保公平交易
`有益于市场次序和市场长久健康发展，提升发展商总体素质

房地产业发展在国民经济中占有很关键地位。房地产业快速发展，对于改善居民居住条件、提升城市功效、改善城市环境、带动相关产业发展、增加财政收入、处理城镇居民就业、拉动经济增加全部十分关键，国家已连续4年把开启个人住房消费作为扩大内需关键内容，扩大内需仍将是中国经济以后几年增加关键推进力量，估计未来几年房地产业仍是扩大内需关键组成部分。
三、市场发展潜力巨大
中国居民对住房潜在需求巨大，底，中国人均住房使用面积为14.7平方米，比改革之初提升了约2倍，但这和美国60平方米，欧洲45平方米，新加坡26平方米等很多国家相比还有不小差距。
从广义上来讲，中国房地产才刚刚起步。依据发达国家历史，在人均GDP为300－1000美元阶段，住宅对经济增加带动作用十分显著。住房投资占总投资比重均高达40％以上。而且，伴随人均收入提升，恩格尔系数下降时，居民住房消费占总消费比重展现显著上升趋势。人均1000美元时，各国居民住房消费比重，大致应在10％左右。
中国现阶段恩格尔系数，大约也是在0.45-0.55之间，中国现在为人均不足1000美元，表明我们还处于初步阶段,而且城镇居民住房租金支出占总支出比重不足5％，这显然是大大低于国际平均水平。伴随住房体制改革深化，居民住房消费比重增加到10％－15％左右是大势所趋。房租价格提升肯定会促进更多居民购置住房，由此引发购房增加量也是一个不小数字。
另外，为实现到全方面建设小康社会目标，20年之内将会有50%以上人口进入城市。依据发展规律，当城市化达成30%时，房地产将进入高速发展期，而中国现在只有36%，所以发展潜力是很大。前，中国房地产业仍处于上升期，还属于朝阳产业。
表1-3 人均1000美元时住房消费支出占总消费支出比重（％）
国家
年份
人均GDP(美元)
住房消费支出(%)
美国
1942
1017
12.4
法国
1958
969
8.3
英国
1958
995
13.8
西德
1959
834
10.8
日本
1967
1041
13.5
第三节、对于本轮房地产复苏和1992-1993年比较
1999年以后，中国房地产业出现复苏，下面对其进行简明对比，能够深刻了解目前市场特征。能够认为，目前一轮房地产复兴含有深刻、广泛和持久社会经济基础。房地产业作为银行业关键投向行业之一，将越来越含有更关键地位和作用。
表1-4 两次房地产高峰比较

1992-1993年高峰
现在市场高峰
人均GDP
300美元，温饱
900美元，小康
主体购置力
以国外投资者，中国集团和最富裕阶层为主
以中搞收入中国一般居民和换房人士为主，逐步转向更为广大群体，私人购房占90%以上，
市场动力
投资推进
需求推进
市场供给
以高级公寓和别墅为主
90%为一般住宅
产业政策
几乎没有
国家确定房地产业为国民经济支柱产业，房改在98年取得突破，住房补助和发放货币化全方面开启，实物分房全方面停止，
住房金融
几乎没有
全方面开启
二级市场
几乎没有
在部分城市（如上海）已经很发达，在其它城市也已经开启
需求持久性
几乎没有
换房需求和连续性新需求增加
城市化

城市化进程加速

第二章中国房地产市场发展情况特征分析
第一节、中国房地产市场供给方面关键特征
一、 房地产开发总量连续增加，开发结构显著改善
最近中国房地产开发投资以年均34.5%速度增加（见图2-1、表2-1），远高于同期GDP增加速度。1999和开发投资增加速度分别为12.0%和22.2%，增加速度已达27.4％。

表2-1：房地产开发投资情况
年份
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
房地产开发投资（亿元）
253
336
731
1937
2553
3151
年份
1996年
1997年
1998年
1999年

