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星河锦城一期可行性研究汇报

第一章 项目背景
一、项目概述
，宁夏新家源集团房地产开发有限（以下简称“新家源房地产企业”）经过竞卖方法，取得在宁夏吴忠市西二环和裕民西街交汇处约500亩地块一宗。下六个月，该企业对当地块内单位和居民进行拆迁安置，现在已完成地质勘察 及“三通一平”并开工建设拆迁居民安置楼，主体工程于底封顶。为确保开发顺利、销售顺畅，新家源房地产企业组织专业人员和团体进行市场调研和前期策划，并委托进行计划设计。
该项目在吴忠市计划新区内，具体四至为：东接计划路，西靠西二环，南临裕民西街，北临开元大道。该项目紧靠高速公路，周围市政设施齐全，已建成路网系统，交通十分便捷。且在吴忠市计划新区，未来行政中心，区域发展前景良好，发展潜力较大。
该项目总占地面积500亩（约34万平方米），除退红线、道路、绿地、广场外，实际建设用地为300亩（约20.01万平方米）。计划总建筑面积为26.38万平方米，容积率为1.43。绿地率为42%，计划户数2400户，估计总人口6000-8000人。
二、影响房地产行业关键改变
（一）土地供给政策改变推进地价深入上涨。现在，中国加强土地，尤其是耕地管理，实施了全球最严格土地保护政策，从严从紧控制建设用地供给，并深入规范土地交易市场，严格界定有偿使用和无偿划拨供地范围，限制协议转让，全方面落实经营性土地“招标拍卖挂牌”出让制度。这些降低土地供给方法实施，推进了土地价格快速上升。当然，快速上升地价也促进了市场主体---房地产开发企业优胜劣汰。
（二）小康社会建设，确保了房地产需求稳定增加。人居住宅面积是小康社会一个关键指标。为改善居民住宅条件，国家加大中低价位一般商品住房、经济适用住房建设力度，限制非住宅和大户型住房建设。
（三）城市化进程加紧和消费结构升级，使房地产继续保持较旺需求。首先，中国加紧城市化建设，城镇房屋拆迁规模较往年不停扩大，居民安置和城市新增人口购房需求旺盛；其次，大家伴随收入水平提升，期望改善住宅条件，购置较大面积、更合理户型、更全方面功效住宅需求增加。
（四）信贷紧缩政策直接影响房地产业发展。首先，出于对资金效益和风险防范考虑，银行更愿意支持实力较强、业绩很好、开发资质较高、信誉良好房地产开发企业。其次，银行加息政策及提升个人住房贷款按揭成数等也抑制了部分购房需求。
总体来看，中国房地产需求增加快速将低于，住房价格涨幅呈小幅回落态势。
三、区域经济发展情况
（一）宁夏及银川市经济发展概述
宁夏在中国西部，黄河中上游地域。东邻陕西省，西部和北部接内蒙古自治区，南部和甘肃省相连，总面积为5.18万平方公里。全区总人口563.22万人，其中回族195.04万人。人口出生率为16.55%。多年来，宁夏经济保持了快速增加：全区实现中国生产总值460.3亿元，按可比价格较上年增加11%，增幅位居西部省区前列，经济增加速度已连续六年高于全国平均水平。末，宁夏总体竞争力在全国、西部分别处于第15-16位和第6位。
银川市是宁夏首府所在，市辖三区两县一市，是宁夏政治、经济、文化中心。因为其独特地理位置和历史影响，宁夏提出“大银川”战略，争取将银川市建设成为辐射周围省市区域中心城市。
（二）吴忠市经济发展概述
吴忠市在宁夏中部，东邻陕西定边县，西北和东北和内蒙古自治区阿拉善左旗、鄂托克前期接壤，西南和东南和甘肃靖远县、环县毗邻，北连永宁、陶乐两县，南接海原、固原两县，地理位置优越，自古以来是南北通商要地，商贾云集。该市面积33994平方公里，约占自治区总面积52%。
