公司物业管理标准之设备物资类样本.doc
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2、op/43.shtml财务管理学院53套讲座+ 17945份资料./Shop/45.shtml销售经理学院56套讲座+ 14350份资料./Shop/46.shtml销售人员培训学院72套讲座+ 4879份资料./Shop/47.shtmln更多企业学院: 中小企业管理全能版183套讲座+89700份资料总经理、高层管理49套讲座+16388份资料中层管理学院46套讲座+6020份资料国学智慧、易经46套讲座人力资源学院56套讲座+27123份资料各阶段职员培训学院77套讲座+ 324份资料职员管理企业学院67套讲座+ 8720份资料工厂生产管理学院52套讲座+ 13920份资料财务管理学院5
3、3套讲座+ 17945份资料销售经理学院56套讲座+ 14350份资料销售人员培训学院72套讲座+ 4879份资料1. 目标 建立宏泰物业统一管理标准,深入规范衡量企业管理体系。2. 范围 本要求适适用于企业所属各单位。3. 职责企业物业部负责本文件编写、修改、公布;并作为评选依据开始利用。各单位负责本文件具体实施,并可提出修改意见或提议。 4. 方法和过程控制宏泰物业管理标准包含五部分:宏泰物业管理标准-管理服务类、宏泰物业管理标准-环境管理类、宏泰物业管理标准-设备物资类、宏泰物业管理标准-安全管理类、宏泰物业管理标准-财务管理类。本标准是其系列标准一部分。宏泰物业管理标准-设备管理类(9
4、月修订)1.人员素质1.1身体健康,经医生判定无妨碍工作疾病和缺点。1.2上班时间内,必需根据宏泰物业CI手册要求穿着工作服,配带工牌。1.3含有必需专业知识且按其职务和工作性质熟悉国家相关规程,并经当地主管部门考试合格,取得对应工种政府部门颁发操作许可证实。2.设备房管理2.1基础要求2.1.1设备房门上有对应设备房标识。2.1.2设备房内地面洁净,无无关物品,物品摆放整齐,无杂物;2.1.3备现场作业指导书齐备有效,各类设备维修检修统计完整。2.1.4配置足够灭火器和应急灯,通风良好。2.1.5设备房内开关、阀门、单体设备等要有显著状态标志。流体要有流向标识;关键和操作有危险设备、部件要有
5、警告标识。2.1.6设备房内设备外观清洁,油漆无脱落,易被人体接触到转动部位要有防护罩,原设备含有防护装置应维护齐全。2.1.7设备完好。各类仪表使用正常无损坏,且合格状态标示正常,无“跑、冒、滴、漏”现象,责任人明确。2.1.8全部标识安装位置合适、醒目,清楚、完整。2.1.9供配电设备房应在显眼位置设置“严禁合闸”等移动标识统一挂放点。2.2房内严禁吸烟,严禁堆放易燃、易爆及和管理无关物品,灭火器选择和配置数量应满足以下标准:灭火器灭火等级1千克2千克3千克4千克5千克8千克24T千克35F千克CO2灭火等级2B3B4B10B干粉灭火等级1A2B1A3B2A5B2A9B3A14B4A22B
6、27A45B保护面积严重危险级58B58B58B58B105A58B中危险级7.54B7.54B7.54B7.54B7.54B155A7.54B轻危险级101B101B101B101B203A101B203A101B101B203A101B补充说明:a) 保护面积一栏中 为不能选择。7.54B7.54Bb) 保护面积一栏中 为可选择,保护面积为7.54=30m2,用现场面积除以30即为灭火器个数。c) 保护面积一栏中 为可选择,但因为经济原因,不提议选择。d) 地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增加30%。e) 设有消防栓场所,可对应降低30%;设有灭火系统场所,可降低50%;设有灭火系
7、统、消防栓场所,可对应降低70%。f) 一个灭火器配置场所内灭火器不应少于2只,每个设置点灭火器不宜多于5只。g) 灭火器设置显著便于拿取,并有显著标识。h) 严重危险级:功效复杂、用电用火多、设备珍贵、火灾危险性大、可燃物多、起火后蔓延快速或轻易造成重大火灾损失场所;中危险级:用电用火较多、火灾危险性较大、可燃物较多、起火后蔓延较快速场所;轻危险级:用电用火较少、火灾危险性较小、可燃物较少、起火后蔓延较缓慢场所。i) 以上未能尽列规范参考建筑灭火器配置设计规范(GBJ14090)要求。2.3设备房门应有“机房重地,非请勿进”或类似标识,并符合企业职员手册要求。2.4设备房中关键设备上端如有排
