项目房地产开发可行性研究报告样本.doc

兴隆珠江湾畔项目房地产开发
可行性研究汇报

目录：
1、项目基础情况
1.1项目概况
1.1.1位置
1.1.2用地规模和地块现实状况
1.2项目关键技术经济指标
1.3项目关键财务评价结果指标
2、项目开发宏观环境分析
2.1贵阳经济发展情况
2.2贵阳经济发展趋势分析
2.3小河经济发展趋势分析
2.4贵阳住宅市场分析
2.4.1住宅市场供给情况分析
2.4.2住宅市场需求情况分析
2.5贵阳新兴住宅区域分布分析
2.6项目开发宏观环境评价
3、贵阳城市总体计划描述
3.1贵阳市总体城市计划
3.2贵阳城市发展战略目标
3.3总体发展战略
3.4项目开发计划环境评价
4、项目区域环境分析
4.1区域定义
4.2现实状况和计划
4.3房地产开发供给量
5、项目开发条件分析
5.1地块概况
5.2地块所在区域城市计划
5.3交通
5.4地块周围环境
5.5项目建设大型住宅区SWOT分析
6、项目开发竞争对手分析
6.1区域内竞争对手及竞争性楼盘分析
6.2其它区域竞争对手及竞争性楼盘分析
6.3项目开发竞争对手评价
7、市场需求分析
7.1基础数据分析
7.2数据分析结论
8、项目住宅开发市场定价
8.1目标用户确定
8.2项目概念定位
8.3项目产品设计定位
8.4项目价格定位
9、项目开发投资分析和财务评价
9.1项目标总开发成本
9.1.1项目标工程进度估算
9.1.2项目总投资和成本估算
9.1.3项目投资和资金筹措计划和项目贷款计划
9.2项目标财务评价和不确定性分析
10、项目风险分析
10.1项目政策性风险
10.2项目市场风险
10.3项目财务风险
10.4项目自然风险
10.5项目社会风险
11、项目特征综述、评定结论和提议

一、项目基础情况：
（一）项目概况：
1、地理位置：
珠江路A地块在小河区东北面，紧邻南明区后巢乡。 东面为小河区垃圾填埋场；南面为洛解村村民民房,和华烽电器厂紧邻；西接计划中珠江路,和乐街小区相对；北面为山麓。

2、用地规模和地块现实状况：
珠江路A地块项目占地47公顷。计划范围内大部份为小山丘陵地貌，地块中央有一凹地积成水塘。地块中适宜建筑地段多为农民庄稼地，大多个有农作物。东面山地上植被以松树为主，较为茂盛；东北面为一坡地，坡地上有大量坟墓、垃圾填埋场和一座水库；地块外围即南面和华烽厂连接处为洛解村村民聚居地，建有大量民房，大约有230户左右，拆迁面积4万2千多方，该区域中部是洛解村小学，现在小学新址已确定，但仍在洛解村内。洛解村有巷道和小河区长江路居住区联接。地形、道路计划杂乱，折迁量较大。西面和计划中珠江路相接，现在是一条便道，便道一另一面是乐街小区和之相接，现乐街小区建设已靠近此处。北面是一片山麓。

（二）项目关键技术经济指标：
1、珠江路A地块用地平衡表：
项目
用地面积（公顷）
百分比（%）
居住用地
21.19
58.5%
公建用地
3.17
8.7%
道路用地
5.42
15%
公共绿地
6.47
17.8%
总用地
36.25
100.00%

2、珠江路A地块计划经济技术指标：
序号
项目
数量
1
总建筑面积
44.34万㎡
2
住宅建筑面积
41.14万㎡
3
公建建筑面积
3.2万㎡
4
总居住户数
3244户
5
总居住人数
11354人
6
人口毛密度
313人/公顷
7
人口净密度
535人/公顷
8
容积率
1.23
9
绿地率
33.5%
（三） 项目关键财务评价结果指标：
现金流量表（单位：万元）
12.50%
年度销售量
累计
一
二
三
四
五
六
七
八
九
开启
12.50%
12.50%

12.50%
12.50%
12.50%
12.50%
12.50%
现金流入

销售收入

9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
7
小计
0
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
7
现金流出

1、土地费用
2153
2153
2153
2153
2153
2153
2153
2153

17220
2、前期费用
212
212
212
212
212
212
212
212

1696
3、建安费用
4692
4692
4692
4692
4692
4692
4692
4692
4692
42228
5、开发费用
778
778
778
778
778
778
778
778
778
7002
6、开发税金

