住宅项目可行性研究报告样本样本.doc
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1、住宅项目可行性研究汇报编制单位:南昌金丰易居住宅消费服务 编制时间:5月7月汇报编制人员名单项目责任人:毕轶群技术管理责任人:毕轶群编制人:毕轶群 肖鹏 陈喜莲 郭邦敏校核人:刘珊萍 李茂丹审核人:董景明 毕轶群审定人名单:董景明 孙祖耀 杜阅诗 诸海伟 金玉成 周全目 录一、总论4二、市场调研分析8三、项目综合定位22四、项目投资估算34五、财务分析42六、不确定性分析43七、风险分析和对策47八、附表49总 论1、项目建设背景依据南昌市城市计划发展需要和沿江东路片区控制计划要求,上海金厦房地产已经过拍卖取得原江西第四建筑工程企业,共90.9亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地
2、管理局和市计划局办理。该项目初步方案设计已经完成,项目提议书已经省计委同意,各项前期工作和计划报批方案工作已相继开展。2、项目概况(1)项目名称:“风华盛世”(2)建筑规模:12-7F、2-11F、2-12F(3)建设地点:沿江东路(原江西第四建筑工程企业)(4)计划用途:居住、商业(5)建设单位:上海金厦房地产(6)经营类型:房地产经营、综合技术服务员、咨询服务(7)企业性质:其它有限责任企业(8)资质等级:二级(9)企业概况:上海金厦房地产于1992年8月正式成立。企业现有职员60人,其中各类职称技术经济管理人员30人,注册资金万元,资质等级为二级。企业资金技术实力雄厚,管理严密,能够独立
3、负担各类大中小型房地产项目开发和建设,自企业成立以来,前后开发项目有:九江市赵家花园18000平方米旧房改造开发项目。现在在计划和开发建设项目有:南昌市建设路284号省建总企业建苑住宅小区旧宅基地改造项目等。企业采取新工艺、新技术,不停坚持科学管理,以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨,竭诚为社会各界服务。(10)工程概况:“风华盛世”项目占地90.9亩,约60600平方米,总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方米,高层住宅为13920平方米,多层住宅为90720平方米,商铺4360平方米;容积率1.8,绿化率35%,建筑密度25%。(11)资金起源:本项目建设资金由上海金厦房地
4、产自筹和银行贷款,不足投资经过预售房款来处理。依据收益计算,所得税前项目标财务内部收益率为14.83%,财务净现值(Ie=10%)万元。财务分析结果表明,项目标社会效益和经济效益很好。3、可行性研究汇报编制依据(1)省计委计投32号文相关“风华盛世”项目提议书批复;(2)上海金厦房地产签定国有土地使用权出让协议;(3)南昌市计划设计院沿江东路沿线控制性具体计划;(4)上海同济大学建筑工程学院设计研究院“风华盛世”项目初步计划方案;(5)原江西第四建筑工程企业地质勘测资料;(6)南昌市城市计划局南昌市土地使用变更通知书;(7)省审计事务所验资证实;(8)中国建设银行江西分行资金证实;(9)国家计
5、委建设项目经济评价方法和参数(第二版);(10)建设部房地产开发项目经济评价方法;(11)国家计委投资项目可行性研究指南(试用版)4、可行性研究汇报研究范围依据“风华盛世”项目提议书批复和初步计划方案,本研究工作范围关键是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功效,住宅及公用工程建设方案,投资估算和资金筹措,项目经济效益评价等。5、研究结论及提议本项目属房地产住宅开发项目,符合国家城镇住宅开发建设产业政策,开发用地变更及项目建设计划手续已在办理,部分建设资金经过自筹和银行贷款来处理,其它部分由预售房款处理,现场建设条件含有。针对商品房升级换代,住宅建设由低级走向高级发展趋势和南昌市已经有一部分收入
6、较高住宅消费群体,户型计划为中高级住宅,依据对南昌市住宅市场分析估计,项目开发有市场销路。财务分析结果表明,项目经济效益可行。从现在房地产市场分析,商品住宅结构性矛盾还很突出,提议在下一步方案计划时,对初步确定住宅户型和功效标准再深入市场调研,尤其是面积较大商品房,如完全作为住宅,要依据市场改变作出更为正确市场定位,调整户型和面积,并做好工程建设计划,加强楼盘营销工作,降低开发建设成本,尽可能减小项目风险。6、关键经济技术指标“风华盛世”项目关键设计指标见表1、表2表1:“风华盛世”项目关键计划设计技术指标序号项目名称单位指标1总占地面积平方米606002总建筑面积平方米1090003容积率1
7、.84绿化率%355建筑密度%256高层户型平方米/户平方米/户平方米/户平方米/户A户型85平方米(两房)B户型125平方米(三房)C户型135平方米(三房)D户型140平方米(四房)7多层户型平方米/户平方米/户平方米/户E户型90平方米(两房)F户型110平方米(三房)G户型120平方米(三房)8商铺面积平方米43609总户数户94410车位数(地上) 个300表2:居住区用地平衡控制指标(%)序号用地组成居住区(%)用地面积(平方米)1民建用地(R01)25151502公建用地(R02)30181803道路用地(R03)1060604公共绿地(R04)35212105居住区用地(R)1