多年来，吴忠经济发展快速，经济实力不停增强。，全市完成生产总值完成36.96亿元，增加10.5％；地方财政收入完成0.96亿元，可比增加14％；农民人均现金收入3774元，增加12.1％；城镇居民人均可支配收入6668元，增加8.8％。
城镇基础建设稳步推进，促进了吴忠市经济深入发展。，全社会固定资产投资完成19亿元，较上年增加28.4％。全市共安排城市建设项目186个，总投资21.63亿元。吴忠市投资2.8亿元开启了市区新生北街片区改造等22个项目，开工建设了滨河大道硬化绿化等工程。和此同时，开启建设了吴忠世纪嘉园等18个住宅小区，总施工面积达100万平方米。
为确保发展后劲，吴忠市不停加大对外开放和招商引资力度加大。组织开展了义乌商贸城和浙江客商对接招商，营造商业集散地气氛。在第八届中国东西部合作和投资贸易洽谈会上签定10个项目，协议投资6.8亿元。和山东新汶矿业集团等部分大企业签署了投资合作协议。宁夏天成企业10万吨硅铁、米来生物企业5万吨谷氨酸等55个引资项目开工建设。全市引进项目167个，协议投资37.6亿元，实际完成投资3.85亿元。
四、项目建设必需性。
（一）吴忠市经济发展需要。现在，吴忠市城市面貌、建筑风格过于沉重，缺乏现代感，和吴忠市日新月异改变不相符合。本项目努力争取将现代感和生态气息相结合，突破吴忠市常见行列式、兵营式布局模式，采取了独特景观带计划形式。充足考虑到吴忠市居住特点，采取了合理户型设计，实现大面积采光，充足照料到吴忠市地域特点。合理空间布局提升了房屋使用率，建筑外立面采取现代主义风格，给人以新奇、简练、大方、动感、明快感觉，努力争取代表吴忠市新形象，成为吴忠标志性、现代化、符合现代人居条件大型大众精品住宅小区。
（二）满足城镇居民物质消费需求。伴随吴忠市经济不停发展，城镇居民收入也展现大幅度上涨。，农民人均现金收入和城镇居民人均可支配收入较上年大幅增加。收入增加，促进了消费能力扩张，尤其是住房消费增加，需求较为旺盛。据调查，吴忠市潜在消费者中，有靠近两成人已经购置了商品房，近三成购置了福利房，最少45%潜在消费者还未购置商品住宅，另有15%人租房住。所以，吴忠市房地产市场发展潜力较大，估计在未来最少二至三年内保持良好上升态势。
（三）满足大家改善居住条件需要。经过调查我们发觉，住宅面积超出80平方米不到20%，45%家庭现有住宅面积在60-80平方米之间，不足60平方米约有38%。现有住房户型不合理，56%为两居室，只有22%为三居室，而且厅、卫功效不齐全或不完善。这说明，吴忠市居民居住条件较差，大家迫切期望改善原有居住条件，购置或计划购置较大面积住宅。据初步调查，有16.9%消费者期望购置75平方米住宅，有35%消费者期望购置80-100平方米住宅，有45%消费者期望购置105-130平方米住宅，有12%消费者期望购置130平方米住宅。在户型选择上，大多选择三室二厅二卫或三室二厅一卫户型。该项目立足吴忠市居民需求调查结果，广泛征求意见，充足考虑吴忠当地域域特点，为吴忠市民推出精典户型。
（四）企业发展需要。新家源房地产企业前身是吴忠市利通区房地产开发建设企业，含有房地产开发二级开发资质。企业现注册资本金2800万元，总资产达4276万元。该企业自成立以来，累计开发建设各类房屋16万平方米，其中朝阳小区一期2.2万平方米,朝阳小区二期2.4万平方米,古城巷2.1万平方米,西苑小区2.3万平方米,塔寺小区7万平方米,现已销售15.1万平方米,实现销售收入1400多万元,实现利税320多万元,为吴忠城市建设、危房改造，改变城市面貌，改善居民居住条件，繁荣地方经济做出了一定贡献。但伴随市场竞争加剧，尤其是土地政策改变和资质年检工作加强，为使企业竞争实力深入充实，迫切需要提升品牌竞争能力。为此，新家源房地产企业决定精心打造本项目，成为企业形象工程、金字招牌。