347
347
347
347
347
347
347
347
2776
7、不可预见费
62.5
62.5
62.5
62.5
62.5
62.5
62.5
62.5

小计
7897
8244
8244
8244
8244
8244
8244
8244
5817
70922
现金净流量
-7897
756
756
756
756
756
756
756
3183
1078
土地及其它费用按八年计，平均分批付出。
二、项目开发宏观环境分析
（一） 贵阳经济发展情况：
贵阳市国民经济保持了连续、快速、健康和协调发展良好势头，经济运行质量不停提升，结构调整取得成效，人民生活继续改善，各项社会事业全方面进步。
1、综合：
全市经济快速增加。整年实现生产总值280.92亿元，按可比价格计算，比上年增加13.0%，增幅是多年来最好水平，比全国平均水平高出3.9个百分点，比全省平均水平高出2.9个百分点。人均生产总值达10962元，比上年增加11.8%。
三次产业全方面发展。第一产业完成增加值28.81亿元，增加6.7%，第二产业完成增加值191.94亿元，增加14.8%，第三产业完成增加值160.17亿元，增加11.8%；三次产业结构比重由上年7.9：50.9：41.2调整为7.6：50.4：42.0，三次产业对经济增加贡献率分别为4.1%、59.3%和36.6%。

非公有经济快速增加。整年非公有制经济实现增加值147.85亿元，按可比价格计算，比上年增加了22.0%，高于全市经济增加9个百分点，占全市生产总值比重达38.8%，比上年提升了2.6个百分点。
价格总体水平有所上扬。整年居民消费价格指数为100.8，比上年上涨0.8%。从居民消费八大类别看，食品、医疗保健和个人用具、居住、娱乐教育文化用具及服务等四大类价格分别上涨2.4%、7.6%、1.6%、0.9%，烟酒及用具、衣着、交通和通讯、家庭设备用具及维修服务等四大类价格分别下降2.6%、6.2%、2.9%、4.7%。
劳动就业规模继续扩大。年末全市在岗职员55.45万人，在岗职员年平均工资12182元，比上年增加10.9%，扣除价格原因，实际增加10.0%。整年有1.82万下岗失业人员实现了再就业。年末城镇登记失业率3.9%。
经济和社会发展中存在关键问题是：电力供需矛盾仍较突出，企业经济效益有待深入提升，经济结构不尽合理；部分行业低水平反复建设还未处理，资源浪费情况仍不一样程度存在；农业基础设施仍显微弱，农民增收渠道不多；城镇居民收入差距继续扩大，就业再就业压力仍然比较大等。

2、工业和建筑业：
工业生产在结构调整中稳定增加，在国民经济中仍然占据主导地位。整年全部工业增加值完成151.62亿元，比上年增加14.1%。全部工业对经济增加贡献率达45.3%，拉动经济增加5.9个百分点，成为推进经济全市经济增加主导力量。
规模以上工业企业完成增加值121.21亿元，增加16.1%。其中：重工业完成增加值76.56亿元，轻工业完成增加值44.64亿元，分别比上年增加14.6%和19.6%；国有及国有控股企业完成增加值77.9亿元，增加7.9%；股份制企业完成增加值79亿元，增加18.0%；大中型企业完成增加值78.02亿元，增加9.4%。产品销售率达96.76%。
工业经济效益继续提升。全市规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润总额11.18亿元，比上年增加1.6倍，其中：市属扭亏增盈考评企业盈亏相抵后实现利润3238万元。
建筑业连续发展。全市建筑业完成增加值40.32亿元，比上年增加17.9%。整年含有资质等级建筑企业实现利润总额3.89亿元，实现税金总额4.75亿元。整年房屋建筑施工面积1217.8万平方米，比上年增加14.5%，房屋建筑完工面积368.49万平方米，比上年下降11.2%。

3、固定资产投资：
固定资产投资快速增加。金阳新区建设取得显著成效，西出口、贵阳大剧院、火车站中心广场环境工程、药业GMP改造、海信工业园彩电生产线、南方汇通微硬盘项目等关键基础设施工程和技改项目顺利推进。全社会固定资产投资完成239.9亿元，比上年增加27.6%。其中：基础建设投资突破百亿元大关，完成104.45亿元，增加33.0%；更新改造投资完成53.45亿元，增加28.0%；房地产开发投资完成60.62亿元，增加21.2%。全社会固定资产投资中，第一产业完成投资2.19亿元，比上年增加67.5%；第二产业完成投资71.34亿元，比上年增加29.5%；第三产业完成投资166.37亿元，比上年增加26.4%。
4、中国贸易：
消费品市场继续保持增加。整年社会消费品零售总额完成153.67亿元，比上年增加了12.5%。从城镇看，城市消费品零售总额完成140.7亿元，比上年增加了12.6%，占零售总额91.6%；县及县以下消费品零售总额12.97亿元，比上年增加11.1%，占零售总额8.4%。从行业看，批发零售贸易业完成零售额118.44亿元，比上年增加12.0%；餐饮业完成零售额30.98亿元，比上年增加16.6%，增幅高于批发零售贸易业4.6个百分点，占全社会消费品零售总额比重由上年19.5%上升到20.2%。

