香格里拉物业服务方案样本.doc
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1、惠民县香格里拉项目物业服务方案BJDXKX-XGLL北京东旭凯旋物业管理二零一十二个月八月郑重申明本提议书内容包含我企业和惠民县泰隆置业合作商业机密,仅对有合作意向惠民县泰隆置业公开。本企业要求惠民县泰隆置业收到本物业管理服务方案时做出以下承诺: 本方案书仅供惠民县泰隆置业在选择“北京东旭凯旋物业管理服务”前期物业管理服务服务合作单位和考虑相关物业管理服务服务事宜时使用。 妥善保管本项目方案书,未经我企业同意,不得以任何理由、任何形式向第三方公开本方案书内容。不然,我企业将保留所以对我方声誉及经济上可能造成损失索赔权。若本方案书内容未被贵企业采纳,则我方将给予收回。 特此申明! 北京东旭凯旋物
2、业管理二零一十二个月八月十五日摘 要依据惠民县物业管理服务市场环境,香格里拉项目标项目定位,建筑设计标准、具体物业管理服务服务需求分析、惠民县泰隆置业对本项目物业管理服务要求,我企业香格里拉项目提议提供一站式无忧物业管理服务,着重于管理服务每一个细节,满足尊贵业主多种需求,以卓越物业管理服务理念、优异物业管理服务方法发明“安全、整齐、舒适、文明、”居住环境。北京东旭凯旋物业现所包含物业管理服务项目包含写字楼、居住小区、综合商务楼宇等,有较长配合房产企业销售管理服务经验积累,并含有从中总结出了大量优异物业管理服务经验。并严格根据ISO9000:要求,在企业内部建立一套规范、系统、实用、高效质量管
3、理体系,同时形成了完善服务模式,能够成为为香格里拉提供规范化、人性化、合理化、质量化物业管理服务服务有效保障。相关香格里拉项目标合作,我企业以品牌和技术优势和借助我企业承接乐安花苑项目部优势,以北京市东旭凯旋物业管理分企业模式来管理服务该项目。我企业将香格里拉管理标准定位为专业物业管理服务,提供物超所值物业管理服务服务。现在我企业提供2种方案供惠民县泰隆置业选择:A、全委物业管理服务模式B、前期顾问式物业服务目 录郑重申明 01页摘 要 02页目 录 03页前 言 04页A部分 香格里拉项目物业服务方案 06页第一章 香格里拉项目物业服务理念和目标 06页第二章 对本项目销售提议 15页笫三章
4、 北京东旭凯旋物业管理项目配合销售方法 17页第四章 香格里拉项目接管方案及相关事宜 18页第五章 合作方法 24页第六章 香格里拉项目物业服务费用测算 26页B部分 香格里拉前期物业顾问服务方案 29页第一章 项目介绍及顾问模式提议 32页第二章 物业顾问服务运作方法概述 33页第三章 物业前期介入顾问工作 34页第四章 物业管理机构筹建顾问工作 41页第五章 营销配合和促进工作 42页第六章 验收和整改顾问工作42页第七章 交付和装修管理顾问工作 42页第八章 正常期管理顾问工作 42页第九章 香格里拉质量跟踪及确保方法 42页第十章 香格里拉物业顾问服务安排和报价 43页结束语 44页前
5、 言首先感谢惠民县泰隆置业对我企业信任,我企业对此次合作机会很重视,将全力以赴,努力争取把握住这次机遇,期望能够充足展示北京东旭凯旋物业形象,在山东惠民创建二级品牌。我企业有多年物业管理服务经验,管理物业类型众多。我企业在掌握北京、深圳等地优异物业管理模式基础上,能快速有效把一线城市物业管理理念和二三线城市实际情况有机结合物业管理特色和理念。我企业管理香格里拉项目,能够在管理和运作上充足发挥出新理念、新模式优势,为业主提供值得信赖物业管理服务,为开发商销售业绩保驾护航;本方案仅针对已在建香格里拉项目提出初步物业管理服务方案,将作为以后开展物业管理服务工作基础实施框架,更为详尽管理实施计划将在签
