地块项目可行性研究报告模板样本.doc
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1、浙江海盐县某地块项目可行性研究汇报.doc *海盐县长安路西侧海兴路北侧地块项目可行性研究汇报目 录第一章 序言一、汇报编制目标二、汇报编制依据三、项目概况第二章 项目开发经营环境分析一、中国经济及房地产市场回首二、嘉兴市房地产市场概况三、海盐县城市总概况四、有利投资经济形势成因分析第三章 项目周围物业市场调查分析一、投资地块地理环境二、海盐地域区域分析三、项目区域地域住宅市场调查四、海盐消费者调查分析第四章 项目开发经营优势点和机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式二、项目开发经营优势点三、项目开发经营机会点第五章 项目定位一、目标市场定位二、产品定位第六章 项目计划、建筑设计提议
2、一、项目总体计划提议二、住宅建筑设计提议三、小区配套设施提议四、环境艺术设计提议第七章 项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略二、项目投资估算三、项目实施进度安排四、项目投资和筹资计划第八章 项目开发经营情况分析一、项目销售计划二、项目销售收入估算三、项目经营成本估算四、项目利润估算第九章 项目开发经营风险分析 一、项目开发经营关键风险及对策分析第十章 结论和提议第十一章 结束语第一章 前 言一、汇报编制目标 1、在对项目开发经营环境进行具体分析基础上,结合项目所处区位环境,对该地块市场价值进行合理评定。 2、对项目标可行性和开发经营策划提出初步意见,并对项目标计划设计、建筑方案设计、
3、环境艺术设计提出对应提议。 3、结合企业情况和项目标特点,探索项目开发经营可行方法。 4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决议及其实施优化提出提议。二、汇报编制依据 1、海盐市计划局计划方案; 2、国家建设部及武汉市颁布和房地产相关法律和政策; 3、嘉兴市统计局,海盐县统计局; 4、现场勘察和实地调研所得资料。三、项目概况该地块在嘉兴市海盐县长安路西侧、海兴路北侧,西侧临团结港、北侧临盐北河,总面积约73亩,并在海盐县经济开发区内,该地块基础较为平整,经盐城规条武字()018号文件同意经过,该地块关键用途为居住用地,类别代号R2,容积率小于1.3,以中高层以上住宅为主(中高层以上住宅建
4、筑面积占住宅总面积65%以上)时小于2.0,建筑密度小于25%,绿化率大于35%。建筑限高多层不超出五层(约15米左右,不含底层层高2.2米以下自行车库),许可建高层,高层住宅层数不超出16层(约48米左右);依据调查分析及以上资料,项目产品定位为中高等档次住宅新区。建筑形式采取组合式:排屋、多层70%,小高层30%,并初步确定项目关键技术指标以下:总用地面积:48763平方米,合73亩。容积率:1.25总建筑面积:60953.75M2 其中:排屋、多层住宅:39167.625M2 小高层住宅:18286.125M2 公建面积:3500M2 建筑密度(暂无设计方案无法计算出,建筑密度= 建筑基
5、底总面积建筑用地总面积)。 绿化率:35%(以上数据是依据周围物业指标参考提出,该方案仅为初步方案,在很多方面还有待于深入优化)第二章 项目开发经营环境分析一、中国经济及房地产市场回首投资机会孕育于经营环境之中,作为基础性、先导性房地产业更是如此。所以,对宏观经济、社会和政策环境把握是每一个开发决议者所关注首要问题。n 宏观市场分析l 据国家统计局,最新公布“国房景气指数”汇报显示,今年10月“国房景气指数”为104.87,比9月份微升0.04点。今年1-10月,全国商品房平均销售价格为每平方米2758元,和去年同期相比上涨11.7%,增幅比9月回落1.3个百分点。其中,商品住宅平均销售价格为