8、污管等设施时,应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施,做好防护方法,以确保关键设备使用。2.5关键设备房内(如监控中心,电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房)应配置干湿球温度计,对环境温、湿度进行检测,设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下,相对湿度应保持在80%以下。(热力站、锅炉房参摄影应设备技术标准要求)2.6参观来访人员需进设备房,须由部门经理指定专员陪同方可进入。2.7无人值守设备房必需加明锁,钥匙由维修员及控制中心掌握。2.8设备表面无积尘、无油污,应急照明灯能在停电事故下最少工作半小时。2.9设备房排水通畅。含有防鼠方法。2.10专用工具、安全用具应放
9、置在指定位置。2.11应制订维修工具管理维护措施,并确实落实,电动工具应定时检修。2.12对维修工具应有保管清单,保管现实状况良好。3.资料管理3.1新建物业接管验收应提交资料。产权资料:项目同意文件;用地同意文件;建筑执照;拆迁资料;技术资料:(1)完工图包含:总平面、建筑、结构、给排水、通风、配电、电力等设备、设施和隶属工程有隐蔽管线全套图纸;(2)地质勘察汇报; (3)工程协议及开、完工汇报;(4)工程预决算;(5)图纸会审统计;(6)工程设计变更通知及技术核定单位(包含质量事故处理统计);(7)隐蔽工程验收签证;(8)沉降观察统计;(9)完工验收证实书;(10)钢材、水泥等关键材料质量
10、确保书;(11)新材料、构配件判定合格证书;(12)水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备检验合格证书;(13)砂浆、混凝土试压汇报;(14)供水、供暖、管道煤气试压汇报;3.2原有房屋接管验收应验交资料。产权资料:(1)房屋全部权证;(2)土地使用权证;(3)相关司法、公证文书和协议;(4)房屋分户使用清册;(5)房屋设备及其固定附着物清册。技术资料:(1)房地产平面图;(2)房屋分间平面图;(3)房屋及设备技术资料。4.供配电系统4.1属于三级用电负荷总配电房配电设备每日最少巡视检验两次并统计。属于二级用电负荷总配电房配电设备每日最少须四次并统计。属于一级用电负荷总配电房配电设备每两小时须巡
11、检并统计。4.2管理项目建立检验制度并给予落实,检验统计完整。4.3动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏,功效完好,指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆。4.4变压器出口线电压:范围内。标准上以进户电压220V5%范围作为标准。干式变压器温度:110度继电保护报警;155度继电保护延时跳闸;70度变压器自动吹风散热装置动作。油浸式变压器温度:105度继电保护延时跳闸;9度继电保护报警。以上报警温度若产品说明要求中有明确要求应根据此要求要求动作,设备规格无明确要求应根据上述要求动作。发展商未配相关装置应含有其它有效防护方法。4.5电容赔偿柜管理(1)功率因数能手动、自动调整控制。赔偿柜内接触器
12、动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏。(2)赔偿控制手动、自动切换有效。(3)赔偿电容壳体无膨胀,相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧。(4)功率因数:大于.4.6高低压配电柜内部连接螺栓无松动;无发烧变色接线;仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项;盘内装置无异常声响、无焦糊气味;配电回路标识清楚正确。4.7高压继电保护装置应灵敏可靠,电气操作工人应能识别多种掉牌信号性质。4.8操作直流柜、应急直流电源柜,应按设备使用说明书要求作好蓄电池充放电保养工作,平时浮充电压通常为:235V255V。4.9蓄电池:4.9.1镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时,立即补充电解液。蓄电池不应发生以下现象:a)
13、 电解液过少,露出部分极板。b) 蓄电池外部短路。c) 电池电压不正常。d) 电极板膨胀,气塞孔堵塞。e) 电解液内含有机杂质。f) 爬碱严重。4.9.2酸性蓄电池常常保持在浮充状态,定时作定充保养。电池端子绝缘良好,表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不许可开盖。4.10发生停电事故后,最多不超出5分钟(特殊困难不超出15分钟),发电机必需能够开启运行,并最少能连续运行4小时。4.11发电机设备:(1)内燃机、减速箱、开启马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏。 (2)发电机、柴油内燃机,润滑油泵、开启电机,无异常声音、异常震动。柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合标
