南京市房地产市场研究分析报告样本.doc
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1、南京市2月房地产市场研究汇报 江苏良基伟业房地产投资顾问3月目 录第一章 宏观经济情况 . 4第二章 房地产一级市场情况. 7一、2月南京土地市场情况. 7第三章 房地产二级市场情况 .11一、房地产二级市场综述 .11二、城中板块20三、城东板块23四、仙林板块 25五、城南板块 26六、城北板块.28七、河西板块 29八、江宁板块30九、江北板块 35十、下月开盘楼盘预告 .36第四章 本月媒体监控.41第五章 关键关注楼盘 .44第六章 房地产三级市场情况 .47第七章 综合动态.48第一章 宏观经济情况一、 国家宏观经济CPI指数: 2月份,居民消费价格总水平同比下降1.6%。其中,城
2、市下降1.9%,农村下降0.8%;食品价格下降1.9%,非食品价格下降1.2%;消费品价格下降1.5%,服务项目价格下降1.8%。从月环比看,居民消费价格总水平和1月份持平;食品价格上涨0.8%,其中鲜菜价格上涨4.0%,鲜蛋价格下降0.8%。1、食品类价格同比下降1.9%。其中,肉禽及其制品价格下降8.8%(其中猪肉价格下降18.9%),鲜菜价格下降9.3%,粮食价格上涨4.4%,油脂价格下降17.2%,水产品价格上涨3.3%,鲜果价格下降5.1%,鲜蛋价格下降2.9%,调味品价格上涨5.4%。2、烟酒及用具类价格同比上涨2.0%。其中,烟草价格上涨0.2%,酒类价格上涨4.9%。3、衣着类
3、价格同比下降2.3%。其中,服装价格下降2.7%。4、家庭设备用具及维修服务价格同比上涨2.1%。其中,耐用消费品价格上涨0.2%,家庭服务及加工维修服务价格上涨5.7%。5、医疗保健及个人用具类价格同比上涨1.3%。其中,西药价格上涨0.9%,中药材及中成药价格上涨3.4%,医疗保健服务价格上涨0.8%。6、交通和通信类价格同比下降3.0%。其中,交通工具价格下降1.6%,车用燃料及零配件价格下降9.2%,车辆使用及维修价格上涨1.7%,城市间交通费价格下降0.5%,市区公共交通费价格上涨0.2%;通信工具价格下降18.6%。7、娱乐教育文化用具及服务类价格同比下降1.1%。其中,学杂托幼费
4、价格上涨1.7%,文娱费价格上涨2.2%,旅游价格下降7.2%,文娱用耐用消费及服务价格下降9.6%。8、居住类价格同比下降2.9%。其中,水、电及燃料价格下降1.2%,建房及装修材料价格上涨3.1%,租房价格上涨1.2%。1-2月份累计,居民消费价格总水平同比下降0.3%。其中,城市下降0.6%,农村上涨0.3%;食品类价格上涨1.0%,烟酒及用具类价格上涨2.2%,衣着类价格下降2.5%,家庭设备用具及维修服务价格上涨2.4%,医疗保健及个人用具类价格上涨1.5%,交通和通信类价格下降2.8%,娱乐教育文化用具及服务类价格下降0.4%,居住类价格下降2.6%。PPI指数:2月份,工业品出厂
5、价格同比下降4.5%,原材料、燃料、动力购进价格下降7.1%。在工业品出厂价格中,生产资料出厂价格同比下降5.7%。其中,采掘工业下降17.4%,原料工业下降8.4%,加工工业下降3%。生活资料出厂价格同比略降0.4%。其中,食品类价格下降0.7%,衣着类和通常日用具类价格均上涨0.6%,耐用消费品类下降1.9%。分品种看:原油出厂价格同比下降56.3%。成品油中汽油、煤油和柴油出厂价格同比分别下降0.5%、26.4%和11.4%。化工产品价格类中,顺丁橡胶价格同比下降33.6%,聚苯乙烯价格下降30%,涤纶长丝价格下降25.3%。煤炭开采和洗选业出厂价格同比上涨18.8%。其中,原煤出厂价格
6、上涨18.7%。黑色金属冶炼及压延加工业出厂价格同比下降8.9%。其中,一般大型钢材价格下降6.3%,一般中型钢材下降11.1%,一般小型钢材下降5.1%,中厚钢板下降16.4%,线材价格下降14.7%。有色金属冶炼及压延加工业出厂价格同比下降25%。其中,铝下降20.5%,铜下降43.6%,铅下降38.1%,锌下降40.6%。另外,在原材料、燃料、动力购进价格中,有色金属材料类、燃料动力类、化工原料类和黑色金属材料类购进价格同比分别下降29.7%、10.9%、8.3%和6.3%。1-2月份累计,工业品出厂价格同比下降3.9%,原材料、燃料、动力购进价格下降6.2%。国家统计局公布数据显示,2