6、每平方米2566元,同比上涨10.2%。从全国房地产投资总情况看,1-10月,全国房地产开发投资9526亿元,同比增加28.9%,增幅比上月提升0.6个百分点。其中,商品住宅完成投资6461亿元,同比增加27.9%;办公楼和商业营业用房完成投资同比分别增加了33.8%和34.7%。显然,国家收紧“地根”政策并未有效控制房地产行业增加势头,商品房平均售价继续上涨势头在短期内尚难以改变,所以房价仍有深入上升空间。l 房地产百强企业在全国市场拥有率普遍偏低,但百强企业在当地市场规模化经营模式凸现,其竞争力优势关键表现在市场占有、企业信用和品牌效应三方面。l “18号”令第一次将房地产业确立为中国经济
7、发展支柱产业,标志着中国房地产业正走向成熟。房地产业发展将日趋规范化。据嘉兴市统计局提供房地产统计快报显示,今年上六个月因为国家宏观调控各项政策相继出台嘉兴市区房地产开发开始降温,逐步回归理性,房价稳中微升,少数指标因为惯性作用,仍处于高位运行态势。在近日,“中国(浙江)房地产著名品牌年会”上,得出一个相关结论,认为中国整个房地产市场现在正处于一个快速增加时期,最少还有20年发展历程。l 本省房地产开发投资情况。在土地和信贷紧缩政策双重作用下,本省房地产投资热深入降温。1-9月,全省房地产开发投资793.2亿元,同比增加36.4%,增幅分别比1-3月、1-6月回落10.6和3.9个百分点。关键
8、特点有: 1、住宅开发增加速度快于办公楼和商业营业用房。1-9月,全省住宅投资602.8亿元,增加41.7%,增幅超出总速度5.3个百分点;办公楼和商业营业用房分别投资37.6和100.8亿元,增加34.5%和14.4%,增幅均低于住宅投资。 2、一、二级资质企业增幅上升,三、四级企业出现回落。今年以来,部分企业面临资金担心情况,实力雄厚企业优势突显。1-9月,在总速度回落情况下,一、二级企业开发速度不降反升,分别增加64.9%和4.8%,增幅比1-3月上升19.9和5.4个百分点;三、四级企业分别增加41.1%和4.9%,增幅回落30.2和1.7个百分点。 3、银行贷款增幅深入下滑。1-9月
9、,中国贷款到位278.7亿元,只增加4.6%,增幅比1-3月回落了25.7个百分点,比去年同期回落了50.9个百分点,占本年资金比重23.9%,同比回落6.8个百分点。9月末,全省各项应付款及工程拖欠款增加了22.3%和18%。 4、各市对宏观调控反应差异较大。衢州、绍兴两市回落速度最快、幅度最大,1-9月增幅分别比1-3月回落105和51.4个百分点,比1-6月回落2.9和9.1个百分点;杭州和宁波市下滑速度比较平稳,1-9月增幅分别比1-3月回落8.1和15.1个百分点,比1-6月回落6.6和12个百分点。在宏观严控下,部分市增幅还有所上升,和1-3月相比,增幅上升有温州、嘉兴和丽水市;和
10、1-6月相比,增幅上升有温州、舟山、台州和丽水市。嘉兴市1-9月增幅达成了83.5%,速度显著偏高。二、嘉兴市房地产发展概况n 地产业仍是投资热门行业,今年上六个月市区又新开设房地产开发企业24家,至6月末市区累计已经有房地产开发企业105家,总注册资本金131799万元,注册资金在万元或万元以上企业达26家,占企业总数24.8;在1000万元-万元有39家,占37.1;在500万元-1000万元有40家,占38.1。n 房地产开发投资已开始回落,今年1-6月房地产开发投资为225463万元,和去年同期相比增加91.47,但比下六个月下降0.93。n 商品房新开工面积达成110.41万平方米,
11、比下六个月降低74.93万平方米,下降40.43。其中住宅开工面积73.50万平方米,比下六个月降低95.94万平方米,下降56.62。n 商品房施工面积因为去年新开工面积规模较大,结转到今年施工面积数量较多。上六个月达成452.69万平方米,比下六个月增加260.18万平方米,增加了135.15;其中住宅增加197.76万平方米,增加115.32。n 商品房完工面积连续走低,上六个月仅11.22万平方米,比下六个月降低59.23万下方米,下降84.08,和同期相比下降27.0。n 商品房销售已趋缓解。上六个月累计销售面积为23.30万平方米,比去年同期降低13.39万平方米,下降36.49。