房地产开发投资（亿元）
3247
3178
3614
4103
4984
6344
资料起源：《中国经济年鉴》《中国固定资产投资年鉴》
1994年以后，房地产开发投资结构得以优化和调整，住宅投资比重增加，商业营业用房和写字楼投资比重逐步下降（见图2-2）。在商品住宅中，高等级墅、公寓投资比重也有较大幅度下降；地域结构也在改变，近几年中西部地域房地产开发投资增幅高于东部地域，这和中西部地域住房制度改革和房地产业发展滞后相关。

二、房地产建设规模不停扩大，在建施工面积逐年增加
经过对房地产业整理后，1994年-1997年房地产投资有所回落，但1998－间，各年施工面积、新开工面积和完工面积重新稳步增加。（见图3、表3）。近几年房地产新开工面积和完工面积改变趋势基础保持同时，说明近几年房地产项目完工率较高。
图2-3：1994-房地产建设情况
表2-2：全国当年施工面积、新开工面积和完工面积 单位：万平方米

1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年

施工面积
37499
48543
46537
45255
48473
55105
63529
77213
新开工面积
15232
17061
13188
13915
18751
21633
28259
35946
完工面积
13948
15110
15208
15965
15393
19784
23027
27303

三、房地产企业数量增加较快，展现两极分化迹象
从数量上看，房地产开发企业数量由1990年4400家增加到29552家，从业人数由14万人增加到近106万人。从发展质量上看，现在已显著分化，现有万科、金地、天鸿、中海等一批实力强开发企业，也存在一批整体实力弱、资质水平差企业。总体上，中国房地产企业规模偏小，商品房销售量最大万科在全国市场拥有率也不到1%，其净资产30亿元左右，和国外几十亿、上百亿美元房地产开发商实力相去甚远。
从房地产开发企业结构上看，因为中国房地产行业准入壁垒较低，造成房地产企业规模小数量多，1998年以后特征之一是伴随企业总数上升，国有、集体、港澳台和外商投资企业个数军有所下降，但私营企业数量却大幅上扬。
表2-3 全国房地产开发企业数量和性质 （单位：家）
年度
企业个数
国有
集体
私营
港澳台
外商投资
1998
24378
7958
4538
7464
3214
1204
1999
25762
7370
4127
9925
3167
1173

27303
6641
3492
13144
2899
1127

29552
5862
2991
16656
2959
1084
近几年房地产全行业营业收入大幅提升，行业利润在1994年伴随经济调控进行有所下滑，到1999年达成谷底。近两年伴随房地产业复苏行业利润重新大幅上扬，平均利润率也呈同期先行下降，其后上扬趋势。（见表2-4）
表2-4：房地产开发企业总体情况

1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
房地产开发企业数量（家）
4400
5128
1
*
24369
23190
总收入（亿元）
202
284
528
1135
1288
1731
经营利润（亿元）
18
27
64
155
167
143
利税率（％）

16.93
19.86
22.23
20.38
13.5

1996年
1997年
1998年
1999年

房地产开发企业数量（家）
21526
23108
24378
25762
27303
29552
总收入（亿元）
1947
2235
2951
3026
4516
5471
经营利润（亿元）
64
32
-11
-35
73
125
利税率（％）
5.63
4.23
4.34
3.64
6.37
7.29
资料起源：《中国统计年鉴》《中国经济年鉴》《中国固定资产投资年鉴》

四、房地产开发资金起源相对集中，定金及预售款占资金起源比重最大
房地产开发企业进行房地产开发资金关键起源于自筹资金、银行贷款、定金及预售款三方面，这三方面资金占当年房地产开发资金89.28%。其中，银行开发贷款展现小幅下降趋势(占全部开发资金22.21%)，自筹资金百分比改变不大(占28.46%)，但自筹资金绝对规模增加快速，说明开发企业本身实力有一定增强。同时，房地产销售定金及预售款占开发资金起源38.60%，对市场和销售依存度增大，其中大部分是以按揭贷款方法实现。（见图2-4、表2-5）

表2-5：房地产开发资金起源 （单位：亿元）

1996年
1997年
1998年
1999年

资金起源累计
3914
4166
4144
4509
5686
7378
1、自筹资金
1035
1022
1156
1323
1599

2、中国贷款
936
1088
953
1032
1289
1640
3、定金及预售款
1016
1194
1298
1488
2154
2848
4、利用外资
516
472
363
241
165
130

