地产项目规划方案任务书样本.doc

仁豪项目计划方案任务书

一. 项目概况
1. 项目地理位置
Ø 项目所处位置属于郑州市和其它周围乡镇连接线上，更是连接郑东新区CBD地块和经济开发区关键交通枢纽上，交通较为便捷。
Ø 但现在项目周围生活配套还未完善，市政交通只有两条线路抵达，生活和商业配套仍未能满足居住所需，而且邻近建材批发市场，对周围环境有一定负面影响，住宅档次有所影响。
Ø 伴随郑东新区发展，这里肯定会成为新房住关键区域。
Ø 当地块在郑汴路东段，被体育南路和珠江一路贯穿，分为四个地块。

2. 宗地四至：
Ø 北面：北临郑汴路，斜对面是香江家居市场（在建），对面是一村庄，还未开发；
Ø 南面：南临珠江路，对面是庄稼地，还未开发；
Ø 东面：东临一块待开发用地，但现在还未开发，待开发用地东面紧靠泰山路；
Ø 西面：西临一块长型待开发空地，待开发用地西紧靠市政计划路，再往西5分钟车程就是澳柯玛地块（在建）。

3. 项目地块现实状况：
Ø 整个地块被体育路和珠江一路划分
A2
A1
为四块（A1、A2、B1、B2）；
Ø 四个地块基础成长方形；
B2
B1
Ø 北地块（A1、A2）：计划成商业用地，
而且临面郑汴路，A1较A2大；
Ø 南地块（B1、B2）：计划成住宅用地，
B1较B2大；
Ø 体育南路和地块有三个交汇处；
全部形成广场态势，其中和珠江一路交汇点成为地块中心位置；

4. 项目周围配套情况：
Ø 商业配套：
本案周围商业配套临时未有，现时关键集中在离本案距离十分钟车程107国道以西郑汴路沿线商业配套；及离本案五分钟车程郑汴东路上在建商业配套；项目西北斜对面为立即开业香江家居市场用地。
n 超 市：澳柯玛（麦德隆超市、在建）
n 批发市场：东建材市场、中博家俱批发市场、百年好批发市场、香江家俱市场（在建）、澳柯玛商业（在建）
n 菜 市 场：对面村庄内有一简陋菜市场

Ø 教育配套：
回民东周小学（距离项目约800米）、育德中学（距离项目约800米）。

Ø 医疗配套：
管城骨科医院（距离项目约3公里）。

以上配套设施基础上未能满足居民日常生活需求，在计划设计时需要加以重视，以充足适宜居住为主。

5. 项目地块总体建设指标要求：
Ø 总用地面积：205,301㎡
Ø 建筑密度：≤25％
Ø 容 积 率：2.0
Ø 绿 化 率：40％
Ø 车位配比：2:1
Ø 退缩要求：根据政府计划红线退缩
Ø 公共设施配套：会所、幼稚园、邮政、银行、超市等生活设施

二. 项目定位
1. 市场形象
【中等·精品·小区】
从价格上看属于中等型楼盘，但产品缔造属于精品，而且要有浓烈小区气氛；

2. 建筑形象
【北欧小镇】
要经过略带异国建筑风格和文化沉淀，拥有浓郁居住气氛及建筑特色；

3. 内涵形象
【健康·运动·文化】
经过运动而追求及表现健康生活方法，邻里之间友好生活气氛，而且拥有一群中等文化居住人群；

4. 代表形象
【精英城】
居住人群关键是社会上企业精英人群，也是各行各业中坚力量，年轻而充满活力，追求时尚、彰显个性生活
，开始脱离家庭，期望新家仍能有大家庭感觉
，期望自己提升能得到大家认同和赞许
，期望新家能给释放自己身体上、心灵上压力
；

5. 目标用户群
年纪：25～40岁为主
用户特征：郑汴路商人、、公务员、投资者、和父母分居人群和社会精英层，有一定经济能力年轻人，向往独自生活，进入新房住时代，对外国情调事物十分感爱好。
收入特征：3～6万年收入为主

三. 计划设计标准
本项目标计划及建筑设计，应确立“发明社会精英人群人居环境，开发竞争力强产品”为标准。充足分析本项目标地理位置、人文环境、气候特点、水文地质情况及景观环境等要素，关注目标用户群文化素质层次、生活习惯等方面需求，针对郑州市房地产市场再计划、建筑微弱点，进行务实创新计划、建筑、环境设计。