6、署物业管理服务协议后提出。因为时间紧促,资料尚不够详尽,本方案若有遗漏和疏忽,敬请原谅!第一章 香格里拉项目物业服务理念和目标一、北京东旭凯旋物业服务企业介绍北京东旭凯旋物业管理在孕育组建发展过程中,含有了对大型小区物业服务项目标成功实际管理经验。自始至今企业中、高层管理人员,均为北京市昊宇家园一二三期项目总建筑面积32万平方米,2700户等大型项目,全程经历了前期顾问,接管验收和后期物业服务,积累了很多丰富管理经验。北京东旭凯旋物业服务企业对管理水平和管理理念追求是永无止境,伴随国家十二五计划出台,中国立即迎来城市化建设关键时期。作为城市配套服务行业必将成为市场主动参与者。惠民县香格里拉物业
7、服务项目标合作将会给我们一个展示管理高水平、新理念舞台,我们将把握这次合作机会,将积累多年优异经验融入利达-香格里拉项目标物业服务当中,派出企业管理精英提供专业物业服务,把惠民县香格里拉项目打造成惠民县乃至滨州市物业服务优异典范。为顺应物业服务朝着社会化、专业化、市场化发展需要,企业下设分企业、人力资源部、品质管理部、工程维修保障部、经营拓展部、财务部、环境维护部及公共秩序维护部。提供物业服务及其咨询服务、室内装饰、水电安装、车辆保管及物业服务业务培训服务等。高标准服务质量是企业发展生命线,是我们参与竞争资本。为适应市场竞争需求,把管理服务这一无形产品推向更高层次,我企业在长久管理服务工作中,
8、培养和造就了一支综合素质好,业务能力强,服务意识佳、专业化程度高物业服务团体,现在企业聚集了土建工程师、电器工程师、给排水工程师、园林工程师、会计师、律师等专业管理人才 20多人。共有职员260多人,管理层大专以上学历占90%以上, 职员持证上岗率达100%。北京东旭凯旋物业管理山东分企业在6月滨州市惠民县政府采购中,顺利中标30万平米当地高端政务住宅区乐安花苑物业服务提供商资格,并以对该项目提供全方面前期物业服务。企业网站:.com 欢迎浏览了解。二、香格里拉项目概况和分析(一)、物业特点及分析:【香格里拉】1、 香格里拉”在山东省惠民县,东临南关大街、南临文安路、北邻护城河,本项目是一个集
9、商业、住宅(多层、高层)、会所、幼稚园等大型综合体楼盘。本项目计划总用地面积约114981平方米,总建筑面积约181833平方米,其中:商业建筑面积约14562平方米、住宅建筑面积约158578平方米、其它(会所、活动中心、幼稚园等)建筑面积为8693平方米;计划总户数1462户。项目由合作企业“惠民县泰隆置业”开发建设,底开始进入前期工程阶段。(二)、开发商对物业服务需求分析1、 发明品牌需求根据部分小型开发企业普遍做法,楼盘销售完成交付使用后,楼盘给开发商带来直接经济利益时代已经结束,开发商忽略了交付使用后楼盘还含有开发价值,还能够给开发商带来潜在品牌效应。即:经过专业物业服务企业管理经营
10、,发明楼盘“名气”,带动开发商新一轮开发。业内碧桂园房地产开发商就是最好例子当年,“给你一个五星级家”物业服务承诺实现了广东省碧桂园销售火爆,现在,碧桂园房地产开发商凭借“给你一个五星级家”物业管理服务发明出碧桂园品牌相续开发了“顺德碧桂园”、“华南碧桂园”、“广州碧桂园”。物业管理发明品牌使开发商受益在这里得到了最好表现。现阶段,广大市民物业管理意识在提升,作为购房考虑原因之一物业管理服务受到关注也已经越来越大。所以,怎样将物业服务作为楼盘一个卖点是销售策划人员考虑问题。选择一家俱有一定宣传价值-外来物业服务企业管理销售楼盘将是上上之选。北京东旭凯旋物业管理作为北京当地注册,在山东设分企业物
11、业服务企业,含有北京一线城市物业服务和二线、三线城市物业服务相结合、借鉴、融合成功经验,依据“外来和尚会念经”和用户/业主“逐外追新”从众心理,能够在销售中发明出相关物业管理服务方面卖点。我企业认为贵企业在惠民县应充足重视楼盘滚动开发、滚动入住特殊情况,加强对国家法规新政重视,加速项目建设速度,注意营造品牌效应。更需要理性借鉴广东省碧桂园房产企业包装和操作理念,在前期交付B区板块,要重视安置房物业管理服务工作对后期楼盘销售带动、示范作用,提议采取开发商垫付部分资金,全方面提升和改革当地物业服务模式方法,来实现房产售后维保速度质量和后期物业服务相配合完美尊贵推销理念;a) 对用户负责需求楼盘销售