第二节、中国房地产业需求方面关键特征
一、商品房连续热销，平均价格稳步上升
全国商品房销售面积20779万平方米，是1990年2871万平方米7.24倍，来平均增幅19.71%；商品房销售额由1990年202亿元增加到4626亿元，年均增幅32.93%。（见表2-6）

表2-6：1990-全国商品房销售情况
年 份
1990
1991
1992
1993
1994
1995
销售建筑面积（万平方米）
2871
3025
4288
6687
7299
7613
其中：商品住宅面积
2544
2745
3812
6035
6117
6615
商品房销售额（亿元）
202
237
450
863
1018
1257
其中：商品住宅
*
208
379
729
731
1024
年 份
1996
1997
1998
1999

销售建筑面积（万平方米）
7768
9171
10662
13381
16984
20779
其中：商品住宅面积
6716
7779
9511
11879
15137
18499
商品房销售额（亿元）
1451
1850
2135
2655
3572
4626
其中：商品住宅
1119
1417
1718
2144
2954
3825
资料起源：《中国统计年鉴》，《中国经济年鉴》
伴随商品房销售连续升温，商品房价格也不停上升，全国商品房每平方米平均价格由1990年703元升到2226元，增加2.16倍（见图2-5、表2-7），但全国各地域商品房价格存在较大差异，大城市和经济发达地域商品房价格居高不下，如北京商品房平均销售价格4919元/平方米，排名第一，上海3321元/平方米，广东3053元/平方米，远高于全国平均水平；平均售价最低地域为：江西（1032元/平方米），新疆（1103元/平方米）。
中，全国关键城市房地产价格出现新特点，传统高房价地域出现了低于全国增加水平情况，甚至像北京还出现了负增加局面。而宁波、上海等地出现了超出全国平均水平情况。不过这正反应了此轮经济周期中，长江三角洲地域是中国经济最活跃、城市化发展最快、经济移民最多、跨国企业投资、海外企业生产迁移关键地域。在一个资金充足聚集、集中长江三角洲关键城市出现商品房价格大幅上涨是能够了解。

表2-7：商品房销售价格（单位：元/平方米）
年份
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
商品房销售价格
703

1034
1209
1409
1710
年份
1996年
1997年
1998年
1999年

商品房销售价格
1868

2063
2053
2103
2226

图2-6 中国部分城市商品房价格增加速度比较

二、个人购房比重急剧增加
在原有计划经济体制下，住房是社会福利化一部分。1990年个人购置商品住宅731万平方米，占商品住宅销售面积28%；到1998年，个人购置住宅7013万平方米，占74%；到10月，个人购置住宅8609万平方米，占93%。这说明个人已成为商品住宅消费主体，消费者对住宅需求将展现个性化和多样化特点。
三、住宅需求占比较大，办公楼、商业用房需求增速趋缓
按商品房销售类别分析，商品房销售面积和销售额中，占比最大是商品住宅，以数据来看，分别占当年销售面积和销售额89.13%和82.69%。办公楼、写字楼和商业营业用房需求总量有所增加，但增势显著趋缓。（见图2-7）这也反应房地产业结构已基础趋向合理，多年房地产业增加关键是住宅需求推进。

四、人均住房面积逐步增加
伴随近几年住房制度改革和中国房地产业发展，中国城市人均住房条件得到了改善。1990年，中国城镇人均居住面积6.7平方米，到刚好超出10平方米（建筑面积约20平方米），已达成“九五”计划9平方米目标。人均建筑面积约21平方米。
第三节、房地产过热现象出现，房地产泡沫应警惕
在房地产市场总体良性发展情况下，有些地域也确实出现了过热趋势和泡沫苗头，必需在充足分析前提下，谨慎判定。
一、房地产市场投入过快
从近几年统计数据比较来看，当年新开工面积增速显著加紧（图2-7），高于同期完工面积和销售面积增加速度，图中显示开口放大，表明供给过大，如延续这种趋势，空置房可能将大量增加。（参见图2-8、表2-8）