第二章 新家源项目一期基础情况

一、 一期关键技术指标。
新家源项目一期总占地面积60亩（约40000平方米），其中：建设用地37.5亩（约25000平方米），隶属设施用地22.5亩（约15000平方米，含绿化、退红线、专题广场等用地）。计划建筑面积36427平方米，容积率为0.83。绿地率为42%。在一期总建筑面积中，住宅建筑面积为33055平方米，有6种户型：A户型有80套共7568平方米 (每套86平方米) ，H户型20套共3410平方米 (每套155平方米) ，F户型20套共2794平方米 (每套127平方米) ，G户型25套3245平方米 (每套147.5平方米) ，E户型100套共12705平方米 (每套110.5平方米) ，O户型30套共3333平方米（每套105平方米）；商业用房3372平方米。
二、计划建设内容。
一期共建设总层高为五层多层住宅楼9幢，全部为砖混结构，均为一梯两户。其中：沿裕民西街建1#楼（8个单元A户型）；沿计划路自南往北依次为2#楼（3个单元E户型）、4#楼（2个单元F户型）、6#楼（2个单元G户型）、8#楼（3个单元E户型）；沿西二环自南往北依次为3#楼（2个单元A户型）、5#楼（2个单元E户型）、7#楼（2个单元O户型）、9#楼（2个单元E户型）。商业用房在小区中央。平面计划见下表：

新家源项目一期计划总平面图
北

绿地
开 元 大 道
2单元E户型9#楼
3单元E户型
8#楼

2单元O户型7#楼
2单元G户型
6#楼

2单元E户型5#楼
西 规
2单元F户型
4#楼
二 商业 划
专题广场
3单元E户型
2#楼
2单元H户型
3楼
环 用房 路

8单元A户型1#楼

裕 民 西 街

三、项目正当性批复。
1、新家源房地产企业含有房地产开发二级资质，含有对应开发能力；
2、经过竞标形式取得出让土地使用权，签署了《国有土地使用权出让协议》；
3、取得了吴忠市利通区发展计划局《利通区发展计划委员局相关古城农民庄点连片改造工程项目提议书批复》（吴利计发[]122号）；
4、取得了《建设项目选址意见书》（吴选第0066号）；
5、取得了《建设用地计划许可证》（编号：YD072）
6、取得了《吴忠市预发建设工程计划许可证》（编号：GH066）；
7、取得了《建筑工程施工许可证》（编号：01）；
四、项目计划进度。一期计划于3月底开工建设，计划于10月完工。

第三章 投资概算和筹资计划

一、投资概算
新家源项目一期总投资为5201.74万元，项目投资概算汇总表及项目开发成本费用测算明细详见下表：
新家源项目一期投资概数汇总表
序号
费用名称
总价（万元）
一
土地综合费用
942.6
二
前期工程费
405.91
三
建筑安装工程费
2323.6
四
公共配套设施费
578.57
五
财务费用
217.35
六
管理费用
65.56
七
销售费用
143.79
八
不可预见费
212.53
九
税金
311.83

项目总成本
5201.74
说明：1、本费用分项名称见明细表
2、本表所列数据依据相关要求收费标准及价格原因测算。
项目开发成本费用测算明细表

费用名称
计算标准
数量
单价
总价
（万元）
一
土地综合费用

942.6

土地成本（含出让金）
土地面积（亩）
60亩
15.71万元/亩
942.6
二
前期工程款
建筑面积
36427平方米
110元/平方米
405.91
1
市政公用设施配套费
建筑面积
36427平方米
50元/平方米
182.14
2
消费设施配套费
建筑面积
36427平方米
3元/平方米
10.93
3
天然气公网初装费
建筑面积
36427平方米
22元/平方米
80.14
4
抗震设计审查费
建筑面积
36427平方米
1元/平方米
3.64
5
定额编制管理费
建安费用
2323.6万元
0.13%
3.02
6
质量监督费
建安费用
2323.6万元
0.15%
3.49
7
劳保统筹基金
建安费用
2323.6万元
3.55%
82.48
8
散装水泥确保金
建筑面积
36427平方米
5元/平方米
18.21
9
新型材料费用
建筑面积
36427平方米
6元/平方米
21.86
三
建筑安装工程费

2323.6
1
建筑工程费用
建筑面积
36427平方米
600元/平方米
2185.62
2
监理费
建安费用
2185.62万元
0.8%
17.48
3
质检费
建安费用
2185.62万元
3.5%
76.50
4
有线电视入网费
　户数
275户
300元/户
8.25
5
天然气工程费
户数
275户
1300元/户
35.75
四
公共配套设施费

578.57
1
暖增容费
建筑面积
36427平方米
17元/平方米
61.93
2
配电设施费
建筑面积
36427平方米
10元/平方米
36.43
3
小区室外景观设计费
建筑面积
36427平方米
3元/平方米
10.93
4
小区景观道路
绿化施工费
建筑面积
36427平方米
30元/平方米
109.28
5
休闲广场及会所