12、出去以后,开发商需要一家有实力物业服务企业为用户提供服务,处理后顾之忧。北京东旭凯旋物业管理有一套完善物业管理运作方法,企业高层全部有在大型物业服务企业从事物业管理经验和任职履历,管理经验丰富并了解市场。所以,开发商将楼盘交给北京东旭凯旋物业管理管理是放心,是对用户负责。b) 楼盘适用管理模式香格里拉项目为大型住宅居住区,建成面积将达成181833万平方米,我们将依据物业管理条例对此楼盘物业管理采取业主自治和物业服务企业管理相结合形式。在管理早期,物业服务企业将集中精力搞好装修管理、公共关系管理环境管理和安全管理。管理十二个月后将依据开发商和业主需要分阶段成立业主委员会,让业主参与管理。三 、
13、香格里拉项目物业服务定位香格里拉项目作为惠民县大型中高端城市综合体,安全、平静、整齐是作为商住首要条件,在确保安全同时又不失礼节,在维护公共秩序同时又不影响正常生活是作为物业服务企业为居住场所提供物业服务水平表现,作为一家俱有优异物业服务经验成熟专业物业服务企业,我们将完全控制这类事件发生。针对香格里拉项目和开发商建设开发理念、人性化项目计划、设施、设备配套、景观、绿化率、建筑容积率等开发建设要求,深刻感受到开发商充足表现以人为本开发理念,作为物业服务企业,我们将以合作者身份将委托方开发理念不停延伸和表现。为此,我们高度重视香格里拉项目项目,在项目管理上高标准、严要求,以表现用户利益、维护用户
14、权益。定位一:高效率管理机构物业服务无小事,事事皆关键,香格里拉项目物业服务处高速运转,立即有效地为用户处理实际困难,提升物业品牌关键就是需要含有一个高效健全管理机构,在机构设置定位上要求精兵简政,直线式管理,令行严禁,政令通畅,简化步骤,以切实处理用户困难进行管理机构定位。定位二:高素质服务队伍鉴于香格里拉项目项目对于贵我企业在惠民县品牌营造、战略发展上关键性,我企业对于该项目香格里拉项目物业服务处团体组合很重视,在香格里拉项目物业服务处关键结构和关键岗位组成中,抽调企业总部物业服务经验丰富高级管理人员及在其它项目中服务多年含有良好业绩工作人员组成,严把用人关,经过健全岗前培训使每一位在岗职
15、员全部能含有良好服务意识和服务技能,防范物业服务水平本土化,以确保管理目标根本落实。定位三:高质量服务水平依据香格里拉项目标开发理念、业主组成,响应委托方要求制订相适应服务准则,经过确定服务标准、服务要求、服务步骤现场实践和委托方意见反馈,从中检验服务缺点和不足,进行标准、要求、步骤再造使物业服务水平适合业主。定位四:高品质小区形象1、经过对居住区设施、设备、景观、公共部位等项目标良好维护,确保小区基础设施完善和良好启用;2、建立多个形式交流平台,给业主、商户以认识、交流机会,融合小区。3、组织多个类型小区活动:活动组织可分为三种形式(1)开发单位组织;(2)物业服务企业组织;(3)业主自发组
16、织,开发单位、物业服务企业给予扶持、帮助;经过组织健康、有益小区活动,使业主、开发单位、物业服务企业相得益彰,有效弥合相互之间一些隔阂,有效加深和亲密相互之间关系,有效处理和处理多种潜在矛盾。促进形成良好、健康、友好小区气氛。4、在委托方CIS已建立情况下,充足依据项目实际利用VI(视觉标示)、MI(行为标示)使项目社会影响扩大、印象加深。并经过建立专题小区开小区建设之先河,香格里拉项目标低容积率、高绿化率特征,以“绿色小区”为专题开展一系列CI活动。定位五:高要求管理标准要达成高层次管理目标,就必需依靠严格管理标准,对于香格里拉项目项目,我们将参考惠民县优异住宅居住区标准制订严格、高要求内部
17、管理标准,使管理项目务必做到精益求精。四、香格里拉项目物业服务具体实施方法 方法一:安防、电梯等配套设施设备管理上,做到“二个到位”。我们拟成立设备技术攻关小组,多方培训并吸纳专业人才,在充足研究多种配套设备基础上制订了运行方案、维护方案。在具体操作上我们强调“二个到位”。1、专业技术操作员和管理人员培训到位,确保香格里拉项目物业服务处每一位工作人员全部了解配套设施设备基础性能,知道基础操作,技术人员和关键管理人员还要掌握系统工作原理,知道基础维护、故障排除知识。另外,我们要求全部管理人员全部要含有中专以上学历,会电脑,必需经过配套设施设备岗前培训和考评才能上岗。2、配套管理制度、操作规程制订