表2-8：商品房销售面积和销售额增加情况

1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
销售面积增加率(%)

5.36
41.75
55.95
8.11
5.31
销售额增加率(%)

17.33
89.87
91.78
17.96
23.48

1996年
1997年
1998年
1999年

销售面积增加率(%)
2.04
18.06
16.26
25.50
26.93
22.34
销售额增加率(%)
15.43
27.50
15.41
24.36
34.54
29.51

商品房销售面积增加率为22.34％，销售额增加率为29.51％，均较上年有所下降。
从以上指标分析，假如近两年投入增加速度假如保持下去（开发投资增加27.4％，1-8月开发投资增加了30%），很多地域将供过于求。这种供过于求对于开发企业销售和利润将产生直接影响。
另外一个现象是，在房地产投资速度不减情况下，部分运输、家电、电信、IT等行业大量业外投资者纷纷介入，经典如红塔集团等。
总体上看，近两年供给连续扩大，而需求则有所放缓。要在－时期内消化现在市场存量，压力较大。尤其是部分投资开发过热城市，已存在一定市场风险。
二、空置面积上升较快
现在全国空置房面积达成1.25亿平方米，空置率为19%，空置期十二个月以上为4000万平方米，占当年房屋完工面积13.4%，远远高于10%国际空置率“警戒线”标准。而美国这一指标约为7%，香港约为3%至4%。
全国空置面积增加8.9%，增加5％，1999年增加4%，空置面积呈逐步放大趋势。有些城市或地域连续几年销售率低于全国平均水平、且施工面积和新开工面积仍然较大。比如，1998～，广东商品房屋销售率为66%，69%，71%和68%，低于全国平均水平；同期，北京销售率为49%，45%，70%和71%，也低于全国平均水平。在销售率走低情况下，施工面积仍居高不下。
但在使用空置率时，存在一个基础事实是，中国统计方法和国际上完全不接轨，造成了和国际通例空置警戒百分比对比时巨大差异，具体原因以下：
1．中国统计方法和国际上完全不接轨，造成了和国际通例空置警戒百分比对比时巨大差异。国际上统计通常均为当年空置率和含存量空置率两个统计，在对比空置警戒时均用非当年空置率（用建成十二个月以上空置房和全部供给存量比）为指标，而不用按当年空置率计算。
而中国统计则按当年完工面积减去当年销售面积计算为当年空置量，将3年以内全部当年余额相加计算为总空置量，并以相同年份总供给为基数计算空置率。这么就有可能计算出空置大于100％理论数据，直接和国外数据进行对比产生相关结论显著是不正确。
2． 用当年完工面积减去当年销售面积而得出空置量统计方法是错误。因为全部完工面积并非全部可销售面积，完工面积中包含不可销售面积，如人防、车库、变电室、锅炉房、会所、商业、教育配套等均为不可分摊和不能销售面积，国际上大多全部是现房销楼，只有东南亚地域供不应求和金融支持相对较差国家是期房预售。正是这种供不应求向供求平衡过渡和市场中竞争才出现了少许空置，这些空置中有质次价高空置、有产品不对路空置、有市政条件配套不完全空置、有开发商资金不到位空置。
所以，应该认为目前空置率水平是合理。
三、投资百分比增大，投机现象显现
据统计，现在中国有6.6%人拥有第二套住房，但实际可能要达成15%，其中很多全部是为了出租投资或待价转手。5月份杭州房交会调查显示，当地购房投资（出租或转手）百分比最少已达成30%，新房入住率只有50%。
另一个不正常现象是，经过几年来快速增加，“圈地泡沫”已经出现，其特征是圈地面积过大，并不以直接开发为目。如在“圈地运动”中，一家开发商竟圈下了1.8万亩土地，这已经远远不是小区建设概念，而更像是城镇建设。