1. 重视效益设计标准
Ø 考虑发展商开发效益，应将项目开发最大效益作为设计出发点，合理组织小区功效分区关系，发明出高效、合理和方便使用空间。同时符合以后运行和管理要求。
Ø 考虑使用者效益，应为居民设计出“物超所值”高附加值产品和优雅舒适生活环境。
Ø 考虑开发社会效益，应考虑本项目对周围辐射作用、部分配套设施（如：超市、会所等）针正确服务对象除了本区居民还应包含周围居民。从而树立项目标品牌和社会形象。

2. 符合项目开发定位标准：
Ø 计划及建筑设计，应符合项目开发定位，表现专题概念整体性，并以此作为总体计划、建筑风格、园林环境设计指导。

3. 设计方案应表现以下特征：
Ø 时代性：用带北欧风情现代建筑艺术手法，表现项目现代异国城市高尚小区形象；
Ø 人文性：结合区域文化特征和目标用户群特点，和北欧文化融合，设计方案要含有独特人文特征。
Ø 合理性：结合项目为综合商住小区特征，充足考虑各物业类型之间关系，经过合理布局使各物业之间产生良性互动关系，分合有序。
Ø 人性化设计：充足考虑居民生活习惯，经过合理室内平面设计、小区配套设计布局和人性化细部处理，表现项目“以人为本”精神。

四. 计划设计要求
1. 计划设计指导思想：
Ø 以人本关心为主导，结合北欧小镇设计要素，借用文脉主义、引喻主义、装饰主义来给予建筑历史和传统，和现有环境融合，使其成为真正经典建筑。
Ø A1A2地块商业计划以广场形式作为计划元素，以广场来聚集人流，经过广场来引导人流走向和动线，使商业现有统一地方，也有各自独立经营街区
Ø B1B2地块中以组团式进行计划，每个组团以广场为中心，一个组团带3～4个小院落，每个院落约140～180户。
Ø 计划以广场为节点，广场应有不一样形状，不一样面积，不一样风格，不一样专题，不一样绿化设计
Ø 不一样组团在建筑形态上应该有所区分，应用不一样北欧元素。

2. 计划布局要求：
Ø 商业计划布局前提要求：
n 满足容积率在2.5左右；
n 满足建筑密度≤25％；
n 满足地块退红线要求和保留绿地要求；
n 满足保护地下电缆沟要求；
n 充足利用项目潜在商业价值，使小区商业功效和居住功效相互有机结合又互不干扰。

Ø 住宅计划布局前提要求：
n 满足容积率在2.0左右；
n 满足建筑密度≤25％；
n 满足地块退红线要求和保留绿地要求；
n 满足保护地下电缆沟要求；
n 充足利用项目潜在住宅价值，住宅和临街商铺进行有机结合又互不干扰。

Ø 住宅地块中每层户数：一梯两户为主

Ø 商业地块中计划要求
n A1地块
ü 地块从西往东1/2地块，临郑汴路建设成为集中卖场形式，设计融入前广场，聚集一定人气
ü 在卖场南面做成独立商铺，以背靠式进行统一设计，给能够通车内街；转角及端头位置能够建设高一点，而内街则能够建矮一点；
ü 地块东面剩下1/2地块，其中包含有集中绿化及园林中心地带，形成悠闲广场，该广场含有观赏性、参与性、趣味性；园林广场用处是作为东西地块分割，使东地块能形成较为独立商业气氛；
ü 东片地块作为其它商业用途，以风情商业街形式进行计划设计，充足引入欧洲步行街道设计和建筑手法，能够采取喇叭方法进行人流牵引；建筑有高低错落感觉，端头商业面积能够稍微大一点
ü 在最南端正对中央集中园林地块及延伸到东面地块边缘，设置商务公寓，使商务公寓现有好朝向，又有好景观。

n A2地块
ü 由酒店、写字楼、酒店式公寓、会所、中高级次商业街进行统一计划，形成一个相对档次较高中高级次商业区
ü 酒店建设在地块西北方向，前面要留有足够广场空间及园林绿化空间，形成比较上档次气势感觉；酒店设计根据四星等级进行硬件上进行设计
ü 写字楼设计在东北角地块，和酒店相互呼应形成在建筑体态上统一化及档次化；写字楼以小高层建筑为主；写字楼根据甲级写字楼进行设计
ü 在酒店和写字楼中间合适计划一条中高级商业步行街道，既可做到商业档次感，也能够做到进行不要分割作用；街道建筑风格要和酒店、写字楼进行配合和同一；商业街从北面一直延伸到西面，形成了能够由郑汴路及体育南路进行情况
ü 会所位置做在地块西南角，形成和住宅地块、商业地块共同使用态势，建筑体形要含有现代感觉；能够使用中空采光设计，既省电又能够营造气氛
ü 酒店式公寓设计在会所东面，酒店和写字楼南面，使其含有相正确独立性及平静性，以小高层为主

