城区社区商业策划案例样本.doc
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1、万年花城小区商业案例 整体环境1区位条件:以万年花城为关键,周围小区现有包含育菲园、育芳园,未来周围小区还包含三环新城、国美第一城等多个项目; 同时, 万年花城将首全部经贸大学围合在项目中央,周围还有燕京华侨大学、国家法官学院、北京电子工业学校、铁路卫生学校等大中专院校,多所院校集中使万年花城成为名副其实大学区。2交通情况:贯穿小区“三横三纵”六条市政道路估计于前后投入使用,其将贯通三环、四环,其中东西横向道路分别为丰台东路(宽30米,为两上两下道路)、看丹路(宽40米,为两上两下道路)、康辛路(宽50米,为三上三下道路),南北纵向道路分别为万寿路南沿(宽70米,为四上四下道路)、郭公庄路(宽
2、40米,为两上两下道路)和纪家庙路(宽40米,为两上两下道路)。3人口组成:区域现有成熟人口6万人左右,计划人口规模为12.38万人,调研结果显示,区域未来居民组成将以年轻城镇居民为主,学历水平和家庭年收入均显著高于北京市平均水平。万年花城业主调研结果显示,花城未来业主年纪集中在35岁以下、同时家庭月总收入5000元以上,学历在大学以上业主占比高达49.48%4人均购置力:因为区域整体定位为丰台区经济四大板块之一,花城及周围项目定位为丰台科技总部基地生活配套区,众多高科技人士将进驻该区域,其人均购置力水平极为可观。万年花城业主调研结果显示,花城家庭可支配收入平均为68940元,家庭平均人口2.
3、87人,其家庭可支配收入及人均购置力均显著高于北京市平均水平。5区域未来发展情况:本区域定位为以居住为主,兼有教育科研、商业服务设施等用地多元综合性区域。是北京市及丰台区大力发展区域之一,其未来发展速度及经济增加速度等均不可小视。 商业概述1商业总体规模:约20万平方米2商业建筑形式:大型商业中心(其中大型商业中心共8万平方米,地上经营部分5万平方米,地下停车场3万平方米)中型独体商业(可经营业态丰富、餐饮、娱乐等行业均可从事经营)商业街区(由底商、独立商业及塔楼裙房组成)酒店、写字楼等商业设施3商业整体定位:万年花城商业定位为以小区商业为基础开放性商业系统4商业设计理念:万年花城商业以 “新
4、城市主义”作为商业计划指导思想,遵照花城整体设计所采取风格,商业作为新城市主义生活关键组成部分,在设计理念上引入了国际优异“TOD-交通导向布局系统”,将商业、交流中心(广场)、办公及其它公建有机布局,分布在可步行抵达公交站点范围内5商业系统设置:三级商业设计,即一级商业中心、二级商业街区、三级便利组合(按居民5分钟步行范围设置)6商业布局情况:计划布局:一心五区八模块,即形成“一个区域商业中心,五大专题商业街区(生活街区、动力街区、商务街区、情调街区、时尚街区),八组便利模块,十二条特色商街,二百个专营店铺”商业系统组合功效布局:关键从未来区域居民需求考虑而进行业态计划布局,满足未来居民生活
5、、办公、教育、休闲、娱乐等功效方面需要7花城商业特点: 万年花城商业形成了独具特色“居民5分钟步行生活圈”,具体在商业计划设计上,则遵照了“综合性”、“站点性”、“便利性”、“层次性”四大特点进行设计8现在进驻商家:万年花城区域商业正受到中国外大型商业巨头和投资者青睐,家乐福、乐华梅兰、北京华联、华堂、上海联华、法国迪卡侬、麦当劳、肯德基等著名商家全部有在该区域内进行投资意向。而且已经有多家签署了合作意向书,现在包含中国第一大便利连锁企业-联华快客、新加坡苏菲糕饼、嘉事堂、柯尼卡、荣昌洗衣在内多个著名商家签约进驻。估计很快未来,伴伴随万年花城对整体区域住宅影响和引领,西南区域商业新势力将逐步出