8、0060600市场调研分析一、南昌市房地产市场运行情况分析今年以来,在宏观经济快速发展大背景下,在南昌市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针知道下,南昌市房地产市场显现出了前所未有快速发展态势,各项指标大幅度增加,投资和消费同时发展,存量和增量相互拉动,房地产业进入含有南昌本身特点新一轮快速增加期。(一)房地产业市场运行情况1、房地产业和国民经济协调发展情况南昌市估计完成中国生产总值(GNP)636亿元,较上年增加15.1%,增幅为历年来之最;全社会固定资产投资估计完成218亿元,较上年增加55.4%。全市估计完成房地产开发投资56亿元,较上年增加60%,占固定资产投资和
9、GDP比重分别为26%和9%,较上年分别提升1个百分点和3个百分点。表3:房地产投资和关键经济指标情况表房地产开发投资额(亿元) 56同比增加(%) 60固定资产投资额(亿元) 218同比增加(%) 55.4GDP(亿元) 638同比增加(%) 15.1房地产投资占固定资产投资比重(%) 26房地产投资占GDP比重(%) 9今年以来,本市经济发展速度创历史之最,关键得益于投资拉动,而房地产开发投资作为固定资产投资组成部分,一直饰演着关键角色,整年每个月完成房地产投资均保持50%以上增加,占固定资产投资比重1/3,对经济拉动作用日渐增大,和国民经济发展基础同时。房地产投资快速增加原因只要是市委、
10、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加紧基础设施建设”政策推进,加上新建商品房是热销也刺激了投资加温。2、新建商品房供求结构情况全市市区核准预售商品房面积335万平方米,较上年增加142%,其中商品住宅250万平方米,较上年增加126%;完成商品房交易面积245.27万平方米,同比增加83.23%,其中商品住宅交易面积203.90万平方米,同比增加60.60%。表4 :商品住宅供给量情况表价格(元/平方米)供给量(万平方米)所占百分比(%)单套面积(平方米)供给量(万平方米)所占百分比(%)以下31.2212.4995以下50.520.2250042.6817.079512038.7515.5
11、2500300072.2628.912015075.7530.33000以上103.8441.54150以上8534表5:商品住宅销售情况表价格(元/平方米)销售量(万平方米)所占百分比(%)单套面积(平方米)销售量(万平方米)所占百分比(%)以下49.7124.3895以下36.0217.67250055.6427.299512035.3017.312500300055.7127.3212015069.3434.013000以上42.8421.01150以上63.2431.02表4、表5显示本市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供给情况看,单价在每平方米2500元以上供给量占总量70.
12、44%,单套面积在120平方米以上总量是64.3%;从销售情况看,单价在每平方米2500元以上是占总量销售48.33%,单套建筑面积在95150平方米占总销售量是51.31%。3、商品房价格走势南昌市市区商品房均价为2722元/平方米,较上年增加20.89%,其中商品住宅均价为2438元/平方米,较上年增加18.18%,整年各季商品住宅均价分别为第一季度2519元/平方米,第二季度2394元/平方米,第三季度2327元/平方米,第四季度2510元/平方米,价格走势基础平稳。表6:商品房价格和同期居民可支配收入情况表商品房均价(元/平方米) 2722增幅(%) 20.89商品住宅均价(元/平方米
13、) 2438增幅(%) 18.18居民人均可支配收入(元) 7650增幅(%) 9.0居民消费价格指数 100.6增幅(%) 0.6,本市商品房价格继续上涨,除了有效需求量增大,结构性供不应求外,还和土地拍卖,竞争猛烈,建材上涨等原因相关。另外,部分楼盘质量提升,环境优化,增加了建设成本,也促进了房价上升。从房价涨幅和居民人均可支配收入增幅比较,前者较后者高9个百分点,显示房价涨幅较大,超出大部分居民承受能力,应引发注意。4、新建商品住宅购置对象情况全市交易量203.90万平方米商品住宅中,本市居民为154.71万平方米,比重达76%;外地居民购置为49.19万平方米,比重为24%。表7:购置
14、对象组成情况表商品住宅交易量(万平方米)按销售对象划分按购房目标分类203.90当地居民 154.71所占百分比 76自住 173.32所占百分比 85外地居民 49.19所占百分比 24置业投资 30.58所占百分比 15多年来,伴随经济快速发展和花园城市建设步伐加紧,本市居住环境不停改善,作为省会城市辐射功效日益显现,吸引了外地、尤其是省内其它地市人士纷纷来本市购房置业,外地居民购房比重逐年上升,由5%上升到24%。从购房目标分析,以自住为主,但置业投资比重逐年上涨,由2%上涨到15%。置业投资比重增大,首先说明投资者看好南昌市房地产市场,其次,如投资购房比重增加过快,对本市房地产市场连续