Ø 物业高度要求：
n 商业地块中要求：
ü A1地块独立商铺以两层为主，三层为辅，集中卖场以三层为主，设计表现是实用性强，商业人流组织要合理；
ü A2地块中商业以两层为主，设计形式要高级
n 在满足计划布局要求，要考虑朝向、通风及景观之间关系同时，建造多层和小高层、一层商铺为主，提升居住舒适度和使用率。

Ø 景观轴线要求：
n 以弧线（非直线式）进行景观轴线设计
n 有移步换景要求
n 景观轴线要为计划轴线一同考虑，以景观来计划各建筑间关系

Ø 车库布局要求：
n A1、A2地块在结构负一层满足，结构上不超出结构需要，其它车位经过地面停车处理
n 在B1、B2地块
ü 在地块北面小高层负一层设置车库；
ü 负一层结构尽可能做车库，不能满足指标以地上车位补充；
ü 地上车位放在噪音及环境最差处，但需要考虑不使居住环境变差；
ü 部分特色户型下可设少许车位；

Ø 提升四地块整体性要求：
n 因为地块被体育南路和珠江一路分为四块，在计划布局时要充足考虑怎样经过建筑形态和道路部署呼应提升两个地块整体性和统一性。

3. 计划整体分区和物业布局要求：
Ø A1A2地块在商业地块中要求中已经提及了
Ø B2地块将分为两个组团
Ø B1地块分为四个组团
Ø 住宅用地商铺
n 靠体育南路、珠江一路尽可能设置商铺；
n 珠江一路能够设置适量商铺；
n 商铺面积不超出10000㎡；
n 商铺基础做一层，在两排楼之间合适能够做二层；
n 商铺进深不宜超出10米，开间3～4米，有独立洗手间；

4. 开发次序要求：
Ø 先开发B2地块，再开发B1地块
Ø B2地块开发中，将由南向北开发一次开发
Ø A2地块中酒店公寓部分、A1地块中西片建材卖场及独立尚铺和B1地块同时开发
Ø A2地块将早于A1地块开发
Ø B1地块将分两期进行开发，开发时多种不一样住宅全部需要照料到。

5. 道路交通
Ø 车辆疏导：
n 郑汴路时车流关键来向，合理安排商业和商务楼车辆进出流线，确保车流畅顺、安全。
n 合理安排商业、商务车流和住宅车流车行流线，尽可能降低相互交叉和干扰。

Ø 小区人车分流：
n A1地块中独立商业能够让车进入到铺前
n B1、B2地块独立部署车辆出入口，两地块内部除了消防车道外，不设车行道路，以小区步行道为主。
n 居住区应合理安排车辆主次入口和主次道路位置，做到人车分流，以确保居住区私密性和安全性。
n 人行入口设在体育南路和珠江一路交汇处。
n 车行入口则能够参考在体育南路南端及珠江路上。

Ø 区内车行系统部署：
n 车行系统（一级道路网）：
这级道路关键是连接市政道路和准步行系统行车系统。这级道路两旁以栽植行道树为主，配上灌木和花卉，形成层次感较强绿化效果，加上和住宅建筑风格雷同建筑物及部分配套设施，减弱市政道路形象，将之形成小区内道路感觉。
在体育南路外设计中，避免采取常规直线做铺、种树等手法进行设计，使道路感更弱化，成为小区内道路感。

n 准步行系统（二级道路网）：
此道路系统含有车行条件。除紧急情况（消防、抢救、迁居）外，通常为步行道路。这级道路应和街区部署情况、绿化景观体系设计相结合。在铺地用材上可考虑采取能承受消防车荷载广场砖，或以硬地绿化形式铺设，这么既扩大了绿化面积，又满足了紧急情况下使用要求。

n 纯步行系统（三级道路网）：
这级道路应结合景观、绿化营造除特色，可设计成缓跑径或曲径通幽休闲散步小路。这部分道路提议以亲人空间尺度、人性化环境小品及五彩缤纷花卉植物，配合卵石、碎砖等较天然铺地材料，突出休闲、舒适生活情调。

6. 空间和园林景观结合要求：
Ø 广场中关键由广场拼砖、雕塑、休闲位置等组合，以不一样形式和方法进行合理配搭
Ø 用堆砌坡地方法增加园林空间感觉
Ø 重视草地、树篱、树木等综合考虑，使园林愈加丰富多彩
Ø 园林巧妙和北欧广场文化进行融合