12、比下六个月降低43.18万平方米,下降64.95。n 空置房继续降低,仅4.39万平方米,同下六个月相比降低229.88。土地开发面积和土地购置面积双双下降,上六个月分别为14.53万平方米和30.89万平方米,分别比下六个月下降71.06和73.32。n 商品住房价格稳中微扬,涨幅逐季回落。今年一季度住宅均价3676元,较去年四季度上涨6.9%,二季度住宅均价为3742元/平方米,比上季上涨1.79%,房价处于全省中游。n 二手房源充裕。据房产超市统计,市民登记要求转让和出租房源有八千套左右,选择余地较大,楼盘成交约降低二成。价格和去年下六个月相比也有回落。二手房源增加和宏观调控方法出台直接
13、相关,一手房销售不旺,直接影响了二手房市场,原先准备进行投资或投机购房市民纷纷释放原来订购住房,避免风险。持币观望已成为市民购房消费心态关键特征。n 市场交易活跃,价格不停攀升。二季度市区房地产市场很火爆。据市统计局调查统计:和去年同季相比,二季度市区商品房销售额增加1909,房屋销售价格上涨153,价格比上季上涨53。综观二季度市区房屋销售价格变动态势有三大特点:一是房屋价格涨幅扩大。二季度市区房屋销售价格比上年同季上升153,同比涨幅较一季度提升了47个百分点。二是各类房屋销售价格涨幅均达两位数。其中商品房销售价格同比上涨154,私有住房销售价格同比上涨149。在商品房中,多层住宅、写字楼
14、、商业用房价格涨幅显著大于高层住宅、别墅价格涨幅。多层住宅、高层住宅、别墅、写字楼、商业用房销售价格同比分别上涨167、121、101、150、157;在私有住房(二手房)中,住宅和非住宅销售价格同比分别上涨124和207。三、海盐县城市总概况海盐县在浙江省北部富庶杭嘉湖平原,地处北纬30o2147到30o3829,东经120o4321到12o0255,南离省会杭州98公里,北距上海118公里,东濒杭州湾,西北邻苏州,东南通宁波。海盐置县于秦,历史悠久,素有“鱼米之乡、丝绸之府、礼仪之邦、旅游之地”著称。1985年被国务院列入沿海经济开放区,下辖武原、澉浦、秦山等8个乡镇。全县陆地面积507平
15、方公里,江口海湾面积564.9平方公里,总人口近37万。县境处于太湖为中心碟形盆地边缘,地势从东南向西北倾斜,以平原为主,南部为平原低丘区,西部是平原水网区,东部属平原海涂区。杭嘉湖南排工程长山闸、南台头闸建于境内。海盐地处北亚热带南缘,四季分明,日照充足,气候温和湿润,是经典东亚季风气候。 改革开放以来,海盐经济社会事业蓬勃发展。,全县国民经济继续保持较快增加,整年实现生产总值110.8亿元,按可比价格计算,比上年增加32.8%(扣除核电工业和核电建筑业,全县实现生产总值80.11亿元,比上年增加17.0%)。其中:第一产业实现增加值9.32亿元,增加12.6%,第二产业实现增加值75.28
16、亿元,增加44.6%,其中工业增加值69.05亿元,增加49.8%,第三产业实现增加值26.2亿元,增加13.9%。第一、二、三 产业在生产总值中百分比由上年10.0:62.1:27.9调整为8.4:67.9:23.7。全县人均生产总值为30375元,比上年增加32.8%,折合3670美元。 海盐区位优势得天独厚,交通便捷,基础设施配套,含有良好发展条件和投资环境。拥有省级经济开发区1个、省级风景区1个,各级文物保护单位40处。中国第一座自行设计、建造秦山核电站座落在境内。县域经济发展快速,农业生产稳步发展,农村经济蒸蒸日上,是中国关键商品粮、苗猪生产基地县;工业体系日趋完善,已形成化纤、丝绸
17、、电子、机械、饲料、建材等六大支柱产业;外向型经济发展卓有成效。海盐县现有小学63所、中学18所、省级关键高中2所、职业中学2所和技工学校1所,中学在校学生2.157万人,小学在校学生2.9404万人,义务教育学龄人口入学率达99.99,初中毕业升高中升学率达成87.22,高中毕业生升学率达成76.26。海盐县有各类医疗卫生机构58所,卫生技术人员1206人,卫生事业床位总数达967张。其中综合医院2家(海盐人民医院为乙级甲等医院),专科医院2家,乡镇卫生院11家,基础形成了医疗、防疫、妇幼保健、卫生执法、药品检验、医疗科研、医学教育组成适应社会需要卫生事业服务体系和县、乡、村三级医疗、预防保