18、、实施到位,为各系统正常运行提供制度保障。 方法二:在治安管理上,利用我企业在管项目治安防范经验,利用现代科技手段,“四防”相结合,以确保香格里拉项目安全。 居住区安防配套完善、功效包含面广,“三防”结合是我们基础治安思绪。“三防”结合即是人防、物防、技防、消防相结合。“人防”上我们实施治安快速反应体系,由控制中心统一指挥调度,强调多重结合,即固定岗和流动岗相结合、全方面防范和关键防范相结合、整装和便装相结合、白天宽松和夜晚严密相结合、小围合和大围合相结合。物防上统一采取通透式围栏、防盗窗、监控等手段提升防范能力。在充足强调人原因前提下,以技防为主,利用居住区已经有智能化保安设施如闭路电视、监
19、视系统、周围红外防御、门禁对讲、警卫和游动哨等,结合控制中心统一管理、快速调度,确保治安防范万无一失。消防上我们强调“隐患胜于明火,责任重于泰山”,合理利用园区已建立消防设施设备,明确区域防火责任人,抓落实重成效。 方法三:精心养护园区内绿化,实施垃圾分流,加强园区环境文化建设和环境保护建设。针对居住区布局和环境保护要求,我们将设置环境维护部,以保障居住区环境清洁,养护居住区园林,并对居住区噪音、水质、空气等环境保护要素进行监控,全方面加强居住区环境文化和环境保护建设,井在此基础上做好各项工作:1维护好已经有园林绿化,实施由地面向空中延展立体式绿化工程,加强对小内环境保护意识灌输,使每个住户全
20、部自觉热爱居住区内环境; 2垃圾分类搜集,建立分类回收系统;3开展环境小区文化建设,实施小区环境形象战略,整合小区环境形象,统一计划居住区多种自然景观和人文景观。我们拟制订全方面环境管理方案。我们深信,经过我们努力和科学管理,居住区必将成为一个绿色环境保护居住区; 方法四:利用科技手段,进行合理调度,有序停车。我们将在车辆关键出入口和停车场出入口,车管员现场指挥,加强对住户停车引导。对于乱停乱放问题,我们将尽力向车主劝说,令其更正。对于乱停乱放、碾压绿化植物问题,我们将尽力向车主劝说,促其更正,以维护园区停车秩序。方法五:实施大区域整体管理和居住区域局部管理相结合管理措施。 香格里拉项目在整体
21、计划布局上分期开发、分区入住实际情况,为顺应这种计划布局要求,我们在管理上也对应采取大区域整体管理和居住区域局部管理相结合措施。这种措施表现在管理机构、人员安排、治安、小区文化活动安排等各个方面。我们以用户服务中心为指挥机构,统一集中管理,由专员具体分管区域保安、清洁、绿化、水系、小区文化等事务,治安巡查也采取大区域和居住区域巡查相结合措施,避免施工区域和居住区域、施工人员和业主群体少接触、零接触,真正做到有条不紊、散而不乱。 方法六:发挥北京东旭凯旋物业优势,实施对机电设备、秩序管理等方面专业化物业服务。 在居住区物业服务工作中,针对居住区机电设备多、周围治安环境复杂等特点,我们将充足发挥北
22、京东旭凯旋物管规模优势和技术优势,实现秩序管理、绿化、机电维修等各专业联动管理,统一调度,全方位降低管理成本,努力争取为住户提供更多无偿服务,充足表现北京东旭凯旋物业“业主至上,服务第一”经营方针,让居住区广大住户真正受益。 方法七:充足借鉴成功经验,开展卓有成效小区文化活动,向小区文化要物业服务社会效益、环境效益和经济效益。 “一手抓服务和经营、一手抓精神文明建设”是我们成功管理一条关键法则。居住区小区文化定位是中国传统文化和现代科学技术有机结合。我们将在环境文化、行为文化、制度文化、精神文化、网上文化等五个方面全方位展开,经过循序渐进、潜移默化、寓教于乐小区文化建设,提升居民素质,培养小区
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