7. 小区配套要求
Ø 建材市场：
Ø 建材卖场：
Ø 风情文化商业街：在A1地块集中零杂商业和尚铺，而且兼顾饮食功效需要；A2地块集中精品商业
Ø 生活配套：便利店、餐厅、小吃店、超市、银行、邮政、医疗保健中心、公交车站、生活用具店（五金、窗帘、装饰等）、文娱用具店（音像、图书室、报纸摊等）。
Ø 会所配套：前台接待厅、乒乓球、健身室、游泳馆、舞蹈室、棋牌室、攀岩、桑拿房、壁球、射箭馆、网吧
Ø 教育配套：幼稚园
Ø 商业配套：休闲用具店、露天咖啡厅、洗衣店、风情酒吧、精品店、运动器械店、运动专卖店、美容店、美发店、影像馆、花店、蛋糕店等；

8. 定向开发
Ø 写字楼：定向开发在A2地块东面
Ø 商业：在住宅地块珠江一路，再到体育南路
Ø 住宅：定向开发放在B2东北及北面

9. 会所位置
设置在A2地块西南角，和珠江一路、体育南路交汇，会所面积在㎡，能够采取中空自然采光方法

五. 建筑设计要求
1. 建筑风格：
建筑主体以异国现代主义清新、高雅建筑风格为主，建筑细部和景观环境等借用北欧文化和历史符号提升建筑文化内涵。文化符号提炼能够借鉴北欧小镇建筑风格和设计手法。

2. 建筑设计要求：
Ø 对B1、B2地块住宅设计要求：
n 户型面积百分比
房型
建筑面积(㎡)
房间配比
属性
套数百分比
公寓
50~70
1房/2房
商业主流

二房
78～85
2
主流产品
30％
小三房
95～110
3
辅助产品
20%
三房
115～130
3（主人房带独立洗手间）
主流产品
35%
四房
140～150
4（主人房带独立洗手间）
辅助产品
10%
特殊
户型
≤180㎡
3＋X（主人房带独立洗手间，确保开阔舒适）
辅助产品
5％

n 户型设计要求：
ü 厅、主卧、次卧尽可能朝南：要求客厅能够看到集中景观、园林及花园景色，借景入室。
ü 部分单元设计成带首层花园：要求客厅能够看到花园景色，而且能经过客厅进入花园。
ü 采取转角窗，飘窗：飘窗台等有赠予空间和面积设计；
ü 其它要求：
² 景观和视线最好位置部署面积较大户型；
² 明厨明厕；
² 动静分区，功效分布合理；
² 房间窗户采取飘窗台设计；
² 依据朝向，部分房间可设置转角飘窗台；
ü 部分采取退台式设计，使每户尽可能有一个平台使用；
ü 顶层部分单位能够设计成坡屋顶或平屋顶（有天台）设计；
ü 特殊户型（首层复式、顶层复式、大平层）：
² 部署在区内景观最优位置；
² 复式单位不是简单平层叠加起来，应含有更舒适和更有特色空间，比如客厅采取中空设计，增加天台花园或客厅带采光蓬等特色设计。
² 能够设计双套房、空中花园等含有较多亮点产品；
² 带保姆房，且保姆房自带洗手间，独立入户方法；
² 明厨明厕；
ü 首层单元要求：
² 首层带20～30㎡（迁就计划布局，尽可能大面积）花园；
² 能够经过花园入户；

六. 设计结果要求
1. 设计结果必需符合本任务书设计标准。计划设计要求、建筑设计要求等相关关键点要求。

2. 设计图纸和文本文件全部文字说明和方案标注必需采取汉字版本，尺寸标注必需采取国家标准计量单位，并做到清楚、完整、正确，同类图纸规格应尽可能统一。

3. 设计结果文件要求：
Ø 项目总体计划构思设计说明。
Ø 提供展示图一套，图纸内容为：设计说明、总体计划设计图，总体计划鸟瞰图，交通组织及配套部署分析图，特色代表住宅外观效果图，商业街景观效果图，广场部署景观效果图，市政道路景观效果图，会所外立面及大堂效果图，销售中心外立面及内部部署效果图。
Ø 全部单体提供各层平面、两个关键立面、剖面图。
Ø 提供正确经济技术指标及户型统计表。
Ø 全部设计图纸及文件以A3（297mm*420mm）规格编排装订成册，一式3份。

4. 设计结果电子文件要求：
Ø 全部设计结果均应制作成电子文件，设计方案文本文件采取Microsoft word和doc格式文件；设计方案图形文件采取Auto CAD R14dwg格式文件；如有电脑动画或电脑渲染图电子文件应采取中国较为普及应用软件。全部电子文档制作成光盘一套。

5. 交纳方案时间为：7月10日

备注：
Ø 以上要求未提及部分根据国家或郑州地域计划设计规范实施。

河南合富辉煌房地产顾问
二OO八年六月十八日，星期六