5、财政和金融：
贵阳市财政收入稳定增加。全市财政总收入91.6亿元，比上年增加15.7%，其中：地方财政收入完成40.39亿元，增加22.1%；财政支出保持适度增加，支出结构日趋合理，整年财政总支出53.03亿元，增加8.8%。
金融存贷款业务量继续增加，中长久贷款增加较快，资金运行趋于活跃。年末全市金融机构各项存款余额893.6亿元，比年初增加22.1%，其中：企业存款余额352.55亿元，增加16.1%；城镇居民储蓄存款余额344.95亿元，增加19.8%。金融机构各项贷款余额763.61亿元，比年初增加28.2%，其中：中长久贷款398.47亿元，增加41.4%；短期贷款267.15亿元，增加1.5%。全市金融机构现金收入1606.06亿元，现金支出1577.59亿元，收支相抵，净回笼现金28.47亿元，比上年多回笼现金0.88亿元。
保险、证券业稳步发展。全市保险部门保费收入10.95亿元，增加11.1%，其中：财产保险费收入3.92亿元，寿险保费收入5.9亿元，分别增加3.7%和12.4%。整年保费陪付金额为2.97亿元，其中：财产险陪付2.05亿元，寿险陪付0.7亿元，分别增加12.0%和4.2%。年末全市共有上市企业8家，股票交易户数为17万户，比上年增加2.0%，整年股票交易额为181.11亿元。

6、城市建设和环境保护
城市基础设施建设步伐加紧，公用事业综合服务水平不停提升。年末市区道路总长787公里，道路面积624.3万平方米。公交运行车辆1870辆，折合标准运行车辆2238标台，其中：公共汽车1077辆，中巴车793辆。运行线路网长度1298公里，公交客运总量4.49亿人次，城市出租汽车2444辆。
全市自来水综合生产能力125.7万立方米/日，供水管道长度1735.48公里。整年供水总量25551万立方米，其中生活用水13687万立方米。自来水普及率达97.1%
年末有煤气用户24.78万户，液化气用户19万户。整年煤气供给量10990万立方米，其中家庭用气5737万立方米；液化气供给量气量23517吨。
环境保护工作不停加强。建设循环经济型生态城市工作顺利实施，深入开展城市环境综合治理，主动实施清洁能源工程建设，大气环境质量有所改善，全市空气质量污染指数降至65，空气质量好于国家二级标准（优良）天数达成351天，占整年总天数96%；市区大气可吸入颗粒物年平均值为0.103毫克/平方米；二氧化硫年平均值为0.089毫克/平方米，酸雨污染得到有效控制，降水PH值为6.08。地面水环境质量深入提升，水质达标率为94.44%，饮用水水源水质达标率100%。城市区域环境噪音和交通干线噪音平均值分别为55.8DB（A）和69 DB（A）。加强对废水、废气、废渣和噪音等污染源治理，新增工业废水处理能力8980吨/日和工业废气处理能力16. 76万标立方米/时，关键污染物排放量深入降低，治理污水、生活垃圾、工业固体废物取得显著成效。
年末建成区园林绿地面积4738公顷，建成区绿化覆盖面积4801公顷，公共绿地面积1691公顷。建成区绿地率38.8%，绿化覆盖率39.4%，人均公共绿地面积12.4平方米。

