学林雅苑营销推广整合方案样本.doc
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1、学林雅苑营销推广整合方案序言经过和贵企业前期接触和沟通,承接上次我们营销策划思绪,针对本项目立即进入担心开工及开盘准备实际性阶段。我们在对学林雅苑保持信心同时,也应该随时做好迎接市场挑战准备,下面我们就项目标整合推广和市场营销做出定性定量安排,而且我们将预留调整和补充空间,从而确保高速高效高质地完成学林雅苑销售和服务工作。关键是从以下多个方面:(1) 制订有把握销售计划及销售目标;(2) 有针对性营销策略在项目销售周期中利用;(3) 项目概念推广设定;(4) 项目整体营销保障体系;(5) 项目标推广费用预算一、项目销售目标销售分段周期依据项目工程进度和市场情况,我们计划项目标整个销售周期为8个
2、月,计划销售量达成95%以上,依据项目标工程进度把“学林雅苑”销售分为四个阶段:销售时段起止时间销售目标市场引导期3月15日4月28日 10开盘强销期4月30日7月30日 48续销期8月1日10月31日 88尾盘期11月1日 12月31日 95销售周期具体指标项目估计实现销售总额为1.5个亿(包含住宅、商铺、车位),具体销售总额以最终报批销售面积为准,计划完成95%以上。依据上述销售周期划分及项目工程进度、销售周期特征,计划1.45个亿销售额。(1) 实际销售周期为8个月,其中3月15日4月28日计划实现销售额为1500万;(2) 4月30日7月31日计划实现销售额为5700万;(3) 8月1
3、日10月31日计划实现销售额为6300万;(4) 11月1日12月31日计划实现销售额为1050万。附:项目标销售计划及实际回款时间()3-4月5月6月7月8月9月10月11月12月累计销售计划(万)1500180018002100210021002100600450实际回款总计销售额15001105014550回款额 1215094513095说明:相关实际销售回款,要视项目工程进度及销售许可证取得时间。项目在未取得销售许可证前,只能收定金、不能实际回款,所以实际回款额要看销售许可证取得时间,估计实现销售回款13095万(办理银行按揭需要一段时间)。 中国最庞大数据库下载二、项目营销策略依据
4、广泛市场调研和用户分析,结合市场需要,整合项目优势,针对目标用户群,全方面进行有效市场推广。1、住宅类营销推广策略 推广节奏及计划(1)形象推广前期(3月15日4月15日) 推广策略:制订符合项目定位标志等视觉形象,完成工地围墙包装、项目形象展示中心及外围引导。传输信息:一个尽享老城区便利生活圈、和学府为邻、同文化相伴、盛载文化和美德家园立即展现。传输媒体:确定项目案名、制订系统而统一项目VI。借助现场、围墙:展示项目专题形象。预期效果:接触到目标用户群,同时将项目形象奠定,积累有效用户。(2)内部认购期(4月15日4月28日) 推广策略:制订符合项目定位标志等视觉形象,利用工地围墙包装、项目
5、形象展示中心及外围引导,结合活动快速把项目标形象奠定起来。传输信息:接收咨询及内部认购传输媒体:在项目入市前公布形象广告。借助现场、围墙:展示项目专题形象。促销活动:展开“关心下一代、关爱上一辈”话题讨论。预期效果:接触到目标用户群,同时将项目形象奠定,积累有效用户。(3)开盘及热销期(4月30日7月31日) 推广策略:经过开盘造势,邀请目标用户参与开盘,强势促进成交。传输信息:一个尽享老城区便利生活圈、和学府为邻、同文化相伴、盛载文化和美德家园和你相约。传输媒体:公布开盘广告及优惠活动信息。促销活动:“老师优惠券”“教育成长券”现场送出。预期效果:让目标用户认可项目标内在价值及快速成交。(4