360
五
财务费用

217.35

建设期利息
贷款额
3000万元
7.245%*1年
217.35
六
管理费用

65.56

管理费用
建筑安装工程费
2185.62
3%
65.56
七
销售费用

143.79

销售费用
销售收入
4792.98
3%
143.79
八
不可预见费
一至四项
4250.68
5%
212.53
九
税金

311.83

营业税及附加
按销售额
5669.7
5.5%
311.83
项目总成本
5201.
二、项目资金筹集计划
项目资金起源分别为：
1、自筹2201.74万元，占比42.33%。这部分资金关键是企业自有资金。现在已完成投资1500万元,关键用于征地、拆迁、赔偿及前期费用。
2、申请银行贷款3000万元，占比57.67%。

第四章 市场分析
一、宁夏地域房地产行业分析
近十年来，银川地域房地产业一直保持着快速、稳定发展，已经成为银川市经济增加主导产业。伴伴随房地产业快速发展，银川市商品房开发建设投资和销售同时增加，，全市累计房地产企业商品房建设投资67.19亿元，比增加16.28，增加32%，但增幅和去年同期相比下降32.9个百分点。其中：住宅投资完成41.82亿元，增加20.3%；办公楼投资完成3.7亿元，增加71%；商业营业房投资完成16.92亿元，增加74.7%；其它用房投资完成4.75亿元，增加10.8%。在房地产开发快速增加同时，销售市场日益活跃，个人投资买房成为住房消费主体。全市商品房实际销售面积308.21万平方米，同比增加32.6%，比去年同期增幅少54.5个百分点，增势回落。
1996年至银川市商品房投资销售情况表

指标名称
1996
1997
1998
1999

开发企业数量（个）
58
77
101
113
122
118
182
195
商品房投资额（亿元）
3.35
3.51
7.58
7.76
12.35
17.32
23.03
38.22
投资增加率（%）

5
116
2.4
59.1
40.2
33
66
销售面积（万平方米）

83.1
86
170.30
住房
销售面积（万平方米）
23.91
25.85
39.6
61.58
76.80
66.2
70.65
135.9
增加率（%）

8.1
53.1
56
24.7
-14
6.7
92.4
销售额（亿元）
2.72
2.99
4.60
7.79
8.8
10.07
13.24
23.48
增加率（%）

9.9
53.8
69.3
13
14.4
32.3
77.3
办公房
销售面积（万平方米）
0.45
0.54
1.21
1.73
1.53
4.9
3.78
7.08
增加率（%）

20
124
43
-12
220
-22.9
87.3
销售额（亿元）
0.07
0.08
0.17
0.23
2.27
1.01
1.14
1.94
增加率（%）

14.3
112
35
887
-56
12.8
70.2
营业房
销售面积（万平方米）
1.88
4.46
3.15
4.80
5.75
11.34
11.15
25.62
增加率（%）

137
-29
52.3
20
99
-1.7
129.8
销售额（亿元）
0.38
0.94
0.92
1.30
1.99
4.44
4.30
10.72
增加率（%）