18、健网络。关键交通概况:公路:沪杭快速通道(接A4高速公路)、01省道沪杭线贯串全县。乍嘉苏高速公路在我县和杭州湾大桥接轨。杭州湾大桥建成后,海盐将成为沪、杭、苏、甬黄金区域区位中心和沪杭、苏甬双线交汇交通枢纽,形成至四城市1小时即达交通网络。铁路:铁路嘉兴客运站、货运站和铁路内河水运联运站距海盐35公里。海宁客运站、货运站距开发区30公里。内河航运:六平申内河航道在县城内,是五级航道,直通黄浦江,航道能力300吨级。空运:距上海虹桥国际机场、上海浦东国际机场、杭州萧山国际机场均为100公里。海运:距上海港120公里,乍浦港17KM,乍浦港二期在海盐县境内。海盐县地处亚热带季风性气候,季风显著,
19、四季分明,气候温和。全市平均气温为16.216.5,最冷月(1月)平均气温3.94.4,最热月(7月)平均气温为28.228.7,整年无霜期为234246天,89月份为台风季节。陆地部分坐落在海盐钱清凸起上,此凸起形成于二叠纪末,距今250万年,现代地层关键是海相沉积、灰黑色粉砂质粘土。以下为陆相河流沉积,灰绿色,锈黄色粘土及砂砾层,总厚度约为100220米。地表承载力通常为812吨/平方米,地质结构稳定。旅游和核电是海盐两大地方特色。省级风景名胜区南北湖素享“小西湖”美誉,汇湖光、山色、海涛于一体,景色独特。县城内绮园玲珑幽雅,被列为全国十大名园内建有中国第一座自行设计、建造核电站秦山核电站
20、秦山核电三期、四期工程已相继动工。 海盐县英杰踵接、贤才辈出,钟灵毓秀、名胜荟翠。海盐山海湖皆秀,南北湖水态山容,玲珑逸秀;白塔山海景山色,野趣情浓;绮园山野风光,幽静闲适;更有被誉为“夜普陀”之称云岫庵、“浙江第一阁”之称千佛阁、“江南八达岭”之称谭仙石城、“天下奇观”日月并升等风景名胜,已成为沪杭旅游线上一颗璀灿明珠,吸引海内外游人纷至沓来。海盐山海湖风光秀丽,名胜古迹众多,社会各项事业全方面发展。海盐将建设成为“杭州湾畔滨海新市、浙江文化旅游名城、上海南翼经济强县”。四、有利投资经济形势成因分析(一) 国家宏观经济影响中国经济将仍保持高速度增加良好势态,消费结构将继续升级,消费需求将显著
21、加速,企业投资活力仍然强劲,出口增势趋缓,三大需求结构愈加合理,物价涨幅在合理范围之内。受经济内在增加机制增强影响,中国经济仍将保持高速增加良好态势。但政府适度微调政策作用将在中显现,下六个月经济增速趋缓,整年经济增加呈倒“”型,一季度增速稳定,二季度受上年同期基数影响冲高,三、四季度走低。整年增加在8.5左右。消费需求显著加速,投资和出口增势趋缓,三大需求结构更趋合理,物价涨幅在合理范围之内,国民经济协调性和稳定性增强。 国家统计局统计显示,10月份,全国完成工业增加值4885.24亿元,同比增加15.7%。今年110月份,全国累计完成工业增加值43746.12亿元,增加16.9%。统计显示
22、,10月份,轻工业完成增加值1586.16亿元,同比增加15.1%;重工业完成增加值3299.09亿元,同比增加16.6%。110月份,轻工业累计完成增加值14299.08亿元,同比增加15.5%;重工业累计完成增加值29447.03亿元,同比增加18.4%。(二) 海盐县经济发展势头良好 海盐县经济发展被列入全国县域社会经济综合发展指数前100位。从总体上看,百强县综合实力强劲,国富和民富兼顾,充满活力,既各具特色,又均衡发展,为县域经济发展树立了优异楷模。百强县含有以下特点: 1、经济总量可观,综合发展水平较高,在国民经济中占相关键地位依据分县统计结果,百强县国土面积仅占全国全部县域面积1
23、.3%,人口占全部县域7%,但中国生产总值占到全部县域23.5%,财政总收入占到33.5%,城镇居民储蓄存款余额占到24.5%。 全国百强县县域平均GDP总值达成163亿元,平均财政收入为17.6亿元,其中地方财政收入为8.6亿元。和上年相比,百强县GDP总量增加了19%,财政总收入增加了26%,其中地方财政收入增加35%。 以人均GDP衡量,前十强及部分百强县经济发展水平靠近甚至超出京、津、沪和江、浙、粤等地级以上城市平均水平。 按汇率换算,前十强及部分百强县人均GDP达成5000美元左右,靠近中等收入国家。以购置力平价换算,人均GDP靠近中上收入国家。 2、人民生活水平快速提升,部分关键指
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