6、)连续期及尾盘期(8月1日12月31日) 推广策略:利用工程进度节点,组织相关专题活动。传输信息:一个尽享老城区便利生活圈、和学府为邻、同文化相伴、盛载文化和美德家园完美展现。传输媒体:报纸、杂志、广播等。促销活动:专题活动。相关策略利用:(1) 在项目入市前经过组织“关心下一代、关爱上一辈”话题讨论,有效积累目标用户;(2) 在项目入市期经过“老师优惠券” “教育成长券”现场送出来快速促成交易;(3) 在项目强销期及连续期经过相关专题活动来继续消化目标用户群并送出“教育基金”形式购房优惠(小孩送成长购房基金、老人送休闲教育基金);(4) 直接目标用户推广活动;(5) 分时段优惠活动。2、商业
7、类营销推广策略我们计划采取两种策略:(1)专业市场运作模式成立一个专业地面装饰材料专业城,前期组织力量进行招商,关键是完成主力品牌商家引进,这么能够采取售后包租销售模式,即租赁给一大型地面装饰材料品牌商,经过它管理来经营,同时把整个商业群楼分割成带产权10-20平方米单位出售,用稳定租金往返报投资产权单位业主投资回报率。(2)化整为零运作模式就是上次我们提供方案提议。3、地下车位营销策略利用前一次方案策略同时,提议在小区地面上先不计划停车位,前期使有车业主来购置地下车位。三、项目概念推广策略为何要买学林雅苑? 原因其实很简单,为了拥有老城区便利生活圈、深厚学府文化底蕴!创意原点:一个盛载文化和
8、美德家园广告推广呈列: 和学府为邻 同文化相伴 孩子未来 你家一个盛载文化和美德家园四、项目营销保障体系1、学林雅苑媒介推广策略(一)媒介目标(争取在年度销售黄金档期5-10月打一场短!平!快!漂亮仗)选择合适媒体,为创意提供最好演出舞台和发挥空间,使广告对消费者产生最好说服效果。经过科学媒介投放组合策略,制造声势,在确保足够有效抵达率,避免无须要浪费前提下,吸引消费者前来咨询,感受现场气氛,产生购置欲望。树立发展商及楼盘形象,增强消费者信心,发挥口碑宣传优势,提升项目标著名度和美誉度。经过广告宣传,有力配合销售,使学林雅苑项目尽可能短时间内进入销售成熟期,快速回笼资金。(二)媒介投放组合策略
9、在不一样时段结合销售周期使用以下媒体推广方法:现场包装、报纸、广告路牌、DM单张、现场活动。市场引导期现场包装、外围引导,配合报纸广告传输项目入市信息及快速把项目独特个性展现出来。强销期以报纸为主,事件行销为辅,提升形象,强调服务,提供更多便利购楼条件,吸收消费者前来咨询、看盘。针对关键卖点做纯销售式广告,和现场销售有力配合,促成更高成交额,降低销售工作压力,同时发挥软性文章和新闻炒作理性诉求配合宣传,达成购楼热潮之目标。持销期以报纸广告为主,以形象广告、证言方法、卖点广告、催促式广告形成投放促销广告,同时配合短程促销活动,处理销售中存在问题和矛盾。尾盘期利用报纸做部分感性诉求,同时利用工程形
10、象进度收尾阶段,增强置业者购房信心,消化存量。附:推广工具(1) 传统工具:楼书、宣传单页(2) 户外:路牌、和项目展示中心外围引导(3) 报纸广告:半岛城市报 青岛晚报 青岛财经日报(4) 杂志广告:学术类杂志、半岛新生活(5) DM稿:针对目标人群直邮广告。媒介选择标准选择青岛对消费者最有影响力媒介半岛城市报青岛晚报选择目标消费者接触最多媒介(老师类)青岛财经日报或学术刊物选择最贴近我们目标用户群体媒介 形象墙、POP、海报、直邮广告等等媒体利用()半岛城市报综合性大型报纸,日发行量以达68万份。其关键针对大众读者,家庭订阅率高,读者忠诚度高。()青岛财经日报、交通频道广播电台等作为辅助。
11、广告公布频率各媒介在广告公布时间和频率上互为补充,前期3波+中期6波+后期2波硬广告。(三)媒介投放组合方案提议报纸广告:报纸广告效果是不容置疑,针对现在这个比较特殊时间段,有必需进行大规模宣传;快速打响“学林雅苑”品牌,以高品质入市。 提议前期在开盘日前30天开始进行密集型打击(提议前30天每七天一期半版半岛城市报,后期因为媒体推广费相对较高,可考虑以报眼形式在特定时段(如节日、活动期间)连续投放。并针对互动推广需要,可在其它报纸进行小规模宣传。广告牌:广告牌效果很好,尤其是在夜间,视觉冲击力很强,提议选择在项目周围各校区路段配合项目入市形象,公布周期为1-2个月户外广告。提议:和我们选择销
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