7、人口、人民生活和社会保障：
年末全市总人口为348.7万人（常住人口），比上年增加2.43万人，增加0.7%，其中城市人口163万人。人口出生率12‰，人口死亡率5.78‰，人口自然增加率6.22‰。
城镇居民收入继续增加，生活水平稳步提升。全市城市居民人均可支配收入7985元，比上年增加9.3%，扣除物价原因，实际增加8.4%。农民人均纯收入2510元，比上年增加6.7%，扣除物价原因，实际增加6.4%。居民食品消费支出占消费性支出比重（恩格而系数）为38.7%。
社会保障体系建设继续加强。养老、失业、医疗等保险制度逐步推开， “两个确保”得到深入巩固，社会保障水平不停提升。年末全市养老保险参保人数为28.41万人，失业保险参保人数为26.4万人；基础医疗保险参保人数为32.96万人。
社会福利事业继续发展。全市城镇各级办社会福利院、敬老院共75个，有床位1582张，年末收养人员1399人；已建立城镇小区服务中心34个，城镇多种小区服务设施1239个；享受最低生活保障人数达7.16万人，国家抚恤、补助各类优抚对象7265人。整年共发行福利彩票964.7万元；接收社会捐赠现金195.6万元，捐赠物资衣被价值29.1万元。

资料起源：贵阳市统计局

（二）贵阳经济发展趋势分析：
１、贵阳经济工作首季开局良好，房地产成为固定资产投资主力军。
从4月12日召开市政府常务会会议上得悉，今年一季度，贵阳市国民经济运行总体保持了连续、快速、协调、健康发展。市委副书记、市长孙国强在会上要求，要确立科学发展观，突出长短结合、统筹协调等关键，在确保经济正常增速同时，增强经济长久健康发展后劲。
    全市工业克服煤、电等制约原因，保持快速增加态势，经济效益继续提升。一是大中型企业增速高于全市水平；二是招商引资项目及技术改造项目投产、达产，拉动工业增加显著。三是高技术产业产销稳步增加，出口交货值大幅上扬。四是非公有制经济工业企业增势强劲。五是运行质量良好，企业利润总额大幅提升。仅1－2月全市规模以上工业企业累计实现利润总额2.17亿元，增加96.07％。
加大农业产业结构调整力度，努力开辟农民就业门路，拓宽农民增收渠道，全市农业和农村经济发展开局良好。乡镇企业发展势头良好，各项指标均完成进度目标。
固定资产投资连续增加，估计全市累计完成固定资产投资30亿元，增加30％，仍然保持了增加势态，但增幅比去年同期有所回落。因为新开工房开项目较多，房地产开发投资开局良好，完成11.8亿元，同比增加50％，成为全市固定资产投资增加关键拉动力。
财政收入稳步增加，金融形势平稳。全市地方财政收入完成11.85亿元，为年度预算26.31%。一市三县一季度完成收入预算进度历史上首次超出整年收入任务20％。金融形势平稳，存款总量稳步上升。2月末全市金融机构存款余额919.04亿元，比年初增加25.45亿元。
一季度，城镇人均可支配收入季节性增加较高，同比增加15％。农民人均现金收入估计551元，同比增加5.5％。全市居民消费价格总水平比上年同期上涨2.1％。
对外贸易发展很好，招商引资成效显著。截至2月，实现进出口总额14107万美元，同比增加30.3％，其中：进口增加21.8％，出口增加38.6％，改变了去年同期出口负增加局面。一季度估计直接利用外资可达700万美元，同比增加141.7％；引进内资实际到位资金将突破20亿元。
就业工作稳步推进，社会保障面逐步扩大。全市新增就业岗位7887个，为年度目标21％，实现城镇统筹就业10249人，其中城镇失业人员就业5610人，为年度目标20％，下岗失业人员再就业2451人，为年度目标14.9％,农村富劳动力转移2426人，为年度目标24.3％。城镇登记失业率3.9％。“两个确保”做到了100％，发放解困资金42701万元。养老保险、失业保险、 医疗保险工作正常开展。

２、 1季度贵阳市城市居民收入消费同增加
今年1季度本市城市居民 ，月均收入867余元 消费595余元 。今年1季度，本市城市居民收入消费同时增加：月人均可支配收入为867.58元，同比增加15％，扣除物价原因后，实际增加12.6％；月人均消费支出为595.37元，同比增加8.7％，扣除物价原因后，实际增加6.5％。
    据介绍，可支配收入增加关键原因是工薪收入比去年同期有了较大增加：1季度月人均工资收入为610.27元，同比增加23.3％。除此而外，元旦、春节发放年底奖较上年增加，市机关、机关在职员作人员发放公务员移动通讯补助，国家机关、机关两年考评合格晋升一档职务工资等全部不一样程度地拉动了今年1季度城市居民可支配收入增加。
    在消费八大类中，除了医疗保健和教育文化娱乐服务类消费有所下降外，其它食品、衣着、家庭设备用具及服务、交通和通讯、居住、杂项商品及服务等六类消费全部有不一样程度增加。其中，衣着和杂项商品及服务涨幅最大，同比增加分别为27％和27.8％。
    据调查，一段时间以来，本市粮油价格上涨引发了其它食品等价格连锁反应。今年1季度，本市食品类消费同比增加12.1％，因为受粮油食品上涨影响，扣除物价原因后，食品类消费实际仅增加6.4％。