6、现。而万年花城无疑将饰演西南商圈领头军角色。 计划布局 基于万年花城整体定位,结合该区域未来发展需要,填补区域内无大型综合商业设施空白,在花城商业整体计划布局中,我们计划了一个大型区域性商业中心,同时我们计划了适合于满足业主餐饮、休闲、娱乐、购物等需求独立商业设施。 大型商业用房介绍1位置3#地商业用房定位为区域性商业中心,在万年花城项目标东部,首全部经贸大学东北方向,是万年花城商业体系关键部分。2规模3#地商业用房距离西南三环300米,占地面积约为25000平方米,建筑面积约为80000平方米,包含地下30000平方米左右停车场;其地块长约300米,最宽处102米,最窄处58米,限高分别为2
7、4米和18米。3合作方法3#地商业用房开发方法为订单式开发,将采取出租或合作开发等多个形式合作方法,现在处于和多家中国外著名商家合作洽谈过程。4效果示意图 中型商业用房介绍(一)4#-1独立商业用房介绍1位置4#-1独立商业用房在万年花城东北端,是万年花城商业系统中关键组成部分, 估计9月份交付使用2规模4#-1商业用房累计三层,总面积为4298平方米,其中:地下一层面积为1998平方米;地上两层,每层面积约为1100平方米。3合作方法4#-1商业用房拟采取出租或出售方法,能够整体出售/出租或分割进行出售/出租。4#-1商业用房适合于超市、大型中餐、西式快餐等餐饮企业及银行等服务设施,同时还适
8、合专业卖场等业。4效果示意图 (二)1#独立商业用房介绍1位置1#地商业用房在花城东南端,首全部经济贸易大学东侧,紧邻张新路和康辛路,由四个独体商业用房组成。2规模1#地商业用房总面积约为9300平方米,累计4个独立型商业用房,其中:1#-13商业用房地上两层,总体面积为1365平方米;1#-14商业用房地上两层,总体面积为965平方米; 1#-15商业用房地上三层,总体面积为5360平方米;1#-16商业用房地上两层,总体面积为1670平方米。3合作方法1#地4个商业用房均为独体商业,其合作方法极为灵活, 拟采取整体出售或分割出售方法。1#地商业用房适合于超市、大型中餐、西式快餐等餐饮企业,
9、同时考虑其分割性特点,适合于装饰用具、饰品店、精品服装店、宠物医院等时尚业态。 红筹型商业用房介绍1位置红筹型商业用房在2#地看丹路沿线,万年花城东端,对面为花城区域性商业中心,定位为花城商业示范区。2#-1、2#-2楼座全部有商业用房,其中,2#-1商业用房为底商形式,2#-2商业用房为塔楼裙房形式。2规模2#地近期推出红筹型商业用房总面积约为2170平方米,共27套商铺,其中2#-1商业用房均为底商地上一层,2#-2商业用房为塔楼裙房;估计于9月份建成投入使用。3户型2#-1商业用房主力户型为60-80平方米之间,最大户型为232.92平方米,最小户型为30.24平方米。2#-2商业用房面
10、积主力户型为70平方米左右,最大面积为106平方米。效果示意图 综述,2地商铺优势在于和3地大型商业仅一街之隔,可经营类型多样,而且相对于其它地块商业而言,其开盘及交房时间较早,且在花城一级商业地带,其未来必将是人气聚集之地,升值潜力巨大,商机无限。2#-1定位为花城商业示范区,关键招商对象为品牌商家,现在已经有乐华梅兰专卖、多样屋、嘉事堂、联华快客、好望角音像图书、新加坡苏菲糕饼店、荣昌洗衣、吉野家等众多意向商家和万年花城洽谈合作,拟在此地开店。 升值型商业用房介绍1位置升值型商业用房在4#地北区,为近期推出商业用房,其中,4#-2、4#-3、4#-5商业用房均为底商形式,紧邻丰台东路及4#