7、月份中国居民消费价格(CPI)同比下降1.6%,工业品出厂价格(PPI)同比下降4.5%。这也是中国CPI六年来首次出现负增加。而在去年,这两项指标月度涨幅峰值分别达成8.7%和10.1%。2月江苏居民消费价格指数(CPI)负增加0.5%,较上月回落1.9个百分点。其中,南京CPI负增加0.7%,低于全省平均水平。据悉,这是南京市CPI自7月份以来首次出现负增加。在组成CPI八大类指数中,四升四降:食品涨幅0.8%,烟酒及用具涨幅2.6%,家庭设备用具及维修服务涨幅4.1%,医疗保健及个人用具涨幅0.8%;衣着降幅0.8%、交通和通信降幅3.9%、娱乐教育文化用具及服务降幅0.7%,居住降幅2
8、.4%。自3月以来,江苏CPI逐月回落。即使1月,受春节影响,江苏价格总水平出现反弹,致使1月CPI和上月持平,但这种反弹不含有连续性。而且,2月比较基期是2月,当初,受暴雪和春节双重影响,消费价格总水平环比上涨了2.1。去年同期基数较高,是今年2月CPI大幅回落主因。第二章 房地产一级市场情况一、2月南京土地市场情况1. 上市方面:本月无新土地上市公告.2. 成交方面: 牛年南京土地市场以商业地块试水,在平淡中拉开序幕。 在2月10日举行南京首场土地出让会上,不到10分钟便顺利落槌,三幅来自江宁东山板块金融商业用地均以底价成交。据了解,地块将被打造成华东最大农副产品物流配送中心。 依据出让公
9、告,这三幅标号为NO.G50、G51和G52地块全部处于该市江宁区东山街道,总面积22.6万平方米,起拍价共2.31亿元,将作为南京农副产品物流园里物流用地。 作为南京市政府部门推出“定制”商业地块,南京市农副产品物流配送中心毫无悬念以底价拿地,楼面地价约1020元/平方米。 一周内拿3幅 苏宁疯狂扩张商业地产2月12日,南京市国土局再推在鼓楼区龙江G53商业地块,一样以底价2.3亿元成交,被苏宁置业收入囊中。 2月17日拍卖会上,G01地块被张近东旗下苏宁置业和苏宁银河地产联合以底价3.76亿竞得,G02地块则由苏宁电器以底价7700万竞得。苏宁置业频繁出手首先展现了在逆境中资金运作能力,其
10、次也显示出其看好地产行业未来走势决心。因NOG02地块公告信息中称,该地块可安排总部办公、商业、培训中心等园区配套设施,估计以后有可能建为苏宁电器在南京乃至全国总部。附:本月拍卖土地细表编号区属地块位置起始价(万元)成交价(万元)容积率建筑密度建筑高度绿地率90M及以下套型面积所占百分比 出让面积楼面地价(元/每平米)用地性质挂牌时间成交时间摘牌单位NO.G50江宁东至文靖路;西至公园路;北至杨庄东路;南至山北路470047001.050%24米25%45984.8平方米 1022.1元/平方米商业金融业用地/12/27/2/10南京农副产品物流配送中心 NO.G51江宁区东至公园路;西至计划
11、道路(斗蓬山路);北至环园路;南至杨庄东路930093001.050%24米25%91320.3平方米 1018.4元/平方米商业金融业用地 /12/27/2/10南京农副产品物流配送中心 NO.G52江宁区东至文靖路;西至公园路;北至环园路;南至场庄东路910091000.950%24米25%88862.4平方米 1024.1元/平方米商业金融业用地/12/27/2/10南京农副产品物流配送中心 NO.G53鼓楼区江东北路和清凉门大街交界处东南角 23000230006.550%分区一200 米分区二35米20%32955.8平方米 6979.0元/平方米地块一:办公、商业;地块二:地上部分
12、公共绿地;地下部分商业、停车场/12/31/2/12江苏苏宁置业 NO.G01玄武区东至宁芜铁路;西至计划道路;北至南京中惠建设开发;南至仙林大道3760037600地块1:1.2/地块2:3.0地块3:1.0地块1:28%地块2:50%地块3: 35%地块118地块232地块3 1235%地块145%258079.71456.9元/平方米地块1:二类居住用地/地块2:商业金融业用地/地块3:文化娱乐用地/1/6/2/17江苏苏宁置业、江苏苏宁银河地产股份 NO.G02玄武区东至四号路;西至河道用地;北至东环路;南至河道用地77007700地块1:3.5/地块2:2.7地块1:35%地块2:4
13、0%地块1:80地块2:2430%65253.9平方米 1180.0元/平方米地块1、2商业金融业用地地下:停车、仓库等配套设施用地/1/6/2/17苏宁电器股份 第三章 房地产二级市场情况一、 房地产二级市场综述1、牛年南京楼市迎来开门红,2月日均成交155套春节后提前开门迎客、看房人潮涌动春节刚过,南京楼市就活跃起来了。往年春节后全部是淡季,买房人需要一段时间才能恢复。可是今年却不一样,售楼处纷纷提前开门迎客,春节还没过完,买房人全部“动”了起来。放眼全国房地产市场,南京市场回暖迹象比较快,购房优惠利好,经济形势趋缓,楼市环境好转全部是促进购房者信心恢复良药。 2、片区成交排行江北、江宁、