（三）小河经济发展趋势分析：
依据《贵阳市城市总体计划1996-》，，形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心城市结构。各片区依靠中心区形成“众星捧月”空间布局形态。
其中，小河片区（含中曹甘荫塘）计划总用地约81.3平方公里。完善基础设施配套建设。工业以机械、电子、航空、新材料为主。片区公共服务设施用地沿黄河路两侧部署，三江口以北和花溪大道以东以居住用地为主，三江口以南黄河路以西为工业用地，计划矿山机械厂东南部为仓储用地和铁路货场，火车西站建成铁路集装箱货物运输和物质、粮食仓储区，甘荫塘建设粮食期货交易中心；在马鞍新村建设污染水处理厂。金竹发展无污染工业，预防对阿哈水库污染，计划期内搬迁贵州水泥厂。计划城市建设用地约21.2平方公里，计划人口21.7万人。形成含有一定规模、各具特色、功效互补、配套齐全城市次中心，分担市级中心对外辐射、对内服务功效，并经过次中心配套建设，完善城市基础设施，为疏解中心区人口发明条件。

（四）贵阳住宅市场分析：
贵阳房地产市场经过10余年发展，开发商实力增强，市场消费力和消费意识提升，贵阳楼市逐步摆脱了单体、小规模商住楼开发模式，向小型小区、大规模纯住宅或纯商业办公方向发展，因为开发规模大、开发成本相对低、便于修建高质量建筑和环境好、配套完善等原因。大盘规模化开发经营成为楼市开发趋势。
据不完全统计，贵阳楼市10万平方米以上项目已经不下20个，50万平方米以上住宅小区逐步增多，占地1000亩，开发量100万平方米以上项目也已经登上楼市舞台。而且大盘开发开启关键集中在和。贵阳大盘竞争时代已经来临！
经过多年开发、培育和发展，贵阳开发商也逐步成长壮大，并形成了一定市场影响力，如老牌中天集团、鸿基集团等。市场宏观经济良性走势、多种经济实体多元化发展、部分非老牌地产企业进入市场，共同来发展和分享贵阳楼市蛋糕，如中铁五局旗下铁五建房开、民营麒龙房开等。更多有实力当地和外地机构也相续进入市场，如官房、振华集团、澳龙房开等。含有较强资金实力和运作能力企业增多、增强。
延续发展势头，贵阳楼市在步入、，全市房地产开发量将继续保持强劲增加态势。估计商品房施工总量和新开工面积全部将会超出。楼市开发区域由过去三点（云岩、南明、小河）独俏，走向东、南、西、北、中、新全方面开花。市场竞争日趋猛烈。

１、各区域商品房供给量分析：
小河板块步入，板块整体开发量较前两年下降，但因为兴隆等大盘支撑，加上近10个中小项目标开发建设，估计整年有约50万平方米项目开工。
和市场上，三桥、金阳、乌当将会成为楼市中新亮点和楼市销售有力竞争者。三桥伴随大贵阳战略实施、金阳新区建设、云岩区政府关键发展，凭着独特区位和便捷交通，区域内良好植被和用地条件等多个优势，吸引了省内外多家俱备较强实力地产机构进入开发行列，部分新地产思想和贵阳本土较为成功开发经验将使这个区域内项目含有很强竞争力。金阳新区经过几年来强力开发，在市政府全力支持下，从路网、行政中心到市民广场、城市公园、教育、公交等配套设施逐步实现，碧海花园陆续完工交房，以金阳行政地位和一流配套计划、优异自然环境，较低房价，一样也会成为楼市中有力竞争者。乌当板块内地产开发已经由低端市场向中高端市场前进，挟便捷交通优势、环境优势、配套优势、价格优势，，乌当地产在贵阳楼市中将含有相当影响力。
二手房日趋活跃、梯级消费结构初现，有利促进商品房品质提升。依据相关资料数据显示，贵阳GDP增加达成12.9%，三城区居民人均可支配收入，靠近1000美元。这些数据显示在宏观经济增加同时，市民个人经济收入也在不停增加，根据国际标准划分，1000美元收入水平，意味着高消费时代来临，这一切无疑为市民购房、改善居住条件提供了坚实消费基础。贵阳市“大贵阳”战略实施，城市化进程加紧也给贵阳房地产业发展提供了连续市场空间。