11、-1独体商业,关键功效定位为花城及周围居民日常消费场所。2规模红筹型商业用房面积总计约为2400平方米, 其中4#-2商业用房为地上一层底商,共7套商铺,面积总计为514平方米;4#-3商业用房为地上一层底商, 共14套商铺,面积约为1228平方米;4#-5商业用房共11套商铺,面积总计为658平方米,其中,4-2、4-3估计于底建成投入使用,4-5估计于投入使用。3户型4#-2商业用房户型面积集中在60-70平方米,4#-3商业用房主力户型面积集中在80-130平方米,4#-5商业用房主力户型面积集中在50-60平方米。综述,4#地相对其它地块而言,其在丰台东路上,丰台东路是未来三环新城、育
12、芳园等小区业主从西南三环进入所居住小区必经之路。所以,地理位置好,人流量大是4#地最显著特点。 其它小型商业用房介绍万年花城小区规模高达200万平米, 依据花城商业总体计划和布局情况,在其它还未建设开发地块还有部分小型商业,期待关注中。 商铺投资知识1商铺投资特点: 稳定性好: 商铺租约通常为3至5年或更长,承租户对商铺装修、投资、赢利预期及长久计划,决定了商铺租约稳定性。 增值性强: 商铺投资是一个长久过程,好商铺因其稀有性或特定供给条件,会伴随商圈发展成熟不停升值,由此带来租金增加是肯定。 回报率高: 成熟商铺投资回报率单租金收益则可能达10%15%, 有甚至达成20%以上。购置小区商铺投
13、资者,伴随业主入住,人气上升,商铺价值提升成为肯定。 投资潜力大: 成熟市场下通常商铺和住宅价格之比为4151,商铺价格还有较大上涨空间。不过要充足考虑市场环境、市场供给情况差异等原因,尤其是住宅价格透支,将对商铺价格正确定位及判定产生重大影响。 经营方法灵活:商铺可出租、可经营,方法灵活。2商铺投资类型 据调研显示,商铺投资类型及投资百分比分析以下: 从图中不难看出,小区型商业投资已经成为现在商业投资者们所选择关键商业投资类型。小区型商业包含小区类商铺和住宅底层商铺。小区类商铺指在住宅小区内商用铺位,其经营对象关键是住宅小区居民。社区类商铺表现形式关键是1-3层商业楼,有些铺面能够直接对外开
14、门营业,但多数属于铺位形式;住宅底层商铺,指在住宅底层商用铺位。住宅底层商铺是现在市场极为关注、投资者热衷商铺投资形式,很多房地产开发商充足认可住宅底层商铺巨大价值,不仅避免了过去住宅底层不好卖尴尬局面,而且取得了更大投资收益。万年花城同时存在上述两种小区型商业类型,含有较高投资价值。3商铺投资步骤 1)正确判定商铺类型首先,判定购置商铺所属投资类型,为选择投资行业及进行客群分析等奠定基础。就花城而言,存在大型商业中心、中型独体商业及小型商业等多个上铺类型,选择更大。 2)投资行业选择在判定所投资商铺是否含有良好行业背景时,有3个基础标准:此行业历史及未来消费增加速度此行业竞争情况呈良性此行业
15、利润空间投资者可经过搜集统计数据和实地调研取得这些指标并进行分析,就花城而言,因为其所属地块将作为北京西南区域关键节点和战略布局区域,相对于北京其它较为成熟区域而言,发展空间较大,各业态均存在较高利润空间。 3)确定目标收益空间商铺投资收益是全部商铺投资者所关注问题,但通常投资者对商铺投资收益了解仅局限在租金收益上。实际情况是,租金收益属于商铺投资收益中常规收益项目,而商铺价值升值收益对于像中国商业房地产这种发展中市场来讲,无疑成为商铺投资者发明财富关键手段。租金方法回收投资也是房地产业投资回报基础方法,对于商铺来讲也不例外。价值升值收益实际上是商铺二手交易实现卖价和初始买价差额。实现价值升值