14、准要求。(3)备用柴油量保持在容器容量80%周围或确保电机连续工作二十四小时贮备量油。冷水箱水量保持在容积80%以上。四滤应按体系文件要求立即更换。(4)必需配置符合要求两套蓄电池,最少每2个月轮番切换使用。备有符合要求切换开关装置。(5)蓄电池组电压保持在24V左右。(6)柴油贮备房敷设足量消防灭火沙或配置二氧化碳灭火系统。(7)正常情况下,发电机转换开关应打在自动位置。按体系文件要求每七天开启试运行一次,每次运行时间为20分钟。(8)发电机接地可靠,对噪音污染已影响业主生活发电机房应有隔降噪音方法。5.给排水设备设施5.1水泵运行无异响,无异常震动。水泵轴无泄漏。(正常机密封泄漏应小于滴分
15、,填料密封泄漏应小于10滴分。)润滑油箱内不能混入水分,油位在油标范围内。5.2设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。止回阀动作灵敏可靠。5.3限水、停水按要求时间通知用户。对紧急停电停水突发事件处理应含有有效预案。5.4高层变频供水电气系统变频器、压力调整器、控制柜、应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固。供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内。关键管道上压力仪表每十二个月定时进行校验。5.5排水设施污水泵运转时无异响和震动,阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠,平时手自动转换开关处于自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值。5.6下水管道
16、、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。多种井盖面板完好,安装牢靠,无晃动。5.7管理项目建立检验制度并给予落实,检验统计完整。6.消防设备设施系统6.1消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配置齐全。消防室内设有报警统计。6.2消防水泵、喷淋水泵供水系统含有任意时间开启不堵转跳闸。不泄漏。止回阀动作灵敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齐备,各配件功效良好。水流开关、水压力开关动作正确稳定。消防水泵控制柜指示正常。消防水泵、喷淋水泵最少每两个月试运行一次。消防水泵每六个月进行一次带载试验一次、并做统计(或按消防要求实施)。6.3喷淋头:无泄漏,外观完整。消防烟感、温度传感器,定时检验并
17、统计。6.4消防排烟系统,消防广播系统,区域火焰报警器,多种模块。处于良好工作状态。设施功效完备无损坏。6.5卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。6.6消防监控中心:(1)录像画面清楚;画面切换稳定。录像带更换时间定时,专员负责保管。(2)音频视频线路接线牢靠,布线规范,标识清楚。(3)监视摄像镜头洁净无灰尘。焦距调整、云台各角度动作灵敏。(4)监控控制设备运行状态良好,按旋钮、开关、插头、指示灯无缺损。6.7管理项目建立检验制度并给予落实,检验统计完整。7.电梯系统7.1电梯准用证、年检合格证、维修保养协议完备。非维修保养人员不得私自进行维修作业。7.2电梯运行稳定,开关门灵
18、活,舒适感好,平层正确,轿厢通风,照明良好。7.3电梯舒适性:进行试运行,用身体感觉确定从开启到平层皆无异常震动、冲击和异常声响。7.4平层状态检验:合格平层状态平层误差在正负7mm以内。7.5曳引机制动器检验:检验曳引机转动时闸瓦制动带和制动轮之间是否有相磨擦现象。检验制动时工作可靠性和是否有不正常撞击声。闸瓦和制动轮间隙.7毫米。制动器线圈温升应不超出对应电梯温度要求范围。7.6曳引机电动机要求:轴承温度应不高于度。电动机连接应保持紧固。电机不应有异常声音。最少每十二个月更换新润滑脂。7.7曳引机减速器要求:应保持减速器内润滑油清洁和润滑性能。油面高度保持在油标要求范围内,其中:箱盖、窥视
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