二、在售及立即上市大型房地产项目列表：
区域
项目名称
开发商
总开发量（万M2）
现在情况
备 注
小河
兴隆城市花园
铁五建房开
60
一期已基础完工，二期处于前期计划、拆迁中

兴隆珠江湾畔
56
前期计划、拆迁中

瑞和家园
利尔房开
17
一期销售态势很好，二期还未开盘
经济实用房
绿园

50
四方河植物园周围，沿未动工
经济实用房
中兴世家
大兴房开
11.46
除别墅外已基础完工
别墅部分将于年底发售
中海城市花园
白云中海房开
11
二期部分建筑已封顶
二期已于9月17日正式发售，5月交房
南明区
山水黔城
宏立城房开
93
一期全部封顶
一期交房时间一再推迟，具体时间未定
美佳馨苑
宏安房开
10
在售，
宏安房开同时开发在中华北路“美佳大厦”
云岩区
中天花园
世纪中天房开
110
小区一般住宅部分已基础入住，现在主推月亮湖别墅区
入市时间早、小区成熟、市场著名度较大
中天世纪新城
世纪中天房开
100
一期联排别墅、回迁户已基础入住，二期正在建设中
“Townhouse”在市场上著名度较广
暂未定名
嘉信天和房开
50
拆迁中
地段优越，拆迁量较大，定位高级
暂未定名
亨特房开
30
拆迁中
地段优越，拆迁量较大，定位高级
小石城
泰联房开
37
一期基础完工，二期在建
销售情况不错
金狮小区
省经济
38
一期已基础完工
经济实用房
三桥
枫丹白露
天纬房开
38
会所、一期部分楼栋已动工
估计明年春季可上市
圣泉流云
集成房开
48
会所已动工
周围原居民居住较分散，拆迁难度大
贝地·卢加诺
三力房开
22.3
地堪已完成
据悉，10月动工
贵龙苑
贵龙房开
29.5
1号楼已入住，一期1-8栋将陆续于10前完工
前期销售情况很好，现在处于较沉静状态
智慧龙城
智诚房开
55
一期基础完工
受拆迁影响较大，修筑处于见缝插针情况
广信四季花园
广信房开
21
一期大部分已完工、交房
该项目从原计划16万方现已增加到21万方
新添寨
山水城市公园
金泰房开
20
前期计划中
春季房交会中项目进行过展示，但现在还未动工
乌当蓝波湾
龙润德房开
31
前期计划中
地块生活气氛较浓，拆迁量较大
暂未定名
上海投资商
未定
前期计划中
乌当二中周围，属招商引资项目，总投资额达10亿。
金阳
丽水茗苑
永茂房开

纯别墅区，一期基础完工，二期在建
据悉，市场反应很好，二期内部认购
据《贵阳晚报》04-09-30第6版报道：金阳两块土地要拍卖——据悉从今年10月至明年上六个月，金阳新区将陆续挂牌招标拍卖6块土地。其中“十一”以后在金阳大道和金朱路叉口东南面，市级行政中心北侧，面积约200亩，建筑容积率为2.0，建筑密度30%。另一块土地在金阳中心商务区内后面，金阳大道和迎宾大道交叉西南侧，总用地面积约130亩（记者：耿敬涛）。
２、销售价格环境综合原因影响、房价稳中有升。
贵阳全市房地产销售均价为1991元/平方米，其中住宅预售均价为1730元/平方米。房地产整体预
售价格较去年同期下降2.83%，住宅部分预售价格同比上涨2.43%，办公用房预售均价达成3157元/平方米，同比
上涨10.06%；商业用房预售均价为4570元/平方米，同比下降了10.87%。
从数值上看，贵阳房地产价格下降了，但在仔细分析各区域销售价格，贵阳房价不仅没有降低，反而在稳步上涨。两城区商品住宅销售均价达2369元/平方米，同比上涨了6%；小河区商品住宅销售均价1561元/平方米，同比上涨8%；其它各区房价一样在逐年上涨。房价数据上降低，更多是反应出贵阳房地产产品供给结构发生改变，房价相对较低产品交易量上升所致，降价只是一个表面现象而已。
贵阳房地产市场竞争深入增强，楼市面临竞争是否会降价呢？
房价将不降反涨。言房价上涨原因关键是基于多个综合原因影响判定。步入房地产市场竞争愈加猛烈，为了在竞争中胜出，开发商们将会在开发建设过程中提升产品技术含量、产品创新、经过环境建设、配套建设等手段来提升产品含金量，提升市场空间，这一切全部以成本为支撑；从起土地协议出让时代已经结束，在贵阳这个土地本就紧缺山地城市，有限土地资源在众多竞争者争夺，土地成本势必增加；金融政策调整，收紧，对需要大量资金在较长时间运作地产行业来讲，房地产资金成本、财务成本肯定会增多；再加上旺盛市场需求、连续增加宏观经济、建筑原材料上涨等原因，房地产成本肯定上涨，房价向上涨日子能够估计也就不远了，不涨价是不太可能，只是涨多少罢了。