在银行按揭贷款不停增加同时，假按揭现象日益增多。如郑州市房管局抵押办责任人指出：在今年上六个月郑州办理抵押立案房产中，约有三分之一办理是假按揭。不光郑州，在中国其它地方，全部不一样程度地存在着假按揭现象。这对银行信贷资金，尤其是商业银行以后长久健康稳定发展会产生不良影响。
房地产贷款业务中存在不规范行为。现在，住房按揭贷款是各家商业银行争夺一个业务关键，有银行为了扩大按揭贷款市场份额，在办理按揭贷款过程中存在部分违规现象，如提降低首付款标准和私自降低贷款利率、授信审核不严格等。这些也在一定程度上助长了投机行为，为房地产市场以后健康发展和信贷资金安全造成了隐患。
四、房地产企业负债高，银行贷款投入较大
在房地产资金起源中，开发贷款比重约为22.23%，为1640亿元，增加27.2%。前八月，开发贷款比重约为23.17%，为1255亿元，同比增加34.8%，增幅比同期增加3.5个百分点，说明贷款额同比增速在加紧。假如加上个人住房按揭贷款，银行对房地产行业贷款数字则要靠近60％，房地产业对银行资金依靠是很大。，全国房地产企业中，上市企业负债率平均高达85％，这一百分比在行业中比较也是较高。
伴随商业银行业务格局调整和降低不良贷款比率需要，按揭贷款在购房款中百分比逐步增大。到9月，个人住房贷款和房地产开发贷款余额分别为7423亿元、4974亿元，即按揭贷款远大于开发贷款。今年上六个月，上海商品房销售额为246.29亿元，而同期全市个人住房贷款新增额为216.55亿元，即88%购房资金是起源于银行按揭贷款。又如在郑州，今年上六个月，郑州共销售各类商品房10，438套、面积138.09万平方米，其中按揭购房面积为118万平方米，约占87%。
从长久来看，银行房地产贷款（包含按揭贷款）所面临风险是不应忽略。如北京朝阳区法院，从1月到10月，已受理包含房屋贷款纠纷案件快要400件，数量和往年相比有了较大幅度提升
五、房价收入百分比较高，有效需求增加有限
国际上房价和户均年可支配收入合理比率为6-10倍。全国35个大中城市大部分房价(按每套房屋100平方米计算)和户均年可支配收入(按户均3.4人计算)比率全部超出6，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安比率全部超出了10，沈阳以13.7居全国最高。全国平均为7.8。现在，一般消费者现实购置力仍然不足。
有效需求不足原因：
第一、房改政策不能完全到位。部分地域推进房分配货币化工作力度不够，住房补助资金迟迟不能到位，使中低收家庭买房能力受到影响。
第二、商品房售后服务问题不少，影响购房者消费信心。商品房售后服务质量问题已成为每十二个月消费者投诉热点之一，诸如房屋面积缩水、建设质量问题、销售承诺不兑现等问题使购房者花钱买烦恼，影响到潜在购房者消费意向。建设主管部门已经认识到问题严重性，正联合相关部委对房地产市场进行清理整理。
第三、居民整体收入增加势头不容乐观，两极分化严重，富裕阶层边际消费下降。
六、房地产投资速度显著高于GDP增加速度
中国房地产投资速度远远高于GDP增加水平，近几年对比发展趋势更趋显著。今年1至6月，全国房地产投资增加速度超出了GDP增加速度4倍，为32.9％，说明整体上存在一定开发过热迹象。
表2-9中国房地产投资和中国生产总值增加比较
年份
中国生产总值
（亿元）
GDP增加速度（%）
房地产投资额
（亿元）
房地产投资增加速度（%）
1994
46759.4
12.6
1630
16.68
1995
58478.1
10.5
2144
31.53
1996
67884.6
9.6
3825
78.42
1997
74462.6
8.8
3106
-18.80
1998
78345.2
7.8
3580
15.26
1999
82067.4
7.1
4010
12.01

