市物业服务收费管理方法实施细则样本.doc

武汉市物业服务收费管理措施实施细则

第一条
为规范本市物业服务收费行为，维护当事人正当权益，依据《中国价格法》、《物业管理条例》及国家发改委、建设部《物业服务收费管理措施》制订本细则。
第二条
本细则适适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认定物业管理企业对各类物业实施管理提供服务收费行为。
第三条
本细则所称物业服务收费是指物业管理企业根据服务协议约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取费用。
第四条
政府提倡业主经过公开、公平、公正市场竞争机制选择物业管理企业，激励物业管理企业开展正当价格竞争，严禁价格欺诈，促进物业服务收费经过市场竞争形成。

第五条 市物价局会同市房产局负责全市物业服务收费监督管理工作。

第六条 物业服务收费应该遵照合理、公开和费用和服务水平相适应标准。

第七条 物业服务收费包含综合管理服务费、车辆停泊服务费和特约服务费。

综合管理服务费含清扫保洁及清运；绿化养护；秩序维护；公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生人工、原辅材料费用等。

车辆停泊服务费：是指在指定停车场地（含室内车库）内，为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生人工、原辅材料费用等。

特约服务费：指物业管理企业受业主委托提供户内维修、家政服务、代收代缴服务等收取费用。

第八条 物业服务收费依据物业类型、收费性质不一样情况分别实施政府指导价和市场调整价。

一般住宅和经济适用住房综合管理服务费，实施政府指导价。其它类型物业服务项目均实施市场调整价。

住宅区内车辆停泊服务费实施政府指导价。

特约服务费，实施市场调整价。

第九条
综合管理服务收费实施政府指导价，由市物价局会同市房产局依据物业管理企业服务内容、标准和物业管理区域设施设备等原因，制订对应基准价格及其浮动幅度，并定时公布。具体收费标准由业主和物业管理企业依据要求基准价格和浮动幅度在物业服务协议中约定。

实施市场调整价物业服务收费，由业主和物业管理企业在物业服务协议中约定。

第十条
物业管理企业应该根据国家发展改革委、建设部印发《物业服务收费明码标价要求》实施明码标价，在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等相关情况进行公告。

第十一条
对实施政府指导价物业管理企业应该依据《湖北省经营性服务价格管理措施》要求，到价格主管部门办理《湖北省服务价格收费许可证》，并遵守年度审验制度。

物业管理企业在办理《湖北省服务价格收费许可证》中，应该向价格主管部门提出书面申请并提供营业执照副本、资质证书、物业服务委托协议复印件和前期物业管理服务协议复印件等相关资料。价格主管部门正式受理后，通常应在15个工作日内办理完成。

第十二条 业主和物业管理企业能够采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享受或负担物业服务计费方法。

酬金制是指在预收物业服务资金中按约定百分比或约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其它全部用于物业服务协议约定支出，结余或不足均由业主享受或负担物业服务计费方法。

第十三条
建设单位和物业买受人签署买卖协议时，受委托物业管理企业应和物业买受人签署前期物业管理服务协议，约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方法及计费起始时间等内容，包含物业买受人共同利益约定应该一致。

第十四条 实施物业服务费用包干制，物业服务费用组成包含物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。

实施物业服务费用酬金制，预收物业服务资金包含物业服务支出和物业管理企业酬金。
物业服务成本或物业服务支出组成通常包含以下部分：
1、管理、服务人员工资、社会保险和按要求提取福利费等；
2、物业公共部位、公共设施、设备日常运行维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业用于该项目标固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意其它费用；

物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造费用，应该经过专题维修资金给予列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。

第十五条
实施物业服务费用酬金制，预收物业服务支出属于代管性质，为所交纳业主全部，物业管理企业不得将其用于物业服务协议约定以外支出。

物业管理企业应该向业主大会或全体业主公布物业管理服务资金年度预决算，并每十二个月不少于一次公布物业服务资金收支情况。

业主或业主大会对公布物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时，物业管理企业应该立即回复。

第十六条
物业服务收费采取酬金制方法，物业管理企业或业主大会能够根据物业服务协议约定聘用专业机构对物业服务资金年度预决算和物业资金收支情况进行审计。

第十七条 物业管理企业在物业服务中应该遵守国家价格法律法规，严格推行物业服务协议，为业主提供质价相符服务。

第十八条
业主按前期物业管理服务协议约定时间开始全额交纳物业服务费；纳入物业管理范围已完工但还未出售，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

第十九条 物业管理企业可按月、按季度或按年度计收，但不得一次性预收十二个月以上（不含十二个月）物业服务费。

第二十条 业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或物业使用人应该结清物业服务费用或物业服务资金。

物业服务费用或服务资金以房屋全部权证登记建筑面积计算，未办证，暂以房产测绘部门实测房屋建筑面积计算。

第二十一条
物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应该向最终用户收取相关费用。物业管理企业接收委托代收上述费用，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十二条
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应该取得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，根据要求办理相关手续。所得收益应该关键用于补充专题维修资金，也能够根据业主大会决定使用。

第二十三条 物业管理企业已接收委托实施物业服务并对应收取服务费用，其它部门和单位不得反复收取性质和内容相同费用。

第二十四条 物业管理企业依据业主委托提供服务协议约定以外服务，服务收费由双方约定。

第二十五条 一般住宅和经济适用住房小区露天或室内配套停车场（库）车辆停泊服务费标准按市价格主管部门会同市房产行政主管部门公布指导价实施。

在确保业主停车前提下，有条件住宅区可设置外来临时停车位，对临时进入小区接送人车辆，收费标准按市价格主管部门会同市房产行政主管部门公布指导价实施。

第二十六条
政府价格管理部门会同房产行政主管部门，应该加强对物业管理企业服务内容、标准和收费项目、标准监督。物业管理企业违反价格法律、法规和要求，由政府价格主管部门依据《中国价格法》和《价格违法行为行政处罚要求》给予处罚。

第二十七条
东西湖、汉南、江夏、蔡甸、黄陂、新洲区可依据本细则并结合当地实际情况，制订本区具体实施细则及一般住宅物业综合管理服务费和车辆泊车服务费指导价格。并报市物价局和市房产局立案。

第二十八条 本细则由市物价局会同市房产局负责解释。

第二十九条 本细则自10月1日起实施。《武汉市物业管理服务收费实施措施》（武价房字24号）同时废止。