３、住宅市场需求情况分析：
（１） 改善居住条件，数次置业成为房地产消费主流；
（２） 60-80平米精巧二房和91-100平米舒适二房，90-100平米小三房和111-130平米舒适三房是最受到消费者喜爱户型和面积。4房为期望购置大面积单位，160平米是复式单位一个关键指标。
（３） 多层住宅类型和错层结构单位取得市场连续认可，小高层认同度呈上升趋势；入户花园和建筑朝向对住房消费有较大影响力。
（４） 入户花园和阳台面积并非越大越好，每套住宅两个阳台、钢化玻璃阳台栏杆是市场关键选择。建筑公共空间讲求朴实、经济，住宅室内应避免异型空间出现。
（５） 消费者对小区交通和停车要求较高，项目设计需要考虑适度超前，但市场有挖掘成本机会。
（６） 明亮、清爽外墙颜色和简练、明快建筑立面受到市场欢迎，毛坯房仍然是消费者乐于接收关键交付标准，厨卫初装修和装修套餐有一定市场机会。
（７） 消费者对小区及周围配套需求完善实用，配套设置应该和项目用户定位统筹考虑，并非大而全就等于好。地理位置和价格、配套资源是消费者购房时最重视3个原因，消费者对物业管理要求呈上升局面。
（８） 市场7成用户接收1500-2500元/平方米单价，消费者对15-30万一套住宅有较强购置能力，20万和30万是购房者两个心理关口，住房消费对房地产金融依靠性强。
（９） 消费者对金阳评价好坏各半，市场对云岩、南明喜爱高温不降，小河居家备选地位稳定确立，乌当形势不明，白云、三桥受到冷遇。
（１０） 市场成熟程度整体不高，缺乏绝正确品牌项目和开发企业；楼盘宣传推广、消费者信息获知渠道相对传统，信息面较窄。

（五）贵阳新兴住宅区域分布分析：
近一二年，城市中心区将保持约100万平方米相对平稳开发量。另外，三桥、乌当、金阳多个区域将集中较大开发量，这三个区域将陆续推出总量估计达成550万平方米，其中三桥区域定点项目约20个，年内陆续推出开发量将达250万平方米。乌当依据去年土地出让情况，估计在年内将有约80平方米项目开工上市。金阳新区除碧海花园待上市部分外，市政府计划200万平方米森活林城也将在今年新鲜推出,假如进展顺利整年估计有近220万平方米项目开发。小河板块因为兴隆等大盘支撑，加上近10个中小项目标开发建设，估计整年有约50万平方米项目开工。
即使不包含白云和花溪两个板块，结合各个项目标开发周期和每十二个月新增加新项目，初步估量贵阳房地产市场在未来三年内商品房新开工量将达成1000万平方米以上，超出原来几年开工统计，成就又一历史新高。
在如此大新开工面积和以往在建面积双重压力下，各地产企业乃至各板块楼盘营销工作方向，向深入细分市场、实施产品差异化战略、走板块联合道路方面发展。产品创新成为很多企业选择。

（六）项目开发宏观环境评价：
　　国家相关部门前后下发了：
（１）《相关深入加强房地产信贷业务管理通知》121文件；
（２）《相关促进房地产市场连续健康发展通知》18号文件；（３）建设部颁布《物业管理条例》；
（４）国土资源部下发《相关加强土地供给管理促进房地产市场连续健康发展通知》；
（５）建设部修订《商品房预售管理措施》；
等以上政策，地方房地产销售预售资金监管帐户设置。在房
地产行业，国家及相关部门在土地出让、金融政策、开发后服务各个方面为房地产业定下了行业发展宏观方向。相继传出或报道中国房地产拟在合适时机开征物业税、商品房保修责任明确有房开商负责、包含贵阳在内26个城市暂停审批建设用地等消息，无不反应出中国房地产行业正在向规范、成熟方向发展。
房地产行业门槛在提升，老实守信、用心经营、实力发展、专业开发成为房地产企业基础方向。同时伴随法律法规完善，在销售中保护企业合理利益，避免纠纷，为品品牌建设服务，是一个需要高度重视问题。