89403.5
8.0
4901
22.22

95933
7.3
6245
27.42
资料起源：《中国统计年鉴》
总体上判定：中国商品房市场供销两旺，但空置面积增大和市场中隐含投机性成份应引发足够重视。现在中国房地产市场并未出现显著泡沫，但部分城市或地域房地产市场过热和结构失衡问题是存在，中短期内存在一定市场风险。
第三章中国关键城市房地产市场分析
因为中国房地产行业和房地产企业发展历史均比较短，所以房地产业是一个地域特征很强行业。现在中国房地产业市场发展较快基础全部是东部城市，尤其是北京、上海、广州、深圳、杭州等发达地域城市，下面分别对多个关键城市今年房地产市场相关特征进行分析。
第一节、北京房地产业现实状况
一、二手房交易连续低迷
年第一季度二手房买卖供求矛盾仍没有缓解，市场行情属于淡季，不管用户购房需求量还是房主卖房意向全部大为降低，成交量也很低迷。
市场连续低迷原因是 年春节是2月1日，有些消费者因忙于过节而将买卖房屋时间推后，使得客源、房源全部有所降低。但因为原有部分用户房源积累，使得业务不至于过于萎缩。另外，第一季度即使有两个利好政策出台，但新政策在刚实施过程中对大家影响不是很大，只能慢慢地为人所接收，这也就是大家常说政策效力滞后性。
正是因为二手房供求矛盾仍未取得缓解，致使出售者盲目要价，挂牌价远远高于购房者心理价位，从而使购房者难以找到在房型和价位上符合其实际需求房源，从而影响二手房成交量。
二、写字楼市场需求乏力
年第一季度北京甲级写字楼没有新增供给量。在市场表现上，中国加入世贸组织及北京成功申办奥运效应还未完全显现，同时受世界经济疲软及国际形势影响，跨国企业对写字楼需求表现乏力。据统计，第一季度北京甲级写字楼市场租金指数为76.03，比第四季度下降了3.6%。销售方面，售价指数为123.56，比第四季度下降了1.2%。和此同时，今年第一季度京城甲级写字楼市场平均空置率为15.7%，比第四季度上升了0.4 个百分点。
三、公寓市场竞争加剧
自 年9 月份实施内、外销并轨以来，原内销房以其低廉租金抢占了部分公寓市场份额。另外，伴随越来越多外资企业加速当地化进程及部分外资企业因为受其本国经济形势影响而降低职员住房津贴，致使公寓租赁市场竞争日趋猛烈。
据统计， 年第一季度，北京公寓租赁市场总体租金水平和上季度相比下降了3.26%。其中，高级公寓平均租金为27.5 美元/月/平方米，比上季度下降了3.8%；中等公寓平均租金为17.24 美元/月/平方米，比一季度下降了2.7%；低级公寓平均租金为13 美元/月/平方米，比一季度下降2.7%。另外，今年第一季度北京公寓租赁市场总体空置率和一季度相比，增加了0.11 个百分点。
四、别墅市场空置率上升
年第一季度别墅租赁市场平均租金为20.33 美元/月/平方米，比上季度下降2.11%。其中，高等级墅平均租金为23.5 美元/月/平方米，比上季度下降1.32%；中等别墅平均租金为17.15 美元/月/平方米，比上季度下降3.18%。而在空置率方面，别墅租赁市场总体空置率由上季度15.15%上升至16.47%，增加了1.32 个百分点。其中，高等级墅平均空置率增加了0.95 个百分点；中等别墅空置率增加了1.69 个百分点。
五、郊区住宅快速发展
轻轨13 号线、八通线、五环路等轨道交通兴建使得更多人选择在郊区购房，郊区中低价住宅需求量大量上升，形成住宅需求热点区域。
从近几年推出郊区住宅来看，关键是由两大类项目同时并存。一类是高价位、高品质别墅类项目，这类项目多数在传统别墅聚集区，含有较高均价和总价和较多外籍人士客源。另一类是低价位一般住宅项目，这些项目因为地处城市边缘地带，含有较低均价和总价，同时也拥有着北京最广泛用户群体—中低收入家庭。现在北京郊区在售项目共有300 余个，这些郊区项目关键集中在通州、大兴、昌平等区，尤其是通州区因为更靠近CBD，成为郊区商品房销售关键区域之一。
在价格上，郊区项目要比相同品质城区项目低很多，多个关键郊区县住宅价格全部展现一个稳步增加态势，说明郊