147
-2.2
41
53
123
-3.2
149.3

二、吴忠市房地产市场分析
1、房地产开发投资高速增加。近两年吴忠市经济适用住房开发规模过大，销售对象不加控制，造成待销售楼盘面积最多十二个月，超出30万平方米。既降低了政府税费收入，也不利于当地房地产市场发展。伴随吴忠市新城市实施，吴忠市房地产开发范围开始扩大，开发量急剧扩大，甚至出现数个占地数百亩大中型楼盘，市场竞争猛烈，轻易造成价格战、广告战。
2、市场购置力趋于平缓。金花园小区抢购风潮使吴忠市居民房产购置力得到空前释放，造成、地产销售连续疲软。和银川市投资性消费理念较旺盛相比，吴忠市相对属于储蓄性消费，购置力形成需要一定时间培养。
3、商品房价格起伏较大。吴忠市房地产价格，在以前，大多处于1000元以下，甚至低于或靠近成本价，和吴忠经济大市地位不符。，伴随部分功效较全、设计新奇、结构合理新房地产项目标上市，房地产价格大多在1200元左右，甚至达成1500元。从实际购置情况来看，房屋空置面积增加，房屋销售价格表象偏高，消费者购置力未有效形成。
4、地产开发伴随城市扩大而不停扩张。吴忠市新区建设于开启，将建设成为宁夏第二大城市。城市扩张给吴忠市房地产发展带来巨大影响：首先，规模扩张使城市人口、消费水平有较大幅度增加，但其次，吴忠市流感人口占比相对较高，能否转化为定居居民存在一定变数。同时，周围城镇居民涌入也是一个关键需求起源。这些原因将深深影响吴忠市未来房地产发展格局。
5、房地产开发企业开发层次低、营销手段单一。现在，吴忠市所开发住宅以多层住宅为主，计划设计相互剽窃，计划布局呆板，且对市场缺乏调查，传输渠道单一，销售气氛营造能力差，未形成有品牌竞争力房地产开发企业或项目。
三、新家源项目开发和销售策略
结合宁夏房地产实际及吴忠市房地产发展现实状况和趋势分析，我企业进行充足调研，了解用户需求，并研究计划布局、总体设计、建筑质量、物业管理、销售策略等细节，力图达成预期销售效果。
（一）开发进度安排。现阶段（即一期）采取银川市民生花园营销模式，着重做好专题广场、售楼部、绿化等小区景观设计，仅开发小规模商品房，以合适价格销售，实施保本微利甚最少许亏损销售策略，充足营造销售气氛，实现一期顺利销售。在目前吴忠市开发量巨大、市场疲软情况下，采取小体量滚动开发，有计划、以销定建地进行后期开发，掌握开发和销售主动权。
（二）计划设计。改变现在吴忠市千篇一律建筑风格，融入吴忠市伊斯兰风格，以享受生活为目标，以功效齐全、户型合理、多户型设计等特色满足消费者多种需求。
（三）正确进行市场定位。在现阶段，价格是决定销售进度关键原因。计划利用本项目多期开发优势，实施低开高走、灵活机动价格策略，以比市场同类项目低一点价格入市场。
（四）有计划开展项目推广。针对吴忠市城市规模小、传输渠道少，口碑效应强特点，采取短时间、大规模推广方法，以多种活动推出楼盘，营销造势，争取在短时间内形成吴忠市人人知道项目认购、开盘、优惠、交房等一系列关键推广节点。

第五章 项目财务分析

一、项目销售收入测算
项目一期可销售面积为36427m2，估计可实现销售收入5669.7万元，包含：
1、可销售住宅面积33055平方米，按每平方米1500元/平方米计算，可实现销售收入4958.25万元；
2、可销售营业用房3372平方米，按每平方米2600元/平方米计算，可实现销售收入876.72万元；
二、项目效益分析
经测算，“新家源”项目一期关键经济指标以下：
1、税前利润=销售收入-总成本=5669.7-5201.74=467.96万元；
2、税后利润=税前利润*67%=313.53万元
3、投资利润率（税前）=467.96/5201.74*100%=8.99%
投资利润率（税后）=313.53/5201.74*100%=6.03%
三、贷款偿还期
该笔贷款偿还期2年，其中：第十二个月为建设期，第二年为销售期。
四、项目保本点分析
该项目综合总成本为5488.56万元，其中：固定成本为1241.18万元，变动成本（含销售税金）为4247.39万元。
BEP=固定成本/(销售收入-可变成本)×100%
=1241.18/(5669.7-4247.39)×100%=87%
即当销售收入达成4932.64万元(销售收入5669.7万元×87%)时即可保本。
五、敏感性分析
经敏感性分析，该项目对原材料价格上涨和销售收入下降较为敏感。当原材料价格上涨5%时，内部收益率降为9.22%，财务净现值降低到51万元；当销售收入下降5%时，内部收益率降为5.78%，财务净现值降低到-75.82万元。具体分析详见下表：
敏感性分析表
单位：万元

第六章 综合评价

总而言之，即使吴忠市房地产市场虽存在一定不确定性和连续疲软，但关键是因为市场供给结构矛盾，缺乏设计创新，户型设计单一且功效不全，不能满足消费者需求。只要在开发过程中注意细节，加强营销活动策划，利用多期开发优势，采取低开高走价格策略，充足利用民生花园模式，着重小区景观及物业设计，一定会取得预期设想，发明吴忠市真正精品小区、品牌小区，成为吴忠市城镇居民置业首选。