三、贵阳城市总体计划描述：
（一）贵阳市总体城市计划：
《贵阳市城市总体计划》是贵阳市政府于在1986年国务院同意《贵阳市城市总体计划》基础上调整、修订，计划确定了1996-间贵阳中长久计划方案，从社会、城市发展各个方面明确了贵阳未来发展指导性方向。
其中各城区计划布局编制以下：
城区由中心区、小河(含中曹、甘荫塘)、白云、金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨九个片区组成，计划城区总用地495平方公里，其中，城市市建设用地约157平方公里，计划人口174万人。
城区是省、市党政机关所在地，突出金融、信息、交通、通信、文化艺术、科技、商贸和旅游服务中心功效，优化城市用地结构，调整城市发展方向和规模，加强新区开发和旧城改造，开拓城市发展空间；严格控制中心区人口规模，提升城市基础设施水平，改善城市环境质量。

（二）贵阳城市发展战略目标：
到，把贵阳市建设成为经济繁荣、产业结构合理、科学技术优异、服务体系完善、社会文明、城镇布局合理、环境和生态良好、产通便捷现代化城市，努力争取城市经济社会和科技综合实力达成全国省会城市中等水平。
（三）总体发展战略：
经济发展目标：实施开发带动、科技兴市和可连续发展三大战略，建立和完善社会主义市场经济体制，优化产业结构，培植支柱产业，发展特色经济，形成以高新技术为先导，第三产业发达，优势产业突出，农业产业化程度较高现代经济结构。保持经济连续、健康、稳定发展，到，中国生产总值比1996年翻2.2翻。
高起点快速发展金融、保险、通信、商贸、旅游、房地产、信息咨询、文化、教育、科技事业，建立功通齐全、行业配套、结构布局合理，高度产业化、社会化第三产业体系。
第二产业要立足现有基础和优势。发展壮大以优质铝为代理冶金工业；以橡胶、磷化工、媒化工为代表化学工业；以汽车配件和磨具磨料为代表机械工业；以卷烟为代表食品工业等支柱产业。着力培育生物制药、电子信息产品制造、新型材料等新技术产业和建材、建筑、旅游等新支柱产业，使贵阳成为在西南和华南部分省区经济协作区内产业特色突出关键工业基地。
第一产业要坚持城郊型、外向型、现代化方向，全力发展蔬菜、粮食、优质烤烟、干鲜果、奶牛、禽蛋、猪牛羊、花卉、水产养殖、观光农业，形成生产基地，划定基础农田保护区。加速农业产业化和优质农产品生产基地建设。
社会发展目标：严格控制人口增加，人口增加率控制在10%以下，提升全市人民科学文化素质，普及九年制义务教育，大力发展职业教育和成人教育，加强贵阳作为全省高等教育基地建设；加大科技结果开发和推广力度，提升国民生产总值增加中科技贡献率，深入繁荣和发展文化、体育、卫生、广播电视、新闻出版事业，逐步建立和形成设施齐全、配套完善社会服务体系，提升精神文明建设水平，满足全市人民不停增加精神文化生活需要。
城市建设目标：加紧城市建设现代化进程，优化城市用地结构，合理进行城市功效布局，为各项事业发展提供良好物质空间；建立多层次布局均衡商业、文化、医疗、游憩、娱乐设施体系；建设安全高效便捷城市交通体系；加紧市政基础设施建设，完善城市综合防灾体系；提升居住水平和居住环境质量，加强环境保护，改善城市生态，把贵阳市建设成文明、繁荣、优美、含有高原特色现代化城市。

（四） 项目开发计划环境评价：

四、项目区域环境分析：
（一） 区域定义：
依据《贵阳市城市总体计划1996-》，，形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心城市结构。各片区依靠中心区形成“众星捧月”空间布局形态。
其中，小河片区（含中曹甘荫塘）计划总用地约81.3平方公里。完善基础设施配套建设。工业以机械、电子、航空、新材料为主。片区公共服务设施用地沿黄河路两侧部署，三江口以北和花溪大道以东以居住用地为主，三江口以南黄河路以西为工业用地，计划矿山机械厂东南部为仓储用地和铁路货场，火车西站建成铁路集装箱货物运输和物质、粮食仓储区，甘荫塘建设粮食期货交易中心；在马鞍新村建设污染水处理厂。金竹发展无污染工业，预防对阿哈水库污染，计划期内搬迁贵