14、河西分别位列认购、成交三甲。伟业日常市场数据统计显示,2月南京商品房共认购6699套,成交4337套(含高淳、溧水)。从各板块认购量、成交量分布来看,位居认购+成交量排名前三分别是江北、江宁、河西。板块江北江宁河西城南城北城东城中仙林认购套数24971562627529431226220181成交套数1801793502366222105161712月份各板块成交、认购数据江北方面:全市2月份成交总量4437套,2月江北占据总成交量41%,而仅浦口一区成交量就占据全市1/3。江北楼市销售势头和板块内楼盘上市量和打折促销有显著关系。伟业认为,江北房价已经达成不少购房者心理预期,所以才会由观望转向
15、出手。 2月全市销量前十楼盘中,江北天华硅谷、天润城、大华锦绣华城位居前三甲,全部是在本月凭借低价促销吸引众多购房者出手。同时,在新政和众多利好刺激之下,让不少购房者逐步对江北发展树立信心,也是江北楼盘热销另一原因。江宁方面:2月江宁板块共认购住宅1562套,成交793套。相比1月份,成交量略有下滑,但认购量几乎翻倍,2月平均天天卖出56套房。 仔细分析江宁2月热销楼盘不难看出,低价促销楼盘大多受到了消费者欢迎。4380元/起售价格使得世纪东山取得了江宁板块销售量亚军。而莱茵东郡、合家春天等项目则分别推出8折团购优惠、4600元/起售特价房等众多优惠促销手段。依据现有楼盘贮备及土地信息能够看出
16、,江宁板块拥有重组上市量,有期望继续成为南京楼市热点区域。加之地铁一号南延线、双龙达成改造等交通环境改善,将吸引更多购房者到宁置业。河西方面:网上房地产数据显示,截至2月28日零点,河西板块共认购627套,成交502套。相比1月,认购量上升4成,成交量基础持平。融侨中央花园、金地名京、碧瑶花园3楼盘表现突出,认购量突破100套。横塘西苑、南京万达广场、金域缇香等楼盘也表现不俗。市场调查数据显示:金地名京天天可销售约20套住宅,对未来楼市充满信心。3、成交量方面春节原因影响,大部分板块成交量出现下跌。2月份各板块受春节影响,除浦口外其它板块成交量全部有不一样程度下降。仙林板块因为缺乏上市项目,可
17、售房源深入降低,成交量降幅位居全市首位。唯一例外浦口区,成交量不仅没有下跌反而上涨56%。究其原因,12月该区大幅低价放量以后消耗了较多客源,1月份成交量大减,该情况变相为该区做了短暂蓄水,加上2月份浦口各楼盘纷纷深入经过多种优惠方法降低价格,造成过年期间仍发明了日均销售64套惊人成绩。4、认购方面市场刚性需求深入显著,认购量大幅攀升。2月份,因为一系列购房利好政策推出及施行,被压抑市场刚性需求得到快速释放,造成各板块认购数量远高于成交数量。2月全月,南京商品房共认购6699套,是成交数量1.5倍。有分析指出,2月份认购数量大幅增加,将是南京楼市转暖显著前兆。5、存量方面剩下可售房源关键集中在
18、浦口、江宁、河西等新区,主城区各板块消化迟缓。截止2月末,全市剩下可售房源47854套,根据2月份成交量计算,剩下可售房源平均消化周期为11个月,比1月份缩短了1.9个月。从板块来看,浦口、江宁、河西等新区剩下可售房源依旧较多,尤其浦口区2月份销售数量大幅增加,即使依旧保持着“上市多、成交多、存量多”三多态势,但因为各楼盘频频促销,商品房售价已靠近消费者心理价位,消化速度开始加紧。反观其它板块,除城南依旧保持稳定消化速度以外,其它各板块余房消化周期均较长。6、成交面积方面全市住宅销售,80-100成为销售主力。2月份成交房源,从成交面积分布来看,144平米以下一般住房占八成以上。其中100平米
19、以下中小户型也占了近45%,80-100房源成为销售主力,占全市总销售额36%。7、价格结构低价房销量暴涨,价格仍是关键。2月份销售数据现实,8000元/以下房源销售量超出八成,其中主力为4000元/以下房源,销售数量超出半数。正如前面提到,浦口、江宁为主非主城区板块经过一系列降价方法,使得商品房售价靠近购房者心理预期值,仅浦口一区销量就占全市销量41%。市场证实,消费者存在着极大刚性需求,房价高于心理预期值仍是商品房销售最大阻力。8、2月销售Top10排名项目名称区属套数面积1天华硅谷庄园浦口区52755107.762天润城浦口区42439763.853大华锦绣华城浦口区23323915.6
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