15、健康发展有一定跗面影响,因为本市房地产比重较大,市场监管不力,轻易出现投机或炒作,使市场升温过快,后劲不足,轻易出现价格虚高。5、商品房空置情况全市估计商品房空置面积20万平方米,较上年下降17%,其中商品住宅空置16万平方米,较上年下降11%。从空置区域看,新城区比重较大,占60%。从时间看来看,本市空置商品房大多为十二个月以下待销商品房,所占百分比超出80%,从空置原因分析,关键是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。表8:商品住宅空置结构情况表按区域划分老城区6.4万平方米所占百分比(%)40新城区9.6万平方米所占百分比(%)60按单套建筑面积划分90平方米以下所占百分比(%)
16、1095平方米150平方米所占百分比(%)20150平方米以上所占百分比(%)70按单价划分元以下所占百分比(%)83000元所占百分比(%)323000元以上所占百分比(%)606、存量房交易情况全市工完成存量房交易13335件(套),面积128.24万平方米,较上年分别增加53.65%,其中存量住宅12736套,面积99.81万平方米,分别较上年增加53.84%和56.44%,房改房上市交易5700套,面积39.32万平方米,较上年分别增加45.3%和49.91%。南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头,其中上六个月价格趋势平稳,下六个月受江西省城市房屋拆迁货币化赔偿措施出台影响,存量房平均
17、价格有所上涨,升幅达9%左右。7、房屋租赁市场情况全市房屋租赁面积380万平方米,其中住房3万套,面积240万平方米。房屋租金价格稳中有升,其中商业营业用房平均租金60元/平方米,较上年上涨20%,写字楼租金平均40元/平方米,较上年上涨25%,住房租金(市场价)9元/平方米,较上年上涨10%。8、房屋拆迁及旧城改造情况全市城区完成房屋拆迁面积110.05万平方米,较上年降低34%,包含被拆迁户5366户。以来,本市实施了实物安置和货币安置相结合房屋拆迁安置赔偿措施,货币化安置百分比逐年上升,达成70%左右。在货币化安置住户中,有50%左右购置了二手房,10%左右购置了新建商品房。(二)房地产
18、市场发展中存在关键问题1、土地供给布局不尽合理,供地条件不够完善以来,为了预防房地产业出现过热、过量等泡沫现象,保护开发商和消费者利益,本市加大了宏观调控力度,对年度土地出让指标给予总量控制,开发总量计划控制在350万平方米以内,今年6月又依据市场形势,果断决议,在年初制订房地产开发总量中削减了100万平方米,确保了房地产市场供需基础平稳。不过,从全市土地供给情况看,存在着供给布局不够合理、供地条件不够完善等突出问题。南昌市今年总供给土地为30宗,整年土地总成交量为1660亩,从土地成绩面积来看,红谷滩新区土地供给3宗,总面积817.73亩,占总成交面积42%,而青山湖区、老城区土地供给达27
19、宗,总成交面积842亩,占总成交面积58%。在一、二类地段以外高新开发区、昌北开发区没有出让一宗土地。老城区土地供给量增大,提升了项目标楼面地价,从而拉动了房价上升。另外,从供地现实状况来看,大部分为需要深入拆迁平整“生地”。出让“生地”轻易生产交地时间延长、开发商买到地块后拆迁成本升高而要求更改计划条件等弊端。2、住房供给结构不尽合理现在,供给结构矛盾是南昌市房地产市场发展较为突出一个问题,市场上中高级商品住房居多,适合多数市民自住需求中低价位楼盘较少。据统计,今年112月份,全市市区同意预售商品住宅为250万平方米,均价在3000元/平方米以上高价商品住房为103.84万平方米,占总量41
20、.54%;均价在元/平方米以下为31.22万平方米,仅占总量12.49%。3、商务楼盘增加过快今年112月份,全市市区商铺、写字楼等非住宅交易量达50.38万平方米,占总量20%,较上年同期增加3.26倍。商铺、写字楼快速增加对促进本市商贸流通有着主动意义,但若开发数量过多,则不利于房地产市场连续、健康发展。4、交易税费仍显偏高本市现在商品住宅和存量住房契税税率均为4%,减半征收标准为2%,和其它弟兄城市相比,标准仍然较高。北京、上海、成全部、厦门一般住房(含商品住房)契约税率为3%,减半征收标准为1.5%(北京市政府为了刺激住房消费,征收税率由原来4%调至3%,对一般住宅减半征收标准由2%调
21、到1.5%)。成全部实施对购房款补助0.51%政策。沈阳对个人购置一般住房实施发放补助资金政策。长沙市对购置二手房契税按1%计征,对购置1000平方米以上商品房契税减免50%。对购置空置商品住宅契税临时免征。较高是税费标准在一定程度上影响了本市房屋上市交易。5、房贷政策压力初显中国人民银行121号文件出台后,因为本市超前出台了激活市场政策和应对方法,本市房地产市场未受到重大冲击和打压,但也生产了一定影响。房地产投资、商品房施工面积、新开工面积、完工面积、销售面积、空置面积、资金起源等七项指标出现增幅回落趋势。这些情况表明本市房地产市场出现了有效需求不旺,发展后劲不足苗头。(三)确定采取政策方法
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