16、收益对于通常商铺投资者有不小难度,假如选择适当,即使租金收益率不是最高,但却能够取得买家飞涨报价;假如选择失当,不仅商铺不好出租,而且完全有可能被迫“挥泪降价甩卖”。 4)商铺投资关键影响原因商铺投资8大外部要素立地商圈:指商铺所在区域商业等级、竞合环境、用户群规模及购置力等原因综合组成商业概况。其中客流量是一个极为关键指标,它意味着经过商铺用户流量。客流量和客单价乘积是销售额,所以现实客流量意味着商铺可能取得现实销售额,而商圈变化或店铺影响带来潜在客流量则决定了店铺增加空间。所以是否临街实际上是对客流一个关键要求。可 视 性:使商铺尽可能多在平面、立体范围内极轻易被消费者看到程度。通 达 性
17、:指用户抵达商铺交通条件难易程度,它意味着用户抵达商铺可能性。停 驻 性:指用户抵达后能够停留或停驻可能性,通常见商铺门前是否有广场或是否有足够停车场来描述上述指标。商铺类型:根据所在位置划分出商铺类型。如商场(商业中心)内商铺、商业街商铺、市场类商铺、独立型商铺、底商商铺、裙房商铺等。商铺环境:指相邻商铺或商业关系(包含隶属项目标类型、运行方法、运行状态、管理水平等全部对商铺价值起着关键影响)。商铺环境是“微观意义”上“商圈概念。商铺价值提升是一个动态过程,其周围环境情况及趋势对商铺价值起到关键作用。商铺结构:商铺坐落、面宽、进深、层高、墙体分割、开门开窗、广告牌及楼层等全部对商铺价值影响不
18、小,如底商就包含到很多严禁项目。商铺配置:指商铺基础设施配置,包含商铺上下水、电、采暖、燃气等技术性指标确保,对商铺功效影响也比较大。商铺投资4大内部要素价格空间:投资收益来自于商铺本身价值增值和经营收益(出租或自营收入),假如商铺初始价格高,就会对增值收益和经营收益进行双重打压。投资模式:关键取决于商铺采取付款方法,如一次性、按揭贷款、分期付款、分次付款、以租代买等多个方法初始投入和资金成本均不一样。收益模式:关键是取决于商铺投资者获取商铺投资收益方法,如带租约销售、返租销售、自行出租、代理租赁、自行经营、特许经营等。运行模式:是商铺发售者或出租者商铺运行管理方法,部分情况下,会成为致命要素
19、。如分割产权式销售带来潜在经营和收益风险。5)投资收益分析商铺投资者在清洗判定商铺类型、明确目标收益空间、熟知商铺投资内外部要素后,需要处理问题就是怎样量化收益,商铺投资收益包含租金收益和价值升值收益,租金收益水平关键取决于商铺投资外在要素;价值升值收益水平除考虑商铺投资内部要素外,还要考虑商铺投资外部要素,如未来周围居住、办公类、房地产及旅游房地产等发展趋势。在判定商铺价值过程中,必需对商铺所在地方商业气氛有足够了解:商业气氛好坏直接影响商铺价值、租金水平,和价值升值空间。在进行商铺投资过程中,要同时对商铺所在地域现实状况商情和未来预期商情进行分析,从中发掘商铺价值升值收益趋势和潜力。假如根
20、据商铺所处位置等条件不一样将其分为A,B,C,D,E 5级,A级:小区型商业设施区域,同业项目竞争程度较高,针正确用户群体以小区内居民为主,消费主体内容比较复杂;B级:交通设施、商务楼、写字楼商业设施区域;C级:地域性商业设施区域,如北京十里河建材街、北京大钟寺家俱城等;D级:城市大型商业设施区域,如北京国贸商城、北京东方广场等;E级:现代改造型、著名大型繁华商业区,如北京王府井大街,北京西单商业街等。 以上A,B,C,D,E5个等级商铺价值升值空间呈逐层降低趋势,租金水平根据以上层级依次升高。租金收益和价值升值收益矛盾性是任何商铺投资者全部必需面正确问题,既想有很高租金收益,又要确保价值升值
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